Как внести изменения в пзз в московской области

Как внести изменения в правила землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) определяются и документируются согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации. В их задачу входит регулировка процессов застройки территорий, находящихся в населенных пунктах – городах, поселках, деревнях и т. д. Состав ПЗЗ утверждается администрацией населенного пункта, что делает его строгим законом, обязательным к соблюдению и учету при разработке других законопроектов. Соответственно, прочая документация, относящаяся к градостроительным проектам, не может включать в себя постановления или правила, противоречащие их содержанию.

Городское Кадастровое Бюро оказывает профессиональные услуги по внесению изменений в Правила землепользования и застройки Москвы и Московской области. Мы гарантируем разумную стоимость и сроки выполнения вашей задачи.

Цены на услуги

Наименование услуги	Стоимость, руб.	Срок выполнения
Внесение изменений в ПЗЗ	индивидуально	индивидуально

Городское Кадастровое Бюро ведет максимально гибкую ценовую политику, поэтому стоимость изменений ПЗЗ рассчитывается индивидуально в каждом конкретном случае и зависит от таких факторов:

• Регион или населенный пункт, к которому приписана территориальная зона и земельный участок.
• Состав работ, планируемых к проведению в соответствии с новыми ПЗЗ.
• Ожидаемые сроки получения Распоряжения о внесении изменений в Правила землепользования.
• Количество побочных мероприятий, проводимых в процессе получения Распоряжения.

Вопросы и ответы

Может ли администрация отказать в изменении ПЗЗ?

Да, органы местного самоуправления могут мотивированно отказать в запросе на внесение изменений в Правила землепользования и застройки. Как правило, это происходит в случае слабой проработанности предоставляемых в комиссию обоснований.

В результате применения ПЗЗ уменьшилась стоимость моего земельного участка. Является ли данный факт основанием для внесения изменений в ПЗЗ в части изменения территориальной зоны участка?

Да. С таким предложением может выступить как физическое, так и юридическое лицо, права которого были нарушены.

Сколько времени занимает вся процедура?

Каждая ситуация индивидуальна: невозможно назвать точные сроки (равно как и цену) сотрудничества, не владея основными деталями. Позвоните или напишите нам для консультации.

Когда требуется внести изменения в ПЗЗ?

Несмотря на законный статус любых утвержденных требований Правил землепользования и застройки, их исполнение на деле может оказаться затруднительным или и вовсе невозможным. В таком случае появляется необходимость внести корректировки с учетом изменившихся обстоятельств. Причин, по которым старые требования Правил землепользования становятся недействительными, может быть много. В их числе:

• Допустимые меры пользования земельным участком противоречат изменившимся правилам пользования территориальной зоной, к которой участок приписан.
• ПЗЗ препятствует или не допускает возможность строительства одного или нескольких новых объектов.
• Изменения, внесенные в проекты межевания территорий, противоречат Правилам землепользования и застройки участка, расположенного в пределах этих территорий.
• Потребности владельца земельного участка предусматривают необходимость расширения перечня допустимых видов его использования.
• Препятствия для инвестиционной деятельности, возникшие из-за действующих регламентов территориальной зоны, к которой принадлежит ЗУ, или соседних территорий.

Важно: внесению правок в ПЗЗ предшествует предварительное проведение градостроительного аудита земельного участка. На основании его результатов можно будет сделать выводы о возможности реализации нового строительного проекта или необходимости изменения действующего документа.

Что входит в ПЗЗ

В состав Правил застройки и землепользования включают:

1. Порядок применения правил и внесения в них изменений.
2. Список градостроительных регламентов территориальной зоны, к которой приписан ЗУ, определяющий:
   • типы разрешенных для реализации проектов капитальной стройки;
   • минимальный и максимальный пределы допустимых масштабов земельных участков в территориальной зоне;
   • допустимый минимальный уровень обеспечения земельного участка сетью коммунальных услуг, включая водоснабжение, газопровод, электрические линии и т. д.;
   • степень предельного развития транспортной инфраструктуры в границах одного ЗУ.
3. Карты градостроительного зонирования с обозначением границ территорий и земельных участков. Также они включают в себя разметки границ населенных пунктов, исторических поселений, заповедников и иных зон с особыми условиями эксплуатации.

