Арендные каникулы что это такое

Нюансы договора: арендные каникулы

Сегодня портал Officemsps.ru предлагает разобраться более детально с договорными особенностями в части пункта «Арендные каникулы». Что это вообще такое, их преимущества для арендаторов и собственников и на каких условиях собственники готовы предоставить их.

Арендные каникулы как инструмент

Арендные каникулы – это гибкий инструмент, с помощью которого компания может начать использовать арендуемое помещение без арендной платы или по льготной ставке.
По факту – это мотивационный инструмент как для собственника, так и для арендатора. У первого есть возможность показать преимущества объекта и лояльность к интересанту, у второго – есть выгодные условия для переезда компании.
Арендные каникулы условно можно разделить на три вида.
Первый: Арендные каникулы применяются, если сдаваемое помещение требует косметического, дизайнерского или капитального ремонта, который осуществляется за счет компании-арендатора. В таком случае компания-арендатор может рассчитывать на арендные каникулы и использовать помещение без арендной платы или по сниженной ставке, которая полностью или частично компенсирует издержи компании на ремонт.
Второй: Арендные каникулы предоставляются при переезде для настройки всего технического оборудования и подготовки офиса для полноценного функционирования арендатора.
Третий: Арендные каникулы могут предоставляться арендатору, когда у него могут возникнуть проблемы с функционирование основной деятельности, вызванные рядом факторов, например, экономических. При проведении переговоров собственник может пойти на встречу и предоставить на определённый срок каникулы с условием, например, пониженной ставки.

Арендные каникулы – часть бизнеса

Арендные каникулы – бизнес-инструмент, поэтому обсуждение условий нужно вести грамотно и ни в коем случае не заводить с собственником разговоры при первом телефонном разговоре или на первом просмотре.
Подходите к этому разговору лишь при втором-третьем просмотре, когда ваша заинтересованность в помещении не будет вызывать у собственника сомнения.
Предоставление арендных каникул – распространенная для рынка практика, которая пользуется спросом как со стороны собственников, так и со стороны арендаторов.
Как правило, собственник готовы предоставлять каникулы в среднем на срок от одной недели до 6 месяцев. Срок во многом зависит от инвестиций, которые компания вкладывает в новый офис, от условий, в которых находится компания. Все условия обсуждаются индивидуально в ходе переговоров, но всегда стоит помнить, что в переговорах участвуют собственники бизнеса, поэтому при обсуждении важно иметь весомые аргументы с вашей стороны в пользу предоставления каникул, имеющие четкое основание. И будьте готовы, что у собственника будут контраргументы. Итогом ваших обсуждений должно стать решение, которое устроит как вас, так и собственника.

Поделиться в моих соцсетях:

Арендные каникулы в договоре аренды

Арендные каникулы – это возможность использования арендатором помещения без арендной платы или оплаты по сниженной ставке. Как правило, арендные каникулы используются в случае, если сдаваемое помещение требует ремонта, реконструкции или перепланировки.

Срок арендных каникул оговаривается индивидуально, и может составлять от 1 до 6 месяцев.
«Всем арендаторам, въезжающим в помещения в состоянии shell&core (под чистовую отделку), мы предоставляем арендные каникулы продолжительностью до полугода. Длительность льготного периода, в течение которого арендатор имеет возможность спокойно обустроить свой офис, обычно напрямую зависит от объемов арендуемых площадей. Так, если речь идет о помещении площадью порядка 300-500 кв.м, срок арендных каникул, как правило, не превышает 30 дней. Для арендаторов, которые планируют разместиться на 10 тыс. кв.м и более, каникулы могут длиться и полгода. В свою очередь, при аренде помещений, которые сдаются в состоянии «за выездом арендатора», каникулы, как правило, не предоставляются вообще, или продолжаются очень недолго», — комментирует Дмитрий Тарасов, директор по аренде компании KR Properties.

Чаще всего, арендные каникулы длятся 1-2 месяца. Стоит отметить, что арендные каникулы предоставляются только при заключении среднесрочных и долгосрочных договоров. Арендные каникулы чаще всего используются в случае аренду офисов с состоянием отделки shell&core.

«Арендные каникулы применяются на текущем рынке для любых офисов класса А и B с профессиональными собственниками. При этом наиболее распространены для нового строительства, shell&core – то есть там, где необходим определенный период для отделки помещений, или здание еще не построено, а подписание Договора аренды осуществляется в текущем периоде – для митигирования рисков арендатора по оплате за неиспользуемый офис. Также это часть коммерческих переговоров для оптимизации условий.

