Как оформить договор купли-продажи квартиры самостоятельно
За последние 10 лет процедура оформления сделок по покупке квартир значительно упростилась. Минимальный пакет документов, сокращенные сроки регистрации права собственности в Росреестре, стандартная информация о сделке в самом договоре и упрощенный порядок его подачи через МФЦ, банк или нотариуса привели к тому, что сегодня любой мало-мальски грамотный человек способен самостоятельно, без помощи риелтора или юриста оформить покупку или продажу недвижимости.
Документы на сделку
При подаче договора в МФЦ к нему следует приложить лишь выписку из домовой книги и показать паспорта сторон сделки сотруднику МФЦ. Правоустанавливающие документы на квартиру предоставлять не нужно.
При составлении договора в нем достаточно отразить: паспортные данные покупателя и продавца, кадастровый номер помещения, причем без адреса и площади, стоимость квартиры и порядок расчетов (наличные, аккредитив, ипотека, иное), а также перечень лиц, проживающих в помещении, и срок их проживания. Если оплата осуществляется после регистрации сделки, то в договоре следует указать о неприменении института залога. Остальная информация указывается по желанию и обязательной не является.
Стоимость недвижимости и налоги
Налоговая реформа конца 2015 года привела к тому, что цена на недвижимость в договорах купли-продажи теперь указывается полная, без занижения. Продиктовано это тем, что покупатели вынуждены будут оплачивать налог на доход, если в течение пяти лет с момента покупки решат от квартиры избавиться. Налог в размере 13% уплачивается или от суммы, превышающей стоимость приобретения, или от суммы, превышающей 70% от кадастровой стоимости жилья. Кроме того, многие покупатели по-прежнему опасаются занижения в договоре реальной стоимости недвижимости, так как в случае недействительности или расторжения договора вернуть больше, чем указано в нем, будет непросто.
Налоговый вычет
При покупке квартиры не стоит забывать и о получении налогового вычета, лимит на который не может превышать 2 млн рублей и составляет 260 тыс. рублей (13% от 2 млн рублей), а по расходам на погашение процентов по ипотеке лимит достигает 3 млн рублей, а сам вычет, соответственно, 390 тыс. рублей. На налоговый вычет вправе претендовать только официально трудоустроенные и уплачивающие налоги лица.
Способы оформления договора
Договор купли-продажи квартиры может оформляться четырьмя способами. Первый — через банк, в котором вы берете кредит. После подписания договора в банке, который сам составит его и направит на регистрацию, останется лишь дождаться регистрации права собственности покупателя и перевода денежных средств продавцу, не предпринимая больше никаких действий. Второй способ — через нотариуса. Последний также сам направляет договор на регистрацию. Плюсы первых двух способов заключаются в быстроте сделки, так как зарегистрированные договоры вернутся сторонам уже через три, максимум пять дней, а может, и быстрее.
Третий способ — оформление через МФЦ. После подписания и передачи договора сотруднику МФЦ обратно его можно будет получить в период до трех недель. И, наконец, последний, четвертый способ совершения сделки — по электронной цифровой подписи. Практикуется он значительно реже первых трех и используется в основном, если покупатель и продавец находятся в разных городах или регионах и имеют электронную цифровую подпись.
Обязательная нотариальная форма сделок
Несмотря на добровольность выбора способов оформления договора, закон предусматривает сделки, осуществление которых возможно только через нотариуса. Касаются они договоров с несовершеннолетними детьми и договоров с долями жилого помещения, за исключением оформления всех долей одновременно.
Правильное подтверждение расчетов между сторонами
На что хотелось бы обратить внимание отдельно, это документы, подтверждающие оплату. Если расчет между сторонами производится наличными, покупатель должен написать расписку продавцу, но передать не ранее момента получения денег. Если оплата осуществляется по безналичному расчету, расписка не требуется — подтверждением оплаты будет служить платежное поручение. Если жилое помещение передается покупателю до оплаты договора и регистрации перехода права собственности, в передаточном акте нельзя писать о совершенных финансовых взаиморасчетах между сторонами, иначе такая запись может быть расценена как подтверждение оплаты, которой на самом деле еще не произошло.
