Если квартира в долевой собственности как получить налоговый вычет

Налоговики разъяснили нюансы получения вычета при долевой покупке жилья

Если недвижимость была куплена в общую долевую собственность, размер вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долями. При этом отказаться от уже полученного вычета и передать право на получение его или остатка другим лицам нельзя

Фото: AntonSAN/shutterstock.com

Федеральная налоговая служба России (ФНС) разъяснила особенности предоставления имущественного вычета при покупке жилья, которое приобреталось в долевую собственность. Об этом сообщается на сайте ведомства.

Налоговые вычеты

При покупке жилья собственник вправе воспользоваться налоговым вычетом. Для этого нужно быть налоговым резидентом страны и платить налог на доходы по ставке 13% (обычно удерживается из зарплаты). Максимально возможная сумма для расчета имущественного вычета при покупке составляет 2 млн руб., от нее отсчитываются 13%. Таким образом, покупатель может вернуть до 260 тыс. руб. (13% от 2 млн руб.). Если квартира покупалась в ипотеку, то, помимо основного вычета, можно получить еще вычет за уплаченные по кредиту проценты. В расчет берутся все реально погашенные проценты. Но и здесь есть лимит — не более 3 млн руб. Сумма налогового вычета по процентам рассчитывается по аналогии с имущественным вычетом — это 13% от базы (выплаченных процентов). Читайте также: Налоговый вычет в 2022 году: что нужно знать при покупке квартиры

Как пояснили в ФНС, если недвижимость была куплена в общую долевую собственность, размер имущественного вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долями. «При этом отказаться от уже полученного вычета, а также передать право на получение его или остатка другим лицам налогоплательщик не может, так как это не предусмотрено нормами налогового законодательства», — отметили в ФНС России.

Данные разъяснения ведомство дало после рассмотрения жалобы налогоплательщика, которому отказали в предоставлении имущественного вычета при покупке в долевую собственность имущества совместно с супругом. Налоговая указала, что ранее заявителю уже был в полном объеме предоставлен такой вычет в связи с приобретением им 1/2 доли земельного участка и 1/2 жилого дома. Налогоплательщик с таким решением не согласился, посчитав, что ему необоснованно отказали в перераспределении расходов долей супругов и незаконно ограничили его право на получение налогового вычета. Он с жалобой обратился в ФНС, но и там ему в удовлетворении жалобы отказали. В ведомстве разъяснили, что после предоставления обоим супругам имущественного вычета за 2012–2015 годы его перераспределение или перераспределение остатка по заявлению налогоплательщиков не допускается. «Возможность отказа от уже полученного имущественного вычета действующим законодательством не предусмотрена», — отметили там. Кроме того, процентные и долевые соотношения для получения вычета определяются единожды при подаче декларации и заявления на его получение. Пересмотр этих параметров в дальнейшем законодательством не предусмотрен, добавили в ФНС.

Ряховский Дмитрий, д. э. н., руководитель департамента налогов и налогового администрирования Финансового университета при Правительстве РФ, налоговый консультант:

— Данное разъяснение абсолютно точно соответствует законодательству и вызвано тем, что граждане путают общую долевую собственность и совместную собственность. При приобретении квартиры в общую долевую собственность каждый собственник имеет право на имущественный вычет исходя из своей доли, передавать свое право нельзя. При общей долевой собственности вычет получит каждый собственник (если он еще не воспользовался вычетом в полном размере) в соответствии со стоимостью своей доли. Даже если вычет был получен не в полном объеме при долевой собственности, то налогоплательщик не имеет права свой вычет отдать другому. Исключения есть одно, когда общая совместная собственность. В данном случае доли по умолчанию считаются 50/50. Но в целях вычета можно указать, что один супруг получит 10%, так как у него зарплата маленькая, а второй — 90%. Поэтому и происходит путаница, поскольку граждане надеются получить вычет в большем размере, но не учитывают данные нюансы при оформлении в собственность.

• Какие налоговые изменения в сфере недвижимости ждут россиян в 2022 году
• Налог на имущество: кто может его не платить
• Россиянам упростили получение налогового вычета: как будет работать схема

Как собственникам получить налоговый вычет, если купили квартиру в долях?

Мы с сыном купили квартиру в долях. ⅔ доли в квартире оформлены на меня, ⅓ — на совершеннолетнего сына. Справка о выплате пая оформлена продавцом на нас обоих в соответствующих долях. А вот платежное поручение на всю сумму — только на меня.

