Что такое правоустанавливающие документы. Объясняем простыми словами
Правоустанавливающие документы — документы, которые определяют, каким путём возникло то или иное право на объект.
Например, для права собственности на недвижимость это могут быть:
- договор купли-продажи,
- договор мены,
- договор дарения,
- договор приватизации,
- договор участия в долевом строительстве,
- свидетельство о праве на наследство
- и др.
В документе обязательно должен быть указан правообладатель, вид права и данные об объекте.
Примеры употребления на «Секрете»
«При залоге проверяют правоустанавливающие документы на имущество (чаще всего недвижимое). Имущество должно быть приобретено правомерно, а также не находиться под залогами».
(Из материала о том, что делать, если не дают кредит в банке.)
_ «Судье, вероятно, велели отказать, и она не придумала ничего умнее, чем сослаться на новую редакцию 222-й статьи Гражданского кодекса о самовольной постройке. Проще говоря, заявила: раньше у нас было одно право, а с новой 222-й статьёй законно построенные объекты со всеми документами можно признавать самостроем. По этой логике любую советскую постройку можно назвать самостроем. Мы же не спорим, что киоски и палатки надо сносить, что Москву надо чистить, но объекты, имеющие правоустанавливающие документы, трогать без суда нельзя»._
(Из интервью с владельцем знаменитого московского самостроя 90-х — ТЦ «Пирамида» на Тверской улице Москвы Владиславом Васневым.)
Нюансы
На основе правоустанавливающего документа можно получить правоудостоверяющий документ, то есть подтверждающий наличие права на имущество.
Например, правоподтверждающим документом на недвижимость является выписка из ЕГРН. До 2017 года оформлялось свидетельство о регистрации права собственности. Но с 2017 года свидетельство стало не нужно, а выписка подтверждает право собственности и является официальным документом, который выдает Росреестр.
Правоустанавливающие документы на земельные участки: акт органа госвласти или местного самоуправления;
- решение суда, вступившее в законную силу;
- правоустанавливающий документ на исходный земельный участок и соглашение о разделе земельного участка;
- решение о реорганизации организации и передаточный акт.
Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы необходимы для осуществления различных сделок с имуществом, при судебных разбирательствах и т. п.
Что такое правоустанавливающие документы
Что относится к правоустанавливающим документам и в каких ситуациях они нужны – разбираемся вместе.
- Что это
- Какие бывают правоустанавливающие документы
- На квартиру
- На земельный участок
Что это
Правоустанавливающими называют документы, которые показывают, каким образом собственник недвижимости стал таковым, на каком основании он владеет квартирой или земельным участком.
Какие именно бумаги для конкретного объекта будут считаться правоустанавливающими, зависит от предыстории квартиры, дома или земельного участка. Но в них обязательно должны содержаться следующие данные:
- кто является правообладателем;
- вид права (в том числе указывается доля в праве собственности, если владельцев несколько);
- информация об объекте недвижимости: адрес, площадь и другие параметры.
На основе правоустанавливающих документов выдаются правоподтверждающие – таким служит свидетельство о государственной регистрации права.
Вы выбираете свою первую квартиру? А может быть, ваша семья растет – и вместе с ней растет желание расширить жилплощадь? Совкомбанк рад помочь вам в любой ситуации.
Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.
Какие бывают правоустанавливающие документы
Какой именно документ будет считаться правоустанавливающим для конкретного объекта недвижимости напрямую зависит от того, каким образом возникло право собственности: была ли это покупка, приватизация, наследование или другая процедура.
На квартиру
- При приватизации – договор передачи недвижимости в собственность.
- При покупке – договор купли-продажи жилья.
- При наследовании – свидетельство о праве на наследство.
- При приобретении квартиры на этапе возведения дома – договор долевого участия в строительстве. После того как строительство окончено и дом сдан в эксплуатацию, к ДДУ добавляется акт приемки квартиры.
- При участии в жилищном строительном кооперативе – справка о выплаченном пае, подписанная председателем и главным бухгалтером организации.
