Кто оформляет сделки с недвижимостью

Какие документы принести на сделку с недвижимостью

Приобретение недвижимости — важный и ответственный шаг. Чтобы сделка прошла в установленные сроки и в регистрации не было отказано, нужно собрать полный пакет документов и проверить, насколько они соответствуют требованиям Росреестра.

В этой статье:

• Какие документы нужны для регистрации права?
• Нужны ли дополнительные документы?
• Что будет, если пакет документов неполный
• Как узнать, какие документы нужны в конкретном случае?
• Когда в документах ошибки
• Подача документов на регистрацию

Какие документы нужны для регистрации права?

Продавец и покупатель объекта недвижимости должны позаботиться о том, чтобы все документы на собственность были в порядке. Если покупаете квартиру у застройщика, документы готовит юридический отдел строительной компании. А если покупаете квартиру или дом на вторичном рынке, проверить список необходимых документов для сделки с недвижимостью придется самостоятельно. Также можно доверить этот вопрос риэлтору.

Для оформления купли-продажи потребуются:

• Выписка из ЕГРН, в которой указывают, кто владеет объектом, на основании каких документов и можно ли его продавать, а точнее, отсутствуют ли обременения и аресты. Выписку заказывают на сайте Росреестра или в МФЦ, она действительна в течение месяца.
• Правоустанавливающий документ, который подтверждает переход права собственности к нынешнему владельцу недвижимости. Это договор купли-продажи, договор дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о приватизации. Если документ потеряли, его нужно восстановить в Росреестре или у нотариуса.
• Справка из управляющей компании или выписка из домовой книги. В документе указывают лиц, которые прописаны в квартире или доме, и сообщают о том, сохранят ли они право проживания при продаже. Такие ситуации возможны, если жильцы отказались от приватизации.
• Паспорта всех участников сделки. Их предъявляют в момент регистрации.

Важно! Задача покупателя убедиться, что супруг, нынешний или бывший, при котором владелец объекта вступил в право собственности, не против продажи. По закону все имущество, приобретенное в браке, принадлежит супругам в равных долях, независимо от того, на чье имя оформлено. Если собственник был в браке, а затем развелся, у него должно быть решение суда о разделе имущества или брачный договор, составленный до развода. Убедитесь в отсутствии претензий бывшего или нынешнего супруга, иначе придется отдать половину купленной недвижимости обратно. Исключение из этого правила — получение недвижимости в наследство.

• Разрешение органа опеки. Документ нужен, если в сделке участвует ребенок.
• Подписанные договоры и акты передачи. Акты, как правило, подписывают после полного расчета и доносят в службу Росреестра к основному пакету документов.
• Квитанция на сумму установленной госпошлины. Если продавец и покупатель не оплатили госпошлину, документы вернут без рассмотрения. Аналогичный итог будет, если оплатить сумму частично. Недостающую сумму вернут по заявлению, а участники сделки должны будут внести новую оплату, соответствующую законодательству.

Нужны ли дополнительные документы?

Когда обязательные документы из перечня собрали, нужно проверить сроки их действия и соответствие всех указанных данных. Если у регистратора возникнет сомнение, он может попросить предоставить дополнительные данные. Чаще всего это касается документов, где прослеживается связь объекта и собственника. Когда фамилии в свидетельстве о праве собственности и паспорте разные, просят свидетельство о браке или о разводе.

Важно! Если собственник продает долю в общем имуществе, в обязательный пакет документов входит отказ от преимущественного права покупки владельцев других долей. Его делают у нотариуса. Но есть и другой вариант: все собственники могут прийти на сделку и написать отказ собственноручно на глазах у регистратора. Такой порядок тоже допускается.

К числу дополнительных документов относятся:

• Технический паспорт на объект. Технический паспорт не требуют при сделках, в которых не участвуют кредитные организации. Покупаете квартиру без ипотеки — можно зарегистрировать сделку без этого документа. Но лучше познакомиться с ним до принятия решения о покупке, иногда незаконные перепланировки превращаются в серьезную проблему. Техпаспорт можно получить в МФЦ или в бюро технической инвентаризации. Если паспорт на руках у собственника, его можно использовать, так как срока действия у документа нет. В паспорте показана планировка квартиры или дома, с его помощью легко определить, проводились ли предыдущим владельцем работы по переустройству и насколько они законны.
• Согласие на сделку супруга. Документ необходим, когда имущество приобреталось в браке. Его оформляют у нотариуса.

