Что проверяет росреестр при регистрации сделки купли продажи квартиры

Продажа и покупка квартиры: о чем не рассказал Росреестр

Росреестр рассказал, какие документы собрать и какую информацию проверить при продаже и покупке квартиры. Адвокаты по просьбе «АГ» дополнили разъяснения ведомства и дали советы продавцам и покупателям недвижимости.

Росреестр: что делать, если вы продавец

• Если вы не можете присутствовать на сделке, необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры и представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
• Если среди собственников квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, дети, совершеннолетние недееспособные или ограниченно дееспособные граждане), необходимо запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
• Если в квартире кто-то прописан, нужно решить вопрос о снятии человека с регистрационного учета. Это можно сделать на портале госуслуг или обратившись в МФЦ. Потом там же следует заказать выписку из домовой книги, которая позволит покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан.
• Приобретенная в браке квартира является совместно нажитым имуществом мужа и жены. Поэтому потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

На сайте Росреестра доступен сервис «Жизненные ситуации». Ведомство советует воспользоваться им при подготовке пакета документов. Сервис подскажет, какие документы необходимы в вашей ситуации, и обозначит порядок действий.

Обязательно проверьте покупателя

Адвокат МКА «Тимофеев, Фаренвальд и партнеры» Мария Милюкова:

Продавцу необходимо установить личность и финансовое положение покупателя. Эта несложная процедура может сэкономить силы и время в случае, если покупатель окажется «проблемным».

Если покупатель – гражданин РФ, рекомендуем проверить, действителен ли его паспорт, с помощью сервиса МВД России.

Если покупатель – юридическое лицо и договор купли-продажи предусматривает рассрочку оплаты, нужно внимательно проверить документы, в частности устав юрлица, и получить выписку из ЕГРЮЛ. В выписке должна насторожить информация о наличии недостоверных сведений об учредителях компании-покупателя или о ее юридическом адресе. Налоговая инспекция может начать процедуру исключения юрлица из реестра уже через полгода после внесения сведений о недостоверности. При пропуске трехмесячного срока на представление возражений в случае начала такой процедуры восстановить покупателя в реестре и получить оплату будет крайне проблематично (ст. 21.1 Закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ).

Устав юридического лица может предусматривать необходимость получения согласия учредителей на совершение сделок по приобретению недвижимости или сделок, превышающих определенную сумму. На основании финансовой отчетности компании можно установить, не является ли такая сделка крупной (является, если стоимость квартиры превышает 25% балансовой стоимости активов компании). Если указанные критерии соблюдаются, крайне важно получить письменное согласие учредителей на совершение сделки в виде заверенной копии протокола общего собрания участников или акционеров. В противном случае сделка может быть оспорена (см., например, п. 4 ст. 46 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ), а продавец должен будет вернуть полученные денежные средства покупателю и вновь оформлять на себя квартиру.

Также желательно через сайт ЕФРСБ удостовериться, что в отношении покупателя – физического или юридического лица не возбуждено дело о банкротстве. Если это все-таки случилось, он, скорее всего, не сможет купить у вас квартиру без согласия арбитражного управляющего. А база судебных приставов позволит установить, не возбуждено ли исполнительное производство, которое может стать основанием для ареста банковских счетов покупателя и существенно затруднить расчеты по сделке.

Отнеситесь серьезно к выбору способа расчета по сделке

Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы Ирина Язева:

Хотелось бы обратить внимание продавцов недвижимости на ситуацию, когда денежные средства по договору купли-продажи квартиры передаются после регистрации перехода права собственности на имущество и когда покупка оплачивается не посредством аккредитива или использования банковской ячейки, а путем передачи наличных или перевода средств со счета покупателя на счет продавца. В таком случае у продавца нет никаких гарантий, что покупатель передаст денежные средства в срок, установленный договором купли-продажи. Если же для расчетов по сделке используется аккредитив или банковская ячейка, то продавец уже до передачи документов в уполномоченный орган на регистрацию уверен, что нужная сумма ждет его в банке и он без проблем сможет получить деньги при предоставлении договора с отметкой о регистрации перехода права собственности.

