Как узнать выставлена ли квартира на продажу

Где искать квартиру? Обзор сайтов для поиска недвижимости

Если вы решили самостоятельно заняться поиском недвижимости – квартиры, дома или дачи, для максимальной его эффективности необходимо использовать все доступные сегодня источники.

На каких сайтах продают квартиры?

Благодаря интернету к услугам покупателей большое количество сайтов – как специализированных, исключительно по недвижимости, так и больших ресурсов, где есть специальные разделы.

Используя интернет для подбора вариантов недвижимости и не имея опыта такого поиска, вы можете потратить немало времени на то, чтобы найти действительно стоящие ресурсы с достойным количеством актуальных предложений. В этом материале мы предлагаем вашему вниманию обзор сайтов для поиска недвижимости, наиболее крупных и посещаемых. В статье мы рассмотрим их достоинства и недостатки и дадим рекомендации о том, как построить свою работу по поиску вариантов максимально эффективно. Наш опыт и статистика показывают, что именно эти сайты являются наиболее удобными и результативными для подбора объектов недвижимости.

Авито (avito.ru)

Известный по всей России интернет—ресурс, где размещаются бесплатные объявления о всевозможных товарах и разнообразных услугах. Этот сайт имеет большое количество категорий, в том числе и раздел о недвижимости. Услугами Авито для поиска недвижимости пользуются как риэлторы, так и люди, стремящиеся найти квартиру самостоятельно.

Здесь очень удобный фильтр поиска, понятный на уровне интуиции даже не самым продвинутым пользователям. В разделе «Недвижимость» вам необходимо задать параметры поиска. Выбираете тип недвижимости (квартира), указываете город (например, Москва), станцию метро и тип объявления (продам, куплю, сдам).

Далее вам откроется более подробный фильтр, где вы сможете задать более точные параметры искомого объекта – количество комнат, вид объекта (новостройка или вторичный рынок), этаж и этажность, площадь и прочие.

Удобно, что вы сразу можете установить предполагаемую цену, которую готовы заплатить за объект. Специалисты рекомендуют устанавливать параметр цены немного больший, чем вы готовы будете заплатить – в расчете на возможный торг. Кроме этого, на сайте для поиска квартир есть возможность выбрать объявления только с фотографиями – это позволит получить еще до просмотра визуальное представление о квартире или доме.

Важным достоинством Авито Недвижимость является возможность фильтрации всех объявлений о продаже по критериям «частные» и «агентства». Можно выбрать категорию «все» — тогда вы увидите в результате поиска все квартиры – и от собственников, и от агентств. Если вы хотите приобрести квартиру у частного лица, выбирайте «частные» и нажимайте на «поиск». Перед вами откроется перечень объектов, выставленных на продажу, подходящих под выбранные вами параметры. Можно открывать поочередно каждое объявление, просматривать фото, видеть расположение дома (часто с точным адресом), прочитать общее описание объекта. И, конечно, будет виден контактный телефон для связи.

Авито отличается большим количеством объектов, выставленных от собственников. Если вы ищете именно такой, то рекомендуем в первую очередь уделить время именно этому ресурсу.

ЦИАН (cian.ru)

Интернет—сайт, позиционирующий себя как аналитико—информационный ресурс для поиска недвижимости в Москве и регионах. Этот ресурс выделяется возможностью очень подробной фильтрации объявлений по большому количеству параметров.

Здесь можно задать не только общие параметры – станцию метро, количество комнат, цену и этаж, как на Авито, но и найти объекты по параметрам «свободная продажа» или «альтернатива», указать площадь кухни и жилую площадь, количество санузлов и лифтов, а также максимальное время пешком от станции метро.

В открывшемся перечне квартир просматриваете предложенные варианты, в общем списке, если объект заинтересовал – нажимаете «Подробнее». Откроется карточка объекта со всей подробной информацией. Внизу каждой страницы сайта для поиска жилья имеется полезная информация об инфраструктуре района (отображается на карте), количестве населения, средней цене за квадратный метр и за квартиры с выбранным количеством комнат, а также о динамике цен за год. Так что ЦИАН вполне оправдывает свое название как Центра Информации и Аналитики Недвижимости.

Удобно, что ЦИАН предоставляет возможность получать рассылку с информацией о новых объектах, нужно только оставить адрес своей электронной почты – это значительно сэкономит ваше время.

«Из рук в руки» (irr.ru)

Недавно обновленный сайт частных бесплатных объявлений, разделенных на более чем 20 категорий «Из рук в руки. Недвижимость» — это предложения по продаже, аренде как жилой, так и коммерческой недвижимости, земельных участков и гаражей.

При выборе необходимо определиться, какая недвижимость вам нужна – новостройка или вторичное жилье. Далее устанавливаете типичные параметры поиска – количество комнат, цену в рублях (от и до), станцию метро. При необходимости можно воспользоваться более тонкой фильтрацией – с указанием желаемой площади (жилой, общей и площади кухни), состояния квартиры, наличия балкона или лоджии, типа дома и пр.

Открывшийся список покажет вам предложения, подходящие выбранным критериям, с датой публикации, описанием квартиры и дома, в котором она расположена, контактным телефоном продавца и адресом, с указанием времени пешком от метро.

Кроме этого, есть информация о количестве объявлений, поданных этим человеком – просто кликните на имя и увидите, что еще продает этот пользователь. Если из текста неясно, является ли человек, разместивший объявление, собственником, данная опция в этом плане будет полезна.

В целом сайт «Из рук в руки» достаточно удобен, пользуется популярностью у риэлторов и частных лиц и предоставляет большое количество свежих предложений на рынке.

Sob.ru

Крупный интернет—ресурс с обширной базой предложений по недвижимости Москвы, Московской области и Новой Москвы. Особенностью этого сайта является возможность выбрать квартиры прямо на карте.

Вы задаете параметры (количество комнат, площадь, цена, этажность дома и этаж, тип дома и пр.) и открывается карта, на которой цифрами указано количество квартир в нужном месте. При увеличении карты вы будете видеть количество объектов на конкретной улице или даже в определенном доме.

