Кадастровая стоимость квартиры: что это и на что влияет?
Давайте для начала проясним, что такое кадастровая стоимость квартиры и зачем она вообще нужна.
Для чего нужна кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость квартир и других объектов недвижимости в первую очередь была введена для расчета налогов. Использовавшаяся ранее инвентаризационная стоимость недвижимости была намного ниже рыночной. Фактически это была стоимость материалов на момент строительства объектов, умноженная на поправочные коэффициенты. Часто она не соответствовала реальной стоимости объекта. Такое положение вещей было выгодно владельцам недвижимости, но невыгодно государству.
Кадастровая цена на некоторые старые объекты недвижимости в центре Москвы оказалась в десятки раз выше старой инвентаризационной. Соответственно, должны увеличиться и суммы налоговых выплат, но не сразу, а постепенно. Подробнее об этом вы узнаете в конце статьи. Но в любом случае, уравнивать квартиры в центре Москвы и квартиры на окраине небольшого городка было в какой-то степени несправедливо.
Современный жилой дом — это что-то гораздо большее, чем сложенные в единую конструкцию стройматериалы. В этом отношении переход с инвентаризационной стоимости на кадастровую вполне логичен. Хороший пример — UP-квартал «Римский».
Рыночная стоимость недвижимости в чистом виде — цифра неточная и подверженная частым и довольно резким колебаниям. Для расчета налогов нужна более стабильная, четко фиксируемая на продолжительные отрезки времени величина. Поэтому и была введена кадастровая стоимость. Она рассчитывается по определенной методике, и её значение должно примерно соответствовать рыночной цене. На практике не все так гладко, но это проблема вполне разрешимая, но об этом — чуть позже.
Итак, кадастровая стоимость — это денежная сумма, в которую оценивает государство вашу квартиру. Информация о кадастровой стоимости объектов недвижимости содержится в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу, нужно обратиться в Росреестр.
Величина кадастровой стоимости и её пересмотр
Самый простой способ узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу — воспользоваться сайтом Росеестра. Вам нужен раздел «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки». Вы можете узнать не только кадастровую стоимости объекта, но и получить отчет об определении этой стоимости.
Случаи, когда величина кадастровой стоимости кажется владельцам объектов недвижимости неадекватной, далеко не редки. Проблемой является завышенная кадастровая стоимость, так как она влечет за собой необходимость платить большие суммы налогов и различных сборов, чем это на самом деле необходимо.
Есть два способа оспорить размер кадастровой стоимости:
- обратиться в комиссию по переоценке при управлении Росреестра;
- обратиться в суд.
Нужно отметить, что во многих случаях вопрос решается в пользу владельцев объектов недвижимости, поэтому, если кадастровая стоимость квартиры кажется вам завышенной, имеет смысл добиваться её пересмотра. Физические лица могут выбрать любой способ, а вот юридические лица в некоторых случаях могут обратиться в суд только после того, как комиссия не стала пересматривать кадастровую стоимость.
Существуют разные причины узнать узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу или кадастровому номеру. Кадастровая стоимость может быть неплохим ориентиром при определении рыночной стоимости объекта или, например, величины арендной платы. Но главное предназначение кадастровой стоимости — расчет налогов и различных сборов при операциях с недвижимостью.
Расчет налога
Рассчитать налог на объект недвижимости очень просто. На сайте Федеральной налоговой службы есть «налоговый калькулятор», но нужно знать кадастровый номер объекта.
Ставка налога на жилые дома и жилые помещения (квартиры, комнаты) осталась такой же, как и в период использования инвентаризационной стоимости — 0,1% (для объектов с кадастровой стоимостью более 300 миллионов — 2%, но таких квартир не так уж и много).
Власти муниципальных образований и городов Москвы , Санкт-Петербурга, Севастополя имеют право корректировать ставку налога (0,1%): уменьшить вплоть до 0% или увеличить более, чем в 3 раза.
Переход на налогообложение на основе кадастровой стоимости происходит постепенно, в течение 5 лет с момента введения новых правил расчета налогов в регионе. Для этого используется увеличивающийся каждый год понижающий коэффициент. За счет него сумма налога будет равномерно расти, постепенно двигаясь от величины, рассчитываемой на базе инвентаризационной стоимости, к величине, рассчитываемой на базе кадастровой стоимости квартиры.