В случае продажи недвижимости с оплатой наличными или путем банковского перевода средств после регистрации перехода права собственности я бы рекомендовала пользоваться п. 5 ст. 488 ГК РФ и прописывать в договоре купли-продажи условие о том, что до момента полной оплаты недвижимое имущество будет находиться в залоге у продавца. Лучше потратить день на снятие залога после оплаты, чем остаться без денежных средств и недвижимости. Может быть такое, что деньги покупатель вам не отдаст, а имущества, кроме приобретенной у вас квартиры, у него не окажется. Тогда получить от него средства не получится. В таком случае можно требовать расторжения договора купли-продажи через суд, но, возможно, придется дойти до Верховного Суда, защищая свои права, и прилично потратиться на адвоката (например, как в ситуации, изложенной в Определении ВС РФ от 15 мая 2018 г. № 4-КГ18-27). При этом никто не даст гарантии, что суд вам не откажет в возврате квартиры. Иная ситуация с залогом: если вы не получите деньги по договору купли-продажи, сможете инициировать процесс обращения взыскания на заложенное имущество. Так защитить свои права будет куда проще.

Помните о налогах

Адвокат МКА «СЕДЛЕКС» Людмила Утюжанина:

Я бы советовала покупателям подумать о вопросах налогообложения. Со ст. 217.1 Налогового кодекса знакомы не все, а потому многие не знают об особенностях освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости с учетом сроков владения ею. Налог не придется платить, если вы продали недвижимость, которой владеете не менее 5 лет, а в некоторых случаях – не менее 3 лет. Сейчас многие во избежание начисления налога ждут 5 лет, хотя это не всегда нужно. Так, если квартира подарена, перешла по наследству, приватизирована или на дату продажи является единственным жильем, то трехлетнего срока владения будет достаточно, чтобы налог не платить (читайте об этом в материале «Продали недвижимость или получили ее в дар – не забудьте уплатить налог»).

Расскажу еще об одном поучительном случае из практики: сделку купли-продажи сопровождал риелтор, и она была нотариальной. Но никто не объяснил продавцу, что он не является налоговым резидентом РФ, так как более 6 месяцев в году проживает на Кипре. В итоге для продавца стало неожиданностью, что он должен уплатить налог с дохода от продажи недвижимости в размере 30%. Продавец потерял 1/3 стоимости квартиры. Причем он мог этого избежать, просто въехав в Россию раньше.

Росреестр: что делать, если вы покупатель

• Убедитесь, что продавец является законным собственником квартиры. Для этого нужно получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Также можно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит понять, как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались. Получить выписку можно с помощью сервиса на сайте Росреестра, на сайте Федеральной кадастровой палаты и на портале госуслуг. Дополнительно попросите у продавца правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения или получения квартиры в собственность: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.
• Уточните семейный статус продавца. Если на момент приобретения недвижимости он состоял в браке, требуйте согласие супруга на продажу квартиры. Если оно не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, то в ЕГРН внесут отметку, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Исключение из ЕГРН такой отметки законодательством не предусмотрено.
• Проверьте, кто зарегистрирован в квартире. Настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит вас от конфликтов и необходимости обращаться в суд.
• Узнайте, нет ли у продавца долга по коммунальным платежам. Справку об отсутствии задолженности по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, в управляющей компании или на портале госуслуг.
• Проверьте, была ли в квартире перепланировка. Для этого нужно запросить у продавца технический паспорт. Все изменения в квартире должны быть узаконены, иначе после ее покупки это придется делать вам.
• Для составления договора купли-продажи и представления его на государственную регистрацию потребуются в числе прочего документы, удостоверяющие личность сторон договора (их представителей), и свидетельство о рождении ребенка, если среди собственников – несовершеннолетний. Если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для оформления договора купли-продажи понадобится кредитный договор.
• Имейте в виду, что в отдельных случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения. Например, если продавцом или одним из них является ребенок, не достигший 14 лет, недееспособный или находящийся под опекой гражданин; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора.

Обязательно проверьте продавца

Адвокат МКА «Тимофеев, Фаренвальд и партнеры» Мария Милюкова:

Порядок действий при покупке квартиры зависит от того, у кого она приобретается – у застройщика или на вторичном рынке. Процедуры проверки продавца в первом и во втором случаях существенно разнятся.

Если квартира приобретается не у застройщика, важно установить личность и финансовое положение продавца, не ограничиваясь проверкой правового статуса квартиры и права собственности продавца на нее. Если продавец – гражданин РФ, рекомендуем убедиться, что его паспорт действителен, с помощью сервиса МВД России. Но следует понимать, что даже такая проверка не дает 100-процентной гарантии благонадежности контрагента. Так, в нашей практике мы столкнулись с необходимостью признания в судебном порядке незаключенными договоров залога квартиры. Сделки были совершены от имени доверителя по украденному паспорту, в который была вклеена чужая фотография. Все спорные сделки без проблем прошли удостоверение нотариусом, МФЦ и Росреестром, а сам гражданин-«продавец» узнал о них только после получения претензии о возврате долга.