Разграничение территориальных зон происходит с учетом определенных ориентиров и объектов на местности, к которым относятся:

• границы ЗУ;
• природные границы, обусловленные строением ландшафта или географического объекта;
• границы населенных пунктов;
• границы районов внутри городов федерального назначения.

• типа территориальной зоны, на которой размещается целевой ЗУ строительного проекта;
• фактического использования ЗУ и каких-либо объектов капитального строительства в пределах территории;
• ограничений и условий охраняемых объектов природных заповедников;
• возможностей сочетания правил пользования различными земельными участками.

Порядок сотрудничества

Внесение изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы и Московской области следует инициировать при содействии сотрудников местных органов самоуправления. Также рекомендуем обратиться к опытным специалистам нашей компании – мы оказываем помощь в данном вопросе в виде консультаций и проведения градостроительного аудита. Дальнейшие действия, направленные на корректировку действующих ПЗЗ, могут различаться в зависимости от региона проведения.

Важно: следует учитывать, что по итогам аудита органы самоуправления имеют право отказать в запросе на изменение ПЗЗ. Чтобы склонить их в свою пользу, следует заранее обдумать соответствующий формат подачи результатов градостроительного аудита. Решение этой проблемы также лучше доверить команде наших специалистов.

Внесение изменений в ПЗЗ Москвы

Сегодня действующие ПЗЗ столицы опираются на Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 №120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы». Реализация любых строительных проектов в границах столицы происходит в строгом соответствии с упомянутым документом. Возможность и сам порядок внесения изменений в ПЗЗ Москвы регламентируются Постановлением Правительства Москвы №457-ПП от 17.05.2018.

В первую очередь, требуется привлечение инженеров для проведения градостроительного аудита, в чем вам помогут специалисты Городского Кадастрового Бюро. Общая процедура со всеми этапами выглядит следующим образом:

1. Проводится градостроительный аудит на предмет определения возможностей использования конкретного земельного участка с учетом правил пользования территориальной зоной.
2. Командой Бюро разрабатывается дорожная карта действий.
3. В строгом соответствии с Постановлением Правительства Москвы №457-ПП, подготавливается буклет в органы столичного самоуправления, включающий в себя необходимую информа цию:
   • Пояснительная записка с перечнем всех требований по отношению к новым ПЗЗ;
   • Ситуационный план. Включает в себя обозначение границ целевого земельного участка со всеми объектами капитального строительства;
   • Показатели минимального допустимого предела обустройства участка и территориальной зоны объектами транспортной, социальной и энергетической инфраструктур. Также приводятся показатели минимального уровня доступности перечисленных общественных объектов для населения;
   • Схема всех объектов, запланированных к возведению в пределах земельного участка. Также обязательно прилагаются пояснения их технико-экономических характеристик.
4. Команда Городского Кадастрового Бюро обращается в Комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки.
5. В случае необходимости, внесение правок в ПЗЗ Москвы согласуется с организациями и предприятиями, чьи объекты или интересы затрагиваются земельным участком, территориальной зоной или будущими строительными проектами на них.
6. Прохождение Городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки, а также Окружной комиссии и публичных слушаний.
7. Прохождение Городской земельной комиссии города Москвы с итоговым получением распоряжения о внесении изменений в ПЗЗ.
8. Получение ГПЗУ, содержащего в себе регламенты о разрешенных параметрах будущих строительных проектов на земельном участке.

Внесение изменений в ПЗЗ Московской области

Основным органом исполнительной власти, отвечающим за регулирование правил землепользования в Подмосковье, является ГУАГ МО (Главное управление архитектуры и градостроения Московской области). Процедура внесения изменений в ПЗЗ в данном случае выглядит следующим образом:

1. Разработка обосновывающей документации, включающей в себя подробные планы будущей застройки земельного участка для доказательства необходимости правок действующих Правил землепользования.
2. Подача письменного заявления в Комиссию при ГУАГ МО о внесении изменений в ПЗЗ.
3. Сопровождение обосновывающих материалов во время их рассмотрения соответствующими органами самоуправления. Сюда входят публичные слушания, МВК и организация Градсовета Московской области.
4. Получение Распоряжения об утверждении внесения изменений в ПЗЗ МО и ГПЗУ с Параметрами разрешенного строительства.