Теперь поочередно можно открывать каждое объявление, где представлено максимально широкое описание технических характеристик объекта, а также указаны особенности будущей сделки (альтернатива или прямая продажа) и тип документов, подтверждающих право собственности. Если объект вас заинтересовал, но имеющейся информации недостаточно, свяжитесь с продавцом – в объявлениях указан номер телефона.

Можно воспользоваться и более привычным способом поиска по важнейшим параметрам, без привязки к карте. На сайте для поиска жилья Sob.ru много предложений по новостройкам, наиболее интересные выделены пометкой «Спецпредложения». Преимуществом этого ресурса является наличие раздела «Инфосервисы», где масса полезной информации о недвижимости, которая будет несомненно полезна и вам. Современный, надежный и удобный сайт для покупателей и продавцов.

«Недвижимость Mail.ru»

Популярная доска бесплатных объявлений с аудиторией 6 миллионов посетителей в месяц. Сервис международный, здесь публикуются объявления о продаже или аренде объектов по всему миру.

Поиск объектов в Москве, например, можно осуществить с привязкой к району, станции метро или улице, количеству комнат, цене, этажности и площади. Несмотря на то, что возможности фильтра здесь не самые обширные, достоинством этого ресурса является наличие для каждого объявления раздела «Купить квартиру в ипотеку», где вы найдете предложение от конкретного банка (например, Сбербанка) с указанием срока ипотеки, ежемесячного платежа, размера первоначального взноса и общей стоимости кредита с учетом затрат. Поэтому этот ресурс достоин особого внимания со стороны покупателей, желающих купить недвижимость в кредит.

Кроме того, на Недвижимость Mail.ru есть познавательные и полезные статьи о недвижимости, новости рынка жилья, рекомендации продавцам и покупателям.

Квадрум

Сайт с бесплатными объявлениями о продаже и аренде недвижимости в Москве, Московской области, а также в регионах. Указав в поисковой строке сайта район Москвы, вы получите доступ к базе объектов.

Система поиска Квадрум позволяет не только задать важнейшие параметры квартиры, но и сделать выборку по свободной или альтернативной продаже, а также найти квартиры от собственников. Также можно задать период поиска – например, за последний месяц или 10 дней.

Открыв любое объявление, вы видите не только информацию, предоставленную собственником (или агентством), но и сведения об объекте от Квадрум с пересчетом цены в валюту и другими полезными сведениями, например, о наличии обременений.

Вы можете сразу набрать контактный номер продавца для уточнения информации или воспользоваться возможностью задать интересующий вас вопрос через форму для сообщений на странице объявления.

Более того, здесь вы можете понять готовность продавца к торгу еще до просмотра объекта – в сообщении можно предложить свою цену и посмотреть на ответную реакцию. На сайте для поиска жилья огромное количество предложений (более миллиона объектов недвижимости, как заявляют владельцы ресурса), также есть много полезной информации о недвижимости, ипотечном кредитовании, интересные интервью специалистов и другие материалы.

Мы предложили вам шесть наиболее, на наш взгляд, серьезных и удобных интернет-ресурсов для подбора объектов недвижимости, которыми пользуются не только частные лица, но и специалисты по недвижимости. Несомненно, вы можете использовать при поиске квартиры и другие источники, но мы считаем, что при правильном подходе к вопросу информации указанных сайтов будет достаточно, чтобы выбрать подходящий вариант.

Рекомендуем вам изучить статью «Пять вопросов, которые нужно задать по телефону перед просмотром квартиры», чтобы не тратить время на просмотр заведомо неподходящих вам вариантов.

Надеемся, наш обзор сайтов для поиска недвижимости поможет вам облегчить поиски и найти квартиру, которая станет вашим идеальным местом для жизни.

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой на чистоту: основные документы

Покупка квартиры – дело ответственное. Особенно, когда касается жилья на вторичном рынке. Если нет возможности или денег заказать проверку квартиры перед покупкой у профессионалов, придется все брать в свои руки. И тут главное – внимательность. От ваших глаз не должен уйти ни один нюанс: от долгов недобросовестного собственника до законности планировки и наличия всех бумаг. В этой статье поговорим о проверке недвижимости перед покупкой: как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту и на какие основные документы обязательно нужно обратить внимание.

Почему важно проводить самостоятельную проверку на юридическую чистоту?

• Технические ошибки. Это не самое страшное, с чем можно столкнуться после покупки квартиры, но достаточно частое явление. Например, вы не проверили досконально документы. Заключили сделку, внесли всю сумму, а зарегистрировать квартиру на себя не можете, потому что в документах ошибка. Это можно исправить, подав бумаги на изменение в многофункциональные центры. Но при этом вы потеряете время и, скорее всего, придется понервничать.
• Сделку могут признать недействительной. Если вы даже не задались вопросом, как проверить при покупке квартиры юридическую чистоту этой сделки, то очень рискуете. Особенно опасно, когда приобретаете жилье за наличку, а не с помощью ипотеки, например. Квартира устраивает, продавец быстро составляет договор, а покупатель невнимательно просматривает документы. Деньги отданы. А потом выясняется, что сделку нельзя было проводить по закону. Например, квартира была арестована за долги. Но если вовремя не обратить внимание на наличие обременений, об этом можно узнать только при регистрации или когда к вам постучатся судебные приставы. Сделку тогда расторгнут по суду. А свои деньги вернуть будет сложно, и этот процесс может занять долгое время.
• Потеря денег и квартиры. Такое может случиться, если вы попадете в руки мошенников, которые продают чужие квартиры. Они могут подделать документы или продать жилье сразу нескольким покупателям. Схем у злоумышленников много. И чтобы не попасть ни в одну из них и не остаться без денег, и без жилья, внимательно проверяйте документы.

Документы для проверки недвижимости перед покупкой

Первое, что вы должны сделать при проверке квартиры на юридическую чистоту, попросить продавца предоставить документы. Они помогут понять, реальный или подставной владелец жилья перед вами, каким образом он получил квартиру (к примеру, купил или получил в наследство – риски для последующего покупателя квартиры в каждом из этих случаев будут разные), есть ли еще кроме него собственники и многое другое.

Этим вопросом можно заняться и при повторной встрече, а также после внесения аванса, если он небольшой. Но главное, не после того, как вы заключили сделку.

