Где регистрируется договор аренды квартиры

Договор аренды квартиры: как правильно составить?

Заключение договора – ключевой этап любой сделки с недвижимостью. Важно учесть все детали и правильно составить документ, иначе сделка может оказаться недействительной и привести к конфликтам сторон.

Как составить договор аренды квартиры?

Договор аренды жилого помещения – надёжная гарантия как для арендодателя, так и для арендатора на законодательном уровне. Он убережёт обе стороны от денежных и моральных потерь, таких как ущерб недвижимости и накопление долгов по коммунальным платежам, а также резкий рост стоимости аренды и принудительное выселение без веской причины. Несмотря на то, что договор аренды является важным юридическим документом, подготовить его самостоятельно не составит труда. Стандартный договор аренды жилого помещения должен содержать следующие пункты:

1. Стороны договора. Наименование и персональные данные арендодателя и арендатора (имя, фамилия, адрес регистрации, серия и номер документа, удостоверяющего личность).
2. Предмет аренды. Описание объекта, который предоставляется в аренду (адрес с указанием города, улицы, номера дома и квартиры, количество комнат, оснащённость квартиры).
3. Декларация собственника. Арендодатель обязан приложить справку о том, что является собственником сдаваемого помещения.
4. Права и обязанности сторон.
5. Размер арендной платы, взносы за коммунальные услуги, а также сроки выплат.
6. Размер гарантийного депозита или залога. Для собственника квартиры залог является гарантом того, что наниматель выполнит все обязательства по договору и избавит его от неожиданных последствий в виде испорченного имущества или внезапного съезда жильца.
7. Срок действия договора. Если договор заключается на определённый срок, необходимо указать первый и последний день действия соглашения.
8. Срок предупреждения. В случае выселения арендатора из квартиры, арендодатель обязан уведомить его заранее. Указанный в договоре срок не может быть нарушен, согласно Закону о защите прав жильцов.
9. Условия расторжения договора.
10. Дата и место заключения договора.
11. Подписи сторон.

Любой договор аренды жилого помещения должен быть дополнен актом приёма-передачи, который определяет состояние помещения и показатели счётчиков за отопление, газ, водоснабжение, электричество.

В зависимости от пожеланий сторон, данный перечень может быть дополнен. Например, арендодатель может включить в договор условия выплаты арендатором компенсации за причинённый ущерб, сведения о дополнительных расходах, понесённых арендатором в связи с ремонтом или покупкой нового оборудования, и т.п.

При заключении договора аренды также важно обратить внимание на следующие детали (подробнее читайте в статье «На что обратить внимание при аренде квартиры»):

• Оснащение квартиры. Арендатор должен убедиться, что в квартире действительно присутствуют оборудование и мебель, прописанные в договоре. Если жилплощадь не соответствует заявленным критериям, наниматель в праве потребовать восполнить недостающий гарнитур или же расторгнуть соглашение.
• Коммунальные платежи. Оплата коммунальных услуг может производиться двумя способами: путём перечисления арендатором фиксированной суммы арендодателю, или оплатой услуг самим арендатором по квитанциям, предоставленным арендодателем.
• Наличие подвала. Арендатору следует обратиться внимание, прописано ли в договоре право пользование дополнительными помещениями: подвалом или кладовой.
• Расторжение договора. Арендодатель в праве прописать в договоре условия, по которым соглашение может быть расторгнуто до истечения срока аренды. Причинами могут послужить: использование помещения не по назначению; нанесение ущерба помещению и оборудованию; недостойное поведение, причиняющее дискомфорт другим жильцам дома; нанесение урона объектам, предназначенным для совместного пользования жильцами дома. Перед расторжением договора и выселением, арендодатель обязан направить арендатору письменное уведомление.

Подписанный обеими сторонами договор аренды регистрируется в налоговой службе путём письменного уведомления. Регистрация происходит на бесплатной основе и не требует дополнительных налоговых вычетов.

Какие бывают виды договоров аренды?

Рынок недвижимости предлагает несколько видов соглашений, благодаря которым арендатор и арендодатель могут заключить сделку и учесть все пожелания. Выделяют 3 типа договоров аренды:

• Гражданско-правовой
• Окказиональный
• Институциональный

Каждый договор регулируется Гражданским кодексом и Законом о защите прав жильцов, а также содержит основные условия заключения сделки: права и обязанности арендодателя и арендатора.

Однако между соглашениями существуют значительные различия, которые важно изучить перед тем, как заключать сделку. Они касаются сроков аренды, площади сдаваемого помещения, условия расторжения договора, а также лиц, которые могут заключать соглашение. Какой же договор аренды лучше выбрать при найме или сдаче жилья?

Гражданско-правовой договор аренды

Гражданско-правовой договор также называют обычным или «традиционным», так как им пользуются уже долгие годы. Он достаточно прост в составлении, не требует закрепления в письменной форме и нотариального заверения.

Ключевые особенности обычного договора аренды:

• Арендодателем и арендатором может выступать как физическое, так и юридическое лицо.
• Срок заключения договора: на определённый срок или на бессрочной основе.
• Максимальная сумма залога: не может превышать сумму ежемесячного платежа больше, чем в 12 раз.
• Принудительное выселение: возможно лишь с условием предоставления социального жилья.
• Изменение стоимости аренды: невозможно в одностороннем порядке до истечения сроков договора.