Преимущества сотрудничества с нами

• В штат компании входят квалифицированные специалисты с 15-летним опытом работы в сфере учета объектов недвижимости.
• Мы берем на себя решение сложных задач, включая подготовку необходимой документации, проведение градостроительного аудита, сбор обосновывающих материалов и их сопровождение на всех этапах слушаний и рассмотрений в органах исполнительной власти.
• Регулярно проводим недели скидок и организуем акции на различные услуги Бюро. Это позволяет сэкономить в конкретной ситуации, а в некоторых случаях – получить помощь бесплатно.

Уточнить информацию об ориентировочной стоимости внесения изменения в ПЗЗ вы можете, позвонив нам по телефону в Москве 8 (499) 34-793-34 или написав на email gkb@moskvakadastr.ru.

Вы можете с нами связаться, написав
WhatsappTelegram
Или заказать расчет, заполнив форму

Калькулятор

Как внести изменения в пзз в московской области

Правила землепользования и застройки — это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации. ПЗЗ разрабатываются для обеспечения территориального зонирования территории муниципального образования. Согласно ст. 30 Градостроительного кодекса по внесению изменений в ПЗЗ, первостепенные цели, которые преследует разработка ПЗЗ это:

• Создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
• Создание условий для планировки территорий муниципальных образований;
• Обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
• Создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Иными словами, ПЗЗ на всей территории муниципального образования устанавливает границы территориальных зон, и градостроительный регламент для каждой из них. Под градостроительным регламентом понимают перечень видов разрешенного использования, предельные размеры земельных участков, а также предельные параметры разрешенного строительства. Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Из ПЗЗ граждане могут узнать о том, где на территории муниципального образования возможно возведение жилых домов, где располагаются социальные объекты. Также в ПЗЗ содержится информация об установленных рекреационных и парковых зонах. Собственник земельного участка из ПЗЗ может узнать информация о видах разрешенного использования, установленных для каждой территориальной зоны и предельно допустимые параметры для каждой территориальной зоны.

Из чего состоит структура ПЗЗ:

• Текстовая часть — порядок применения и внесения изменений в указанные правила, градостроительные регламенты;
• Графическая часть — карта градостроительного зонирования.

В каких случаях необходимо:

• Выделение из существующей территориальной зоны новой территориальной зоны или подзоны;
• Внесение изменений в ПЗЗ изменение территориальной зоны (уменьшение, увеличение) границ существующей территориальной зоны или подзоны;
• Формирование новой территориальной зоны или подзоны из частей смежных территориальных зон или подзон;
• Объединение двух и более смежных территориальных зон или подзон;
• Разделение существующей территориальной зоны или подзоны на несколько новых территориальных зон или подзон.
• При изменении основных, условно-разрешенных, вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков ВРИ и объектов капитального строительства;
• При установлении или изменение предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, в том числе их площади, а также изменения предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
• Изменения градостроительного регламента зоны КУРТ;
• Установления / изменения границ зоны КУРТ.

Порядок оформления:

Порядок внесения изменений в ПЗЗ:

• Подготовка обоснования и документов. Разрабатываем обоснование целесообразности изменения ВРИ, собираем первичные документы, делаем запросы, составляем заявление об изменении ВРИ.
• Подача документов в Мособлархитектуру. Подача обоснования, заявления и первичных документов в Мособлархитектуру для проверки наличия оснований для отказа.
• Рассмотрение вопроса об изменении ПЗЗ на Градостроительном совете МО.
• Разработка проекта внесения изменений в ПЗЗ.
• Публичные слушания внесение изменений в ПЗЗ. На основании извещения Мособлархитектуры и Постановления местной администрации организовываем и проводим публичные слушания.
• Рассмотрение проекта рекомендаций на заседании Комиссии по подготовке ПЗЗ МО ( На заседании Комиссии по подготовке ПЗЗ МО рассматривается вопрос о возможности изменения ВРИ с учетом результатов публичных слушаний и рекомендаций Мособлархитектуры).
• Принятие решения об изменении ПЗЗ. На основании протокола заседании Комиссии по ПЗЗ МО, Мособлархитектура выносит решение об изменении ВРИ участка и направляет материалы в Минимущество МО для расчета размера платы за изменение ВРИ.
• Внесение платы за изменение ВРИ в Министерство имущества субъекта РФ. Производится платеж в Минимущество МО за изменение ВРИ, после чего документы возвращаются из Минимущества в Мособлархитектуру и далее — заявитель.
• Регистрация изменений в ЕГРН. На основании полученных документы осуществляется кадастровый учёт нового ВРИ в ЕГРН.