Итак, какие документы будут нужны?

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры? Какие основные ошибки допускают покупатели квартир?

Паспорт собственника

Проверка на юридическую чистоту квартиры начинается с паспорта: стоит заглянуть в него, изучить все странички. Если собственников несколько, соответственно, нужны все их паспорта. Можно также проверить документы на действительность через сайт МВД. Но самое главное, сравните данные в паспорте с тем, что написано в документах на квартиру. Это нужно для того, чтобы убедиться, что перед вами тот человек, за которого он себя выдает. Потому что могут быть случаи, когда продавец представляется собственником квартиры, на деле же он всего лишь арендатор. А хозяева, например, живут в другой стране. Это одна из самых распространенных схем мошенничества. Кроме того, квартиру могут продавать даже несколько раз и нескольким покупателям.

Также бывают ситуации, когда собственник забывает поменять паспорт, если это требуется по закону. Регистрацию сделки в таком случае придется отложить до тех пор, пока паспорт не заменят на новый.

Документ о праве собственности

С какими документами нужно будет сверять паспорт? Сейчас у владельцев квартир может быть на руках несколько вариантов документов, подтверждающих их право собственности.

1. У тех, кто приобретал жилье до 2016 года, остались старые свидетельства о праве собственности.
2. А тем, кто купил квартиру позже, выдали выписку из ЕГРН. Она не только подтверждает право собственности, но и содержит полную картину о недвижимости. Это один из лучших способов проверить квартиру перед покупкой через Росреестр, то есть по официальной базе данных.

Как правило, данные этой справки актуальны всего месяц. И тот документ, который на руках у продавца, не подойдет для полной проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой. Поэтому лучше всего заказывать актуальную выписку из ЕГРН перед самой сделкой. Однако ее придется ждать минимум 3 дня. Сервис ЕГРН.Реестр предоставляет выписки из ЕГРН в ближайшие часы. При этом они содержат всю актуальную информацию из Росреестра.

Лучший вариант – запросить у продавца свежую выписку из ЕГРН и заказать такую же у нас, чтобы быть уверенным, что вас не обманут и все данные сходятся.

Почему стоит заострить внимание на этом документе? Как мы уже отметили выше, выписка ЕГРН может достаточно много рассказать о квартире. Тщательно прочитав ее, покупатель может получить информацию:

• о собственниках. Сверив этот документ с паспортом, вы удостоверитесь, что перед вами действительно ее владелец. С этим человеком вы будете заключать сделку и ему передадите свои деньги, поэтому важно убедиться, что у него все в порядке с документами. Только помните, что с 1 марта 2023 года в выписках ЕГРН скрыли персональные данные. Получить выписку с ФИО можно только после разрешения собственника, либо при заказе документа им лично. Если владельцев несколько, то нужно проверить каждого. Сделать это можно также с помощью сервиса ЕГРН.Реестр. Удобнее всего заказать отчет о проверке недвижимости, в котором будет собрана информация как о собственнике, так и о квартире;

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.

• об истории квартиры. Неплохо было бы узнать количество предыдущих собственников. Если недвижимость продавалась каждый год или еще чаще, это может говорить о том, что квартира их в чем-то не устраивала;
• о характеристиках жилья. В выписке ЕГРН будет указана точная площадь квартиры, можно посмотреть план помещения. А также узнать кадастровую стоимость. Если она значительно ниже выставленной цены, тогда стоит задуматься, насколько ликвидный это объект;
• об обременениях. Это также немаловажный фактор в вопросе юридической проверки квартиры перед покупкой. Может быть за жилье еще не выплачена ипотека, а вам такой вариант не подходит. Или, например, хозяин должник, а жилье в залоге у банка или вовсе арестовано. Если жилье под арестом, то его вообще нельзя продавать по закону, и сделку могут расторгнуть не в пользу покупателя;
• о несогласованных перепланировках. Такую информацию можно узнать в БТИ или также посмотреть в выписке. Если будут отклонения от плана квартиры, значит, была перепланировка. Сразу нужно уточнить у продавца ее законность. Если она подтверждена документами, то все в порядке. Если нет – тогда у вас могут возникнуть проблемы в будущем, и в случае чего придется перестраивать квартиру за свой счет.

Правоустанавливающие документы

Их еще называют документы основания возникновения права собственности у продавца. Проще говоря, каким образом он стал владельцем квартиры. Это могут быть:

• договор купли-продажи;
• договор долевого участия;
• договор дарения;
• договор мены;
• договор ренты;
• договор уступки;
• документ о приватизации;
• свидетельство о праве на наследство.

Неважно, какого рода договор, дарения или, например, купли-продажи, смотреть их в рамках проверки квартиры на чистоту стоит с одинаковой тщательностью. Прежде всего, в правильно составленном документе должен быть указан объект – квартира, ее адрес и характеристики. А также стороны: кто продал или подарил, кто купил или принял в дар. Обязательно следует обратить внимание на то, есть ли в договоре условия, которые ведут к его расторжению. Если да, то узнайте, выполнялись ли они.

Важно! Не пропустить дату вступления договора в силу. Особенно это касается документов дарения или права наследования. Если жилье было подарено или завещано совсем недавно, а квартира уже продается, то это повод задуматься.

Кроме того, проверьте договор или свидетельство на наличие исправлений. Если таковые имеются, то они должны быть заверены подписями обеих сторон.

Сведения о документе, по которому продавец получил квартиру, содержатся в выписке ЕГРН. Уточнить этот момент необходимо еще и потому, что легко получить незапланированного жильца. Допустим, человека, который отказался от приватизации приобретаемого жилья. Даже после продажи он имеет право жить в такой квартире.

Справка формы 40

Это документ, в котором указано, кто живет в квартире, кто там прописан. Он тоже очень важен для тех, кто решил проверить сделку с недвижимостью на юридическую чистоту. Если к моменту продажи в объекте недвижимости зарегистрировано много человек, не стоит верить обещаниям, что через какое-то время они выпишутся. Нужно просить, чтобы жилье вам продали чистое по документам. .