Наличие последних двух пунктов – главное отличие гражданско-правового договора аренды от других видов. Благодаря им арендатор получает всестороннюю защиту: его не могут выселить без весомой причины, если у него в собственности нет своего жилья, а также ему не нужно волноваться о внезапном и систематическом увеличении стоимости аренды.

Договор аренды гражданско-правового типа выгоден для арендатора, но пользуется гораздо меньшим спросом среди арендодателей, особенно, если речь заходит о сдаче жилья иностранным гражданам.

Окказиональный договор аренды

Окказиональный договор аренды завоёвывает всё большую популярность среди арендодателей. Его существенное отличие от гражданско-правового соглашения в том, что арендодатель обязан указать место проживания, куда арендатор может переехать в случае разрыва соглашения. Помимо резервного адреса к договору необходимо приложить:

• Заявление арендатора, по которому он подлежит выселению в указанную арендодателем дату;
• Заявление собственника резервного жилья о том, что он согласен принять арендатора под свою крышу.

Подобный договор должен быть составлен исключительно в письменной форме и заверен нотариально. О заключении окказионального договора аренды необходимо сообщить в налоговую инспекцию в течение 14 дней с момента подписания соглашения, иначе его условия окажутся недействительным. Помимо этого, такой тип договора имеет свою специфику.

Ключевые особенности окказионального договора аренды:

• Арендодателем может выступать только юридическое лицо, а арендатором – физическое. Субаренда по такому договору недопустима.
• Срок действия: ограничен, максимальный срок – до 10 лет.
• Максимальная сумма залога: не может превышать сумму ежемесячного платежа больше, чем в 6 раз.
• Принудительное выселение: арендатор обязан покинуть квартиру по требованию арендодателя и переселиться по указанному в соглашении резервному адресу.
• Изменение стоимости аренды: стоимость может быть изменена согласно условиям, прописанным в соглашении.

Таким образом, окказиональные договоры аренды предпочтительны для арендодателей. Но и арендатором не следует опасаться того, что они будут вынуждены платить больше или будут выселены на улицу. Перед подписанием подобного договора следует удостовериться в надёжности арендодателя.

Институциональный договор аренды

Институциональный договор аренды – форма окказионального соглашения, где в качестве нанимателей могут выступать юридические лица. Как и два предыдущих типа, данное соглашение имеет свои отличительные черты.

Ключевые особенности институционального договора аренды:

• Арендодателем могут быть предприниматели, которые используют помещение в качестве хозяйственной деятельности. Арендатором могут выступать как физические, так и юридические лица. Субаренда в данном случае допустима.
• Срок действия: ограничен, однако закон не устанавливает обязательных временных рамок. Соглашение может заключаться как на 10, так и на 100 лет.
• Принудительное выселение: возможно, но без предоставления резервного жилья на случай прекращения действия договора.
• Изменение стоимости аренды: стоимость может быть изменена согласно условиям, прописанным в соглашении.

Как и окказиональный, институциональный договор аренды заключается исключительно в письменной форме и требует заверения у нотариуса. Расходы на нотариальные услуги, как правило, покрывает владелец недвижимости.

Как оформить прекращение договора аренды?

Процедура расторжения договора во многом схожа с заключением и оформляется в письменной форме. Документ должен содержать следующие сведения:

1. Дата и место составления.
2. Сведения о стороне, расторгающей договор.
3. Сведения о стороне, с которой расторгается договор.
4. Основания для расторжения договора с указанием статьи Гражданского кодекса.
5. Описание предмета аренды (адрес квартиры).
6. Дата прекращения действия договора.
7. Подпись стороны, расторгающей договор.

Если обе стороны согласны расторгнуть договор, то процесс достаточно прост. В случае несогласия одной из сторон, решить конфликт можно через суд.

Таким образом, можно с уверенностью сказать, что договор аренды жилого помещения – залог того, что ваша недвижимость и права на проживание в съёмной квартире не пострадают.

Как заключить договор аренды жилья в Польше?

Аренда жилья в Польше – один из основных способов проживания иностранцев в стране, если речь идет о длительном пребывании. Несложно догадаться, что для законных правовых отношений между арендатором и арендодателем необходимо заключить соответствующий договор.

Такие контракты в РП существуют нескольких видов и от выбранного зависит огромное число различных нюансов, включая стоимость, условия расторжения, возможность выселения, необходимость нотариального заверения и пр.

Какие договоры аренды существуют в Польше? Какой тип умовы мешкания предпочтительнее для иностранца? Как заключить контракт на аренду жилья? Ответы на эти и другие вопросы смотрите в данном материале «Польского консультанта».

Скрыть содержание

Про что не будет рассказано в данной статье?

Начнем нестандартно – сразу исключим различные виды возможного проживания, по которым есть отдельный статьи. Разумеется, речь здесь не пойдет о проживании в отеле или хостеле, покупке недвижимости или ипотеке. Не будет рассмотрен и довольно специфический тип социального найма (аренда муниципального жилья). Отдельно рассмотрены и специальные программы для украинских беженцев от военных действий.

