Как увеличить участок земли и узаконить

Как узаконить увеличение участка

Одной из проблем землевладельцев является узаконивание дополнительной площади участка, занятой за счет земель общественного использования. Владельцы часто переходят установленные границы собственной земли и используют дополнительные сотки в хозяйственных целях. В Москве и Московской области законный перевод в частную собственность земельного участка можно выполнить в нашей организации.

Когда землю можно выкупить

Узаконить увеличение участка можно в случае, когда отобранная земля не находится в частной собственности, не относится к территории парков, заказников и заповедных зон. Прежде чем приступать к узакониванию занятой территории, следует убедиться, что на него не будут претендовать другие землевладельцы, организации, коммерческие компании. Выкуп государственной земли ведется по процедуре, согласованной Земельным кодексом РФ. Участок невозможно присоединить, если имеет стратегическое значение или же уже запланирован отвод этой земли под коммерческую деятельность. Информация о возможном использовании такого участка имеется в местных органах самоуправления. Скачать заявление об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Внимание! Если участок увеличивается за счет муниципальной земли, то за такую операцию нужно внести дополнительную плату местному бюджету. Сумма оплаты и сроки ее внесения будут озвучены при подаче заявления.

Какими законами регулируется

1. Перераспределение земель. Так называется способ образования нового участка. При этом исходный участок прекращает свое существование. Образованный участок имеет иную площадь, а права на эту землю устанавливаются на основании договора между землевладельцев и местными властями.
2. Прирезка — увеличение частного земельного участка за счет присоединения к площади государственной (муниципальной) земли.

Регистрация прав собственности на прирезку и строения на ней на данный момент проходят без вмешательства суда, по упрощенной процедуре. Заявитель подготавливает документы и передает их в Росреестр. Если процедура подачи была соблюдена, через 30 дней землевладелец получает разрешение и включает новые квадратные метры в границы собственного земельного участка.

Земля передается в собственность застройщику в случае, если здание будет соответствовать нормам, изложенным в Градостроительном Кодексе. Если землевладелец незаконно увеличил свои границы и не выполнил межевание, то ему грозит административный штраф до 200 тыс. рублей. Все постройки на таком земельном участке — незаконны, и подлежат сносу.

Порядок легализации

Земельным Кодексом РФ разрешается увеличение площади земли за счет прирезки земель, находящихся в муниципальной или государственной собственности. Решение об отведении земли принимается на уровне органов местного самоуправления.

С заявлением обращается собственник участка или его доверенное лицо. При этом получившийся размер не должен превышать установленных границ. Для Москвы и МО предельные параметры участка под ИЖС находятся в границах 6-15 соток. Узнать точное размеры можно в ПЗЗ (правила землепользования) вашего муниципального района.

Внимание! Увеличивать земельные участки за счет дорог, коммуникационных сооружений, иных сооружений, необходимых для нормального функционирования района не разрешается. Запрет касается также лесных и прибрежных зон.

Присоединяемая площадь не должна превышать 10% площади основного участка. Если присоединяемой земли больше, или ее общая площадь превышает установленные границы, то тогда формируют новый участок и выкупают по заявленной кадастровой стоимости.

Приступать к легализации прирезки можно лишь после регистрации границ существующего участка. Для этого необходимо провести межевание и поставить землю на кадастровый учет. В Росреестр подается пакет документов:

• гражданский паспорт собственника участка;
• межевой план участка;
• акт, свидетельствующий о правах на данный участок;
• квитанция об уплате пошлины.

Провести межевание на свой участок

Требования к межевому плану изложены в ст.38 ФЗ 218. За основу берется кадастровый паспорт. После составления документа в него вносятся все последующие изменения границ земельного участка.

Составляют и изменяют межевые планы лицензированные кадастровые организации и кадастровые инженеры. Работы ведутся на основании договора, заключенного между собственником земли и самой организацией.

Подготовка схемы

Работы выполняются в три этапа:

• подготовительный: ведется работа с правовыми актами, запрашиваются выписки из реестров собственников, уточняются данные по зонированию и инвентаризации;
• полевой: инженер выезжает на участок, ведется геодезическая съемка местности, определяются границы, и проводится их согласование с соседними владельцами;
• камеральный: ведутся заключительные работы по определению площади участка и существующих границ.

В процессе работы специалист геодезической компании обязан убедиться, что присоединяемая земля:

• не находится в частной или коммунальной собственности;
• не содержит коммуникационных траншей и сооружений;
• не находится в коммерческой собственности;
• не представляет интереса для третьих лиц.

Итог работы кадастрового инженера — составление схемы расположения участка на кадастровом плане территории.