Сможет ли сын получить налоговый вычет? Нужно ли было оформить какое-то соглашение или договор беспроцентного займа перед оплатой наших долей?

Ваш сын сможет получить вычет, если вдруг до того, как подписывать договор, он оформил на вас простую письменную доверенность. В ней сын должен был поручить вам внести за него деньги продавцу.

Какими документами подтверждается право на имущественный вычет

Помимо основных документов на вычет вам нужно представить в налоговую документы о расходах. В законе нет исчерпывающего перечня таких документов, в каждом конкретном случае они будут свои. Например, платежные поручения, кассовые чеки, могут быть даже расписки, если продавец жилья — физлицо.

В вашем случае пай выплачивали два человека, соответственно, справка выдана на двоих. Но и второй документ должен был выдаваться обоим плательщикам, поскольку у каждого из вас свои, отдельные деньги. Исключение может быть, только когда платят муж и жена. Для них действует режим совместной собственности, и все деньги по умолчанию принадлежат обоим супругам в равной степени, если только нет брачного контракта, в котором предусмотрены другие условия.

Для супругов неважно, на кого оформлено право собственности и выписан платежный документ: деньги в браке тратятся общие, поэтому право на вычет есть и у мужа, и у жены. Но когда имущество приобретают не супруги и в долевую собственность, вычет они могут получить, только если есть документы, которые подтверждают расходы.

Еще можно оформить вычет на лицо, которого нет в платежных документах, когда родитель платит за несовершеннолетнего ребенка. В этом случае квартира может быть полностью оформлена на ребенка, но родитель может получить весь вычет, если не пользовался им ранее.

Как победить выгорание
Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами

Начать учиться

Что делать, чтобы получить налоговый вычет обоим собственникам

Вам нужно подтвердить, что в расходах участвовали не только вы, но и сын. Платежный документ уже не переделать: он оформлен только на одного человека. Но ваш сын мог дать вам доверенность, чтобы вы внесли его часть денег за квартиру. По закону такой документ тоже будет подтверждать оплату.

Письмо УФНС по Москве от 28.11.2006 № 28-10/104735

Доверенность в таких случаях составляют в простой письменной форме, нотариальное удостоверение не требуется.

В доверенности обязательно должна быть указана дата составления, иначе документ не будет иметь силы. А вот срок действия можно не указывать: если вы не пропишете период действия, доверенность по умолчанию будет действовать год.

Вот что в вашем случае сын должен был прописать в доверенности:

1. Полномочия доверенного лица — так, чтобы их толкование было однозначным, не допускающим разночтений. Например, сын должен был указать, что доверяет вам внести деньги за приобретаемую долю в праве общей долевой собственности на квартиру.
2. Сумма и данные объекта, долю в котором он покупает: адрес квартиры, кадастровый номер.
3. Данные продавца — лица, которому надо передать деньги, — по желанию.

Еще можно уточнить, что полномочия доверенного лица ограничиваются только передачей денег, а договор купли-продажи доверитель будет подписывать самостоятельно.

Без такой доверенности, к сожалению, право на налоговый вычет ваш сын потеряет, поскольку не сможет подтвердить налоговой, что у него были расходы на покупку квартиры.

Вопрос был задан 30.06.2020 и дополнен ответом эксперта 22.03.2021

Анастасия Корнилова
А вы получали вычет на квартиру в долевой собственности? Какие были сложности?

Отредактировано

Друзья, помогите, разобраться с вопросом по теме, а то я и статьи на Т-Ж на эту тему изучил, и написал его в сообщество Т-Ж, но ответа не получил, и нагуглить не смог. В 2012 году я купил квартиру стоимостью 1,3 млн. руб. В 2013 году я получил налоговый вычет на всю стоимость квартиры. В 2020 году уже с супругой мы купили в ипотеку квартиру стоимостью чуть больше 4 млн. руб, собственность — совместная, без выделения долей. С женой все понятно, она и на все 2 млн. руб. может заявить вычет по стоимости самой квартиры и на % по ипотеке, я вроде как не могу получить вычет на оставшиеся 0,7 млн. руб, т.к. в 13 году действовало правило — 1 имущественный вычет на всю жизнь, и вот вопрос — а могу ли я попросить предоставить мне вычет на % по ипотеке, ведь в 13 году я получал вычет только на стоимость квартиры, без % по ипотеке. Или я вообще потерял право получать имущественный вычет в любой форме, если пользовался таковым по старым правилам?

