Почему на кадастровой карте нет дома на участке

Что делать, если нет привязки дома к земельному участку

Публичная кадастровая карта — исключительно полезный инструмент, но иногда ставит в тупик и владельцев и покупателей недвижимости. Вот, например, почему документы на дом есть, кадастровый номер есть, а дом не отображается на кадастровой карте? На самом деле это распространенная ситуация. Разберемся, в чем дело и стоит ли покупать такую недвижимость.
Допустим, вы нашли подходящий земельный участок (ЗУ) с домом. Продавец дал пакет документов и вы проверяете недвижимость по публичной кадастровой карте. Участок — есть, дом. Дом видно, но без координат границ и по публичной кадастровой карте здание отображается как незарегистрированное в собственность. Закономерный вопрос: почему у продавца есть документы о праве собственности на дом, но на кадастровой карте дома нет? В чем причина и, самое главное, покупать или не покупать такую недвижимость?

Почему дома нет на кадастровой карте

Первая причина — недвижимость оформлялась в собственность давно. 10-15 лет назад, когда земля и стоящие на ней объект недвижимости регистрировались без привязки друг ко другу. Тогда документы готовились и передавались в БТИ без сведений о местоположении объекта. Вторая причина — объект регистрировался на основании декларации. В этом документе местоположение вообще не предусматривалось, поэтому когда оформлялось право собственности, оно оформлялось на дом, гараж, баню без привязки к конкретному участку. В старых выписках из ЕГРН это хорошо видно по отсутствию сведений о сопутствующей недвижимости: в выписке на землю нет информации о строениях, а в выписке на строения нет данных о земле. И наоборот, когда дом привязан к ЗУ и земля к дому, в выписке из ЕГРН у каждого объекта недвижимости есть сведения друг о друге.

Какие могут быть проблемы с отсутствием привязки дома к земельному участку

1. Не получится взять кредит под залог дома. Банковские юристы очень тщательно отрабатывают документы по недвижимости и не принимают в залог строения без привязки к ЗУ.
2. Не получится присвоить почтовый адрес. Технология присваивания адреса сейчас работает на базе данных кадастровой палаты, поэтому если в Росреестре здание не привязано к участку, адрес ему не дадут.
3. Сложности с получением компенсации по страховому случаю. Ситуация из разряда гипотетических, но отсутствие у дома привязки к ЗУ даст юристам страховой компании веский повод отказать в выплате страхового возмещения.
4. Сложности с выкупом участка, который до сих пор был в аренде. Это распространенная ситуация на участках ИЖС, предоставленных гражданам в долгосрочную аренду с последующим выкупом. Администрация может просто отказать в праве преимущественной покупки, апеллируя к тому же доводу — по кадастровым данным сооружение построено неизвестно где. Такая же ситуация может сложиться и при необходимости взять в аренду землю, прилегающую к строению.

Как быть и что делать с привязкой дома к земельному участку

Основанием для привязки дома к земельному участку является технический план. Его готовит кадастровый инженер. В базовом формате он составляет план и передает его владельцу на диске. При работах под ключ не только составляет план, но и сам передает его в Росреестр.

На основании техплана в Росреестре сделают привязку объектов недвижимости друг к другу, и дом на карте будет подсвечиваться красным, а в выписке будут сведения о том, что здание расположено на конкретном земельном участке в четко определенных границах.

Стоит ли покупать дом, если его нет на кадастровой карте. Причины, последствия, способ исправить ситуацию

Покупая дом, нужно убедиться, что с его регистрационными данными все в порядке. Один из способов это сделать – посмотреть, как сведения о доме отображаются на бесплатной публичной кадастровой карте. Иногда покупателя может ожидать неприятный сюрприз – координаты искомого дома на публичной карте отсутствуют. Расскажу, почему так бывает, что делать в этом случае и стоит ли связываться с покупкой.

�� Причины, по которым дома может не быть на публичной кадастровой карте

Сведения о местоположении дома на участке (координаты) должны быть внесены в базу ЕГРН и отображаться через публичную кадастровую карту. Но бывает, что участок на публичной карте отображается как положено, со всеми координатами границ, а вот стоящий на нем дом – нет.

Возникает парадоксальная ситуация: в реальности дом имеется, но его местоположение на земельном участке установить нельзя. При этом, как правило, документы со стороны владельца и на участок, и на дом в полном порядке, недвижимость оформлена в собственность.

Почему такое может быть:

• объект недвижимости был зарегистрирован очень давно или тогда, когда привязка к публичной кадастровой карте не требовалась (документы просто оформлялись и передавались в Кадастровую палату, но сведения о местоположении дома, его координатах не фиксировалась);
• объект недвижимости был зарегистрирован на основании декларации – например, по «дачной амнистии», и сведения о координатах дома никуда не вносились, поскольку декларация этого не предусматривает.

�� Отсутствие привязки между домом и землей. Последствия

Ситуацию, когда дом не отображается на публичной кадастровой карте, можно назвать отсутствием привязки между землей и домом. То есть оба объекта (участок и дом) существуют и зарегистрированы, но связи между ними как бы нет. К примеру, если взять выписку на дом, то там не будет сведений о земельном участке – и наоборот.