Срок предоставляемых арендных каникул зависит от объема площадей арендатора, от сроков начала аренды и готовности помещений. При этом, как правило, они превышают необходимый срок отделки помещений. Например для арендатора в 500 м2 могут предоставить 2-4 месяца арендных каникул, в то время как для якоря в 10 000 м2 каникулы могут быть на уровне 8-14 месяцев», — отмечает Лидия Александрова, директор отдела глобальных корпоративных услуг CBRE.

Такого понятия как «арендные каникулы» в законодательстве не существует. Однако законодательство не запрещает сторонам договора аренды устанавливать арендные каникулы. Во время арендных каникул правоотношения сторон квалифицируются как безвозмездное пользование.

Юридически это может быть оформлено двумя путями – либо условия арендных каникул фиксируются в договоре аренды, либо на время арендных каникул составляется дополнительное соглашение к договору аренды. Стоит также отметить, что арендные каникулы касаются только оплаты аренды, но не оплаты коммунальных услуг.

«С коммерческой точки зрения «арендные каникулы» предполагают, что в течение определенного периода времени арендатор вправе занимать помещения без уплаты всей арендной платы или, как минимум, базовой части арендной платы. Однако по закону любой договор аренды должен быть всегда возмездным, т.е. арендатор должен уплачивать арендную плату за весь период срока аренды. В целях соблюдения требований законодательства решить данный вопрос можно в рамках договора аренды.

В частности, на практике распространен подход, при котором часть арендной платы берется из периода, наступающего после истечения срока «арендных каникул», и применяется к периоду «арендных каникул». В этом случае стороны могут сразу подписать договор аренды, акт приема-передачи помещений и начать аренду. Существенная разница в размере арендной платы между периодом «арендных каникул» и последующим периодом допустима, если арендатор и арендодатель не являются зависимыми (с точки зрения налогового законодательства) лицами и, если ни одна из сторон не является офшорной компанией. Разницу в цене всегда можно объяснить экономическими причинами, например: невозможностью полноценно пользоваться помещениями ввиду необходимости производства отделочных и подготовительных работ. При этом, перераспределяя часть арендной платы на «арендные каникулы», важно помнить, чтобы арендная плата за такой период не была номинальной (т.е. 1 рубль и т.п.), поскольку в таком случае может возникнуть риск переквалификации налоговыми органами сделки аренды в безвозмездную с доначислением соответствующих налогов.

На практике также часто используется другой вариант договорного оформления «арендных каникул»: в договоре указывается дата начала аренды (т.е. дата подписания акта приема-передачи помещений и начала начисления арендных платежей) более поздняя, чем дата подписания самого договора аренды. При этом сразу после подписания договора арендатору может быть предоставлен доступ в помещение для отделки без права использования помещений по целевому назначению, например: в качестве офисных или торговых. За период доступа в помещения до даты начала аренды арендная плата не начисляется и не уплачивается. Очевидно, что такой вариант оформления отношений сторон допустим в ситуации, когда предполагаемый период отделочных работ совпадает с периодом «арендных каникул». Однако здесь есть потенциальный риск, что указанный доступ может быть истолкован как начало аренды и, соответственно, могут возникнуть налоговые и юридические риски, связанные с «бесплатной» арендой. В этой связи данный вариант является менее предпочтительным по сравнению с первым», — рассказывает Юрий Чернобривцев, партнер Goltsblat BLP LLP.

Арендные каникулы – выгода для арендаторов и арендодателей

Веревкина Наталия

Высококонкурентный рынок коммерческой недвижимости изобилует различными рекламными и маркетинговыми акциями. Арендные каникулы – одно из наиболее распространённых предложений для будущих арендаторов.

В Интернете с десяток сайтов расскажут о том, что понятие «арендных каникул» законодательством не установлено. Как правило, под ним понимается период времени, в течение которого арендатор на время проведения ремонта освобождается от арендной платы полностью или частично. Описание выгоды для обеих сторон стандартно: арендодателю они помогают привлекать клиентов, арендаторам – сэкономить. Далее следуют предостережения от налоговых рисков в связи с безвозмездностью отношений и рекомендации по договорным формулировкам, которые позволят этих рисков избежать. Этой информацией интернет-обзоры и ограничиваются, не раскрывая особенностей реальных правоотношений сторон договора.