Важно! Если объект недвижимости регистрировался до 1999 года, сделка проводилась в бюро технической инвентаризации. Для продажи потребуется справка «О принадлежности объекта недвижимости».

Что будет, если пакет документов неполный

Специалисты МФЦ или Росреестра не отказывают в приеме документов, даже когда пакет неполный. Если покупатель и продавец обратились в ведомство для регистрации сделки с недвижимым имуществом, документы примут. Но покупка не состоится, пока не донесут недостающие документы. Продавцу скажут, чего не хватает для завершения процесса купли-продажи, и установят срок, в который нужно донести справки или свидетельства.

Как узнать, какие документы нужны в конкретном случае?

Во время приема документов специалист МФЦ не проверяет, каких именно документов не достает. Сделку могут приостановить уже в момент рассмотрения документов другим специалистом, который отвечает за регистрацию. Это существенно затягивает сроки купли-продажи недвижимости, поэтому подготовке к регистрации стороны должны уделить особое внимание.

Уточнить полный список документов для сделки с недвижимым имуществом в Москве и других городах России можно на портале Росреестра или по телефону горячей линии службы.

Когда в документах ошибки

Регистрацию приостановят и в том случае, если в документах найдут ошибки. Это может быть неправильное название улицы или неверные инициалы собственника. Такие ошибки относятся к техническим, лучше найти их самостоятельно до сделки и исправить заблаговременно.

Важно проверить категорию земель у участков и кадастровый номер объекта, площадь и точность указания границ. Изменения в законодательстве также могут спровоцировать фактические неточности. Например, категории «земли поселений» больше нет. Технические ошибки исправляют в Росреестре за три дня.

Пример: Дом находится на улице Площадь 50 лет Октября, а в свидетельстве на право собственности указано: Улица 50 лет Октября. Это техническая ошибка, сделку приостановят и вернут документы собственнику для исправления. Договор купли-продажи тоже придется переделывать.

Подача документов на регистрацию

Подготовленный пакет документов сдают на регистрацию через МФЦ. Покупатель и продавец приходят на сделку лично. Есть вариант отправить представителя с нотариальной доверенностью. Также можно провести электронную регистрацию сделки с использованием электронной подписи в приложении или на сайте. Этот способ используют, когда покупают объекты в других городах, или для того, чтобы просто сэкономить время.

Перед тем, как отправиться на регистрацию, тщательно проверьте все документы, узнайте требования законодательства и продумайте схему денежных расчетов. Тогда сделка пройдет без препятствий, а регистрация не займет много времени.

Купля-продажа недвижимости в условиях военного положения

С введением на всей территории Украины 24 февраля 2022 года военного положения рынок недвижимости перестал полноценно работать. С целью обеспечения безопасности данных и недопущения со стороны страны-агрессора любых несанкционированных действий работа реестров, держателем которых является Министерство юстиции Украины, фактически на два месяца была временно остановлена. В частности, отсутствие доступа к Государственному реестру прав на недвижимое имущество сделало невозможным заключение сделок по купле-продаже любой недвижимости. В начале мая ситуация в области недвижимости начала постепенно улучшаться. При каких условиях работает рынок жилья, но можно ли заключить сделку купли-продажи недвижимости в условиях военного положения, мы расскажем в данной статье.

19 апреля 2022 года Кабинетом Министров Украины было принято постановление №480 «О внесении изменений в некоторые постановления Кабинета Министров Украины о деятельности нотариусов и функционировании единых и государственных реестров, держателем которых является Министерство юстиции, в условиях военного положения». Так, фактически с принятием данного нормативно-правового акта возобновилось функционирование Государственных реестров и появилась возможность осуществления покупки или продажи недвижимости во время военного положения при определенных условиях.

Новые правила купли-продажи частной и коммерческой недвижимости предусматривают:

1. Нотариальные действия относительно ценного имущества (частной и коммерческой недвижимости) осуществляются исключительно нотариусами, которые отвечают специально определенным критериям (п. 9 Постановления КМУ от 19.04.2022 года № 480) и включены в Перечень нотариусов, которыми в условиях военного положения совершаются действия относительно ценного имущества.

2. Продажа объектов частной или коммерческой недвижимости невозможна в течение месяца со дня государственной регистрации права собственности на такой объект недвижимости.

Исключение: Объекты недвижимости, полученные в порядке наследования или в результате определения размера доли в праве общей совместной собственности.

