Регистрация дополнительного соглашения в 2023 году
Регистрация дополнительного соглашения проводится, если основной договор по сделке с недвижимостью регистрировался в Росреестре. Такое требование распространяется на куплю-продажу, дарение и мену, а также на долгосрочные договоры аренды. Соглашением можно дополнить, изменить или отменить определенные условия первоначального договора. Заключить допсоглашение можно по договоренности сторон, на основании решения суда.
Читайте в статье, когда нужно дополнительное соглашение и по каким вопросам его можно составить, как пройти регистрацию документа в Росреестре и избежать ошибок.
Что такое дополнительное соглашение
Условия любой сделки с недвижимостью описываются в договоре. Основные требования к документу можно найти в ГК РФ (скачать), но большинство пунктов и положений стороны определяются самостоятельно и по своему усмотрению. Все договоры, связанные с переходом прав на недвижимое имущество, должны пройти регистрацию в Росреестре. Такое же правило распространяется на аренду, если срок действия договора превышает 1 год.
В период действия договора стороны могут менять, отменять и дополнять его условия. При этом весь договор переделывать не нужно, особенно если изменения касаются 1-2 пунктов. Стороны могут оформить дополнительное соглашение и указать, в каких пунктах первоначального договора меняются условия и формулировки.
- соглашение можно заключить в любой момент, пока не истек срок действия основного договора;
- чтобы изменить условия договора, соглашение должны одобрить и подписать обе стороны (исключением является случай, когда изменения нужно внести по решению суда);
- допсоглашение не может менять предмет сделки, т.е. при замене арендуемого объекта на другой необходимо оформлять новый договор.
После подписания и/или регистрации дополнительное соглашение вступит в юридическую силу и будет применяться вместе с исходным договором. В период аренды допускается неоднократное изменение условий сделки. Поэтому и количество допсоглашений зависит только от намерений и договоренностей сторон. В обратной ситуации, если у сторон нет намерения менять условия договора, дополнительное соглашение оформлять не нужно.
Самые важные условия договора аренды, которые должны оговорить стороны:
| № п/п | Условия договора аренды | Описание |
| 1 | Предмет договора аренды | Нужно описать характеристики и адрес здания или помещения, в том числе площадь. Данные берутся из ЕГРН. |
| 2 | Срок аренды | Срок определяют стороны. При сроке аренды до 1 года, договор не нужно регистрировать в Росреестре. |
| 3 | Условия оплаты по договору | Размер платежей и порядок оплаты определяют стороны. Для объектов государственной или муниципальной собственности аренда рассчитывается по нормативным актам. |
| 4 | Ответственность сторон | Стороны могут предусмотреть неустойку за нарушение сроков внесения платежей, меры ответственности за повреждение объекта. |
| 5 | Целевое назначение объекта | Арендодатель может указать целевое назначение объекта, которое не вправе нарушить арендатор. Типичным примером является сдача помещения под торговлю. |
Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре?
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества могут обратиться как обе стороны сделки (арендатор и арендодатель), так и одна из них. Если же договор заключен с органом государственной власти или органом местного самоуправления, то заявление обязан подать соответствующий орган.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, такие как:
- вид объекта (земельный участок, здание, помещение или часть этих объектов), который передается в аренду;
- адрес объекта;
- кадастровый номер объекта;
- основные характеристики (площадь, этажность и другие данные).
Также обязательным является наличие условия об арендной плате и порядке ее исчисления.
В случае изменений условий аренды сторонам следует заключить дополнительное соглашение к договору. Дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации, если ранее эта процедура проводилась в отношении основного договора.
Для регистрации в Росреестре договора аренды или дополнительного соглашения к нему заявителю необходимо обратиться с паспортом в любой офис МФЦ, представить оригинал договора и документ, подтверждающий оплату государственной пошлины. В случае если с заявлением обратится представитель стороны сделки, то дополнительно должен быть представлен документ, подтверждающий полномочия представителя. Подать документы также можно в личном кабинете на сайте Росреестра (https://rosreestr.gov.ru/).
Размер государственной пошлины для физических лиц составляет 2000 рублей, для юридических лиц – 22000 рублей. При подаче документов органами власти и органами местного самоуправления регистрация договора аренды проводится бесплатно.
При обращении в МФЦ срок услуги составит девять дней, при подаче документов через сайт Росреестра – не превысит одного дня.
Государственная регистрация удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на всех подлинных экземплярах договора аренды, представленного в форме бумажного документа, либо на договоре аренды, представленном в форме электронного документа.