Другими словами, данный материал будет посвящен исключительно аренде (съему) жилья на обычных, максимально распространенных условиях.

Что такое умова найму мешкания?

Umowa najmu mieszkania – это польское название договора аренды жилья. С одной стороны, термин носит обобщающий характер и включает в себя все типы возможных контрактов по данной теме. С другой – речь идет исключительно о жилой недвижимости (жилье).

Типы умов найму различаются по разным направлениям, связанным, как со сроками действия соглашения, так и с правами и обязанностями сторон. Далее мы еще вернемся к вопросу более подробно.

Кто может заключить umowu najmu?

Это зависит от типа договора. Если заключать традиционные контракты в качестве арендодателя могут все – физические, юридические лица или организации без образования юридического лица – то некоторые категории (например, институциональная умова) доступны только лицам, ведущим предпринимательскую деятельность, связанную со сдачей недвижимости.

Арендатором, со своей стороны, может быть любое лицо. Основной акцент далее будет сделан на аренду жилой недвижимости физическими лицами, в первую очередь иностранцами.

Виды договоров аренды жилья в Польше

Все договоры аренды в Польше можно разделить на две крупные категории: по сроку их действия (бессрочные или на определенный период) и, собственно, по типу контракта, каждый из которых имеет свои значительные отличия. Очевидно, что категории могут перекрещиваться, и один и тот же тип может отличаться по сроку действия. Есть и исключения. Разберемся подробно.

Умовы мешкания по сроку действия

Здесь существует два основных типа:

1. Umowa najmu mieszkania na czas nieoznaczony/nieokreślony. Договор на неопределенный срок, бессрочный. Контракт будет действовать до тех пор, пока стороны (или одна из них, в соответствии с нормами законодательства) не заявит о намерении расторгнуть его.
2. Umowa najmu mieszkania na czas oznaczony. Договор на определенное время, т.е. изначально в соглашении указан период его действия. Это не исключает досрочного расторжения, но об этом будет сказано отдельно.

Что касается срочного контракта, то его максимальная продолжительность зависит от типа договора мешкания, а в некоторых случаях четко установленные ограничения отсутствуют.

Умовы мешкания по типу контракта

Это наиболее важный аспект рассматриваемой темы. В зависимости от типа контракта существуют строгие требования по его заключению и исполнению. Всего можно выделить три основных типа договоров:

1. Najem tradycyjny – традиционная аренда.
2. Najem okazjonalny – окказиональный наем.
3. Najem instytucjonalny – институциональная аренда.

Каждый из них рассмотрим в отдельности во всех подробностях.

Консультант
Дмитрий Константинович

Типы договоров определены законодательно, однако их различия вытекают больше из содержания, чем из заголовка (названия). Договор, особенно если дело касается традиционного, может быть озаглавлен просто Umowa najmu (lokalu, mieszkania), но по его сути определяется тип, а значит и другие условия.

Традиционный наем (Tradycyjna umowa najmu)

Название «традиционной» данный вид аренды получил из-за его использования в течение многих лет. Норма о данном типе договора закреплена в юридическом поле с 1965 году.

Главные характеристики традиционного договора:

Кто может быть арендодателем	Любой собственник
Кто может быть арендатором	Любое лицо
Срок действия	Как бессрочный, так и на определенный срок
Максимальный залог (кауция)	До 12-кратного размера ежемесячного платежа
Принудительное выселение	С гарантией предоставления социального / временного жилья
Возможность одностороннего изменения стоимости аренды	Недопустимо

На два завершающих пункта обратим особое внимание – именно они и отличают традиционную аренду от других типов наиболее сильно.

Человека, заключившего такой договор нельзя выселить «на улицу» решением арендодателя, если у него нет иного жилья. Это может быть предоставление муниципальной недвижимости или других форм аренды, но человек, даже нарушивший договор, может быть выселен исключительно в какое-то иное помещение. Данный момент установлен нормами Закона о правах арендаторов.

Второй уровень дополнительной защиты арендатора – возможность одностороннего увеличения стоимости арендодателем. Весь срок действия контракта, какими бы ни были внешние условия (изменение рынка, инфляция и т.п.), если арендатор сам не согласен переписать договор (или подписать дополнение – т.н. анекс), то платить должен столько, сколько изначально указано в соглашении.

Все это делает традиционный договор очень выгодным для арендатора, но не пользующимся особой популярностью у арендодателей, особенно когда речь идет о заселении иностранцев. Вместе с тем для других типов необходимо выполнить свои условия и, если это невозможно, сдать квартиру можно только по традиционной схеме.

Образец договора можно скачать здесь: �� doc-формат, или посмотреть далее в pdf-файле:

Нотариального заверения данный тип договора не требует. Форма составления – письменная с собственноручными подписями сторон или их официальных представителей.

Окказиональный договор аренды (Umowa najmu okazjonalnego)

Окказиональная умова – разновидность договора аренды мешкания, главная суть которого в изначально указанной другой недвижимости, куда арендатор может переехать в случае разрыва данного договора.