3. Нотариальное удостоверение договора об отчуждении недвижимого имущества осуществляется исключительно по его местонахождению. Отчуждение имущества по месту нахождения сторон контракта запрещается.

Исключение: Оформление сделок по недвижимому имуществу, которое находится в городе Киеве или Киевской области. Удостоверение таких договоров осуществляется исключительно нотариусом, рабочее место которого расположено в Киеве или Киевской области и возможно по месту нахождения такого имущества, либо по месту нахождения юридического лица, либо по зарегистрированному месту жительства физического лица — одной из сторон договора.

4. Продажа недвижимости физическим лицом на основании доверенности запрещается. Это значит, что продать частную или коммерческую недвижимость может только собственник. Обращаем внимание, что данное ограничение не применяется к приобретению недвижимости физическим лицом, а также к юридическим лицам (например, сделка купли-продажи недвижимости может быть заключена на основании доверенности руководителя юридического лица при его временном отсутствии).

5. Недвижимость не может быть передана в качестве вклада в уставный капитал или получена в случае выхода лица из состава участников компании.

6. Купля-продажа недвижимого имущества на территориях, входящих в Перечень территорий ограниченного доступа, запрещается.

Таким образом, в условиях военного положения купля-продажа как жилой, так и коммерческой недвижимости возможна исключительно с соблюдением обновленных законодательных требований по оформлению сделок купли-продажи недвижимого имущества. Так, перед заключением соглашения, мы рекомендуем проверять правоустанавливающие документы на объект недвижимости, наличие или отсутствие ограничений по оформлению соответствующих сделок, статус нотариуса относительно возможности совершения нотариальных и регистрационных действий.

Вывод. Действующее правовое регулирование несомненно способствует постепенному восстановлению функционирования рынка жилья в условиях военного положения. В свою очередь, ряд введенных ограничений будет способствовать минимизации мошеннических схем в сфере недвижимости, что обеспечит защищенность сделок купли-продажи жилья на протяжении войны.

Защитите свою недвижимость от мошенничества и «черных регистраторов». Сервис SMS-Маяк мгновенно оповестит об изменениях в Реестре вещных прав и незаконных процедурах. Ставьте свои объекты на контроль прямо сейчас.

8 причин оформить сделку с недвижимостью у нотариуса

В большинстве случаев договор купли-продажи недвижимости не обязательно удостоверять у нотариуса.

Достаточно оформить его письменно и отнести в МФЦ. Но некоторые покупатели готовы переплатить, чтобы документы проверили и подготовили именно в нотариальной конторе.

Собрали причины, по которым стоит оплатить услуги нотариуса, даже если можно обойтись без него.

Рассылка о том, как жить и богатеть

Лучшая статья недели — в вашей почте каждую среду. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности
Причина № 1

Дополнительная проверка дееспособности продавца

Первое, на что обратит внимание нотариус, — дееспособность продавца. В ходе беседы нотариус узнает его намерения, прочитает и объяснит каждый пункт в договоре. Оспорить такую сделку будет сложно: печать нотариуса говорит о том, что гражданин понимал суть происходящего.

Кроме того, при удостоверении договора нотариус запрашивает из ЕГРН информацию о том, есть ли в отношении продавца решение суда о его частичной или полной недееспособности. А из ЕГИССО — сведения об ограничении дееспособности или о признании гражданина недееспособным.

Излишне полагаться на нотариуса в этом вопросе не стоит: он не врач и специальных методик для проверки дееспособности у него нет. Но все же вероятность, что он выявит недееспособного продавца, выше, чем если бы этим занимался сам покупатель.

Причина № 2

Подробный анализ чистоты сделки

Нотариус не заверит договор, пока не выяснит все подробности о недвижимости. Например, информацию о собственнике и его правах на жилье. Еще он точно проверит обременения на день продажи. С 1 марта 2023 года выписку из ЕГРН не могут получить любые желающие, а вот у нотариуса такое право сохраняется.

Сведения из бумажных документов нотариус перепроверяет, а недостающие берет из ЕСИА — единой системы идентификации граждан при получении ими государственных услуг. В ней содержится информация из ЕГРН — о собственниках, обременениях и арестах недвижимости, из загса — о браке продавца, из МВД — о действительности паспортов.

У нотариусов есть и своя информационная система. В ней актуальные сведения о каждом действии по их части: наследственные дела, выдача и отзыв доверенностей, согласий от супругов.

Всего этого достаточно, чтобы проанализировать чистоту сделки и заверить ее.

