Как оформить землю в аренду у администрации сельского поселения

Все о том, как взять землю в аренду у администрации сельского поселения

Как взять земельный участок (ЗУ) под хозяйство у государства в долгосрочное пользование? При выборе участка для аренды нужно точно определиться в целях её оформления. Это одна из наиболее распространённых гражданско-правовых операций.

Она проводится по установленному порядку и регулируется источниками Гражданского и Земельного законодательства. По данному договору арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Скрыть содержание

Для каких целей можно взять?

Внимание! Распоряжение землёй происходит с существенными ограничениями. Не только собственник из числа физических лиц не может распорядиться своим участком так, как ему заблагорассудится. Такого права не имеет даже муниципалитет, в ведении которого находятся земли.

Правило распоряжения землей регулируется нормами статьи 42 ЗК РФ, а ст. 8.3 и ст. 7.3 КоАП РФ определяют разделение земель по категориям и целевому назначению.

Статья 8.3 КоАП РФ. Нарушение правил обращения с пестицидами и агрохимикатами

Нарушение правил испытаний, производства, транспортировки, хранения, применения и иного обращения с пестицидами и агрохимикатами (за исключением случаев, когда такие правила содержатся в технических регламентах), которое может повлечь причинение вреда окружающей среде, — влечет наложение административного штрафа:

• на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей;
• на должностных лиц — от двух тысяч до пяти тысяч рублей;
• на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от двух тысяч до пяти тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток;
• на юридических лиц — от десяти тысяч до ста тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.

Для личного подсобного хозяйства (ЛПХ)

В частности участки из сельхоз земель, взятых у государства, можно использовать:

• для пастбищ;
• бахчи;
• под огороды;
• под садовые участки.

Особенностью использования данного вида земель является то, что согласно их целевому назначению, на них допускается только ведение сельскохозяйственных работ.

Строительство капитальных сооружений на арендованном ЗУ недопустимо. Например, при использовании ЗУ под хозяйство, связанное с полевыми работами, оно должено ограничиваться только выращиванием культур. Выстроить овощехранилище на этом участке нельзя, так же как недопустимо построить завод для переработки выращенных культур. Для этого потребуется аренда ЗУ у государства в промышленной зоне, где почва не отличается высоким качеством плодородия (как взять в аренду ЗУ в городе?).

Также при аренде ЗУ для выпаса скота, недопустимо строить скотный двор и иные помещения, относящиеся к числу капитальных.

Важно! За самострой на землях ЛПХ может вменяться административная ответственность, сопровождающаяся штрафами и требованиями сноса несанкционированных построек, по нормам статьи 7.1 КоАП РФ.

Для строительства

Если планируется возвести капитальное строение, то арендатору нужно обратиться в администрацию с запросом об аренде:

• земель поселений – для строительства жилого дома (как получить ЗУ в аренду под ИЖС?);
• земель, предназначенных под промышленное строительство – для бизнеса (как взять у государства землю в аренду для ведения бизнеса читайте тут).

Также на массивах из числа земель сельхозназначения можно арендовать площади для организации садовых товариществ, где разрешено строительство дачных домиков. Но такие строения не получают статус жилых домов. Аренда для дачных посёлков допускается только от имени юридического лица – некоммерческого общества.

Если арендованная под строительство земля не осваивается соответственно целям аренды, собственник в лице администрации сельского поселения, может прекратить действие договора аренды.

Запретные категории

Законодательством не допускается сдача земель, относящихся к таким категориям:

• заповедники;
• лесные и водные ресурсы;
• особо охраняемые (приграничные) зоны;
• закрытые зоны административных поселений;
• зоны расположения военных и иных закрытых организаций (предприятий);
• места захоронения радиоактивных отходов.

Справка! Запрещено использовать земельные угодья, изъятые государством из оборота.

Этапы оформления ЗУ

Так, как взять земли сельхозназначения у государства? Юридические нормы аренды, в том числе земельной, изложены в статье 606 ГК РФ и статье 22 ЗК РФ.

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Уполномоченной на эту процедуру инстанцией, является муниципальное образование того сельского поселения, в котором гражданин намерен получить ЗУ. Аренда состоит из нескольких базовых этапов:

1. Выбор населённого пункта и целевого назначения ЗУ, подача заявления уполномоченному лицу.
2. Приём и рассмотрение полученного заявления, разрешение на участие в торгах.
3. Проведение торгов.
4. По результатам торгов – оформление договора аренды с муниципалитетом и фактическое вступление в права владения ЗУ.

Каждый этап включает в себя ряд юридически существенных действий, которые требуется рассмотреть более подробно.

Пошаговая инструкция

Вначале рассматриваются варианты, предлагаемые муниципалитетом, сдающим свои земельные угодья. Такую информацию можно получить, просмотрев местные СМИ, где даются объявления о сдаче ЗУ и проведении торгов. Если выбран населённый пункт, в пределах которого гражданин желает приобрести в пользование участок – то обращаться нужно в выбранный исполком. Но предварительно следует выйти на сайт Росреестра и просмотреть публичную кадастровую карту. Здесь можно выявить свободные участки и подать запрос адресно, с указанием кадастрового номера ЗУ, интересующего заявителя.

Подготовка документов

Документация для подачи в администрацию поселения подготавливается также заранее. В нужную документацию входит:

• заявление физического лица;
• копия гражданского паспорта;
• копия ИНН.

Если у заявителя или членов его семьи есть льготы, то такие документы также нужно обязательно подготовить. Например, один из членов семьи имеет инвалидность, или семья является многодетной (малоимущей). Эти факторы могут повлиять на получение ЗУ по согласованию, в обход аукциона. Если гражданин планирует переезд в сельскую местность, то дополнительно нужно отксерокопировать документы об образовании и копии трудовых книжек всех работающих членов семьи.

Внимание! Если администрация заинтересуется переселением семьи в населённый пункт, граждане могут быть освобождены от участия в торгах.

Написание и подача заявления

Заявление пишется на имя председателя сельского исполкома, с указанием его должности, фамилии, имени и отчества. Ниже указывается адресант, которым является лицо, претендующее на получение ЗУ.

После наименования документа, в основной части нужно лаконично и убедительно изложить следующие сведения:

1. Просьба о предоставлении надела в аренду, с указанием его целевого назначения и срока допустимого для использования (как взять землю в аренду на 49 лет?)
2. Указать, каким образом планируется использовать и осваивать полученный надел.
3. Перечислить характеристики желаемого участка, если известны – его технические и кадастровые данные.
4. Если имеются преимущества для получения ЗУ – перечислить их.
5. В завершение поставить дату и подпись. Дать перечень прилагаемой документации. Указать номер телефона и электронный (почтовый) адрес для обратной связи.

Заявление подаётся секретарю сельского исполкома, от которого требуется его зарегистрировать в журнале входящей документации или книге обращений граждан. Если личное присутствие при подаче существенно затруднит заявителя, он вправе передать пакет документации Почтой РФ.

• Скачать бланк заявления о предоставлении земельного участка в аренду
• Скачать образец заявления о предоставлении земельного участка в аренду

Больше нюансов о том, какие документы необходимы для взятия земли в аренду у государственных структур, а также о составлении заявления в администрацию, рассказано тут.

Сдача документов

Документация передаётся приложением к заявлению. Секретарь должен сделать опись при её приёме и выдать расписку. Для удостоверения копий документов, нужно предъявить их оригиналы, на основании которых удостоверяются копии.

Если документы высылаются заказным письмом – копии документов и подпись заявителя удостоверяется нотариусом. Роль расписки при пересылке выполняет квитанция об отправлении письма, с описью вложения.

После того как председатель исполкома выносит положительное решение, заявитель должен уплатить задаток за участие в аукционе и предоставляет данные лицевого счёта для возврата уплаченной суммы, если участок не будет получен.

Справка! После выкупа права аренды внесённый задаток вносится в счёт уплаты её полной стоимости.

Проведение торгов

Если заявление получило резолюцию об участии заявителя в торгах, то он приглашается для проведения обозначенной процедуры. Торги проводятся в форме аукциона. Первоначальная стоимость каждого надела устанавливается независимым оценщиком (сколько стоит аренда земли у государства?). В ходе проведения мероприятия она увеличивается. Права аренды получает тот участник аукциона, который предложил наиболее высокую цену за надел.

Каждый участник предварительно осведомляется о перечне лотов – ЗУ, выставленных на торги. А так же о «шагах» аукциона – денежных суммах, которые приращиваются к стоимости ЗУ за один раз.

