Сколько дней опека рассматривает документы на продажу квартиры

Как обратиться в органы опеки и попечительства?

Зачастую при оформлении сделок с недвижимостью продавцы и покупатели недвижимости сталкиваются с необходимостью получения разрешений в органах опеки и попечительства. Разбираемся, в каких случаях это нужно делать, а в каких нет.

Что такое опека и попечительство?

Опека и попечительство – особая форма защиты прав и интересов несовершеннолетних и частично или полностью недееспособных граждан. По действующим правилам под опекой находятся несовершеннолетние до 14 лет и полностью недееспособные граждане. Эта категория граждан не может самостоятельно совершать сделки и другие юридически значимые действия. Обычно их интересы защищает опекун или законный представитель.
Попечительство устанавливается в отношении несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет и ограничено дееспособных граждан. В отличии от несовершеннолетних, находящихся под опекой, они могут самостоятельно заключать договоры и участвовать в сделках с согласия попечителя или законного представителя.

В каких случаях требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства?

Получать предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки нужно в случаях, когда она может привести к ухудшению имущественного положения несовершеннолетнего или подопечного. К таким случаям могут относиться:

• Купля-продажа, дарение или обмен недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний;
• Сделки по передаче недвижимости в аренду, безвозмездное пользование или в залог;
• Раздел имущества или выделение из него долей;
• Снятие денежных средств со счета подопечного.

В каких случаях получать разрешение не требуется?

Некоторые сделки с недвижимостью не приводят к ухудшению жилищных условий, поэтому не требуют участия органов опеки и попечительства. Например, при передаче новой квартиры в дар несовершеннолетнему получать разрешение не требуется.

В какой орган обращаться для получения разрешения?

Вопросами опеки и попечительства в каждом регионе заведуют региональные органы социальной защиты населения . Например, в Ярославской области это Департамент по социальной поддержке населения и охране труда мэрии и территориальные отделы департамента, а в Москве районные отделы социальной защиты населения.

Государственная услуга по выдаче разрешения оказывается органами по месту жительства несовершеннолетнего или недееспособного собственника.

Какое условие необходимо соблюсти для получения разрешения на распоряжение недвижимостью?

Для того, чтобы орган опеки и попечительства дал свое разрешение на сделку, необходимо предоставить доказательства того, что имущественное положение подопечного не ухудшится. Это допустимо в одном из следующих вариантов:

• Приобретение взамен продаваемого жилого помещения равнозначного по основным характеристикам – альтернативная сделка;
• Перевод денежных средств от продажи жилья в собственности подопечного на его банковский счет. Деньгами с такого счета можно будет распоряжаться также с разрешения органов опеки, например, для приобретения или строительства другого жилья.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимостью?

Для того, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства, необходимо совершить следующие действия:

Шаг 1. Собрать необходимые документы

Точный перечень документов устанавливается региональным уполномоченным органом. Примерный перечень документов может быть следующим:

• заявление;
• паспорт законного представителя;
• свидетельства о рождении (для детей до 14 лет) или паспорта детей;
• документы на объекты недвижимости, например, на продаваемую и приобретаемую квартиры (технический паспорт и выписка из ЕГРН);
• документы, подтверждающие открытие банковского счета, на котором находятся необходимые денежные средства;
• единый жилищный документ (ЕЖД) или выписка из домовой книги, финансового лицевого счета и справка об отсутствии задолженности по ЖКХ;
• отчет обоценочной рыночной стоимостижилья;

Шаг 2. Подать документы

Пакет документов необходимо подать в уполномоченный орган в вашем регионе лично. В некоторых регионах подать заявление можно в электронном виде на региональном портале «Госуслуги»;

Шаг 3. Дождаться решения

Уполномоченный орган обязан вынести решение в течение 15 рабочих дней.

Нужна ли оценка недвижимости для органов опеки?

Да, как правило, в перечень необходимых документов входит отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, с которыми совершается сделка. Отчет об оценке составляет профессиональный оценщик.

Что будет, если продать недвижимость без получения разрешения?

Сделка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, когда такое разрешение необходимо, не соответствует закону, поэтому не будет зарегистрирована в ЕГРН.

Если же Росреестр все же допустит регистрацию сделки, которая к тому же ухудшает имущественное положение подопечного, орган опеки и попечительства будет обязан обратиться в суд для оспаривания сделки с момента обнаружения им такого факта.

Когда могут отказать в выдаче разрешения?

Отказать могут по формальным основаниям. Например, представлен неполный пакет документов. В этом случае после исправления недостатков, можно повторно подать заявление.

Также отказ в выдаче разрешения могут мотивировать тем, что, по мнению органов опеки, сделка приведет к ухудшению имущественного положения. Например, возможно ситуация, при которой в результате альтернативной сделки площадь или стоимость жилого помещения уменьшатся по сравнению с уже имеющимися. Также во внимание могут приниматься и другие обстоятельства, в частности, наличие необходимой инфраструктуры, школ, больниц, необходимость переезда для смены климата или для улучшения условий проживания ребенка.

В этих случаях вполне допустимо приложить к заявлению и другие документы, например, письменные рекомендации врачей, учителей, детских психологов или соцработников.

В течение какого срока действует разрешение?

Срок действия такого разрешения не установлен, однако сделка может быть совершена при соблюдении ранее оговоренных условий, например, в разрешении может быть указано, что по итогам сделки несовершеннолетний должен получить в собственность другое жилое помещение.

Какие есть особенности, если для приобретения квартиры использован материнский капитал?

Процедура получения разрешения в случае, если использован материнский капитал, отличается только необходимостью предоставления дополнительно сертификата (сведений) на маткапитал, который был использован на покупку жилья.

Сколько дней опека рассматривает документы на продажу квартиры

При продаже жилья есть документы, без которых сделка не может состояться, например, разрешение опеки на продажу квартиры.

Когда нужно получать

Приказ от органов опеки и попечительства о разрешении сделки купли-продажи недвижимости нужно получать в следующих случаях:

• Владелец продаваемого жилья — ребенок, не достигший возраста 18 лет.
• Долей продаваемой квартиры владеет ребенок.
• В квартире прописаны несовершеннолетние дети.
• Ребенок, не достигший 18 лет, получил по завещанию жилье, но еще не вступил в права наследования.

