Как оформить покупку земельного участка

Как купить земельный участок в Украине: пошаговая инструкция

За год в нашей стране 3-4% участков меняют владельца и до 15% — пользователя. От выбора земли и точности оформления сделки зависит ваше спокойствие: отсутствие запрета на использование, судебных споров, арестов, соответствие градостроительной документации. BROK.Land составил краткую инструкцию для покупателей земли в Украине.

Как выбрать участок

Товар должен отвечать задачам покупателя. Перед тем, как купить участок, подготовьте перечень критериев, которые позволят извлечь максимальную пользу от приобретения:
• целевое назначение (жилье, промышленность, агросектор, энергетика);
• вид использования (коттедж, ЖК, ТРЦ, сад, зерновые, экоферма, СТО, отель, завод, порт);
• расположение (в населенном пункте/за пределами, лес, первая линия, фасад на трассу);
• площадь (недостаток не дает воплотить проект; излишки – это расходы на налоги и содержание участка);
• конфигурация и соседство (возможность заезда строительной техники, градостроительные требования по отступам от зданий, нормы размещения промышленных объектов);
• коммуникации и дороги;
• налоги/арендная плата и эксплуатационные расходы.

Информация о площади, целевом назначении, ограничениях в использовании и форму собрана в Государственном Земельном кадастре Украины, с ней можно ознакомиться заказав Техническую и земельно-кадастровую информацию об участке.

Карты помогут дистанционно подобрать территорию по вашим критериям и проверить достоверность информации продавца. Карта BROK.Land представляет расширенные возможности Публичной кадастровой карты: масштабирование, разные слои, дополнительные сервисы.

Просмотр «вживую» возможен на сервисе Google-панорама, но их данные обновляются очень редко, и не всегда это возможно.

Ограничения на использование перечислены в Выписке из ГЗК. В отдельных случаях они фактически делают невозможным использование земли. Также стоит отметить, что большое количество ограничений не внесено в ГЗК, поэтому необходимо тщательно анализировать карты.

Учтите расходы:
• земельный налог рассчитайте по нормативной денежной оценке (размер налога устанавливается органами местного самоуправления и зависит от целевого назначения земли);
• арендную плату, условия и срок аренды увидите в договоре аренды;
• эксплуатационные расходы в коттеджном городке уточните в управляющей компании.

Покупка участка – на что обратить внимание при осмотре

Для строительных целей оцените качество дорог, уклон, розу ветров, уровень освещенности. Для агросектора – удобство техобработки полей, возможности полива, противопожарные полосы, качество грунтов.

Требуйте от продавца установки межевых знаков до оформления сделки: без специальной аппаратуры в поле, лесу, на открытых территориях и в плотной жилой застройке невозможно определить реальные границы участка. Овраги, болота, торфяники, свалки, чьи-то постройки или посевы вам не покажут, точно так же и не покажут спорные ситуации с границами участка.

Как купить земельный участок у собственника

Земля в Украине находится в государственной, коммунальной и частной собственности.

Основні операції на земельному ринку:
• купля-продажа;
• аренда (суперфиций, эмфитевзис) и покупка права аренды;
• покупка корпоративных прав.

Покупка земельного участка возможна только одновременно с приобретением расположенного на ней объекта недвижимости.

Точная информация о собственнике земли собрана в Гос. Реестре прав собственности. Закажите Выписку из Реестра или ДЗК. Контактных данных владельца там не будет, но это дело техники: интернет соцсети, соседи.

Какие документы должны быть у собственника земли

Участок должен быть сформирован: определены границы, расположение, площадь, целевое назначение, вид использования. Каждому участку присваивается уникальный кадастровый номер.

Сформированный участок должен быть внесен в Государственный Земельный Кадастр, а информация о нем должна соответствовать правоустанавливающим документам и нормативно-правовым актам Украины. Подтверждение – Выписка из ГЗК. Чтобы проверить это — закажите проверку земельного участка перед покупкой.

Право собственности на землю возникает после его государственной регистрации. У продавцов на руках могут быть:
— госакты разных годов;
— купчие, дарственные, решения суда;
— свидетельства о праве на наследство по закону или завещанию;
— свидетельства о приобретении с публичных торгов.