- Новостройки
- Загородная
- Outlet
- Коммерческая
- Вторичная
- Акции
- Условия покупки
- О компании
- Привилегии
- Жилые комплексы
- Sydney City
- Архитектор
- Режиссер
- Римский
- Рихард
- Датский квартал
- Сколковский
- Дом Дыхание
- Rotterdam
- Sky Garden
- Настроение
- Движение.Тушино Апартаменты
- Скандинавский
- Поколение
- Квартиры в Москве
- Квартиры в Калуге и области
- Квартиры в Санкт-Петербурге и области
- Квартиры бизнес-класса
- Коммерческая недвижимость
- Вторичная недвижимость
- Купить квартиру онлайн
- Акции и скидки
- Статьи
- Ипотека
- Отсрочка оплаты
- Trade-in
- Рассрочка
- Субсидии
- Семейная ипотека
- Военная ипотека
- Реквизиты
- Контакты
- Документы
Ипотека от Сбербанк (Лицензия №1481 от 11.08.2015) и еще 38 ипотечных программ. Все права на публикуемые на сайте материалы принадлежат ГК ФСК. Любая информация, представленная на данном сайте, носит исключительно информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 ГК РФ.
ГК ФСК. Ход строительства
Что такое кадастровая стоимость квартиры и чем она отличается от рыночной
Квартиру или дом можно оценивать по кадастровой или по рыночной стоимости. Как их узнать? В чем разница? И за какую цену продавать недвижимость?
Что такое кадастровая стоимость
- местоположению
- году постройки
- материалу стен
- серии многоквартирного дома
- состоянию объекта недвижимости: находится ли он в ветхом или аварийном состоянии
- расположению объекта недвижимости: находится ли он в границах зоны с особыми условиями использования территории
По первому и последнему пункту также определяют стоимость земельных участков. Для оценки могут использовать и другие критерии, но не будут учитывать индивидуальные характеристики жилья, например качество сантехники, ремонт, мебель, вид из окна.
Как узнать кадастровую стоимость
Узнать кадастровую стоимость недвижимости можно на сайте Росреестра. Нужно ввести адрес объекта или его кадастровый номер. В полученной карточке будут сведения о кадастровой стоимости, а также о виде объекта, форме собственности, площади, правах и обременениях.
Можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — в ней будет указана стоимость объекта на определенную дату.
При продаже недвижимости не стоит акцентировать внимание на кадастровой стоимости, считает основатель компании Smarent Виктор Зубик.
«Часто эта стоимость не совпадает с рыночной. Апартаменты по факту могут стоить 10–12 млн рублей, а по кадастровой оценке — 3–4 млн, — говорит Виктор Зубик. — Кадастровая оценка зависит от инфляции, от индекса роста стоимости недвижимости».
Как определить стоимость квартиры перед продажей
Рыночная стоимость квартиры — это цена, которую назначает продавец за свой объект на свободном рынке с учетом конкуренции. Критериев, по которым складывается рыночная стоимость, больше, чем в случае с кадастровой. На нее влияют расположение объекта, состояние дома, год постройки, а также ремонт, вид из окна, удаленность от остановок общественного транспорта, наличие рядом магазинов и парков, этаж, история самой квартиры, ремонт и другое.
«Как оценивается недвижимость: в первую очередь готово или не готово жилье. Дальше — с отделкой оно или без. Важен тип жилья: это может быть старый дом, новостройка, панельная новостройка, бизнес-класс, премиум. Высота потолков, окон. И, конечно, локация, доступность района», — говорит Виктор Зубик.
Повлиять на увеличение стоимости может повышенный класс жилья или отсутствие конкурентов.
«Увеличить стоимость объекта может также потенциальное открытие станции метро или торгового центра, школы», — говорит Виктор Зубик.
Снижает стоимость высокая конкуренция, отсутствие отделки и ремонта.
«Еще один важный фактор — близость метро. Если оно далеко, нет даже автобусной остановки, это негативно влияет на цену», — говорит Виктор Зубик.
«Также снижают стоимость юридически нечистые документы, с которыми могут возникнуть основания оспорить сделку или признать eе недействительной. Еще одна причина снижения — неузаконенные перепланировки и переоборудование, — говорит Максим Наумов, риелтор, сертифицированный и аттестованный специалист по недвижимости в ТОС НП «Гильдия риелторов Москвы». — Увеличивает стоимость квартиры престижный район или ЖК, а также видовые характеристики».