Проверить продавца – юридическое лицо можно так же, как и покупателя (см. выше).

Также крайне важно удостовериться, что в отношении продавца – физического или юридического лица – не возбуждено дело о банкротстве (информация доступна на сайте ЕФРСБ) и отсутствуют сведения о намерении лица обратиться в суд с заявлением о банкротстве продавца. Необходимо проверить картотеку арбитражных дел на предмет поданных заявлений о банкротстве или крупных исков в отношении продавца, которые могут привести к возбуждению такого дела. Перед сделкой мы также осуществляем поиск по делопроизводству районных судов по всем адресам, где был когда-либо зарегистрирован продавец 1 , на предмет удовлетворенных или находящихся в производстве исковых заявлений, которые могут повлиять на его платежеспособность. База судебных приставов позволит установить, не возбуждено ли исполнительное производство, которое может стать основанием для ареста банковских счетов продавца и в дальнейшем привести к банкротству. К чему такая тщательная проверка? Если цена квартиры будет признана существенно ниже рыночной, то в случае банкротства продавца сделка может быть оспорена, и квартира перейдет в конкурсную массу должника. Вернуть деньги за нее будет проблематично: покупателя включат в реестр требований кредиторов, и вряд ли он получит всю сумму, уплаченную за квартиру.

Также мы рекомендуем выяснить, не обременена ли квартира правами третьих лиц (аренда, залог, рента и проч.), не является ли предметом судебного разбирательства. Следует понимать, что обременения не обязательно будут отражены в выписке из ЕГРН. Некоторые обременения, например право пожизненного проживания третьих лиц в квартире, могут фигурировать только в тексте документов ¬– оснований перехода прав на квартиру (договор купли-продажи, договор дарения и проч.).

Если квартира приобретается у застройщика, необходимо не только удостовериться в его правовом статусе, но и проанализировать лицензию, проектную документацию на объект, сроки сдачи дома в эксплуатацию, проверить наличие в базах судебных дел исков к застройщику о защите прав потребителей (многочисленность подобных исков может свидетельствовать о недобросовестном отношении застройщика к срокам передачи квартир в собственность дольщиков).

(Полезные советы для участников долевого строительства вы найдете в подборке статей на тему «Защита прав дольщиков».)

Проверьте бывших жильцов и не торопитесь с покупкой наследственного имущества

Адвокат МКА «СЕДЛЕКС» Людмила Утюжанина:

В разъяснениях Росреестра указано, что нужно проверить цепочку прежних владельцев квартиры, но не сказано, что должно вызвать опасения. Если среди собственников или просто зарегистрированных ранее в квартире есть лица, состоящие на учете в психоневрологическом диспансере, находящиеся в местах лишения свободы или проходящие срочную военную службу, то следует заручиться дополнительными гарантиями, что эти лица не претендуют на проживание в квартире. Такие случаи судебной практике известны. Стоит пообщаться с соседями – возможно, они знают о прежних жильцах квартиры.

Также с осторожностью стоит отнестись к квартире, которая получена последними собственниками по наследству, если прошло менее 3 лет. Я бы не рекомендовала заключать договор, так как всегда возможно появление нового наследника, который не знал о смерти наследодателя (например, родственники не захотели ему об этом сообщить или не смогли, так как он живет за границей). Суды часто восстанавливают в правах таких наследников. В этом случае вам придется вернуть квартиру.

Проверьте наличие жильцов, которых выселить из квартиры не получится

Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы Ирина Язева:

Я бы рекомендовала быть осмотрительнее при покупке ранее приватизированных квартир. Следует проверить, не отказался ли кто из жильцов участвовать в приватизации.

По закону такие лица сохраняют право пользования квартирой даже в случае смены собственника. Если по условиям договора купли-продажи жильцы обязаны сняться с регистрационного учета по месту жительства уже после перехода права собственности, то могут всплыть неожиданные проблемы: лицо, отказавшееся от приватизации, передумает выписываться из квартиры, а судебная практика по таким делам не в пользу покупателя.

Оксана Оноприенко

1 Поиск судов по территориальной подсудности доступен на сайте ГАС РФ «Правосудие».

Росреестр и все, что нужно знать о регистрации недвижимого имущества

Иногда только выписки из ЕГРН достаточно, чтобы избежать серьезных проблем. Потенциальный покупатель из нее может узнать, кто на самом деле является владельцем выбранной квартиры, соответствует ли реальная планировка той, что указана в документах. Не менее важна информация о всевозможных ограничениях и обременениях.