Какой бы простой ни была процедура оформления сделки по покупке жилья, не стоит забывать, что проверка документов объекта недвижимости и продавца требуется обязательно. Если этого не сделать, покупатель рискует приобрести помещение, например, у психически больного продавца или продавца, находящегося в предбанкротном состоянии, или иную проблемную недвижимость. Что в итоге приведет к оспариванию договора и признанию его недействительным. Вернуть потраченные средства за аннулированную сделку обычно не удается.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.
\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t
\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t
\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >
Доступ к сервису временно запрещён
С вашего IP-адреса одновременно поступает очень много запросов.
Такое поведение показалось подозрительным, поэтому мы временно закрыли доступ к сайту.
Возможно, на вашем устройстве есть программы, которые отправляют запросы без вашего ведома.
Что мне делать?
Напишите в службу поддержки через форму обратной связи.
Подробно опишите ситуацию — поможем разобраться, что случилось, и подскажем, как действовать дальше.
Оформление договора купли-продажи автомобиля
Консультация Вы получите рекомендации специалиста по выбору марки/модели автомобиля, особенностях комплектации и рыночной стоимости. Все желаемые параметры (модель, год выпуска, комплектация, цвет, пробег. ) оговариваются в договоре.
Поиск вариантов, техническая и юридическая проверка Все новые варианты, соответствующие заданным параметрам, проходят комплексную техническую диагностику. Все автомобили проверяются экспертом-криминалистом.
Торг с продавцом Обладая полной информацией о состоянии автомобиля, наш специалист аргументирует максимальное снижение цены на автомобиль.
Отчет клиенту и гарантии По результатам всех проверок предоставляется подробный отчет в электронном виде. Диагностический лист является гарантией на подобранный автомобиль.
Сопровождение сделки, оплата услуг Мы подготовим все необходимые для заключения сделки документы. Покупка автомобиля производится в присутствии нашего специалиста. Оплата услуг происходит после покупки автомобиля!
| Стоимость автомобиля | до 500 000 р. | до 1 000 000 р. | до 2 000 000 р. | от 2 000 000 р. |
| Подбор автомобиля | 20 000 р. | 25 000 р. | 30 000 р. | 40 000 р. |
| Выездная диагностика (комплексная проверка) |
4 000 р. | 4 000 р. | 4 000 р. | 4 000 р. |
| Выездная диагностика без присутствия заказчика |
4 000 р. | 4 000 р. | 4 000 р. | 4 000 р. |
| Выездная диагностика автомобиля бизнес/премиум класса | от 6 000 р. | от 6 000 р. | от 6 000 р. | от 6 000 р. |
| Эксперт на весь день | 12 000 р. | 12 000 р. | 12 000 р. | 12 000 р. |
| Эксперт на весь день на автомобиле | 15 000 р. | 15 000 р. | 15 000 р. | 15 000 р. |
Договор купли-продажи транспортного средства (ДКП)
Любой договор, согласно законодательству РФ, является соглашением между физическими или юридическими лицами о порядке предоставления услуг, или об условиях продажи каких-либо товаров, в данном случае – автомобиля.
Где и как оформить договор купли продажи авто (машины)
ДКП можно оформить через комиссионный магазин, либо заключить его непосредственно между продавцом и покупателем. Данные договоры по ГК РФ имеют одинаковую юридическую силу. Возможно даже круглосуточное оформление договора купли-продажи автомобиля с выездом – некоторые фирмы оказывают и такие услуги. Следует знать, что комиссионный магазин (комиссионер) несет юридическую ответственность за оформленный автомобиль перед покупателем. Но, как правило, люди, которые ставят подпись в договоре комиссии, не всегда имеют на это законное право. Проверьте полномочия человека, выступающего в качестве комиссионера. Ставить свою подпись в договоре комиссии имеет право генеральный директор организации, индивидуальный предприниматель лично, либо лицо, действующее на основании доверенности.
Необходимые документы
- Гражданские паспорта собственника и покупателя
- Паспорт транспортного средства (ПТС), свидетельство о регистрации (СТС)
В ДКП должен расписаться именно прежний собственник ТС с одной стороны и покупатель – с другой. В ином случае договор не имеет юридической силы!
