Как узнать свою долю в квартире

Определить долю в квартире

Добрый день! В 90-х приватизировали квартиру. Участники мама и я (чеки имущество и деньги). Но в техпаспорте указано, что основным владельцем квартиры является мама. Теперь я хочу выделить свою долю в квартире, быть равноправным владельцем. Что мне нужно делать?

Комментарии ( 1 )

Кулагин Дмитрий 27.07.2022 в 09:31

Добрый день, Татьяна!
Спасибо, что посетили сайт ООО «Час-Пик».
Сориентируем Вас по ситуации.
Наш ответ будет носить общий характер, поскольку Вы предоставляете очень мало информации.
Итак, для приватизации использованы чеки «Жилье», которые были начислены Вам и маме, а также деньги. В данной ситуации важен размер чеков, которые были начислены. Эту информацию Вы сможете получить в расчетно-справочном центре (Справка о начисленной жилищной квоте). Важно понимать, имели ли Вы стаж работы на момент приватизации. Если Вы учились в школе, то размер (сумма, на которую были выданы чеки, была мала). Исходя из практики и метража квартиры, на чеки детей можно было приватизировать 3-5 метров квартиры. Не в комнате, а в целом в квартире.
Если Вам принадлежит, только три метра, то фактически в натуре Вы их выделить не сможете.
Другое дело если Вы на момент приватизации работали и имели большой стаж работы.
Для выделения своей доли придется обращаться в суд. У Вас должны быть серьезные аргументы для принятия решения в Вашу пользу.
С уважением, Дмитрий Кулагин +375 29 684 02 34

Как распоряжаться долями в квартире?

О том, как выделить или продать долю в квартире и как продать квартиру с общей долевой собственностью, читайте в нашей инструкции.

Что такое долевая собственность?

Собственность на недвижимость может быть разделена на несколько долей. В этих случаях в документе о праве собственности вы записываетесь в качестве одного из собственников с указанием доли квартиры, которая принадлежит вам, например, ½, ⅓, ¼, и даже 86/117. Распоряжаться такой собственностью (например, продать, подарить, завещать, отдать в залог) можно только с согласия всех владельцев.

В каких ситуациях оформляется долевая собственность на недвижимость?

• Приобрести квартиру в результате оформления сделки , дарения, мены и пр. в долевую собственность;
• Приватизировать квартиру в долях с другими членами семьи;
• Получить недвижимость в наследство в долях с другими наследниками;
• По решению суда.

Как узнать, какая доля в собственности на квартиру мне принадлежит?

Узнать, есть ли у вас доля в квартире, можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Для этого нужно знать точный адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер. Заказать выписку из ЕГРН можно через многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ) или онлайн через портал Госуслуги.

Чем долевая собственность отличается от совместной?

И совместное, и долевое владение означают, что объект недвижимости находится в общей собственности. Ключевое отличие: при совместной собственности из недвижимости не выделяются конкретные доли. Классический пример: супруги, владеющие квартирой на общем основании (например, купившие ее совместными усилиями, находясь при этом в браке). Если размер долей не определен, то доли считаются равными.

Могу ли я выделить свою долю собственности в квартире?

Да, вы можете выделить свою долю из общего имущества.

Например, если вам принадлежит ⅓ в трехкомнатной квартире, то вы можете претендовать на одну комнату. Для этого потребуется заключить с другими владельцами соглашение о порядке общего пользования жилым помещением, в котором будет прописано, кто в какой комнате живет и чем можно пользоваться. Кухня, ванная, коридор, туалет, как правило, поступают в общее пользование.

Если договориться не получается, то вам придется обратиться в суд, который разрешит спор. Если суд определит, что выделить вашу долю невозможно (например, имущество нельзя будет использовать по назначению или станет неудобно использовать), то вы получите право на денежную компенсацию от других совладельцев, а ваша доля перейдет к ним. Но такое возможно только при вашем согласии на компенсацию — кроме случаев, когда вас могут обязать продать квартиру.

Можно ли сдать свою часть квартиры в аренду?

Да, можно, если она изолирована (то есть это отдельная комната). Получите на это письменное согласие остальных собственников на случай судебных разбирательств.

А я могу продать долю в квартире?

Да, можете, но преимущественное право покупки вашей доли принадлежит другим собственникам по цене, за которую вы хотите продать свою часть. К этому праву стоит отнестись внимательно: если продать долю без учета прав других собственников, они могут обратиться в суд с требованием поменять покупателей в течение трех месяцев.

Договориться о продаже доли с остальными собственниками можно и устно, но оформить договоренность надо письменно, поскольку все сделки с долевой собственностью оформляются при участии нотариуса. Для этого вам нужно пойти к нотариусу и составить уведомление, в котором будут прописаны объект и цена продажи, срок и условия оплаты, порядок расчетов, срок передачи имущества, сохраняющие право пользования долей лица и иные существенные условия.

Уведомить собственников остальных долей можно несколькими способами:

• отправить уведомление заказным письмом по почте с описью вложения;
• через нотариуса.