Основания для оказания:

• Градостроительный кодекс внесение изменений в ПЗЗ;
• Внесение изменений в ПЗЗ без публичных слушаний;
• Неэффективность использования земельных участков и объектов капитального строительства в результате применения правил землепользования и застройки;
• В инициативном порядке;
• Несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану территории.

Заинтересованные лица вправе осуществлять финансирование внесения изменений правила землепользования и застройки за счет собственных средств.

Осуществление внесения изменений в правила землепользования и застройки за счет бюджетных средств проводиться редко, в соответствии с выделяемым муниципальным бюджетом.

Цена:
от 180 000 ₽
Срок исполнения услуги:
от 7 месяцев

• Градостроительный аудит
• Внесение изменений в ПЗЗ Москвы
• Общественные обсуждения
• Внесение изменений в генеральный план

Внесение изменений в ПЗЗ

Согласно Градостроительному кодексу РФ, Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) являются градостроительным документом, имеющим статус регионального закона, который регламентирует застройку определенной территории, на которую они разработаны. ПЗЗ разрабатываются на территорию города, сельского поселения или населенного пункта. После утверждения ПЗЗ в установленном порядке, ПЗЗ становятся обязательными к исполнению. Нарушение регламентов ПЗЗ может привести к серьезным последствиям вплоть до сноса построенных зданий и сооружений и до изъятия земельного участка у собственника или арендатора.

ПЗЗ разрабатываются и утверждаются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия. создания условий для планировки территорий муниципальных образований. обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства. создания условий для привлечения инвестиций.

В градостроительном законодательстве РФ существует принцип соответствия градостроительной документации, разработанной на территорию. Так, ПЗЗ должно не противоречить генеральному плану территории, а также, ПЗЗ должны соответствовать разработанные проекты планировки и проекты межевания территорий. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), является выпиской из ПЗЗ для конкретного земельного участка. Таким образом, ПЗЗ является основным документом, определяющим параметры застройки территории.

В случае если на территорию разработаны и утверждены ПЗЗ, считается, что на территорию есть действующие градостроительные регламенты. В большинстве случаев, разработанных ПЗЗ достаточно для получения ГПЗУ, с целью осуществления проектирования и получения разрешения на строительство. В других случаях может потребоваться разработка проекта планировки территории (ППТ).

ПЗЗ являются законодательным актом, фиксирующем будущее градостроительное развитие территории в части территориальных зон, подзон территориальных зон, в части видов разрешенного использования земельных участков, строительства и зданий, с учетом санитарно-защитных зон, зон охраны памятников, природного комплекса и других ограничений застройки, а также в части установки предельных параметров застройки. ПЗЗ устанавливают порядок их применения и внесения изменений в ПЗЗ.

Типичные ПЗЗ включают:

— карты градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зон

— карты зон с особыми условиями использования территорий

— карты территорий объектов культурного наследия

— материалы, содержащие градостроительные регламенты в отношении территориальных зон

— виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (включая основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования)

— предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции

— ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства

— расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом

— фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны

— возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства

— функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований

— видов территориальных зон

— требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Территориальные зоны и подзоны

ПЗЗ прежде всего устанавливают территориальные зоны и подзоны территориальных зон, фиксирующие тип размещаемых объектов.

При этом территориальные зоны устанавливают виды разрешенного использования земельных участков, а территориальные подзоны устанавливают предельно-разрешенные параметры застройки (плотность застройки, выраженную в количестве квадратных метров на 1 Га площади, коэффициент застроенности, выраженный в проценте земельного участка, подлежащего застройке и в высотности, выраженной в метрах).

Например, жилая зона или коммунальная. Для каждой из территориальных зон ПЗЗ устанавливают перечень видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков, разрешенных для соответствующей зоны или подзоны. Таким образом гарантируется целевое использование земельных участков. Например, в промышленной зоне не разрешено строительство жилых объектов.

ВРИ и предельные параметры застройки

ПЗЗ содержит полный, исчерпывающий перечень видов разрешенного использования, возможных для рассматриваемой территории. Изменение вида разрешенного использования земельного участка, зачастую означает необходимость внесения изменений в ПЗЗ.