Когда продается жилье, которое было куплено за материнский капитал, придется обратиться за разрешением в опеку. При покупке недвижимости за мат.капитал выделение долей детям обязательно, поэтому продать такое жилье без приказа органов опеки невозможно.

Когда могут отказать

После подачи заявления, опека рассматривают аспекты купли-продажи и выносит решение. При положительном исходе она дает согласие на продажу. Но также её могут и запретить. Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей может не состояться, если:

1. В покупаемой квартире условия проживания хуже. Например, в новой квартире нет для ребенка отдельной комнаты, или его доля собственности меньше, чем была до этого. Даже если у купленной недвижимости меньше площадь, несовершеннолетнему нужно выделить такую же долю, как и в проданном жилье. Так же отказ будет получен, если приобретаемая квартира без ремонта, или сам дом — в аварийном состоянии.
2. Права ребенка нарушаются. Например, ему не выделяют долю в купленной квартире или не регистрируют его по новому месту жительства.
3. Квартира покупается в доме на этапе строительства. Например, если строительство дома завершено меньше, чем на 70%, то опека может отказать.
4. Нет коммуникаций. Здесь такая же ситуация, как и в прошлом пункте. Например, дом уже достроен, но в квартирах еще нет инженерных коммуникаций (вода, электричество) или недостает каких-то частей. Органы опеки откажут в продаже.
5. Ребенок остается без прописки. Ситуация стандартная: из старой квартиры уже выписали, а новую еще не купили, чтобы прописать. В результате ребенок остается без места жительства, а это сопровождается отказом опеки на проведение сделки. Сначала нужно прописать ребенка в другом месте, а уже потом продавать квартиру.

Отдельно стоит отметить ситуации, когда жилье переходит в собственность детям по наследству. Для продажи, ребенку нужно сначала вступить в права наследования. Без этого опека не даст согласия на продажу.

Также опека откажет при продаже квартиры, если один из родителей (опекунов) ребенка отказывается участвовать в купле-продаже. Продажа недвижимости возможна, когда на сделку согласны все участники.

Исключение из правил

В особенных случаях органы опеки и попечительства могут рассматривать заявления в индивидуальном порядке. И тогда некоторые требования закона могут не учитываться. Вот несколько примеров.

Купить жилье в недостроенном доме можно только при условии, что право собственности или выделение доли на несовершеннолетнего произойдет сразу после ввода жилья в эксплуатацию. Но до этого момента ребенок должен быть где-то зарегистрирован.

Также, купить квартиру хуже, чем проданную, можно в связи с тяжелой болезнью ребенка. Но есть обязательное условие: разница между стоимостью недвижимости должна быть направлена на лечение ребенка.

Если ребенку необходимо специальное учреждение (интернат, закрытый лицей) и предстоит переезд, то также возможна покупка жилья худшего качества. Но долю на ребенка выделять обязательно.

И еще купить жилье худшего качества можно, если сейчас состояние здоровья ребенка не позволяет ему жить в квартире. Это может быть связано с аллергией, хроническими болезнями, патологиями. Когда ребенок не может жить в продаваемой квартире, например, она расположена недалеко от предприятий, то возможно купить жилье меньше — допустим, частный дом в сельской местности.

Такие ситуации опека рассматривает в индивидуальном порядке и всегда действует в интересах ребенка.

Какие документы нужно предоставить

Вместе с заявлением, нужно подать следующие документы для опеки при продаже квартиры:

• Свидетельство о рождении (и его ксерокопия) или паспорт (и копия двух первых страниц) ребенка.
• Документы, подтверждающие права ребенка на продаваемое жилье (например, выписка из ЕГРН, свидетельство о регистрации и т.п.).
• Паспорта родителей вместе с ксерокопиями двух первых страниц.
• Предварительный договор купли-продажи на продаваемое жилье.
• Документы на покупаемую квартиру.

Если вы не покупаете новую квартиру, то необходимо предоставить реквизиты расчетного счета ребенка, куда будет перечислена часть стоимости от проданного жилья. Счет должен быть открыт только на имя ребенка.

Заявление на получение разрешения заполняется в органах опеки. Его должны написать оба родителя, а также сам ребенок, если ему уже исполнилось 14 лет.

Когда ждать результат

В течение 30 дней органы опеки рассматривают заявление, но обычно результат приходит раньше. Разрешение на продажу может быть предоставлено с одним из условий:

• Одновременная покупка нового жилья с указанием адреса. Например, вы сразу покупаете новую квартиру. Но в этом случае разрешение выдается только после того, как зарегистрировано право собственности ребенка на новую квартиру.
• С зачислением средств на счет. Если вы не покупаете квартиру сразу, например, переезжаете в другой город, то часть средств будет переведена на банковский счет ребенка. Эту сумму можно потратить только на покупку жилья, с разрешения опеки. Как правило, чтобы снять деньги нужно так же сначала зарегистрировать право собственности ребенка.

Какие могут возникнуть трудности

Сделка может быть аннулирована, если какое-то из условий было нарушено. Например, ребенку не была выделена доля в новой квартире. Поэтому продавцы будут вынуждены покупателям вернуть деньги, а детям — права собственности.

Продажа квартиры невозможна, если покупателем является один из родителей/опекунов ребенка или их близкий родственник. Это ограничение прописано в Гражданском Кодексе.

В остальном, получение разрешения зависит от полноты выполнения требований опеки. Если собраны все документы и выполнены все условия, то проблем с получением разрешения на продажу не возникнет.

Мы рекомендуем обращаться за помощью к специалистам, например, проводить такие сделки с помощью агентства недвижимости. Риэлторы смогут подсказать вам, какие документы нужно предоставить в опеку и что нужно сделать для получения разрешения.

Related Posts

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Что делать, если договор купли-продажи подписан, покупатель передал деньги, а продавец до сих пор не передал ему квартиру? Или покупатель

Правила продажи квартиры

Продавать и покупать недвижимость можно двумя способами: самостоятельно или через посредников. Работая с посредниками, например, с агентством недвижимости, вы избавляетесь

Агентство Недвижимости АДРЕСА — новый лидер рынка недвижимости в Старом Осколе. Мы осуществляем широкий спектр услуг, связанных с любым видом недвижимости.

Обращаясь в АН Андреса, вы получаете гарантии безопасности при проведении сделок. Мы всегда стараемся максимально точно проконсультировать по любым вопросам и решить вашу задачу.

