Какие документы нужно проверить при покупке комнаты

Как безопасно купить комнату в квартире. 3 главных правила

«Продаю комнату» — на интернет-форумах можно встретить множество таких объявлений. Например, на ЦИАН сейчас представлено около тысячи подобных вариантов. Комнаты пользуются спросом среди покупателей — по оценкам аналитиков «Авито», за последний год спрос на такое жилье в целом по стране увеличился на 13%, а в отдельных регионах — в несколько раз (например, в Крыму — в три раза, в Москве — в полтора раза). Востребованность такого жилья объясняется, прежде всего, его доступностью. К примеру, в Москве цены на комнаты начинаются в среднем от 1,5 млн руб., тогда как самая дешевая квартира обойдется намного дороже. Однако стоит иметь в виду, что покупка комнаты в квартире (обычной или коммунальной) имеет свои особенности. Вместе с экспертами Федеральной кадастровой палаты Росреестра (ФКП) рассказываем, на что нужно обратить внимание перед покупкой комнаты.

Правило 1. Проверить право собственности продавца

Начать стоит с проверки правоустанавливающих документов на жилье (договор купли-продажи, дарения, долевого участия и т. д.) и личных документов собственника (паспорт). Для того чтобы проверить право собственности на комнату, нужно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Она позволяет подтвердить право собственности на любой объект недвижимости. В выписке, в частности, будет указано, владеет ли продавец комнатой на праве собственности как самостоятельным объектом недвижимости или же является долевым собственником в праве общей долевой собственности на квартиру или комнату в коммунальной квартире. Выписка из Росреестра является общедоступной — ее может заказать покупатель перед сделкой самостоятельно. При этом сведения, содержащиеся в выписке, актуальны на момент ее выдачи. Поэтому получать выписку лучше незадолго до сделки.

• Как получить выписку о недвижимости из ЕГРН. Инструкция
• Коммунальная сделка: что нужно знать перед покупкой комнаты в квартире

Правило 2. Соблюдение права преимущественной покупки комнаты

Важный момент, который отличает сделку с комнатой от сделки с квартирой, — необходимость соблюдения продавцом приоритетного права покупки. Это означает, что перед началом поиска стороннего покупателя продавец должен предложить купить его комнату соседям — собственникам других комнат в квартире. Такое предложение должно быть сделано в письменной форме с указанием цены и других условий. Если в течение месяца соседи не изъявят желания приобрести комнату, то продавец имеет право продать ее на тех же условиях любому другому лицу. То же самое касается продажи комнаты в коммунальной квартире.

«Продавец комнаты в коммунальной квартире при обращении за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю обязан предоставить в орган регистрации отказ от права преимущественной покупки только в том случае, если договор заключен до истечения одного месяца со дня уведомления собственников других комнат коммунальной квартиры», — пояснили эксперты.

Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства. В этом случае договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, отметили в ФКП.

Читайте также

• Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать
• Как проверить квартиру перед покупкой и не потерять деньги. 5 правил

Правило 3. Проверить на наличие обременений и долгов

Перед покупкой недвижимости (как квартиры, так и комнаты) необходимо проверить, нет ли на ней обременений и не наложены ли какие-то запреты и аресты. Информация об этом содержится в выписке Росреестра. Также можно проверить самого собственника — не ведется ли в отношении него судебных разбирательств и дел о банкротстве. Подробнее об этом читайте по ссылке.

Кроме того, эксперты рекомендуют покупателям проверить, нет ли у собственника долгов за коммуналку. Для этого нужно запросить у продавца справку из управляющей компании и оплаченные квитанции за последний месяц.

Надежда Лещенко, эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра:

— Покупка отдельной комнаты в квартире является одним из наиболее бюджетных вариантов приобретения жилья, однако при заключении сделок с такими объектами недвижимости могут возникнуть сложности. Чтобы правильно оформить покупку комнаты, необходимо учесть все тонкости, приведенные выше. Особенно это касается преимущественного права на покупку для соседей и подготовки всех необходимых документов.