Переходя в практическую плоскость, следует отметить, что к конфликтам зачастую приводит неверное понимание безвозмездности отношений, которая как будто бы лежит в основе арендных каникул. Пресловутое освобождение от арендной платы ассоциируется, прежде всего у арендатора, с отсутствием необходимости не только в денежной, но и в любой другой форме исполнять договор пользования имуществом.
О последствиях такого – неверного – подхода высказался в январе 2018 года Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Между двумя коммерческими организациями был заключён договор аренды более 20 этажей бизнес- центра. По его условиям арендатору на время проведения ремонта были предоставлены арендные каникулы. Был оговорен их срок – не более полутора лет с даты заключения договора. Необходимо подчеркнуть, что проведение ремонта являлось правом, а не обязанностью арендатора. По истечении года (до окончания срока арендных каникул) по инициативе арендатора договор был расторгнут. К этому времени часть этажей была отремонтирована арендатором и использовалась под офисы. Однако часть помещений осталась неотремонтированной. Арендатор полагал, что не обязан ни делать ремонт, ни платить за них. Однако Арбитражный суд защитил права арендодателя, взыскав задолженность.

Из этого решения суда следует несколько практических выводов.
Первое – гражданско-правовые договоры априори являются возмездными, если иное не установлено законами, иными правовыми актами, договором. Встречное предоставление за исполнение одной из сторон своих обязанностей возможно не только в денежной, но и иной форме.
Второе – понятие арендных каникул следует рассматривать системно. В данном случае стороны установили, что они предоставляются на время проведения ремонта, в результате которого арендодатель получил бы помещения с неотделимыми улучшениями. Но поскольку арендатор пользовался помещениями, а ремонт не сделал, с него была взыскана арендная плата в денежной форме.
Третье – при разрешении споров, вытекающих из договоров, суд учитывает волю сторон с учётом цели договора и последующую переписку. Из переписки, представленной в ходе процесса, суд установил, что арендодатель рассчитывал получить прибыль (в виде ремонта помещений или в деньгах). Согласитесь, сложно представить, что коммерческая организация предоставила арендные каникулы на полтора года в отношении более 20 этажей в бизнес-центре безвозмездно, без получения прибыли в какой-либо форме. Ведь в это время арендодатель не мог ни сдавать эти помещения, ни самостоятельно их ремонтировать.
Последнее, но не менее важное: в силу основных начал Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите прав и при исполнении обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Возвращаясь же к теме статьи, мы советуем сторонам детально прописывать в договоре аренды все условия «отдыха». Поскольку в отсутствие законодательного определения «арендных каникул» при возникновении спора суд будет руководствоваться именно содержанием договора.

Насколько за последние годы «поумнела» наша привычная среда обитания, мнения экспертов

Своим мнением с NSP.RU поделились Алексей Федоров, Наталия Коротаевская, Константин Сторожев, Вадим Новиков, Дмитрий Некрестьянов и др.

Эксперты отвечают: что необходимо предпринять, чтобы Петербург превратился в по-настоящему полицентричный город?

Своим мнением с NSP.RU поделились Анзор Берсиров, Ольга Трошева, Юрий Зарецкий, Вадим Парадник, Оксана Кравцова и др.

Нужен ли городу и участникам рынка закон о комплексном развитии территорий и стоит ли откладывать его применение?

Своим мнением с NSP поделились Сергей Софронов, Артем Чугай, Иван Носов, Мария Орлова, Юрий Грудин и др.

Сохранятся ли позитивные тенденции в четвертом квартале 2023 года на рынке недвижимости?

Своим мнением с NSP поделились Максим Жабин, Дмитрий Макаров, Наталия Коротаевская, Мария Орлова, Юрий Грудин и др.

Усилится ли конкуренция между городскими и областными застройщиками?

Своим мнением с NSP поделились Екатерина Немченко, Максим Ельцов, Светлана Денисова, Максим Жабин, Мария Орлова и др.

Какие вызовы, стоящие перед строительной отраслью, вы считаете главными?

Своим мнением с NSP поделились Федор Туркин, Наталия Коротаевская, Александр Кравцов, Николай Антонов, Константин Сторожев и др.

Что нужно предпринять на уровне государства и бизнеса, чтобы системообразующая роль строительного комплекса сохранилась?

Своим мнением с NSP поделились Леонид Кваснюк, Геннадий Щербина, Александр Брега, Мария Орлова, Ольга Пономарева и др.

Спрашиваем экспертов: есть ли будущее у рынка мало- и среднеэтажного жилья – с поправкой на нынешнюю экономическую ситуацию?