Все эти документы – основание для регистрации права собственности в Реестре. Подтверждение – Выписка из Реестра.

Участок либо все имущество продавца не должно быть заложено, находиться в аресте либо под запретом. Подтверждение – выписки из соответствующих реестров.

Чтобы обезопасить себя от аферистов, закажите Проверку земельного участка, она выявит все проблемы с документацией и ограничениями.

Отсутствие документов означает мошенничество, либо вы сможете купить землю после оформления документов. В зависимости от ситуации потребуется несколько дней, месяцев или лет.

Как купить право аренды

Для использования участка необязательно приобретать его в частную собственность. Иногда выгоднее арендовать.

Варианты сделок:
— покупка права аренды на аукционе у государства либо территориальная община;
— покупка корпоративных прав арендатора-юрлица;
— оформление договора субаренды.

В двух последних случаях важно, чтобы действия не противоречили условиям договора аренды. Обратите внимание на срок аренды, целевое назначение, ограничения, условия, отсутствие задолженностей по выплатам арендной платы.

При покупке корпоративных прав необходима скрупулезная проверка юрлица (кредиты, налоговые и иные обязательства, уставные документы, порядок отчуждения прав).

Как купить земельный участок на аукционе

Информация о земельных торгах собрана на карте BROK.Land. Пользуясь фильтрами, выберите Аукционы Прозорро, аукционы Госгеокадастра или аукционы Сетами, на карте выберите лот и перейдите по ссылке. Пакет технической и правоустанавливающей документации прикреплен к лоту: скачайте и изучайте.

Потребуется заплатить гарантийный и регистрационный взносы, подать заявку и участвовать в торгах. Победитель подписывает договор в день торгов. Обратите внимание на необходимость уплаты НДС и размеры компенсации продавцу за подготовку лота. Детали об участии в аукционах читайте в наших статьях:

Как оформить покупку земельного участка

Договор купли-продажи удостоверяется нотариусом по месту нахождения участка либо регистрации одной из сторон сделки.

Пакет документов продавца:
— правоустанавливающий (госакт, договор, решение суда, свидетельство)
— выписки из Гос. Реестра и ГЗК;
— для купли – продажи экспертная оценка участка;
— для аренды – выписка о нормативной денежной оценке.

Нотариус заказывает выписки из реестров об отсутствии ареста участка или имущества владельца, налогового долга и других ограничений.

Обе стороны (со стороны продавца – все совладельцы) предоставляют:
— паспорта и ИНН (либо справка налоговой);
— согласия супругов на осуществление сделки (составленное у нотариуса заранее или оформленное во время сделки);
— в отдельных случаях – разрешение органов опеки;
— при отсутствии одного из участников – нотариально заверенная доверенность на право продажи/покупки.

Договора аренды/субаренды подлежат нотариальному удостоверению по желанию одной из сторон. Оформление отчуждения корпоративных прав происходит в соответствии с Уставом предприятия.

Что нужно сделать после покупки земельного участка

Зарегистрировать право собственности либо права аренды в Госреестре прав на недвижимое имущество (осуществляется автоматически у нотариуса после подписания договора). Изменение данных в Кадастре происходит автоматически. С этого момента вы обязаны платить земельный налог или арендную плату.

При покупке корпоративных прав внести изменения в Единый реестр юрлиц. С этого момента вы являетесь собственником либо совладельцем юрлица с соответствующими правами и обязанностями.

Какие налоги и пошлины необходимо заплатить

При нотариальном оформлении оплачивается госпошлина 1 % от суммы сделки, (не ниже экспертной оценки). Дополнительно оплачиваются запрошенные нотариусом выписки из реестров и удостоверение согласия супругов.

Если участок находится в собственности физлица-продавца менее 3-х лет, до сделки он оплачивает налог на доходы физлиц 5% для резидентов Украины и 18% для нерезидентов.

Пошаговая инструкция при покупке земельного участка: от проверки до подачи документов в МФЦ

При покупке недвижимости очень важно правильно проверить объект, собрать необходимые документы и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Это справедливо и для земельных участков, и для квартир, и для нежилых помещений. Сама процедура не слишком сложная, особенно если воспользоваться рекомендациями профессионалов.