- При передаче недвижимости новому владельцу в обмен на пожизненную выплату денежного содержания – договор ренты. Правда, этот вариант распоряжения жильем в России пока все еще считается экзотическим и, если и используется, то, как правило, между родственниками, желающими избежать выплаты налога при наследовании.
На земельный участок
Для земельного участка правоустанавливающими документами могут быть как вышеперечисленные (но не ДДУ – такой договор составляется только при покупке квартиры в многоквартирном доме на этапе строительства и к частному домостроению неприменим), так и некоторые другие.
Например, также будут считаться:
- акт органа государственной власти или местного самоуправления с решением передать участок земли;
- решение суда, вступившее в законную силу;
- соглашение о разделе земельного участка и правоустанавливающий документ на «родительский» участок – при выделении доли на изначально большем участке земли (например, если наследники решили поделить доставшийся от родителей земельный надел);
- решение о реорганизации и передаточный акт, по которому землю передали новому владельцу.
Владеете жилым домом с земельным участком? Этот объект недвижимости может выступать залогом по кредиту в Совкомбанке. С его помощью можно получить от 200 тысяч до 30 млн рублей сроком до 15 лет. Оставьте онлайн-заявку и сделайте шаг к новым целям!
Как получить земельный участок многодетной семье
Когда нужны правоустанавливающие документы
Документ, подтверждающий право распоряжаться недвижимым имуществом, необходим при проведении любой операции с объектом. Например, когда нужно выделить доли в квартире или доме, продать, купить, сдать в аренду жилье.
Бумаги следует держать наготове, если вы планируете застраховать дом или квартиру. Копии документов-оснований нужно прикладывать к заявлению на налоговый вычет за приобретение недвижимости.
Также правоустанавливающие документы понадобятся при любых судебных разбирательствах, связанных с объектом недвижимости.
Нужна крупная сумма? Получить средства на любые цели под выгодный процент можно, оформив кредит под залог недвижимости.
Стоит ли брать кредит под залог недвижимости
Если оригиналы документов потерялись, можно оформить выписку из единого государственного реестра недвижимости . Она содержит информацию о виде и реквизитах документа-основания, а также данные об участниках договора и, собственно, содержание правоустанавливающего документа.
Такая выписка необходима, чтобы доказать право собственности, показать, откуда оно появилось и на каком основании сохраняется.
Самой частой заменой денег у разных народов выступает домашний скот — коровы, лошади, овцы и другие животные.
Другой факт
Когда стоит насторожиться
Данные о том, какие документы для объекта будут правоустанавливающими, можно найти в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, в разделе «Документ-основание». Получить ее самостоятельно может любой человек, не только собственник. Достаточно знать адрес объекта.
В полученной справке будут указаны основные сведения по квартире: ее кадастровые номер и стоимость, расположение, метраж, кто является собственником на момент выдачи выписки.
Обязательно изучите эту информацию повнимательнее – она может рассказать много интересного об истории объекта недвижимости, к которому вы присматриваетесь.
При покупке квартиры обратите внимание, когда и на каком основании продавец стал владельцем недвижимости. Возможно, стоит запросить документы, ставшие основанием для возникновения права собственности.
Обратите внимание на дату выдачи. Стремительная продажа – спустя всего несколько месяцев после приобретения – может говорить о том, что сделка, в результате которой собственник стал владельцем, была не совсем прозрачной. И теперь он торопится от нее избавиться.
В этом случае нужно иметь в виду риск того, что в дальнейшем сделка с такой недвижимостью будет оспорена, например, наследниками, которых обделили при распределении наследства.
Правоустанавливающие документы на объект недвижимости
Наличие у человека прав на квартиру, дом и другой объект недвижимости означает, что он может распоряжаться этим жильем по своему усмотрению: продать, завещать, оставить в залог и т.д. Соответственно, правоустанавливающий документ — это такой, который определяет: какое право возникло, когда и у кого.
