Как узнать продается ли дом

Как проверить частный дом перед покупкой

Существует достаточно способов того, как проверить дом перед покупкой, если предстоит приобретение жилья. Главное – внимательно подойти к решению данного вопроса, и не игнорировать необходимость контроля достоверности информации, которую предоставляет продавец.

Проверить дом перед покупкой нужно заранее: это впоследствии сэкономит время и упростит процедуру купли-продажи, а также позволит вовремя отказаться от проблемной недвижимости .

Возможно узнать информацию о квадратных метрах, не выходя из дома: благодаря онлайн-сервисам, по которым большинство данных удобно получить за минимальное количество времени. Хотя в отдельных случаях все же придется обратиться к государственным органам, если информация находится в их архивах, и не была внесена в базы реестров из-за отсутствия операций с недвижимостью.

Как проверить частный дом перед покупкой в 2023?

Алгоритм того, как проверить дом при покупке, стандартный:

1. Наличие сведений о владельце дома и зарегистрированном праве собственности;
2. Анализ возможных осложнений при наличии прописанных жильцов или лиц на иждивении, несовершеннолетних и т.д. (обременение);
3. Поиск данных по кадастровому номеру;
4. Информация о введении в эксплуатацию;
5. Отсутствие постановления о сносе аварийного здания, а также ведомости об аресте имущества.

Для удобства можно выделить несколько аспектов того, как проверить частный дом перед покупкой:

• проверить дом по кадастру, а также земельный участок, который к нему отнесен. Публичная кадастровая карта Украины дает возможность узнать, кому принадлежит земельный участок, при этом можно проверить дом по кадастровому номеру или по адресу. Чтобы найти участок по номеру, 19-значный номер вводят в строку поиска, система самостоятельно разделяет их двоеточием. Данная карта позволяет получить информацию о границах участка, его площади, форме собственности и назначении. В отдельных случаях участок может не иметь присвоенного номера: это характерно для документов на право собственности до 2004 года, но все же возможно проверить дом по адресу в кадастровой карте;
• проверить дом на обременение. Это ограничение на владение или продажу имущества, к примеру, наличие ареста, залога, совладельцев и т.д. Решением задачи, как проверить дом в залоге или нет, или проверить арест на дом, является запрос в Государственный реестр прав на недвижимое имущество, в котором указаны владельцы активов и сопутствующие обременения. Данный Реестр – не просто возможность проверить дом на арест, полученная информация избавит от многих неприятных моментов, к примеру, возможных претензий от прописанных родственников, которые отбывают наказание, являются недееспособными или просто имеют право собственности на недвижимость. Но не всегда такой способ, как проверить обременение на дом, является актуальным: если жилье после 2013 года не меняло своего владельца, оно может отсутствовать в базе. В таком случае стоит просмотреть документы на дом, обратиться за получением информации в Бюро технической инвентаризации, более известное как БТИ;
• проверить дом на снос. Это актуально для устаревшего жилого фонда, к примеру, домов 40-х и 50-х годов постройки, которые находятся в эксплуатации. Но в законе нет такого понятия как «устаревшая» или «ветхая» постройка, жилье можно лишь признать аварийным. А для этого работает большая комиссия с представителей разных ведомств, и ее решение переводит помещение в категорию нежилых. Информация, как проверить дом под снос, неактуальна, ведь продавать, перепланировать, приватизировать такие застройки, как и проводить их обмен, закон запрещает. Соответственно, такой договор купли-продажи будет признан недействительным. Возможность защитить свои интересы еще до подписания сделки – это обратить внимание на год постройки, а также визуально оценить состояние здания;
• узнать о введении постройки в эксплуатацию. Это актуально для новостроек, ведь частные дома также могут быть проданы еще на этапе строительства. В основе того, как проверить введен ли дом в эксплуатацию, – обращение к Госреестру имущественных прав. Но также стоит обратить внимание, что на такой дом невозможно оформить право собственности, ведь до этого он считается недостроенным объектом, что указано в документах. Продавать недострой как дом незаконно, и предусматривает юридическую ответственность. Знать, как проверить введен ли дом в эксплуатацию Киев, стоит заранее, чтобы избежать лишних беспокойств и задать актуальные вопросы продавцу.

Еще один важный нюанс – как проверить документы на дом. Для этого у продавца стоит просить:

• оригиналы официальных бумаг о праве владения;
• документы о технических характеристиках объекта;
• домовую книгу и т.д.

Среди основных правил того, как проверить документы на дом перед покупкой, – внимание к деталям, а также уверенность в том, что продавец должен показать бумаги еще задолго до подписания сделки.

Если покупатель никогда не сталкивался с тем, как проверить дом перед покупкой, и данная процедура является поводом для беспокойства, или же есть малейшие сомнения в неблагонадежности продавца, можно обратиться за помощью к юристу, который проведет проверку здания в Киеве или в регионах Украины.

Как проверить дом перед покупкой помогут юристы компании «Интаер»?

Один из наиболее распространенных запросов – как проверить право собственности на дом, но опытный юрист подскажет, на какие еще аспекты стоит обратить внимание, и подготовит информацию о недвижимости.

Наше основное преимущество – профессионализм и большой опыт, а также внимательное отношение к каждой ситуации.

Юридическая компания «Интаер» предлагает небольшие предварительные консультации, и этой возможностью можно воспользоваться из любого уголка Украины.

Мы покажем, как проверить дом перед покупкой качественно и за минимальное время, что гарантирует безопасность сделки.

Специалисты помогут проверить дом перед покупкой, при этом цена услуг фиксированная, нет необходимости в каких-либо доплатах. Не допускайте ошибок и не давайте мошенникам шанса: проверьте недвижимость в Киеве с поддержкой опытного юриста.