Кто может быть арендодателем	Частный собственник (субаренда недопустима)
Кто может быть арендатором	Физическое лицо
Срок действия	Только ограниченный (na czas oznaczony) – максимальный период 10 лет
Максимальный залог (кауция)	До 6-кратной месячной аренды
Принудительное выселение	Арендатор не имеет права на социальное жилье и может быть выселен в указанное при заключении договора помещение
Возможность одностороннего изменения стоимости аренды	Цена может быть изменена в соответствии с правилами, указанными в договоре

По основным характеристикам окказиональный договор аренды отличается от традиционного полностью. Заключена Umowa najmu okazjonalnego может быть только между частными лицами, подписана максимум на 10 лет (в любом случае – на ограниченный срок), имеет меньший размер максимальной кауции, защиты от выселения (гарантии предоставления другого жилья) не существует, изменение стоимости аренды – более свободное.

Договор обязательно требует нотариального заверения, в т.ч. той его части (или дополнительного соглашения), где обозначается другое помещение, куда может выехать арендатор. Форма – исключительно письменная.

Скачать договор в �� doc-файле. Образец в pdf-формате:

Договор институциональной аренды (Umowa najmu instytucjonalnego)

Если говорить просто, то данный тип договора можно считать форматом окказионального контракта, но для арендодателей-предпринимателей.

Кто может быть арендодателем	Предприниматели, для которых сдача недвижимости является хозяйственной деятельностью (субаренда допустима)
Кто может быть арендатором	Любое лицо
Срок действия	Только ограниченный (na czas oznaczony) – при отсутствии максимального срока
Максимальный залог (кауция)	До 6-кратной месячной аренды
Принудительное выселение	Нет гарантий на другое жилье, как при традиционном договоре
Возможность одностороннего изменения стоимости аренды	Цена может быть изменена в соответствии с правилами, указанными в договоре

Консультант
Дмитрий Константинович

Сразу оговоримся. Институциональная аренда бывает двух видов – без перехода права собственности и с таким переходом. В первом случае речь идет об отдельном виде аренды (который мы и рассматриваем), а во втором – о выкупе недвижимости путем постепенной выплаты ее стоимости. Второй случай – очень специфический и требующий отдельных детальных пояснений. В данном материале он не рассматривается.

Как видно, во многом najem instytucjonalny похож на окказиональный, однако есть и существенные отличия. Арендодателем может выступать только тот, кто является предпринимателем в сфере сдачи недвижимости в аренду. При этом он может быть и физическим (ИП) и юридическим лицом, а также любым иным, которому по польскому законодательству допустимо заниматься данным бизнесом. Необязательно являться собственником сдаваемого помещения – как уже указывалось, субаренда является допустимой.

Интересно, что закон запрещает подписывать данный тип договора на неопределенный срок, одновременно не регламентируя максимальный срок контракта na czas oznaczony. То есть это может быть и какой-то небольшой период, и 10 лет, и 100, и 1000.

Форма – исключительно письменная. Нотариальное заверение обязательно.

В данном случае образец договора предоставлять не будем, т.к. в большинстве случаев готовый бланк предоставляется арендодателем (напомним, сдача внаем – это его бизнес) и не подлежит корректировкам. Только порекомендуем обязательно вычитывать документ перед подписанием, чтобы проверить наличие в нем всего необходимого (см. далее). Более подробная информация об институциональной аренде в данном материале.

Договор о бесплатном предоставлении жилья (Umowa użyczenia lokalu)

Этот договор мы намеренно вынесли отдельно. Суть его понятна из названия – это договор на безвозмездное предоставление жилья. Яркий пример – иностранец прибыл в Польшу и пока адаптируется (например, ищет работу) кто-то из знакомых или родных предоставляет ему место жительства, не беря за это деньги.

Детально Гражданский кодекс РП данный тип договора не описывает, но не существует и ни одного основания, делающего его заключение невозможным (при наличии права заключать договор со стороны собственника).

Umowa użyczenia не только не требует нотариального заверения, но может и не подразумевать письменной формы. То есть устного соглашения будет достаточно. Зачем же подписывать такой договор?

Письменная форма безвозмездного договора может пригодиться, например, для мельдования (регистрации иностранца по месту жительства). Если иностранец беженец, то хозяин квартиры может получать по 40 злотых в день от властей за предоставленное помещение. Есть и другие случаи.

Скачать образец в �� doc-формате. Ознакомиться с PDF-бланком можно далее:

Как правильно составить договор найма жилья?

Все основные условия аренды необходимо оговорить заранее, а после внести в договор. Принципиально важно установить:

• Стороны договора. Точная идентификация, желательно не только Ф.И.О., номер / серия удостоверения личности, дата рождения или наименование юридического лица, но и номера PESEL / NIP.
• Описание объекта. Указание адреса, размера, состояния. Желательно подписать отдельный акт приема помещения, в котором обозначить имеющиеся недостатки, изношенность предметов обихода, бытовой техники и пр.
• Тип договора. Стоит указать, что речь идет об институциональном или окказиональном контракте.
• Стоимость аренды и другие выплаты. Очень важный пункт, т.к. расходы на содержание жилплощади могут состоять из разных элементов. Обязательно ознакомьтесь с основными (включая такие понятия, как Koszt wynajmu, чинш, коммунальные услуги и т.д.) в соответствующем разделе данного материала, а по поводу кауции (залога) есть отдельная подробная статья.
• Очередность и способ оплаты. Когда, куда и как переводить деньги за аренду.
• Срок действия или бессрочный тип (если он допустим).
• Способы расторжения. Не должны противоречить законодательно установленным для выбранного типа договора.
• Дата, подпись.