Шеф-редактор Т—Ж

Дмитрий, вы сможете получить вычет по процентам по ипотеке. Это отдельный налоговый вычет — соответственно, его можно получить по новому жилью, купленному после 1 января 2014 года. См. письмо ФНС РФ 21.05.2015 № БС-4-11/8666.

А вот свое право на имущественный вычет вы полностью исчерпали. Для вас действуют старые правила, когда вычет давали только раз в жизни и по одному объекту недвижимости. Даже если вы получили вычет меньше максимально допустимого размера, на другое жилье остаток вычета не переносится и сгорает. Посмотрите письма Минфина России от 07.03.2017 № 03-04-05/12936, от 26.07.2016 № 03-04-05/43559.

Кристина, спасибо за разъяснения и ссылки на письма Минфина, вы мне очень помогли

Распределение долей для налогового вычета

Если жилая недвижимость приобретается в общую долевую собственность, возникают сомнения — может ли каждый из владельцев получить вычет на покупку своей доли? Мы расскажем, кому и на какую часть вычета можно претендовать, можно ли получить вычет за другого собственника, как вернуть часть расходов при покупке доли.

Как распределить налоговый вычет между совладельцами жилья

При регистрации права собственности каждый владелец получает выписку из ЕГРН, в котором прописан размер принадлежащей ему доли. Размер имущественного вычета на приобретение жилья в долевую собственность и на ипотечные проценты распределяется между всеми собственниками в соответствии с их долями. С 2014 года в Налоговый кодекс РФ были внесены поправки в пользу налогоплательщиков. Теперь правила распределения долей для налогового вычета различаются в зависимости от того, когда было зарегистрировано право собственности — до 2014 года или после. Если жилая недвижимость была приобретена до 1 января 2014 года, НДФЛ можно вернуть со стоимости объекта в пределах 260 тыс. рублей. Остаток неиспользованного вычета нельзя переносить на другое жилье. Вычет по процентам можно вернуть со всей уплаченной суммы процентов банку.

Если недвижимость приобрели с 1 января 2014 года, и ее стоимость была меньше 2 млн рублей, остаток вычета можно переносить на другие объекты, пока не исчерпается весь лимит. Имущественная льгота предоставляется каждому собственнику в пределах 2 млн рублей, а проценты по жилищному кредиту — до 3 млн рублей.

Как распределить доли основного вычета. Доли совладельцев жилплощади могут быть одинаковые либо отличные друг от друга. Например, одному принадлежит 1/3 от общей площади, а другому — 2/3. Количество владельцев законодательством не ограничено. Например, четверым обладателям квартиры принадлежит по 1/4 доли, то есть поровну. Имущественный вычет между совладельцами распределяется согласно их долям и расходам на приобретение жилья. Простыми словами – сколько заплатил, столько и получит вычета. Если в договоре прописана общая стоимость квартиры, но не указано, кто сколько заплатил, то налоговый вычет распределяется пропорционально долям.

Например, отец и дочь купили квартиру в общую долевую собственность за 6 млн рублей. Каждый владеет половиной квартиры. Доля вычетов у каждого — 50%, то есть пополам. Так как лимит вычета — 2 млн рублей, именно эту сумму вычета получит каждый из собственников. В итоге на счет отца и дочери вернется по 260 тыс. рублей (2 млн * 13%).

Как распределить вычет на оплату ипотечных процентов. Если квартира куплена в ипотеку и оформлена в общую долевую собственность, владельцы-созаемщики получат вычет на проценты пропорционально своей доле в праве на жилье.

Например, в 2023 году тетя с племянницей купили дом в общую долевую собственность. Дом поделили пополам. Общая стоимость дома 4 млн рублей, из которых 2 млн были заемные. Обе женщины выступили созаемщиками. Каждая из владелиц получит налоговый вычет пропорционально доле в праве собственности как на покупку дома, так и на фактически выплаченные проценты по кредиту. Основной имущественный вычет будет распределен по 2 млн рублей на человека, а процентный — поровну от выплаченной суммы.

Если покупку жилья полностью оплатил один из собственников

Бывает так, что за квартиру заплатил кто-то один, и все платежи шли от его имени. Получается, что расходы понесли все, а документального подтверждения этому нет.

• заявление о распределении имущественного налогового вычета;
• доверенность на передачу денежных средств.

Так клиент получил 2 млн рублей налогового вычета и вернул на свой счет 260 тыс. рублей.