• Как проверить находится ли квартира в залоге, Украина
• Как проверить контрагента на благонадежность в Украине

Как проверить дом перед покупкой и не быть обманутым?

Покупка дома требует максимальной собранности и внимательности. Перед подписанием договора вам стоит тщательно проверить состояние самой недвижимости и правильности составления документов на неё, убедиться в надёжности продавца. Такой подход позволит покупателю не быть обманутым. Что именно следует проверять при покупке дома? На что нужно обратить внимание, каким образом должен проходить процесс заключения сделки?

В какое время года лучше приобретать дом?

Когда лучше совершать такую покупку? Дом для круглогодичного проживания лучше всего покупать зимой, чтобы иметь возможность убедиться в его готовности к морозам.

Летом совершать такую покупку не стоит, так как в это время года сложно проверить качество работы коммуникаций. Летом цены на недвижимость обычно бывают более высокими, чем зимой, что делает покупку невыгодной.

Осень и весна тоже подходят для покупки частного дома. В это время года можно проверить, нет ли протечек в доме, понять, не затапливает ли участок, насколько сильно размывает дороги.

Разговор с продавцом: какие вопросы задавать?

Какие вопросы задавать при покупке дома? Нужно выяснить, зарегистрировано ли строение, имеется ли право собственности на него. Узнайте, сколько лет здание находится в собственности. Чем меньше этот период, тем больше риск, что вашу сделку могут оспорить бывшие владельцы недвижимости. Желательно, чтобы дом находился в собственности не менее года. Оптимальный вариант – если строение принадлежит продавцу более трёх лет.

Следует выяснить, было ли проведено межевание участка, чтобы впоследствии не возникло проблем с соседями. Также необходимо задать вопрос продавцу о его семейном положении. Если продавец состоит в браке, важно заручиться согласием на проведение сделки от его супруги/супруга.

Дополнительно задайте продавцу следующие вопросы:

• Почему продается недвижимость?
• Все ли коммуникации имеются?
• Нет ли у продавца задолженности по коммунальным платежам и налогам?
• К какой категории земель относится участок?

Резиденция в посёлке «Барвиха 21»

Изучение окрестностей перед проверкой дома

С помощью онлайн-карт убедитесь, что рядом с участком нет загрязнённых территорий, свалок, скотомогильников и других опасных в экологическом отношении объектов. Осмотрите территорию посёлка, его окрестности. Убедитесь в отсутствии дренажных каналов, обратите внимание на окружающий рельеф. Лучшими считаются участки, расположенные на возвышенностях — риск их подтопления минимален.

Пошаговая инструкция: как проверить дом снаружи перед покупкой.

Обычный визуальный осмотр дома снаружи позволит вам многое узнать о качестве использованных материалов и строительных

Общий чек-лист

Перед покупкой необходимо проверить следующие характеристики дома:

• материал, использованный для строительства;
• границы участка, расстояние до строений;
• текущее состояние фундамента;
• особенности изготовления и состояние кровли;
• нет ли признаков долгостроя;
• на каком расстоянии от поверхности находятся грунтовые воды, нет ли угрозы затопления.

Материал строительства

Для постройки элитных частных домов используются следующие материалы:

• кирпич. Морозостойкий, прочный, долговечный материал с точной геометрией и эстетичным внешним видом. Недостатки — низкая влагостойкость, большая масса, высокая стоимость.
• пено- и газоблоки. Доступны по цене, обладают точной геометрией, позволяют избежать сложной отделки, хорошо сохраняют тепло. Недостаток материала — повышенная хрупкость.
• брёвна, брус. Деревянные дома экологичны и безопасны. Они уютны внутри и солидны снаружи, обладают способностью «дышать». Главный недостаток деревянных строений — высокая пожароопасность.
• ракушечник. Этот натуральный материал характеризуется качественным звукопоглощением, высокими теплоизоляционными характеристиками, хорошей паропроницаемостью и экологичностью. Недостаток домов из ракушечника — необходимость в дополнительной защиты от влаги

Границы и расстояние до строений

Расстояние от дома до границ участков, расположенных по соседству, должно быть не менее трёх метров. Это важно проверить при отсутствии объекта на кадастровой карте. Пройдитесь со смартфоном по участку в режиме навигации, тщательно изучите расположение всех строений на нём, сверьте данные с кадастровой картой.

Фундамент

Внимательно осмотрите фундамент интересующего вас здания — нет ли на нём трещин, и присутствуют ли попытки их маскировки. Фундамент — это основа здания. Любые его дефекты повлекут за собой появление проблем с остальными частями конструкции.

Наличие трещин на фундаменте говорит о подвижности грунта. Обратите внимание, давно ли выполнялась покраска здания. Если это было сделано недавно, возможно, продавец таким образом решил замаскировать зашпаклёванные трещины на фасадах.

Осмотрите видимые участки забивных либо винтовых свай. Проверьте также при помощи строительного уровня горизонтальность пола на террасе и вертикальность стен, углов, свай.

Минималистичная резиденция в посёлке «Жуковка 2»

Крыша

Покупателю следует внимательно осмотреть крышу. Взгляните на кровельный материал и наличие водостока. Если водосток отсутствует, дождевая вода всё время после постройки здания лилась под фундамент. Это могло усилить пучение грунтов и снизить несущие характеристики почв.

Признаки долгостроя

В том случае, если коробка простояла без крыши в течение нескольких лет, это негативно отразилось на состоянии стен. Внимательно осмотрите дом. Если некоторые его части были достроены позднее остальных, они будут иметь более новый вид, чем остальная конструкция. Узнайте у хозяев, когда велась стройка, также задайте этот вопрос владельцам соседних участков.