Поэтому мы составили детализированную инструкцию, которая описывает все шаги покупки земельного участка – от проверки недвижимости до подачи документов в МФЦ.

Покупка земельного участка: пошаговая инструкция

Не имеет значения, кто владелец недвижимости – физлицо или компания-застройщик. Когда происходит покупка земельного участка, пошаговая инструкция у собственника и у юрлица одинаковая, и состоит из пяти этапов:

1. Проверка недвижимости. Изучите кадастровую карту и получите выписку из ЕГРН.
2. Заключение предварительного договора купли-продажи (ДКП). Он избавит от неопределённостей.
3. Выбор формы и способа оплаты. Наличными, банковским переводом или через аккредитив.
4. Заключение финального ДКП. Он имеет юридическую силу.
5. Подача документов в МФЦ. Росреестр зарегистрирует, что вы стали новым собственником земельного участка.

Рассмотрим этот порядок покупки земельного участка подробнее.

1 этап: Проверка недвижимости

Выбранный земельный участок может находиться под арестом, ограничением прав продажи, не быть зарегистрированным в Росреестре или не подходить под нужные вам цели. Поэтому его нужно проверить перед покупкой. Процедура занимает 10–15 минут и не требует обращения в МФЦ.

Проверка проходит онлайн:

1. Откройте Публичную кадастровую карту России (ПККР) на сайте Росреестра и найдите там нужный участок. Это можно сделать по кадастровому номеру, адресу или просто на карте.
2. В справке-выписке (появляется в левом углу экрана) проверьте назначение участка. Если там указано «индивидуальное жилищное строительство» или «ведение подсобного хозяйства» (для земель в населённых пунктах) – то на нём вы сможете построить дом и прописаться в нём. Если указано иное назначение – то участок подходит только для дачи, сада или огорода.
3. На том же сайте Росреестра получите выписку из ЕГРН по кадастровому номеру. Это – платная услуга, в 2022 году она стоит 350 рублей.
4. В выписке найдите пункт, связанный с ограничением прав собственности. Он должен быть пустым (или со статусом «не зарегистрировано»). Если есть какое-либо ограничение – вы не сможете стать собственником участка до его снятия. От покупки такой недвижимости лучше отказаться.

Некоторые участки не отображаются на ПККР. Это означает, что они не прошли межевание и не были надлежащим образом зарегистрированы. От их покупки лучше отказаться. Дело в том, что зарегистрировать право собственности можно только на размежёванные участки, поэтому попросите владельца обратиться к кадастровому инженеру.

Если вы покупаете территорию без строения – попросите у владельца кадастровый паспорт и документы, подтверждающие право собственности. Пошаговая инструкция покупки дома с земельным участком также подразумевает проверку технического паспорта строения. Этот документ потребуется предоставить в Росреестр.

2 этап: Заключение предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи (ДКП) – это документ, который устраняет все возможные разногласия и неопределённости в сделке. Он полной юридической силы не имеет, поэтому может составляться в простой устной форме – «договорились и пожали руки». Но лучше, если он будет написан и подписан.

В этом документе указываются:

• Характеристики недвижимости – кадастровый номер, адрес, площадь.
• Данные продавца и покупателя – информация из паспортов, свидетельства о собственности (если есть), доверенности (если есть).
• Выбранный способ оплаты, а также информация о задатке, авансе или других частичных платежах.

Предварительный ДКП можно заключать даже при отсутствии разногласий. Этот документ просто защищает продавца и покупателя. А при использовании аккредитива он обязателен.

3 этап: Выбор способа оплаты

Выбор способа оплаты накладывает обязательства на продавца или покупателя. «Просто так передавать деньги» нежелательно, поскольку необходима финансовая защита. Наиболее распространены три способа оплаты:

• Наличными. Получив деньги, продавец обязан написать и передать покупателю расписку. Этот документ затем подаётся в МФЦ.
• Банковским переводом со счёта на счёт. Реквизиты счетов нужно указать в ДКП. После перевода покупатель должен сохранить квитанцию и предоставить её в МФЦ.
• Через аккредитив. Покупатель открывает счёт в банке, на который зачисляет деньги. После заключения ДКП и регистрации сделки в МФЦ продавец сможет их получить.