Оплата ипотечных процентов также может идти со счета одного из собственников. Это не помешает тому, чтобы остальные собственники-созаемщики получили вычет за проценты. Им нужно просто написать доверенность и указать, что они передали деньги в оплату процентов тому, с чьего счета они погашались. Право на вычет есть только у собственников. Если созаемщик не является собственником кредитной квартиры, претендовать на налоговый вычет он не может.

Если доля в имуществе была приобретена по отдельному договору (например, договор купли-продажи 1/2 доли в квартире), то для целей имущественного вычета считается, что вы купили целый объект. Тогда и по «старым», и по «новым» правилам вычет между собственниками не делится. Вы можете вернуть налог со всей суммы, потраченной на жилье, но с учетом установленного лимита — 2 млн рублей.

Например, Сергей купил полдома за 2 млн рублей. Вычет не будет зависеть от того, кто является его соседями, и каковы их доли в праве на остальной дом. От них не требуется никаких подтверждений или разрешений. Сергей имеет право вернуть налог со всей суммы, уплаченной за свою долю, в размере 260 тыс. рублей (2 млн * 13%). Это правило действует в отношении покупки не у близких родственников.

Как распределить доли имущественного вычета между супругами

Если жилье куплено в браке, то право на вычет при покупке квартиры предоставляется и мужу, и жене. Нужно ли изначально договариваться о соотношении долей? Зависит ли сумма вычета от того, кто и сколько платил за квартиру?

Возьмем два периода: до 2014 года и после, так как с 2014 года в НК РФ внесены изменения, которые изменили порядок распределения долей между супругами при имущественном вычете.

До 01.01.2014 года. Если супруги купили жилье в общую долевую собственность, то доли определены заранее и указаны в свидетельстве о регистрации права собственности. Поэтому налоговый вычет строго привязан к установленной доле и не может быть перераспределен на второго супруга.

Если один супруг не имеет доходов, если он уже воспользовался правом на льготу или решил по каким-то причинам не получать вычет именно сейчас, он не может передать свою долю партнеру.

На жилье, купленное до 01.01.2014 года, максимальный совокупный размер вычета составляет 2 млн рублей. Именно эта сумма по долям распределяется между супругами.

Например, в 2011 году семейная пара купила в долевую собственность комнату за 1,2 млн рублей. При покупке супруги распределили доли 50 на 50. Так как муж уже получил свой вычет по другому объекту, супруги решили распределить весь вычет на жену. Они не смогли это сделать, так как налоговая льгота распределяется по указанным в свидетельстве долям и не может быть передана второму супругу. В итоге жена вернула деньги только за свою долю в размере 78 тыс. рублей (13% * 600 тыс. руб.).

Имущественный вычет за ипотечные проценты при общей долевой собственности будет распределен в тех же долях, что и основной вычет. А основной вычет — в тех долях, что указаны в свидетельстве о регистрации права собственности.

При этом не имеет значения, на чье имя оформлен кредитный договор, и кто по нему платил.

Например, в 2012 году супруги взяли ипотеку, купили квартиру в общую долевую собственность и назначили каждому равные доли. Квартира стоила 3 млн рублей, из которых 2 млн были заемные.

Кредитный договор муж оформил на себя, от его же имени шли платежи в уплату долга. Как распределятся имущественные вычеты для мужа и жены?

Оба супруга получат по 1 млн рублей основного вычета, так как его совокупный размер не может превышать 2 млн рублей. Кроме того в равных долях они получат налоговую льготу за фактически выплаченные ипотечные проценты.

Распределить соотношение частей основного имущественного вычета можно только один раз. Для этого нужно написать и подать в ИФНС заявление о распределении вычета между супругами.

С 01.01.2014 года. Имущественный вычет супругов не привязан к долям в собственности. Супружеская пара имеет право на двойной вычет — на каждого по 2 млн рублей и на возврат в семью до 520 тыс. рублей (4 млн * 13%). Также они могут распределять налоговую льготу в любых пропорциях по своему усмотрению, вплоть до 0% и 100%. При этом каждый может получить не более 260 тыс. рублей.

1 вариант. Каждый из супругов самостоятельно оплатил свою долю и имеет на руках подтверждающие документы. Льгота рассчитывается пропорционально понесенным расходам.

Допустим, в 2023 году супруги купили квартиру за 3 млн рублей в общую долевую собственность. Каждый самостоятельно оплатил свою долю, что подтверждают платежные документы. Доли распределили так: 990 тыс. рублей заплатила жена (1/3) и 2,1 млн рублей — муж (2/3). Имущественный вычет доли супруги составит 990 тыс. рублей, и она получит на счет 13% от этой суммы — 128,7 тысяч. Несмотря на то, что вклад мужа равен 2,1 млн, он получит 2 млн, так как это максимальная сумма, установленная законодательством. На счет мужа вернется 260 тыс. рублей.