Информация

• О компании
• Правовая защита при покупке
• Ипотека и Рефинансирование
• Отзывы
• Контакты
• Политика конфиденциальности
• Положение о защите персональных данных
• Полезные материалы
• Скидки от партнеров

Контакты

309501, Белгородская область.
г. Старый Оскол,
м-н Степной д.18

Разрешение Органов опеки на продажу квартиры с участием ребенка

Если родители собираются продавать свою квартиру, в которой долю собственности имеет несовершеннолетний ребенок (или несколько детей), то им придется столкнуться с суровой реальностью нашего законодательства.

Казалось бы – квартира моя, дети тоже мои, мне и решать, что со всем этим делать. Но нет… Закон (п.2, ст.37, ГК РФ) твердо указывает, что для того, чтобы продать квартиру с долей ребенка нужно получить специальное разрешение от Органов опеки и попечительства.

Иначе эта сделка будет незаконной и не пройдет государственную регистрацию.

Что это за Органы опеки такие, и как там получить разрешение на продажу квартиры? Скажем так – это традиционная головная боль риэлторов и предмет отчаянных споров родителей с чиновниками. Почему? Рассказываем все по порядку.

Предварительный договор купли-продажи квартиры – 3 вида, нюансы, юридические последствия.

Органы опеки и попечительства (в обиходе их называют просто «Опека») – это специальный отдел местной администрации (например, муниципалитета), который курирует вопросы опеки и попечительства над несовершеннолетними, оставшимися без попечения родителей, а также над совершеннолетними недееспособными (или ограниченно дееспособными) лицами.

К функциям этого отдела относится и надзор за соблюдением прав несовершеннолетних детей (в том числе и имеющих родителей), например, при распоряжении принадлежащим ребенку недвижимым имуществом. Именно поэтому любая сделка по отчуждению недвижимости, которой полностью или частично владеет ребенок, требует разрешения Опеки на продажу (пп.6, п.1, ст.8, и п.2, ст.19, ФЗ-48).

Где искать эту «Опеку»? Разрешение на сделку Органы опеки выдают по месту жительства подопечных (п.3, ст.34, ГК РФ), т.е. найти их, как правило, можно в местных районных управах.

Эти органы действуют в рамках федерального закона 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». Контролирует их местная исполнительная власть. В отделах Опеки и попечительства работают специальные чиновники социальной сферы – инспекторы (как правило, женщины).

И если квартира оформлена в долевую собственность родителей и детей (как это часто бывает), то для ее продажи родителям придется познакомиться с чиновниками из Опеки и попросить у них разрешение на эту сделку.

Как получают такое разрешение? Что для этого нужно?

. Справки, выписки, консультации, базы данных и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма.

Получение разрешения Органов опеки и попечительства на продажу квартиры

Закон обязывает родителей при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего получить предварительное разрешение Органа опеки и попечительства на совершение такой сделки (п.1, ст.21, ФЗ-48).

Требования Органов опеки. Общий принцип, которому следуют инспекторы Опеки при выдаче разрешений – это требование, чтобы в результате продажи квартиры имущественные права и условия жизни ребенка улучшались (или, как минимум, не ухудшались). Звучит, вроде бы правильно, но вся загвоздка в этом размытом понятии – «улучшение условий» – которое родители могут понимать по-своему, а инспектор по-своему.

«Улучшение условий» для несовершеннолетнего ребенка, обычно, сводится к двум факторам:

1. ребенок должен получить долю в праве собственности на другую квартиру, и/или
2. ребенку переводятся деньги за его проданную долю на специально открытый для него счет в банке.

Эти два фактора и нужно иметь в виду родителям, чтобы получить от органов Опеки разрешение на продажу квартиры.

Со вторым случаем все понятно – если несовершеннолетний ребенок проживает с родителями по другому адресу (даже не имея там доли собственности), то Опека может одобрить сделку, при условии, что деньги за проданную долю ребенка будут переведены ему на отдельный счет, и сохранятся там до его совершеннолетия. Инспектор проверяет действительную рыночную стоимость этой доли, и смотрит, чтобы ребенку при этом, было где жить, и условия жизни там оказались не хуже, чем были раньше.

Правда, Опека может и отказать, мотивируя это тем, что ребенок не должен лишаться собственности, а денег на счете ему может и не хватить для покупки себе другого жилья. когда ему исполнится 18 лет.

Поэтому чаще происходит по-другому – при продаже одной квартиры, сразу покупается другая (см. альтернативная сделка купли продажи).

В этом случае ребенок получает долю собственности в новой квартире, и Опека оценивает эту долю в сравнении с той, что у него была в прежнем жилье. Если инспектор посчитает, что такой обмен не ухудшает условий жизни и материального состояния ребенка, то даст разрешение на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего.

А как инспектор оценивает и сравнивает эти доли? По площади или по стоимости? Вот тут уже и начинаются казусы с Опекой.

Можно ли вернуть задаток или аванс за квартиру, если Покупатель передумал ее покупать?

Как инспекторы Органов опеки принимают решения – «быть или не быть»?

В законе есть установка, которая касается только стоимости доли – стоимость имущества ребенка не должна уменьшиться (п.1, ст.21, ФЗ-48). Насчет площади там ничего не сказано…

Но проблема в том, что инспекторы Опеки руководствуются помимо основного закона еще и внутренними распоряжениями и нормативными актами (в виде рекомендаций), которые позволяют им принимать решения на свое усмотрение. То есть они могут сами выбирать критерии оценки имущественного положения ребенка, и давать или не давать разрешение на продажу квартиры. В некоторых случаях решение может зависеть от строптивого характера или настроения конкретного инспектора. Именно это и становится, обычно, камнем преткновения в спорных вопросах с Опекой – планы родителей по переезду на другое место жительства могут быть разрушены на корню.

В жизни периодически попадаются чересчур «усердные и заботливые» сотрудники отдела Опеки и попечительства, которые не дают семье переехать в новое жилье, даже если оно по ряду параметров превосходит прежнее. Например, Опека вполне может запретить продажу двухкомнатной квартиры в центре Москвы, даже если взамен покупается трехкомнатная квартира в спальном районе. Причина – квадратные метры в центре стоят значительно дороже, чем площадь в «спальнике», а значит, имущественные интересы ребенка пострадают.