Для отдельных территориальных зон ПЗЗ устанавливает перечень возможных ВРИ (обычно отображаются в номерной форме, такой как 2.1.0 или 2.3.0 и т.д.)

Установленные ВРИ в ПЗЗ означают, что территория может использоваться только в качестве установленных видов разрешенного использования.

Например, если для территории установлен вид «Ф», это означает, что территория может использоваться только по «факту», и не подлежит застройке.

Если для территории установлен вид «индивидуальное жилищное строительство», то на территории можно строить только индивидуальные жилые дома и размещать технологически связанные с ИЖС объекты.

Кроме ВРИ, ПЗЗ конкретизируют предельные параметры застройки территории. Обычно их три:

1. Плотность застройки (в пересчете на 1 Га). Например, плотность застройки 20 000, означает, что на земельном участке можно строить не более 20 000 кв.м. общей площади в пересчете на 1 гектар. Или в 2 000 кв м на 10ти сотках или 200 кв.м. на 1й сотке и т.д.

2. Высотность (в метрах). Например, высотность 25 означает высшую отметку здания 25 метров.

3. Застроенность (в процентах). Застроенность 20%, означает, что объекты капительного строительства не могут занимать более 20 процентов земельного участка.

Изменение ПЗЗ

В силу исторической специфики разработки и утверждения ПЗЗ, зачастую, ПЗЗ не отражают реальные пожелания собственников и арендаторов земельных участков об их использовании.

Например, пресловутая зона «Ф» в Москве, установленная для большинства территориальных зон и земельных участков запрещает любое строительство или реконструкции на земельном участке.

Что же делать собственнику, которому в силу различных обстоятельств требуется развить земельный участок или провести реконструкцию существующего здания?

Ответ лежит прежде всего в области внесения изменений в ПЗЗ. В том числе, в качестве изменений может предлагаться изменение или установка новой территориальной зоны или подзоны, изменение границ зон, установка или изменение ВРИ, а также изменение предельных параметров застройки.

Основанием для внесения изменений в ПЗЗ является предложение землепользователя, подаваемое в установленном порядке в органы местного самоуправления.

В зависимости от региона, законодательством установлены процедуры внесения изменений в ПЗЗ, согласно которым рассматривается заявление заказчика, проектные материалы, принимаются решения местными органами самоуправления, проводятся публичные слушания и утверждаются изменения к ПЗЗ в установленном порядке.

Порядок действий

Наименее затратным и эффективным способом приступить к реализации проекта внесения изменений в ПЗЗ является анализ исходных данных по территории (градостроительный аудит), с обязательным проведением консультаций с органами местного самоуправления с целью определения возможности или невозможности внесения изменений в ПЗЗ с требуемыми Заказчику параметрами.

В качестве анализа нанимается опытная компания-консультант, имеющая соответствующий опыт проведения градостроительного аудита.

Заказчику необходимо отдавать себе отчет, что обязанности вносить изменения в ПЗЗ по заявлению Заказчика у органов самоуправления нет. ПЗЗ является утвержденным документом и органы самоуправления имеют право отказать в внесении изменений по своему усмотрению в любой момент времени.

Зачастую, шансы зависят от степени проработки предложения по внесению изменений в ПЗЗ. Для этого следует привлечь опытную команду профессионалов, которая возьмет на себя разработку документации по внесению изменений в ПЗЗ в соответствии с возможностями, выявленными в ходе градостроительного аудита, и которая представит предложения в необходимом формате.

Сроки изменения ПЗЗ

Общие сроки внесения изменений в ПЗЗ редко составляют менее 6 месяцев.

Обычный проект внесения изменений в ПЗЗ может длиться около 8-12 месяцев.

Данные сроки обуславливаются необходимостью прохождения процедур согласований, публичных слушаний, разработкой предложений по внесению изменений в ПЗЗ, их корректировкой, отработкой замечаний согласующих инстанций.

Внесение изменений в ПЗЗ г. Москвы

ПЗЗ Москвы утверждены введением Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 №120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы»

Внесение изменений в ПЗЗ регламентировано Постановлением Правительства Москвы №457-ПП от 17.05.2018. Данное постановление регламентирует порядок внесения изменений в ПЗЗ Москвы от подачи заявления Заказчиком до его рассмотрения и ответа уполномоченным органом самооуправления.