20.07.2022 15:20
Как самостоятельно оценить свою квартиру перед продажей
Сравнивайте с конкурентами — за какую стоимость продают квартиры в вашем доме или в соседнем, говорит Виктор Зубик.
«В вашем объекте лучше или хуже отделка? Есть ли рядом парк? Какой этаж? На 1 и 2 этаже квартиры всегда дешевле, на высоких этажах — дороже, — говорит эксперт. — Для покупателей важна планировка, удобство в использовании. Часто бывает, что квартира евроформата с кухней-гостиной площадью 38 кв. м пользуется большим спросом, чем классическая однушка 45 кв. м, где большой коридор. Также нужно оценивать сам спрос на рынке и ипотечную ставку — сейчас большинство квартир приобретают в ипотеку».
Поставьте себя на место покупателя, говорит Максим Наумов.
«Найдите на рынке 5 лучших предложений, которые похожи на ваше, проанализируйте их. Какое бы вы пошли смотреть в первую очередь, если бы были покупателем? Проанализируйте конкурентов: наличие обременения, стоимость квартиры, состояние дома. А затем сделайте предложение не хуже по цене и условиям сделки».
Кадастровая стоимость квартиры
Что такое кадастровая стоимость, и чем она отличается от рыночной? В этой инструкции мы подробно расскажем, как она определяется, на что влияет и как ее можно оспорить.
Что такое кадастровая стоимость квартиры?
Кадастровая стоимость – это цена недвижимого имущества с точки зрения государства. Она определяется на основе оценки, которая проводится раз в 4 года (раз в 2 года для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), и используется для расчета налогов и размера госпошлин при наследовании или судебных разбирательствах.
Кто и как производит кадастровую оценку стоимости квартиры?
Оценку кадастровой стоимости делают специальные бюджетные организации, которые учреждаются региональными властями. Например, в Московской области такую работу производит ГБУ «Центр кадастровой оценки». В каждом регионе действуют аналогичные учреждения. На регулярной основе (раз в 4 года) они анализируют стоимость недвижимого имущества на территории региона и направляют эти сведения в Росреестр. Отчеты об оценке размещаются на сайте ведомства и доступны для внесения корректив в течение 3 месяцев с момента публикации. Новая кадастровая стоимость вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и вступает в силу с 1 января следующего года.
Когда нужно знать кадастровую стоимость квартиры?
В первую очередь эти сведения необходимы для того, чтобы правильно определить величину налогов или госпошлин, которые нужно заплатить государству при оформлении сделок с недвижимостью.
Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной?
Кадастровая стоимость квартиры редко полностью соответствует рыночной. Чаще всего она оказывается выше или ниже. Это происходит по нескольким причинам. Во-первых, государственная оценка происходит раз в несколько лет и просто не успевает за рынком. Кроме того, она не учитывает массу факторов, которые в совокупности могут значительно влиять на стоимость квартиры, в частности, внутренняя отделка, наличие и качество ремонта, вид из окна, наличие парковочных мест, благоустройство территорий, состояние дома и квартиры и др. Рыночная стоимость квартиры может меняться гораздо быстрее. Иногда до нескольких раз в течение одного месяца. Она учитывает большое количество различных аспектов, которые не ограничиваются расположением, площадью квартиры и количеством комнат. Во внимание принимаются состояние и особенности самой квартиры, наличие у собственника всех необходимых документов и десятки других переменных.
Из чего складывается кадастровая стоимость объекта?
Кадастровая стоимость назначается по результатам проведения независимой оценки, которая проводится по стандартизированной методике. Она зависит в том числе от расположения, площади жилых помещений, типового проекта дома, целевое назначение, год постройки и сдачи в эксплуатацию и большое количество различных критериев. Тем не менее, они дают весьма приблизительные цены для квартир, которые могут отличаться от реальных на десятки процентов.
На что влияет кадастровая стоимость?