На каждый платёж оформляется отдельный документ. Например, если покупатель сначала внёс задаток, а потом оставшуюся сумму, продавец должен написать две расписки.

4 этап: Заключение договора купли-продажи

Финальный ДКП имеет юридическую силу. Его нужно предоставить в МФЦ (Росреестр). Поэтому желательно, чтобы он был составлен профессионалом – риэлтором или юристом. В этом документе указываются:

• Данные продавца и покупателя. Физлица указывают информацию из паспорта, юрлица – из уставных документов.
• Данные недвижимости. Кадастровый номер, адрес, площадь, цена. Если на участке расположен дом – сведения об этом строении также нужно внести в ДКП.
• Сведения о цене, сроках и способе оплаты, а также реквизиты обоих сторон (если оплата производится безналичным переводом или через аккредитив).

ДКП составляется в трёх экземплярах: по одному продавцу, покупателю и в Росреестр.

5 этап: Регистрация. Покупка земельного участка через МФЦ: пошаговая инструкция

После подписания ДКП и оплаты нужно зарегистрировать переход права собственности. Это делается через Росреестр. Вам потребуется предоставить в МФЦ следующие документы:

• Заявление по установленной форме. Его образец можно скачать с сайта Росреестра.
• Договор купли-продажи (оригинал). Росреестр заберёт его на проверку и хранение.
• Копии паспортов сторон сделки. Если продавец или покупатель – юридическое лицо, то также потребуется копия уставных документов. Заверять у нотариуса, как правило, не требуется.
• Документ, подтверждающий оплату: расписка, квитанция банковского перевода, копия договора аккредитива и квитанция о внесении денег.
• Документы земельного участка: кадастровый паспорт, а также свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, полученные от продавца. Если на земле стоит дом – также потребуется технический паспорт строения.
• Квитанция об оплате государственной пошлины. Её вносит покупатель.

Сотрудник МФЦ примет у вас эти документы и предоставит квитанцию, на которой указан срок перехода права собственности. После его истечения ещё раз обратитесь в Росреестр, чтобы получить официальную выписку из ЕГРН.

Поздравляем, все этапы покупки земельного участка пройдены – и вы стали полноправным владельцем.

Почему лучше покупать земельные участки в Подмосковье от застройщика, а не от частного лица

Покупка земли у собственников-физлиц может сопровождаться рисками: территория может быть не размежёвана, не подходить для постройки жилого дома, находиться под арестом или обременением.

Земельные участки, которые предлагает наша компания «У Лукоморья», таких рисков лишены. Они готовы к продаже и оформлению. У нас есть участки как под ИЖС – в построенном на них доме можно прописаться – так и под дачное хозяйство. Но главное – все они расположены в Подмосковье, в экологически чистой зоне, но при этом недалеко от столицы.

Инструкция по покупке земельного участка без посредников 2023

Зачем платить комиссию посредникам, когда купить земельный участок можно напрямую у собственника. Кроме того, привлечение агенства не гарантирует вам результата. По-факту, юрист нужен только для составления договора купле-продажи, а все остальное можно сделать самостоятельно. Ниже я пошагово рассказываю, как покупать землю у физических и юридических лиц напрямую.

Шаг 1 — убедиться, что покупаете земельный участок у собственника

После того, как вы выбрали себе земельный участок — можно переходить к юридической части. Для начала рекомендую документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка. Заодно проверим, что земля не была продана ранее и не находится под арестом или обременением. Росреестр предоставляет такую информацию в виде выписки из ЕГРН и только на платной основе, зато получить документ можно не выходя из дома.

Обратите внимание, что в Росреестре выписка из ЕГРН стоит 350 рублей (700 рублей для юрлиц). Если хотите проверить собственника земельного участка дешевле, то рекомендую заказать справку через Быстрые Документы — так вы получите документ всего за 250 рублей. Заказ выполняется в течение дня, данные официальные — из ЕГРН Росреестра.

Справка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через Быстрые Документы

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Шаг 3 — оставить продавцу задаток

Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку. Далее рекомендую переспать с мыслью о покупке, после чего еще 2-3 дня поискать новые варианты и только после этого оставлять задаток.

Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:

• Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентельменские соглашения» я бы не стал.
• В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.

Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.