Как оформляется сделка купли-продажи недвижимости: этапы подготовки и процесс совершения

Мы периодически сталкиваемся со мнением, что провести сделку самостоятельно довольно просто. Ведь есть большое количество статей, где люди делятся личным опытом. Проводя аналогию со своей ситуацией, можно упустить из виду важные особенности. Ведь условия, которые кажутся незначительными в той ситуации, могут кардинально поменять ход вашей сделки.

Из этой статьи вы узнаете, из каких этапов складывается стандартная сделка. Что нужно продумать заранее, чтобы избежать недопониманий или ее срыва. Для безопасности и достижения конечной цели необходимо соблюдать последовательность этапов, не пропуская, и не перескакивая с одного на другой.

Подготовка к сделке

Нулевым пунктом в подготовке к сделке советуем считать детальный осмотр продающейся недвижимости. Осмотрите и сфотографируйте все предметы мебели, коммуникации, состояние ремонта, технику и показания счетчиков. Это поможет принять взвешенное решение о покупке, детально изучить состояние объекта, и исключить споры при передаче объекта на тему состояния и комплектации.

До совершения сделки купли-продажи сторонам необходимо согласовать ряд промежуточных условий. Итогом договоренностей между сторонами становится заключение предварительного договора. В нем стороны согласовывают не только стоимость и порядок расчета. Прописывается комплектность объекта, оговаривается срок на освобождение и выписку лиц, распределяются расходы на оплату услуг нотариуса и регистратора, передается задаток. Предусматриваются дополнительные условия, например, по покупке встречного варианта, закрепляются залоги под освобождение или выписку в определенных случаях.

Зачем нужен предварительный договор при купле-продаже недвижимости на вторичном рынке?

Это подготовительный этап, который не является обязательным. Однако мы не рекомендуем его пропускать. Вот одна из причин почему. Продавец и покупатель договорились, что вся мебель и техника входит в стоимость дома и остается покупателю. Предварительный договор не был заключен. В итоге после сделки продавец вывез всю мебель и технику, которую обещал оставить. Это ущемляет интересы покупателя и фактически снижает стоимость объекта сделки. Покупатель оказывается в ситуации, когда ему приходится либо смириться с этой несправедливостью, либо обратиться в суд для защиты своих прав. Нет никаких гарантий, что суд окажется на его стороне.

В некоторых сделках обойтись без предварительного договора просто невозможно. Например, в случае кредитных сделок. Для одобрения кредита банк требует предоставить экземпляр предварительного договора, подписанного сторонами.

Агентства недвижимости всегда призывают клиентов заключать предварительный договор, чтобы избежать конфликтов и повышенного стресса. Правильность такого подхода доказана годами практики и тысячами сделок.

Где удостоверить сделку?

Удостоверить сделку можно в местном агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (в народе известно как БТИ) или у нотариуса.

Зарегистрировать переход права собственности можно только в БТИ.

Адрес: г. Минск, ул. Максима Богдановича, 153
График работы: понедельник – пятница с 8.00 до 19.00, суббота с 8.00 до 16:20

Выдача талонов начинается за 30 минут до начала приема заявлений, заканчивается за 15 минут до окончания приема — для физических лиц, за 20 минут — для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

В случае большого количества выданных и не обслуженных талонов выдача талонов может быть закончена ранее указанного времени.

Необходимые документы

По общему правилу, при оформлении через регистратора, вам необходимы следующие документы:

• Личные паспорта собственника и всех участников сделки.
• Копия лицевого счета. Берется в обслуживающей организации (Расчетно-справочные центры, товарищества, ЖЭСы). Телефон и адрес обслуживающей организации можно узнать по телефону 190 (это платная справка, телефон городской). Также адрес и телефон своего РСЦ можно узнать здесь.
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности.
• Документ, являющийся основанием перехода права собственности (договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.п.).
• Технический паспорт (передается покупателю).

Могут понадобиться и другие документы:

1. Согласие супруга либо бывшего супруга (если квартира приобреталась в браке).
2. Согласие совершеннолетних, зарегистрированных по месту жительства (прописанных) в квартире на момент сделки, если выписка планируется после сделки.
3. Деньги на оплату гос. пошлины и услуг (5 б.в. – гос. пошлина и услуги регистратора).
4. Личные паспорта всех участников сделки, в том числе, дающие согласия.
5. Согласие администраций районов города.
6. Справки о начислении жилищных квот.
7. Согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника, признанные находящимися в социально-опасном положении, либо нуждающиеся в государственной защите.
8. Справка из территориального налогового органа об уплате подоходного налога продавцом, не являющимся резидентом Республики Беларусь.
9. Отказ от преимущественного права на покупку сособственника недвижимости при продаже доли.
10. Другие.