В конкретном случае могут быть дополнительные параметры, которые так же стоит внести в договор.

Напомним и о том, что к любому действующему договору можно подписать дополнение (т.н. aneks do umowy), например, если согласовано изменением каких-либо условий. Подробно об анексе и о его бланке можно узнать в данном разделе основной статьи об аренде недвижимости в Польше.

Прекращение аренды жилья

Срочный договор может быть расторгнуть по окончанию периода его действия. Досрочное прекращение действия договора производится на условиях, указанных в самом договоре, а если этого нет, по правилам расторжения бессрочного.

Расторжение (wypowiedzenia umowy najmu) в случае бессрочного контракта, происходит в строго указанном порядке (art.673 k.c.):

• В случае арендной платы, выплачиваемой ежемесячно, периодом уведомления является календарный месяц. Важно понимать, что уведомление должно быть предоставлено арендатору в течение месяца, предшествующего периоду уведомления. К примеру, если хотите, чтобы период уведомления начался в мае, необходимо уведомить арендатора не позднее конца апреля. А оповещение предоставленное, например, 1 мая, приведет к началу периода уведомления с июня.
• В случае арендной платы, выплачиваемой реже одного раза в месяц (например, раз в квартал), уведомление составляет три месяца. Начало срока уведомления о выповядзенье умовы найму рассчитывается аналогично.
• Если арендная плата выплачивается один раз в три дня, срок уведомления составляет три дня.
• Ежедневная оплата арендной платы дает право на уведомление за один день.

Консультант
Дмитрий Константинович

Еще одно важное правило. После истечения периода действия договора на определенный срок, если арендатор с согласия арендодателя продолжает проживать в указанной в контракте квартире, договор автоматически превращается в umowu najmu mieszkania na czas nieoznaczony/nieokreślony (бессрочный контракт).

Разорван договор может быть и при нарушении его условий. Как правило, по инициативе арендодателя:

• за два и более месяца неуплаты;
• за использование помещения не по назначению;
• за нанесение ущерба собственности.

Все перечисленное является основанием для выповядзенья умовы найму без предварительного уведомления, но в договор могут быть внесены и другие нормы.

Как оформить прекращение договора?

Прекращение договора аренды происходит в письменном виде (исключение — Umowa użyczenia lokalu, если она заключалась устно). В документе должно содержаться:

• место и дата составления;
• сведения о стороне, расторгающей договор (арендатор или арендодатель);
• сведения о стороне, с которой расторгается договор (арендатор или арендодатель);
• основания для расторжения (например, указывается статья Гражданского кодекса РП);
• уточнение предмета аренды (в случае с жилыми помещениями это будет местонахождение объекта недвижимости – адрес);
• указание даты прекращения действия договора;
• обоснование расторжения (в зависимости от причины, по которой сторона расторгает договор, например, арендодатель может расторгнуть договор с арендатором, когда арендатор использует предмет аренды не по назначению);
• подпись стороны, расторгающей договор.

Примерный бланк такого уведомления можно увидеть далее:

В заключение еще несколько вопросов и ответов, касающихся данной темы, которые наиболее часто поступают от читателей.

Часто задаваемые вопросы

Что делать, если арендодатель не хочет возвращать залог за аренду квартиры?

Основные методы вернуть незаконно удерживаемую кауцию (залог): письменное требование о выплате и обращение в суд. В качестве дополнительных мер можно использовать сообщение в налоговые органы, если владелец получает прибыль от аренды незаконно, или в жилищный кооператив, если собственник является его частью.

На какой максимальный срок можно заключить договор аренды?

Это зависит от типа договора. Традиционный контракт может быть заключен на любой период, в т.ч. и бессрочно. Окказиональный – не более, чем на 10 лет. Институциональный, в свою очередь, бессрочным быть не может, но срок его заключения законодательством не ограничен.

У коллеги по работе есть свободная комната, которую он может мне сдать. Какой договор нам подписать?

Институциональный в данном случае не подойдет, т.к. Ваш коллега не является предпринимателем, занимающимся вопросами аренды. Выбирать надо между традиционным и окказиональным. Сопоставьте все условия, и выберите подходящий.

Нужна ли госрегистрация договора аренды жилья

Договор аренды недвижимого имущества (в том числе жилья), заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ.

Договор найма жилого помещения, в отличие от договора аренды жилья, формально регистрировать не требуется. Однако, de facto, регистрация осуществляется и в этом случае, она просто носит наименование регистрации обременения права собственности наймодателя на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года.

Аренда или найм

Будет правильным остановиться на вопросах различия между договором найма и договором аренды. На самом деле различия между этими двумя видами договоров весьма эфемерны, поскольку и тот и другой являются подвидами договора имущественного найма.

Гражданский кодекс РФ выделяет два различия между арендой и наймом:

• по субъектному составу;
• по срокам действия договора.