Подтверждающими документами о том, что вы направили уведомление, считаются выданная почтой копия телеграммы в первом случае и свидетельство о направлении или передаче извещения собственнику от нотариуса — во втором.

Как правило, люди выбирают второй вариант. В инструкциях для нотариусов прописано, что нужно сделать, чтобы юридически сообщение считалось доставленным. На это нужно обратить внимание, чтобы потом сделку не оспорили. Если адресат уклоняется от получения уведомления на почте или от передачи его курьером и всё было сделано правильно, то оно считается доставленным.

Выкупить вашу долю собственники могут в течение 30 дней с момента, как получили уведомление. Молчание в данном случае также рассчитывается как отказ. Если они не выкупят вашу долю за это время и не дадут ответа, вы можете продавать свою долю кому захотите (по цене не ниже, чем указанная в уведомлении остальным собственникам — иначе потребуется повторное уведомление).

Можно ли заставить одного из собственников продать долю в квартире?

По закону это можно сделать при одновременном выполнении нескольких условий:

• Собственник владеет очень маленькой долей;
• Ее нельзя выделить в реальном виде;
• Собственник не имеет «существенного интереса» в использовании своей доли.

Если это так, то можно обратиться в суд с требованием выкупа доли. Таких дел достаточно много, и каждое из них рассматривается индивидуально. Как правило, суд оценивает возраст, профессию, здоровье собственника, а также учитывает, подойдет ли ему денежная компенсация. Четких критериев «существенного интереса» в законодательстве нет. Если суд всё же обязывает продать долю, то проводится судебная оценка стоимости квартиры и назначается компенсация. В этом случае оспорить сумму уже не получится. Поэтому если дело идет к этому, лучше попробовать договориться о цене продажи доли без суда.

Как выгоднее продать квартиру в долевой собственности?

Если вы один из собственников такой квартиры и хотите продать свою долю, как и остальные собственники, вам лучше всего объединиться и продать квартиру вместе. В этом случае от сделки вы получите больше, чем если будете продавать свои доли по отдельности, потому что в стоимость сделки будет включена общая площадь квартиры, а не только жилая площадь.

По закону продать квартиру с долевой собственностью можно только при участии нотариуса. Лучше всего, если все собственники одновременно придут к нему. В этом случае нотариусу не придется проверять, уведомляли ли собственники друг друга о желании продать свою долю. Нотариус запросит документы, необходимые для сделки, а также убедится в дееспособности всех собственников и в том, что они действуют по своей воле.

Один из долевых собственников также может оформить нотариальную доверенность на сбор документов или подписание договора от имени остальных совладельцев квартиры.

После этого можно заключить единый для всех собственников договор , который должны подписать все участники соглашения. В нем лучше указать, кто и какую долю денег получит после сделки и другие принципиальные моменты.

Договор должен быть удостоверен нотариусом, но вы можете составить проект договора сами. При продаже квартиры в долевой собственности самое сложное — распределить деньги от покупателя. Для этого в договоре нужно указать цену, за которую продается квартира, порядок расчета с каждым собственником, сроки освобождения жилой площади и то, с каким имуществом она продается. Если есть другие важные для вас моменты, сообщите нотариусу, чтобы он внес их в договор.

Как узнать свою долю в приватизированной квартире

Ситуация следующая: на момент приватизации в квартире проживали и были прописаны мой дед (главный квартиросъемщик), бабушка, мать и я (несовершеннолетний). Квартиру полностью приватизировал дед в первую волну приватизации, затем она по наследству перешла бабушке, а от бабушки моей матери, как наследнику первой очереди. Когда мать унаследовала квартиру я уже был совершеннолетним. Всю жизнь был прописан и жил в этой квартире, кроме двух лет службы в армии.

Как рассчитать долю в квартире

С жилой недвижимостью совершаются различные сделки, которые приводят, в том числе, к возникновению долевой собственности. Разбираемся, как рассчитывается доля в квартире, ее стоимость и налог с продажи.

Как считаются доли в квартире

Для правильного подсчета нужно определить основные показатели жилища.

Здесь важно учитывать, что его площадь включает как жилые помещения, так и нежилые. Эти помещения относятся к общей собственности и не выделяются персонально отдельному человеку в пользование (будь то кухня или санузел). Проведем расчет долей в квартире от общей площади в следующем порядке:

1. Сначала устанавливаем совокупную общую площадь жилища в квадратных метрах по документам (технической документации, сведениям из Росреестра).
2. Найденный показатель делим на количество документально подтвержденных собственников.

Может пригодиться: как узнать, зарегистрирована ли недвижимость в Росреестре

Определим, сколько это — 1/10 доля в квартире у каждого.

Возьмем все квадратные метры и разделим их на 10 частей, что получилось — такая часть у каждого.

Так, если площадь 52 м: 52 / 10 = 5,2 м составляет часть каждого совладельца, если их 10 и они равны.

Формула расчета доли в квартире

Пошаговый алгоритм, как рассчитать доли в доме, выглядит так:

1. Определяем общую площадь, размер жилого и нежилого пространства, количество совладельцев.
2. Определяем соотношение общей площади, жилых и нежилых квадратных метров.
3. Из расчета обоих пространств устанавливаем часть каждого собственника.