Проверка уровня грунтовых вод

Проверить уровень грунтовых вод на участке можно при помощи приборов с использованием барометрического, геометрического либо гидростатического способа. Это можно сделать самостоятельно или вызвать специалистов. Если на участке имеется скважина или колодец, уровень вод можно определить с их помощью.

Пошаговая инструкция как проверить дом внутри перед покупкой

• Перед приобретением дома, его следует тщательно осмотреть не только снаружи, но и изнутри, выполнив следующие действия:
• Убедитесь в наличии или отсутствии свежего ремонта;
• Проверьте качество и состояние пола, стен, перекрытий;
• Внимательно осмотрите внутренние коммуникации;
• Выполните осмотр подвала, чердака, кухни, жилых и других помещений.

Качество перекрытий, стен, пола

Обратите внимание на качество перекрытий, стен, пола. От их состояния зависит долговечность конструкции. Наличие дефектов у этих элементов здания потребует в скором будущем дорогостоящего ремонта.

Проверка коммуникаций

Осматривая здание, проверьте инженерные сети, нуждающиеся в постоянном контроле. От их состояния зависит комфорт проживания в доме. Осмотрите следующие инженерные коммуникации:

• водопровод;
• канализационную систему;
• водоснабжение;
• электропроводку;
• систему отопления;
• вентиляцию.

Коттедж в посёлке «МосОблДачи»

Часть сантехнического оборудования и трубы могут находиться внутри коробов с дверцами. Попросите хозяина открыть их вам для осмотра. Если здание пока не подключено к газу, поэтому в нём не установлен газовый котёл, следует убедиться, что место для монтажа отопительного оборудования имеется.

Проверка теплоизоляции и гидроизоляции

Обратите внимание на утепление частного дома, проверьте его пароизоляцию, внимательно осмотрите крышу. На внутренней поверхности кровли должны отсутствовать потёки. Если вы их обнаружили, вам придётся переделывать гидро- и пароизолояцию, что повлечет за собой дополнительные расходы.

Проверка комнат и помещений

Внимательно осмотрите каждую комнату, проверьте с помощью рулетки площадь внутренних жилых помещений. Возможно, полученные данные не соответствуют тем сведениям, которые озвучил вам продавец.

Осмотр чердака и подвала

Подвал должен быть сухим, без пятен сырости, плесени, потёков и участков вспухшей краски. Наличие следов затопления в подвале говорит о том, что во время весеннего половодья и в период дождей в него проникает вода. Повышенная влажность разрушает фундамент дома, что может становиться причиной появления плесени и грибка. Для исправления данного недостатка вам придется делать гидроизоляцию в подвале, что приведёт к появлению дополнительных расходов.

Немаловажно состояние кровли. Даже небольшие отступления от технологии и ошибки во время строительства способны приводить к её протеканию, недостаточному утеплению крыши, образованию конденсата на её внутренней поверхности. Осматривая чердак, убедитесь в отсутствии следов потёков и отслоений.

Что стоит сфотографировать для дальнейшего анализа?

Если какие-то части дома во время осмотра вызвали у вас подозрение, можете сфотографировать их либо снять на видео, чтобы затем показать профессионалам, способных предоставить вам профессиональную консультацию.

Кому можно доверить проверку дома?

Получить консультацию можно у экспертов-строителей, занимающихся возведением частных домов и хорошо разбирающихся во всех нюансах. Лучше всего пригласить специалиста на объект, чтобы он лично осмотрел его и выявил имеющиеся недостатки и проблемы. Стоимость услуги строительно-технической экспертизы в Москве начинается от 10 000 рублей. Если вы хотите получить дополнительную консультацию, можете показать отснятый видео- и фотоматериал другим экспертам.

Интернет-ресурсы, которые могут помочь с проверкой

Можно заказать следующие виды проверки:

• юридическая чистота приобретаемой недвижимости;
• кадастровая стоимость дома;
• наличие долгов у собственника и обременений у объекта недвижимости.

С помощью официального реестра можно узнать, не является ли продавец банкротом, а используя базу судебных актов, выяснить, не судился ли он с кем-либо из-за продающегося дома.

Какие должны быть документы у продавца?

• Какие документы следует проверять при покупке дома?
• выписку ЕГРН на участок и дом;
• документы о проведённом межевании земельного участка;
• план и кадастровый паспорт на землю;
• документ, подтверждающий право собственности: договор наследования, дарения либо купли-продажи;
• справку, подтверждающую отсутствие каких-либо задолженностей;
• при наличии супруга, включая бывшего, согласие на продажу от него.

Резиденция в посёлке «Сады Майендорф»

На какие нюансы обратить внимание в технической документации?

Важно обратить особое внимание на техническую документацию — включен ли он в ЕГРН, проведено ли межевание, имеется ли ГПЗУ. Также необходимо выяснить, как часто переходило право собственности на недвижимость до её продажи. Чем больше у дома было в прошлом собственников, тем выше риск того, что кто-то из бывших владельцев захочет предъявить на него свои права. Даже если вы идеально проведёте сделку купли-продажи, существует риск того, что будет оспорена предыдущая сделка. Поэтому идеальным вариантом является приобретение той недвижимости, у которой был всего один владелец.

Обязательно следует убедиться и в отсутствии обременений у недвижимости. Учтите, что обременения могут накладывать не только судебные приставы или банки, но и ресурсоснабжающие организации. Также существуют территории, которые разрешено использовать на особых условиях: природо- и водоохранные зоны, санитарные зоны газо- и нефтепроводов, места рядом с действующими электростанциями, транспортными путями и ЛЭП. Если вы купите недвижимость, расположенную на территории одной из таких специальных зон, вы можете столкнуться не только с запретом на возведение новых объектов на своём участке, но и с необходимость сноса приобретенного вами дома.