Справка об отсутствии долгов

Ее, как показывает практика риелторов, продавцы приносят на саму сделку. Но тем не менее, стоит посмотреть документ заранее, до того, как вы купите квартиру. Несмотря на то, что по закону долги по коммуналке остаются за прежним владельцем, это не исключает того, что управляющая компания будет предъявлять вам претензии.

Кроме того, обязательно попросите последние оплаченные квитанции. Особенно за капитальный ремонт. Собственники могут не платить за эту услугу годами, а все долги за нее вместе с квартирой переходят новому владельцу.

Вы должны быть уверены в юридической чистоте объекта недвижимости на 100%, чтобы выходить на сделку и заключать договор купли-продажи.

Имейте в виду, что собственник жилья может иметь долги не только за коммунальные услуги. Некоторые недобросовестные хозяева не платят налоги, штрафы, копят долги по кредитам, алиментам и многим другим обязательствам. Более того, они могут быть банкротами, что негативно отразится на купле-продаже, – квартиру попросту заберут.

Поэтому перед подписанием договора купли-продажи задумайтесь о том, как проверить долги по квартире перед покупкой. Желательно, чтобы можно было получить как можно более полную информацию. А поможет в этом сайте или приложение ЕГРН.Реестр. Из срочного и подробного отчета вы выясните репутацию владельца недвижимости:

• действителен ли паспорт;
• есть ли у него долги;
• имеются ли исполнительные производства;
• не признан ли он банкротом;
• не ищет ли его полиция.

Поэтому перед подписанием договора купли-продажи проверьте собственника и недвижимость на сайте или в приложении ЕГРН.Реестр. Из срочного и подробного отчета вы выясните репутацию владельца недвижимости (действителен ли паспорт, есть ли у него долги, исполнительные производства, банкротства, не ищет ли его полиция) и характеристики имущества (точный адрес, кадастровые номер и стоимость, площадь, даты регистрации и прекращения прав, обременения, перепланировки). Пример отчета о проверке недвижимости и продавца смотрите здесь.

Кадастровый и технический паспорта

При проверке чистоты квартиры с точки зрения закона не обойтись без сравнения планировки, которую вы видите в реальности, с информацией в техническом паспорте. Поэтому обязательно стоит его запросить у продавца. Технический паспорт поможет понять, была ли в квартире незаконная перепланировка. Если купить такое жилье, то в будущем ждет много хлопот: обяжут платить штраф, возвращать квартире первоначальный вид.

Согласие супруга на продажу

При проверке паспорта стоит обратить внимание на штампы: о браке или его расторжении. Если супруги развелись менее трех лет назад, то тот, кто продает, обязательно должен предоставить согласие второго. Оно должно быть нотариально заверено. А если муж и жена заключали брачный договор, то в нем должны быть прописаны ситуации продажи имущества.

Если вовремя не учесть все нюансы, не проверить юридическую чистоту квартиры еще и с этой стороны, то может случиться так, что после заключения сделки обманутый бывший муж или жена будут претендовать на ваше жилье. Кроме того, аналогичное согласие может понадобиться, даже если супруги не в разводе. Особенно, если в документах указан только кто-то один.

Справка из ПНД

Стоит также проверить продавца на дееспособность. Особенно, если он преклонного возраста или просто человек кажется вам подозрительным. Попросите у него справку из психоневрологического диспансера. Если дееспособность будет поставлена под сомнение, а вы узнаете об этом уже после сделки, то родственники продавца могут легко отсудить жилье обратно.

Важный момент! В случае, если один из собственников недееспособен, то понадобится разрешение органов опеки на продажу жилья, а все действия с квартирой и сделкой должен совершать опекун. У него также нужно проверить паспорт и документы, на основании которых он стал опекуном.

Справка о погашении ипотеки

Если вы покупаете квартиру, которую продавец когда-то приобрел в ипотеку, запросите справку о погашении долга. Он может уверять, что расплатился с банком, однако на деле это окажется обманом. По закону, ипотечная недвижимость до погашения кредита находится в залоге у финансовой организации. Сделки с ней без разрешения банка запрещены. Если она все же случится, то ее признают недействительной. Есть риск остаться без денег.

Доверенность на продажу

Это один из самых важных документов, что надо проверить при покупке квартиры, если продавец не может лично участвовать в сделке. Сейчас довольно распространенная практика – продавать квартиры по доверенности. Представителем продавца могут быть родственники, знакомые или сотрудники агентства недвижимости. Категория таких сделок относится к рискованной, поскольку здесь чаще всего можно встретить мошенников. Поэтому первым делом запросите у третьего лица доверенность. Проверить ее достоверность можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Проследите, чтобы документ был заверен у нотариуса. Чтобы в нем были прописаны права представителя на подписание договора, обращение в Росреестр и получение денег.

Кроме того, покупатель может перестраховаться и взять номер самого владельца квартиры и связаться, чтобы подтвердить факт продажи недвижимости. А лучше – хотя бы раз лично встретиться.

Нюансы проверки недвижимости перед покупкой в различных ситуациях

Среди сделок купли-продажи встречаются сложные. Чтобы идти на такую, нужно знать юридические тонкости.

Квартиру продает ребенок

Купить квартиру у ребенка напрямую не получится. Если ему нет еще 14 лет, то дело придется иметь с родителями или опекунами. Детям от 14 до 18 лет потребуется разрешение от тех же взрослых. Плюс ко всему нужно будет разрешение от органов опеки и попечительства на продажу такого жилья.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой, если владелец – ребенок:

• Обязательно запросите у владельца подтверждение, что дети уже зарегистрированы в другом месте. По закону их нельзя выписывать «в никуда». В этом случае сделку могут признать недействительной, а квартира вернется собственнику
• Кроме того, стоит проверить и сравнить с документами на квартиру паспорта или свидетельства о рождении несовершеннолетних владельцев

Жилье получено по наследству

По словам риелторов, такие квартиры очень часто становятся предметом споров. Поэтому покупка наследованного жилья может превратиться в настоящий кошмар. Чтобы такого не случилось, во время юридической проверк и квартиры при покупке обязательно попросите у продавца согласие других наследников на продажу недвижимости или их письменный отказ от имущества. Иначе может возникнуть вероятность непрошенных гостей, которые запросто могут оспорить сделку в суде в течение трех лет.