• договор найма жилья может быть заключен только между физическими лицами, а в аналогичном договоре аренды хотя бы одна из сторон должна быть юридическим лицом;
• срок действия договора найма не может превышать пяти лет, даже если стороны не обговорили срок найма. Срок действия договора аренды не имеет ограничения по срокам, то есть стороны могут установить любой приемлемый для них срок. Если в договоре срок не определен, то договор будет считаться бессрочным.

И тот, и другой договор подлежат регистрации в Росреестре при условии, что срок действия договора составляет более одного года. Разница состоит в том, что договоры аренды регистрируются, как правоотношение, а договоры найма регистрируются для установления обременения права собственности наймодателя на сданное им в пользование нанимателя жилье.

Поскольку государственная регистрация договора всегда подразумевает введение в курс дела налоговых органов, то, по сути, особых различий нет и в этом вопросе.

Для юридических лиц заключение именно договора аренды является принципиальным, в то время как физические лица этими условностями не отягощены. Вне зависимости от того, назовут ли физические лица свой договор наймом или арендой, и в том, и в другом случае это не отразится на законности договора.

Документы для регистрации

Для регистрации договора аренды потребуются следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ):

1. договор аренды в трех экземплярах;
2. заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности;
3. свидетельство, подтверждающее право собственности арендодателя;
4. правоустанавливающие документы, указанные в свидетельстве (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.п.);
5. документы БТИ на жилое помещение (технический паспорт либо экспликация и поэтажный план);
6. паспорт физлица (арендатора) или учредительные документы юрлица-арендатора (устав, учредительный договор, лист записи ЕГРЮЛ (до 01.01.2017 — свидетельство о государственной регистрации юридического лица), свидетельство о постановке на налоговый учет, выписка из ЕГРЮЛ, протокол или решение о назначении генерального директора);
7. паспорт физлица (собственника) или все учредительные документы юрлица (собственника);
8. согласие супруга (супруги) собственника, в случае если жилое помещение приобретено в период брака и является совместно нажитым имуществом;
9. решение компетентного органа юрлица о заключении договора аренды, свидетельствующее также о том, что данная сделка не является для него крупной;
10. доверенность (если документы подаются в Росреестр по доверенности);
11. квитанция об уплате госпошлины (можно уплатить непосредственно в отделении Росреестра).

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе.

Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Подача документов в Росреестр

С заявлением о регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

• непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
• в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации, не допускается, за исключением случая, когда заявителем при приеме не предъявлен документ, удостоверяющий его личность (ч. 14, 15 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить.

Заявитель уведомляется о ходе оказания услуги по государственной регистрации (например, поступление информации об уплате госпошлины, проведение регистрации) посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр недвижимости.

Получение документов о регистрации

Срок государственной регистрации не должен превышать семи рабочих дней со дня поступления в Росреестр заявления и необходимых документов, а в случае подачи документов через МФЦ — девяти рабочих дней с момента приема. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация договора удостоверяется специальной регистрационной надписью на документе, выражающем содержание данной сделки (ч. 2 ст. 28 Закона N 218-ФЗ; ст. ст. 609, 651, 674 ГК РФ).

Гражданин, сдавший в аренду жилое помещение, обязан подать налоговую декларацию и уплатить НДФЛ ( пп. 1 п. 1 ст. 228 , п. 1 ст. 229 НК РФ).

Связанные ситуации

Чем договор аренды жилья отличается от договора найма? Узнать →

Когда нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог? Узнать →

Должен ли арендодатель платить НДФЛ с дохода от сдачи имущества в аренду? Узнать →

Как составить договор аренды квартиры, чтобы это было выгодно всем

Когда жилое помещение арендует физическое лицо, юридически верно говорить именно о договоре найма жилого помещения. Аренда — это коммерческие отношения, когда одна компания арендует нежилое помещение у физического лица или другого юрлица. Хотя в быту и допускается называть такое соглашение договором аренды квартиры. Документ регламентирует права и обязанности обеих сторон, а также сроки найма квартиры, сумму и порядок оплаты, правила досрочного расторжения и возмещения убытков. Также стороны должны прописать порядок, как они будут решать спорные ситуации, и выбрать территориальную подсудность.

Для чего составляется договор аренды

Относиться к договору как к формальности не стоит. Документ должен защищать обе стороны и, соответственно, снижать их риски. Например, договор гарантирует владельцу жилья, что тот получит деньги за аренду, а арендатор может не переживать, что хозяин резко поднимет арендную плату. Все это можно прописать в договоре. В интернете можно найти шаблоны документа, но пользоваться ими без собственных правок не стоит — важно дополнить текст, учитывая ваши обстоятельства. Например, если в вашу квартиру въезжает житель с домашними питомцами, стоит прописать ответственность за порчу имущества, а при выезде — обязать арендатора провести химчистку ковров и генеральную уборку. В шаблонном договоре таких положений, как правило, нет. Ситуаций, когда не нужно подписывать договор аренды, нет. Даже если вы снимаете или сдаете квартиру на несколько дней, подписанный обеими сторонами документ лучше простой договоренности. Если ваш спор дойдет до суда, то согласно Гражданскому кодексу, устную договоренность нельзя доказать, даже если были свидетели сделки. Вывод: даже самый неидеальный договор аренды лучше любого джентльменского рукопожатия.