Торги могут срываться при условии отсутствия нужного числа участников. В этом случае допускается перенос мероприятия на другую дату или оформление договора по согласованию с администрацией.

Заключение договора

Эта процедура зависит от того, на каком основании получено право пользования землями. Если участник выкупил ЗУ на аукционе, то предварительно оформляется:

• протокол проведения аукциона;
• оплата права аренды.

Если заявитель не участвовал в торгах, то заявление согласовывается административной комиссией. По её решению составляется административное решение, выписка из которого выдаётся заявителю.

Следующим шагом становится непосредственное заключение договора. Текст договора составляется уполномоченными представителями административного аппарата. Претендент на получение участка в пользование должен внимательно ознакомиться с его содержанием и поставить свою подпись.

Регистрация права на ЗУ

Важно! Согласно нормам Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.97 г., каждое юридическое действие, совершающееся с земельной недвижимостью, требует регистрации.

Только после проведения регистрации договор аренды вступает в силу.

Для регистрации документы можно передать в Росреестр через Кадастровую палату или МФЦ. Длится 21 рабочий день. Регистрация проводится на основании подачи заявления и документации:

1. Договоров аренды в трёх экземплярах.
2. Административного акта с решением о передаче ЗУ в аренду.
3. Квитанции об уплате пошлины за регистрацию.

• Скачать бланк акта приема-передачи земельного участка в аренду
• Скачать образец акта приема-передачи земельного участка в аренду

Если арендатор участвовал в торгах, то дополнительно прилагается протокол проведения аукциона и квитанция об оплате аренды. После завершения процедуры выдаётся соответствующее свидетельство, и арендатор может вступать в фактическое владение наделом.

Подробнее о том, подлежит ли государственной регистрации договор аренды земли у администрации, каков порядок заключения соглашения, читайте в другой статье.

Причины, допускающие отказ

Администрация вправе отказать от предоставления участка без участия в торгах, если заявитель не относится к категории лиц, которые могут воспользоваться данным преимуществом. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. А так же – если на территории избранного гражданином населённого пункта отсутствуют земли того целевого назначения, на которое таковой рассчитывает.

Отказ на участие в аукционе обосновывается тем, что претендент:

• вовремя не оформил документацию;
• оформил документацию неверно;
• представил неправоспособные бумаги;
• не уплатил взнос за участие в аукционе;
• не явился на мероприятие лично.

Внимание! Участник, выигравший лот, но не оплативший права аренды, лишается права на возврат задатка.

Читайте также на нашем сайте публикации об особенностях, нюансах и порядке взятия в аренду земли у государства, в том числе с правом ее дальнейшего выкупа.

Заключение

Земельный участок в долгосрочное пользование можно получить, участвуя в торгах или получив согласие администрации. После заключения договора аренды проводится его обязательная регистрация в Росреестре.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

Как получить государственную землю в аренду

Развеем мифы и «страшилки» об арендных отношениях с государством, а также расскажем, как получить арендованную казенную землю в собственность «за три копейки» (всего за 3% от кадастровой стоимости — может меняться в зависимости от региона).

Аренда земли: в чем выгода?

Как профессиональные земельные юристы, мы не имеем предубеждений в отношении прав временного пользования землей, напротив, предсказываем этому правовому институту большое будущее. Попробуем и вас убедить, представив рейтинг преимуществ аренды земельного участка.

Надежный партнер

Любые сделки с недвижимостью относятся к операциям с высокой долей риска: и суммы крупные, и процедура оформления сложная, и количество мошеннических схем запредельное (черные риелторы и т. п.). С этой точки зрения, отношения с государством предоставляют максимально возможную гарантию безопасности и надежности.

Свободные деньги

Покупая землю в собственность, приходится изымать из оборота приличную сумму денег. При аренде участка финансы продолжают «работать», принося доход (из которого потом можно брать средства на оплату арендных платежей).

Экономия на налогах

Недвижимость, оформленная в собственность, отягощает кошелек обязательными налогами, которые новоявленному собственнику приходится платить ежегодно. А это до 10% от кадастровой стоимости земли! Причем не имеет значения, используется земельный участок или стоит без дела. Иногда такие суммы налогов превышают совокупные расходы на аренду такой же земли.

Льготный выкуп земли

Мало того, что права аренды имеют собственную ценность (как объект), так еще и предоставляют возможность добросовестному арендатору выкупить землю за условный процент от кадастровой стоимости.

Готовы поспорить, Вы уже серьезно задумались об аренде земли. Добавим весомый аргумент, почему желательно не откалывать такое решение в долгий ящик. Теперь получить казенную землю в аренду гораздо проще, чем раньше.

• Последние изменения закона (Земельного кодекса) «передали» компетенцию по принятию решений о распоряжении земельными участками на места (от города или районного центра — в администрацию поселения, где расположен участок).
• Установлены случаи, когда землю можно получить в пользование без обязательного проведения торгов (аукциона).

Как арендовать землю у государства

Если говорить совсем уж коротко, без воды, то способов всего два:

• Принять участие в аукционе по аренде и победить.

Аукционы могут быть организованы по инициативе местной администрации либо заинтересованных лиц (граждане и организации). Необходимое условие — участок имеет установленные границы и отображается на публичной карте (кадастровой).

• Заключить арендный договор вне аукциона.

Способ исключительный, рассчитан на определенную категорию землепользователей (льготники) или особые условия процедуры. Причем земельные участки могут даже не иметь очерченных границ и, соответственно, не отображаться на кадастровой карте.

Если разбирать каждый способ подробно, то получится примерно следующий план действий.

Заключение соглашения аренды государственного (муниципального) земельного участка через победу в торгах

Инициатором проведения торгов могут выступить как представители местной власти, так и сами граждане, приметившие свободный земельный участок. Алгоритм действий и процедура оформления земли в пользование в каждом случае будет иметь свои особенности.

Аукцион организован по инициативе местной администрации

Шаг 1. Поиск «предложения»

Первое, что нужно сделать, это найти земельный участок, который выставляется на торги. Это можно сделать с помощью официального портала www.torgi.gov.ru. Здесь размещаются все данные об аукционах, приводящихся в России. Также информацию о передаче земли в пользование по итогам аукциона муниципальные органы должны размещать на своих официальных веб-ресурсах и в местных периодических изданиях.

Не так давно появилась возможность посмотреть участки, которые выставлены на торги, в режиме «онлайн» на публичной кадастровой карте. Необходимо зайти на карту, выбрать соответствующий фильтр, нажать на кнопку «Слои». Все нужные участки подсветятся розовым.

Шаг 2. Осмотр участка

Прежде, чем подавать заявление на аукцион, нужно знать, за что борешься. Для этого есть легальная возможность совершенно бесплатно осмотреть лот. За ее реализацию отвечают организатор аукциона и собственник участка (арендодатель).

Для осмотра земли, как правило, нужно предварительно записаться на просмотр. Для этого на указанный в извещении об аукционе e-mail отправляется сообщение с указанием:

• темы («Запрос на осмотр лота»);
• содержания (данные о лице, которое будет осматривать землю, контакты, информация об аукционе, лоте).

Далее в течение двух суток организатор должен направить заявителю в ответ «смотровое письмо», в котором будут содержаться информация о дате осмотра лота и контакты лица, который отвечает за организацию осмотра.

Шаг 3. Оформление заявки

Если по итогам осмотра вы решили, что участок вам подходит, нужно оформлять заявление на участие в торгах по форме, указанной в извещении. В нем обязательно должны быть заполнены все пункты.

Также к заявке нужно приложить:

• паспорт (для физических лиц);
• устав и документы о регистрации (для юридических лиц);
• документацию, которая подтверждает внесение задатка.

Почему могут не допустить к участию?

Уже на этапе формирования заявки могут возникнуть проблемы, по которым лицо может быть не допущено до участия в аукционе.

• Предоставленная документация (или заявление) содержит ложные сведения.
• Представлен неполный комплект документов.
• Не уплачен задаток.
• Физическое или юридическое лицо, которое подало заявку, не имеет права быть участником аукциона в соответствии с требованиями актуального на момент торгов законодательства.

Процедура и сроки приема заявок

При желании участвовать в аукционе должно быть исполнено принципиальное требование: от одного человека/организации — одна заявка по поводу одного лота.

Заявитель (его представитель) приносит заявку лично/отправляет по почте. При этом заявление и все подаваемые документы должны быть сшиты в единый документ со сквозной нумерацией.

Организатор фиксирует подачу заявления в журнале регистрации с присвоением порядкового номера и указанием даты и времени приема.