Квартирой владеет несколько собственников

То же самое касается долевого имущества. Покупатель должен известить других владельцев долевой собственности о том, что он продает свою часть. А также предоставить их письменный отказ от права преимущественной покупки доли в квартире.

Юридическая проверка квартиры при покупке у застройщика

В новостройках покупать выгодно, и многим кажется, что безопаснее, чем на вторичном рынке. Однако и такую сделку нужно тщательно проверять, чтобы не остаться и без квартиры, и без денег.

Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры у строительной компании:

• изучите учредительные документы – кто директор, учредитель, какой юридический и фактический адреса;
• проверьте разрешение на строительство. Главное, чтобы оно было на ту новостройку, квартиру в которой вы покупаете. Обратите внимание на срок действия разрешения и информацию о застройщике и лице, который получает его – они должны быть одинаковыми;
• посмотрите, есть ли заключение Госэкспертизы. Наличие этого документа говорит о том, что дом соответствует строительным нормам;
• познакомьтесь с проектной декларацией. Обычно ее публикует на своем официальном сайте сам застройщик. Декларация, как паспорт, отражает все детали объекта, примерные сроки окончания строительства,а также заключение Госэкспертизы;

посмотрите права на землю. Хорошо , если участок, где развернулась стройка, в собственности. Если же застройщик его арендует, то стоит узнать, успеет ли он возвести и сдать в эксплуатацию дом прежде, чем кончится срок аренды. Сроки строительства, как мы уже уже говорили, отражены в проектной декларации.

Как проверить квартиру перед покупкой?

Приобретение квартиры — серьезный и ответственный шаг, требующий от покупателя оценки не только состояния недвижимости, но и его юридической чистоты. В данной статье разберем, на что нужно обратить внимание при покупке жилья на вторичном рынке.

С чего начать выбор квартиры?

Прежде чем приступить к осмотру и проверке конкретного объекта недвижимости, сначала нужно сравнить его с другими предложениями на рынке. Стоит обращать внимание на аналогичные квартиры, которые находятся в том же районе, а лучше — в том же жилом комплексе (ЖК) или доме.
Если выбранную квартиру продавец оценил значительно дешевле среднерыночной стоимости, то это должно насторожить покупателя. Занижение цены может свидетельствовать как о срочности продажи, например, по причине скорого переезда продавца в другой город, так и о наличии проблем с квартирой — неузаконенной перепланировки, обременений и других негативных моментов.

Сравнить предложения по продаже квартир можно с помощью популярных площадок и сервисов объявлений, например, ЦИАН, Авито или Яндекс.Недвижимость. Они позволяют с помощью фильтров отсортировать предложения по цене, месторасположению и другим параметрам.

Какие вопросы задавать продавцу при осмотре квартиры?

Следует заранее продумать список вопросов, которые будут задаваться продавцу при осмотре квартиры, и составить по ним чек-лист. В него необходимо включить вопросы о собственниках квартиры и юридической чистоте недвижимости.
Всю озвученную информацию продавцу в дальнейшем нужно будет подтвердить документально. Однако, если на начальном этапе выяснится, что квартира имеет какие-либо ограничения, с которыми вы не хотите сталкиваться при сделке — это существенно сэкономит время и позволит оперативно приступить к поиску другого, более подходящего варианта жилья.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой?

Объект можно считать юридически чистым, если продавец смог документально подтвердить право собственности на квартиру, а информация, озвученная им на осмотре, сходится с данными из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Также при проверке юридической чистоты недвижимости важно обращать внимание на наличие действующих ограничений, обременений и других моментов, которые в дальнейшем могут повлиять на переход права собственности и полноценное владение недвижимостью.

Как узнать, кто является собственником квартиры?

Универсальный документ, в котором можно найти информацию как о собственниках недвижимости, так и о ее параметрах, — выписка из ЕГРН. В ней указаны все действующие собственники, их доли, а также основания, по которым они получили недвижимость.

Обо всех нюансах, с которыми покупатель может столкнуться при изучении выписки, подробно рассказано в инструкции «Что в выписке из ЕГРН должно насторожить покупателя».

Стоит учитывать, что выписка из ЕГРН не имеет срока действия, однако при покупке квартиры необходим актуальный документ, который был запрошен не более 1 месяца назад. Так удастся получить максимально полную информацию обо всех операциях, которые происходили с квартирой за последнее время и избежать мошеннических схем с недвижимостью.
Заказать выписку в бумажном виде можно в офисе центра государственных услуг «Мои документы», а в электронном — на портале «Госуслуги» либо на сайте Росреестра (при наличии электронной подписи).

Что такое правоустанавливающие документы на квартиру?

• договоры (купли-продажи, долевого участия, дарения, ренты, приватизации и другие);
• свидетельства (о праве на наследство);
• судебные акты.

При ознакомлении с этими документами необходимо проверить информацию о собственниках и сравнить ее с паспортными данными продавца и совладельцев квартиры. Также нужно обращать внимание на параметры объекта. Адрес, площадь квартиры и другая информация в этих документах должна в точности совпадать с данными, указанными в ЕГРН.

Как проверить квартиру на ограничения и обременения?

Узнать о том, имеются ли у недвижимости какие-либо ограничения и обременения также поможет общая выписка из ЕГРН. Данная информацию будет содержаться в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости».

Если в выписке имеется информация о непогашенной ипотеке — это не будет препятствовать продаже квартиры. Но в таком случае продавцу от банка понадобится письменное согласие на реализацию ипотечного имущества. Немного сложнее будут обстоять дела с действующими договорами аренды или найма жилого помещения. Они также не воспрепятствуют продаже квартиры, но сохранят свое действие после перехода жилья к новому собственнику, если иное не было предусмотрено договором с арендатором.

В свою очередь, такое ограничение как арест имущества уже не позволяет оформить переход права собственности. Сначала продавцу нужно будет погасить имеющуюся задолженность и внести соответствующую запись об этом в ЕГРН.

Как проверить наличие незаконной перепланировки?