Подача документов в администрацию

После получения схемы расположения владелец участка обращается в администрацию района с пакетом документов. Подают документы в тот орган, к которому территориально относится основной участок. Неправильно оформленный пакет возвращают в течение десяти дней с указанием причины отказа в рассмотрении. Госпошлина при этом не возвращается. Если все сделано верно, администрация рассматривает вопрос в тридцатидневный срок и сообщает о своем согласии (или несогласии) расширить границы.

После получения одобрения местных властей следует уточнить границы, то есть подготовить новый межевой план, иначе новая территория е не будет зарегистрирован официально. Для окончания оформления в пакет документов добавляется выписка с решением местного совета, и все бумаги отправляются в Росреестр. Вопрос рассматривается 30 дней. Собственнику выдается выписка из Росреестра.

Сроки и оплата

Стоимость легализации прирезки регулируется ст. 39,28 Земельного Кодекса. В ряде случаев прирезку оформляют бесплатно. Это касается зданий и сооружений, принадлежащих:

• гражданам, которые уже использовали участок в течение 5 лет согласно предоставленным разрешениям;
• религиозным организациям;
• многодетным гражданам;
• отдельным категориям физических лиц, если это предусмотрено законами РФ.

Процедура оформления новых границ занимает около двух месяцев. Но если выдаются отказы из-за неправильно оформленных документов, этот срок увеличится на полгода.

Расходы по узакониванию земли устанавливаются местными властями и зависят от региона расположения участка. При подсчете стоимости оформления учитываются:

• кадастровая стоимость основного участка;
• общая площадь новой территории;
• плата за присоединение прирезки.

Внимание: оплата за узаконивание земли проводится разово. Выплаты в рассрочку не допускаются.

Чаще всего плата за присоединение составляет около 15% стоимости основного участка. Но эта сумма будет увеличена из-за оплаты услуг кадастрового инженера.

Причины отказа

На этапе приемки документов администрация редко отказывает в их рассмотрении. Причины для отказа могут возникнуть позднее. Владельцу следует отслеживать процесс принятия решения регистратором и своевременно представлять дополнительные сведения.

В легализации новых границ участка откажут из-за:

• несовпадения сведений из заявления и представленных документов;
• отсутствия согласия соседей и других заинтересованных лиц;
• выставления нового участка на торги;
• передачи прирезки в коммерческую собственность на правах аренды;
• завышенной итоговой площади участка

и прочих причин, которыми будет сопровождаться отказ. В случае несоответствия данных в документах, ситуацию можно исправить, а ходатайство о присоединении прирезки отправить на регистрацию снова. В данном случае предусмотрена повторная уплата госпошлины.

Важно: Росреестр не узаконит новые границы, если данные об участке не были зарегистрированы. Следует осуществить процедуру регистрации так, как этого требует закон, и начинать ее с уточнения данных в кадастровом реестре. Только после постановки прирезаемого участка на учет, возможно его присоединение к общей территории.

Почему администрации выгодно продавать землю?

Перевод земли в частную собственность выгоден самим властям. Это:

• уменьшение затрат на обслуживание земель муниципального и государственного значения;
• увеличение поступлений в местный бюджет из-за цен на оформление работ, уплаты госпошлин;
• увеличение уплаты земельного налога из-за увеличенной стоимости участка.

Для владельца узаконивание земли означает последующую легализацию частных домов, а также всех бытовых и хозяйственных построек, возводимых на прирезанном участке.

Важно помнить, что процедура упрощенного оформления ограничена по срокам. Поэтому следует поспешить с легализацией границ, так как после отмены амнистии решить данную проблему можно будет только в судебном порядке.

Деление, слияние и изменение границ земельных участков

Деление, слияние земельных участков осуществляются с учётом требований законодательства и возможно в отношении земельных участков, зарегистрированных в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, на которые землепользователями получены документы, удостоверяющие права на них.

Земельные участки делятся на два типа: делимые и неделимые. Делимыми называют те участки, которые могут быть разделены на несколько частей, каждая из которых будет представлять собой новый земельный участок. При этом каждый новый участок после раздела можно будет использовать согласно целевого назначения прежнего участка. Также понятие делимых участков подразумевает, что их раздел не приведёт к нарушению градостроительных регламентов, требований природоохранного законодательства, пожарных, санитарных, строительных и других норм. В случае, если эти требования не могут быть выполнены в полном объёме, участок признается неделимым.