Как составить договор аренды квартиры

• Предмет договора. В этой части нужно указать, какая квартира или дом сдается внаем — прописать адрес, количество комнат, метраж и так далее. В этом же пункте стоит указать, что недвижимость не арестована и не находится в субаренде. Это защитит арендатора от внезапных пробуждений из-за того, что к нему пришли приставы или настоящий собственник.
• Срок действия договора. Он может быть краткосрочным (до 11 месяцев) и долгосрочным (до 5 лет). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, и тогда, чтобы съехать или выселить жильца, придется предупреждать об этом за 3 месяца.
• Плата по договору аренды и порядок расчетов. Здесь нужно указать сумму ежемесячной платы, а также день, когда арендатор должен передать деньги. Можно указать и способ расчетов — наличный или безналичный, но это необязательно.
• Порядок внесения и особенности залогового платежа. Нужно указать сумму депозита, а также условия, при которых его возвращают либо удерживают.
• Права и обязанности сторон. Самый важный пункт договора, к которому обычно относятся формально. Кто платит за коммунальные услуги, можно ли проводить ремонт, может ли арендатор завести домашнее животное, сколько раз в месяц и в какие дни собственник может прийти для осмотра жилья — все это нужно прописывать в этом пункте на основе ваших договоренностей. Не бойтесь указывать даже те аспекты, которые вам кажутся несущественными.
• Порядок разрешения споров. В этом пункте нужно указать, в какой суд вы будете обращаться в случае неразрешимого конфликта. Это важно, потому что стандартно подсудность на стороне ответчика. Это значит, что если ваш арендатор зарегистрирован в другом регионе, вам придется обращаться в суд по месту его регистрации, а это дополнительные расходы на поездку. Поэтому лучше прописать, что стороны обратятся в районный или мировой суд, где находится недвижимость.

Это минимальный набор пунктов, который снизит риски для всех сторон. Можно дополнять положения — например, добавить пункты об ответственности за движимое имущество, если собственник оставляет в квартире или в доме ценную мебель или произведения искусства.

Кто должен платить за капитальный ремонт — собственник или наниматель?

За капитальный ремонт должен платить исключительно собственник жилья. Это прописано в 156 статье Жилищного кодекса. На каких-либо других лиц, в том числе на нанимателя жилого помещения, эта обязанность не ложится. Об этом стоит заранее договориться, а лучше прописать в договоре, что платежи за услуги ЖКХ оплачивает наниматель, а взносы за капремонт — собственник.

Нужно ли составлять передаточный акт

Чтобы не переживать за состояние квартиры, мебели и техники, нужно дополнительно составить акт приема-передачи. Собственник вместе с арендатором осматривают жилье и отмечают в документе все дефекты — даже самые мелкие вроде заедающей ручки балкона. Кроме того, нужно описать всю мебель, ее количество и состояние.

Сам по себе акт не самостоятельный документ, а дополнение к договору. Однако он поможет избежать споров при выезде из квартиры. Если не прописывать в документе все дефекты и неисправности, вам сложно будет доказать, что это не вы испортили мебель или ремонт.

Нужно ли регистрировать договор аренды

Договор найма жилого помещения между физлицами регистрировать у нотариуса или в Росреестре не нужно. Однако это можно сделать по желанию сторон. В нотариальной конторе это стоит порядка 2 тыс. рублей плюс плата за услуги правового и технического характера, отказаться от которой сложно, а ее стоимость может доходить до 10 тыс. рублей.

Если вы арендуете жилье у юрлица, то заключается договор аренды. В этом случае документ нужно зарегистрировать в Росреестре, если вы снимаете жилье больше, чем на 1 год.

Какие документы нужны для договора аренды

Для совершения сделки необходимы оригиналы паспортов, а также документ о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН на квартиру.

Если заключить договор, обязательно ли платить НДФЛ?

Как правило, арендодатели боятся заключать договор найма, потому что после этого им обязательно придется платить налоги. Сам по себе договор не является основанием для уплаты налогов. Однако если вы получаете деньги за аренду, то уплачивать налог с этого дохода — обязанность, а не право. За сокрытие этих доходов предусмотрены штрафы. Можно уменьшить ставку, сдавая жилье как самозанятый. Тогда вы будете уплачивать только 4% вместо 13% НДФЛ.

В каких случаях договор найма считается недействительным

Если вы сами составляете договор аренды квартиры, то пропишите пункты, по которым договор признается недействительным. Помимо аспектов, прописанных в Гражданском кодексе, это могут быть такие условия:

• совладельцы не дали согласие на аренду;
• жилье под арестом или находится в залоге;
• суд признал недееспособность собственника или нанимателя;
• нет паспортных данных сторон;
• не указана стоимость аренды. Если вы сдаете жилье только за оплату коммунальных услуг, то это уже договор безвозмездной аренды. Это другой документ с другим набором правил, поэтому хотя бы 1 рубль указать в договоре нужно;
• наниматель моложе 14 лет;
• договор содержит незаконные пункты. К ним относятся: отказ нанимателя от преимущественного права на заключение договора на новый срок; снятие ответственности с наймодателя за непредоставление коммунальных услуг; односторонний отказ от исполнения условий договора.