Помимо выписки из ЕГРН и правоустанавливающих документов, также стоит изучить технический паспорт квартиры, поэтажный план и экспликацию на объект недвижимости. Это позволит обнаружить, производилась ли в квартире перепланировка. Если в жилые помещения вносились изменения, то у продавца должны быть проект перепланировки и техническое заключение, которое выдает Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Как проверить долги и другие обязательства по квартире?

В ходе проверки документов на квартиру особое внимание необходимо уделить прописанным в ней лицам. Для этого у продавца должна иметься выписка из домовой книги. В случае продажи недвижимости — все лица из квартиры должны быть выписаны.

Если у продавца есть дети, стоит выяснить, использовались ли для покупки квартиры средства материнского (семейного) капитала. Данная мера поддержки накладывает определенные ограничения на продажу недвижимости, которую можно осуществить только с разрешения органов опеки. Следовательно, продавец должен был получить этот документ, прежде чем выставить недвижимость на продажу.

Также при заключении договора купли-продажи квартиры, продавец должен будет предоставить справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, телевиденью, интернету и телефонной связи.

Квартира подходит, но продавец просит занизить цену в договоре. Законно ли это?

Встречаются ситуации, когда цена в объявлении указана рыночная, но продавец просит занизить цену в договоре, чтобы не платить имущественный налог. Такая ситуация опасна для покупателя, так как в случае возникновения проблем с недвижимостью, взыскать с продавца можно будет лишь ту сумму, которая прописана в договоре купли-продажи. Помимо этого, подобный подход осложнит покупку квартиры в ипотеку, ведь банки будут кредитовать недвижимость по ее официальной стоимости, указанной в договоре.

Как бесплатно проверить квартиру перед покупкой через интернет?

В сети существует множество коммерческих сайтов, которые предлагают проверить юридическую чистоту квартиры и подлинность документов. Однако есть ряд официальных и государственных интернет-ресурсов, которые дают возможность сделать это бесплатно:

• Сайт Управления миграции МВД — позволяет проверить подлинность паспорта продавца и узнать, находится ли он в перечне недействительных документов;
• Сайт Федеральной нотариальной палаты — если квартира продается по доверенности, ресурс даст возможность проверить ее действительность;
• Информационный нотариальный портал — позволит узнать, было ли открыто наследство на имя предыдущего собственника, что позволит уберечься от покупки квартиры, на которую имеют право другие лица;
• Портал ФССП России — банк данных судебных приставов даст информацию, есть ли на продавца действующие исполнительные производства, которые могут привести к аресту квартиры до ее перехода к новому собственнику;
• Единый федеральный реестр сведений о банкротстве — если продавец объявил себя банкротом, то суд может в течение 3 лет признать все его сделки недействительными. В таком случае квартира вернется к нему для дальнейшей реализации на торгах, а новый собственник рискует остаться без жилья и без денег;
• Портал «Реформа ЖКХ» — даст информацию о годе постройки и технических характеристиках многоквартирного дома, планах на его капитальный ремонт, а также об управляющей компании, которая обслуживает МКД.

Квартирные аукционы. Что нужно для участия в аукционе и выгодно ли на них покупать недвижимость

Один из способов совершения сделок с недвижимостью на российском рынке – приобретение квартиры на торгах. Многие думают, что так можно дешево купить хорошее жилье.

Рассказываем, какое жилье продается на аукционах, как проходит продажа квартиры с торгов и что нужно сделать, чтобы стать собственником такой недвижимости.

Как проходят торги, на которых продают квартиры

Торги по продаже квартир проводят в форме аукциона — в соответствии с положениями ГК РФ. По закону такая процедура открыта по составу участников и цене. Все, кто хотят купить квартиру на аукционе, регистрируются на площадке и предлагают сумму, которую они готовы дать за лот — объект недвижимости. Побеждает тот участник, который предложил большую сумму. Итоги торгов подводятся комиссией. Если все правила соблюдены, заключается договор купли-продажи, покупателем перечисляются средства и в Единый государственный реестр вносят сведения о новом собственнике.

Можно ли купить дешевую квартиру на аукционе

Стартовые цены на самом деле могут быть низкими. То, какую установят цену и будет ли она ниже рыночной, зависит от многих факторов. Это состояние квартиры, район расположения, срочность сделки. При срочной продаже могут выставлять квартиры на 20–30% ниже их стоимости, но это скорее исключение из правил.

В большинстве случаев цена лота устанавливается на 5–6% ниже средних цен. Но принцип покупки на аукционах предполагает, что собственником становится участник, назвавший более высокую стоимость. Поэтому квартиры в хорошем районе, не имеющие видимых изъянов, могут продаваться даже дороже, чем аналогичное жилье на вторичном рынке или в новостройках.

Какие квартиры продают на торгах – кто может их выставлять

Торги можно разделить на несколько видов в зависимости от того, кто выступает инициатором их проведения:

• государство;
• финансовые организации;
• собственники квартир, в интересах которых торги организуют риэлторы.

Продажа квартир с аукциона государством

На таких торгах могут продаваться квартиры, которые принадлежат государству, ведомствам, муниципалитету. Если говорить о столичном рынке недвижимости, то одни из наиболее доступных предложений — квартиры, реализуемые ГУП «Московская социальная гарантия». ГУП продает квартиры, собственниками которых раньше были пожилые люди. Переход права собственности от бывших владельцев государству может происходить в таких ситуациях:

• при условии заключения договора пожизненного проживания. По условиям такого договора пожилой человек получает право проживать в социальном доме. Квартира же переходит в собственность государства;
• пожилые люди могут заключать договор пожизненного содержания с иждивением. В таком случае они продолжают проживать в квартире до смерти;
• пенсионеры могут передавать право собственности на квартиру в обмен на пожизненную прибавку к пенсии.

Тем, кто рассматривает вариант покупки жилья, бывшими собственниками которого были пожилые люди, нужно обратить внимание на важный момент. Большинство квартир, переданных пожилыми людьми или пенсионерами, находятся не в самом лучшем состоянии: многие объекты требуют ремонта, замены коммуникаций.

Еще одна востребованная площадка, на которой можно приобрести вторичное жилье или новостройку – «Росэлторг». Она считается одним из крупнейших операторов электронных торгов, на котором жилье продают государство и частные фирмы.