В последнее время участились случаи мошенничества со стороны продавцов недвижимости. Например, продавцом представляется постороннее лицо, действующее по подложным документам. Добросовестного приобретателя при этом вводят в заблуждение. Если покупатель по независящим от него причинам (обозначенным в 302 ГК РФ) будет лишен купленной квартиры или иного объекта недвижимости, он имеет право через суд истребовать компенсацию с регионального казначейства. Основание — ст. 68.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Для этого необходимо обратиться с иском в суд. В зависимости от обстоятельств дела компенсация может быть назначена в пределах либо реально понесенного убытка, либо кадастровой стоимости изъятого объекта. Далее уже государственные структуры будут истребовать средства за спорную квартиру с виновного лица.

Как подтвердить, что право собственности на объект недвижимости зарегистрировано?

Лицо, купившее объект (создавшее его, получившее иным образом), обращается в Росреестр с необходимым пакетом документов. Сотрудники регистрационной палаты проверяют правильность заполнения заявления и вносят необходимые данные в Реестр. После этого право собственности на объект официально зарегистрировано. Основание — ст. 28 Закона № 218-ФЗ. Необходимые пометки делаются на документе, подтверждающем переход права собственности. Дополнительные пометки могут относиться к налагаемым арестам, обременениям, сервитутам и т. д.

Но как собственнику подтвердить, что именно он владеет некоторой квартирой, частным домом, коммерческой недвижимостью? Ему в Росреестре выдадут специальный документ. Его вид, название, объем указываемой информации неоднократно менялись. До сентября 2013 года подтверждением права собственности было свидетельство установленной формы. Потом ввели выписки из ЕГРН. В течение 3-х лет владелец мог выбирать, что получать. После 2016 года получить свидетельство невозможно.

Общая информация об объекте доступна всем желающим. Полную выписку с указанием всех переходов права собственности может заказать только владелец.

Какие права на объекты недвижимости подлежат обязательной регистрации?

В соответствии с п. 6, 7 ст. 1 Закона №218-ФЗ в Реестр вносятся данные:

непосредственно о том, кому принадлежит тот или иной объект, и основаниях для возникновения права собственности;
• обо всех сделках, совершенных с данным объектом вне зависимости от их природы;
• обо всех существующих обременениях, включая сервитуты, ипотеку, сдачу в аренду на срок от 1 года и т. д. Обязательно указывается, в пользу кого наложено обременение, на какой срок;
• необходимые для постановки объекта на кадастровый учет, например, при создании, объединении или разделении участков.

Когда дополнительно требуется кадастровый учет?

До недавнего времени в России работали отдельные структуры, занимающиеся кадастровым учетом и собственно регистрацией имущественных прав. В 2017 году произошло объединение этих структур. И теперь Росреестр принимает и обрабатывает заявления, касающиеся постановки на кадастровый учет. Сведения обо всех новых, реорганизованных или уничтоженных объектах вносятся в Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Основание — п. 1 ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года. Важно то, что любой квартире, даче, иному недвижимому имуществу обязательно присваивается уникальный номер, в котором зашифрованы данные о его месторасположении.

В отдельных ситуациях данные о некотором объекте надлежит одновременно вносить и в ГКН, и в ЕГРН, например:

• объект относится к вновь созданным. Если речь идет о доме, коммерческом объекте, он только сдан в эксплуатацию;
• произошло разделение объекта или слияние нескольких объектов, ранее существовавших отдельно. Например, большой участок разделен на несколько. Либо, наоборот, несколько смежных участков владелец объединил в один;
• объект прекратил существование: здание снесено, участок стал частью другого, большего размера;
• изменена конфигурация объекта. Например, собственник за счет пристройки увеличил площадь объекта либо снес часть из-за аварийного состояния.

Если объект уже существует, поставлен на кадастровый учет, то при смене владельца зарегистрируют только переход права собственности. Никакие данные в ГКН вносить не нужно. Основание — п. 4 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года.

Но есть несколько ситуаций, когда требуется только именно кадастровый учет объекта. Основание — п. 5 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года. Например:

• выстроено многоквартирное или офисное здание. Его нужно поставить на кадастровый учет. А далее по мере продажи отдельных помещений их собственники будут обращаться в Росреестр для регистрации права собственности уже на свое имущество;
• собственник в установленном законом порядке изменил категорию земель, выбрал иные виды разрешенного использования для объекта капстроительства и т. д.