Необходимый пакет документов для покупки квартиры

После того как аванс был внесен и все ключевые моменты сделки были прописаны в договоре, можно приступить к сбору документов.

Во время передачи денег Продавец пообещал Покупателю предоставить документы, подтверждающие легитимность сделки. Если Покупателю предоставляются копии документов, необходимо для начала сверить их с оригиналом. В идеале копирование документов должно происходить в присутствии обеих сторон сделки, только так можно убедиться в отсутствии подлога и мошенничества.

Еще один вариант сверки подлинности документов: просмотреть оригиналы во время подписания договора купли-продажи. Но это крайняя мера. Так, если окажется, что в документации имеются неточности или недостоверные данные, Покупатель будет вынужден отказаться от сделки на самом финише.

Необязательно требовать от Продавца единовременно представить все необходимые документы. Ознакамливаться с документами можно постепенно, без спешки. Время для организационных моментов и проверки документации указано в тексте авансового соглашения.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

При покупке квартиры на вторичном рынке Продавец должен предоставить Покупателю стандартный (базовый) пакет документов. В некоторых случаях может понадобиться дополнительный комплект документов и справок.

Не все документы нужны для оформления сделки. Большая часть из них потребуется именно Покупателю для того, чтобы с юридической стороны оценить чистоту планируемой сделки.

Теперь давайте подробнее рассмотрим перечень необходимых документов.

Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:

1. Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру. Основной документ, который является гарантом законности сделки. Выписка подтверждает информацию о том, кто на самом деле является собственником квартиры. Кроме этого в ЕГРН можно увидеть наличие ограничений или обременений на конкретный объект недвижимости.
2. Основание регистрации права собственности на квартиру (правоустанавливающие документы). В зависимости от того, какой документ подтверждает право собственности, выбирается способ проверки остальной документации.
3. Выписка из домовой книги или справка о составе семьи. Данная справка не входит в обязательный пакет документов, она нужна в первую очередь для того, чтобы оценить круг зарегистрированных в квартире лиц. Если в справке будут указаны несовершеннолетние дети, необходимо уточнить у Продавца про их дальнейшую регистрацию по иному адресу.
4. Документ, удостоверяющий личность Продавца.

Это базовый пакет документов, который Покупатель обязательно должен увидеть и проанализировать перед подписанием договора купли-продажи. Именно эти документы позволяют оценить степень добросовестности Продавца.

Самая выгодная ситуация для Покупателя — покупка квартиры у знакомого или родственника. В таком случае никаких подводных камней и скрытых фактов быть не должно.

Если Продавец является одиноким, дееспособным человеком, проблем во время оформления сделки также возникнуть не должно. При таком раскладе базового пакета документов будет достаточно.

Дополнительные документы для покупки квартиры

Другое дело, если в квартире зарегистрировано большое количество лиц, среди которых есть несовершеннолетние или недееспособные лица. Теперь добавим к этому сомнительную внешность и поведение продавца или проблемные документы на право собственности. Получаем полный комплект неприятностей. Для того чтобы обеспечить юридическую чистоту сделки, Покупателю стоит настаивать на предъявлении дополнительного пакета документов:

1. Кадастровый паспорт. Этот документ может понадобиться в случае, если квартира не состоит на учете, а также для того, чтобы убедиться в законности перепланировки.
2. Письменное согласие на продажу от имени супруга или супруги собственника квартир либо документ, подтверждающий права продавца распоряжаться квартирой без согласия супруга (брачный договор или соглашение о разделе общего имущества).
3. Разрешение органов опеки и попечительства. Этот документ обязателен для предъявления в случаях, когда собственником квартиры является несовершеннолетний.
4. Согласие залогодержателя (банка) на сделку. Актуально для случаев, если квартира находится в залоге у банка.
5. Согласие получателя ренты. Этот документ понадобится в случае, если Продавец получил квартиру по договору ренты.
6. Извещение о сделке участников долевой собственности или их отказ от преимущественной покупки. Речь идет о покупке доли квартиры или комнаты в коммунальной квартире.
7. Расширенная выписка из домовой книги. Нужна для того, чтобы отследить прописку и выписку предыдущих жильцов.
8. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект. Из документа можно узнать информацию о смене собственников. Также можно уточнить, на основании каких правоустанавливающих документов к нынешнему и предыдущим владельцам переходило право собственности на квартиру.
9. Заключение о рыночной стоимости квартиры понадобится, если квартира покупается с использованием кредитных средств банка.
10. Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что владелец квартиры не состоит на учете в этих учреждениях.
11. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Большую часть из вышеперечисленных документов может потребовать регистратор сделки. Однако сегодня договор купли-продажи можно зарегистрировать в едином окне МФЦ. Главная функция сотрудников многофункциональных центров — прием документов от населения.

Это означает, что работник центра может не обратить внимание на отсутствие того или иного документа. Такая оплошность может стать причиной приостановки регистрации и отказа в ней. Еще одним последствием отсутствия некоторых документов может стать признание сделки недействительной.

Для того чтобы избежать подобных сюрпризов, Покупателю необходимо лично проверять документы на квартиру. Если Покупатель не может самостоятельно оценить чистоту сделки, ему стоит обратиться к юристу.

Невозможно сразу сказать, какие документы понадобится предоставить Продавцу. Все зависит от ситуации. Например, наличие в паспорте у Продавца информации о несовершеннолетних детях тоже не является поводом требовать согласие опеки. Если дети не являются собственниками квартиры, никакого согласия от органов опеки и попечительства получать не нужно.

Итак, документы на руках. Для юридически неподготовленного человека информация, которая в них представлена, не несет практически никакой смысловой нагрузки, поэтому имеет смысл воспользоваться опытом и знаниями юриста по сопровождению сделок с недвижимостью.

Совершение сделок лицом по доверенности несет определенные риски, поэтому следует внимательно подходить к составлению данного документа и выбору поверенного лица. Хорошим вариантом будет сопровождение сделки по продаже квартиры юристом.

Покупка комнаты – особенности заключения сделки и возможные риски для нового собственника

Подбирая недвижимость, покупатели могут рассматривать вариант приобретения комнаты. Но покупка комнаты сопряжена с определенными рисками и негативными последствиями, которых нет в сделках с обычными квартирами.

Объясняем, как как купить комнату и что нужно сделать, чтобы избежать возможных рисков.

Причины, по которым покупают комнаты

Среди основных причин, по которым приобретают комнаты, можно выделить следующие:

• комната в большинстве случаев стоит меньше, чем квартира в таком же районе города;
• приобретя комнату даже за небольшую стоимость, можно хорошо заработать, если сдавать ее в длительную аренду или посуточно;
• если продается комната в коммунальной квартире, часто дом, в котором она расположена, находится в центральной части города.

Комната может продаваться в обычной квартире, коммунальной или общежитии. Комнаты в коммунальных квартирах в большинстве случаев выделены как отдельный объект — так можно приобрести именно помещение. В обычных квартирах можно купить долю в общей собственности. При рассмотрении покупки комнаты в общежитиях стоит учитывать, что они могут продаваться только в случае, если выведены из специального жилого фонда.

Стоит ли покупать комнату – скрытые риски сделки

При положительных моментах покупки комнаты в сделке есть скрытые риски. Их нужно учесть, принимая решение о приобретении помещения.

Площадь комнаты может быть маленькой

В квартирах или общежитиях могут быть комнаты разной площади. Большие комнаты в некоторых коммунальных квартирах могут достигать 40 квадратных метров. Но в других объектах могут быть и маленькие комнаты, например, всего 6 квадратных метров. Это нужно учитывать, приобретая комнату для семьи или с намерением сдавать ее в аренду.

Может быть недостаточно санитарных узлов на всех жителей

В каждой из комнат может проживать по несколько человек. Поэтому при наличии большого количества жильцов может возникнуть проблема с посещением санитарного узла.