Соседи рядом с домом

Перед покупкой дома необходимо пройтись по посёлку и пообщаться с его жителями, расспросить о соседях. Пообщайтесь и самими соседями. Если у них имеется конфликт с владельцами дома, узнайте его причину. Возможно, есть территориальный или другой спор. Всё это следует узнать заранее, чтобы нерешённые конфликты не перешли к вам в нагрузку к дому в момент его покупки и не стали вашей головной болью.

Проверка частного дома и дачи — есть ли разница в проверке?

К проверке частного дома для постоянного проживания следует подходить более ответственно, чем дачного. Если он построен с нарушениями, могут возникнуть проблемы с постановкой строения на учёт и получением постоянной прописки.

Какие риски существуют при покупке дома?

При покупке дома существуют риски, связанные с неправильным составлением документов, наличием обременений, низким качеством возведения строения или его неудовлетворительным состоянием, проблемой с коммуникациями.

Чек-лист по проверке земельного участка

• ознакомиться с документами;
• проверить юридическую чистоту участка в Росреестре;
• убедиться в отсутствии обременений;
• осмотреть дом.

Алгоритм действий после проверки для оформления покупки

1. договориться с продавцом о сумме покупки и способе передачи денег;
2. составить предварительное соглашение;
3. составить договор купли-продажи;
4. подать заявление на на регистрацию сделки в Росреестре через МФЦ;
5. получить документы на дом.

Заключение

Процесс покупки дома достаточно сложный и требует самого серьезного, взвешенного подхода. Чтобы учесть все нюансы и особенности, избежав проблем, перед покупкой необходимо всё тщательно проверить. Если вы хотите, чтобы сделка прошла идеально, во время её подготовки вам стоит воспользоваться помощью экспертов-строителей и профессиональных юристов.

Если вы планируете купить загородный дом в Барвихе — перейдите на главную страницу и с помощью фильтра подберите свой вариант в коттеджном посёлке. Или позвоните по номеру +7 (495) 255-76-67, и наши эксперты составят для вас индивидуальную подборку из 3-5 домов и проведут показы.

Как самому проверить юридическую чистоту частного дома перед покупкой

Если отказаться от услуг агента, то на проверке юридической чистоты можно сэкономить несколько десятков тысяч рублей. При должном подходе даже самостоятельная проверка выявит возможные слабые места объекта. Тем более что часть из этапов проверки можно провести с помощью Интернет-ресурсов, в частности, сайта Росреестра. Портал METRTV.ru приводит несколько рекомендаций, с помощью которых покупатель сможет самостоятельно проверить юридическую чистоту участка с домом перед покупкой. Рекомендации годятся и для случаев покупки участка с незарегистрированным домом.

В глазах значительной части покупателей именно незарегистрированный частный дом – более интересен для покупки. Он дешевле. Кроме того, пока дом не поставлен на кадастровый учёт, за него не надо платить налог (обычно это более 10 тыс. руб. в год). Тем не менее, даже покупая такой «неофициальный» объект, надо быть уверенным, что он построен в соответствии со строительными и пожарными нормами, и его можно будет зарегистрировать, если возникнет такая необходимость (для оформления страховки, включение в завещание и т.д.).

Шаг 1. Предварительная проверка в режиме online

Покупатель обычно проводит юридическую проверку чистоты приобретаемого объекта уже после того, как лично осмотрел все заинтересовавшие его предложения и сделал выбор. Однако достаточно важную информацию о выставленных на продажу участках с домами можно получить ещё до выезда на «смотрины» и встречи с продавцом. Это позволит убрать из списка для осмотра объекты с юридическими проблемами и не тратить время на личное знакомство с ними.

Предварительная проверка юридического статуса объекта начинается с телефонного звонка продавцу. Во время разговора надо не только назначить время встречи и осмотра участка и дома, но и узнать кадастровый номер участка или точный адрес (если участку/дому присвоен адрес). Это не секретная информация, продавцу нет смысла её скрывать. Зная адрес или кадастровый номер, можно получить информацию об участке и доме на сайте Росреестра. Правда, стоит учесть, что поиск по адресу здесь работает не всегда. Надёжнее искать по кадастровому номеру. Если покупатель объекта этот номер не знает, он может уточнить его через ресурс kadastr.ktotam.pro. Здесь можно бесплатно узнать кадастровый номер, если ввести адрес объекта.

Довольно многое об объекте недвижимости расскажет страница сайта Росреестра « Электронные услуги и сервисы ». Здесь можно узнать адрес, кадастровую стоимость объекта, площадь участка и дома, дату регистрации права собственности, а также наличие ограничений – находится ли объект в ипотеке, залоге или под арестом. Правда, форма ограничения не будет указана – только отметка, что существует ограничение на распоряжение объектом. Покупатель должен понимать, что пока ограничение не будет снято, купля-продажа объекта невозможна.

Кроме того, информацию об участке и о доме можно получить с помощью Публичной кадастровой карты на сайте Росреестра. Здесь в открытом доступе есть данные о категории земель, разрешённом использование и размерах объекта.

Шаг 2. Изучить документы, имеющиеся у продавца

У продавца частного дома по умолчанию на руках должны быть документы, подтверждающие его право собственности на землю, правоустанавливающий документ на дом и паспорт. Эти документы покупатель сможет изучить при первом знакомстве. Кроме того, следует попросить продавца (например, во время предварительного разговора по телефону), чтобы он имел при себе выписку из ЕГРН о переходе прав, архивную справку из паспортного стола и квитанции подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным и иным платежам. Скорее всего, на момент встречи этих бумаг у продавца на руках не будет (для проведения сделки они не нужны и продавцы обычно не заботятся об их сборе). Тогда стоит договориться с продавцом о повторной встрече через несколько дней, когда недостающие документы будут готовы.