Существует ряд ситуаций, в которых определение кадастровой стоимости жилья является важным. Как уже упоминалось, все они связаны с выплатой налогов или госпошлин. Налог на имущество — самый распространенный налог, с которым ежегодно сталкиваются почти все граждане, рассчитывается на основе кадастровой стоимости. В большинстве случаев устанавливается на уровне 0,1% (но может отличаться в зависимости от региона). При продаже квартиры по закону необходимо заплатить налог с полученного дохода (от 13 до 15%). Сумма, с которой рассчитывается НДФЛ, не может быть меньше 70% кадастровой стоимости жилья, даже если фактически квартира продана гораздо дешевле. Например, вы получили в наследство квартиру, кадастровая стоимость которой составляет 4 млн рублей. Через некоторое время вы решили ее продать за 2 млн рублей. В этом случае в качестве налога вам придется заплатить не 260 тыс. рублей, а 364 тыс. рублей. Если бы вы продали квартиру дороже, к примеру, за 4,5 млн рублей, налог бы рассчитывался от этой суммы и составил бы 585 тыс. рублей. При дарении квартиры. Если квартира получена вами по договору дарения и при этом сделка произошла не между близкими родственниками, вам также придется заплатить налог, который рассчитывается от кадастровой стоимости жилья. Нотариальные действия с недвижимостью облагаются пошлиной, которая может быть привязана к рыночной или кадастровой стоимости недвижимости.
Как узнать кто производил кадастровую оценку моей квартиры?
Сведения об организации и времени проведения оценки кадастровой стоимости можно получить на официальном сайте Росреестра. Для этого достаточно знать кадастровый номер объекта недвижимости.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость квартиры?
Да, если кадастровая стоимость кажется чрезмерно завышенной или заниженной, ее можно скорректировать. Для этого собственник квартиры должен обратиться в региональную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (полный список для всех регионов можно посмотреть здесь) или в суд. При этом обращение может исходить как от физического, так и от юридического лица.
При подаче в комиссию заявления о пересмотре результатов кадастровой оценки нужно приложить следующие документы:- заполненное заявление;
- выписка из ЕГРН;
- копия правоустанавливающего документа на квартиру (например, договора купли-продажи, договора дарения, договора ДДУ и др);
- отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости, подготовленный независимым оценщиком.
Первичное рассмотрение заявления обычно занимает около 7 рабочих дней. После этого в течение 30 дней назначается заседание комиссии, в ходе которого обозначенная в отчете цена признается оправданной или отклоняется. После этого комиссия передает копию решения в Росреестр, который в свою очередь вносит изменения в ЕГРН.
Как правильно определить рыночную стоимость недвижимости?
Для того, чтобы получить рыночную оценку квартиру, которую примут к рассмотрению в госорганах, необходимо обратиться к профессиональным оценщикам. Они могут работать как самостоятельно, так и быть сотрудниками специализированной компании. В любом случае до того, как подписать договор, следует убедиться, что организация значится в реестре оценщиков (это можно сделать здесь).
Как работает оспаривание кадастровой стоимости через суд?
В региональный суд можно обратиться сразу или после отказа в пересмотре кадастровой стоимости жилья со стороны комиссии Росреестра. Пакет документов остается тем же самым, но при этом еще потребуется дополнительно составить исковое заявление. Для того, чтобы правильно его составить необходимо обратиться к профессиональному юристу, который также будет представлять ваши интересы в суде.
Где можно узнать кадастровую стоимость?
Информация о кадастровой стоимости жилья находится в Едином государственном реестр недвижимости. Для того, чтобы ее получить достаточно заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости в любом МФЦ. Или посмотреть бесплатно на сайте Росреестра или публичной кадастровой карте.
Чем отличаются кадастровая и рыночная стоимости квартиры
Как получается, что квартира одна, а цены у нее две? Разбираемся в тонкостях и отличиях кадастровой стоимости недвижимости от рыночной.
- Определимся с понятиями
- В чем разница
- Как происходит оценка КС
- Как происходит оценка РС
Определимся с понятиями
Чтобы разобраться с различиями двух понятий, для начала определимся с их значениями.
Кадастровая стоимость (КС) — это цена объекта недвижимости (земельного участка, дома, квартиры), которую определяет государство.
Рыночная стоимость (РС) — это цена купли-продажи объекта, которую устанавливает собственник, риелтор или определяет профессиональный оценщик.
Они могут совпадать, но чаще всего отличаются друг от друга. Причем кадастровая стоимость необязательно ниже рыночной, бывает и обратная ситуация.
Обе цены — переменные величины. Как рыночная формируется в зависимости от многих факторов, так и кадастровую постоянно пересматривают.
Самая крупная по размеру — памятная банкнота Малайзии номиналом в 600 ринггитов образца 2017 года. Ее размер чуть больше листа А4.
Другой факт
В чем разница
Наглядно разобраться в разнице между двумя величинами поможет понимание механизма оценки. Разберемся, из чего формируются обе стоимости.