Если собственником автомобиля является юридическое лицо, в ДКП и в ПТС, в графе подпись прежнего собственника, ставится печать организации. Подписывать такой договор имеет право только генеральный директор или лицо по доверенности. К договору купли продажи от юр. лица, обязательно прилагается АКТ приема-передачи.
Для постановки автомобиля на регистрационный учет необходимы:
- Договор купли-продажи ТС
- ПТС, СТС, полис ОСАГО
- Паспорт и личное присутствие собственника
- Автомобиль для проведения осмотра
После заключения ДКП у покупателя по закону есть 10 дней на регистрацию автомобиля. По истечении этого срока новый собственник несет административную ответственность, а продавец имеет право отменить регистрацию. В этом случае документы на авто и его гос. номера попадают в базу розыска. Нарушения ПДД, зафиксированные автоматическими системами, будут в виде штрафов предъявляться предыдущему владельцу. В этом случае необходимо обратиться к начальнику подразделения ГИБДД, от имени которого выписан штраф, с требованием отменить постановление, на основании смены собственника на автомобиль до момента нарушения. Договор купли-продажи будет служить тому доказательством.
Страховка
В течение десяти дней после подписания договора купли продажи покупатель обязан поставить автомобиль на учет в ГИБДД. До этого момента необходимо оформить полис ОСАГО, а при отсутствии диагностического листа – пройти технический осмотр.
На основании разъяснений Верховного суда России от 17 апреля 2012 г. N АКПИ12-205, в этот период допускается эксплуатация транспортного средства без страхового полиса.
Ссылка заявителя на противоречие пункта 2.1.1 Правил Федеральному закону от 25 апреля 2002 г. N 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» несостоятельна. Пункт 2 статьи 4 данного Федерального закона обязывает владельца транспортного средства застраховать свою гражданскую ответственность до регистрации транспортного средства, но не позднее чем через десять дней после возникновения права владения им. Следовательно, до истечения десятидневного срока, отведенного владельцу транспортного средства для заключения договора страхования гражданской ответственности, водитель такого транспортного средства имеет право управлять им без соответствующего страхового полиса, что непосредственно вытекает из оспариваемой нормы Правил, предусматривающей обязанность водителя иметь при себе данный страховой полис лишь в случаях, установленных федеральным законом.
Однако, исходя из здравого смысла, оформить страховку стоит сразу после того, как проведена комплексная диагностика автомобиля и оформлены докумeнты купли-продажи. Ведь от ДТП не застрахован никто, и в случае виновности возмещать ущерб придется из своего кармана.
Оформлять ОСАГО лучше в офисе страховой компании: в этом случае исключается возможность покупки поддельного полиса, тарифы будут соответствовать действующим нормативам, а накопленные скидки учтены.
Налоги
Если автомобиль находится в собственности менее 3 лет и продается дороже, чем покупался, продавец обязан уплатить налог с разницы (НДФЛ 13%). Налог не взимается, если стоимость авто не превышает 250 000 р.
Для покупателя в договоре лучше писать полную стоимость авто, либо брать с продавца расписку о получении полной суммы, что в случае спорной ситуации будет подтверждением цены сделки.
Право собственности
Переход права собственности происходит в момент подписания сторонами договора купли-продажи. Как ошибочно думают большинство граждан, запись в ПТС не является юридическим актом смены собственника. Более того, документов на автомобиль вообще может не быть, они могут быть утерянными или утраченными.
Основной документ, подтверждающий право собственности – это договор, и если все данные в нем указаны верно и соответствуют нормативному законодательству, при регистрации в ГИДД все документы на автомобиль (ПТС, СТС) восстановят.
Доверенность
Любая доверенность, оформленная в простой письменной форме, либо заверенная нотариально, не является документом, подтверждающим переход права собственности на автомобиль. В этом случае продавец несет за автомобиль, как за источник повышенной опасности, полную ответственность, вплоть до уголовной. Покупатель, в свою очередь, рискует, что доверенность в любой момент утратит свою силу, а автомобиль будет возвращен прежнему владельцу.
Оформлять куплю-продажу автомобиля следует только через подписание соответствующего договора!