Своим мнением с NSP поделились Катерина Соболева, Елена Федорова, Дмитрий Макаров, Юрий Зарецкий, Сергей Софронов и др.

NSP.RU хочет знать, что вы будете делать этим летом

Своим мнением с NSP поделились Анжелика Альшаева, Екатерина Немченко, Дмитрий Некрестьянов, Николай Антонов, Александр Кравцов и др.

Мнения экспертов: развитие каких отраслей городской экономики станет приоритетным в краткосрочной и среднесрочной перспективе?

Своим мнением с NSP.RU поделились Наталия Коротаевская, Вадим Парадник, Дмитрий Некрестьянов, Георгий Рыков, Юрий Грудин и др.

Как скажется введение новых льготных ипотечных программ на рынке жилья?

Своим мнением с NSP поделилисьСергей Дроздов, Александр Брега, Юлия Ружицкая, Дмитрий Фалкин, Сергей Софронов и др.

Как эксперты относятся к продаже токенов на недвижимость для инвестирования в «цифровые» квадратные метры

Своим мнением с NSP поделились Алексей Федоров, Максим Жабин, Александр Кравцов, Юрий Грудин, Дмитрий Зюзин и др.

Насколько за последние годы «поумнела» наша привычная среда обитания, мнения экспертов

Своим мнением с NSP поделились Сергей Софронов, Артем Чугай, Иван Носов, Мария Орлова, Юрий Грудин и др.

Сохранятся ли позитивные тенденции в четвертом квартале 2023 года на рынке недвижимости?

Арендные каникулы

cart

30 марта 2020 года в России введен карантин. Торговля, общепит и другие сферы деятельности полностью или частично приостановили работу. Бизнес несет убытки, и встает вопрос о его “выживании”. На государственном уровне были приняты антикризисные меры поддержки предпринимателей. 1 апреля 2020 г. принят ФЗ — 98 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций”. В том числе, введены “арендные каникулы”, которые помогут сократить расходы на аренду помещения.

В статье мы расскажем нюансы и порядок, как безоговорочно получить “арендные каникулы” на помещение и как прокачать продажи при снижении потребительского спроса.

Что такое “арендные каникулы”, представители какого бизнеса могут ими воспользоваться и на каких условиях?

Под “арендными каникулами” понимается определенный промежуток времени, когда предприниматель освобождается от уплаты платежей за аренду помещения полностью или частично (по договоренности). Однако для этого должны быть прописаны специальные условия в договоре аренды или в дополнительном соглашении к договору.

Также стоит понимать, что «арендные каникулы» не подразумевают безвозмездное пользование арендованным помещением. Здесь речь идет об особом порядке ценообразования и порядке платежей, предусмотренных сторонами по возмездному договору аренды.

В связи со сложившейся ситуацией с коронавирусом Правительством РФ подготовлено Постановление № 439 от 03.04.2020 согласно которому:

Арендодателям рекомендовано уменьшить плату за аренду, учитывая фактическое использование помещения арендатором и установленных президентом нерабочих дней.
На уровне регионов рекомендовано снизить арендодателям налог на имущество, земельный налог за период предоставления отсрочки для арендаторов.

Условия предоставления “арендных каникул”:

Договор аренды должен быть заключен до введения режима повышенной готовности (ПГ) или чрезвычайной ситуации (ЧС) на территории соответствующего субъекта.
Арендные каникулы закрепляются дополнительным соглашением к договору.
Арендатор осуществляет деятельность в одной из отраслей, особо пострадавших от коронавируса.

Какие отрасли бизнеса входят в этот список:

авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;
культура, творческая деятельность, деятельность в области искусства и организации развлечений;
физкультурно-оздоровительная деятельность, спорт;
деятельность туристических агентств и прочих организаций, представляющих услуги в сфере туризма;
гостиничный бизнес;
общественное питание;
деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений;
деятельность по организации выставок и конференций;
деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты).

Что нужно учесть по “арендным каникулам”?

Срок действия отсрочки – с начала ввода режима ПГ или ЧС и до 1 октября 2020 года.
Задолженность по арендной плате выплачивается не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года. Выплаты распределяются равномерными платежами каждый месяц, но не более 50% от суммы ежемесячной аренды.
Во время действия режима ПГ или ЧС в регионах отсрочка действует на всю сумму аренды. После отмены режима ( до 1 октября 2020 года) – на сумму 50% от аренды, после 1 октября 2020 года отсрочка не предоставляется.
При отсрочке штрафы за неуплату и дополнительные платежи не устанавливаются.
На коммунальные услуги отсрочка распространяется только в случае, если на региональном уровне арендодатель освобожден от их уплаты.