Для внесения изменений в ПЗЗ города Москвы, инвестору необходимо осуществить анализ территории с целью определения возможности внесения изменений в ПЗЗ и подготовки соответствующих обоснований. Данный анализ выполняется Andoga Development Company в рамках проведения градостроительного аудита земельного участка.

По результатам градостроительного аудита определяется общая карта проекта внесения изменений в ПЗЗ, выявляются риски и возможности осуществления внесения изменений. Следующим этапом становится разработка проекта внесения изменений в ПЗЗ (выполняется проектной организацией или иным уполномоченным лицом). В качестве исполнителя также может выступить Андога Девелопмент.

По результатам выполненного проекта, составляется Предложения по изменению ПЗЗ

Далее, основные этапы внесения изменений в ПЗЗ проходят по следующей дорожной карте:

• Рассмотрение заявления уполномоченным органом власти (включая совместные совещания, рабочая группа ГЗК, ГЗК, Градостроительная комиссия и др.)

• В случае одобрения проекта, готовится распоряжение на внесение изменений в ПЗЗ и готовится проект внесения изменений в ПЗЗ на основе проекта. представленного инвестором для вынесение на публичные слушания.

• Проведение публичных слушаний по проекту изменений в ПЗЗ

• Разработка и утверждение Постановления Правительства Москвы о внесении изменений в ПЗЗ

В некоторых случаях, Городская Комиссия может принять решение о разработке градостроительного потенциала территории, или же инвестору может потребоваться разработка проекта планировки территории. Данные решения индивидуальны для каждого проекта, но вероятность разработки ППТ выше для новых, не застроенных территорий, или для проектов, требующих размещения множества объектов капитального строительства.

Андога Девелопмент управляет проектом внесения изменений в ПЗЗ г. Москвы. В том числе, проводятся: — Градостроительный аудит земельного участка

— Выявляется возможность или невозможность внесения изменений в ПЗЗ

— Формируется общая линия обоснований необходимости внесения изменений в ПЗЗ

— Разрабатывается техническое задание на разработку документации для обоснования внесения изменений в ПЗЗ — Выполняется разработка документации по предложениям по внесению изменений в ПЗЗ (буклет)

— Составляется заявление заказчика на имя председателя Городской комиссии

— Сопровождается процесс прохождения согласований через СС, РГ ГЗК, ГЗК и другие инстанции.

— Проводятся мероприятия по согласованию буклета в других заинтересованных организациях

— Сопровождаются публичные слушания

— Сопровождается утверждения проекта ППМ в установленном порядке

— Сопровождается получение ГПЗУ на основе измененных ПЗЗ

Для успешности реализации проекта необходимо участие команды опытных специалистов. Андога Девелопмент приступила к проектам внесения изменений в ПЗЗ сразу после утверждения ПЗЗ в марте 2017 г. Таким образом, мы являемся одними из самых опытных компаний по управлению проектом внесения изменений в ПЗЗ Москвы.

Внесение изменений в ПЗЗ в Московской области

Московская область состоит из множества районов, городов, поселений и сельских поселений. В результате, в Московской области разработаны и утверждены сотни правил землепользования и застройки.

Основным органом исполнительной власти, уполномоченным для разработки генеральных планов территорий и ПЗЗ территорий, является Мособлархитектура (ранее носила название Главархитектуры Московской области).

Мособлархитектура выступает заказчиком разработки ПЗЗ, исполнителями разработки ПЗЗ являются государственные институты или частные проектные бюро.

В случае внесения изменений в ПЗЗ, процедура может отличаться в разных районах или городских образованиях, но общая последовательность действий, в целом, предполагает:

— разработку предложений по внесению изменений в ПЗЗ

— разработку обосновывающих материалов

— рассмотрение заявления и обосновывающих материалов

— внесение изменений в ПЗЗ за счет Заказчика

— утверждение изменений в ПЗЗ уполномоченным органом

Стоимость услуг по внесению изменений в ПЗЗ

Стоимость услуг управления проектом и разработки документации состоит из нескольких элементов:

1. Стоимость градостроительного аудита

2. Ежемесячная стоимость сопровождения проекта

3. Стоимость достижения этапов работ

4. Стоимость проектных работ

Так как проекты отличаются по объему и трудоемкости, то и стоимость оказываемых услуг имеет определенную вилку стоимости.