Аналогичная проблема также может касаться и количества плит на кухне. Если плита одна, а комнат больше, чем количество конфорок, это создаст неудобства при приготовлении пищи.

Дом может относиться к историческому жилому фонду

Это не помешает заключить сделку. Но принадлежность зздания к историческому фонду может стать поводом для серьезных ограничений при попытке выполнить определенные ремонтные работы или сделать перепланировку.

Необходимо совместно содержать места общего пользования

Коридор, кухня, санитарный узел, кладовка считаются общим имуществом. Соответственно, ремонт и работы, связанные с их содержанием, придется выполнять совместно с другими собственниками. Это может создать определенные трудности – некоторые жильцы могут отказываться вкладывать деньги или требовать, чтобы были закуплены дешевые материалы. Также стоит учесть, что места общего пользования принадлежат владельцам комнат на правах общей долевой собственности. Это означает, что чем больше площадь одной комнаты по сравнению с другими, тем больше ее собственник должен тратить средств на содержание мест общего пользования.

Можно купить не комнату, а долю в квартире

Если в выписке из ЕГРН указано, что собственнику принадлежит доля в праве общей собственности, то он владеет не комнатой, а частью квартиры. Например, у объекта недвижимости 2 собственника и каждому из них принадлежит 1/2 от общей собственности, но площадь комнат разная. Приобретя комнату таким образом, новый владелец может обнаружить, что частью комнаты, в которую он заселился, может пользоваться другой владелец.

Соседи могут оказаться неблагонадежными

Владельцы соседних комнат могут оказаться людьми с алкогольной зависимостью, наркотической зависимостью, вести асоциальный образ жизни. Даже если при покупке комнаты все было нормально, одну из комнат могут продать другим людям, которые окажутся неблагонадежными.

Особенности покупки комнаты

Как искать комнату

Комнату можно искать на тех же сайтах, где продаются обычные квартиры. При просмотре объявлений стоит обратить внимание на фотографии санитарного узла, кухни, коридора, подъезда и дома снаружи.

Что проверить при осмотре комнаты

При осмотре жилья обращают внимание на состояние самого помещения, мест общего пользования. Стоит осмотреть и само здание. Если в стенах снаружи есть трещины, если есть повреждения фундамента, в плохом состоянии подъезд, дом могут признать аварийным. Если дом участвует в программе реновации, есть шанс получить новое равноценное жилье. В других случаях другое жилье также можно получить, но оно может не устраивать собственника как по своим характеристикам, так и по месторасположению.

При просмотре обращают внимание на звукоизоляцию, особенно при покупке комнат в общежитии и коммунальной квартире. В некоторых объектах недвижимости может плохая звукоизоляция.

Как узнать больше о соседях

Для просмотра комнаты лучше выбрать вечернее время. Так больше шансов увидеть других жильцов квартиры, с которыми придется жить рядом. Стоит обратить внимание на возраст соседей, их семейное положение. Можно пообщаться с кем-то из соседей или с жильцами других квартир, чтобы больше узнать о людях, с которыми придется проживать по соседству.

Почему важно проверить долги за коммунальные услуги

К отсутствию долгов при просмотре комнаты стоит отнестись с особой внимательностью. Поскольку оплата коммунальных услуг – общая обязанность, часть жильцов может оплачивать услуги, а часть – нет. По такой причине могут образовываться долги. Кроме информации о долгах нужно узнать о том, как жильцы комнат оплачивают коммунальные услуги. Они должны договариваться в зависимости от того, какая площадь комнаты по сравнению с другими или какой частью объекта они владеют.

Можно ли использовать для покупки маткапитал

Для приобретения комнаты можно использовать маткапитал. Но для этого нужно соблюсти несколько условий:

• комната должны числиться отдельным объектом недвижимости;
• условия должны отвечать требованиям органов опеки.

Если приобретаемая комната не будет отвечать предъявляемым требованиям, в выделении государственных средств откажут.