Если нарушен срок внесения заявки, то она возвращается человеку/организации без регистрации.

До окончания процедуры приема заявок можно в любой момент отозвать свое заявление. Это делается путем направления организатору уведомительного письма в письменной форме.

Шаг 4. Внесение задатка

Одно из основных требований для участия в аукционе — внесение задатка. Деньги переводятся на расчетный счет, реквизиты которого указаны в извещении об аукционе. Сроки осуществления перевода средств и сумма также указываются в этом документе.

Квитанция о перечислении средств (платежное поручение, чек) — доказательство внесения задатка. Предоставление заявителем организатору квитанции, чека об оплате автоматически подтверждает заключение договора о задатке.

На «платежке» обязательно должна быть отметка банка о его исполнении.

Правила внесения задатка

В «платежке» в качестве плательщика может быть указан только заявитель. В ином случае деньги будут считаться перечисленными ошибочно и вернуться плательщику. Соответственно, в отношении заявителя будет установлено невыполнение условия о внесении задатка.

Задаток должен быть внесен в период, указанный в извещении. Внесение средств с опозданием означает невыполнение условий, указанных в извещении. Заявитель не будет допущен к участию в торгах, а деньги вернуться на его счет.

Судьба задатка

• В случае отзыва заявки или в случае недопущения лица до участия в аукционе, размер задатка ему возвращается в полном объеме в течение трех дней с момента подачи уведомления об отзыве/оформления протокола рассмотрения заявок, соответственно.
• Также задаток подлежит возврату лицам, которые не стали победителями аукциона.
• Деньги, внесенные победителем торгов, засчитываются ему в счет аренды земельного участка и возврату не подлежат.

Шаг 5. Рассмотрение заявок

Для рассмотрения заявок и дальнейшего проведения аукциона организатором торгов формируется аукционная комиссия. Комиссия, в частности, проверяет соответствие заявки требованиям закона и извещения, выполнение участниками обязанности внести задаток.

По результатам рассмотрения заявлений комиссией составляется протокол. Он подписывается членами комиссии и размещается в публичном доступе на официальном сайте аукциона.

Также комиссия направляет заявителям уведомления о принятии/непринятии к участию в торгах.

Шаг 6. Аукцион

В назначенную дату проводятся торги. Они могут проводиться путем очного участия, но чаще — это электронный аукцион.

Торги в форме аукциона подразумевают установление начальной цены лота (стоимости аренды земельного участка), указанной в извещении, и повышения ее на «шаг аукциона».

• Сначала участники проходят регистрацию, в результате которой им присваиваются номера.
• Далее участники допускаются в аукционный зал (виртуальный или реальный).
• Представитель аукционной комиссии объявляет о начале проведения торгов и представляет аукциониста.
• Аукционист объясняет участникам порядок и правила проведения мероприятия, оглашает основные характеристики лота, начальную цену и «шаг».
• Далее проводятся непосредственные торги путем повышения участниками цены лота на «шаг аукциона».
• Когда не осталось участников, которые готовы предложить наиболее высокую цену, аукцион завершается.
• Аукционист объявляет победителя.
• Аукционная комиссия составляет протокол по итогам торгов. Один экземпляр передается победителю.
• Протокол размещается на сайте торгов.

Участники не могут покидать зал во время торгов, общаться между собой или совершать звонки по телефону.

Признание аукциона несостоявшимся

Аукцион может быть признан несостоявшимся, если:

• была подана одна заявка или вообще ни одной;
• к торгам был допущен один участник или вообще никто не допущен;
• в торгах по факту участвовал один участник;
• при проведении аукциона отсутствовали все участники (их представители);
• никто из участников не повысил ставку от начальной цены.

Последствия признания аукциона несостоявшимся:

• если нет участников — проводится повторно (условия повторных торгов могут быть изменены);
• если один участник — договор аренды заключается с ним.

Начальная цена лота

Начальная цена торгов, на которых разыгрывается право заключения соглашения на аренду публичной земли устанавливается на выбор уполномоченного органа:

• либо в размере арендной платы за год, которая устанавливается на основании рыночной оценки;
• либо в размере не менее полутора процентов от кадастровой стоимости участка.

В ситуации, когда торги признаны несостоявшимися, стартовая цена лота на повторном аукционе понижается. Однако стоимость не может быть снижена более чем на 30%.

Шаг 7. Заключение арендного соглашения

Когда победитель определен, с ним заключается договор аренды лота по правилам гражданского и земельного законодательства (ГК РФ и ЗК РФ). Победителю (единственному участнику) арендодателем направляется проект соглашения в течение десяти дней с момента составления протокола торгов.

В течение 30 дней победитель торгов должен подписать договор. Если он этого не сделает в указанный срок, то арендодатель может предложить заключение договора другому участнику торгов, от которого поступило предпоследнее предложение по цене. Однако предпоследний участник подписывает договор на условиях о цене, которые предложил победитель аукциона.

Если и этот предпоследний участник откажется подписывать арендное соглашение — собственник может провести повторные торги или распорядиться землей иным способом, который допускает ЗК РФ.

Если была подана одна заявка, и заявитель соответствует всем требованиям, то договор заключается сразу после одобрения заявки (в течение 10 дней). Размер аренды в таком случае будет равняться начальной цене лота.

В ситуации, когда победитель (предпоследний участник) в течение положенного срока не подписывают договор, собственник земли отправляет в УФАС сведения о внесении этих лиц в реестр недобросовестных участников торгов.

Результаты торгов

Остальные участники торгов (не победители), а также любые иные лица могут узнать результаты аукциона:

• через официальный сайт торгов;
• через выписку ЕГРН на земельный участок (лот) — в графе № 2 будет указано, с кем заключен договор аренды.

Аукцион организован по инициативе заинтересованных лиц

Взять муниципальную или государственную землю в аренду можно не только по результатам аукциона, который проводится по воле собственника. Инициатором публичных торгов может стать любой гражданин или организация (даже иностранная). Порядок действий для организации аукциона можно представить в виде пошагового алгоритма.

Шаг №1. Поиск подходящего участка

Чтобы претендовать на землю, сначала нужно ее найти и убедиться, что она свободна. Поможет в этом публичная кадастровая карта (ПКК).

1. Откройте ПКК.
2. Найдите территорию, на которой хотелось бы владеть и пользоваться участком.
3. Настройте фильтр отображения с помощью кнопки «Слои». Нужно искать землю:
   • собственник которой государство или муниципалитет;
   • на которой нет зданий, сооружений и иных объектов — такие участки отмечены на карте красным (они обычно являются свободными);
   • которая не находится в охраняемой зоне — отмечена на ПКК светло-зеленым оттенком;
   • которая находится подальше от красных линий, нефте- газопроводов и т. п. (обычно здесь строить нельзя).
4. Когда подходящий участок найден, кликните по вкладке «Услуги» — «Справочная информация …» — «Сформировать запрос». Затем нажмите на ссылку с адресом. Откроется страница со справочной информацией.
5. В справке нужно обратить внимание на раздел «Права и ограничения» (аренда, ипотека и т. д.). Хороший знак (участок вам подходит), если в этой графе написано «публичная» или «данные отсутствуют».

Другой способ узнать информацию о свободных участках — воспользоваться бесплатной программой «АРГО». С помощью нее можно скачать данные по кадастровому кварталу — таблица в формате Excel, где содержится список всех участков с указанием их параметров (в частности, форма собственности, права, ограничения).

Наконец, самый простой вариант — зайти на официальный сайт Росимущества в вашем субъекте или на веб-ресурс местной администрации и поискать на нем опубликованный список свободных публичных земельных участков.

Шаг № 2. Проверка собственника земли

Когда земля найдена, следует еще раз убедиться, что у нее нет арендаторов и она не находится в частной собственности. Для этого нужно обратиться в Россреестр. Получение выписки на бумажном носителе происходит в течение трех дней, в электронной форме — в течение одного.

Получение информации из Росреестра — платная услуга (250 руб.). Однако эти данные будут на 100% достоверными, в отличие от данных ПКК, которые порой не успевают актуализировать.

1. В выписке из ЕГРН обратите внимание на раздел № 1. Там должно быть указано о том, что нет сведений для заполнения раздела № 2. Это означает, что участок принадлежит публичному собственнику и не обременен арендой.
2. Также стоит посмотреть, присвоена ли земле категория. Если напротив графы «Категория земель» стоит «–», это значит, что участок относится к землям запаса и его нельзя передать в аренду.