2 вариант. Каждый из супругов оплатил свою долю. Но было решено распределить льготу иначе, так как имущество, нажитое в браке, считается общим.

Пример из практики налоговых экспертов онлайн-сервиса НДФЛка.ру

К нам на консультацию обратилась семейная пара. Супруги купили квартиру в общую долевую собственность за 4 млн рублей. Каждый оплатил свою долю, что подтверждается платежными документами. Доли распределили по оплате: 25% заплатил муж, 75% — жена.

Супруги интересовались, как выгоднее распределить имущественный налоговый вычет? Изучив документы и доходы супругов, налоговый консультант посоветовал распределить вычеты не по платежам, а поровну. Тогда каждый из супругов получит по 2 млн рублей, и на счета вернется по 260 тыс. рублей подоходного налога (520 тыс. рублей на семью).

3 вариант. За жилье заплатил один из супругов. Однако, семейная пара может распределить доли по своему усмотрению.

Например, в 2023 году муж с женой купили квартиру за 5 млн рублей в общую долевую собственность. Все платежные документы оформлены на мужа. Для того чтобы оба супруга вернули максимальную сумму, нужно предоставить декларацию 3-НДФЛ, полный пакет документов и заявление на распределение налогового вычета между супругами. В этой ситуации будет правильно разделить расходы пополам. Максимальный размер налоговой льготы составит 2 млн на каждого, а на счета поступит по 260 тыс. рублей.

Во втором и третьем варианте (при перераспределении расходов) в ИФНС вместе с декларацией 3-НДФЛ нужно подать заявление о перераспределении вычета между супругами.

Налоговый вычет на ипотечные проценты также может быть распределен по желанию супругов. Это не будет зависеть от того, на кого оформлен кредитный договор и платежные документы.

Супруги имеют право ежегодно перераспределять между собой имущественный вычет на ипотечные проценты.

Налоговый вычет на выделенную долю для ребенка

Если вы купили жилье и оформили его на себя и на своих несовершеннолетних детей, вы вправе получить имущественный вычет и по доле детей. Вы можете оформить недвижимость, как в совместную собственность, так и в единоличную собственность ребенка.

Вычет за долю ребенка в квартире могут получить родители (в т.ч. приемные), усыновители, опекуны, попечители. Возраст ребенка ограничен — до 18 лет.

Суммарный размер налогового вычета на доли детей и на долю родителя не может превышать 2 млн рублей.

Первый случай, когда жилье оформлено на одного родителя и ребенка. Если вы купили квартиру в собственность с ребенком, вы можете получить имущественный вычет по обеим долям – за себя и за ребенка. Согласие ребенка не требуется, при этом он не теряет свое право на получение имущественного вычета в будущем.

Например, вы купили квартиру за 2 млн рублей и оформили ее на себя и свою 12-летнюю дочь. Несмотря на то, что каждому из вас принадлежит по 1/2 квартиры, вы можете получить налоговую льготу за все жилье. В итоге на ваш счет вернется 260 тыс. рублей излишне уплаченного НДФЛ (13% х 2 млн рублей).

Если бы вы купили дом за 3 млн рублей и оформили его пополам с дочерью, то вы получите налоговый вычет по своей доле – 1,5 млн рублей и частично по доле дочери – 500 тыс. рублей. Вы не можете использовать всю льготу ребенка, так как размер имущественного вычета не может превышать 2 млн рублей.

Второй случай, когда собственность распределена между обоими родителями и ребенком. Если жилье зарегистрировано на семью, включая обоих родителей и детей, можно получить имущественный вычет за детей. Увеличить свою долю могут как оба родителя, так и один. Как распределится вычет, и кто получит его за ребенка, прописывается в заявлении, которое вместе с остальными документами подается в ИФНС. Дополнительно прикладываются свидетельства о рождении всех детей, участвующих в распределении долей.

Получить имущественный вычет с доли ребенка можно и в том случае, если квартира оформлена на родителя, ребенка и другого родственника. Главное условие — увеличить свой вычет можно лишь до двух млн рублей.

Третий случай, когда квартира оформлена только на ребенка. Если единоличным собственником жилья является ребенок, родители вправе получить за него имущественный вычет. При этом ребенок не теряет право на вычет в будущем, если его долю получил родитель. Когда он вырастет и купит себе квартиру, то воспользуется правом на имущественный вычет в полном объеме.