Документы на землю

Право собственности продавца на земельный участок подтверждают два документа. Во-первых, это правоустанавливающий документ – он указывает, на каком основании нынешний собственник владеет землёй. Правоустанавливающим документом на землю могут быть: постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда и пр. Вторая необходимая бумага – это выписка из Единого Государственного реестра недвижимости – ЕГРН, которая подтверждает право собственности на участок конкретного лица.

Достаточно осторожно покупателю следует отнестись к участку, полученному в наследство, особенно если наследство получено по завещанию, а не в силу закона. В свидетельстве о праве на наследство всегда указывается, получено наследство «по завещанию» или «по закону». Риэлторы особо внимательно изучают объекты, полученные в наследство менее 3 лет назад. Ещё одна ситуация, которая должна насторожить покупателя – это если нынешний владелец сам приобрёл участок недавно – менее 3 лет назад. В этом случае следует настоять, чтобы владелец дополнительно предъявил «расширенную выписку из ЕГРН» (о ней будет рассказано ниже).

Вторая бумага – выписка из ЕГРН – требует не меньшего внимания. Следует помнить, что с 1 января 2017 года выписка из ЕГРН является единственным правоподтверждающим документом на объект недвижимости. Все остальные бумаги (свидетельство о пожизненном владении, акт о праве собственности и пр.) являются правоустанавливающими и формально уже не имеют юридической силы. Впрочем, если владелец участка зарегистрировал своё право собственности до 15 июля 2016 года, у него на руках есть «Свидетельство о регистрации права», которое, по крайней мере, говорит, что права собственника зарегистрированы должным образом. Впрочем, лучше, чтобы он предъявил выписку из ЕГРН с недавней датой. Она нужна, чтобы убедиться, что объект не находится в залоге или под обременением.

При изучении выписки из ЕГРН надо убедиться, что указанный там адрес совпадает с реальным положением участка, сверить конфигурацию участка (в выписке есть чертёж). Если приобретается жилой дом (не садовый домик), то надо убедиться, что статус участка позволяет считать жильё, построенное на нём, действительно жилым домом. То есть участок должен располагаться либо на землях населенных пунктов (и иметь разрешённое использование индивидуальное жилищное строительство – ИЖС или личное подсобное хозяйство – ЛПХ), либо на землях сельскохозяйственного назначения (разрешённое использование дачное строительство или для садоводства или огородничества).

Также надо убедиться, что в бумагах на участок корректно указаны его характеристики. Нередко бывает, что не совпадает площадь участка, указанная в правоустанавливающем документе и в выписке из ЕГРН. В выписке – более верный вариант. Кроме того, изучая выписку, можно понять, было ли проведено межевание участка. С 1 января 2018 года участки без межевания продавать нельзя. В выписке из ЕГРН есть раздел №1, графа «площадь». Если там сказано, что площадь «уточнённая» – это означает, что межевание проведено. Либо о проведении межевания скажет число в соседней колонке. Если там рядом с числом стоит знак плюс/минус ещё сколько-то (например 320±4), это свидетельствует о том, что участок прошёл межевание. Впрочем, независимо от давности межевания рекомендуется вызвать геодезиста и уточнить фактическое местонахождение участка. Это позволит подстраховаться от ошибок, допущенных при подготовке межевого дела. Бывает, что приобретаемый участок занимает большую площадь, чем указано в документах, ещё хуже если за границей участка находится хозпостройка (баня или гараж) который приобретается вместе с участком.

Если из выписки из ЕГРН не видно, что участок размежёван, а хозяин утверждает, что межевание проводил, то следует уточнить, когда это было сделано. Бывает, что участки, размежёванные до 2008 года, требуется перемежевать, так как с тех пор изменилась система определения координат. Если же межевание проводилось недавно, то, возможно владелец (или проводивший межевание кадастровый инженер) не подал в Росреестр заявление о внесении изменений в ЕГРН. Прояснить ситуацию поможет звонок на «горячую линию» Росреестра по тел. 8-800-100-34-34. В ходе разговора надо будет назвать кадастровый номер участка. Поэтому его надо помнить или иметь возможность «подсмотреть».

Документы на дом

Если собственник к продаже дома подошёл со всей ответственностью, то он загодя поставил объект на кадастровый учёт и оформил право собственности на него. В этом случае у продавца на руках есть «выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости». Этот документ подтверждает право собственности на дом. В выписке, в частности, указаны: ФИО собственника, кадастровый номер, адрес, этажность и площадь дома. Особое внимание следует обратить на кадастровую стоимость объекта, так как она повлияет на размер налога на недвижимость.

Если дом был построен до 1999 года, то он, скорее всего, был зарегистрирован в БТИ. То есть в Росреестре могут отсутствовать сведения как о самом доме, так и о его владельце. Понятно, что в этом случае у владельца (продавца) не будет на руках выписки из ЕГРН. Но тогда у него должен быть документ, подтверждающий его право на дом (правоустанавливающий документ). Это может быть техпаспорт из БТИ, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.

Как пояснили в Управлении Росреестра по Свердловской области, даже если владелец дома не оформил свои права на дом, он, тем не менее, может продать этот дом. В этом случае в Росреестр (через МФЦ) подаются два заявления – о регистрации права и о регистрации перехода права. К заявлениям прилагаются правоустанавливающие бумаги на землю и на дом.

При изучении выписки из ЕГРН, а также правоустанавливающего документа, надо убедиться в том, что данные из документов совпадают с характеристиками реального дома.