Но все же в типовом варианте получить разрешение Органов опеки на продажу квартиры с участием ребенка можно при условии, что в другой квартире его доля будет:

• Больше по стоимости. Например, квартира продается за 6 млн. руб., доля ребенка = 1/3, то есть стоимость этой доли = 2 млн. руб. Взамен покупается квартира за 9 млн. руб., доля ребенка остается прежней = 1/3, но стоимость этой доли уже = 3 млн. руб. Ребенок «в плюсе».
• Больше по площади. Например, продается двухкомнатная квартира общей площадью 60 кв.м., доля ребенка = 1/3, то есть на ребенка приходится 20 кв.м. площади. Взамен покупается трехкомнатная квартира площадью 90 кв.м., долю ребенку в ней выделяют такую же = 1/3, но площадь, соответствующая этой доле, уже 30 кв.м. Ребенок тоже «в плюсе».

Все эти сведения, конечно, должны подтверждаться документально (об этом ниже). А размер доли ребенка можно и увеличивать (например, выделить ему в новой квартире 1/2 долю вместо 1/3), чтобы Опека была спокойна.

Как оценить квартиру для продажи? Факторы оценки и метод расчета цены.

Разрешение выдается всегда на конкретные объекты недвижимости, с указанием их параметров и адресов. То есть получить разрешение Опеки на продажу своей квартиры, не подобрав взамен другого жилья – не получится. Инспектор должен видеть, где будет жить ребенок после сделки.

Помимо «традиционных» факторов оценки улучшения условий жизни ребенка (стоимости и площади его доли), инспектор может на свое усмотрение оценивать и другие обстоятельства, в которых оказывается ребенок в результате продажи квартиры. Родители вполне могут этим воспользоваться для убеждения инспектора в необходимости сделки.

Споры и конфликты с Опекой – не такое уж редкое явление на рынке недвижимости. Что делать родителям, если Органы опеки не дают разрешение на совершение сделки с недвижимостью? Тут вариантов не очень много – например:

• Попытаться настоять на том, что увеличение площади доли ребенка (в результате переезда) гораздо важнее для его проживания, чем рыночная стоимость этой доли (которая с годами может меняться).
• Попытаться убедить инспектора в том, что помимо площади и стоимости доли, для ребенка еще имеет значение фактор здоровья (например, у ребенка аллергия или астма, и родители переезжают из центра за город, где воздух чище).
• Попытаться внушить инспектору, что ребенку необходим этот переезд в целях продолжения учебы (нашли школу получше), смены социального окружения (конфликты с местными), воссоединения с семьей (будут жить вместе с бабушкой и дедушкой), смены климата, улучшения фактических условий жизни ребенка, и т.п. – у кого на что еще хватит фантазии.

В поддержку своих слов можно приводить письменные рекомендации врачей, учителей, детских психологов и соцработников. Опека обращает внимание на те цели, ради которых родители ребенка затеяли переезд. Поэтому может дать разрешение на сделку даже в том случае, если новая квартира будет незначительно хуже предыдущей, но жизнь ребенка в новых условиях явно улучшится по другим показателям.

Здесь же можно добавить как аргумент – перечисление на отдельный банковский счет ребенка некоторой суммы, которая компенсирует ему потерю стоимости его доли в квартире при продаже. А если покупать новое жилье вообще не планируется, то можно выделить ребенку долю (например, дарением) в том жилье, в котором он будет жить.

Для получения разрешения на продажу, Опека может потребовать одновременно и выделения доли, и перевода денег на счет ребенка.

Аккредитив при купле-продаже квартиры – как происходит расчет.

Особенности получения разрешения Опеки на сделку с недвижимостью для некоторых случаев

Стоит заметить, что если новая квартира покупается в ипотеку, то банки, обычно, не желают видеть детей в числе собственников, так как это лишает заложенную недвижимость ликвидности. Поэтому при ипотеке квартира оформляется только на заемщика (на родителя), доли детям не выделяются, и соответственно, разрешение на сделку от Органов опеки здесь получить маловероятно.

Но даже если банк согласится включить в число собственников несовершеннолетнего ребенка, то его доля вместе со всей квартирой окажется в залоге, а это расценивается уже как ухудшение его имущественных прав. Ведь родители могут не потянуть кредит, и тогда банк заберет квартиру и ребенок останется без жилья.

Тем не менее, Опека может уступить и разрешить сделку с ипотекой, если посчитает риск невыплаты кредита минимальным. Когда такое может быть? Например, если все деньги от продажи старой квартиры пойдут на первоначальный взнос для новой, если площадь новой превышает старую, если сумма кредита невелика, а доходы родителей достаточны и стабильны (может потребоваться подтверждение по форме 2-НДФЛ).

Дискуссии на тему может ли Опека разрешить покупку квартиры в ипотеку, можно почитать на нашем тематическом ФОРУМЕ по ссылке.

То же касается и разрешения Опеки на покупку новостройки – в строящемся доме. Ребенок лишается собственности в старой квартире, а в новой собственность получить пока не может (только право требования на будущую жилплощадь). Это тоже расценивается, как ущемление его прав.

Хотя и здесь бывают исключения. Опека может дать разрешение на сделку, например, если новостройка покупается у крупного надежного Застройщика, если дом уже почти достроен, и если квартира покупается по Договору долевого участия (ДДУ).

Если семья с несовершеннолетним ребенком переезжает за границу на ПМЖ и для этого продает квартиру, то Опека, обычно, дает разрешение на сделку даже без обязательства покупки нового жилья «за бугром». Здесь главное – предоставить подтверждение выезда из страны (например, вид на жительство).

♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦
(Жми! И откроется всплывающее окно с примером)

С какого момента считать срок владения квартирой для продажи ее без налога – ответ по ссылке.

По опыту альтернативных сделок на рынке недвижимости, можно утверждать, что шансы получить разрешение на продажу квартиры от Органов опеки и попечительства довольно высоки, если:

• в новой квартире несовершеннолетнему ребенку достанется доля собственности, которая выше по стоимости, чем у него была раньше;
• в новой квартире больше площадь и/или количество комнат;
• новая квартира находится в районе, где лучше развита инфраструктура, медицина, экология, транспортная доступность, и т.п.

Если отдел Опеки удалось убедить – отлично. Тогда переходим к списку документов.

Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.