Реализация квартир с аукциона банками

Чаще всего так продают ипотечные квартиры. Это те, которые находятся в залоге у банка и реализуются в ходе исполнительного производства. Чтобы выставить квартиру на продажу, банк обращается в суд. Если суд решает, что долги будут возвращаться за счет денег, вырученных от реализации недвижимости, квартиру продают. На аукционах могут продавать и жилье и без решения суда. Так происходит в случае, если заемщик сам понимает, что не справится с выплатой ипотечного обязательства. Тогда он договаривается с банком о добровольной реализации.

По статистике около 80% квартир, которые реализуются на торгах – залоговые квартиры. Тем, кто хочет стать собственником такой недвижимости, нужно принимать во внимание то, что жилье нельзя посмотреть. Никто не запрещает поехать по указанному адресу и осмотреть дом, придомовую территорию, подъезд, но сам объект посетить нельзя. Потенциальный покупатель получает информацию о квартире, которая указана в документах:

• общая и жилая площадь;
• количество комнат;
• этаж;
• этажность дома и прочие характеристики.

Еще можно посмотреть фотографии жилья, но по ним не всегда можно хорошо оценить недвижимость и понять, подходит ли она.

Риэлторские торги

Их нельзя отнести к общему виду торгов. Они не сильно отличаются от традиционной реализации объектов недвижимости на вторичном рынке. Риэлтор выставляет жилье по заниженной стоимости и принимает предложения от потенциальных покупателей.

Сюрпризы залоговых квартир, реализуемых с торгов

Такими сюрпризами могут быть долги за коммунальные услуги, зарегистрированные жильцы и люди, которые могут проживать в квартире.

Долги за коммунальные услуги

Приобретая залоговую недвижимость, нужно быть готовым к тому, что в них есть долги по оплате коммунальных услуг. Если у собственников жилья не хватало средств для погашения ежемесячных выплат по ипотечному кредиту, велика вероятность, что они длительное время не платили за электричество, газ, свет. Доказать, что новый собственник не должен платить накопившееся долги, можно, но на это понадобится время.

Зарегистрированные в квартире люди

Если квартиру продают принудительно — по решению суда, люди могут не сниматься с регистрации. Если на такой момент не обратили внимания перед организацией аукциона, это станет проблемой нового собственника. Те, кто не снят с регистрации, имеют право проживать в квартире. На это не влияет даже то, кто считается собственником объекта недвижимости по документам.

Если совершеннолетних собственников можно выписать по решению суда, то сделать это с детьми практически невозможно. Закон защищает несовершеннолетних — чтобы снять ребенка с регистрации в одной квартире, нужно прописать его в другом жилье. На большинстве площадок, где проводят аукционы, наличие зарегистрированных людей указывается в заявке. Но в некоторых случаях присутствие таких людей может стать сюрпризом.

Люди, которые имеют право проживать в квартире

Если во время приватизации квартиры кто-то из ее жильцов отказался от участия в ней, он получает право пожизненного проживания. Это право не отнимается даже при условии, что поменяется собственник квартиры.

Часть квартир, которые реализуются на торгах, принадлежат ликвидированным предприятиям. Если организация предоставляла своим сотрудникам жилье на основании договора социального найма, заключенного до вступления в силу Жилищного кодекса РФ, они не могут быть выселены из него без предоставления другого помещения. Также такая норма действует в случае, если проживающие в квартире стоят на учете как нуждающиеся в предоставлении жилья.

Как проходят аукционы по продаже квартир

Нельзя просто найти площадку для торгов и предложить свою стоимость за квартиру. Нужно зарегистрироваться на площадке и внести обеспечительный платеж.

Как поучаствовать в аукционе

Принять участие в аукционе может любой гражданин России, у которого оформлены СНИЛС и ИНН. Поскольку торги проходят на электронных площадках, для участия в них еще нужно оформить электронную подпись. Это аналог обычной подписи человека, но в электронном виде. При ее оформлении дают флешку, на которой содержится зашифрованная информация. Используя электронную подпись, можно не только участвовать в торгах. Ее применяют для удаленной подписи документов, направления обращений в государственные органы, электронной регистрации права собственности на недвижимость. Электронная подпись действует год. Но если ее владелец считает, что она ему больше не понадобится, подпись можно аннулировать.

Как продают квартиры на торгах

Потенциальный покупатель квартиры для приобретения недвижимости проходит несколько этапов:

1. Получает электронную подпись, если она еще не была получена.
2. Проходит регистрацию на электронной площадке. Процедуру нельзя пройти быстро — на это может уйти около 5 дней.
3. Выбирает лот — это квартира, которую он хочет купить. По закону участник торгов не ограничивается в количестве лотов, которые он может приобрести, поэтому можно выбрать несколько объектов.
4. Получает уведомление о том, что он допущен к участию в аукционе.
5. Вносит обеспечительный платеж. Таким платежом участник подтверждает, что он на самом деле намерен купить квартиру. Размер обеспечительного платежа на каждой из площадок может быть разным. Чаще всего сумму рассчитывают как процент от стартовой стоимости квартиры. Платеж может составлять от 2 до 20%.
6. Участвует в торгах, предлагая свою цену за выбранный лот. Победителем становится тот, кто предлагает больше денег. Обеспечительный платеж победителя квартиры идет в счет суммы, необходимой для оплаты покупки недвижимости. Тем участникам, которые не станут победителями, обеспечительный платеж возвращают. При условии, что победитель откажется от сделки, обеспечительный платеж ему не вернут.
7. Получает протокол проведения торгов от их организаторов. В нем указывается информация о наличии приоритетного права победителя на приобретение квартиры.
8. Заключает договор купли-продажи. После этого переводится оставшаяся сумма и вносятся изменения в ЕГРН. Сроки, в которые нужно перевести оставшуюся сумму, площадка также может определять самостоятельно. Например, она может составлять 5 дней.

Как проходит аукцион и могут ли снижать цену на лоты

Начальная цена на лот всегда известна участникам до начала торгов. Кроме стартовой цены устанавливается и шаг повышения. Он может определяться в процентах от стоимости квартиры и быть 1–5% от установленной цены. Иногда шаг определяют в точном выражении, например, он может составлять 10 тыс. рублей.