При обращении к нотариусу понадобится выписка из Единого государственного регистра недвижимого имущества, которая берется в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Выдается по талонам у регистратора в момент обращения.

Этапы сделки

Между предварительным договором и договором купли-продажи может пройти от нескольких дней до нескольких недель. Срок необходим для выполнения сторонами своих обязательств, подбора встречного варианта сделки, подготовки документов, сбора необходимых справок, проверки юридической истории объекта недвижимости.

Когда подготовительный этап завершен, можно переходить непосредственно к сделке купли-продажи. Саму процедуру проведения сделки условно можно разделить на 5 этапов. Далее подробнее расскажем о каждом из них.

Заключение договора купли-продажи

Если продается недвижимость с дорогим ремонтом, мебелью и техникой, имеет смысл в день совершения сделки перед поездкой в БТИ (или нотариусу) осмотреть объект. Это позволит убедиться в том, что вы будете покупать объект именно в том состоянии, в каком заранее договорились. Если же передачи недвижимости по договоренности будет происходить через какое-то время после сделки, такой осмотр может не проводится. Но и лишним он тоже не будет.

Сделка заключается у нотариуса либо регистратора.

В договоре фиксируется:

• Адрес объекта;
• Стоимость;
• Порядок и сроки расчета;
• Сохранение права владения и пользования в случае необходимости;
• Отсутствие прав на объект со стороны третьих лиц;
• Переход права собственности при подписании договора или акта приема-передачи и т.д.

После подписания договора документ удостоверяется нотариусом либо регистратором. Важно внимательно сверить личные данные продавца и покупателя, сумму, адрес объекта, номер расчетного счета в банке при безналичной форме оплаты, прочие условия.

В отдельной статье мы рассказываем, где лучше заключить договор купли-продажи: в нотариальной конторе или БТИ.

Где лучше заключать договор купли-продажи квартиры: в нотариальной конторе или в БТИ

Расчет между сторонами

Это довольно щепетильный этап. Зачастую именно он вызывает много страхов и опасений для каждой из сторон.

При должной подготовке и учете всех юридических тонкостей — проводится спокойно и безопасно. Важно помнить, что расчет между физическими лицами по законодательству Республики Беларусь производится в белорусских рублях. Он может быть наличным либо безналичным, происходить до подписания договора купли-продажи либо после.

Подробно о расчете между сторонами сделки мы рассказываем в этой статье.

Подписание акта приема-передачи объекта недвижимости

Этот этап нужен, если расчет производится после подписания договора купли-продажи.

В момент окончательного расчета стороны подписывают акт, который подтверждает, что стоимость объекта недвижимости оплачена в полном объеме. И только после подписания акта покупатель может быть зарегистрирован в качестве нового собственника.

Если стороны рассчитались до заключения договора купли-продажи, то в акте нет необходимости.

Переход права собственности

Заключительный этап сделки. После того, как стоимость квартиры оплачена, акт приема-передачи подписан, ключи и необходимые документы на объект недвижимости переданы, покупателю остается зарегистрировать переход права собственности на себя.

Процедура осуществляется в БТИ. В присутствии продавца нет необходимости. Для этого в договоре купли-продажи нужно предусмотреть право подачи документов на регистрацию покупателем единолично, а не совместно с продавцом.

Покупателю выдается свидетельство о государственной регистрации установленного образца. С этого момента он является полноправным собственником объекта недвижимости.

Фактическая передача объекта

Этот этап возникает, когда недвижимость освобождается не одновременно с подписанием договора купли-продажи или расчетом. В таком случае необходимо встретиться на объекте, сверить оплаченные показания счетчиков и задолженность по коммунальным платежам, сверить комплектацию, осмотреть состояние. По результатам этих действий нужно составить и подписать акт сверки, либо акт приема-передачи, если расчет предусмотрен одновременно с передачей недвижимости.

Если вы сомневаетесь в том, что сможете самостоятельно правильно организовать все этапы сделки, то рекомендуем обращаться к профессионалам. Наши риэлторы помогут грамотно составить предварительное соглашение, провести сделку безопасно и в срок.

Поделитесь статьей в соцсетях, она может помочь вашим знакомым. А вы всегда сможете найти ее, когда она понадобится.