Документы для разрешения Органов опеки на продажу квартиры

Перед тем, как собирать документы для Органов опеки, нужно побывать там лично, встретиться с инспектором и проконсультироваться у него насчет возможности продажи квартиры с долей несовершеннолетнего.

Инспектор, оценив планы родителей, высказывает свое мнение по этому поводу – либо дает предварительное разрешение на продажу (пока устно), либо говорит, что нужно сделать, чтобы это разрешение стало возможным.

Зная позицию Опеки, уже можно готовить сделку и собирать документы.

В отдел Опеки представляются документы на свою квартиру (которая продается) и копии документов на ту квартиру, которую родители собираются покупать взамен. Список документов, который может потребоваться для получения разрешения Опеки, будет отличаться от случая к случаю (каждый инспектор может требовать разные документы). Но примерный перечень можно посмотреть здесь:

♦ Пакет документов для получения разрешения Опеки ♦
(Жми! И откроется всплывающее окно со списком документов)

Чтобы не получать неожиданных сюрпризов, лучше заранее узнать у своего инспектора, какие документы он захочет видеть.

При этом, нужно учесть, что Органы опеки могут принимать разные решения в зависимости от региона, города и даже района. Ту ситуацию, которую одобрил один инспектор, может не одобрить другой. Да, такие вот танцы с бубнами…

Бывает и так, что в предварительном разговоре с инспектором Опеки тот дал свое «добро» на сделку, а после того, как подобрали новую квартиру и собрали все документы для продажи, отказался выдавать разрешение. Как тут быть?

К сожалению, гарантий тут никто дать не может. Опека здесь рулит сама как захочет. Единственный совет – придерживаться тех принципов, на основе которых принимаются решения (см. выше), тогда шансы на успех будут высоки.

Если же инспектор совсем выпал из реальности и требует невозможного, то есть еще шанс пожаловаться на него руководству отдела или даже главе районной администрации (как в Москве, например). В крайнем случае, можно обратиться и в прокуратуру (надзорный орган) с жалобой на незаконные действия чиновника и/или превышение им своих служебных полномочий. Отказ Опеки можно обжаловать и в суде (но сделку тогда придется отложить на неопределенное время).

Чтобы поддержать упавших духом пессимистов, поверивших в непобедимость Опеки, спешим сообщить, что на рынке недвижимости проходят тысячи сделок с участием несовершеннолетних собственников. И абсолютное большинство из них завершается успешно. Наши рекомендации здесь дают всего лишь правильный настрой к прохождению этого этапа подготовки сделки.

В случае проблем с Опекой, есть смысл посоветоваться с юристом по этому поводу. В некоторых случаях могут помочь и опытные риэлторы.

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Сроки разрешения Опеки на продажу квартиры

Речь идет как о сроке получения разрешения Опеки на сделку, так и о сроке действия самого разрешения.

После подачи в Опеку всех запрошенных ею документов, по закону она должна выдать разрешение на продажу квартиры (или мотивированный отказ) в письменной форме в срок до 15 дней (п.3, ст.21, ФЗ-48).

А срок действия разрешения, выданного Органом опеки на продажу квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, будет зависеть от указанных в нем условий сделки. Инспектор имеет право установить ограниченный срок, в течение которого сделка должна быть совершена (например, 3 месяца). По окончании этого срока придется получать новое разрешение.

Если же срок не указан, то разрешение действует бессрочно – до выполнения заданных в нем условий.

Примечание. Опека может проверить исполнение условий, которые были указаны в выданном разрешении на сделку. Если в результате продажи квартиры эти условия будут нарушены или не выполнены, то Опека имеет право подать иск в суд на признание сделки недействительной. Для покупателя такой квартиры это серьезный риск.

Дискуссию на тему нужно ли Покупателю проверять выполнение условий органов Опеки, выданных Продавцу квартиры, можно посмотреть на нашем ФОРУМЕ по приведенной ссылке.

И еще одно требование закона. Сделка по отчуждению квартиры, в которой имеет долю несовершеннолетний ребенок, обязательно должна удостоверяться у нотариуса (п.2, ст.54, ФЗ-218, от 13.07.2015).

Как торговаться при покупке квартиры – психологические приемы риэлторов.

А что насчет ребенка, который только прописан в квартире, но не является ее собственником?

Тогда разрешение опеки для продажи НЕ нужно, за исключением одного случая, указанного в законе (п.4, ст.292, ГК РФ) – это когда в квартире проживают дети, находящиеся под опекой или попечительством, или просто дети, оставшиеся без родительского попечения. Тогда при продаже такой квартиры, все равно требуется разрешение от Органов опеки и попечительства (несмотря на то, что дети здесь НЕ имеют доли собственности).

Вообще, разрешение Органов опеки требуется в каждом случае, где дело касается имущественных прав ребенка в квартире, в том числе:

• передача квартиры в залог;
• отказ от участия в приватизации;
• отказ от наследства;
• отказ от преимущественного права покупки доли в квартире.

Подробнее о сделках с участием несовершеннолетних, можно почитать здесь (подборка по тегу «Права детей в сделках с жильем»).

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти — ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной? Сохрани ее себе, еще пригодится!

Комментарии к статье – ниже

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

Предварительный договор купли-продажи квартиры – что это такое

Какие документы после покупки квартиры остаются у Покупателя

Как безопасно получить деньги при продаже квартиры?

Нужно ли прописываться в купленной квартире?

Что дает брачный договор при покупке квартиры?

Денежные расчеты в «альтернативных сделках» с квартирами

Как внести первоначальный взнос по ипотеке материнским капиталом?

Как торговаться при покупке квартиры

Риск приобретения квартиры, купленной ранее на материнский капитал

Как подготовить квартиру к продаже? Советы риэлторов

Как правильно фотографировать квартиру для продажи?