Работы по делению, слиянию осуществляются при наличии согласия заинтересованных лиц. Для выполнения работ по делению, слиянию земельных участков, находящихся в частной собственности, заинтересованное лицо обращается к исполнителю работ. Для выполнения работ по делению, слиянию земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставленных в пожизненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование, аренду, заинтересованное лицо обращается в местный исполнительный комитет по месту нахождения земельного участка, который в случае, если деление, слияние земельных участков является возможным и не приведёт к нарушению градостроительных регламентов, природоохранных, противопожарных, санитарных и иных требований, направляет исполнителю работ поручение на разработку проекта деления, слияния земельных участков и установление границ, образованных в результате деления, слияния земельных участков.

Выявление при обследовании несоответствия фактического использования земельных участков их целевому назначению, несоответствия фактических границ земельных участков границам, указанным в правоудостоверяющих документах и (или) в документах регистра недвижимости, фактов наличия самовольно возведённых капитальных строений (зданий, сооружений), несоответствия утверждённой градостроительной документации, земельного спора является основанием для приостановления разработки проекта деления, слияния земельных участков либо для расторжения исполнителем работ договора подряда на разработку проекта деления, слияния земельных участков и установление границ, образованных в результате деления, слияния земельных участков. Землепользователи и местный исполнительный комитет письменно уведомляются об этом исполнителем работ.

Изменение границ земельных участков

Изменение границ возможно в отношении земельных участков, зарегистрированных в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Работы по изменению границ земельных участков осуществляются при наличии согласия всех заинтересованных лиц.

Для выполнения работ по изменению границ земельных участков, находящихся в частной собственности, заинтересованное лицо обращается к исполнителю работ. Для выполнения работ по изменению границ земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставленных в пожизненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование, аренду, заинтересованное лицо обращается в местный исполнительный комитет по месту нахождения земельного участка, который в случае, если изменение границ земельных участков является возможным направляет поручение на разработку проекта изменения и установление границ исполнителю работ.

Не допускается выполнение работ по изменению границ земельных участков в случае:

• несоответствия фактического использования земельных участков их целевому назначению;
• несоответствия фактических границ земельных участков границам, указанным в правоудостоверяющих документах и (или) документах регистра недвижимости;
• самовольного строительства на самовольно занятом земельном участке;
• наличия земельного спора;
• несоответствия изменяемых границ земельных участков утвержденной градостроительной документации;
• если изменение границ земельных участков влечёт занятие земель (земельных участков), предусматривающих определение и возмещение потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства, а также убытков землепользователям;
• если смежные земельные участки, границы которых изменяются, имеют разное назначение в соответствии с единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества и (или) относятся к разным категориям земель;
• если изменение границ земельных участков влечет увеличение площади земельных участков, в том числе в случае изменения фиксированных границ земельных участков за счёт земель, расположенных в границах населённых пунктов, не предоставленных землепользователям в установленном порядке и не находящихся в пользовании граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.

Для просмотра информационного видеоролика необходимо перейти в раздел «Галерея» .

Можно ли увеличить площадь земельного участка?

Мало кто из собственников знает, что может совершенно законно увеличить площадь принадлежащего ему земельного участка, присоединив к нему прилегающую территорию.

Расширить границы участка имеют право только собственники земли. У арендаторов и тех, кто владеет земельными наделами по праву безвозмездного пользования, такой возможности нет.

Для этого необходимо выполнение двух обязательных условий: участок должен быть предназначен для индивидуального жилищного строительства, садоводства или ведения личного подсобного хозяйства. А прилегающая к нему земля должна находиться в муниципальной или государственной собственности.

Насколько можно увеличить участок?

При этом в законодательстве установлена максимальная площадь, на которую вы можете увеличить свой земельный участок. Она должна составлять не более 10% от его площади. Кроме того, собственные ограничения площади участков имеют право вводить местные власти. Поэтому, прежде чем заниматься прирезкой дополнительных соток, собственнику следует проконсультироваться в муниципалитете, на территории которого расположен земельный участок.

В Красноярске порядок присоединения соседних земельных участков (перераспределения земельных участков) установлен распоряжением администрации города №242-р от 25.06.2018 «Об утверждении Административного регламента предоставления муниципальной услуги по перераспределению земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности». Его действие распространяется на расположенные на территории города земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности, а также на земли, государственная собственность на которые не разграничена.

В чьей именно собственности находится земельный участок, можно узнать, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и правах на объект недвижимости. Для получения этой информации нужно знать кадастровый номер участка или его адрес. Кроме того, эти сведения можно найти на публичной кадастровой карте Росреестра.

Сколько придется заплатить за присоединение дополнительных соток?

Как оформить увеличение земельного участка?

Желающим расширить границы земельного надела нужно обратиться в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации Красноярска. Подать заявление о перераспределении земельных участков и необходимый для этого пакет документов.