Шаг № 3. Осмотр земли

Прежде чем инициировать торги за право аренды подобранного вами участка, следует выехать на местность и осмотреть его на предмет:

• нахождения на участке брошенных построек, ЛЭП, газо- и трубопроводов, иных подобных обременений;
• возможности подключения к инженерным сетям (это особенно важно для будущих жилых объектов).

Информацию по поводу охранных зон и коммуникаций можно получить по письменному запросу от местной администрации или ДИЗО (департамент имущества и земельных отношений).

Не рекомендуем заключать арендное соглашение по поводу рекреационных земель, участков специального назначения и т. п. Такая земля не передается в частную собственность, используется в соответствии со специальными правилами, и изменить ВРИ такого участка проблематично.

Шаг № 4. Просьба провести торги

Итак, подходящий участок найден. Теперь нужно подать заявление в администрацию по месту нахождения выбранной территории с просьбой провести аукцион.

• пишется на имя главы органа;
• составляется по форме, которая должна быть размещена на сайте Администрации (также образец можно попросить у секретаря);
• должно содержать просьбу о проведении торгов на право аренды, цели, в которых заявитель намерен использовать участок.

Далее чиновники должны рассмотреть заявление и принять решение о проведении / непроведении торгов. Срок на рассмотрение — 2 месяца.

Действия администрации по подготовке к торгам

Если чиновники принимают положительное решение по результатам рассмотрения заявления о проведении торгов, они должны подготовить документы на землю.

1. Извещение об аукционе.
2. Постановление главы администрации о проведении торгов.
3. Выписку на землю из ЕГРН.
4. Фотоматериалы, касающиеся лота (скрины с ПКК и карт Яндекса).
5. Заключение о допустимых параметрах строительства.
6. Ситуационный план земли.
7. ГПЗУ (градостроительный план).
8. ТУ (тех. условия) для подключения к инженерным коммуникациям (для земли под ИЖС).
9. Форму, по которой подается заявка на торги.
10. Проект договора о задатке.
11. Форма запроса, по которому можно осмотреть объект.
12. Образец арендного соглашения с приложением расчета арендной платы и акта приема-передачи земли.

Извещение должно быть опубликовано на официальном сайте торгов www.torgi.gov.ru.

Шаг № 5. Становление участником торгов

Теперь нужно подать заявку на инициированный вами аукцион. Сделайте это по форме и в сроки, установленные в извещении. К ней нужно приложить паспорт (для юрлиц — учредительные документы и выписку из ЕГРЮЛ) и платежку об уплате задатка.

Обязательным условием участия в торгах является оплата задатка. Он учитывается в счет арендных платежей для победителя. Остальным участникам — возвращается.

Шаг № 6. Участие и победа в аукционе

В день торгов участники проходят регистрацию и затем допускаются в аукционный зал. Торги начинаются с начальной цены и осуществляются путем поднятия ее на «шаг аукциона». Победителем считается тот, кто предложит максимальную ставку.

Начальной ценой является ежегодная ставка по аренде. Обычно она составляет 0,3-1,5% кадастровой стоимости участка.

Шаг № 7. Итоги аукциона

После окончания торгов происходит следующее.

1. Аукционная комиссии составляет протокол по итогам в двух экземплярах (один для победителя). Его подписывает победитель и организатор.
2. Задатки возвращаются проигравшим участникам в течение трех дней.
3. С победителем заключается арендное соглашение.

Можно ли узнать о подаче заявок на торги другими лицами?

Идеальная ситуация для заявителя, когда он выбрал себе участок и один принял участие в аукционе. Тогда он признается единственным участником, и договор аренды заключается с ним.

Но участие в торгах свободное — заявку может подать кто угодно. Потому, чтобы не переживать о конкурентах на право арендовать «вашу» землю, можно обратиться в администрацию с письменной просьбой предоставить информацию о иных заявках на аукцион.

Конкретных заявителей чиновники вам не укажут, но информацию о числе заявок раскрыть могут (но не обязаны!). Главное — грамотно обосновать, зачем вам нужны эти данные.

Преимущества и недостатки описанного способа получения земли

• безопасное получение участка, так как арендодатель — публичное образование;
• выгодное получение земли — у государства обычно можно взять большую землю за недорогую плату, порядок определения которой устанавливается ЗК РФ;
• лот — это уже сформированный участок, который не надо согласовывать, ставить на кадастровый учет.

• долгий поиск подходящего участка;
• долгое ожидание принятия решения о проведении торгов;
• риск не выиграть торги;
• риск признания торгов несостоявшимися при получении одной заявки.

Таким образом, инициировать торги на получение публичной земли в пользование непростая задача. Нужно найти подходящий участок, проверить его характеристики и расположение, «договориться» с чиновниками об аукционе, победить в нем и заключить договор. Есть два варианта:

• заняться этим самому и потратить кучу нервов, времени и сил из-за незнания нюансов процедуры, законодательства и «обычаев» местных чиновников;
• доверить решение проблемы специалистам компании «Земельный юрист».

Заключение соглашения аренды государственного (муниципального) земельного участка вне аукциона

Заключить арендный договор и получить государственную землю в пользование можно по упрощенной процедуре при соблюдении определенных условий или в порядке льготной очереди (для установленных категорий лиц).

Аренда по льготной очереди без торгов

Как федеральные, так и региональные льготы дают право получить землю в аренду, минуя процедуру торгов. Достаточно к заявлению (составленному в свободной форме) приложить документы, подтверждающие наличие такой льготы, и подать его в ближайшее МФЦ. Далее остается только дождаться своей очереди.

Кто же вправе претендовать на особые условия получения земельных участков в пользование?

• Молодые и многодетные семьи.
• Герои труда и пенсионеры.
• Военнослужащие и ветераны боевых действий.
• Ликвидаторы ЧАЭС и инвалиды.
• Иные категории, перечисленные в законе.

Также государством утверждено несколько программ по переселению, участники которых получают землю в аренду вне аукциона буквально за несколько недель:

• Дальневосточный, Ленинградский, Костромской, Волгоградский гектар.
• Земельные участки для переселенцев с Крайнего Севера, для жителей Крыма, Калининградской области.
• Родовое поместье.

Земля из федерального или муниципального фонда передается в пользование (с возможностью строительства жилого дома) бесплатно и только один раз. Что интересно, в аренду таким категориям граждан сдаются даже те земельные участки, что зарезервированы для нужд муниципалитета. Более того, некоторые регионы готовы передать землю сразу в собственность! А те участки, что сдаются в аренду, обходятся арендаторам по минимальной цене (арендная ставка ограничена размером земельного налога).

Упрощенная процедура аренды вне торгов

Закон прямо указывает, что взять землю без торгов в аренду могут фермерские хозяйства для осуществления соответствующей деятельности. Однако, по такой упрощенной схеме можно получить землю и другим гражданам, не связанным с крестьянским хозяйством. Наличие такой возможности следует уточнить в местной администрации. Действовать придется самостоятельно.

Шаг 1. Ищем несформированный земельный участок

Заходим на сайт Росреестра и приступаем к изучению кадастровой карты: выбираем интересующий район, находим свободную от разметки территорию, желательно рядом с жилыми домами (в границах населенного пункта).

Если свободный земельный участок слишком большой по площади, велика вероятность, что он зарезервирован для льготных категорий лиц.

Шаг 2. Готовим схему расположения участка

Так как подобный участок еще не сформирован (не размежеван) и на публичной карте не отображается в своих границах, то потребуется подготовить СРЗУ — схему расположения участка на кадастровом плане территории. Этот документ содержит отображение точных координат и границ земельного участка, а также его площадь. Земельным кодексом установлены жесткие требования к схеме, от составления до утверждения.

Несмотря на то, что в сети Интернет можно найти специальные программы для прорисовки СРЗУ, рекомендуем заказывать схему у профессионального кадастрового инженера. Таким образом, можно будет избежать не только ошибок, но и потери времени из-за отказов в принятии СРЗУ.

Шаг 3. Обращение в администрацию

Так как по новым правилам «своей» землей распоряжается муниципалитет (не субъект РФ), то обращаться придется именно в местную администрацию. Здесь же, кстати, можно получить исчерпывающую информацию о возможности аренды земли. Можно самостоятельно изучить ПЗЗ (правила землепользования), чтобы своевременно выявить ограничения по использованию земельных участков и наличие особых территориальных зон.

Получив на руки схему расположения участка, следует подготовить заявления по форме. Их будет два.