Применительно к новым объектам достаточно подать одно заявление, чтобы сразу и поставить его на кадастровый учет, и зарегистрировать право собственности.

Перечень документов, подтверждающих право собственности на недвижимый объект

В соответствии со ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года заявитель обязан предоставить в Росреестр заявление установленной формы. Но к нему нужно приложить документы, подтверждающие правомерность совершаемых действий, например:

• акт, заверенный ответственным лицом местного муниципалитета (иной властной структуры) и подтверждающий создание объекта. Например, из муниципального резерва выделены участки земли льготным категориям;
• договор купли-продажи, ренты, дарения и т. д.;
• свидетельство наследника;
• акт приема-передачи жилого или коммерческого помещения, подписанный сторонами по сделке купли-продажи;
• свидетельство, постановление о приватизации жилого объекта или земельного участка;
• решения суда;
• техпланы, подтверждающие наличие перепланировки, реконструкции объекта, наличие пристройки;
• акт обследования, выданный кадастровым инженером в ситуации, когда объект или его часть прекратили свое существование;
• документы, подтверждающие передачу объекта в собственность, визированные представителями уже несуществующих властных и иных структур. Например, вместо колхоза создавалось общество собственников земельных наделов. Каждый регистрировал свое право собственности в Росреестре;
• межевой план. Он необходимы, если участок только создан, на него нет иных документов;
• схема размещения объекта на публичной кадастровой карте. Она потребуется тем, кто решил взять в пользование «Дальневосточного гектара»;
• карта-схема, составленная для некоторого участка земли, переданного в комплексную разработку.

Как передать заявление и приложения к нему в Росреестр: доступные способы

В соответствии со ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года собственник для совершения регистрационных действий вправе:

1. Лично посетить регистрационную палату или обратиться в МФЦ. Заявление и приложения к нему подаются на бумажных носителях.
2. Пригласить представителя Росреестра на дом. Бесплатно это могут сделать инвалиды с детства, I или II группы, ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны. Всем иным категориям данная услуга также доступна, но на возмездной основе. Тарифы устанавливаются на уровне конкретного региона.
3. Заполнить заявление в онлайн-формате (на Госуслугах или непосредственно портале Росреестра). Предварительно придется отсканировать все приложения и оформить УКЭП.
4. Переслать пакет почтой. Письмо может быть только заказным с объявленной ценностью. Внутрь вкладывается опись документов. Собственно заявление нужно подписать в присутствии нотариуса.

Если документы поданы в электронном формате, как узнать, зарегистрирована ли сделка?

Если собственник подает заявление лично (в Росреестре или МФЦ), ему выдают расписку с указанием, какие документы приняты, и когда будет выдана выписка из ЕГРН. Если есть желание, на сайтах самого Росреестра или МФЦ можно проверить, рассмотрены уже документы или нет.

Если же заявитель выбирает электронный формат взаимодействия, вместо расписки на указанный e-mail будет выслано уведомление о приеме документов. Когда нормативное время рассмотрения заявления истекло, можно зайти в личный кабинет на сайте Росреестра. Если в нем отражается актуальная выписка, регистрация прошла успешно. За бумажной версией придется посетить приемную палату Росреестра или МФЦ.

Для чего оформлять УКЭП?

Если покупатель предпочитает регистрировать сделку в электронном формате, ему необходимо предварительно оформить УКЭП через удостоверяющий центр Росреестра. Заявителю предоставят специальный файл с зашифрованными личными данными. Электронная подпись в юридическом поле аналогична собственноручной.

Здесь нужно учитывать следующее:

• Если гражданин купил, иным образом приобрел объект недвижимости, он может заверять заявление УКЭП и сразу пересылать в Росреестр. Предварительное согласие регистратора на работу с ЭЦП не требуется.
• Владельцу, чтобы работать с электронными документами, необходимо предварительно уведомить Росреестр о том, что заявление будет передано онлайн. В течение 5-ти рабочих дней в ЕГРН должна быть сделана соответствующая пометка.

Если это не сделать, Росреестр откажет в регистрации сделки.

Но предварительное получение разрешения от Росреестра на использование УКЭП требуется не всегда. Работать без него могут:

• сотрудники нотариата;
• органы госвласти различных уровней, ответственные структуры муниципалитетов;
• кредитные организации.

УКЭП не потребуется и в ситуации, когда для заверения документов используется электронная подпись с сертификатом ключа проверки подписи. Насколько безопасно передавать документы в Росреестр онлайн?