Что нужно для получения права на “арендные каникулы”?

Написать арендодателю уведомление/заявление с просьбой об отсрочке и/или снижении арендной платы (законом не запрещено и то, и другое), ссылаясь на ст. 19 ФЗ — 98 от 01.04.2020 г. Скачать образец заявления на арендные каникулы в связи с коронавирусом
Получить письменное решение арендодателя (в течение 30 дней с момента получения от арендатора такого обращения).
Подписать дополнительное соглашение с новыми условиями аренды.

Как правильно прописать условия в договоре?

Если в договоре найма помещения или дополнительном соглашении к нему нет положения об “арендных каникулах”, арендатору придется вносить арендодателю полный размер арендной платы независимо от того, пользуется ли он на данный момент помещением или нет. Поэтому необходимо правильно прописать новые условия в договоре или дополнительном соглашении.

Может ли арендодатель отказать арендатору в предоставлении арендных каникул?

Введенные государством меры носят рекомендательный характер. Применять их или нет, решает собственник помещения. В любом случае, согласно ГК РФ, если вы несете убытки, то можете обратиться в суд и защитить свои права.

Сокращение расходов за счет снижения арендной платы существенная помощь для бизнеса, но не стоит забывать, что это временно.

Какие еще существенные меры помогут бизнесу в кризис?

По данным Яндекс.Маркета и компании GfK покупки в Интернете становятся всё более обычным делом: доля россиян, заказывающих товары онлайн, растёт и по итогам 2019 года превысила 42%. В 2020 году в связи с Covid-19 этот тренд только усилился.

Предприниматели открывают новые каналы продаж в онлайн, не дожидаясь пока ситуация с пандемией разрешится. К тому же современные решения позволяют это сделать быстро и недорого.

Можно на готовой платформе создать интернет — магазин, подключить различные сервисы, а курьерскую доставку отдать на аутсорсинг. Или выбрать вариант “под ключ”. Например, компания Лайтбокс предлагает антикризисное решение для среднего и малого бизнеса, которое включает все необходимое для запуска онлайн — торговли. Вам не потребуется покупать дополнительное оборудование, подключать дорогие сервисы и заботиться о технических вопросах. Специалисты компании все вопросы берут на себя:от создания интернет — магазина до привлечения клиентов в Интернете.

Узнать подробнее

Решение от компании Лайтбокс для перевода бизнеса в онлайн с минимальными вложениями

Готовый интернет — магазин за 1 день.
Вам не нужно заботиться о технических вопросах: наша команда развернет интернет-магазин, осуществит загрузку товаров в каталог, настроит онлайн-оплату, подготовит всё для принятия заказов.
Настройка продаж через соц.сети
Мы поможем создать Магазин на ваших бизнес-страницах в Фейсбуке и ВКонтакте. Потенциальные клиенты смогут, не выходя из своих страничек и общаясь с друзьями, делать заказы ваших товаров. При этом каталог с интернет — сайта выгружается в соц.сети автоматически.
Запуск онлайн — продаж и доставки за 1 день без лишних затрат
Курьеру достаточно иметь личный смартфон и установленное на него бесплатное приложение»Касса Лайтбокс» из GooglePlay.

Поток новых клиентов и продаж
Вместе с интернет — магазином вы получаете маркетинговые инструменты для привлечения клиентов и увеличения заказов.
Соответствие 54-ФЗ
Если у вас нет онлайн-кассы, мы поможем её выбрать и настроить. Вы сможете приобрести кассу или взять в аренду. Более того, одна касса может одновременно использоваться для онлайн и офлайн- торговли.
Контроль продаж и доставки в режиме онлайн
Мы создадим для вас личный кабинет, где вы сможете отслеживать выручку, статус заказов, время первого/ последнего чека, количество продаж и т.д.

Сколько стоит?

Если у вас уже есть касса, то можно уложиться в 2000 рублей в месяц. Если кассы нет, то покупать ее вовсе не обязательно: можно просто взять в аренду.

Оставьте нам заявку, и мы сделаем для вас подробный расчет.

Подведем итоги

Как отмечают многие эксперты, кризис, связанный с пандемией, продлится не менее года. Какими мы из него выйдем, зависит от нашей способности быть гибкими, находить верные решения и внедрять их в свой бизнес.

Дата публикации: 14.05.2020