Посчитать долю вам поможет онлайн-калькулятор

Как посчитать доли в квартире в дробях

По общему правилу, части владельцев считаются равными ( ст. 245 ГК РФ ).

Участники сами устанавливают иной порядок распределения, особенно это актуально, если кто-то больше внес денег на покупку или ремонт.

Посмотрим, как считать доли в дробях математически:

• 50% / 100% = 1/2;
• 20% / 100% = 1/5;
• 15% / 100% = 3/20.

Таким образом, 50% — это 1/2, 20% — это 1/5, 15% — это 3/20. Проверяем обратным действием:

1/2 + 1/5 + 3/20 + 3/20 = 20/20 или 1.

Вопрос: сколько это — 5/12 долей от общей площади в 59 м?

Ответ: надо 59 м разделить на 12 и умножить на 5 = 24, 58 кв. м.

Как посчитать стоимость доли в квартире

Мы выяснили, как посчитать долю от общей площади квартиры, теперь посмотрим, как определить ее стоимость в денежном эквиваленте.

Если жилье продается целиком всеми собственниками, то логично разделить полученную прибыль пропорционально размерам частей каждого из них.

Например, если вы продаете объект за 4 миллиона рублей и у вас ¼, то вам полагается 1 млн рублей.

Но на практике такая сумма выходит, когда жилище продается целиком. Иначе ее стоимость оценивается в меньшем размере.

Покупатели предпочитают покупать сразу отдельную комнату в общежитии или коммуналке. Приобретают часть жилья, когда нужна официальная прописка, и нет потребности в проживании. Тогда покупатель подбирает самый дешевый вариант.

И здесь уже действует рыночный закон спроса и предложения: продавец завышает цену, чтобы получить большую выгоду при продаже, а покупатель эту цену сбивает. Иногда реальная стоимость вдвое меньше первоначально заявленной цены.

Как посчитать налог на долю в квартире

В Налоговом кодексе (смотрим статьи 19 , 217 и 217.2) есть понятие минимального срока владения недвижимостью. Когда он подходит, с дохода от продажи уже не платят НДФЛ.

По общему правилу, этот срок — 3 года, если вы получили жилье (или землю — речь про любую недвижимость) по наследству или вам ее подарили. Еще варианты (хоть и редкие) — приватизация и договор пожизненного содержания.

И не забываем про те же 3 года, когда для владельца это единственное жилье, то есть он имеет лишь один объект недвижимости и там и живет, других квартир, домов или земель у него нет.

Другой вариант срока — 5 лет. Он применяется во всех остальных случаях. Например, когда вы покупаете жилье, неважно, сразу или в ипотеку.

Если срок владения оказался меньше 3 или 5 лет соответственно, налог исчисляется по ставке 13%.

КонсультантПлюс поможет разобраться с налогами на долю в квартире!

В системе найдете актуальные правила, пошаговые инструкции по расчету, бланки и образцы платежек и налоговых деклараций. Все материалы готовят эксперты-практики — можете смело доверять.

Еще есть такое важное понятие как имущественный вычет. Это очень выгодно, поскольку вы можете уменьшить доход даже при наличии небольшого срока владения, и заплатить меньше налога из своей прибыли:

• часть от 1 000 000 руб., соответствующую вашей части в квартире, — при продаже жилья целиком;
• 1 000 000 руб. — если продается часть по отдельному договору.

Также если у вас остались расходные документы на покупку или строительство жилья (платежки, чеки, расписки), доход уменьшают на общую сумму таких фактически произведенных расходов. Но их обязательно подтвердить документами.

Чтобы посчитать налог, доход от продажи части определяется, исходя из цены в договоре купли-продажи и доли в праве собственности (если продается весь объект) (п. 1 ст. 105.3 НК РФ ).

Пример расчета НДФЛ.

Жилье было приобретено Петровым за 2 500 000 руб. и находилось полностью в его собственности.

После смерти Петрова в 2020 г. 1/2 права собственности на жилье перешло к его дочери Петровой.

Полученные в порядке наследования доходы были освобождены от налогообложения (п. 18 ст. 217 НК РФ ).

В 2022 г. объект недвижимости был продан за 3 000 000 руб.

Доход дочери от продажи — 1 500 000 руб. (3 000 000 × 1/2).

Полученный доход уменьшается на часть расходов, понесенных в связи с приобретением Петровым квартиры, — 1 250 000 руб. (2 500 000 руб. × 1/2). Налоговая база составила 250 000 руб. (1 500 000 — 1 250 000), НДФЛ к уплате — 32 500 руб. (250 000 × 13%).

Полезный сервис: онлайн-калькулятор расчета НДФЛ

• Богачева Алла

2023-04-24 11:12:39

В ходе совершения сделок с недвижимостью нередко участвуют совладельцы долей, и здесь необходимо правильно рассчитать долю квартиры от общего имущества, чтобы все документы были оформлены корректно.