Бывает, что трёхэтажные постройки зарегистрированы как одноэтажные. Теоретически существует опасность, что муниципальные власти узнают о нарушении (часто такое случается благодаря «сигналу» от соседей) и потребуют привести дом в соответствие с документами. То есть покупателю такого объекта надо быть готовым к конфликтам с главархитектурой. Либо ему придётся получать разрешение на реконструкцию и регистрировать дом по-честному.

Паспорт владельца

Паспорт продавца необходимо изучить не только, чтобы убедиться, в том, что именно это лицо является собственником дома и земли. Надо также обратить внимание на семейное положение и понять, был ли приобретён дом в браке или нет.

Очень важно знать, кто может претендовать на дом и участок. Если они были куплены в браке, то необходимо нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Также стоит проверить наличие несовершеннолетних детей, которые впоследствии могут оспорить эту сделку, если были нарушены их права.

Если у продавца есть ребёнок то есть вероятность, что при покупке дома использовался материнский капитал, а значит, по закону все члены семьи должны быть наделены долями в данной собственности. Если это сделано не было, то последующие сделки с объектом могут быть оспорены, следовательно, будущий владелец дома оказывается в группе риска. Поэтому покупателю надо попытаться выяснить, был ли использован маткапитал при покупке дома нынешним хозяином. Это довольно сложно, так как участие маткапитала в приобретении дома не фиксируется в правоустанавливающем документе. Но если дом приобретался с помощью ипотеки, то упоминание о маткапитале может быть в кредитном договоре.

Шаг 3. Посмотреть бумаги, подготовленные по просьбе покупателя

Если по результатам осмотра дома и участка принимается решение (окончательное или предварительное) об их покупке, то можно начинать этап более глубокой проверки приглянувшейся недвижимости. Как говорилось выше, для этого понадобятся выписка из ЕГРН о переходе прав, архивная справка из паспортного стола и квитанции подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным и иным платежам.

Выписка из ЕГРН о переходе прав

Если продавец в качестве правоустанавливающего документа предъявляет договор купли-продажи (то есть он сам когда-то приобрёл участок с домом за деньги), то покупателю стоит исследовать юридическое прошлое имущества. Для этого лучше всего подойдёт «выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества». Иногда эту бумагу неофициально называют «расширенной выпиской из ЕГРН». Её может заказать только владелец дома или лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность. Справка заказывается в МФЦ или (при наличии у владельца электронной подписи) на сайте Росреестра.

Расширенная выписка содержит ФИО владельцев участка в хронологическом порядке, вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность.), а главное – даты регистрации каждой сделки.

Следует обратить пристальное внимание на сроки владения участком и домом. Особенно покупателя должно насторожить, если нынешний и предыдущий собственники объекта владели им очень недолго. Есть опасность, что череда молниеносных сделок – это заметание следов после рискованной операции. В свою очередь, если продавец владел участком много лет – это снижает риск появления «приветов» из прошлого.

Эксперты замечают, что расширенная выписка пригодится и при проверке участка (участка с домом), ранее переходившего от одного владельца к другому через наследование или по решению суда.

Архивная справка из паспортного стола

Информация о супруге и детях не всегда имеется в паспорте владельца. Такое может быть, если паспорт недавно был заменён (из-за утери или по достижении владельцем 45-летнего возраста) или просто из-за ошибки паспортистки. Некоторое представление о составе семьи владельца дома можно получить из архивной справки. Иногда её называют расширенной или исторической справкой по форме 40. Архивная справка содержит информацию о том, кто и когда был прописан в доме за всё время, которое домом владеет нынешний собственник. Эта справка поможет понять, какие родственники есть у владельца (продавца) и какими рисками для будущего владельца это может обернуться в будущем. Как уже говорилось, наличие детей может свидетельствовать об использовании в покупке недвижимости маткапитала. Также в справке следует обратить внимание на записи о выписке граждан, в связи с убытием в места лишения свободы или прохождения военной службы. Такие люди сохраняют право на проживание в доме, даже если дом перешёл к другому владельцу.

Также уже перед сделкой стоит попросить у продавца обычную справку по форме 40. В ней указаны лица, зарегистрированные (прописанные) в доме на момент выдачи справки. Желательно, чтобы на момент продажи в помещении не был прописан никто, и обязательно – никто из несовершеннолетних.

Платёжные квитанции

Перед покупкой дома надо убедиться, что прежний владелец не имеет задолженности за «коммуналку» (если участок/дом подключены к сетям) по членским и другим платежам. Поэтому покупателю рекомендуется ознакомиться с квитанциями об оплате коммунальных услуг, которые предоставит владелец. Дополнительно можно навестить председателя садового товарищества (если дом расположен в СНТ) или офис управляющей компании (если дом в коттеджном посёлке). Здесь также можно получить информацию о возможных долгах продавца участка.

Шаг 4. Углубленная проверка в режиме online

В отличие от предварительной проверки в режиме on-line, данный этап требует ощутимых временных и небольших финансовых затрат.

Простая выписка на участок или дом из ЕГРН

Если есть необходимость получить о доме и участке дополнительную информацию, можно заказать на сайте Росреестра « выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект ». Её можно получить в бумажном или электронном виде. Бумага выдаётся любому гражданину. В выписках из ЕГРН по дому и участку содержится информация об основании приобретения права собственности, об ограничениях и обременениях (если таковые имеются) объектов недвижимости.

При изучении выписки потенциальному покупателю следует внимательно изучить разделы содержащие данные об ограничениях — обременениях (арестах) права, а также о требованиях, заявленных в судебном порядке. В том числе там могут содержаться данные об оспаривании прав наследования. Разумеется, наличие подобных юридических «довесков» многократно увеличивает риски владельца дома и участка.

Ранее портал METRTV.RU рассказывал о многообразии сервисов доступных на сайте Росреестра и о стоимости пользования ими.