Дадут ли ипотеку для покупки комнаты

Комнату можно приобрести с использованием ипотеки, но не все банки одобряют выдачу кредита. Это может быть связано с состоянием дома, где находится квартира. Также банк может предъявлять определенные требования к объектам. Например, срок постройки или отсутствие деревянных перекрытий в доме. Отказ в кредите может быть связан с тем, что в случае невозможности заемщика выплачивать ипотеку банк имеет право реализовать залоговое имущество. Но сделать это сложнее, чем продать целую квартиру.

Как купить комнату в квартире — какие способы используют для заключения сделки

Сделку нужно оформлять с заключением договора купли-продажи. Но в некоторых случаях стороны договариваются о другом способе передачи права собственности — дарении или частичном дарении с частичной продажей. Это связано с тем, что собственники других комнат имеют преимущественно право покупки. Если владелец одной из комнат хочет ее продать, сначала он должен предложить купить ее им. Но иногда продавец по ряду причин не хочет заниматься этим вопросом. Поэтому стороны сделки стараются обойти законный порядок и прибегают к другим методам.

Оформление дарственной

Такие сделки чаще всего заключают в случае, если продавец не хочет заниматься получением согласия на сделку. Это бывает, когда соседи конфликтуют с продавцом, когда продавец не знает, где находятся собственники других помещений. Также соседи могут намеренно затягивать сделку – говорить, что они хотят купить комнату, а потом просить время собрать деньги. Тогда продавец предлагает покупателю приобрести комнату по договору дарения. При передаче денег он может оформить расписку, в которой указывает, что получил деньги от другого человека за неотделимые улучшения квартиры. Например, покраску стен и другие ремонтные работы, установку встроенной мебели.

Но для покупателя в оформлении дарственной есть много рисков:

• сделку могут признать недействительной. В этом случае придется вернуть квартиру назад;
• в случае признания сделки недействительной продавец может не вернуть деньги. Это связано с тем, что факт продажи документально не зафиксирован. Соответственно, даже при обращении в суд тяжело вернуть деньги;
• тот, кто принял помещение в дар, должен будет заплатить налог. Нужно перечислить 13% от стоимости комнаты. В расчет будет приниматься сумма, указанная в дарственной.

Дарение и подписание ДКП

Сначала продавец дарит маленькую часть комнаты. Например, передает покупателю в собственность 1 квадратный метр помещения. Потом оформляется ДКП, поскольку согласие соседей уже не нужно получать. Но по ГК РФ такая сделка называется притворной. Это означает, что договор дарения могут признать ничтожным. В таком случае и договор купли-продажи признают недействительным.

Оформление договора купли-продажи

Это законный способ приобретения комнаты. Перед заключением договора продавец рассылает собственникам других комнат уведомления о том, что он намерен продать свою комнату. В уведомлении указывается характеристика помещения и ее стоимость. Уведомление можно передать лично или направить отказным письмом. На то, чтобы принять решение, у соседей есть 30 дней. Если собственник другой комнаты не хочет покупать комнату, он пишет отказ.

При оформлении сделки важно, чтобы комната была продана за ту же сумму, которая была указана в уведомлении. В противном случае сделка может быть оспорена. Если продавец захочет сделать скидку, нужно будет посылать новое уведомление с измененной стоимостью и заново получать отказы.

Если местонахождение других собственников неизвестно, им отправляют уведомления по адресу их регистрации. Для этого посылают отказное письмо. При отсутствии ответа в течение 30 дней считается, что продавец комнаты сделал все необходимое, чтобы соблюсти право преимущественной покупки.