На чем может отразиться отсутствие привязки дома к участку:

• невозможно присвоить дому почтовый адрес;
• проблемы при продаже, когда потенциальный покупатель по публичной кадастровой карте увидит участок, но не увидит дома – и откажется от сделки, если есть менее проблемный вариант;
• не получится использовать такой объект недвижимости в качестве залога при оформлении крупного банковского кредита – например, ипотеки для покупки городского жилья;
• если земельный участок в аренде, и вы хотите выкупить его у местной администрации, или наоборот – хотите взять его в аренду, то потребуется привязка дома к участку;
• возможны проблемы со страховой компанией при наступлении страхового случая – страховщик может попытаться доказать, что дома якобы не было на участке, он был где-то в другом месте и т. п.

И помните самое главное: если участок отмежеван, а дом привязан к участку, то у дома в выписке ЕГРН появляются сведения о земельном участке, а у земельного участка в выписке ЕГРН появляются сведения о доме. Соответственно, заказав даже одну из выписок, вы сможете увидеть информацию об участке/доме. Это – признак того, что все зарегистрировано так, как нужно.

✅ Как сделать, чтобы дом появился на публичной кадастровой карте

Сделать это очень просто:

• обратиться к кадастровому инженеру в специализированную компанию;
• кадастровый инженер подготовит технический план;
• далее собственник передает технический план в Росреестр, либо многие компании официально предлагают услуги «под ключ», оформляя документы и передавая их на регистрацию самостоятельно;
• обновленные сведения вносятся в ЕГРН.

❓ Так стоит ли связываться с покупкой

Если вы решили приобрести загородную недвижимость, и возникла ситуация, описанная выше, то это вовсе не значит, что нужно отказываться от такой покупки. Конечно, при условии, если все остальное вас устраивает.

Что делать? Просто перед заключением сделки попросите продавца осуществить привязку дома к земельному участку, если сам он это делать не торопится. Ничего страшного в этом нет, и платить за это покупатель уж точно не должен. А вот попросить продавца сделать скидку за ожидание – вполне реально.

Было у вас такое, что не нашли дома на кадастровой карте?

Почему дом не отображается на публичной кадастровой карте Росреестра

Для всех операций с недвижимостью понадобится выписка из ЕГРН. Для этого нужно знать кадастровый номер недвижимости. Проще всего найти его с помощью публичной кадастровой карты Росреестра. Иногда при попытке найти и проверить недвижимость на ПКК Росреестра, можно столкнуться с тем, что данные не отображаются. В этой статье расскажем, почему информация на ПКК может не отображаться и как поступать в такой ситуации.

Что такое публичная кадастровая карта Росреестра?

• Кадастровый номер
• Дата присвоения кадастровой стоимости
• Площадь
• Год постройки (если вас интересует здание)
• Количество этажей
• Дата введения в эксплуатацию

Для того, чтобы узнать эти данные, а также увидеть на карте интересующий вас объект недвижимости, нужно ввести адрес или кадастровый номер. Если после этого система не выдаст вам ответ, значит необходимо выяснить, почему дома нет на ПКК Росреестра.

Возможные причины отсутствия объекта недвижимости на ПКК

Эксперты выделяют две причины, по которым объект недвижимости может не отображаться на ПКК:

• Не была проведена процедура межевания
• Объект недвижимости не зарегистрирован в ЕГРН

Чтобы понять, что является причиной того, что ваша недвижимость не отображается на кадастровой карте, стоит заказать отчет с данными из ЕГРН. Если нужная информация не отображается в документе, нужно пригласить кадастрового инженера. Его задачи — определить координаты земельного участка, замерить его, выделить границы и составить план межевания.

Полученные в результате работы специалиста данные собственник должен подать в МФЦ. Уже оттуда материалы передадут в Росреестр, где будут внесены изменения в выписку из ЕГРН.

Однако отметим, что после всех перечисленных выше манипуляций данные на карте отобразятся не сразу, а только после обновления.

Отсутствие технического плана

В выписке из ЕГРН должна быть схема, которая показывает, как объект недвижимости расположен на участке. Если в документе это не отображено, значит не составлен технический план.

На этапе строительства технический план — обязательный документ.

Последствия отсутствия технического плана

Отсутствие технического плана может повлечь за собой неприятные последствия:

• Вы не сможете продать жилой объект недвижимости
• Возникнут проблемы с отождествлением недвижимости
• Будет сложно доказать, что прописанный в документах объект находится на указанном земельном участке
• Невозможно подключить к строению коммуникации: отопление, водоснабжение и т.п.

Также техплан нужен при обращении в суд, он поможет доказать, что объект действительно находится на участке.

Техническая ошибка

Еще одна возможная причина того, что дом не отображается на кадастровой карте — опечатка или другая ошибка. Если в выписке из ЕГРН есть технический план, но на карте объект не отображается, есть вероятность, что в документы внесли неверную информацию, допустив ошибку.