Здесь нужно вернуться к предыдущему пункту. Если собственник объекта предварительно не уведомил Росреестр о том, что документы на регистрацию будут переданы онлайн, никто не будет рассматривать заявление.

Регистрация в удаленном режиме имеет как плюсы, так и минусы. К первым можно отнести возможность не тратить время на посещение приемной палаты Росреестра или МФЦ. К тому же сокращаются сроки рассмотрения заявок.

Но есть и минусы, например:

• Если УКЭП (неважно по каким причинам) окажется в руках злоумышленников, они могут распорядиться имуществом владельца электронной подписи.
• Были ситуации, когда удостоверяющие центры оформляли УКЭП только при наличии скан-копии паспорта, не проверяя оригинал. И законодательно такие действия не запрещены.

Регистрация сделок только при личном присутствии заявителя

Многочисленные случаи мошенничества привели к тому, что в августе 2019 года в Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 года были внесены изменения. Теперь:

1. Росреестр откажет в регистрации сделки с онлайн-подачей документов, если собственник заранее не подал соответствующее уведомление. Основание — ст. 36 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года.
2. Собственник объекта может обратиться в Росреестр с требованием, чтобы сделки регистрировали только при условии, что заявление подается лично. Если гражданин владеет несколькими объектами, в заявлении на запрет можно указать все или только часть из них.

Для наложения подобного запрета нужно записаться на прием либо собственно в Росреестр, либо в МФЦ. В течение 5-ти рабочих дней в Госреестр будет внесена запись, в соответствии с которой все операции, связанные с изменением статуса объекта (продажей, дарением, наложением обременений) надлежит проводить только при личном присутствии владельца.

В ряде ситуаций пометку о запрете могут убрать, например:

• Требование поступает непосредственно от владельца.
• Собственник подает заявление и заявляет о том, что объект продан, иным образом передан третьим лицам.
• Соответствующее решение вынес суд.

Госпошлина за совершение регистрационных действий

В соответствии со ст. 333.33 НК РФ за регистрацию права собственности или совершение иных юридически значимых действий с недвижимостью физические и юридические лица платят госпошлину в установленных размерах.

Для физических лиц — покупателей она установлена в размере 2000 рублей, юридических — 22 000. Если собственников будет несколько, пошлина делится на всех с учетом доли в праве собственности.

В ст. 333.54 НК РФ обозначены категории граждан, освобожденных от уплаты пошлины. Это:

1. Лица, которым присвоено звание Героя России или СССР.
2. Ветераны и инвалиды ВОВ.
3. Граждане, имеющие статус малоимущих при наличии соответствующей справки из органов соцзащиты.
4. Лица, получившие новое жилье в ситуации, если ранее имевшееся было утрачено в результате ЧС. Также потребуется подтверждение компетентных органов о том, что дом, квартира, иной объект уничтожены в результате именно стихийного бедствия или техногенной аварии.
5. Граждане, купившие или получившие жилье в рамках столичной программы реновации.

Здесь важен один момент. Пока платеж (госпошлина) не отобразится в базе Росреестра, регистрационные действия не будут проведены. Но сам заявитель не обязан никак подтверждать, что пошлина действительно оплачена.

Есть еще один важный момент! При оплате пошлины важно не ошибиться с реквизитами. Если ошибиться в одной цифре КБК, платеж не примут к зачету. Чтобы не ошибиться, реквизиты лучше запросить непосредственно в Росреестре. Если скачивать их на сайте, необходимо указать свой регион.

Если документы передаются на регистрацию онлайн, заявителю на e-mail вышлют квитанцию на оплату с указанием срока оплаты. Здесь самый важный реквизит УИН. Именно его нужно знать для оплаты госпошлины через мобильный банк или кассу финансового учреждения.

Если заявитель не оплатил пошлину без законных оснований, внес не всю сумму, ошибся с реквизитами, заявление в Росреестре рассматривать не будут.

В какие сроки Росреестр обязан провести регистрационные действия?

Определяющий фактор в данном вопросе — способ подачи заявления:

• при личном обращении в Росреестр или пересылке заявления по электронным каналам — 7 рабочих дней;
• через МФЦ — срок увеличивается на 2 рабочих дня (на подготовку и передачу документов между ведомствами);
• по решению суда — в течение 5 рабочих дней;
• при пересылке через Почту России — 7 дней. Но к этому времени добавляются дни на пересылку корреспонденции.

Срок рассмотрения может быть увеличен, если на момент обращения госпошлина еще не поступила на счет Росреестра. Заявление будет оставлено без движения до момента предоставления полного пакета документов или устранения ошибок собственно в заявлении. Основание — ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года.