Порядок проведения сделки

Порядок приобретения комнаты схож с порядком покупки квартиры на рынке вторичной недвижимости. Сделка включает следующие этапы:

1. Стороны договариваются о сделке, стоимости комнаты и других условиях продажи.
2. Продавец направляет уведомления владельцам других комнат. По желанию это можно доверить нотариусу.
3. Продавец получает отказ от собственников. Если один из владельцев комнаты несовершеннолетний, нужно получить разрешение на отказ от органов опеки. После получения отказа собственников или через месяц после направления извещения при отсутствии ответа заключают сделку.
4. При необходимости стороны заключают предварительный договор купли-продажи, покупатель передает задаток.
5. Стороны собирают необходимые документы. Это выписка из ЕГРН, паспорта или свидетельства о рождении сторон, документальное основание для возникновения права собственности и прочие документы, перечень которых будет зависеть от обстоятельств сделки.
6. Стороны подписывают договор купли-продажи, покупатель передает деньги способом, указанным в договоре.
7. Покупатель регистрирует право собственности.

Три главных правила безопасной покупки комнаты

Каждому человеку нужен свой уголок, а цены на недвижимость только растут. Ипотека, конечно, неплохой выход. Но что делать, если негде взять деньги на первый взнос? При ипотеке он должен составить 15–20% от стоимости жилья.

Самый логичный выход – сначала купить комнату. По данным сайтов-агрегаторов, в Архангельске, как и во всей России, это один из самых бюджетных вариантов: в два раза дешевле даже самых дешевых однокомнатных квартир. Зато своя и сможет послужить первым капиталом для покупки квартиры в будущем.

Для начала стоит знать, что можно приобрести в обычной квартире, коммуналке или общаге. Однако покупка комнаты имеет свои особенности. Уже во время выбора объекта нужно обратить внимание на некоторые моменты, чтобы все прошло без неприятных последствий. Вместе с экспертами Федеральной кадастровой палаты Росреестра (ФКП) расскажем, как безопасно купить комнату в квартире.

Шаг первый – проверьте правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на жилье, справку о дееспособности и паспорт собственника. Оригиналы действующих документов – главная составляющая безопасности сделки.

Правоустанавливающие документы – это документы, на основании которых возникло право собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор долевого участия и т. п.).

В свою очередь, правоподтверждающие – это свидетельство о государственной регистрации права, то есть выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Для того чтобы проверить право собственности на комнату, нужно запросить выписку из ЕГРН. Она позволяет подтвердить право собственности на любой объект недвижимости.

В выписке будет указано, владеет ли продавец комнатой на праве собственности как самостоятельным объектом недвижимости или же является долевым собственником в праве общей долевой собственности на квартиру или комнату в коммунальной квартире.
Договора купли-продажи может не быть, если комната приватизирована. Это тоже можно узнать из выписки ЕГРН: в ней будет указано, кто владеет недвижимостью – продавец, государство или третьи лица и есть ли на жилье обременения, аресты и другие ограничения для проведения сделок.

В случае проведенной приватизации продавец будет записан как долевой собственник. Важно, чтобы за ним была закреплена определенная комната, а не просто доля в коммунальной квартире. Покупка неприватизированной комнаты в коммунальной квартире рискованна, так как на нее нельзя сразу оформить право собственности. А если с приватизацией будут трудности, можно потерять деньги.

К тому же, если выбирать между правом собственности на конкретную комнату или долей, даже при последующей продаже – лучше комната, так как ее границы четко очерчены. Так при продаже не возникнут разногласия с совладельцами квартиры.

А если говорить о справке дееспособности продавца, то она застрахует вас от риска потери новоприобретенного права собственности в связи с заявлением продавца или его родственников о том, что сделку заключил недееспособный человек.

Большой подводный камень, о котором многие не знают, это отказ соседей. А именно необходимость соблюдения продавцом приоритетного права покупки. Это означает, что перед началом поиска стороннего покупателя продавец должен предложить купить его комнату соседям – собственникам других комнат в квартире.

Такое предложение должно быть сделано в письменной форме с указанием цены и других условий, по которым будет продаваться комната. Если в течение месяца соседи не изъявят желания приобрести комнату, то продавец имеет право продать ее на тех же условиях любому другому лицу. То есть продать комнату дешевле, чем по предложенной цене для соседей, совладелец не может.