Шаг 4 — оформить покупку земельного участка в Росреестре

Документально оформить покупку можно двумя законными способами.

Способ 1 — оформить сделку лично в МФЦ

1. Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ «Мои Документы» вашего города;
2. Возьмите талон для подачи документов на регистрацию прав;
3. Пока будете ждать своей очереди, внимательно прочитайте и договор купли продажи земельного участка (подготавливает и оплачивает продавец);
4. Оплатите госпошлину за регистрацию прав и сделайте копию квитанции об оплате;
5. Когда подойдет электронная очередь, пройдите на стойку регистрации, подпишите договора купли продажи в 3-х экземплярах (убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой записано: «Деньги в размере *** рублей получил полностью») и передайте остальные документы регистратору. Передачу денег рекомендую сделать также в присутствии регистратора. Если по каким-либо причинам сумма в договоре будет занижена, то возьмите с продавца расписку о получении не указанной в договоре суммы. Хорошо, когда расписка будет выполнена на обратной стороне ксерокопии паспорта продавца;
6. На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станете новым собственником земельного участка.

Способ 2 — оформить сделку дистанционно

Если у вас нет времени или возможности физически посетить МФЦ, то рекомендую использовать так называемое «выездное обслуживание» — это удобный способ получить услуги Росреестра и Федеральной кадастровой палаты. С помощью услуги выездного обслуживания можно получить сведения из ЕГРН, совершить регистрацию прав на недвижимое имущество, постановку на кадастровый учет, исправить техническую ошибку в сведениях ЕГРН. Ветеранам и инвалидам Великой Отечественной войны, инвалидам I и II групп, являющимся владельцами недвижимости, выездные услуги предоставляются бесплатно.

Подать заявку на выездное обслуживание можно по телефону: 8 (800) 100-34-34, а также по электронной почте, указанной на сайте ФКП.

Причины приостановки регистрации земельного участка

Причиной ограничения прав может стать следующее:

1. Судебное постановление об аресте имущества;
2. Частный или публичный сервитут на недвижимое имущество;
3. Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
4. Залоговые обязательства;
5. Не погашенная задолженность продавца по налогам;
6. Доверительное управление имуществом;
7. Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
8. Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).

Есть вопросы?

Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону

8 800 350 56 07

Звонок бесплатный для всех регионов РФ

Как купить земельный участок у юридического лица

Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д.

Как составить договор купле-продажи земельного участка между юридическим и физическим лицом

Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:

• В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
• Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
• Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В договоре не должно быть условий:

• о праве продавца выкупить участок;
• ограничений на пользование землей после покупки;
• отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.

Какие документы нужны для покупки земельного участка у юридического лица

При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:

1. Выписку из ЕГРН;
2. Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.) или регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
3. Кадастровый паспорт земельного участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
4. Паспорт гражданина РФ.

Как купить долю земельного участка

Допустим, вам предлагают купить участок, через аукцион на торгах о банкротстве. Владельцем участка являются два человека, с долями у каждого 1/2, один из них банкрот. Если вы станете законным владельцем 1/2 участка, в соответствии с каким пунктом ЗК или иного нормативного документа необходимо действовать для межевания и покупки участка?

Межевание проводят на основании пункта 4, пункта 7 статьи 22.2 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе земельного участка. Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки подается заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки.

Государственная регистрация перехода или прекращения прав на указанные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки. Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, являются:

1. Решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;
2. Соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
3. Иной документ, на основании которого в соответствии с Законом о регистрации и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

По общему правилу п. 2 ст. 11.2 и п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ исходный земельный участок, из которого при разделе образованы земельные участки, прекращает свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки. При этом имеется в виду, конечно, не фактическое, а юридическое прекращение существования разделенного земельного участка, который перестает существовать в качестве объекта земельных и гражданско-правовых отношений.

В соответствии с п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними. Исключение составляет выдел земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером. Проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей. Проект межевания земельного участка или земельных участков подготавливается кадастровым инженером. Заказчиком такого проекта межевания может являться любое лицо. При подготовке проекта межевания, подлежащего утверждению общим собранием участников долевой собственности, кадастровый инженер обеспечивает правообладателям земельного участка или земельных участков, из которых будут выделяться земельные участки в счет земельной доли или земельных долей, органу местного самоуправления поселения и, если заказчик кадастровых работ не является правообладателем земельного участка или земельных участков, заказчику кадастровых работ возможность ознакомиться с этим проектом до его утверждения и представить предложения о его доработке. Извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания земельных участков направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка. Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации. В случае если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным. Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган кадастрового учета по месту расположения такого земельного участка.