Когда кто-то предлагает свою цену, нужно учитывать, что она должна быть выше цены, названной предыдущим участником. Как только предложения перестают поступать, определяется победитель.

Квартира не обязательно продается на торгах с первой попытки. Часто продажа проходит в два или даже в три этапа. На каждом из новых этапов стоимость могут снижать. В некоторых случаях на 10% от ранее установленной цены. Но такой вариант в большинстве случаев бывает для квартир, на которых тяжело найти покупателя. Это может быть помещение в плохом районе, на последнем или первом этаже, требующее больших вложений в ремонт.

Если на вторичную недвижимость иногда снижают цену, то при продаже новых квартир скидку получить сложнее. Если квартира в новостройках выставляется на продажу, то в приоритете у ее собственника чаще всего не срочность проведения сделки, а выгода от реализации жилья.

Часть квартир в новостройках может продаваться не самими застройщиками. Например, это может делать Фонд развития территорий. Такая ситуация возможна в случае банкротства компании девелопера. В этом случае его имущество может распродаваться для покрытия долгов перед кредиторами и можно рассчитывать на покупку квартиры по цене, которая будет ниже рыночной.

Как часто организуют торги и где можно о них узнать

Закон не устанавливает необходимости организации торгов с определенной периодичностью. То, как часто они проводятся, определяет наличие предложений — квартир, которые могут быть проданы на аукционе.

Узнать о торгах можно:

• на страницах электронных площадок, где проводятся аукционы;
• в Федеральном реестре сведений о банкротстве;
• на сайте Росимущества. Информацию на нем можно найти по региону, где находятся реализуемые с торгов объекты;
• на сайте ФССП;
• на официальном сайт РФ о проведении торгов;
• на сайте газеты «Коммерсантъ».

Поскольку регистрация на платформе занимает несколько дней, как правило, прием заявок на участие в торгах прекращается за 5 дней до предполагаемого начала торгов.

Кроме общих торговых площадок есть отдельные региональные или городские ресурсы, где отражается информация о продаваемых квартирах. Например, информация о московских торгах может размещаться на информационном портале «БОИ Московские торги».

Продажа квартир с аукциона – стоит ли покупать недвижимость с торгов

Купить хорошую квартиру на торгах по выгодной цене можно, но это сложно. В большинстве случаев приобретение квартир с аукциона — сложный и не всегда выгодный процесс. Чтобы принимать участие в аукционе, нужно хорошо разбираться в недвижимости и в ценах на нее. Часто в процессе участия в торгах стоимость квартиры оказывается выше рыночной цены. Это происходит потому, что участники не определили для себя пороговое значение суммы, которую можно заплатить. А если после окончания торгов посчитать, что покупка невыгодна и отказаться от нее, по правилам участия в торгах автоматически сгорит сумма обеспечительного платежа.

Покупатели проявляют интерес к торгам. Но поскольку итоговая цена покупки может оказаться выше рыночной и присутствуют проблемы в виде долгов за коммунальные услуги, зарегистрированных жильцов, большим спросом такие квартиры не пользуются. Часть аукционной недвижимости приобретается частными риэлторами, которые знакомы с правилами работы площадок, ориентируются в стоимости и могут быстро оценить выгоду от покупки квартиры по определенной цене. Некоторые из них делают ремонт и продают жилье дороже, получая прибыль.

Какие есть риски и подводные камни в покупке квартиры на аукционе?

• Сумма обеспечительного платежа может вернуться не во всех случаях. Если кто-то заявил о желании купить квартиру, зарегистрировался на площадке, выбрал лот, но в торгах не участвовал, по правилам организатора внесенная сумма остается у организатора аукциона.
• До начала торгов нельзя точно определить — выгодная ли будет сделка или нет. Часто все зависит от количества участников и того, насколько они заинтересованы в приобретении конкретного объекта недвижимости.
• Если документы, которые передал участник торгов, оформлены неправильно, аукцион могут признать недействительным.
• Результаты торгов, как и сами торги, могут оспорить. Это может произойти в случае, если кто-то направит на организатора аукциона жалобу в антимонопольную службу. Еще признать недействительными могут торги при условии, что были нарушены правила их проведения с целью изменения результатов.
• Может быть задержка при передаче недвижимости. Это происходит, когда сама квартира выставлена на торги за долги, а ее жильцы отказываются выселяться. В некоторых случаях для их выселения новому собственнику придется обращаться в суд.

Можно ли использовать ипотечный кредит и субсидии для покупки квартиры на аукционе

Закон не запрещает обращаться в финансовую организацию и использовать ипотечный кредит для покупки такой квартиры. Можно использовать субсидию и государственную помощь, материнский капитал. Но возможность использования таких денег упирается в необходимость оплаты стоимости квартиры в определенные сроки. Поэтому лучше заранее позаботиться о возможности использования таких средств. например, получить от банка предодобрение по кредиту до начала торгов. Для этого нужно предоставить информацию о квартире и ее стоимости.

Продажа недвижимости через аукцион: что нужно запомнить

• Большинство реализуемых на аукционе квартир — это залоговое имущество людей, которые не справились с выплатами ипотечного кредита.
• Кроме залоговых квартир на торги могу выставлять бывшее жилье пожилых людей, собственность обанкротившихся фирм или новостройки.
• Чтобы стать участником торгов, нужно оформить электронную подпись и зарегистрироваться на площадке. Каждый участник вносит обеспечительный платеж, который возвращают проигравшим участникам. Победителю авансовый платеж не возвращают — он идет на оплату приобретенной квартиры.
• Информация о квартире, ее стартовой стоимости и шаге повышения цены известна до начала торгов.
• Квартиры, которые реализуются на торгах, в большинстве случаев нельзя посмотреть. Участнику предоставляют сведения о ней и несколько фотографий.
• Если победитель торгов откажется покупать недвижимость, он лишится суммы обеспечительного платежа.
• Частота проведения торгов не установлена. Она определяется по наличию предложений.
• Если квартира с аукциона продается из-за банкротства ее собственника, в ней могут быть долги по оплате коммунальных услуг, зарегистрированные жильцы.