– Продавец комнаты в коммунальной квартире при обращении за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю обязан предоставить в орган регистрации отказ от права преимущественной покупки только в том случае, если договор заключен до истечения одного месяца со дня уведомления собственников других комнат коммунальной квартиры, – пояснила эксперт ФКП Елена Михайлова.

Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства. В этом случае договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, отметили в ФКП.

При этом если комната выделена в отдельный объект собственности и принадлежит только одному владельцу, то отказов не требуется.
А комнаты в общежитиях имеют свой важный нюанс, по ст. 92 ЖК РФ общежития принадлежат к специальному жилищному фонду страны, поэтому отчуждению в собственность не подлежат. Продать комнату в общежитии можно, только если она переведена муниципалитетом в другую категорию жилых помещений.

Например, общежитие было в жилом доме, принадлежащем государственному или муниципальному предприятию, а потом было передано органам местного самоуправления, а с жильцами был заключен договор социального найма.

Купить комнату в общежитии, где живут студенты или сотрудники учреждений, легально не получится. Как и в случае с комнатой в коммунальной квартире, официально купить комнату в общежитии можно, только если она приватизирована.

Если документы из первого списка в порядке, а вы готовы к покупке, проверьте, чтобы не было долгов по коммунальным платежам. Продавец может взять соответствующую справку в ЖЭКе, управляющей компании или бухгалтерии ТСЖ. Альтернативным документом, который позволит определить состояние счетов, могут стать квитанции. По ним стоит посмотреть, сколько оплачено, есть ли долг и совпадают ли показания счетчиков с фактическими.
Посмотрите, нет ли на комнате обременений и не наложены ли какие-то запреты и аресты. Информация об этом содержится в выписке Росреестра. Также можно проверить самого собственника — не ведется ли в отношении него судебных разбирательств и дел о банкротстве.

Наличие в отношении продавца исполнительных производств можно узнать на сайте ФССП. Данная проверка позволит узнать о просроченных обязательствах, которые могут привести к банкротству.

Также особое внимание стоит обратить на семейные споры (раздел имущества), наследственные споры, споры, вытекающие из договоров займа и кредитных договоров, которые, как правило, обеспечиваются недвижимым имуществом.

Узнать о наличии судебных разбирательств и исков в отношении собственника можно на официальном портале судов общей юрисдикции города. На сайте картотеки арбитражных дел могут быть предъявлены иски, если продавец зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. Для проверки понадобятся Ф.И .О. и ИНН продавца.

– Покупка отдельной комнаты в квартире является одним из наиболее бюджетных вариантов приобретения жилья, – отметила эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко. – Однако при заключении сделок с такими объектами недвижимости могут возникнуть сложности. Чтобы правильно оформить покупку комнаты, необходимо учесть все тонкости, приведенные выше. Особенно это касается преимущественного права на покупку для соседей и подготовки всех необходимых документов.
Когда решение принято, переходите к подписанию договора купли-продажи.

Договариваясь о сделке, назначьте дату, время, место ее проведения, обговорите способ передачи денег. Выберите дату для похода к нотариусу – сделки с комнатами должны быть нотариально заверены, к тому же нотариус правильно составит договор купли-продажи.

На сделку продавец должен принести:
– выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, или свидетельство о собственности старого образца;
– документы, подтверждающие основание для возникновения права собственности;
– кадастровый паспорт и технический план;
– справки из паспортного стола с указанием прописанных в других комнатах;
– отказы соседей или уведомления о сделке, отправленные им с отметкой о вручении;
– согласие на сделку супруга при соответствующем семейном статусе;
– разрешение на продажу от органов опеки, если в комнате прописаны несовершеннолетние.

Договор заключается в трех экземплярах: по одному покупателю и продавцу, третий – для регистрации в Росреестре.
Далее следует закрепить право собственности – с пакетом документов, представленным к сделке продавцом, и своим паспортом обратитесь в Росреестр или отделение МФЦ. Напишите заявление о регистрации сделки, оплатите пошлину и в назначенную ведомством дату заберите документы и выписку, по которой собственником будете уже вы.