Как расторгнуть договор аренды

Обе стороны — наниматель и собственник — должны за три месяца до расторжения договора поставить в известность другую сторону, если договор планируется расторгнуть. Кроме того, арендодатель может досрочно расторгнуть договор, если наниматель:

• не оплачивает жилье и коммунальные услуги в течение 6 месяцев при долгосрочном договоре и в течение двух месяцев при краткосрочном;
• использует жилье не по назначению — например, вместо того, чтобы жить в квартире, принимает на стрижку клиентов;
• конфликтует с соседями;
• портит имущество.

Это примеры типовых аспектов, которые стоит включить в договор аренды. Вы можете прописать свои условия, при которых договор расторгается — например, если наниматель заведет домашнее животное или из-за громкой музыки будут вызывать полицию. Однако выдвигать абсурдные требования не стоит — например, нельзя заставить человека отказаться от приема гостей в арендуемом жилье. Это нарушает принцип добросовестности гражданского права, поэтому суд признает этот пункт недействительным.

У нанимателя есть только одна причина для досрочного расторжения договора: жилье пришло в непригодное состояние. Если квартиру затопили или дом признали аварийным, то вы можете съехать без последствий.

Часто задаваемые вопросы

Как составляют договор, если квартира сдается с мебелью

Если вы сдаете квартиру с мебелью и бытовой техникой, то в договоре нужно прописать ответственность жильца за ее текущее состояние. В этом случае наниматель заинтересован в том, чтобы составить акт приема-передачи, в котором будут указаны и количественные, и качественные характеристики мебели и техники. Стоит указать все мелочи, вплоть до царапин на столе. Иначе платить за ремонт придется жильцу.

Стоит различать порчу имущества и естественный износ (амортизацию). При выезде наниматель не должен платить за повреждения, которые появились по естественным причинам. К таким причинам можно, например, отнести продавленный матрас или катышки на трикотажной тюли. Человек никак не может повлиять на эти процессы, поэтому не должен нести за них ответственность. А вот порванная обивка дивана или сломанный кухонный гарнитур — это порча, за которую платить нужно нанимателю, если в акте приема-передачи было указано нормальное состояние.

К сожалению, Гражданский кодекс четко не разделяет эти понятия, поэтому каждый случай в суде рассматривается отдельно.

Как прописать в договоре аренды депозит за квартиру

Как правило, условия и размер депозита указываются в отдельной главе договора. Учитывая простой характер договора, его можно так и назвать «предоплата», но полная формулировка может быть и такая — «порядок внесения и особенности залогового платежа».

В пунктах, во-первых, указывается размер депозита, а также график платежей, если собственник и наниматель договорились о плате долями. Во-вторых, условия, при которых залог возвращается полностью или удерживается.

На какой срок лучше заключать договор аренды

Для простой аренды квартиры лучше заключать краткосрочный договор сроком до года. Договоры сроком больше 1 года нужно регистрировать в Росреестре, который накладывает обременение на квартиру. Если вы захотите продать недвижимость, новый хозяин не сможет выселить нанимателей, пока действует договор аренды. Также срок аренды влияет на вот эти возможности:

Владелец квартиры может досрочно расторгнуть договор, если наниматель не платит больше двух месяцев

Владелец квартиры может досрочно расторгнуть договор, если наниматель не платит больше 6 месяцев

Субаренда разрешена, но только с согласия владельца

Можно не указать в договоре всех, кто будет жить в квартире

В договоре обязательно указываются все люди, которые будут проживать в квартире

У нанимателя нет преимущественного права на аренду на следующий срок

У нанимателя есть преимущественное право на аренду этой же квартиры на следующий срок

Совсем не указывать срок действия договора не стоит. Согласно Гражданскому кодексу, такой документ считается бессрочным, то есть будет действовать 5 лет — это максимальный срок найма жилого помещения.

Как составить договор аренды квартиры. Коротко

• Договор найма жилого помещения (договор аренды) — это не формальность, а инструмент, который снижает риски обеих сторон.
• Чтобы заключить договор между физлицами, помощь юриста или риелтора необязательна. Его можно составить в простой письменной форме.
• В интернете можно найти шаблоны договоров, но их стоит доработать с учетом конкретных договоренностей. В них, как правило, нет пунктов о домашних животных или депозитах.
• Самые важные пункты договора — права и обязанности сторон, срок действия, правила оплаты и порядок внесения залогового платежа.
• В пункте о депозите обратите внимание на условия, при которых деньги вам вернут полностью, и условия, при которых владелец квартиры может удержать сумму.
• К договору обязательно составьте акт приема-передачи, в котором будет описано количество и состояние всей мебели и бытовой техники.
• Перед заключением договора наниматель должен изучить выписки из ЕГРН, чтобы убедиться, что квартира не арестована, а перед ним действительно собственник.
• Если квартира находится в собственности у нескольких людей, то договор должны подписать все собственники.
• Договор может быть краткосрочным и долгосрочным. Договор сроком до 1 года регистрировать у нотариуса или в Росреестре не нужно, а договор сроком более 12 месяцев придется регистрировать.

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >