Как проверить участок перед покупкой на юридическую чистоту

Как проверить земельный участок перед покупкой?

Земля является востребованным товаром, и количество сделок купли-продажи участков с каждым годом увеличивается. К сожалению, в этом сегменте промышляют не только добросовестные продавцы, но и мошенники. Поэтому, перед покупкой любого земельного надела в Волгограде и любом другом городе необходимо проверить его на «юридическую чистоту».

Проверка земли по кадастровому номеру

Предварительная проверка земельного участка является важным залогом безопасности сделки. Однако найти информацию о земле и её владельце самостоятельно не всегда удаётся, потому что не у каждого физического лица есть доступ к официальным базам уполномоченных органов. К счастью, существуют специальный сервис быстрой проверки недвижимости на предмет «юридической чистоты» — https://rosreestr.net. Здесь можно получить выписку из ЕГРН с официальной печатью Росреестра в кратчайшие сроки. Сервис позволяет быстро и легко найти все сведения о владельце недвижимости, получить полные характеристики земельного участка, проверить его на предмет всевозможных обременений по актуальным официальным базам уполномоченных органов. Полная проверка земли может быть осуществлена по кадастровому номеру или даже просто по адресу участка.

Проверка квартиры перед покупкой

Сервис https://rosreestr.net/proverit-kvartiru существенно упрощает проверку квартир на предмет собственников, наличия залога, непогашенных кредитов, арестов и других обременений. Сервис имеет удобный интерфейс и предоставляет возможность даже неопытным пользователям быстро и легко получить всю необходимую информации по интересующей квартире или земельному участку. Сервис предлагает полезную услугу комплексной проверки любых объектов недвижимости на предмет всевозможных обременений, запрета осуществления регистрационных действий, открытых исполнительных производств с арестом этого имущества и так далее. Пользуясь услугами сервиса, можно сэкономить много сил и времени, сделав всё в рамках одного сайта, который обращается к официальным базам ФССП, ФНС, ФНП, ЕГРН.

Профессиональные риэлторы не рекомендуют жителям Волгограда и других городов приобретать землю и квартиры без предварительного тщательного изучения данных объектов. Комплексная проверка недвижимости «на юридическую чистоту» с помощью сервиса rosreestr.net — залог прозрачности и безопасности заключения сделки купли-продажи.

Как проверить земельный участок перед покупкой

Проверка земельного участка перед покупкой – это предварительный этап заключения сделки. Процедура делится на 2 варианта анализа: документальный и физический. В первом случае проверяют документы, а во втором – состояние земли и ее соответствие заявленным продавцом критериям.

Зачем проверять землю перед ее покупкой

Проводить проверку земли перед заключением договора купли-продажи не обязательно. Однако многие эксперты уверены, что лучше сразу проверить участок перед покупкой, чем потом столкнуться с проблемами. К самым часто встречаемым рискам относят.

Риски

На объект наложены ограничения (аресты, сервитут, залог).

На земельный участок претендуют третьи лица, например, неучтенные наследники.

Супруг продает имущество без согласия второго.

Земля принадлежит несовершеннолетнему.

Участок не имеет ВРИ, необходимого покупателю и др

Если на землю наложены какие-либо ограничения, то зарегистрировать право собственности нового владельца невозможно, за исключением случаев, регламентированных на законодательном уровне (например, если ограничения наложены в силу статей 56, 56.1 ЗК РФ). Также, для продажи участка, находящегося в залоге, потребуется разрешение залогодержателя, если обратное не предусмотрено кредитным договором. В случае продажи совместной собственности супругов без согласия на сделку от мужа или жены, мужчина либо женщина (чьи права нарушены) вправе обратиться в суд для признания договора недействительным, даже если право собственности покупателя уже зарегистрировано в Росреестре. Купить участок, принадлежащий несовершеннолетнему, без разрешения органов опеки и попечительства, невозможно. Не менее важно проверить физическое состояние земельного участка и соответствие его вида разрешенного использования потребностям покупателя.

Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех

Проводить проверку юридической чистоты достаточно сложно, так как при сделках с земельными участками существует множество нюансов и подводных камней. Если человек ни разу не сталкивался с такой процедурой и не совсем понимает, что именно делать, рекомендуем сразу обратиться за помощью к нашему юристу. Специалист подскажет, как правильно проверять объект, а в случае необходимости, выполнит процедуру самостоятельно.

Работаем
по всей РФ
0 + активных клиентов ЕЮС
0 лет на рынке
Получить консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в решении вашей ситуации

Проверка документов продавца

• паспорт продавца, ИНН;
• правоустанавливающие бумаги на землю;
• выписку из ЕГРН (общую и об истории владения);
• доверенность и паспорт доверенного лица, если интересы продавца представляет его официальный представитель.

Надо отметить, что некоторые документы продавца будут использованы при составлении договора купли-продажи. К ним относят идентификатор личности, правоустанавливающие бумаги на объект или выписку из ЕГРН, доверенность (если соглашение будет подписывать доверенное лицо). И другие.

Установление права собственности продавца

Для того чтобы проверить земельный участок перед покупкой, рекомендуется сначала попросить у продавца предоставить правоустанавливающие документы на объект. К ним относят договор:

• купли-продажи;
• мены;
• дарения;
• приватизации и т.д.

Если продавец получил землю по наследству, то у него должно быть в наличии свидетельство о наследовании.

Важно! Если собственник потерял эти бумаги, то попросите его оформить копию правоустанавливающего документа в Росреестре или его дубликат.

Личные документы продавца

Не менее важно, перед покупкой земельного участка проверить документы, удостоверяющие личность продавца. Надо отметить, что его паспортные данные отражают в договоре купли-продажи.

Обратите внимание на ФИО гражданина, дату выдачи паспорта, на место регистрации человека. Посмотрите, кто указан владельцем в выписке из ЕГРН, чьи данные содержаться в правоустанавливающих документах.

«Если вносите задаток, попросите продавца написать расписку и предоставить копию гражданского паспорта».

Также, обратите внимание, состоит ли собственник имущества в браке. Если да, то требуйте от него предоставления письменного согласия на сделку от второго супруга, заверенного нотариусом.

История владения землей

Узнать историю земельного участка можно, ознакомившись с выпиской из ЕГРН о переходе права собственности. В ней содержатся все отметки о смене собственников, начиная с 1998 года.

Информация носит открытый характер, поэтому получить ее вправе любой человек, а не только владелец земли. Заказать справку можно в бумажном или электронном виде:

• лично, в территориальном подразделении Росреестра;
• через МФЦ;
• онлайн на официальном сайте регистрационного центра или на портале Госуслуги.

Услуга по предоставлению сведений из ЕГРН платная. Размер пошлины напрямую зависит от того, в каком виде заявитель заказывает выписку: в электронном или бумажном.

За электронную версию придется отдать 350 рублей, за бумажную – 480 руб. Для проверки чистоты сделки подойдет первый вариант.

Обратите внимание: Если за сравнительно короткий промежуток времени у участка сменилось много владельцев, то лучше подстраховаться и отказаться от заключения сделки.

Обременения

Проверить юридическую чистоту – это значит, узнать официальную информацию об объекте на предмет наличия (отсутствия) каких-либо факторов, препятствующих законном переходу права собственности и исключить мошенничество при совершении сделки.

Иногда, собственники идут на обман и продают имущество, на которое наложены ограничения, например арест. В таком случае покупатель не сможет зарегистрировать переход права собственности.

Несмотря на то, что в дальнейшем гражданин может подать иск в суд на продавца и взыскать с него отданные за землю денежные средства в судебном порядке, такие разбирательства ни к чему. На это уйдет много времени и сил. Лучше сразу проверить отсутствие обременений, чтобы потом не возникло никаких проблем.

Для этого заказывают выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта. Заявителем вправе выступить, как продавец, так и покупатель. Сведения из единого государственного реестра предоставляют по заявлению, предоставленному:

• лично, сотруднику ведомства;
• лично, через МФЦ;
• через законного представителя сотруднику Росреестре или многофункционального центра;
• онлайн, в личном кабинете на официальном сайте ЕГРН или на портале Госуслуги.

Выписку предоставляют в электронном или бумажном виде. Только для проверки чистоты сделки вполне подойдет онлайн вариант.

В выписке из ЕГРН о характеристиках земли содержится информация о его кадастровой стоимости, о месте нахождения, о площади, ВРИ, назначении, правообладателе.

Также, здесь отражены сведения обо всех ограничениях, если они есть. В случае наличия обременений, переход права собственности на участок не зарегистрируют.

Важно! Стоимость бумажной выписки составляет 390 рублей. Если ее заказывают через МФЦ, то плата увеличивается до 460 руб. За электронную справку платят 290 руб.

Доверенность

Если дачный участок продает доверенное лицо продавца, в обязательном порядке проверьте доверенность на ее законность. Для этого можно воспользоваться специальным сервисом, расположенным на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.

1. откройте сервис;
2. введите реестровый номер документа;
3. вбейте дату удостоверения доверенности;
4. выберите ФИО нотариуса, который заверял документ;
5. кликните по кнопке «найти».

Здесь же можно найти информацию об отмене доверенностей, совершенных в простой письменной форме.

Если информация об удостоверении документа подтвердилась, а паспортные данные доверенного лица совпадают с информацией, отраженной в доверенности, то никакой опасности нет. Можно смело заключать сделку.

Проверка документов для сделки

Для строительства дома требуется участок, который имеет ВРИ – ИЖС, ЛПХ или СНТ. В обязательно проверьте, соответствует ли приобретаемый вами надел этому виду разрешенного использования. В противном случае, построить на нем жилой объект невозможно.

Если продавец состоит в браке, просите предоставить его нотариальное согласие второго супруга на сделку. Несмотря на то, что Росреестр зарегистрирует переход права собственности и без этого документа, в дальнейшем, муж или жена (в зависимости от того, чьи права нарушены) может подать иск в суд о признании договора купли-продажи недействительным.

Пример из практики:

В суд поступило исковое заявление о признании ДКП недействительным. Истец, Самойлова У. пояснила, что супруг, Самойлов Д. продал земельный участок, который является совместной собственностью, без ее согласия.

В настоящее время супруги живут раздельно, однако официально брак не расторгнут. Земельный участок был приобретен по договору ДКП Самойловым Д. после регистрации брачных отношений. Все вырученные денежные средства от продажи участка мужчина присвоил себе. Суд, рассмотрев дело, установил, что сделка заключена незаконно, так как жена не давала своего согласия на сделку, удовлетворил требования истца и обязал ответчика вернуть денежные средства покупателю земли.

В случае покупки доли в праве общей собственности, в обязательном порядке требуйте предоставления отказа от приобретения части имущества другими владельцами или подтверждение их уведомления о сделке, которое получено не менее чем 30 дней назад.

Обратите внимание на сам договор купли-продажи. Сравните характеристики объекта, отраженные в предмете с реальными (какой указан адрес нахождения участка, его площадь, тип и ВРИ).

Посмотрите на цену, отраженную в соглашении. Если стоимость выше, то продавец в любое время может заявить о том, что покупатель до конца не исполнил свои обязательства по договору, даже если устно стороны договаривались совершенно о другой цене.

В соглашении не может быть отражено приоритетное право выкупа участка обратной продавцом, например, по истечении какого-либо времени.

Сам ДКП не имеет единого образца, регламентированного на законодательном уровне. Его составляют с учетом положений, отраженных в главе 30 ГК РФ. В нем в обязательном порядке должны содержаться описание предмета сделки и цена. Если этой информации нет, то договор считается незаключенным.

Факт передачи земельного надела рекомендуется зафиксировать путем подписания сторонами акта приема-передачи. Он идентифицирует исполнение обязанности продавцом и покупателем, связанной с предоставлением и принятием объекта.

Образец заявления
Образец ДКП земельного участка

Проверка физического состояния земельного участка

Весенний период идеален для проверки физического состояния земельного надела. Это время года отлично подходит для оценки качества грунта, рельефа. Если есть риск подтопления участка, то ранней весной, когда недавно сошел снег, этого заметить попросту невозможно.

В процессе проверки качества грунта, посмотрите на состав почвы. Песок плохо подходит, как для строительства, так и для выращивания сельскохозяйственных культур.

Рекомендуется выкопать яму глубиной 1 м или несколько углублений в разных полостях. Это поможет более подробно изучить состояние почвы. Если через час появилась вода, то такую землю для возведения жилого дома лучше не покупать. А вот для занятия сельскохозяйственной деятельностью подобный участок вполне подойдет.

Если вы планируете построить на приобретаемой земле частный дом, обратите внимание на качество дороги, на наличие общественного транспорта, магазинов и др. инфраструктурных объектов в населенном пункте.

«Не менее важно узнать, подведено ли электричество или есть ли возможность подсоединиться к сети. В противном случае покупателю придется самостоятельно организовывать проведение электроэнергии».

Рекомендуется проверить фактические границы. Надо отметить, что забор, установленный на участке, не всегда подтверждает правильность ограждения территории. Если ограждение частично захватывает соседскую землю, то в будущем могут возникнуть проблемы с соседями.

Попросите продавца предоставить план межевания участка, подготовленный не более, чем 5 лет назад. Надо отметить, что межевой план может быть и более ранней датой, главное, чтобы координаты межевого плана были внесены в ЕГРН, в противном случае существующий межевой план не будет иметь никакого значения. Или же попросите собственника провести межевание и после это купите участок.

Также, обратите внимание на экологическую обстановку. Покупать землю рекомендуется в отдалении от заводов, фабрик, скотоводческих ферм, мусорной свалки.

Судебная практика

В суд поступило исковое заявление о расторжение договора купли-продажи земельного участка и возврате уплаченных за него денежных средств.

Истец, Голиков Т. пояснил, что между ним и ответчиком, Земковым Д. в марте 2022 г. был заключен ДКП земли ИЖС. Мужчина планировал построить на нем двухэтажный дом.

Согласно предоставленным документам, рассматриваемый надел соответствует потребностям Голикова – имеет вид разрешенного использования ИЖС, находится в пределах населенного пункта, рядом расположена высоковольтная линия.

«Стороны заключили ДКП, Голиков рассчитался с продавцом, а также подписал акт приема-передачи имущества.»

В конце апреля мужчина решил начать строительство. Он нанял специалистов, которые исследовали участок. Экспертиза показала, что возводить на данной земле двухэтажное строение нежелательно в связи с низким качеством грунта.

Голиков направил претензию продавцу, в которой потребовал расторгнуть договор купли-продажи и вернуть ему уплаченные денежные средства, так как товар, который он приобрел, не соответствует заявленному качеству.

В процессе рассмотрения дела, суд установил, что объект имеет ВРИ – ИЖС, о чем прямо указано в ДКП и выписке из ЕГРН. Также, во время принятия объекта покупатель не имел претензий к продавцу по поводу качества земельного участка. Что касается экспертизы, то никаких подтверждений ее проведения суду не предоставлено. Рассмотрев дело, суд отказал в удовлетворении иска Голикова Т. К Земкову Д.

Частые вопросы

Сколько по времени занимает проверка документов при покупке земельного участка юристом?

Все зависит от скорости получения запрошенной специалистом информации, например выписки из ЕГРН. В среднем, срок проверки занимает от 3 до 10 дней. В некоторых случаях требуется больше времени. Рекомендуем связаться с юристом, описать свою ситуацию и он более конкретно сориентирует по срокам.

Можно ли купить земельный участок без проведения проверки?

Покупатель имеет право заключить договор купли-продажи земельного участка, не проверяя юридическую чистоту сделки и физическое состояние надела. Однако это очень рискованно, поэтому отказываться от хотя бы минимального анализа не рекомендуется. Если не проводить проверку чистоты сделки, то можно в конечном итоге потерять имущество и деньги, поскольку суд на стороне добросовестного покупателя, а не лица, который с закрытыми глазами приобрел участок.

Продавец отказывается предоставлять выписку из ЕГРН. Где ее взять?

Покупатель имеет право самостоятельно заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках, об объекте недвижимости, о кадастровой стоимости, об истории перехода прав собственности. Заявление можно подать лично в территориальном подразделении Росреестра, через МФЦ, онлайн на официальном сайте ведомства или в личном кабинете на портале Госуслуги.

Заключение эксперта

Проверка земли ее перед покупкой – не обязательный этап. Однако отказываться от исследования документов и физического состояния участка не рекомендуется.

Проверка позволяет снизить риск мошенничества в сфере купли-продажи недвижимости, а также понять, подходит ли качество почвы, состояние рельефа для нужд покупателя.

Если земельный участок продается вместе с постройкой, например с жилым домом, то проверять рекомендуется каждый объект.

Проверить земельный участок перед его покупкой можно самостоятельно. Но, для анализа юридической чистоты сделки лучше обратиться за помощью к юристу.

Публикуем только проверенную информацию

Автор статьи
Иващенко Србуи Саргисовна Ведущий юрист по жилищному законодательству
Стаж 16 лет
Консультаций 30361

Специализируется на вопросах жилищного и земельного права, а также оказывает юридические консультации по недвижимости. Помогает клиентам разобраться в решении самых сложных юридических кейсов.

Проверка юридической чистоты дома с участком перед покупкой. Что важно знать? на сайте Nedvio

Ответы на любые вопросы на тему строительства, недвижимости, жилого права и ремонта. Все, что нужно знать, чтобы стать счастливым обладателем квартиры или загородного дома.

Греющий кабель для водопровода. Как выбрать и уложить?

Сколько тратит электричества домашний кондиционер?

Как оформить гараж на участке ИЖС в соответствии с требованиями ГПЗУ?

Как донести до архитектора свое видение будущего дома?

Легализация самостроя. Как и в каком порядке делается?

Покупка участка с незарегистрированным, не оформленным домом. Какие риски несет покупатель?

Лучшие фитнес-клубы Рублевки и Новой Риги

Скорость строительства дома. От каких факторов она зависит?

Как объединить земельные участки. И какие можно, а какие нельзя?

Как понять, что перед вами элитная недвижимость?

Как избавиться от повышенной влажности, влаги и сырости в частном доме?

Выгодно ли купить недостроенный дом, дачу, коттедж? Каковы риски покупки недостроя?

Загородные школы. Поселки Подмосковья с лучшими гимназиями

Как избавиться от сквозняков с окон на даче?

Какая высота подвала должна быть чтобы он не считался жилым этажом?

Как заработать, имея собственную квартиру?

Какие кровельные материалы являются наиболее экономичными?

В каком порядке надо красить комнаты?

Как правильно выбрать профнастил?

Город Солнечногорск и его недвижимость

Как привлечь покупателей и продать недвижимость в условиях низкого спроса?

Аренда буровой установки. Что важно знать?

Проектирование системы отопления дома. Что важно учесть?

Как избавиться от грибка и плесени на стенах?

Можно ли купить квартиру в военном закрытом городке если нет там прописки?

Теплоизоляция здания. Как утеплить старый дом?

Какой бетон лучше выбрать для строительства загородного дома?

Планируя покупку загородного дома, коттеджа, дачи или таунхауса, вам следует, еще на стадии поисков или переговоров, очень тщательно изучать все документы.

Как правило, выбор недвижимости идет по 2-3 вариантам, которые вы уже посмотрели, они вам понравились и подходят по всем параметрам. Но так часто бывает, что интересующая вас недвижимость может оказаться со «скелетами в шкафу». Могут быть оформлены не все документы, или оформлены с нарушениями, что чревато дальнейшими проблемами с их переоформлением.

Кроме того, существует немало мошеннических схем, из-за которых покупатель получает коттедж или таунхаус с обременением. Все это свидетельствует о том, что лучше заранее проверить юридическую чистоту приобретаемого дома.

Читайте также: Наиболее часто используемые схемы мошенничества на рынке загородной недвижимости

Юридическая чистота документов. Что необходимо проверить?

При ведении переговоров с владельцем загородной недвижимости следует получить ответы на следующие вопросы:

1. имеет ли объект кадастровый номер;
2. имеется ли право собственности у продавца, и чем оно подтверждено;
3. законно ли построены строения, возведенные на участке;
4. не имеет ли владелец проблем с алкоголем, наркотиками, не является ли он пациентом психиатрической больницы, что причисляет его к категории недееспособных;
5. нет ли претензий у прочих лиц при продаже земельного надела;
6. нет ли обременений у недвижимости.

Получить ответы можно двумя способами – тщательно изучив документы, представленные владельцем, и заказав выписку из ЕГРН. Заказать ее совсем недорого можно здесь: ЕГРП 365

Начинаем с земельного участка

Приобретая дачный домик или коттедж за городом, покупатель должен быть уверен, что земля под ним находится в собственности. Документ, подтверждающий это, является самым главным в сделке. Существуют разные варианты получения участка:

• по наследству;
• по решению суда;
• по договору мены;
• по договору купли-продажи.

Однако все они могут быть оспорены прочими лицами. Самым надежным является акт местной администрации о том, что земельный участок передан в собственность.

Читайте также: Неоформленный дом или участок. Какие риски при покупке такой недвижимости?

Также немаловажным фактом является срок, в течение продавец владеет объектом. Понятно, что чем дольше время владения, тем выше надежность предстоящей сделки.

Внимание – категории земель

Особое внимание следует уделить категории земли. Она прописана в правоустанавливающих документах. Земля может иметь разное целевое назначение:

• индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
• дачное строительство (ДС);
• личное подсобное хозяйство (ЛПХ).

Каждая из этих категорий имеет свои особенности, о которых важно помнить.

Читайте также: Участки ИЖС, ЛПХ, ДНП, СНТ. В чем отличия между ними?

Например, если коттедж построен на участке ЛПХ, то в нем нельзя прописаться. Более того, такие земли могут быть приусадебными или полевыми, а жилые строения можно возводить только на первых, а вторые используются для сельскохозяйственной деятельности.

Есть еще некоторые тонкости. Так, если участок располагается в лесной зоне, то в соответствии с законодательством, он не может быть приобретен в собственность. В данном случае предусмотрена аренда на 49 лет.

Кроме того, серьезного внимания требуют земли, расположенные вблизи с заповедными зонами. Продажа большинства из них не имеют законного основания.

Обо всем расскажет Росреестр

Все сведения о земле и строениях, возведенных на ней, содержатся в Росреестре. Каждый объект (будь-то дом или участок) должен иметь кадастровый номер. Если он отсутствует, то такая покупка не имеет законной силы.

Сегодня узнать нужную информацию можно самостоятельно, без обращения к риелторам. Более того, сведения получают в несколько кликов на официальном сайте Росреестра.

Зная кадастровый номер, покупатель может получить ответы на все вопросы относительно участка и строений, возведенных на нем. И, конечно, безопасней всего получить эти сведения до того, как договариваться с продавцом о сделке.

Алгоритм действий достаточно прост:

1. зайти на официальный сайт Росреестра;
2. перейти к разделу «Проверка участка»;
3. ввести кадастровый номер.

Как вариант — проверить данные по Публичной кадастровой карте, где также потребуется кадастровый номер объекта.

Далее остается ознакомиться с данными о земле: категория использования, границы участка. Если сведений о последних нет, это должно насторожить. Поскольку такая информация свидетельствует об отсутствии проведения межевания.

Благодаря этой процедуре уточняются границы земли. Если участок не размежеван, то могут быть проблемы с соседями. А сама услуга межевания обходится недешево. К тому же, границы надела могут быть оспорены соседями. А такие вопросы решаются в судебном порядке.

Что такое выписка из ЕГРН? И для чего она нужна?

Для удобства покупателя, на официальном сайте Росреестра, можно заказать выписку из ЕГРН (ЕГРП). Опять же, при условии, что известен кадастровый номер объекта.

Здесь можно получить бумажный вариант документа или электронный. В них представлены сведения о кадастровом учете и едином реестре прав. Этот вариант подойдет, если есть сомнения о владельце. Поскольку в данном документе также указано, кто владеет участком в течение какого времени. Этой информации можно смело доверять.

Выписка ЕГРН (ЕГРП) дает ответы на один из самых важных вопросов — имеются ли обременения на недвижимость. Все виды обременений обязательно регистрируются в Росреестре и информация эта доступна каждому.

Выписка представлена двумя видами – расширенным или стандартным. Первая дает больше информации о предыдущих владельцах, а также всех действиях, которые были проведены с земельным наделом. Так, если хозяева менялись слишком часто, покупателю стоит быть внимательным – что-то с объектом не так, раз предыдущие владельцы быстро избавлялись от него.

Читайте также: В чем отличие выписки ЕГРН от Технического паспорта?

Теперь рассмотрим какие могут быть типы обременений наложены на дом или участок.

Виды обременений на загородную недвижимость:

1. Арест – в этом случае, участок практически уже не принадлежит собственнику — его изъяли за долги. В будущем он будет продан в счет погашения долга;
2. Залог – свидетельствует, что земля является объектом обеспечения по существующему займу (ипотеке). Продать объект можно при письменном разрешении банка;
3. Сервитут – наложение этого обременения обозначает, что земля обладает правом ограниченного использования прочими лицами. Такой участок можно продать, но при этом сервитут продолжает действовать;
4. Аренда долгосрочного характера – обременение любой недвижимости, сданной в аренду, сроком больше, чем год. При продаже объекта арендатор также имеет право распоряжаться землей.

Читайте также: Каковы риски при покупке дома с участком, находящихся в залоге у банка?

Какие документы важно проверить?

Прежде чем оформлять сделку, следует внимательно изучить пакет документов от продавца:

• свидетельство о собственности на землю. Оно актуально для объектов, приобретенных до 2016 года. Если покупка была совершена после этого периода, то покупателю может быть предъявлена выписка из ЕГРН;
• свидетельство собственности на строения, возведенные на участке. Его может заменить разрешение на строительство, если объект не завершен или хозяин не успел его оформить. Документ выдается для земли под ИЖС;
• паспорт владельца. Данные которого должны совпадать с теми, что указаны в договоре купли-продажи и свидетельстве о собственности;
• кадастровый паспорт (план участка, техпаспорт или план на строение). В нем должны быть представлены сведения, совпадающие с тем, что указал продавец – площадь объекта, вид разрешенного пользования (ВРИ), и прочие обременения, если таковые имеются;
• свидетельство о заключении брака. Этот документ важен, если недвижимость приобреталась во время совместного проживания. Следует обязательно изучить разрешение на продажу обоих супругов. Согласие оформляется у нотариуса, и данные в нем должны совпадать со сведениями из паспорта супруга.

Читайте также: Покупка дома с участком. В каких случаях необходимо согласие обоих супругов?

Нужно ли свидетельство о праве собственности?

Продавец дома или участка обязан представить покупателю свидетельство о государственной регистрации права собственности. Этот документ должен быть предоставлен при оформлении объекта в собственность. Однако есть исключения, когда свидетельство не обязательно:

• собственность была оформлена до 2000 года. В это время имущественными сделками занималось Бюро технической инвентаризации (БТИ), которое не выдавало документ;
• участок перешел к владельцу в результате судебного решения или по наследству. В этом случае процедура государственной регистрации не обязательна.

В остальных случаях свидетельство обязательно. Причем это должен быть оригинал. Если представлена копия, даже заверенная нотариусом, следует насторожиться. Это может свидетельствовать о наличии каких-то обременений. Не станет лишней и проверка и оригинала.

Особого внимания требуют паспортные данные, которые должны быть идентичны указанным в свидетельстве. Здесь также прописан вид разрешенного пользования (ВРИ) и категория земли и возможные ограничения на использование ЗУ.

Читайте также: Что такое сервитут? Как оформляется сделка купли-продажи участка с сервитутом?

Что еще следует проверить?

Ввиду того, что в последние годы значительно увеличился налог на землю и строения, расположеные на участках, покупателю следует запросить справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам.

В коммунальных службах важно проверить, нет ли долгов по оплату за ЖКУ.

Во избежание мошенничества, необходимо попросить предъявить справку о том, что хозяин дома (коттеджа, таунхауса, участка) является дееспособным лицом, и не состоит под наблюдением в психиатрическом и наркологическом диспансере.

Следуя данным рекомендациям, вы сможете проверить все документы на соответствие юридической чистоты самостоятельно и обезопасить себя от возможных проблем в будущем.

Как самому проверить юридическую чистоту частного дома перед покупкой

Если отказаться от услуг агента, то на проверке юридической чистоты можно сэкономить несколько десятков тысяч рублей. При должном подходе даже самостоятельная проверка выявит возможные слабые места объекта. Тем более что часть из этапов проверки можно провести с помощью Интернет-ресурсов, в частности, сайта Росреестра. Портал METRTV.ru приводит несколько рекомендаций, с помощью которых покупатель сможет самостоятельно проверить юридическую чистоту участка с домом перед покупкой. Рекомендации годятся и для случаев покупки участка с незарегистрированным домом.

В глазах значительной части покупателей именно незарегистрированный частный дом – более интересен для покупки. Он дешевле. Кроме того, пока дом не поставлен на кадастровый учёт, за него не надо платить налог (обычно это более 10 тыс. руб. в год). Тем не менее, даже покупая такой «неофициальный» объект, надо быть уверенным, что он построен в соответствии со строительными и пожарными нормами, и его можно будет зарегистрировать, если возникнет такая необходимость (для оформления страховки, включение в завещание и т.д.).

Шаг 1. Предварительная проверка в режиме online

Покупатель обычно проводит юридическую проверку чистоты приобретаемого объекта уже после того, как лично осмотрел все заинтересовавшие его предложения и сделал выбор. Однако достаточно важную информацию о выставленных на продажу участках с домами можно получить ещё до выезда на «смотрины» и встречи с продавцом. Это позволит убрать из списка для осмотра объекты с юридическими проблемами и не тратить время на личное знакомство с ними.

Предварительная проверка юридического статуса объекта начинается с телефонного звонка продавцу. Во время разговора надо не только назначить время встречи и осмотра участка и дома, но и узнать кадастровый номер участка или точный адрес (если участку/дому присвоен адрес). Это не секретная информация, продавцу нет смысла её скрывать. Зная адрес или кадастровый номер, можно получить информацию об участке и доме на сайте Росреестра. Правда, стоит учесть, что поиск по адресу здесь работает не всегда. Надёжнее искать по кадастровому номеру. Если покупатель объекта этот номер не знает, он может уточнить его через ресурс kadastr.ktotam.pro. Здесь можно бесплатно узнать кадастровый номер, если ввести адрес объекта.

Довольно многое об объекте недвижимости расскажет страница сайта Росреестра « Электронные услуги и сервисы ». Здесь можно узнать адрес, кадастровую стоимость объекта, площадь участка и дома, дату регистрации права собственности, а также наличие ограничений – находится ли объект в ипотеке, залоге или под арестом. Правда, форма ограничения не будет указана – только отметка, что существует ограничение на распоряжение объектом. Покупатель должен понимать, что пока ограничение не будет снято, купля-продажа объекта невозможна.

Кроме того, информацию об участке и о доме можно получить с помощью Публичной кадастровой карты на сайте Росреестра. Здесь в открытом доступе есть данные о категории земель, разрешённом использование и размерах объекта.

Шаг 2. Изучить документы, имеющиеся у продавца

У продавца частного дома по умолчанию на руках должны быть документы, подтверждающие его право собственности на землю, правоустанавливающий документ на дом и паспорт. Эти документы покупатель сможет изучить при первом знакомстве. Кроме того, следует попросить продавца (например, во время предварительного разговора по телефону), чтобы он имел при себе выписку из ЕГРН о переходе прав, архивную справку из паспортного стола и квитанции подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным и иным платежам. Скорее всего, на момент встречи этих бумаг у продавца на руках не будет (для проведения сделки они не нужны и продавцы обычно не заботятся об их сборе). Тогда стоит договориться с продавцом о повторной встрече через несколько дней, когда недостающие документы будут готовы.

Документы на землю

Право собственности продавца на земельный участок подтверждают два документа. Во-первых, это правоустанавливающий документ – он указывает, на каком основании нынешний собственник владеет землёй. Правоустанавливающим документом на землю могут быть: постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда и пр. Вторая необходимая бумага – это выписка из Единого Государственного реестра недвижимости – ЕГРН, которая подтверждает право собственности на участок конкретного лица.

Достаточно осторожно покупателю следует отнестись к участку, полученному в наследство, особенно если наследство получено по завещанию, а не в силу закона. В свидетельстве о праве на наследство всегда указывается, получено наследство «по завещанию» или «по закону». Риэлторы особо внимательно изучают объекты, полученные в наследство менее 3 лет назад. Ещё одна ситуация, которая должна насторожить покупателя – это если нынешний владелец сам приобрёл участок недавно – менее 3 лет назад. В этом случае следует настоять, чтобы владелец дополнительно предъявил «расширенную выписку из ЕГРН» (о ней будет рассказано ниже).

Вторая бумага – выписка из ЕГРН – требует не меньшего внимания. Следует помнить, что с 1 января 2017 года выписка из ЕГРН является единственным правоподтверждающим документом на объект недвижимости. Все остальные бумаги (свидетельство о пожизненном владении, акт о праве собственности и пр.) являются правоустанавливающими и формально уже не имеют юридической силы. Впрочем, если владелец участка зарегистрировал своё право собственности до 15 июля 2016 года, у него на руках есть «Свидетельство о регистрации права», которое, по крайней мере, говорит, что права собственника зарегистрированы должным образом. Впрочем, лучше, чтобы он предъявил выписку из ЕГРН с недавней датой. Она нужна, чтобы убедиться, что объект не находится в залоге или под обременением.

При изучении выписки из ЕГРН надо убедиться, что указанный там адрес совпадает с реальным положением участка, сверить конфигурацию участка (в выписке есть чертёж). Если приобретается жилой дом (не садовый домик), то надо убедиться, что статус участка позволяет считать жильё, построенное на нём, действительно жилым домом. То есть участок должен располагаться либо на землях населенных пунктов (и иметь разрешённое использование индивидуальное жилищное строительство – ИЖС или личное подсобное хозяйство – ЛПХ), либо на землях сельскохозяйственного назначения (разрешённое использование дачное строительство или для садоводства или огородничества).

Также надо убедиться, что в бумагах на участок корректно указаны его характеристики. Нередко бывает, что не совпадает площадь участка, указанная в правоустанавливающем документе и в выписке из ЕГРН. В выписке – более верный вариант. Кроме того, изучая выписку, можно понять, было ли проведено межевание участка. С 1 января 2018 года участки без межевания продавать нельзя. В выписке из ЕГРН есть раздел №1, графа «площадь». Если там сказано, что площадь «уточнённая» – это означает, что межевание проведено. Либо о проведении межевания скажет число в соседней колонке. Если там рядом с числом стоит знак плюс/минус ещё сколько-то (например 320±4), это свидетельствует о том, что участок прошёл межевание. Впрочем, независимо от давности межевания рекомендуется вызвать геодезиста и уточнить фактическое местонахождение участка. Это позволит подстраховаться от ошибок, допущенных при подготовке межевого дела. Бывает, что приобретаемый участок занимает большую площадь, чем указано в документах, ещё хуже если за границей участка находится хозпостройка (баня или гараж) который приобретается вместе с участком.

Если из выписки из ЕГРН не видно, что участок размежёван, а хозяин утверждает, что межевание проводил, то следует уточнить, когда это было сделано. Бывает, что участки, размежёванные до 2008 года, требуется перемежевать, так как с тех пор изменилась система определения координат. Если же межевание проводилось недавно, то, возможно владелец (или проводивший межевание кадастровый инженер) не подал в Росреестр заявление о внесении изменений в ЕГРН. Прояснить ситуацию поможет звонок на «горячую линию» Росреестра по тел. 8-800-100-34-34. В ходе разговора надо будет назвать кадастровый номер участка. Поэтому его надо помнить или иметь возможность «подсмотреть».

Документы на дом

Если собственник к продаже дома подошёл со всей ответственностью, то он загодя поставил объект на кадастровый учёт и оформил право собственности на него. В этом случае у продавца на руках есть «выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости». Этот документ подтверждает право собственности на дом. В выписке, в частности, указаны: ФИО собственника, кадастровый номер, адрес, этажность и площадь дома. Особое внимание следует обратить на кадастровую стоимость объекта, так как она повлияет на размер налога на недвижимость.

Если дом был построен до 1999 года, то он, скорее всего, был зарегистрирован в БТИ. То есть в Росреестре могут отсутствовать сведения как о самом доме, так и о его владельце. Понятно, что в этом случае у владельца (продавца) не будет на руках выписки из ЕГРН. Но тогда у него должен быть документ, подтверждающий его право на дом (правоустанавливающий документ). Это может быть техпаспорт из БТИ, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.

Как пояснили в Управлении Росреестра по Свердловской области, даже если владелец дома не оформил свои права на дом, он, тем не менее, может продать этот дом. В этом случае в Росреестр (через МФЦ) подаются два заявления – о регистрации права и о регистрации перехода права. К заявлениям прилагаются правоустанавливающие бумаги на землю и на дом.

При изучении выписки из ЕГРН, а также правоустанавливающего документа, надо убедиться в том, что данные из документов совпадают с характеристиками реального дома.

Бывает, что трёхэтажные постройки зарегистрированы как одноэтажные. Теоретически существует опасность, что муниципальные власти узнают о нарушении (часто такое случается благодаря «сигналу» от соседей) и потребуют привести дом в соответствие с документами. То есть покупателю такого объекта надо быть готовым к конфликтам с главархитектурой. Либо ему придётся получать разрешение на реконструкцию и регистрировать дом по-честному.

Паспорт владельца

Паспорт продавца необходимо изучить не только, чтобы убедиться, в том, что именно это лицо является собственником дома и земли. Надо также обратить внимание на семейное положение и понять, был ли приобретён дом в браке или нет.

Очень важно знать, кто может претендовать на дом и участок. Если они были куплены в браке, то необходимо нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Также стоит проверить наличие несовершеннолетних детей, которые впоследствии могут оспорить эту сделку, если были нарушены их права.

Если у продавца есть ребёнок то есть вероятность, что при покупке дома использовался материнский капитал, а значит, по закону все члены семьи должны быть наделены долями в данной собственности. Если это сделано не было, то последующие сделки с объектом могут быть оспорены, следовательно, будущий владелец дома оказывается в группе риска. Поэтому покупателю надо попытаться выяснить, был ли использован маткапитал при покупке дома нынешним хозяином. Это довольно сложно, так как участие маткапитала в приобретении дома не фиксируется в правоустанавливающем документе. Но если дом приобретался с помощью ипотеки, то упоминание о маткапитале может быть в кредитном договоре.

Шаг 3. Посмотреть бумаги, подготовленные по просьбе покупателя

Если по результатам осмотра дома и участка принимается решение (окончательное или предварительное) об их покупке, то можно начинать этап более глубокой проверки приглянувшейся недвижимости. Как говорилось выше, для этого понадобятся выписка из ЕГРН о переходе прав, архивная справка из паспортного стола и квитанции подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным и иным платежам.

Выписка из ЕГРН о переходе прав

Если продавец в качестве правоустанавливающего документа предъявляет договор купли-продажи (то есть он сам когда-то приобрёл участок с домом за деньги), то покупателю стоит исследовать юридическое прошлое имущества. Для этого лучше всего подойдёт «выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества». Иногда эту бумагу неофициально называют «расширенной выпиской из ЕГРН». Её может заказать только владелец дома или лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность. Справка заказывается в МФЦ или (при наличии у владельца электронной подписи) на сайте Росреестра.

Расширенная выписка содержит ФИО владельцев участка в хронологическом порядке, вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность.), а главное – даты регистрации каждой сделки.

Следует обратить пристальное внимание на сроки владения участком и домом. Особенно покупателя должно насторожить, если нынешний и предыдущий собственники объекта владели им очень недолго. Есть опасность, что череда молниеносных сделок – это заметание следов после рискованной операции. В свою очередь, если продавец владел участком много лет – это снижает риск появления «приветов» из прошлого.

Эксперты замечают, что расширенная выписка пригодится и при проверке участка (участка с домом), ранее переходившего от одного владельца к другому через наследование или по решению суда.