Как происходит оценка КС
Кадастровую стоимость квартиры переопределяют раз в три-пять лет. Для Москвы и Санкт-Петербурга — раз в два года.
Для оценки государственные органы используют три показателя:
- расположение;
- размер;
- возраст.
Оценщики не смотрят на вид из окна, наличие рядом поликлиники, высоту потолков и состояние ремонта в квартире. Их волнуют только площадь объекта недвижимости; степень износа жилья (не конкретной квартиры, а именно дома, где она находится) и статус района, где этот дом расположен.
Осуществить мечту о покупке собственного жилья поможет ипотека. Совкомбанк предлагает выгодные условия кредитования, среди которых каждый сможет найти подходящую для себя программу.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Как происходит оценка РС
Иначе оценивают рыночную стоимость. Ко всем перечисленным выше показателям прибавляются такие критерии, как:
- наличие или отсутствие в квартире ремонта;
- хороший или плохой вид из окна;
- расположение дома относительно сторон света;
- удаленность от остановок общественного транспорта;
- наличие поблизости парковки, школ и детских садов.
Этот список можно продолжать долго: в разный период времени параметры оценки могут меняться — все зависит от ситуации на рынке.
Почему кадастровая стоимость ниже рыночной
Теперь, когда мы знаем, из чего складываются обе величины, становится понятней, почему кадастровая цена зачастую ниже рыночной.
Приведем наглядный пример.
Квартира Миши находится на седьмом этаже девятиэтажки — из окон открывается потрясающий вид на парк. Недавно молодой человек сделал современный ремонт, купил новую мебель и технику.
Коля живет по соседству — в квартире на первом этаже с окнами на темный двор. Юноша унаследовал квартиру от бабушки и еще не успел привести ее в порядок. Дел предстоит немало: надо заменить проводку, отремонтировать потолок после протечки сверху, установить новую сантехнику.
Коля не торопится с ремонтом, потому что подумывает продать квартиру. Ему не нравится, что рядом с окном его кухни находится дверь в мусороприемную камеру их подъезда.
Один дом, две одинаковые по площади, но разные по состоянию квартиры, кадастровая стоимость которых будет примерно одинаковой.
А вот рыночная будет существенно отличаться — Михаил может продать квартиру в разы дороже, чем Николай. Так кадастровая стоимость его недвижимости будет ниже рыночной.
Но бывают исключения, когда обе цены совпадают или кадастровая превышает рыночную. На примере Николая это выглядит так: его квартира не может конкурировать с Мишиной, поэтому ему придется занижать рыночную стоимость, чтобы хоть как-то привлечь покупателей.
Что такое кадастровая стоимость
Зачем две цены
Главное функциональное назначение РС в том, чтобы совершать сделки купли-продажи. Именно эту цену мы видим в объявлениях о продаже жилья, на эту сумму начисляются проценты по ипотеке, по ней определяется стоимость страховки.
Страхование — надежный способ сберечь нервы и снизить тревогу за сохранность имущества. Оформите страховку в Совкомбанке и получите в партнеры надежный банк, который разделит с вами риски при любых жизненных обстоятельствах.
Лучшие способы снизить тревогу за свое здоровье, близких, имущество — это постоянная забота и страхование на разные случаи жизни. Выбирайте мультипакет или застрахуйте самое дорогое. Главное — обретите уверенность в завтрашнем дне с Совкомбанк Страхование.
Также РС важна для оценки имущества при конфискации и во время процедуры банкротства.
КС нужна для расчета налогов и госпошлин:
- налог на недвижимость;
- земельный налог;
- налог с продажи недвижимости;
- налог на недвижимость, приобретенную по договору дарения;
- госпошлина при оформлении сделок с недвижимостью у нотариуса (в том числе получения наследства);
- госпошлина по имущественным искам.
Подытожим. РС и КС — независимые понятия и не влияют на ценообразование друг друга. Чтобы наглядно продемонстрировать их отличия, мы составили небольшую таблицу.
Кадастровая стоимость
Рыночная стоимость
Определяет и регулирует государство
Формируется в зависимости от спроса на рынке
Оценка происходит в массовом порядке, а не на конкретный объект недвижимости
Оценивается конкретный объект недвижимости: квартира, дом, земельный участок
Критерии оценки четко определены
Критерии оценки меняются в зависимости от ситуации на рынке
Все мы платим налоги, в том числе на недвижимость, поэтому необходимо понимать, как они формируются. Надеемся, теперь вы лучше видите различия между этими понятиями!