Общие затраты инвестора на этапе до подачи заявления на изменение ПЗЗ обычно составляют несколько миллионов рублей.

Заказать наши услуги вы можете

Внесение изменений в Правила землепользования и застройки города Москвы

Сбор документов, правовой анализ объекта недвижимости, если можно внести изменения в ПЗЗ переходим к оформлению договора.

Обращение в Москомархитектуру, прикладывается пояснительная записка, в которой мы обосновываем, почему производим процесс внесения изменений, а также ситуационный план.

Получение распорядительного акта Москомархитектуры о подготовке проекта правового акта о внесении изменений в ПЗЗ.

Получение постановления правительства Москвы о внесении изменений в ПЗЗ. Внесения изменения в ЕГРН.

Внесение изменений в ПЗЗ Москвы и Московской области

Сопровождаем внесение изменений в Правила землепользования и застройки Москвы. Если вы столкнулись с ограничениями или запретом на застройку, если вам нужна помощь со сбором и подачей документов, обратитесь к сотрудникам «Бизнес-Кадастр».

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — это документ градостроительного зонирования, который устанавливает регламенты параметров строительства на определенной территории. В правилах указаны виды разрешенного использования (ВРИ), предельные размеры земельных участков, а также параметры разрешенного строительства. Правила распространяются на конкретное муниципальное образование или субъект РФ, содержат порядок применения Правил и внесения изменений, карты градостроительного зонирования и градостроительный регламент.

Информация о вашем участке, а также требования по его использованию содержатся в выписке из ПЗЗ. Заказать выписку может собственник. Этот документ является справочным.

Услуги по внесению изменений в ПЗЗ

Оказываем услуги по внесению изменений в ПЗЗ Москвы и Московской области:

• оценим возможные перспективы, проведем градостроительный аудит;
• подготовим градостроительное обоснование;
• составим заявление, поможем собрать нужную документацию;
• будем сопровождать на всех этапах рассмотрения органами самоуправления;
• представим ваши интересы в суде и других инстанциях.

Если при строительстве капитального объекта нарушаются регламенты, это может привести к негативным последствиям. Нарушителя могут обязать снести здание либо могут изъять землю и наложить санкции.

ПЗЗ разрабатываются по принципу деления на территории. Изначально Правила основаны на том, как исторически застраивалась Москва. В документе отражено, как были сформированы различные зоны: общественно-деловые, промышленные, торговые, жилые и т.д. У каждого участка есть свое целевое назначение, попадающее под установленный градостроительный регламент в определенной территориальной зоне.

Когда нужно вносить изменения в ПЗЗ

Правила зачастую накладывают значительные ограничения или вовсе запрещают строить на некоторых территориях. Так, например, один или несколько земельных участков могут попадать в зону комплексного и устойчивого развития или в зону охраны объектов культурного наследия. Всё потому, что уполномоченные органы вправе сами определять или изменять градостроительный регламент, исходя из приоритетов, связанных с устойчивым развитием территорий.

Чтобы строить на таком участке новые объекты или эксплуатировать существующие, необходимо разрабатывать документацию по планировке территории. Если нужно внести изменения в Правила, собственник или арендатор может обратиться с в орган местной исполнительной власти.

Быть инициатором может любое лицо, но только при наличии оснований, которые приводятся во 2-й части ст.33 Градостроительного кодекса РФ.

В каких случаях можно обосновать изменения в ПЗЗ:

• данные о территориальной зоне в Правилах не соответствуют фактическому использованию участка, поэтому нужно привести ПЗЗ в соответствие с реальным использованием;
• поступили предложения об изменении границ имеющихся на карте зон и поправке регламентов;
• ограничения в регламентах не соответствуют ограничениям, указанным в ЕГРН;
• есть решение о комплексном развитии территории;
• изменение или установление параметров строительства новых объектов.

Перед тем как направить предложение, заявитель должен обосновать цель.

Цель может касаться установления границ, а также корректировки имеющихся параметров, например, плотности застройки и предельной максимальной высоты зданий.

Этапы работы по внесению изменений в ПЗЗ

Вы оставляете заявку на сайте, затем мы рассматриваем ваш вопрос и анализируем возможность изменения Правил землепользования и застройки. Далее мы сопровождаем вас на каждом этапе, до результата.