Риски при покупке земельного участка

Спешка при покупке зачастую оборачивается проблемами с оформлением, претензиями на собственность третьих лиц и прочими неприятностями. Далее лишь несколько из существующих групп рисков при покупке земельного участка:

Недобросовестность продавца

Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.

Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.

Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.

Небрежное оформление документов

Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.

Невнимательность

Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой — хуже. Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности. Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.

Выводы

1. Благодаря темпам развития инфраструктуры городских окраин, стоимость земельных участков стремительно растет, но вместе с ценой растут и риски;
2. Для самостоятельной покупки нужно минимально разбираться в юридических тонкостях и иметь свободное время для оформления документов;
3. Существует угроза многоразовой перепродажи прав собственности, по актам старых образцов, а также перепродажа земельных участков без кадастровых номеров, поэтому юридическую чистоту имущества проверяют перед покупкой заблаговременно;
4. Самый простой и дешевый способ документально убедиться в наличии прав у собственника, а также проверить наличие обременений на земельный участок (арест, залог, ипотека и т.д.) — это заказать справку из ЕГРН.

Справка из ЕГРН

Схема расположения земельного участка

Читайте далее

Комментарии ( )

Kardana 29 декабря 2017, 18:00 # ↓

Я через авито продавала свой земельный участок, вначале звонили риэлторы и перекупщики, я поправила чуть объявление, сказала что работаю без посредников, добавила свидетельство о гос.регистрации, описала район, местность, и спустя месяц продала. Я считаю, что очень быстро для такого типа покупки.

Giperion85 15 марта 2022, 21:48 # ↓

здравствуйте. подскажите в таком вопросе, предлагают купить участок, через аукцион на торгах о банкротстве. Владельцем участка являются два человека, с долями у каждого 1/2, один банкрот. если я стану законным владельцем 1/2 участка, в соответствии с каким пунктом ЗК или иного нормативного документа мне необходимо действовать для межевания участка?

Земельный Барон 16 марта 2022, 12:49 # ↑ ↓

Добрый день Giperion85, на основании пункта 4, пункта 7 статьи 22.2 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе земельного участка. Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки подается заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. Государственная регистрация перехода или прекращения прав на указанные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки.
Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, являются:
1) решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;
2) соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
3) иной документ, на основании которого в соответствии с Законом о регистрации и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.
По общему правилу п. 2 ст. 11.2 и п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ исходный земельный участок, из которого при разделе образованы земельные участки, прекращает свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки. При этом имеется в виду, конечно, не фактическое, а юридическое прекращение существования разделенного земельного участка, который перестает существовать в качестве объекта земельных и гражданско-правовых отношений.
В соответствии с п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).
В соответствии с п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними. Исключение составляет выдел земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером.
Проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей.
Проект межевания земельного участка или земельных участков подготавливается кадастровым инженером. Заказчиком такого проекта межевания может являться любое лицо.
При подготовке проекта межевания, подлежащего утверждению общим собранием участников долевой собственности, кадастровый инженер обеспечивает правообладателям земельного участка или земельных участков, из которых будут выделяться земельные участки в счет земельной доли или земельных долей, органу местного самоуправления поселения и, если заказчик кадастровых работ не является правообладателем земельного участка или земельных участков, заказчику кадастровых работ возможность ознакомиться с этим проектом до его утверждения и представить предложения о его доработке.
Извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания земельных участков направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.
Проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.
Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации.
В случае если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным.
Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган кадастрового учета по месту расположения такого земельного участка.

Giperion85 27 марта 2022, 16:23 # ↑ ↓

спасибо, за развернутый момент, хотел бы прояснить, пару моментов, для себя не понятных.
1. «В соответствии с п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними.»
2. «Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации. В случае если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным»
т.е. соглашение между двумя владельцами 1/2, происходит через «опубликовывается в средствах массовой информации» проекта межевания, который я сделаю, как собственник 1/2?