Занижение стоимости в Договоре купли-продажи квартиры
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Больше возможностей для обсуждения вопросов — на ФОРУМЕ

• Единый жилищный документ
• Исковая давность
• Третьи лица в сделках
• Основание получения права
• Рента недвижимости
• Перепланировка квартиры
• Техплан на квартиру
• Приемка квартиры у Застройщика
• Апартаменты
• Выписка из ЕГРП (ЕГРН)
• Проектная декларация
• Оценка квартиры
• Обременения прав
• БТИ-документы
• Техпаспорт на квартиру
• Выписка из домовой книги
• Недееспособность продавца
• Жилищные кооперативы (ЖСК и ЖНК)
• Передаточный акт
• Кадастровый паспорт
• Дарственная на квартиру
• Доверенность
• Приватизация
• Альтернативная сделка
• Органы опеки и попечительства
• Личность продавца
• Страхование в недвижимости
• Предварительный договор
• Право собственности на квартиру
• Материнский капитал
• Банковская ячейка
• Наследство
• Расписка в получении денег
• Аванс и Задаток
• Право пользования квартирой
• Регистрация сделки
• Недействительность сделки
• Переуступка прав
• Право требования новостройки
• Права супругов
• Права детей в сделках
• Договор купли-продажи
• ФЗ-214
• Ипотека
• Девелопер и Застройщик
• Документы на квартиру
• Покупка новостройки
• Денежные расчеты в сделке
• Налоги и налоговые вычеты
• Договор долевого участия (ДДУ)

Знаете ли Вы, что.
С 15 июля 2016 года Росреестр больше не выдает Свидетельства о собственности на недвижимость.

В ПОМОЩЬ ПОКУПАТЕЛЮ КВАРТИРЫ

Услуги, справки, консультации и бесплатные базы данных
для проверки квартиры и продавца, новостройки и застройщика

ВЫПИСКИ ИЗ ЕГРН
онлайн заказ
ВЫПИСКИ ИЗ ЕГРН
онлайн заказ

Онлайн-заказ выписок из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости и правообладателях, о переходе прав собственности на квартиру, и др.

ЮРИДИЧЕСКИЙ КАБИНЕТ
правовая поддержка
ЮРИДИЧЕСКИЙ КАБИНЕТ
правовая поддержка

Консультации специализированных юристов по недвижимости. Проверка «юридической чистоты» квартиры и полномочий продавца. Полное сопровождение сделки «под ключ».

ЗАЩИТА ПРАВ ДОЛЬЩИКОВ
(Москва и область)
ЗАЩИТА ПРАВ ДОЛЬЩИКОВ
(Москва и область)

Защита прав участников долевого строительства по 214-ФЗ. Ведение судебных дел в спорах с застройщиками.

ВОЗВРАТ 13%-НДФЛ
за покупку жилья
ВОЗВРАТ 13%-НДФЛ
за покупку жилья

Консультации по налогам и налоговым вычетам в недвижимости. Помощь в заполнении декларации 3-НДФЛ и возврате налога за покупку жилья.

ПРИЕМКА КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ
(Москва и СПб)
ПРИЕМКА КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ
(Москва и СПб)

Помощь профессиональных строителей в приемке новой квартиры у застройщика, контроль качества строительства.

ДОКУМЕНТЫ БТИ
(Москва и область)
ДОКУМЕНТЫ БТИ
(Москва и область)
Заказ Технического паспорта на квартиру или Поэтажного плана с Экспликацией.

ВСЕ СЕРВИСЫ

КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру – образовательный ресурс, целиком посвященный правилам покупки и продажи квартир без участия посредников и агентов. Пошаговая инструкция, основы законодательства, ответы на вопросы, образцы документов, сопутствующие сервисы и все, что нужно для самостоятельной подготовки сделки купли-продажи квартиры.

Проект создан при поддержке Центра юридического консалтинга. Информация регулярно обновляется в соответствии с изменениями в законодательстве (см. даты публикаций).

Официальный информационный
партнер ресурса —
Правовая система «ГАРАНТ»

Содержание ресурса не является призывом к действию
и носит информационно-справочный характер.

При использовании материалов ресурса, ссылка
на источник обязательна.

Правила купли-продажи квартир: онлайн-методичка

Copyright © 2014 — 2023 Все права защищены

Проверочный ЧЕК-ЛИСТ

На основе нашего онлайн-учебника по купле-продаже квартир — КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру — мы создали компактный проверочный ЧЕК-ЛИСТ для Покупателя квартиры. Это список контрольных вопросов для самопроверки перед заключением сделки покупки квартиры на вторичном рынке.

Поддержать наш учебно-методический проект и скачать наш ЧЕК-ЛИСТ можно по ссылке:

Документы, предъявляемые в Органы опеки и попечительства

Список документов для получения Разрешения от Органов опеки и попечительства может несколько отличаться от случая к случаю. В большой мере это зависит от прихоти конкретного инспектора из «Опеки». Но в целом надо иметь в виду, что для получения нужной справки, «Опека» может затребовать следующие документы для вынесения решения:

• Свидетельство о рождении ребенка (оригинал и копия), или паспорт ребенка, если ему уже исполнилось 14 лет;
• Заявление от родителей ребенка;
• Паспорта обоих родителей. А в случае отсутствия одного из них — подтверждающий документ (свидетельство о смерти родителя, решение суда о лишении родительских прав, и т.п.);
• Правоустанавливающие документы по квартире, которая продается (оригинал и копия);
• Правоустанавливающие документы по квартире, которая покупается взамен (копия);
• Технические или Кадастровые паспорта на обе квартиры (оригиналы и копии); Дополнительно могут потребовать справки БТИ, экспликации и копии поэтажных планов на обе квартиры (зависит от фантазии инспектора Опеки);
• Отчет независимого оценщика, в котором указаны рыночные цены продаваемой и покупаемой квартир;
• Выписки из Домовой книги и Копии финансово-лицевого счета, либо Единые жилищные документы на обе квартиры (оригиналы);
• Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (если вместо доли в квартире, ему перечисляются деньги);
• Если дети старше 14 лет, то их присутствие также необходимо, и от них могут потребовать самостоятельно написать отдельное заявление.

В зависимости от ситуации и своего настроения, инспектор «Опеки» может потребовать и другие документы, но чаще всего, перечисленного пакета достаточно.

Формально эту пачку документов как бы рассматривает специальная комиссия при муниципалитете. Искренне переживая за судьбу несовершеннолетнего ребенка, комиссия выносит решение (за подписью главы муниципалитета), в котором однозначно указано, при соблюдении каких условий может быть совершена подобная сделка.