В этом случае нужно:

• Получить отчет с данными из ЕГРН и обратить внимание на пятый раздел документа
• Если этот раздел содержит какую-либо информацию, нужно обратиться в ЕГРН
• Убедитесь, что документ содержит план-схему участка

В случае, если в выписке нет плана-схемы участка, тоже нужно обратиться в регистрационный орган.

Обратим внимание, что если технический план сформировали уже давно, то обращение могут не принять — требования к документам регулярно меняются.

Объект есть на карте, но расположен в другом месте

Если вы столкнулись с тем, что на карте ваша недвижимость отмечена, но расположена в другом месте (отличном, от фактического), нужно обратиться к специалисту по землеустройству. Кадастровый инженер подготовит новый план, в который будут внесены изменения.

Весь алгоритм действий выглядит так: собственникам необходимо провести межевание, составить технический план и подать документы в регистрационный орган. Если на ПКК Росреестра отсутствует объект недвижимости, межевание проводится по предварительно подготовленным документам:

• Паспорт собственника
• Обращение (его подают в письменной форме)
• Документ, подтверждающий право собственности (с 2017 года таким документом считается только выписка из ЕГРН)

Также к этим документам нужно приложить акт, подтверждающий факт согласования границ и квитанцию об оплате государственной пошлины. Также, если изначально участок был в аренде, а потом передан в собственность, необходимо предъявить акт администрации, удостоверяющий получение права собственности.

Получить отчет с данными из ЕГРН для проведения межевания можно тут:

Как отметить дом на публичной кадастровой карте. Инструкция

Публичная кадастровая карта отображает только земельные участки, которые внесены в базу единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с определенными границами. Чтобы дом появился на карте, нужно обязательно подготовить технический план. Вместе с экспертами Федеральной кадастровой палаты Росреестра рассказываем, как это сделать.

Что такое кадастровая карта

Сервис «Публичная кадастровая карта» представляет собой графическое отображение территории России с размещенными на ней объектами недвижимости, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Сегодня на публичной кадастровой карте воспроизводится более 61 млн земельных участков, около 44 млн зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства.

Узнать информацию о включении в реестр объектов можно, получив выписку. Если в выписке содержатся все сведения об объекте, кроме координат контура, это означает, что такой информации нет в ЕГРН и понадобится подготовка технического плана — документа, который составляется в отношении всех объектов недвижимости, кроме земельных участков.

Если дома нет на кадастровой карте, у собственника могут возникнуть сложности при продаже недвижимости — объект будет трудно идентифицировать, установить, что именно этот конкретный дом расположен на конкретном участке. Доказательство определенного расположения дома на местности может потребоваться при судебных спорах. Иногда отсутствие привязки к публичной кадастровой карте становится причиной отказа при подключении к коммунальным и инженерным сетям.

«Вероятнее всего, на публичной кадастровой карте не отмечены границы контура дома потому, что он был включен в реестр недвижимости как ранее учтенный объект без сведений о координатах и без подготовки технического плана», — поясняет заместитель директора Федеральной кадастровой палаты Росреестра Марина Семенова.

Для чего нужен технический план дома

Технический план требуется для постановки объекта капитального строительства на учет (или для учета изменений сведений о нем) и оформления права собственности на объект. Сам техплан как раз содержит сведения о координатах объекта на местности. До 2013 года на все объекты недвижимости выдавались только технические паспорта. Они включали основные сведения об объекте, но без координатной привязки к местности. Сейчас одного только паспорта недостаточно для постановки объекта капитального строительства на учет — для этого нужен технический план. А сам паспорт может быть основанием для подготовки техплана и подлежит включению в состав приложения к нему.

Подготовка техплана и отметка на публичной карте

Чтобы подготовить технический план, владельцам дома нужно обратиться к кадастровому инженеру. Этот специалист должен иметь специальный аттестат и членство в саморегулируемой организации (СРО). Ознакомиться с информацией о действующих кадастровых инженеров можно в разделе сервиса Росреестра «Государственный реестр кадастровых инженеров». Кадастровый инженер проведет замеры объекта (вычислит площадь), определит его точные координаты с привязкой к конкретному земельному участку и затем подготовит технический план. Стоимость техплана варьируется и зависит от нескольких факторов: объема и срочности работ, месторасположения объекта и так далее. По оценкам экспертов, стоимость технического плана для дома площадью 100 кв. м в среднем начинается от 15 тыс. руб. Готовый документ предоставляется в Росреестр в электронном виде или через МФЦ (по месту нахождения объекта). Данные внесут в реестр недвижимости, и дом появится на публичной кадастровой карте через пять рабочих дней после подачи заявления в офисах Кадастровой палаты. Если заявление подавалось в МФЦ, срок ожидания составит до семи рабочих дней.

• Межевание земельного участка: как провести и сколько это стои
• Забор, деревья и дом: как законно обустроить дачный участок
• План БТИ: зачем он нужен и как его получить