Как получить налоговый вычет при покупке доли

Имущественный вычет за конкретный год можно заявить путем подачи декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по месту вашей регистрации. Декларация и пакет документов, подтверждающих право на льготу, предоставляется по окончании налогового периода, то есть на следующий год.

Кроме того, налоговый вычет можно получить за три предыдущих года. Например, купили жилье в 2020 году — в 2023 году можно подать декларации за 2020 — 2022 годы. Пенсионеры могут получить льготу за 4 года. Например, вышел на пенсию в 2022 году — в 2023 году можно подать декларации за 2019, 2020, 2021 и 2022 (год выхода на пенсию) годы.

Имущественный вычет не сгорает, его можно заявлять в каждом следующем году, пока не заберете все, что вам положено, но в пределах установленного лимита.

После того как инспектор примет декларацию, начинается камеральная проверка. На проверку отводится три месяца плюс месяц для перечисления денег. Это произойдет при положительном исходе проверки.

У каждого налогоплательщика может быть своя ситуация, которая требует внимательного к ней подхода. Налоговая инспекция может отказать в предоставлении вычета, если не хватает документов, если допущены ошибки в декларации, если вы опоздали со сроками и т.д. Тогда нужно будет все подавать заново.

Подводим итоги:

• Размер имущественного вычета распределяется между собственниками в соответствии с их долями.
• При покупке доли в имуществе по отдельному договору владелец получает право на льготу в полном объеме, то есть 2 млн рублей.
• С 01.01.2014 года имущественный налоговый вычет при покупке квартиры супругами можно распределять на их усмотрение. Необходимо подать заявление о распределении вычета между супругами.
• До 01.01.2014 года вычет привязан к документально установленной доле и не может быть перераспределен на второго супруга.
• Родители вправе получить имущественный вычет доли несовершеннолетних детей. При этом ребенок не теряет право на вычет в будущем при покупке своего жилья.
• При оформлении налогового вычета на покупку доли в собственности можно столкнуться с определенными трудностями. Чтобы не тратить свое время, рекомендуем доверить работу профессионалам.

Налоговый вычет при покупке доли в квартире

Как получить налоговый вычет при покупке или продаже доли в квартире в 2023 году, если права распространяются на часть квартиры или дома, а не на всю недвижимость? Как правильно оформить документы и разделить налоговый вычет, если у квартиры 2 собственника? Обо всем этом расскажем в нашей статье.

Как вернуть налог за покупку доли квартиры

В большинстве случаев совместная собственность оформляется супругами, и вопрос с возвратом налога решается просто — по соглашению между владельцами. Вычет распределяется по заявлению в налоговую инспекцию, подписанному обоими супругами, в котором указывается, кто и на какую сумму претендует. Исходя из этого, инспектор проверяет декларации и выносит решение. Оформить вычет при общей долевой собственности не намного сложнее. И здесь важную роль играет дата регистрации права на жилье: до 2014 г. или позднее. Именно с 2014 г. работают новые правила, прописанные в Налоговом Кодексе РФ.

Специалист по налогообложению • Стаж 3 года
Задать вопрос

Сохраняйте документы на покупку жилья. Вы сможете их использовать при оформлении вычета на покупку недвижимости и последующую продажу. Обращайтесь к нашим экспертам: мы за два дня составим для вас декларацию 3-НДФЛ и поможем вернуть максимальную сумму.

Покупка до 01.01.2014

• Если на квартиру два собственника или более, налоговый вычет делится в той же пропорции, что и доли — в пределах потраченных денежных средств (абз. 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в старой редакции). Например, при покупке 1/4 квартиры возмещение составит именно 1/4 часть налоговой компенсации.
• Собственник не может отказаться или передать другому владельцу право на налоговую льготу по своей доле, если по каким-то причинам не может претендовать на вычет. Только супруги имеют право по заявлению поделить вычет в пределах двух миллионов рублей в любых пропорциях.
• Максимальный суммарный размер налогового вычета на всех собственников одного объекта недвижимости составляет 2 млн рублей (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в старой редакции). Именно эта сумма распределяется между совладельцами в той же пропорции, что и доли, то есть в пределах затраченных сумм.

Главное, что нужно понимать — при покупке квартиры единым объектом недвижимости, но с разделением по долям, налоговый вычет распределяется между собственниками в той же пропорции, что и установлены доли, и в пределах потраченных денежных средств.