Регистрация доп. соглашения к договору аренды
Регистрация доп. соглашения к договору аренды – процедура, которую в ряде случаев не миновать, если понадобилось внести изменения в подписанный договор или дополнить его новыми пунктами. Именно поэтому мы решили представить нашим читателям пошаговую инструкцию, облегчающую поиск информации по данному вопросу, а также снабдили статью полезными советами.
- Проконсультируем по необходимым вопросам касаемо заключения доп. соглашения (проанализируем измененные или новые пункты);
- Подготовим пакет документов для регистрации;
- Подадим сформированный пакет документов в Росреестр (МФЦ, «Мои документы»);
- После получения выписки из ЕГРН передадим ее Вам.
Срок исполнения – около 8 рабочих дней. Стоимость услуги – 25 000 рублей. Услуга предоставляется по Москве и Московской области.
Зададимся вопросом – всегда ли нужно регистрировать дополнительное соглашение к договору аренды? Забегая вперед, ответим – не всегда.
- срок, на который заключен договор аренды;
- существо вносимых изменений.
По закону, если договор аренды заключен на срок более, чем на 1 год, он должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Уверены, что наверняка многие слышали об этом реестре. Но есть и еще одно важное положение, предписывающее, что соглашение об изменении и расторжении договора заключается в той же форме, что и договор, если из закона или договора не вытекает иное.
Из этих двух положений вытекает важное обстоятельство – законодатель обязывает арендодателя и арендатора регистрировать дополнительное соглашение к договору аренды, если договор аренды тоже был зарегистрирован.
Однако важно учитывать и существо вносимых изменений. Например, изменение размера или формы арендных платежей не обязательно регистрировать даже при зарегистрированном договоре аренде. А вот соглашение о расторжении договора аренды или изменений каких-либо условий, например, в части ответственности или размера арендуемого помещения, обязывает сторон регистрировать доп. соглашение к договору аренды.
Первый шаг – разработка доп. соглашения
Обязательно нужно указать следующее:
- Факт заключения договора аренды с указанием статуса сторон (кто арендодатель, а кто арендатор);
- Реквизиты договора аренды (номер и дата);
- Редакцию измененных пунктов/новые пункты;
- Реквизиты сторон для идентификации;
- Дату вступления в юридическую силу
Второй шаг – формируем пакет документов:
- Подписанное двумя сторонами заявление о регистрации дополнительного соглашения к договору аренды;
- Документ, удостоверяющий личность (для ИП – паспорт, для юридических лиц – учредительные документы);
- Оригиналы доп.соглашения в 3 экземплярах (2 для сторон и один для Росреестра);
- Оригинал подписанного договора аренды;
- Доверенность, в случае, если стороны действуют через представителя;
- Квитанция об уплате гос.пошлины (оплатить обязательно, прилагать не обязательно, все фиксируется в специальной электронной системе, но квитанцию лучше сохранить).
Остановимся на гос.пошлине немного подробнее, потому что частый вопрос – каков размер госпошлины при регистрации доп. соглашения к договору аренды.
Разъясним сразу и по поводу регистрации самого договора аренды, и поводу государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды. И там, и там уплата обязательная. Кто-то может подумать, что зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды можно и без уплаты налогового сбора, но такое мнение ошибочно. Единственное, размер такого сбора будет существенно ниже, чем при регистрации самого договора.
При регистрации договора аренды, заключенного между юридическими лицами, уплачивается госпошлина в размере 22 000 рублей. Существенно, не так ли? Для граждан – 2000 рублей.
Размер госпошлины при регистрации доп. соглашения к договору аренды значительно ниже для юридических лиц, и составляет 1000 рублей, а для физических лиц – 350 рублей.
Третий шаг – обращаемся в уполномоченный орган (Росреестр, можно через МФЦ)
Подать заявление с пакетом документов можно в:
- отделение Росреестра;
- МФЦ;
- Лично или через представителя;
- По почте России или через электронную почту (электронный документооборот возможен только с применением квалифицированной электронной подписи).
Наш опыт
На самом деле клиенты очень часто обращаются к нам с целью регистрации доп. соглашения к договору аренды. В одном из таких случаев к нам обратилась медицинская компания, которая заключила договор аренды на нежилое помещение сроком на 10 (!) лет, откуда она, собственно, и оказывала гражданам медицинские услуги. Не трудно догадаться, что и адресом места нахождения медицинской компании стал адрес арендуемого помещения, и в таком качестве он был зарегистрирован в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).
Встает резонный вопрос, а что делать после прекращения действия договора? Навряд ли арендодателю выгодно, чтобы принадлежащее ему помещение было зарегистрировано на третье лицо. Но стороны договора аренды стали об этом задумываться ближе к истечению срока действия договора. При заключении гражданских сделок, особенно на такие длительные сроки, очень сложно просчитать все риски наперед.