Основные документы, которые нужны для присоединения участка:

• заявление о прирезке (перераспределении земельных участков);
• выписка из ЕГРН на присоединяемый участок;
• проект межевания или схема расположения участка;
• правоустанавливающие документы на землю.

Представить документы можно как в электронном виде через сайт администрации, так и лично в департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города (ул. Карла Маркса, 75).

Если собственник решит подать документы дистанционно, ему нужно заполнить форму, размещенную на сайте администрации в разделе «Муниципальные услуги», и прикрепить все необходимые документы в электронном виде. Для предоставления документов в электронном виде потребуется электронная подпись. Требования к ней установлены в постановлении правительства РФ № 634 от 25.06.2012 «О видах электронной подписи, использование которых допускается при обращении за получением государственных и муниципальных услуг».

Если собственник собирается представить документы в департамент лично, кроме письменного заявления о перераспределении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, ему надо подготовить:

• копию документа, подтверждающего личность;
• копии правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок (только в том случае, если информации об этом земельном участке нет в ЕГРН);
• если отсутствует проект межевания территории, нужно подать схему расположения земельного участка, в рамках которого будет происходить перераспределение земли;
• если участок, который он собирается присоединить, кому-то принадлежит, — согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков.

Какие дополнительные документы может подать собственник участка?

Кроме того, по своей инициативе он может дополнительно представить:

• выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на тот земельный участок, который он планирует присоединить;
• выписку из ЕГРН о расположенных на нем зданиях, сооружениях;
• выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (о помещении в здании, сооружении, расположенном на присоединяемом земельном участке, в случае если в администрацию обращается собственник помещения);
• выписку из Единого государственного реестра юридических лиц о юридическом лице (для юридических лиц);
• выписку из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для индивидуальных предпринимателей);
• утвержденный проект межевания территории.

Если заявитель не подал эти документы сам, департамент муниципального имущества получит их самостоятельно в процессе межведомственного взаимодействия. После этого ведомство обязано в 30-дневный срок рассмотреть поступившие документы и вынести решение: одобрить расширение границ участка или нет.

Если решение положительное, то готовится распоряжение администрации города об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Его копию направляют собственнику участка.

Получив распоряжение администрации, собственник уже может обращаться к кадастровому инженеру, который проведет межевание. Кадастровый инженер подготовит межевой план нового (объединенного) участка. Затем готовится соглашение о перераспределении земельных участков между администрацией и собственником.

Весь этот пакет документов департамент подает на оформление в Росреестр. После этого собственник получает документы на новый сформированный земельный участок.

В Росреестре рассказали, как законно увеличить земельный участок

Что делать собственнику, если часть его земельного участка соседи используют для прохода на свои сотки? Можно ли оформить в собственность дом, которому под сотню лет, и неизвестно, были ли на него документы? Куда нужно обращаться, если хочешь выкупить часть смежного участка, находящегося в муниципальной собственности?

Закон позволяет увеличить площадь участка за счет прирезки земли, находящейся в госсобственности. / Александр Эшкинин

На эти и другие вопросы читателей «РГ» отвечают эксперты Управления Росреестра по РТ.

Хочу увеличить площадь своего участка за счет земель государственной собственности путем выкупа. Насколько это законно и как это сделать?

Марат Гордеев, Казань

— Земельный кодекс РФ разрешает увеличивать площадь участка за счет прирезки земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Формирование участка, который планируется перераспределить, происходит в соответствии с утвержденной схемой его расположения или на основании проекта межевания территории. Решение принимается на уровне органов местного самоуправления, куда и следует обратиться собственнику с заявлением о перераспределении земель.

Соседи используют часть моего земельного участка в качестве проезда на свои сотки. Как мне узаконить проход?

Антонина Самарина, Казань

— В этом случае можно установить частный сервитут, то есть ограниченное пользование чужим земельным участком. Как правило, это делается по добровольному соглашению сторон.

Но, прежде чем его заключать, следует выяснить, установлены ли границы части участка, на которую распространится сервитут. Если нет, потребуется помощь кадастрового инженера. Важно, чтобы в межевом плане, который он оформит, были отражены сведения о части земельного участка, необходимые для государственного кадастрового учета.

Частный сервитут надо зарегистрировать в Росреестре. Для этого участникам соглашения или одному из них следует обратиться в МФЦ с заявлением о кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка и регистрации прав в виде ограничения (обременения), приложив к нему необходимый пакет документов.

В случае если соседи откажут в подписании соглашения, спор об установлении сервитута может быть разрешен в судебном порядке.