В 2012 г. Иванов и Петров приобрели в долевую собственность жилье за 3 млн рублей. Иванов заплатил за ⅓ квартиры, а Петров — за ⅔. Имущественная льгота в размере 2 млн рублей будет распределена в той же пропорции. В итоге Иванов вернет себе ⅓ от 2 млн, а Петров — ⅔.

Рассчитайте свою сумму Калькулятор всех налоговых вычетов

Если же каждая доля приобретена как отдельный объект недвижимости, то налоговый вычет предоставляется на каждую долю в пределах установленного лимита и стоимости купленного объекта.

В 2013 г. Соловьевым была куплена ½ квартиры за 1,7 млн рублей. Соловьева не интересует, сколько стоит весь объект недвижимости, и будет ли второй собственник заявлять свое право на налоговый возврат. Соловьев может вернуть налог со всей суммы покупки, то есть 13% от 1,7 млн рублей.

Ипотека на долю в квартире при покупке до 01.01.2014

При долевой собственности на квартиру, купленную в ипотеку до 1 января 2014 г., действуют те же правила, что и для основного вычета. То есть возмещение за фактически уплаченные в банк проценты владельцы получают в тех же пропорциях, в которых была приобретена их недвижимость.

Осипов купил квартиру в ипотеку напополам с братом. Каждый из совладельцев имеет право претендовать на ½ уплаченных процентов по ипотеке, так как именно в этой пропорции распределены их доли.

Общедолевая собственность на квартиру оформлена после 01.01.2014

В 2014 г. в Налоговый Кодекс были внесены изменения, согласно которым имущественный вычет предоставляется каждому собственнику в размере 2 млн рублей. Это условие действует только для жилой недвижимости, приобретенной после 01.01.2014 г.

Фото: Размер имущественного вычета при долевой собственности

Остальные правила при расчете основного налоговой льготы остались прежними. То есть выплаты распределяются в соответствии с суммами, внесенными каждым из дольщиков (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Расходы в декларации 3-НДФЛ необходимо подтвердить платежными документами. Помните, что размер вычета не может превышать стоимость доли, а ежегодный размер возврата — суммы НДФЛ, уплаченной на доход за аналогичный период.

Образец заявления
Перечень необходимых документов для оформления налогового вычета при покупке жилья

Покупка части квартиры в ипотеку после 01.01.2014

За долю в квартире можно получить не только основной вычет на стоимость приобретения, но и дополнительный — за фактически уплаченные проценты в пределах потраченных сумм. Максимальный размер льготы составляет 3 млн рублей на каждого собственника.

Основной — при покупке

На проценты по ипотеке

Максимальный размер имущественного вычета

2 000 000 рублей

3 000 000 рублей*

Сумма к возврату

260 000 руб. (13% х 2 млн руб.)

390 000 руб. (13% х 3 млн руб.)

*До 1 января 2014 года максимальный размер имущественной льготы за фактически уплаченные проценты по ипотеке не имел верхнего предела. Для такого жилья расчет НДФЛ осуществляется по старым правилам — на всю сумму процентов.

Обязательное условие: дольщики должны быть созаемщиками при оформлении кредитного договора. Если один из собственников не участвовал в кредите, вернуть НДФЛ за проценты он не сможет.

Важно! Супруги, в отличие от других совладельцев, могут распределять возврат за проценты по ипотеке без привязки к долям. Для этого они должны написать заявление о распределении и в составе документов передать в налоговую инспекцию.

Налоговый вычет по доле ребенка

При покупке жилья родители могут получить вычет на долю в квартире за своих несовершеннолетних детей. При этом не важно — является ребенок долевым собственником или жилье полностью оформлено на него (п.6 ст.220 НК РФ). Но, разумеется, все это в пределах положенных ограничений по размеру льготы.

Фото: Документы на возврат НДФЛ при долевом участии

То есть детская доля не увеличивает максимальный размер имущественной льготы родителя, а лишь позволяет добрать до максимальных 2 млн рублей.

Ивановы в 2020 г. купили недвижимость в долевую собственность за 3 млн рублей и оформили по ⅓ на каждого члена семьи — родителей и несовершеннолетнего сына. Вернуть налог за сына, то есть заявить 2 млн, может любой из родителей — в полном размере или пополам со вторым супругом.

Купить жилье в долевую собственность можно на свои средства и на заемные, то есть по ипотечному договору с банком или по целевому кредиту с другой организацией, например, с компанией-работодателем. На уплаченные проценты по детской доле также можно заявить возврат НДФЛ.