1. Первичный рынок жилья — что это такое?
2. Вторичный рынок жилья — что это такое?
3. Документы для покупки квартиры в новостройке
4. Покупка квартиры по Договору долевого участия (ДДУ)
5. Квартиры в жилищных кооперативах
6. Жилищный сертификат Застройщика
7. Предварительный договор купли-продажи квартиры — что это такое
8. «Вексельная схема» покупки квартиры
9. Договор инвестирования строительства жилого дома
10. Договор уступки прав требования на квартиру
11. ФЗ-214 – Закон о долевом участии в строительстве
12. Девелопер и Застройщик – кто есть кто?
13. Проектная декларация в строительстве
14. Саморегулируемая организация (СРО) в строительстве
15. Как правильно принимать квартиру у Застройщика
16. Право пользования квартирой при ее продаже
17. Продажа приватизированной квартиры
18. Альтернативная сделка купли-продажи квартиры
19. Виды собственности на квартиру
20. Общая собственность супругов на квартиру
21. Согласие супруга на сделку
22. Преимущественное право покупки доли квартиры
23. Права несовершеннолетних детей при купле-продаже квартир
24. Обременения права собственности на квартиру
25. Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру
26. Основание права собственности на квартиру
27. Документы БТИ на квартиру
28. Техпаспорт и Техплан на квартиру
29. Кадастровый паспорт и кадастровая стоимость квартиры
30. Перепланировка квартиры
31. Выписка из Домовой книги — Кто? Где? Когда?
32. Доверенность на продажу квартиры
33. Предоплата при покупке квартиры
34. Наследование недвижимого имущества
35. Договор дарения квартиры
36. Рента и Пожизненное содержание с иждивением
37. Правоспособность и дееспособность физических лиц
38. «Группа риска» в сделках с квартирами
39. Передача денег за квартиру
40. Условия Договора купли-продажи квартиры
41. Акт приема-передачи квартиры
42. Расписка в получении денег за квартиру
43. Единый жилищный документ
44. Регистрация сделки с квартирой
45. Выписки из ЕГРН на квартиру — Что? Где? Чьё?
46. Признание сделки купли-продажи недействительной
47. Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью
48. Третьи лица в сделках с недвижимостью
49. Налоги и налоговые вычеты в недвижимости
50. Страхование в недвижимости
51. Добросовестный приобретатель квартиры

Пример требований Органов опеки и попечительства

Если, к примеру, ребенок владеет 1/3 доли в квартире, то при продаже квартиры, он должен получить в собственность долю в другой квартире не меньше той, которую он имел прежде. Причем, соразмерность этих долей может определяться как по жилой площади, так и по рыночной стоимости.

Момент продажи доли ребенка и момент покупки ему доли в другой квартире, должны совпадать по времени (предполагается альтернативная сделка), т.е. ребенок не должен «зависать в воздухе», если родители решили разнести продажу и покупку во времени.

Сложности могут возникнуть, если предполагается покупка альтернативной квартиры в новостройке (в строящемся доме), т.е. право собственности на нее будет оформлено в будущем. Разрешение Органов опеки здесь более вероятно получить, если новостройка находится на завершающей стадии строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников), а родители обязаны иметь на руках Договор долевого участия с Застройщиком, с учетом доли ребенка в будущей квартире.

Такая же сложность возникает при переезде семьи в другой город. Продажу квартиры в одном городе и покупку в другом, невозможно совместить во времени, поэтому здесь Органы опеки могут дать разрешение на продажу квартиры, при условии, что родители ребенка в течение, например, 3-х месяцев после продажи, обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней ребенку аналогичную долю. Иначе, проверив данные Росреестра, Органы опеки имеют право подать иск в суд о признании договора продажи квартиры недействительным.

Возможен также вариант, когда при продаже квартиры ребенку есть еще где жить, и условия его жизни там не хуже. В таком случае допускается открытие на имя ребенка счета в банке, где будет лежать сумма за его проданную долю до его совершеннолетия.

Аналогичный вариант происходит и в случае выезда семьи за границу на ПМЖ (в Опеку предоставляется справка из ГУВМ МВД), с продажей всего своего недвижимого имущества в России.

Такие или подобные им условия, при которых разрешается проводить сделку продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, определяют Органы опеки и попечительства.

В каждом конкретном случае инспекторы Органов опеки сами определяют, на свой взгляд, ущемляются ли права ребенка или нет.

Разрешение органов опеки на продажу квартиры: образец 2023 года, документы, сроки и как его получить

Договор купли-продажи обычно не несет особых затруднений, но иногда процесс все же осложняется. Реализовать недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний, не так просто. Если среди продавцов присутствует ребенок, необходимо получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки. Несоблюдение требований закона приведет к судебному разбирательству и отмене сделки.

О чем говорит закон

Основная идея действующего законодательства состоит в полной защите интересов ребенка. Дети по возрасту еще не полностью осознают свои права, не могут вовремя обнаружить, что кто-то их нарушает или игнорирует. Одну из самых больших опасностей для несовершеннолетнего представляет продажа собственности без учета его интересов.

При продаже необходимо предоставить несовершеннолетнему взамен жилплощадь, равную или превышающую по размеру (квадратуре, величине доли) предыдущую. Обязанность озаботиться приобретением равноценного жилья вменяется законным представителям ребенка – его родителям или опекунам (попечителям). За правильным исполнением этой обязанности следят органы попечительства.

Важно. Правила, изложенные ниже, необходимы для случаев, когда ребенок является хозяином жилья – единоличным или долевым собственником. Если же ребенок просто прописан, но не имеет прав собственности, то разрешение органов опеки на продажу квартиры не требуется.

Разрешение органов опеки и попечительства является доказательством того, что родитель (опекун) надлежащим образом исполнил свою обязанность и учел интересы ребенка при проведении сделки.

Если же взрослый решит проигнорировать закон, продать жилье без разрешения, могут наступить следующие последствия:

1. Сделка не пройдет государственную регистрацию у сотрудников Росреестра, если регистратор установит, что пакет документов не содержит необходимых разрешений.
2. Если сделка пройдет регистрацию, то государство или ребенок, достигнув совершеннолетия, смогут обратиться к компетентному судье и аннулировать договор купли-продажи.

Независимо от оснований, покупатель и продавец недвижимости несет массу негативных последствий, которые неизбежно приведут к убыткам и судебным тяжбам.

Как выглядит образец разрешения о продаже

Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним составляется на отдельном бланке территориального органа и подписывается уполномоченным должностным лицом. Разрешение обязательно имеет порядковый номер и дату, которая определяет момент начала действия разрешения.