1. Сначала подается Заявление об утверждении СРЗУ на кадастровом плане указанной территории. В документе указывается цель использования земли и кадастровый квартал. Если чиновники не находят основания для отказа, то глава администрации выносит постановление об утверждении схемы расположения участка. Этот акт служит началом для проведения кадастровых работ и выделения земельного участка из муниципальных земель.
2. Следом (а лучше одновременно) подается второе заявление о предварительном согласовании земельного надела. Основанием для предоставления земли без проведения аукциона будет служить постановление главы местной администрации.

Срок рассмотрения заявления — месяц, срок действия постановления — 2 года.

• Чиновники рассматривают заявление в течение месяца. Такой срок необходим, чтобы муниципалитет успел опубликовать извещение о предоставлении земельного участка на официальном сайте в соответствии с правилами устава данного поселения. Цель — выявить иных претендентов на запрашиваемый земельный участок.
• Если по истечении 30 дней с момента публикации информации желающих поучаствовать в аукционе не найдется, то принимается предварительное решение о предоставлении земли. При этом участок еще предстоит образовать, так как отсутствует проект межевания (границы потребуют уточнения).
• Если желающие объявились, то администрация предложит заявителю самостоятельно поставить участок на учет в кадастре, а потом поучаствовать в аукционе наравне с иными претендентами. Понятно, что в предварительном согласовании земли откажут.

Если отведенный срок для рассмотрения заявления вышел, а чиновники молчат, следует, как минимум, напомнить о себе (обратиться за разъяснениями), как максимум, пожаловаться в администрацию района. Рекомендуем все-таки сначала попытаться получить хоть какой ответ «на местах», а потом уже обращаться в вышестоящие органы с требованием поспособствовать в разрешении ситуации. Ответить на запрос чиновники обязаны в течение 7 дней.

Если все пойдет по плану, то заявитель получит на руки постановление главы администрации и об утверждении схемы расположения участка и о предварительном согласовании предоставления земли вне торгов.

Шаг 4. Постановка участка на учет в кадастре

Чтобы поставить земельный надел на кадастровый учет, потребуется провести межевание территории на основании ранее утвержденных документов. Без профессиональных услуг кадастрового инженера в этом случае не обойтись. Именно он готовит межевой план и подает документацию регистратору.

Как выбрать грамотного кадастрового инженера и во сколько обойдутся его услуги, читайте здесь.

Этому моменту предшествует серьезная подготовительная работа:

• оформляется технический проект;
• уведомляются о проводимых мероприятиях соседи и иные заинтересованные лица;
• на местности производится разметка (устанавливаются межевые знаки);
• устанавливаются координаты участка, определяются его размеры и площадь;
• составляется план межевания (подписывает собственник и кадастровый инженер);
• подаются документы для постановки новообразованного участка на учет в кадастре;
• сведения заносятся в кадастр в течение 14 дней, участку присваивается уникальный номер;
• на публичной карте отображаются произведенные изменения (спустя примерно дней 10).

Теперь можно переходить к подаче заявления о предоставлении земли в аренду.

Шаг 5. Заявление об аренде

По окончании кадастровых работ следует подготовить еще одно заявление по форме на имя Главы района с просьбой предоставить только что выделенный земельный участок в аренду, но без проведения торгов. К заявлению прикладываются все полученные документы по списку.

Шаг 6. Заключение арендного договора

После получения заявления с просьбой предоставить земельный надел в аренду без аукциона у чиновников есть месяц, чтобы подготовить арендный договор. Будущему арендатору также дается 30 дней на ознакомление с условиями аренды после получения документов. Договор нужно будет подписать в трех экземплярах (по одному — для арендатора, арендодателя и регистратора).

Все экземпляры договоров вместе с постановлением главы администрации, квитанцией о перечислении госпошлины и иными приложениями подаются в Росреестр на регистрацию. Примерно через две недели можно будет получить свой экземпляр зарегистрированного договора (с отметкой Росреестра).

Нужна помощь в регистрации прав на недвижимое имущество? Закажите услугу в компании «Земельный юрист».

Сколько стоит аренда земли?

Цена «арендного вопроса» включает в себя не только явные затраты (арендные платежи), но и скрытые расходы.

• Если, к примеру, объявятся желающие поучаствовать в аукционе и выиграют его, то инициатор, как заказчик кадастровых работ по межеванию, несет прямые убытки. Такой вот своеобразный «подарок» другому победителю торгов, хоть и непредвиденный. Вернуть потраченные деньги невозможно.
• Даже упрощенный порядок выделения земли не избавит от бюрократических проволок и ожиданий результата месяцами. Иногда разумнее воспользоваться «чужими» трудами, а именно — не готовить все документы самому, а следить за публикациями сведений о проводимых торгах в отношении кем-то сформированных земельных участков. Есть шанс выиграть аукцион и получить другими людьми подготовленный участок.
• Земля с назначением ИЖС всегда дороже, чем для садоводства. Это правило одинаково справедливо и для арендных платежей, и для суммы выкупа. Поэтому иногда выгоднее претендовать на садовый участок в пределах населенного пункта (не огородный — на таких землях капитальное строительство под запретом, тем более жилые дома).

Департамент земли и имущества (ДИЗО) каждый год делает расчет арендной платы для земельных участков перед началом аукциона. Цена аренды продиктована базовой ставкой для каждой категории земли. Значение имеет площадь участка, вид допустимого использования, а также кадастровая стоимость и коэффициенты (поправочные и зональные). Переоценка кадастровой стоимости проводится примерно раз в 3-5 лет. Если таких данных по участку вовсе нет, то цена на аукционе будет рассчитываться с использованием рыночной. Так как арендный договор заключается с тем, кто предложит максимальную ставку аренды за год, то результаты торгов также оказывают влияние на размеры арендных платежей для схожих участков.

Нетрудно догадаться, что если два участка располагаются в одном регионе, но в разных районах (округах), то ставки по аренде у них будут разные. Самые дорогие, как всегда, участки в столице, Санкт-Петербурге и Севастополе — годовая аренда обойдется в сумму до 35% от кадастровой стоимости, в Подмосковье — от 0,3% до 5% (СНТ или ИЖС), в других регионах — от 0,3% до 1-3%.

Точную стоимость проще всего уточнить в местной администрации. Например, подать письменный запрос с перечнем интересующих вопросов (цена и условия аренды, ограничения по использованию земли и т. д.). Не позднее 10 дней с момента получения запроса чиновники должны дать мотивированный ответ.

Как снизить арендную плату

Стоимость аренды земли можно сделать еще более низкой. Варианты.

1. Снижение кадастровой стоимости выбранного участка по установленной процедуре.
2. Изменение вида допустимого использования (ВРИ).
3. Строительство дома с переходом на льготную ставку.

Подробнее о процедурных особенностях уменьшения кадастровой стоимости земли можно прочитать здесь.

При намерении поменять вид использования участка, следует определиться с более «дешевым» аналогом ВРИ, который бы соответствовал целям (роду деятельности). Выбирать нужно из соответствующего классификатора перед направлением заявления на аренду. После заключения договора аренды убедить собственника земли (администрацию) внести такие изменения будет гораздо сложнее.

Что касается льготной арендной ставки, то сначала потребуется построить дом и зарегистрировать его в Росреестре как готовый жилой объект. Тогда уже собственник недвижимости на арендуемой земле может подавать заявление и претендовать на ставку в 0,3% от кадастровой стоимости этого участка. Таким образом законодатель стимулирует пользователей земли к застройке арендуемых площадей (в соответствии с целевым назначением, конечно же).

Договор аренды земли не должен быть «отягощен» никакими дополнительными обязанностями, связанными с прямыми расходами арендатора, как то: благоустройство территории, строительство дороги и т. п. Такие пункты в соглашении — вне закона.

Детали арендных отношений

Сколько участков можно брать в аренду единовременно?

Вопрос о количестве земельных наделов «в руках» одного пользователя ни в одном законе не всплывает. Но есть такое понятие, как максимальные (минимальные) размеры участков, которые выделяются из государственной собственности частным лицам. При этом установленный размер может быть скорректирован законодательством субъекта (в частности, увеличен в 5 раз!). Некоторые регионы вообще не используют такие ограничения (см. Дальний Восток).

Например, для земель под личное подсобное хозяйство установлен предел в 0,5 га на каждого пользователя (право собственности плюс иные вещные права на землю), для индивидуального строительства — предельные размеры устанавливаются региональным законодательством.

На какой предельный срок выделяют государственную землю в пользование?

Максимум — 49 лет, конкретные сроки устанавливаются регионами в зависимости от категории и назначения земельных участков.