Серовы купили дом за 8 млн рублей и оформили по ¼ доли собственности на каждого члена семьи — родителей и двух несовершеннолетних детей. Каждый член семьи имеет право на 2 млн рублей. Но вернуть НДФЛ на детей не удастся, так как размер родительских льгот уже достиг максимума.

Налоговый вычет при продаже доли в квартире

Вернуть налог можно не только при покупке, но и при продаже жилой недвижимости. С помощью налоговой льготы снижается налогооблагаемая база, и НДФЛ платится с меньшей суммы. Размер льготы составляет 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 200 НК РФ).

При этом, согласно пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ, размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами пропорционально их доле. В случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности— по договоренности.

Это означает, что имущественный вычет распределяется на всех дольщиков. И если вы владеете частью недвижимости, то вычет будет поделен в соответствии с размером вашей доли.

Супруги в 2021 г. купили дом и оформили поровну в долевую собственность. В 2022 г. они продают его за 3 млн рублей. При этом сделку оформляют по общему ДКП. В 2023 г. каждый супруг заплатит налог в размере: 13% * (1 500 000 – 500 000) = 130 000 рублей.

где: 1 500 000 — стоимость доли (½ дома). 500 000 — доля вычета (½ от общей суммы).

Не забудьте, что при расчете НДФЛ вместо налогового вычета можно использовать расходы на приобретение. В том числе, если недвижимость получена в дар от близкого родственника или по наследству. Расходы на покупку необходимо подтвердить документально.

При продаже долей отдельными договорами

Чтобы получить имущественную льготу в полном размере, можно оформить каждую сделку отдельным договором купли-продажи. В этом случае все совладельцы при долевой собственности на квартиру заявят к вычету по 1 млн рублей.

В 2021 г. супруги купили квартиру в общую долевую собственность. В 2022 г. они продают эту недвижимость за 3 млн рублей. При этом сделку оформляют по отдельным ДКП. Каждому супругу придется заплатить НДФЛ в размере: 13% * (1 500 000 – 1 000 000) = 65 000 рублей.

где: 1 500 000 — стоимость доли каждого собственника (½ комнаты). 1 000 000 — вычет для каждого собственника.

Таким образом, при продаже недвижимости по отдельным договорам каждый дольщик получит льготу в полном объеме и законно снизит налогооблагаемую базу на 1 млн рублей.

Специалист по налогообложению

При продаже долей оформляйте отдельные ДКП. Так вы сможете применить имущественный вычет в полном размере. Обращайтесь к нашим экспертам: мы проверим ваши документы, за два дня составим декларацию 3-НДФЛ и отправим вам в формате pdf и xml.

Заполним декларацию 3-НДФЛ за вас
Стандартный

Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в интуитивном конструкторе

Максимальный

Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС

Оптимальный

Наш эксперт проверит ваши документы, рассчитает максимальный налоговый вычет и заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ

Показать все

Частые вопросы

Уже вернул НДФЛ за себя. Как получить остаток за счет доли сына?

Подайте уточняющую декларацию и заявите имущественную льготу по доле несовершеннолетнего сына. Вам на счет зачислят остаток средств в пределах 260 тыс. рублей с учетом уже полученной суммы и стоимости купленного жилья.

При покупке доли в доме оплатили со счета брата. Могу я вернуть НДФЛ?

Можете, если документально подтвердите, что поручили брату внести за вас оплату, например, к пакету документов приложите доверенность и расписку от брата, что он получил от вас деньги.

Ребенку принадлежит доля в праве собственности на квартиру. Нужно ли брать согласие ребенка?

Нет, вы имеете право использовать долю несовершеннолетнего без его согласия. Помните, что ребенок не теряет право на льготу в будущем, когда купит собственное жилье и начнет платить НДФЛ.

Заключение эксперта

Чтобы получить имущественный налоговый вычет при долевой собственности в 2023 году, следует помнить о правилах расчета и дате регистрации недвижимости. Налоговый вычет за жилье, купленное до 2014 г., рассчитывается по законодательным нормам, действовавшим на дату регистрации.

Помните, что при покупке квартиры вы имеете право вернуть налог по доле ребенка. Это право у вас сохраняется, даже если вы всю жилплощадь оформили на несовершеннолетнего ребенка.

Передайте пакет документов в ИФНС по месту постоянной регистрации — через личный кабинет налогоплательщика на официальном сайте ФНС или с помощью нашего сервиса. Оформляйте документы с нашими экспертами — это самый короткий путь, чтобы вернуть свои налоги!

Публикуем только проверенную информацию