Алгоритм работы:

1. Сбор исходных данных и подготовка документов, необходимых для обращения в Москомархитектуру в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 17.05.2018 г. № 457-ПП о рассмотрении возможности изменения границ территориальных зон.
2. Подача в Москомархитектуру пакета документов через Портал Госуслуг.
3. Получение распорядительного акта Москомархитектуры о подготовке проекта правового акта о внесении изменений в ПЗЗ.
4. Сопровождение и контроль организации публичных слушаний по проекту.
5. Участие в публичных слушаниях.
6. Сопровождение внесения в ЕГРН сведений об измененной (установленной) территориальной зоне, предусматривающей заявленные ВРИ, а также сведений о приведённом в соответствии с Правилами видом разрешенного использования по земельному участку.

В некоторых случаях есть возможность принятия решения без публичных слушаний. Внести новые данные без публичных слушаний можно, если параметры территории меняются впервые и корректировки составляют до 10% по каждому из предельных параметров строительства. Такая возможность позволяет завершить процедуру на 3-4 месяца быстрее.

После того, как изменения будут готовы, можно приступать к получению градостроительного документа — ГПЗУ с нужными технико-экономическими показателями (ТЭП).

Сложности при внесении изменений в ПЗЗ

Интересы застройщика должны совпадать с интересами города, не противоречить уже имеющейся транспортной, а также социальной инфраструктуре. Строительство в результате поправок должно способствовать положительной динамике развития для города и его жителей. Если же эти интересы не совпадают, правообладателю могут отказать.

Компетентные органы не обязаны принимать положительное решение даже при грамотных обоснованиях заявителя. Соответственно, заявитель должен знать специфику принятия решений, чтобы подготовить максимально развернутое обоснование, которое будет соответствовать интересам землепользователя и задачам города.

Именно поэтому рекомендуем обратиться в специализированную организацию, а не заниматься решением вопроса самостоятельно.

Наши юристы знают все нюансы взаимодействия с уполномоченными органами, в курсе последних новостей в законодательстве и правилах подачи документов. Наша цель — добиться результата для клиента.

Оценка возможностей изменения Правил землепользования и застройки

Отдельная задача — это оценить, можно ли внести новые данные в ПЗЗ, а именно, провести градостроительный аудит.

С нами вы заранее будете понимать, что можно изменить, возможно ли планируемое строительство на данной территории. Также вы будете понимать, что противоречит планам городского развития и действующим нормативам. Мы заранее предупреждаем, в каких случаях можно получить отказ и как этого избежать. Мы не боимся сложных ситуаций, но в то же время ограждаем клиента от невыполнимых задач.

Стоимость внесения изменений в ПЗЗ

Цена услуги по сопровождению зависит от сложности проекта и начинается от 150 000 рублей.

Общая продолжительность процедуры в среднем составляет 3-5 месяцев. При её прохождении без публичных слушаний срок сокращается.

Юристы рекомендуют сначала провести комплексный аудит участка и только после этого составлять предложение и отдавать его на рассмотрение окружной комиссии.

Внесение изменений в ПЗЗ с «Бизнес-Кадастр»

Мы знаем, насколько сложной и длительной может быть процедура. К нам обращаются заказчики, которые собираются проходить процедуру впервые и те, кто получал отказ при самостоятельных попытках.

Почему к нам обращаются:

• есть все разрешения на проведение работ;
• используем точное оборудование для измерений и кадастровых работ;
• быстро решаем поставленные задачи, так как у каждого сотрудника есть четкий круг обязанностей;
• успешно решаем сложные задачи;
• при необходимости обеспечим защиту в суде;
• сами обращаемся в государственные органы, вам не нужно тратить время и нервы на бесконечные согласования в ведомствах.

Обычно изменения в Правилах землепользования — это определенный этап в цикле от начала застройки до введения объекта в эксплуатацию и оформления собственности. С нами вы сможете пройти все согласования и оформить право собственности максимально быстро, не растягивая на годы. Оказываем услуги под ключ и помогаем нашим клиентам в отдельных ситуациях. Среди наших заказчиков крупные строительные компании, предприятия — владельцы или арендаторы участков, а также частные лица.

Оставьте заявку на сайте или позвоните по телефону, мы проконсультируем вас и ответим на вопросы.