Снятие автомобиля с регистрационного учета
В октябре 2013 года были внесены поправки в закон РФ, регламентирующий действия по регистрации транспортных средств. С этой даты снятие с учета автотранспорта производится только с целью его утилизации, либо вывоза за пределы России. С одной стороны, эти изменения упростили процесс купли-продажи транспорта, с другой – возникло несколько неприятных нюансов, как для покупателя, так и для продавца.
Как уже говорилось, право собственности на ТС переходит от продавца покупателю в момент подписания договора купли-продажи. Однако, пока новый владелец не зарегистрирует свой автомобиль, в официальных базах его владельцем будет числиться прежний собственник, что влечет за собой возможность возникновения целого ряда неприятных ситуаций:
- Пока право собственности не зарегистрировано, налоговые требования и штрафы за нарушение ПДД, зафиксированные автоматическими системами контроля, будут предъявляться именно предыдущему владельцу.
- В случае уголовного преступления с участием проданного автомобиля, прежний собственник будет привлечен соответствующими органами в качестве свидетеля и будет вынужден давать показания, тратить свое время и нервы.
- Любое регистрационное действие – хорошая проверка автомобиля на юридическую чистоту. После отмены процедуры снятия авто с учета, покупатель рискует приобрести «нечистый» автомобиль.
- Даже если автомобиль перед покупкой проверен на юридическую чистоту, пока он числится за прежним владельцем, на его регистрацию могут наложить ограничения судебные или исполнительные органы. И это станет серьезной проблемой уже для покупателя.
Оформлять ДКП необходимо в трех экземплярах: для покупателя, продавца и для предоставления в ГИБДД при регистрации. В дальнейшем, в случае возникновения между продавцом и покупателем взаимных претензий или споров, ДКП будет являться доказательством законности сделки и перехода права собственности.
Скачать бланк договора купли-продажи
Где оформить договор купли-продажи автомобиля
Договор купли-продажи автомобиля можно оформить как непосредственно в регистрационном подразделении Государственной автомобильной инспекции, так и у любого нотариуса.
При этом нотариус может удостоверить договор отчуждения транспортного средства, если сторонами договора являются физические лица; транспортное средство должно быть снято с учёта.
Обращаясь к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи автомобиля, граждане должны представить документы, удостоверяющие их личность (паспорта). Если к нотариусу обращается представитель продавца или покупателя, помимо паспорта он должен иметь нотариально удостоверенную доверенность.
Перед удостоверением договора отчуждения транспортного средства нотариус проверит:
– принадлежность транспортного средства собственнику и снятие его с учёта по свидетельству о регистрации (техническому паспорту) с отметкой регистрирующего органа о снятии с учёта транспортного средства;
– государственную регистрацию снятого с учёта транспортного средства, наличие или отсутствие ограничений (обременений) и запретов на совершение сделок с транспортным средством (эта информация истребуется нотариусом от ГАИ);
– наличие или отсутствие сведений о нотариальном удостоверении договора об отчуждении транспортного средства после снятия его с учёта по свидетельству о регистрации (техническому паспорту);
– факт нахождения транспортного средства в общей совместной собственности супругов;
– факт, не является ли лицо, которое отчуждает транспортное средство, обязанным лицом.
Необходимо отметить:
-обязанным лицам запрещено отчуждать транспортные средства;
-нотариус удостоверит договор отчуждения автомобиля, находящегося в общей совместной собственности супругов, при наличии письменного согласия супруга, в период брака с которым было приобретено это транспортное средство.
Право собственности на транспортное средство у приобретателя возникает с момента нотариального удостоверения договора купли-продажи.
Когда автомобиль продают в рассрочку и продавец согласен на переход права собственности только после окончательного расчёта c ним, право собственности у покупателя возникает с момента удостоверения соглашения об исполнении нотариального удостоверения договора.
После удостоверения сделки покупателю необходимо обратиться в регистрационное подразделение Государственной автомобильной инспекции, на территории которого он зарегистрирован, в течение 10-ти дней для постановки транспортного средства на учёт и получения на своё имя свидетельства о регистрации.
Екатерина ПАШКЕВИЧ,
нотариус Гродненского нотариального округа.