Например, под индивидуальное строительство можно получить землю в аренду на срок до 10 лет, для огороднических работ — только до 3 лет, а для подсобного хозяйства — до 49 лет.

Правда, во многих случаях добросовестный арендатор имеет все шансы продлить договор аренды, заявив о своих намерениях до окончания его срока. В противном случае (срок аренды истек) придется заново проходить через процедуру торгов.

Какие особенности аренды земли в Москве?

Получить землю в столице гораздо сложнее, чем в любом другом регионе.

Во-первых, с 2015 года в аренду сдаются только сформированные участки (то есть утвердить СРЗУ на данной территории не получится).

Во-вторых, участники аукциона по аренде земли очень быстро «продвигаются» по шкале арендных ставок — сумма шага на торгах увеличивается в геометрической прогрессии (от 2% кадастровой стоимости к 4%, к 8%, к 16% и т. д.).

Претендовать на аренду Московской земли могут как граждане, так организации и предприниматели (российские и иностранные), которые являются:

• собственниками зданий, расположенных на участках;
• арендаторами помещений в зданиях на указанных земельных участках;
• правообладателями смежных участков;
• арендаторами земли и др.

Какие нюансы оформления аренды земли в Московской области?

Московская область — почти что столица. Здесь действуют примерно те же правила выделения государственной (муниципальной) земли в аренду частным лицам, только «ценник» значительно ниже.

Новая Москва относится к столичному региону.

Узнать о наличии свободных земель в Московской области можно непосредственно у местных властей, которые оказывают подобную услугу через сеть Интернет. Срок ожидания ответа — до 3 дней. Получив готовый список незанятых земельных участков, предназначенных для сдачи в аренду, можно присмотреть какой-нибудь интересный вариант и подать заявление на его аренду.

Заявление подается в электронной форме через платформу ЕСИА. Требуется пройти авторизацию в Единой системе идентификации и аутентификации, чтобы заявление признавалось подписанным цифровой подписью заявителя. После рассмотрения заявления с приложенными документами администрация ставит, при необходимости, земельный участок на кадастровый учет и готовит аукцион.

Напоминаем, если иных участников, кроме заявителя, на торгах не объявится, то именно ему предложат заключить договор аренды с начальной арендной ставкой. Естественно, без проведения аукциона. Муниципальные власти принимают решение о предоставлении земельного участка и направляет его на утверждение в Межведомственную комиссию Московской области по вопросам земельно-имущественных отношений.

Примерные сроки оказания услуги по предоставлению земли через Интернет — от 70 до 150 дней в зависимости от того, учтен земельный участок в кадастре или нет. Обращение в администрацию с готовой схемой расположения участка помогает сократить процесс до 30 дней. Берите на вооружение!

Если вдруг на обращение администрация отвечает отказом, нужно внимательно ознакомиться с основанием для вынесения такого решения. К сожалению, бывают случаи, когда местные власти «отмахиваются» от заявителей, не желая рассматривать вопросы по существу. Даже если какой-либо случай не относится к компетенции данного конкретного органа, по закону он обязан перенаправить документы соответствующему ведомству (должностному лицу).

Если вы считаете отказ администрации в согласование предоставления земельного надела или утверждении СРЗУ необоснованным, проконсультируйтесь по данному вопросу с земельным юристом.

Аренда земель в сельских поселениях

Земли сельхозназначения предполагают их использование для выпаса животных и выращивания различных культур (фрукты, зерно, овощи). Капитальное строительство на таких землях не предполагается. Исключение, пожалуй, сделано только для усадебных территории, выделенных под личное подсобное хозяйство. Правда, под застройку может быть использовано всего 10% общей площади участка.

Аренда земли в СНТ

По закону членами садового объединения могут быть как собственники земельных участков, так и иные правообладатели. Если земля не приватизирована и находится у СНТ, то любой член данного товарищества вправе получить участок в аренду без проведения торгов. Иные лица (не члены СНТ) могут претендовать на садовую землю на общих основаниях, а именно, через участие в аукционе.

Крайне сложная и неоднозначная ситуация складывается, когда не только интересующий вас земельный участок не сформирован, а вообще границы владений СНТ не определены. То есть садовое объединение по факту существует и пользуется землей, которая на учете в кадастре не состоит. Когда нет ни границ, ни межевания, может так оказаться, что земельный участок даже не входит в границы СНТ.

Обращаться ли с заявлением в местную администрацию или в правление СНТ с просьбой о формировании участка за свой счет — сложно сказать. В этом случае без консультации грамотного юриста и кадастрового инженера невозможно что-то предлагать и советовать.

Аренда земли в лесу

Земельные участки в лесу используются, как правило, в рекреационных целях. Например, для организации базы отдыха. Естественно, такие земли можно получить в аренду только через процедуру торгов. Участки, как минимум, должны быть сформированы и внесены в базу с подробным описанием. Потому как лесные земли находятся под пристальным контролем со стороны государства.

Аренда земли некоммерческими организациями (НКО)

Закон допускает передачу в пользование некоммерческим организациям государственного и муниципального имущества в льготном порядке, без проведения торгов. Но здесь слишком много условностей. Таким организациям придется представить убедительное обоснование, для каких нужд ими приобретаются права на землю. Потому как подобные лица (НКО) не должны в своей деятельности преследовать получение прибыли, как цель.

Аренда земли под «чужим» зданием

Иногда так случается, что интересующий земельный участок не сформирован и не учтен в кадастре, но фактически занят — на его территории располагается здание. Если такое строение также не стоит на учете, как объект недвижимости, и не оформлено в собственность кого-либо, то с юридической точки зрения его как будто и нет. Кто докажет, что это именно здание, а не мусор?

В этом случае можно направить заявление в местную администрацию с просьбой предоставить право аренды данного участка. Получив положительное решение, в принципе, можно оформить права на строение и выкупить землю в собственность.

Но будьте осторожны! То, что вы расцениваете как бесхозное здание, может оказаться чьим-то домом на участке, выделенном в пользование до 2001 года. Такие объекты считаются проблемными и могут легко превратиться в предмет судебного спора.

По вопросам оформления объектов недвижимости и порядка выкупа земельных участков можно получить подробные разъяснения у экспертов компании «Земельный юрист».

Аренда земли в природоохранной зоне

Такие земли не изъяты из оборота по умолчанию, и получить их в аренду, конечно же, можно. Вопрос лишь — зачем? Особый охранный статус данных территорий не позволит использовать участки ни для строительства, ни для иной хозяйственной деятельности (нельзя пилить деревья, разбивать огород и т. д.).

Как арендовать часть земельного участка?

Если земельный участок размежеван и стоит на учете в кадастре, то что запрещает сдать в аренду его часть? Проблема лишь в том, что такая «часть» должна быть индивидуализирована для регистрации договора аренды. А законодательство прямо не содержит регламентацию кадастрового учета таких объектов. Отсюда сложности с реализацией ввиду различного толкования правил на местах.

Учитывая неоднозначность правового подхода к решению подобных случаев, рекомендуем перед обращением в государственные органы получить консультацию опытного юриста и кадастрового инженера.

В аренде земли отказать…

Причинами официального отказа в предоставлении земельного участка для аренды могут стать следующие основания.

• Вас кто-то опередил. Земельный участок уже предоставлен определенным лицам в пользование. Либо в распоряжении администрации находится заявление о предварительном согласовании выделения земли, срок которого еще не истек. Причем заявителем является иное лицо (не вы). На участке расположен объект строительства, в том числе незавершенного, оформленный на других лиц.
• Участок, в принципе, нельзя получить в пользование. Например, он входит в состав территории, предназначенной для размещения неких объектов в рамках государственной программы. Данный участок является предметом договора о комплексном развитии (освоении) территории. Земля изъята из оборота или зарезервирована для государственных нужд. Участок расположен в пределах особо охраняемой государством территории (водоохранные зоны, придорожные полосы, санитарно-защитные зоны и др.).
• Образование нового участка приведет к невозможности его использования и иным дефектам (изломанность границ, чересполосица, вклинивание и т. п.), что в целом противоречит требованиям закона по охране земель. Либо такой участок при формировании окажется в разных населенных пунктах, муниципальных образованиях или пересечет границы чужих частных владений.
• Обнаружены несоответствия в представленной информации, ошибки в документах и т. п. недочеты. Например, заявление подано неуполномоченным лицом.

Получив письменный отказ администрации на просьбу предоставить определенный земельный участок в аренду, его можно оспорить в суде. Естественно, при наличии оснований полагать, что такой отказ неправомерен.