Основания для приостановки регистрации сделки с недвижимостью или возврата заявления

В ст. 63 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года обозначены все причины, по которым регистрационные действия могут быть приостановлены, например:

• отсутствуют необходимые документы;
• на квартиру (иной объект) наложен арест: приставами или судом;
• в заявлении указаны неверные данные объекта. Расхождения могут касаться адреса, количества комнат, метража квартиры и т. д. В данном случае потребуется техплан от БТИ для сравнения;
• в договоре купли-продажи отсутствуют важные пункты. Например, не указано, кто будет владельцем объекта и т. д.;
• заявление поступило от лица, не имеющего на то должных полномочий;
• в Росреестр не поступили нужные данные, запрошенные по каналам межведомственного взаимодействия;
• не соблюдены требования к форме договора. Например, подписывать его нужно было в присутствии нотариуса.

При наличии любого из перечисленных обстоятельств, Росреестр уведомляет стороны (через МФЦ, лично, на e-mail), обозначенные в заявлении о том, что регистрация будет приостановлена. Обязательно указывается основание и срок, отводимый на устранение причины.

Стандартно привести документы в порядок или предоставить недостающие нужно в течение 3-х месяцев. После этого регистрация будет проведена в соответствии с законом. Если заявитель не смог устранить недочеты, заявление вернут без рассмотрения. Госпошлина не возвращается. Основание — ст. 27 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года.

За заявителем в этой ситуации остается право:

1. Устранить недочеты и заново обратиться в Росреестр уже с новым заявлением и квитанцией об оплате госпошлины.
2. Обратиться в суд для обжалования отказа.

Если заявитель сам понимает, что заявление подано с ошибками, он может его отозвать. В этом случае можно вернуть 50% от суммы госпошлины на основании ст. 31 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года.

Обобщение информации о регистрации сделок с недвижимостью

1. Совершать юридически значимые действия с недвижимостью может только лицо, которое в ЕГРН значится в качестве собственника.
2. При регистрации сделки с недвижимостью в ЕГРН вносятся данные о появлении или переходе права собственности. Проверить их актуальность можно в выписке.
3. Регистрационные действия с объектами недвижимости проводятся на возмездной основе. Размеры пошлин обозначены в ст. 333.33 НК РФ.
4. Продавец может оказаться мошенником. Если он опротестовывает сделку, покупатель имеет право обратиться в суд и взыскать компенсацию с государства.
5. Заявление можно подавать любым удобным способом. При отправке заявления по почте его подписывают в присутствии нотариуса.
6. Если заявление подается онлайн, нужно предварительно оформить УКЭП. Далее остается следить за тем, чтобы сертификат подписи не попал в руки посторонних людей. Электронная подпись равнозначна собственноручной.
7. Если продавец изначально не информирует Росреестр, что документы будут поданы онлайн, в регистрации сделки откажут. Также любой гражданин может потребовать, чтобы сделки с его имуществом вообще не регистрировали, если документы поступают через сайты.
8. Росреестр обязан завершить регистрацию в среднем за 7-9 рабочих дней.
9. Если регистратор выявит хотя бы одно основание, обозначенное в ст. 63 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года регистрация сделки будет приостановлена на срок до 3-х месяцев. Сторонам передается соответствующее уведомление с указанием причины. Если недостаток устранен, регистрация будет завершен. Если же причины для приостановки остались, заявление вернут без исполнения. Обжаловать отказ можно только в судебном порядке.
10. Если податель документов понимает, что они подготовлены неверно, он может самостоятельно отозвать заявление, устранить недочеты и заново обратиться в Росреестр. В этом случае на основании ст. 31 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года можно подать заявление о возврате 50% от суммы ранее уплаченной госпошлины.

Комментарии

Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставлять комментарии.

Росреестр разъяснил правила сделки купли-продажи жилья

Росреестр дал несколько советов тем, кто хочет продать или купить квартиру. Сам процесс начинается с подготовки пакета документов, продавцу лучше этим заняться заранее, так как процедура займет определенное время, предупреждают в ведомстве. Покупатель в первую очередь должен убедиться, что продавец квартиры является ее законным собственником. К правоустанавливающим документам, которые подтверждают право на жилье, относятся выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, свидетельство о праве на наследство и договор дарения. Если у продавца нет свежей выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, то покупатель сам может запросить ее на сайте Росреестра или на портале госуслуг. Этот документ позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости. Например, как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались ранее.