Является ли объект предметом судебных разбирательств

Ещё один источник знаний о приобретаемом доме – сайты районных и городских судов. На них имеются поисковые системы, которые позволяют находить судебные дела (завершённые или находящиеся в производстве) по имени участника процесса. Также может быть интересен сайт Федеральной службы судебных приставов . Для поиска на нём нужно помимо ФИО, знать дату рождения гражданина.

Перед покупкой дома и участка на сайтах районных судов следует посмотреть, нет ли судебных процессов вокруг этого имущества, не делят ли его в судебном порядке родственники. Искать надо в судах по месту нахождения имущества. На сайт судебных приставов стоит заглянуть по такой причине – бывает, что пристав возбудил исполнительное производство, но не наложил арест на имущество должника. То есть в ЕГРН не отображена информация о том, что в отношении объекта введены ограничения. И Росреестр зарегистрирует сделку с таким имуществом. Тем не менее, если купить участок с домом у человека, в отношении которого ведётся исполнительное производство, то такая сделка может быть впоследствии оспорена. И покупатель лишится приобретённой собственности.

Находится ли продавец в состоянии банкротства

Если владелец дома находится в состоянии личного банкротства, то продажу им своей недвижимости смогут оспорить кредиторы. Тогда объект вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить деньги, заплаченные за дом с участком.

Банкротные дела граждан надо искать на сайте арбитражного суда. Впрочем, отсутствие банкротного дела не даёт гарантии. Если человек на момент продажи не был банкротом, но обанкротился в течение трёх лет после заключения сделки, есть риск, что кредиторы постараются опротестовать сделку, на том основании, что она была совершена с целью увода имущества должника от кредиторов.

В качестве дополнительной защиты от возможного банкротства продавца недвижимости, в договор купли-продажи можно включить соответствующую гарантию от продавца. В УПН предлагают следующую формулировку: «Продавец гарантирует, что он не признан банкротом, в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве, что он не имеет долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь возбуждение в отношении него дела о банкротстве и/или о взыскании денежных средств, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании его банкротом, и что он сам не планирует обращаться в суд для признания себя банкротом».

Покупка незарегистрированного дома

Нередко владельцы индивидуальных участков не регистрируют жилые постройки, чтобы избежать начисления налога на недвижимость. В принципе, можно купить участок с незарегистрированным домом. Часто в этом случае в договоре указывается, что на участке имеются стройматериалы.

В этом случае юридически приобрести можно только земельный участок. И уже новому владельцу придется заниматься оформлением права собственности на дом (если он решит, что это надо сделать). При этом новый собственник может столкнуться со сложностями при оформлении права собственности на дом, поскольку вся процедура будет зависеть, в том числе, и от категории земель и вида разрешенного использования земельного участка.

Новый владелец, согласно ст. 222 ГК РФ может зарегистрировать готовое строение, однако, для этого ему понадобится разрешение на строительство. Если дом уже построен, муниципальные власти могут отказать в выдаче разрешения. В том числе, отказано может быть по той причине, что дом не соответствует строительным нормам (например, не соблюдены отступы от границ участка). Поэтому если приобретается незарегистрированный дом (т.е. не поставленный на кадастровый учёт в ЕГРН), то покупателю имеет смысл убедиться, что у продавца есть разрешение на строительство и реальный дом соответствует тому, что прописано в разрешении.

Как проверить дом перед покупкой

Прочитав статью, вы узнаете, какие документы должны быть у продавца дома в 2023 году. Перед приобретением недвижимости рекомендуется не только провести физический осмотр жилья, но и проверить чистоту сделки. Какие именно документы понадобятся для оформления, будет напрямую зависеть от конкретной ситуации.

Зачем проверять дом перед покупкой

• личные сведения о продавце;
• данные о характеристике дома и земельного участка;
• информацию о наличии (отсутствии) обременений;
• документы для оформления сделки, если их предоставляет продавец, либо его представитель.

Также, рекомендуется проверить, нет ли «проблемных лиц», зарегистрированных на жилплощади, долгов по ЖКУ, как часто объект продавали, передавали в дар, меняли.

Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех

Проверить физическое состояние дома и юридическую чистоту сделки можно самостоятельно. Но если вы никогда не проводили подобный анализ, то лучше обратиться за помощью к специалисту. Свяжитесь с нашим юристом прямо сейчас, независимо от времени суток, и он подскажет, как правильно организовать исследование, а в случае необходимости, поможет вам с его проведением.

Работаем
по всей РФ
0 + активных клиентов ЕЮС
0 лет на рынке
Получить консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в решении вашей ситуации

Проверка юридической чистоты сделки

Купить дом можно и без проверки юридической чистоты сделки. Однако в таком случае риски покупателя потерять деньги и остаться без жилья увеличиваются в несколько раз. Не обязательно проводить комплексный анализ. Можно остановиться на самых главных моментах.

Главные моменты, на нужно обратить внимание

Сравнить фактические характеристики дома и земельного участка с отраженными в документах.

Установить, на каком основании продавец получил объект в собственность.

Проверить, не прописаны ли на жилплощади несовершеннолетние, недееспособные и иные лица

Узнать, согласен ли супруг продавца на сделку.

Если продавец ведет себя странно, взывающе, то лучше подстраховаться и проверить его дееспособность. Кроме этого, рекомендуется узнать, как часто объект продавался, в чьей собственности он находился ранее.

Важно! Зачастую, проверку юридической чистоты сделки проводят агентства недвижимости в рамках комплексного оказания услуг клиенту. Если вы не обращались за помощью к риэлтору, то заказать анализ можно у юриста.

Характеристики объекта и обременения

Оценка состояния частного дома – это комплекс мероприятий, в ходе которых покупателю удается понять, насколько здание отвечает заявленным продавцом характеристикам и его собственным потребностям.