Получить прогноз развития ситуации на основе правовой оценки документов можно в компании «Земельный юрист».

Не только заявителю могут отказать в предоставлении земли на правах аренды. Даже арендатор может лишиться выделенного земельного участка при нарушении правил использования и условий договора.

К примеру, если земля выделена под строительство, а по истечение трех лет строительные работы даже не начаты, то арендодатель имеет полное право требовать расторжения арендного договора. Причем важно именно начать строительство, а регистрировать готовый построенный объект можно в течение всего срока аренды (если договором не установлены иные правила).

Зарегистрированный в собственность результат строительства, в том числе незавершенный объект, дает право арендатору претендовать на льготный выкуп земли под зданием. Все подробности о получении земли из аренды в собственность можно узнать в статье «Из арендатора земли в собственники за символическую плату».

Вместо послесловия

Воспользоваться предоставленной возможностью и получить государственную (муниципальную) землю в пользование по цене ниже рыночной — задача вполне реальная. А с грамотным обоснованием и безупречной документальной подготовкой — положительный результат практически обеспечен. Причем гарантом законности будет выступать само государство. Что может быть надежнее?!

Однако и в этой сфере встречаются мошенники, которые зарабатывают на своих схемах. Например, имея повсеместный доступ к информации по организованным торгам, некоторые лица подают заявки на участие. А потом предлагают заинтересованному гражданину снять свою кандидатуру за некое вознаграждение. В противном случае стоимость аренды будет пересчитана с учетом рыночной оценки.

Если вам нужна помощь в поиске подходящего земельного участка, подготовке необходимой документации или дельный совет опытного специалиста — обращайтесь за поддержкой к «Земельному юристу». Наши эксперты могут разобраться с любым каверзным вопросом. Консультация может быть проведена как очно в офисе компании, так и при общении по интернет-связи.

Мы решаем все бюрократические задачи — вы получаете землю. Звоните!

Как арендовать землю у администрации сельского поселения

Сейчас расскажем как взять в аренду землю у государства с правом последующего выкупа. Кто может это сделать, какие участки попадают под программу и как проходит сам процесс от подачи заявки, до регистрации в Росреестре.

Кто может арендовать землю у администрации

• посредством участия в торгах;
• без торгов вне очереди;
• в порядке очереди в рамках участия в государственной или региональной программе.

В разных регионах свои правила проведения торгов и определения льготных категорий граждан, которые могут арендовать землю без очереди. Обычно по второму способу получить участок могут инвалиды или опекуны ребёнка-инвалида, чернобыльцы, многодетные родители.

Обратите внимание: взять у государства в аренду земельный участок без очереди можно только один раз в жизни. Для получения последующих участков придётся принимать участие в торгах.

Часто, чтобы получить от государства землю под ИЖС необходимо доказать, что семья является малоимущей и нуждается в улучшении жилищных условий. Принадлежность к малоимущим власти определяют сравнивая благосостояние с семьи с региональным порогом дохода. Помимо зарплат и выплат, которые получают все члены семьи, учитывают цену движимого и недвижимого имущества, которым члены семьи владеют и с которого обязаны уплачивать налог. Например, таким имуществом являются: жилые и нежилые помещения, автотранспорт.

В разных регионах разные правила признания семьи малоимущей. основные отличия заключаются в пакетах документов необходимых для получения статуса. Актуальный для вашего региона список документов можно найти на портале госуслуг или в ближайшем МФЦ.

Помимо получения статуса малоимущего, необходимо встать на федеральный жилищный учёт. Это реестр в который заносят граждан нуждающихся в жильё. Требования здесь для всех регионов одинаковые. Гражданин не должен:

• владеть жильём;
• иметь жильё в соцнайме;
• не иметь близкого родственника, у которого есть жильё в соцнайме.

Также нуждающимися в жильё считают людей, которые живут в непригодных для проживания помещениях, или проживают вместе с лицом, совместное проживание с которым несёт опасность для жизни и здоровья. Последний пункт актуален для тех, с кем проживают люди больные открытой формой туберкулёза. Есть так же и региональный жилищный учёт. Условия постановки на него могут отличаться в зависимости от региона. Однако, если у вас есть возможность зарегистрироваться сразу в двух реестрах, воспользуйтесь ею.

Какую землю можно арендовать

Участок для аренды граждане ищут самостоятельно. Для этого лично выезжают на место, используют публичную кадастровую карту, планы благоустройства поселения. Иногда проще оплатить услуги кадастрового инженера, который поможет подобрать хороший свободный участок.

К участку, который можно взять в аренду у сельской администрации, государство предъявляет ряд требований. А именно:

• земля не должна находиться в частной собственности;
• её не выставляют на аукцион; -на участок не наложен арест, нет ограничений и обременений;
• на участке не возведены какие-либо строения;
• до земли можно добраться по общим территориям; площадь участка не превышает максимально установленную для предоставления в муниципалитете.

Пояснение по последнему пункту: каждый муниципалитет имеет свои нормы и правила землепользования и застройки. Перед тем, как выбирать участок, узнайте, какую максимальную площадь сам могут предоставить.

Как администрация предоставляет землю в аренду

Все необходимые статусы подтверждены, участок выбран, пришло время подавать заявление. Процедура подачи заявления зависит от того, как оформлен участок. Участок может быть сформированным. Это значит, что у него определены чёткие границы и присвоен кадастровый номер. Несформированный участок не размежеван и не стоит на кадастровом учёте. Такую землю тоже можно взять в аренду, но придётся приложить больше усилий.

Прежде всего, придётся составить схему будущего участка. В качестве схемы можно использовать скриншот публичной кадастровой карты, набросок от руки, подробный чертёж. Если сомневаетесь, что у вас получится составить схему, обратитесь к кадастровому инженеру. За свои услуги он возьмёт деньги, но такую схему точно примут в муниципалитете.

После этого вы должны подать заявление о предварительном согласовании предоставления участка. и дождаться решения администрации. Если администрация ответила согласием, снова обращайтесь к кадастровому инженеру. Он проведёт межевание и подготовит весь пакет необходимых для формирования участка документов. Сэкономить тут не получится, выполнять такую работу имеет право только квалифицированный специалист.

Когда все документы готовы, вы подаёте их в Росреестр вместе с заявлением о кадастровом учёте. После этого можно заключить договор аренды с региональным департаментом имущественных отношений. Для этого в инстанцию направляют соответствующую заявку. Сделать это можно лично, по почте, в МФЦ или на портале госуслуг.

В течение тридцати рабочих дней чиновники проверяют документы и если всё в порядке, отправляют вам договор об аренде земли. Подписанную копию договора необходимо отправить обратно не позднее, чем через месяц после получения. Как только арендатор вносит первый платёж, договор аренды регистрируют в Росреестре.

Максимальный срок действия такого договора — двадцать лет. При этом арендную. плату за землю вносят не ежемесячно, а один-два раза в год.

Как выкупить арендованную у государства землю

Чтобы выкупить арендованную землю, необходимо соблюсти два условия:

• иметь на руках договор аренды, в котором не запрещён последующий выкуп;
• построить на арендованной земле капитальное жилое строение.

Дом необходимо построить, сдать в эксплуатацию и поставить на учёт в Росреестр.

Если условия соблюдены, арендатор автоматические получает исключительное право на выкуп этой земли. Покупка земли через аренду имеет два преимущества перед обычным способом:

цена участка в этом случае обычно не на много превышает его кадастровую цену; арендатор может купить землю не принимая участия в торгах.

Иногда арендаторы, вместо того, чтобы купить участок, продают арендный договор. Это называется правом переуступки аренды. Такое возможно, если изначальный договор аренды заключен более, чем на пятилетний срок. Договор переуступки аренды также необходимо зарегистрировать в Росреестре и принести в местные органы самоуправления. В этом случае бывший арендатор получает деньги, а новый — уже заключенный с государством договор аренды, с правом последующего выкупа.

Основные моменты в процедуре аренды земли у администрации сельского поселения

Аренда земли у администрации сельского поселения доступна каждому гражданину.

Впоследствии нанимателю предоставляется возможность приобрести участок в собственность.

Какие существуют варианты найма участка — с проведением аукциона или без него?

Как правильно оформить документацию и сколько стоит аренда? Читайте далее в статье.

Законодательная база

Процедура аренды земельных участков регулируется Земельным и Гражданским кодексами РФ, федеральными законами и постановлениями.

Основной нормативный акт, регулирующий выделение участков сельскохозяйственного назначения — Федеральный закон № 101.