Читайте также: Как получить выписку о недвижимости из ЕГРН. Инструкция

Незаконная перепланировка скажется на кошельке покупателя

Стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам. Соответствующую справку по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, управляющей компании или на портале госуслуг. В случае если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласия супруга. Очень важно проверить, была ли в квартире перепланировка. Для этого покупатель должен попросить у продавца технический паспорт. Надо, чтобы все изменения в квартире были узаконены. Если этого не было сделано, то после покупки квартиры новому собственнику придется делать это самостоятельно и за свой счет.

Фото: pexels.com
Читайте также: Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

На что еще обратить внимание

Если вы не можете присутствовать на сделке, вам заранее необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры, а также на представление документов в Росреестр на государственную регистрацию. Если среди собственников продаваемой квартиры есть несовершеннолетние или лица, находящиеся под опекой и попечительством (совершеннолетние недееспособные, признанные ограниченно дееспособными граждане), необходимо запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.

Читайте также: В каких сделках с недвижимостью необходимо участие нотариуса

Сколько платить

За государственную регистрацию права собственности на квартиру покупателем уплачивается государственная пошлина 2 тыс. руб. В том случае, если квартира приобретается в кредит, регистрируется ипотека с одновременной регистрацией права собственности на квартиру. Госпошлина за регистрацию ипотеки не взымается. Читайте также: Госпошлина за регистрацию права собственности: как и сколько платить

Если в продаваемой квартире кто-то прописан, стоит заранее урегулировать с покупателем вопрос о сроках снятия с регистрационного учета. Это можно сделать на портале госуслуг или обратившись в МФЦ. Затем там же необходимо заказать выписку из домовой книги. Этот документ позволит потенциальному покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Срок давности выписки должен быть не более 30 календарных дней. Квартира, приобретенная в браке, является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Куда обращаться для регистрации сделки

• в бумажном виде при личном визите в МФЦ или офисы Федеральной кадастровой палаты Росреестра;
• в электронном виде (если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись) через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
• через нотариуса;
• дистанционно, заказав выездное обслуживание через сайт Федеральной кадастровой палаты Росреестра.

После завершения регистрационных действий покупатель получает выписку из ЕГРН, где содержится информация о его праве собственности на квартиру.

Читайте также:

• Как обезопасить себя от мошенников при покупке квартиры
• Как правильно оценить квартиру при продаже
• Что делать, если купили квартиру с коммунальными долгами

Росреестр рассказал, что проверить перед покупкой или продажей квартиры

Ведомство дало 1 советы тем, кто планирует оформлять сделку с недвижимостью. Так, продавцам следует начать с подготовки пакета документов. Для этого можно воспользоваться сервисом «Жизненные ситуации» на сайте Росреестра – он подскажет с помощью интерактивного анкетирования, какой перечень документов необходим в конкретной ситуации, и обозначит порядок действий.

Если среди собственников продаваемой квартиры есть либо взрослые недееспособные (или ограниченно дееспособные) люди, нужно запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.

Если в квартире кто-то прописан, Росреестр рекомендует заранее прекратить регистрацию через Единый портал госуслуг либо в МФЦ, а также заказать выписку из домовой книги (срок ее действия – 30 календарных дней). Это позволит потенциальному покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан.

Какие тонкости есть при покупке унаследованной квартиры? Узнайте ответ из Домашней правовой энциклопедии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

В случае когда квартира была приобретена в браке, она является совместно нажитым имуществом. Потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Покупателям прежде всего стоит убедиться, что продавец квартиры является ее законным собственником. Для этого следует попросить продавца предоставить или самому получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Нелишним будет попросить предъявить и правоустанавливающий документ, по которому квартира перешла в собственность (договор купли-продажи с предыдущим владельцем, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Кроме того, можно заказать или попросить продавца представить выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости.

Стоит также проверить, кто прописан в квартире, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам, а также его семейный статус (чтобы выяснить, нужно ли согласие супруга на продажу).

Отдельное внимание Росреестр рекомендует уделить перепланировкам. Чтобы узнать, проводилась ли она в квартире, нужно запросить у продавца технический паспорт. Если перепланировка не узаконена, то после продажи квартиры этим придется заниматься новому собственнику.

В случае если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для оформления договора купли-продажи понадобится кредитный договор.

Росреестр рассказал также, в каких случаях договор купли-продажи квартиры требует нотариального удостоверения, куда подать документы на регистрацию права и как происходит оформление сделки, если квартира приобретается с использованием кредитных средств.