У моей очень пожилой родственницы есть домик в деревне, который она построила вместе с мужем, когда они были еще молодыми. Никаких документов на эту недвижимость у нее нет, и были ли они когда-то, она не помнит. Что делать в такой ситуации?

Алия Мурадова, Казань

— Прежде всего необходимо запросить сведения о ранее зарегистрированном праве собственности на недвижимость в Бюро технической инвентаризации РТ. Если они отсутствуют, то при наличии права собственности на земельный участок, в пределах которого расположен жилой дом, можно воспользоваться упрощенным порядком проведения учетно-регистрационных действий. В таком случае нужно обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана и, уплатив госпошлину, подать документы в любой офис МФЦ.

Если право собственности на земельный участок не зарегистрировано, а какие-либо документы о его предоставлении отсутствуют, следует обратиться в архив органа местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Если выяснится, что земля никогда и никому не предоставлялась, дом имеет признаки самовольной постройки. А значит, воспользоваться дачной амнистией, к сожалению, будет нельзя.

Но это не повод опускать руки. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом. После государственной регистрации права собственности на дом на основании вступившего в законную силу решения суда собственник должен обратиться в орган местного самоуправления за предоставлением земельного участка, в пределах которого расположен данный объект недвижимости.

Хочу изменить вид разрешенного использования земельного участка. Есть ли у меня такое право и как это сделать?

Рафис Садыков, Тукаевский район

— Основные виды разрешенного использования земельных участков правообладатели выбирают самостоятельно. Каких-либо дополнительных разрешений и согласований для этого не требуется. Чтобы изменить вид разрешенного использования участка, нужно обратиться в орган местного самоуправления и запросить сведения, которые содержатся в государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности в орган местного самоуправления. Затем подать заявление в Росреестр Татарстана о государственном кадастровом учете изменений, указав вид разрешенного использования земельного участка.

Мне на праве собственности принадлежит земельный участок с декларированной площадью. Как уточнить фактическую?

Ольга Кириллова, Казань

— Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру, чтобы он подготовил межевой план. При выполнении кадастровых работ устанавливаются координаты характерных точек границ земельного участка. В процессе обработки полученных данных определяется фактическая площадь и проводится описание местоположения участка.

Участок площадью 800 квадратных метров имеет вид разрешенного использования «под индивидуальное жилищное строительство». Минимальный размер земли для этих целей, установленный Правилами застройки и землепользования, составляет 600 квадратных метров. Могу ли я в таком случае разделить свой участок на два?

Ришат Гараев, Нижнекамск

— Нет. В соответствии с действующим законодательством размеры земельных участков должны соответствовать предельным (максимальным и минимальным). Поэтому если Правилами застройки и землепользования установлен минимальный размер (600 квадратных метров), образовывать земельные участки с меньшей площадью недопустимо.

Собираемся купить квартиру. Как самостоятельно узнать, не наложен ли арест на недвижимость или другие запреты на регистрационные действия с ней?

— Существует несколько способов. Оперативно проверить недвижимость на предмет ограничений можно, воспользовавшись сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» на официальном сайте Росреестра. Чтобы получить необходимую информацию, нужно ввести адрес или кадастровый номер. Если поиск не даст результатов, значит, объект не зарегистрирован и сведения о нем отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Чтобы получить более полную и актуальную информацию, нужно заказать справку об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости из ЕГРН в любом офисе МФЦ. При себе необходимо иметь паспорт. В соответствии с действующим законодательством данная услуга является платной. Запросить выписку из ЕГРН можно и на портале Росреестра.

Одним из наиболее удобных источников получения актуальной информации об имеющихся ограничениях на объект недвижимого имущества является Портал государственных услуг РФ — www.gosuslugi.ru. Туда рекомендуется обращаться при сделках с недвижимостью.

Тем временем

Установлены точные координаты границы между Татарстаном и Марий Эл. Соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости. В основном граница между двумя субъектами РФ проходит по территории лесных массивов и сельхозугодий. Общая протяженность составляет 334 километра.

По словам руководителя Управления Росреестра по РТ Азата Зяббарова, установление точных координат границ между субъектами РФ позволит более эффективно управлять земельными ресурсами, обеспечит инвестиционную привлекательность регионов и позволит минимизировать количество территориальных и земельных споров.

Пока из восьми смежных границ Татарстана в ЕГРН внесены только три — с Оренбургской областью, Башкортостаном и Марий Эл. Официально установить точные координаты остальных планируется до конца 2023 года.

Контакты

Управление Росреестра по РТ:

Казань, ул. Авангардная, 74

Горячая линия: 8-800-100-34-34