Земельный Барон 29 марта 2022, 12:49 # ↑ ↓

Как оформить покупку участка

Оформление участка – серьезный шаг. Чтобы вступить в право собственности, необходимо знать юридические аспекты покупки. Покупатели часто не знают, как правильно купить участок и прибегают к помощи специалистов.

Но, что делать остальным? Давайте по порядку.

Покупка участка: на что обратить внимание

Покупатели часто не знают, как проверить участок перед покупкой.

Перед тем как совершить сделку стоит обратить внимание на следующие моменты:

1. Информация о владельце участка. Стоит убедиться, что собственник соток на самом деле является полноправным хозяином земли.
2. Данные об участке, он не должен быть продан или находиться под арестом.
3. Документы, которые находятся у владельца собственности. В выписке из ЕГРН прописываются паспортные данные владельца земли. В случае, если участок принадлежит юридическому лицу, необходимо проверить право собственности на официальном сайте налоговой службы. В документах должен стоять кадастровый номер.
4. Если продавец участка состоит в браке, покупатель должен получить расписку от супруги (супруга). В документе указывается, что муж (жена) дает согласие на продажу собственности.

Важно проверить размеры земли, указанные в документах. Можно самостоятельно измерить участок. Прошлые данные об измерениях можно найти в интернете, на специальных государственных порталах.

Для проверки собственника участка можно составить запрос в ЕГРН. Заявление можно отправить из дома по электронной почте. Стоит учесть, что ЕГРН присылает данные в течение трех дней. Данная услуга оказывается на платной основе и стоит 250-300 рублей.

Этапы оформления

Перед тем как пойти на сделку стоит выяснить, как правильно оформить покупку участка. Выделяют следующие этапы оформления земли:

1. Необходимо договориться с продавцом о дате сделки и встрече в МФЦ.
2. Покупателю нужно забрать в МФЦ талон для сдачи документов в «окно» регистрации.
3. Изучить договора о покупке земельного участка.
4. Оплатить единую государственную пошлину за оформление прав собственности. Стоит сделать копию чека.
5. После ожидания электронной очереди покупатель и продавец подписывают три экземпляра договора купли продажи, передают все необходимые бумаги регистратору.
6. Передать денежные средства продавцу, что проходит при регистраторе.

Желающие купить землю часто сталкиваются с вопросом, как зарегистрировать покупку участка после принятия закона «О дачной амнистии». Человек приобретает участок в дачном кооперативе или в садовом товариществе. У продавцов может не быть документов на участок, а только бумаги, подтверждающие членство в кооперативе. В сообществе могут собственникам участка выдавать права владения и пользования землей, но оставить неоформленными правоустанавливающие бумаги.

Чтобы зарегистрировать покупку следует отнести в Росреестр следующие документы:

• заявление об оформлении прав собственника;
• схему земельного участка, в которой можно увидеть точные границы;
• акт, подписанный соседями, что у них нет претензий по поводу границ;
• документ, подтверждающий права продавца на землю;
• бумаги, подтверждающие правовой статус земельного комплекса. Документы чаще всего находятся у администрации кооператива;
• чек об оплате государственной пошлины.

Необходимая документация

Покупатели часто спрашивают сотрудников МФЦ о том, как оформляется покупка земельного участка, какие необходимы документы. Продавец предоставляет следующий пакет бумаг:

• выписка из ЕГРН;
• документ, подтверждающий права владельца земли. Для сделки можно использовать договор купли продажи с прошлым владельцем участка;
• кадастровый документ, в котором указан номер земельного участка, адрес и площадь участка. В бумаге должна быть указана кадастровая стоимость;
• заявление на получение прав собственника;
• паспорт владельца участка.

Перед тем, как оформить загородный дом с земельным участком необходимо подготовить следующие документы:

• бумаги, подтверждающие права владельца дома и земли;
• технический паспорт на жилой дом;
• выписка из домовой книги;
• бумаги с согласием жильцов, что они выпишутся из дома в установленный в договоре срок.

Компания «БОГАТЫРЬ»

Девелопер, застройщик, один из лидирующих продавцов
на рынке городской и загородной недвижимости Республики Татарстан