Текст согласия содержит:

• наименование органа;
• ФИО несовершеннолетнего, ФИО законного представителя (опекуна);
• факт дачи разрешения;
• условия продажи;
• действия, которые заявителю надлежит предпринять после продажи;
• служебная информация для соответствующих департаментов.

Пример разрешения можно посмотреть ниже.

Обратите внимание. Срок действия разрешения от опеки на продажу квартиры составляет один месяц с даты выдачи.

Список необходимых документов

Необходимо заранее подготовить перечень доказательств, благодаря которым чиновники смогут оценить, законна ли сделка. Примерный список документов для опеки при продаже квартиры в 2023 году следующий:

1. Заявление о продаже квартиры. Образец заявления в опеку на продажу квартиры можно скачать здесь.
2. Удостоверения личности родителей (опекунов).
3. Если ребенок уже достиг 14 лет, от него потребуется паспорт, согласие о продаже.
4. Свидетельства о рождении детей.
5. Свидетельства о регистрации или расторжении брака.
6. Документы о продаваемой квартире.
7. Документы о покупаемой квартире.

О жилплощади, которая продается, в органы опеки нужно представить:

• документ о праве собственности (подойдет выписка из ЕГРН, свидетельство);
• технические документы на жилье (паспорта, планы, справки);
• документ-основание приобретения;
• справка о кадастровой или инвентаризационной стоимости;
• справки об отсутствии долга по ЖКУ и налогу на имущество.

По поводу жилья, которое планируется купить, для органов опеки предоставляют следующие бумаги:

• предварительный ДКП;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• технические разрешения и справки.

Указанный перечень документов является типовым, орган опеки может потребовать представить дополнительно иные справки. Документы предоставляются в копиях и подлинниках, последние возвращаются заявителю.

Как получить разрешение: пошаговая инструкция

Закон предусматривает особый порядок получения. Как получить разрешение на продажу квартиры?

Опекуну или родителю следует выполнить ряд действий:

1. Собрать документы, перечисленные выше, за исключением заявления.
2. Выяснить, когда можно подойти к инспектору для подачи документов, записаться заранее.
3. Заполнить заявление в присутствии инспектора, подписать, приложить документы.
4. Передать сформированный пакет бумаг сотрудникам опеки.
5. Подождать решения чиновников, по итогам – забрать разрешение либо отказ.
6. После получения разрешения можно проводить сделку купли-продажи.

К инспектору необходимо прийти обоим родителям лично с ребенком (если он старше 14 лет), иначе заявление не примут. Если явка одного из родителей объективно невозможна (он осужден к заключению, недееспособен, пропал без вести или находится за границей), понадобятся соответствующие документы.

Обратите внимание. Иногда специалисты органов опеки идут навстречу родителям, в ходе предварительной консультации обрисовывают перспективы заявления – выдадут разрешение или нет.

Какие установлены сроки

Срок получения разрешения начинает исчисляться со дня передачи заявления с документами. Правовой анализ ситуации на практике составляет до 14 рабочих дней, однако иногда придется подождать один месяц.

Рассматривая заявление по существу, специалист органа опеки вправе совершать следующие действия:

• вызывать родителей на собеседование;
• просить представить дополнительные доказательства;
• выехать на осмотр недвижимости – продаваемой или покупаемой;
• совершать иные действия для исполнения обязанностей.

После получения согласования чиновников у продавцов есть один месяц для распоряжения продаваемым жильем для купли-продажи квартиры, затем бумага утратит силу.

Особенности получения согласия при переезде в другой город

Закон не содержит ограничений на переезд семьи из одного города в другой. Можно продать квартиру в одном городе, затем купить в другом, предоставив опеке по предыдущему месту жительства аналогичный комплект документов, что и при переезде в переделах одного населенного пункта.

Если населенные пункты значительно удалены друг от друга, то совершить сделки продажи старой и покупки новой квартиры одновременно не получится. Тогда родители открывают ребенку временный банковский счет, на который переводят вырученные от продажи квартиры средства. Реквизиты счета, выписку о перечислении денег нужно будет представить сотрудникам опеки.

Отзывы и типичные проблемы

Практика выдачи разрешений разнится от региона к региону. Где-то согласия выдаются без особых проблем, а где-то чиновники рассматривают заявления несколько месяцев. Все зависит от конкретной индивидуальной ситуации.

Ниже представлены типичные проблемы, при которых гражданам отказывают:

• приобретается жилье, которого не существует – квартира на стадии котлована;
• новая квартира по площади меньше старой;
• после переезда с детьми несовершеннолетний ребенок станет хозяином меньшей доли, чем прежде;
• квартира приобретается в рассрочку, есть вероятность судебных разбирательств;
• новое жилье по техническим характеристикам уступает старому;
• новый район лишен достаточной инфраструктуры.

Общий подход попечительских и опекунских органов одинаковый – если из документов видно, что новая квартира по какому-то признаку хуже старой, гражданин получит отказ.

Чтобы обезопаситься, рекомендуется заранее – еще до выставления квартиры на продажу – прийти к специалисту опеки, получить предварительное заключение. Консультант расскажет, при каких условиях можно будет продать жилье.

Отказ опеки: что делать

Отказ органа опеки в согласовании продажи квартиры несовершеннолетнего не является окончательным. Любое решение можно обжаловать по правилам административного судопроизводства. Закон гласит, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения является недопустимым.

Если родители уверены, что переезд никак не ущемит права ребенка, то обязательно нужно обратиться с административным исковым заявлением к районному суду по своему месту жительства. Далее судья будет устанавливать, насколько правомерно чиновники отказали при рассмотрении дела.

К заявлению следует приложить копию отказа, а также все документы, которые были переданы сотрудникам опеки для выдачи согласия. По времени судебное разбирательство может занять от полугода.

Длительные судебные разбирательства пугают основную массу заявителей по подобным делам. Ведь тогда страдает не только заявитель, но и покупатель его недвижимости. Иногда проще согласиться с опекой и подыскать другой объект покупки.

Заключение

Получить разрешение органов опеки на продажу квартиры несложно. Достаточно собрать полный пакет документов, прийти к инспектору и подать соответствующее заявление. В случае положительного решения квартиру можно продавать, если же в согласии отказали – придется обжаловать отказ через судебные органы.

Ждем ваши вопросы и приглашаем на бесплатную консультацию с юристом по недвижимости и ипотеке. Запись на нашем сайте через онлайн-консультанта.

Просим оценить пост и поставить лайк.