Положения закона описывают особенности оборота земель, условия предоставления территории в собственность и прочие вопросы.

Федеральный закон № 112 (ст.4) содержит требования к максимальной величине выделяемого в найм участка — не более 0,5 га.

Статья 39.18 Земельного кодекса перечисляет особенности выделения с/х земель, и содержит список допустимых типов использования территории. Вопросам аренды земель посвящена глава V.1 ЗК.

Условия найма

Оформить землю в аренду имеют право физические лица, организации — если цель планируемого использования совпадает с категорией назначения. Если территория отведена под сельские нужды, взять ее в найм не удастся. Не разрешается использовать участки, не имеющие целевого назначения — арендодатель имеет право изъять землю.

Участки предоставляют на следующих условиях:

• минимальный срок найма — 3 месяца, максимальный — 49 лет;
• сельская администрация не имеет права требовать оплаты с заявителя за подготовку к аренде;
• допускается досрочное одностороннее расторжение договора.

Прежде чем арендовать участок в сельской местности, следует выбрать тип аренды (на бесплатной основе, с аукционом или без).

Не менее важным условием является отсутствие во владении иных территорий.

Право на аренду земельного участка у сельской администрации имеют не только граждане и организации, но и фермерские хозяйства, компании с/х направленности.

Как взять участок у сельсовета?

Аренда земельного участка у местной сельской администрации подразумевает обращение претендента к органам власти и в регистрирующий орган.

Процедура длительная, включает следующие этапы:

1. Поиск участка. Претендент на участок обращается к администрации села или использует Кадастровую карту.
2. Подготовка документов. Делается по несколько копий каждой справки и подаются вместе с подлинниками.
3. Составление заявления с просьбой выделить надел.
4. Подача документации и заявления в местную администрацию сельского поселения.
5. Принятие решения. Администрация в течение 30 дней изучает бумаги и выносит решение — выделить территорию или отказать.
6. При одобрении заявки проводится межевание. По окончании выдается постановление.
7. Обращение в Кадастровую службу с решением сельской администрации.
8. Оформление кадастрового плана, схемы участка.
9. Заключение договора аренды.
10. Регистрация соглашения.

Договор заключается в трех экземплярах, подписывается сторонами.

Основной перечень справок состоит из:

• заявления;
• паспорта;
• свидетельства о заключении брака и о рождении ребенка (при наличии);
• справки о составе семьи;
• выписки из домовой книги;
• справки об имеющейся жилой площади;
• выписки из Росреестра об отсутствии в собственности других земель.

Для юридических лиц дополнительно предусмотрены учредительные документы, налоговая и бухгалтерская отчетность.

Через торги

Информация об этом размещается в СМИ и на официальных сайтах органов власти.

Нюансы процедуры:

• на торги выставляется любой надел, имеющий кадастровый номер и прошедший регистрацию в ЕГРН;
• граждане вправе лично отыскивать свободные участки и подавать заявку;
• предметом торгов может выступать 1 участок.

О назначении аукциона сельская администрация издает распоряжение и начинает принимать заявки. Инициатором может выступить и потенциальный арендатор.

Сведения о незанятых территориях доступны в сельсовете поселка или на кадастровой карте. После выбора участка гражданин формирует заявление на имя главы с просьбой провести аукцион. Информация о сроках принятия заявок, дате проведения будет доступна всем.

При участии минимум двух человек аукцион считается состоявшимся. С победителем заключают договор аренды. Итоги торгов оформляют протоколом.

Если заявок от других людей не было, администрация заключает договор аренды с единственным заявителем. Размер платы устанавливают с учетом кадастровой стоимости земли (обычно 1% – 3% за год).

1. Скачать бланк заявления о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка
2. Скачать образец заявления о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка

Без торгов – по упрощенной схеме

Земельным кодексом допускается взятие надела в аренду без проведения торгов по упрощенной схеме, если у него официально не сформированы границы. Прежде чем обращаться в поселковый совет, необходимо подготовить схему расположения участка.

После этого действовать по такой схеме:

1. Подать заявление для согласования найма.
2. Дождаться проверки (около 30 дней).
3. Получить решение о согласовании.
4. Посетить кадастрового инженера для подготовки плана межевания.
5. Поставить территорию на учет.
6. Заключить договор найма.

В заявлении обязательно указать цель использования участка.

• Скачать бланк заявление на аренду земли у сельского поселения без проведения торгов
• Скачать образец заявления на аренду земли у сельского поселения без проведения торгов

Отдельным категориям граждан земля предоставляется бесплатно.

К ним относятся:

• многодетные семьи,
• медицинские работники,
• педагоги,
• инвалиды и пр.

При этом имеется ограничение: участок выделяют только под строительство дома — для ведения хозяйства использовать землю нельзя.

Особенности получения под ЛПХ

На такой территории законодательство допускает возможность возведения дома для проживания.

Особенности оформления аренды:

1. максимальный размер участка — 0,5 га;
2. при ведении хозяйства разрешено извлекать прибыль, при этом не регистрироваться как предприниматель — сельская администрация не вправе претендовать на долю;
3. разрешено возводить постройки;
4. допускается аренда длительностью 49 лет.

Выделение участков в найм регулируется локальными актами.

Законом допускается увеличение площади территории не более чем в 5 раз — с разрешения органов власти.

Получить участок под ЛПХ имеют право лишь граждане Российской Федерации, проживающие в городе или в селе. Заявитель должен доказать, что планирует использовать территорию по назначению. Участок под ЛПХ выделяется при наличии свободных территорий. Таковыми выступают приусадебные и полевые ЗУ.

Если выделенный надел расположен в пределах поселка, возводить на нем постройки разрешено, если за пределами — нет. За самовольные постройки предусмотрена административная ответственность в виде штрафа или принудительного сноса постройки.

Особенности получения под ИЖС

Сельская администрация выделяет участок под жилищное строительство лишь по договору найма. Спустя пару лет арендатор вправе оформить землю в собственность. Но при условии, что строительство завершено.

Если наниматель взял участок под ИЖС и не успел возвести дом в течение 3-5 лет (сроки указываются в договоре), договор аренды расторгается.

Цена вопроса

В соответствии с законодательством, пользование землей является платным. Размер платы за найм участка и порядок ее внесения обговаривают стороны при заключении договора найма.

Стоимость определяется законодательными правилами и принципами (ПП 582 от 16.07.2009 г.). Может отличаться в разных поселениях. Законодательная власть разрешает уменьшать или увеличивать арендную плату, но не чаще 1 раза в год.

При оформлении участка в аренду обязательно уплачивается пошлина и определенная сумма составление инженером технических документов. Частные лица уплачивают 2 тысячи рублей, организации — 22 тысячи.

За работу Кадастровой службы придется заплатить 5 – 6 тысяч рублей. Сумма зависит от площади надела, особенностей, расположения. В соответствии с действующим законодательством за арендованные у сельской администрации участки платить НДС не нужно.

При проведении аукциона стартовая цена найма равна определенной процентной ставке от кадастровой оценки. Если она не проводилась — от рыночной стоимости.

Земельный участок — объект, стоимость которого стороны не могут устанавливать самостоятельно. Цена регулируется официальными документами, в частности, Земельным кодексом.

Возможен ли последующий выкуп?

Выкуп арендованного земельного участка регулируется статьей 624 Гражданского кодекса РФ. Порядок процедуры подразумевает подачу заявления, принятие администрацией решения и заключение договора купли-продажи. Физические лица могут выкупить территорию, если возвели на ней жилые строения.

Случаи, когда выкупить участок может юридическое лицо:

• на участке планируется возведение жилого комплекса или сооружения культурного, социального значения;
• территорию уже использует несколько владельцев;
• надел предназначен для ведения хозяйства в целях извлечения прибыли;
• организация уже использует арендованную землю.

Оформление участка в собственность для юрлиц — более длительная процедура.

Трудности оформления

Оформить участок в аренду у администрации сельского поселения несложно. Однако, иногда заявителя может ожидать отказ.

Причины:

1. территория уже выделена другому гражданину;
2. на выбранной территории имеется сооружение, принадлежащее государству;
3. участок используется не по назначению и пр.

Если администрация отказывает в выделении надела неправомерно, заявитель вправе оспорить решение.

Заключение

Таким образом, физическим и юридическим лицам предоставляется возможность взятия ЗУ в аренду. Главное, чтобы заявленный участок был свободен. Законодательство не запрещает в дальнейшем оформлять территорию в собственность.