Архивная справка из паспортного стола

Информация о супруге и детях не всегда имеется в паспорте владельца. Такое может быть, если паспорт недавно был заменён (из-за утери или по достижении владельцем 45-летнего возраста) или просто из-за ошибки паспортистки. Некоторое представление о составе семьи владельца дома можно получить из архивной справки. Иногда её называют расширенной или исторической справкой по форме 40. Архивная справка содержит информацию о том, кто и когда был прописан в доме за всё время, которое домом владеет нынешний собственник. Эта справка поможет понять, какие родственники есть у владельца (продавца) и какими рисками для будущего владельца это может обернуться в будущем. Как уже говорилось, наличие детей может свидетельствовать об использовании в покупке недвижимости маткапитала. Также в справке следует обратить внимание на записи о выписке граждан, в связи с убытием в места лишения свободы или прохождения военной службы. Такие люди сохраняют право на проживание в доме, даже если дом перешёл к другому владельцу.

Также уже перед сделкой стоит попросить у продавца обычную справку по форме 40. В ней указаны лица, зарегистрированные (прописанные) в доме на момент выдачи справки. Желательно, чтобы на момент продажи в помещении не был прописан никто, и обязательно – никто из несовершеннолетних.

Платёжные квитанции

Перед покупкой дома надо убедиться, что прежний владелец не имеет задолженности за «коммуналку» (если участок/дом подключены к сетям) по членским и другим платежам. Поэтому покупателю рекомендуется ознакомиться с квитанциями об оплате коммунальных услуг, которые предоставит владелец. Дополнительно можно навестить председателя садового товарищества (если дом расположен в СНТ) или офис управляющей компании (если дом в коттеджном посёлке). Здесь также можно получить информацию о возможных долгах продавца участка.

Шаг 4. Углубленная проверка в режиме online

В отличие от предварительной проверки в режиме on-line, данный этап требует ощутимых временных и небольших финансовых затрат.

Простая выписка на участок или дом из ЕГРН

Если есть необходимость получить о доме и участке дополнительную информацию, можно заказать на сайте Росреестра « выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект ». Её можно получить в бумажном или электронном виде. Бумага выдаётся любому гражданину. В выписках из ЕГРН по дому и участку содержится информация об основании приобретения права собственности, об ограничениях и обременениях (если таковые имеются) объектов недвижимости.

При изучении выписки потенциальному покупателю следует внимательно изучить разделы содержащие данные об ограничениях — обременениях (арестах) права, а также о требованиях, заявленных в судебном порядке. В том числе там могут содержаться данные об оспаривании прав наследования. Разумеется, наличие подобных юридических «довесков» многократно увеличивает риски владельца дома и участка.

Ранее портал METRTV.RU рассказывал о многообразии сервисов доступных на сайте Росреестра и о стоимости пользования ими.

Является ли объект предметом судебных разбирательств

Ещё один источник знаний о приобретаемом доме – сайты районных и городских судов. На них имеются поисковые системы, которые позволяют находить судебные дела (завершённые или находящиеся в производстве) по имени участника процесса. Также может быть интересен сайт Федеральной службы судебных приставов . Для поиска на нём нужно помимо ФИО, знать дату рождения гражданина.

Перед покупкой дома и участка на сайтах районных судов следует посмотреть, нет ли судебных процессов вокруг этого имущества, не делят ли его в судебном порядке родственники. Искать надо в судах по месту нахождения имущества. На сайт судебных приставов стоит заглянуть по такой причине – бывает, что пристав возбудил исполнительное производство, но не наложил арест на имущество должника. То есть в ЕГРН не отображена информация о том, что в отношении объекта введены ограничения. И Росреестр зарегистрирует сделку с таким имуществом. Тем не менее, если купить участок с домом у человека, в отношении которого ведётся исполнительное производство, то такая сделка может быть впоследствии оспорена. И покупатель лишится приобретённой собственности.

Находится ли продавец в состоянии банкротства

Если владелец дома находится в состоянии личного банкротства, то продажу им своей недвижимости смогут оспорить кредиторы. Тогда объект вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить деньги, заплаченные за дом с участком.

Банкротные дела граждан надо искать на сайте арбитражного суда. Впрочем, отсутствие банкротного дела не даёт гарантии. Если человек на момент продажи не был банкротом, но обанкротился в течение трёх лет после заключения сделки, есть риск, что кредиторы постараются опротестовать сделку, на том основании, что она была совершена с целью увода имущества должника от кредиторов.

В качестве дополнительной защиты от возможного банкротства продавца недвижимости, в договор купли-продажи можно включить соответствующую гарантию от продавца. В УПН предлагают следующую формулировку: «Продавец гарантирует, что он не признан банкротом, в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве, что он не имеет долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь возбуждение в отношении него дела о банкротстве и/или о взыскании денежных средств, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании его банкротом, и что он сам не планирует обращаться в суд для признания себя банкротом».

Покупка незарегистрированного дома

Нередко владельцы индивидуальных участков не регистрируют жилые постройки, чтобы избежать начисления налога на недвижимость. В принципе, можно купить участок с незарегистрированным домом. Часто в этом случае в договоре указывается, что на участке имеются стройматериалы.

В этом случае юридически приобрести можно только земельный участок. И уже новому владельцу придется заниматься оформлением права собственности на дом (если он решит, что это надо сделать). При этом новый собственник может столкнуться со сложностями при оформлении права собственности на дом, поскольку вся процедура будет зависеть, в том числе, и от категории земель и вида разрешенного использования земельного участка.

Новый владелец, согласно ст. 222 ГК РФ может зарегистрировать готовое строение, однако, для этого ему понадобится разрешение на строительство. Если дом уже построен, муниципальные власти могут отказать в выдаче разрешения. В том числе, отказано может быть по той причине, что дом не соответствует строительным нормам (например, не соблюдены отступы от границ участка). Поэтому если приобретается незарегистрированный дом (т.е. не поставленный на кадастровый учёт в ЕГРН), то покупателю имеет смысл убедиться, что у продавца есть разрешение на строительство и реальный дом соответствует тому, что прописано в разрешении.