Узнать основные сведения о здании и земельном участке можно, ознакомившись с выпиской из ЕГРН. Для ее получения необходимо обратиться с заявлением в МФЦ или отправить заявку на портале Госуслуги, либо в личном кабинете на официальном сайте Росреестра.

«Обратиться за получением рассматриваемой информации может любой человек, даже который не является собственником объекта. То есть, покупатель имеет право заказать выписку самостоятельно, не прибегая к помощи продавца».

Надо отметить, что сведения из ЕГРН предоставляют на платной основе. За получение бумажной справки придется отдать 460 рублей, а электронной – 290 руб. Для проверки юридической чистоты сделки вполне подойдет последний вариант. Но, если вы запрашиваете выписку у продавца, то лучше требуйте предоставления бумажной выписки.

В справке содержится информация о кадастровом номере объекта, его площади, месте расположения, о ВРИ, категории, о собственнике, о наличии (отсутствии) ограничений.

Внимательно ознакомьтесь с полученной информацией, сравните их с представленными продавцом данными. Обратите внимание на обременения. Если они есть, то зарегистрировать право собственности после заключения ДКП не получится.

Правоустанавливающие документы на дом

Проверка дома перед его покупкой – не обязательный, но рекомендуемый этап. В процессе советуется ознакомиться с правоустанавливающими документами продавца на здание и участок. Если владелец купил объект, то у него должен быть в наличии договор купли-продажи, если обменял на другое имущество – договор мены, если получил по наследству – свидетельство о наследовании.

Сравните данные правоустанавливающего документа с реквизитами о нем, отраженными в выписке из ЕГРН. Если сведения не совпадают, то лучше отказаться от заключения сделки и выбрать другой дом.

Образец заявления
Образец договор купли-продажи дома и земельного участка в 2023 году

Выписка из домовой книги

При покупке дома рекомендуем попросить продавца предоставить выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных на жилплощади лицах. Важно, чтобы в числе прописанных на приобретаемой территории не значились несовершеннолетние и недееспособные.

Все дело в том, что, даже если вы станете полноправным владельцем дома и зарегистрируете свое право собственности в ЕГРН, то выписать таких граждан в принудительном порядке не получится. Они имеют законную возможность проживать в квартире.

Обратите внимание: Выписку из домовой книги или справку вправе заказать только владелец дома или его законный представитель, действующий на основании доверенности.

Согласие супруга

Какие еще документы нужны для проверки чистоты сделки? Спросите у продавца, состоит ли он в браке или проверьте эту информацию при знакомстве с гражданским идентификатором личности гражданина.

Если предметом сделки является совместное имущество мужа и жены, требуйте предоставления согласия от второго супруга на сделку.

Такой документ должен быть заверен нотариально. Без удостоверения, он не имеет юридической силы.

Пример из практики:

Новикова Наталья обратилась с исковым заявлением в суд о признании договора купли-продажи дома недействительным. Истец пояснила, что ее супруг, с которым она состоит в официальном браке, но не проживает совместно около года, без ее разрешения продал дом, который куплен на семейные денежные средства. В ходе заседания суд установил, что объект действительно является совместной собственностью супругов, а при регистрации права собственности покупателя на него, нотариально заверенное согласие Новиковой на сделку не предъявлялось. Судья удовлетворил иск.

Согласие рекомендуется требовать даже в том случае, если муж и жена присутствуют на сделке вместе. Все дело в том, что если один из супругов подаст иск о расторжении ДКП, то доказать тот факт, что он не был против сделки, достаточно проблематично.

Само соглашение может быть написано от руки, набрано при помощи технических средств или оформлено на специальном нотариальном бланке. Главное, чтобы на нем стояла отметка нотариуса об удостоверении документа.

Надо отметить, что Росреестр зарегистрирует переход права собственности даже в том случае, если заявитель не предоставит нотариальное согласие супруга на сделку. Тогда в личной карточке делают соответствующую отметку.

Доверенность

Проверка документов при покупке дома включает в себя детальный анализ совершенно всей документации. Например, если от имени продавца действует его официальный представитель, то не мешало бы проверить доверенность на подлинность. Отметим, общие положения о доверенности вы найдете в статье 185 ГК РФ.

В последнее время участились случаи мошенничества на рынке недвижимости, и оформление сделки по доверенности, без согласия самого владельца имущества – один из самых распространенных случаев.

Проверить доверенность не сложно. Достаточно найти специальный сервис, расположенный на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты, затем ввести реестровый номер документа, дату его удостоверения, а также ФИО нотариуса, который его заверил.

История владения

Покупка старого дома, то есть на вторичном рынке, всегда связана с некоторыми рисками. Проверка истории владения дома позволяет понять, как часто рассматриваемый объект переходил от одного собственника к другому.

Если владельцы менялись очень часто, например, раз в 1-2 года, то на этот факт рекомендуется обратить особое внимание. Это может говорить о наличии некоторых проблем, как с юридической точки зрения, так и со стороны физического состояния здания.

Историю владения домом и земельным участком можно узнать, ознакомившись с выпиской из ЕГРН о переходе прав на недвижимый объект.

Заказать справку может любой человек, даже если он не является собственником имущества. Рассматриваемая информация, содержащаяся в едином реестре, считается открытой.

Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех

Если вы никогда не сталкивались с юридической проверкой чистоты сделки, рекомендуем проконсультироваться по этому вопросу с нашим юристом. Специалист подскажет, какие документы нужно проанализировать, как оценить безопасность сделки и назовет факторы, которые увеличивают риски. Связаться с юристом можно прямо сейчас. Мы работаем без выходных и праздничных дней, 24 часа в сутки.