Вот и решили стороны зарегистрировать доп. соглашение к договору аренды, в котором арендодатель обязал нашего клиента в течение 10 рабочих дней с момента расторжения договора аренды изменить в ЕГРЮЛе адрес места нахождения.
Забегая за рамки обозначенной темы, необходимо сказать следующее: регистрация доп. соглашение к договору аренды – процедура, вне всяких сомнений, нужная и популярная, но мы хотим Вас обезопасить и донести до Вас, что всего этого можно избежать, если при заключении самого договора аренды будет участвовать профессиональное лицо – Юрист. Системное знание российского (и не только) законодательства – важный элемент правового анализа на предмет рисков для клиента.
В приведенном кейсе необходимость смены адреса юридического лица, не сказать, что была мало очевидной. Компетентный юрист бы просчитал это наперед, так как любая регистрация влечет правовые последствия как на собственника имущества, так и на зарегистрированное лицо. Одно дело, когда возникла объективная необходимость внесения изменений, другое дело, когда необходимость продиктована несовершенством юридической техники.
Безусловно, Дополнительное соглашение к договору – такой же важный документ, как и сам договор. Ошибочно полагать, что дополнительное соглашение обладает меньшей юридической силой, чем сам договор. В связи с этим, важно его правильно составить. Договор аренды обладает своей спецификой, и в равной степени она должна быть отражена и в доп. соглашении к нему.
- Анализ рисков, их минимизация
Здесь все просто, например, договор может содержать неоправданно крупную неустойку за просрочку исполнения (не в срок оплатили аренду), «нагромождающие» пункты, которые вовсе не нужны, либо наоборот – много пробелов, и как следствие – перевес интересов в пользу контрагента.
- Сбор документов для регистрации договора аренды, если он заключен сроком выше, чем на 1 год. (перечень документов почти такой же, как и при регистрации доп.соглашения, но понадобится еще и документ, подтверждающий право собственности на арендуемое помещение.
- Взаимодействие с гос.органами (сами подаем в Росреестр, следим за внесением сведений и соблюдением сроков);
- Получаем выписку из ЕГРН и передаем ее Вам.
Вам ничего не нужно делать, только содействовать в формировании пакета документов, так как доступ к необходимым документам есть только у Вас.
Плюс ко всему, важно проверить помещение на юридическую чистоту сделки. Конечно, подобная необходимость более актуальна при покупке недвижимости, но обременение третьими лицами арендуемого помещения может сказаться и на правах арендатора, и это тоже входит в услугу.
Участие юриста в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды – вне всяких сомнений, правильная инвестиция, которая обезопасит Вас от нежелательных правовых исходов и сэкономит Ваше время.
Обязательно ли регистрировать дополнительное соглашение к договору аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Обязательно ли регистрировать дополнительное соглашение к договору аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Аренда:
- 001 счет
- 011 счет
- 121 КОСГУ
- 122 КОСГУ
- 6-НДФЛ аренда помещения
- Показать все
- Кадастровый учет и регистрация прав:
- Административная ответственность кадастрового инженера
- Аренда обременение
- Виды кадастровых карт
- Внесение изменений в ЕГРН
- Внесение сведений о ранее учтенном земельном участке
- Показать все
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 333.16 «Государственная пошлина» главы 25.3 «Государственная пошлина» НК РФ «Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями ст. ст. 131, 433, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 333.16, 333.17, 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации, ст. ст. 1, 17, 25, 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пришли к выводу, что за государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды в данном случае государственная пошлина должна была быть уплачена в размере 1 000 руб., поскольку представленным на регистрацию соглашением изменяются лишь сведения о размере арендной платы, согласованные в ранее зарегистрированном договоре аренды недвижимого имущества.»
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 333.33 «Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий» главы 25.3 «Государственная пошлина» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY») Общество пришло к выводу, что уплатило государственную пошлину за регистрацию дополнительных соглашений к договору аренды в излишнем размере и размер пошлины должен был составить 1000 руб. на основании подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Орган регистрации прав отказал в возврате государственной пошлины, поэтому общество обратилось в суд. Суд признал действия регистрирующего органа законными, указав, что дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества является сделкой, а за государственную регистрацию сделки подлежит уплате государственная пошлина в размере 22000 руб. на основании подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. То обстоятельство, что при государственной регистрации дополнительного соглашения в ЕГРН не вносится новая запись о сделке, а лишь изменяется существующая запись, не может служить основанием для вывода о необходимости уплаты государственной пошлины на основании подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.