Где искать перечень правоустанавливающих документов
В 2015 году вступил в действие Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№218-ФЗ от 13.07.2015). В ст. 14 п. 2 данного документа приводится перечень документов, на основании которых проходит регистрация прав в Росреестре. В него входят:
- акты органов государственной власти;
- договоры, связанные с недвижимостью;
- акты приватизации;
- свидетельства о праве наследования;
- решения судов;
- межевые планы;
- прочие документы.
Из списка легко понять, что в законе перечислены виды правоустанавливающих документов, но они не конкретизированы. Так, документом на дом, в результате которого человек обрел право собственности, может оказаться договор купли-продажи, договор дарения и даже договор залога, если человек оформил ипотеку, но впоследствии отказался от нее, и дом перешел в собственность банка. Есть и другие правоустанавливающие договоры на недвижимость. Они возникают под действием других законов и подзаконных актов.
Что указано в документе
Правоустанавливающий документ должен дать ответ на три вопроса:
- кому принадлежит право собственности;
- какой тип права у владельца;
- что это за объект.
Физические лица чаще всего сталкиваются с собственностью на квартиру / дом / участок. Собственность бывает:
- полной (индивидуальной, личной);
- частичной (общей).
В первом случае человек – единственный владелец объекта, а во втором – объект находится в долевой собственности. Доли бывают реальными (указан конкретный объект: комната) или идеальными (1/3 квартиры или 6/14). До 2016 года люди получали свидетельства о праве долевой собственности. Но потом их отменили, и теперь долевых собственников можно увидеть только в выписке ЕГРН. А значит, появляется новая группа документов. Их называют правоподтверждающими.
Что такое правоподтверждающие документы
Главным правоподтверждающим документом в РФ для частного лица является выписка ЕГРН. Ее выдает Росреестр, и она подтверждает, что у вас действительно есть право распоряжаться квартирой или ее частью. Если речь идет о правах, возникших до 2016 года, тогда правоподтверждающим документом будет свидетельство о праве собственности.
В чем разница между правоустанавливающим и правоподтверждающим документом
Первый из них (правоустанавливающий) является документом-основанием для того, чтобы Росреестр зарегистрировал сделку. Например, договор дарения или купли-продажи. Второй (правоподтверждающий) является подтверждением того, что объект есть в базе Росреестра и он находится у кого-то в собственности. Росреестр выдает выписку ЕГРН по запросу, но на основании выписки никакие изменения в государственный реестр не вносятся. Для этого нужен документ, в силу которого человек получил свое право.
Когда нужен этот документ
Потребность в правоустанавливающих документах возникает тогда, когда вы решили продать квартиру, разменять, сдать в аренду, т.е. распорядиться собственностью. Для регистрации сделки в Росреестр подается: заявление собственника, подписанный сторонами договор. Если новый владелец в будущем решит продать купленную квартиру, то договор, подтверждающий его права, уже внесен в реестр. Т.е. хранить его дома среди других документов можно, но это не обязательно. В дальнейшем владелец будет пользоваться выпиской ЕГРН.
При сдаче квартиры в аренду квартиросъемщику тоже не обязательно видеть договор, по которому приобрели жилье. Достаточно выписки. То же самое верно, если собственник оформляет льготы: льготный тариф на коммунальные услуги или субсидию. У него запрашивают выписку ЕГРН, а не первичный правоустанавливающий документ на объект недвижимости.
Особенности документооборота 2023: документы без печатей
Начиная с 2022 года Росреестр перешел на безбумажный документооборот. Это значит, что теперь на договоре о покупке недвижимости не ставится штамп, подтверждающий регистрацию в Реестре. Утратив привычный вид, а с ним и атрибуты, которые делали его «юридическим документом», бумажный договор теперь нужен только для того, чтобы зарегистрировать сделку в реестре. Во всех остальных ситуациях он стал полностью бесполезен.
Когда нужно насторожиться
Если вы решили купить квартиру, нужно посмотреть в выписку ЕГРН. По этому правоподтверждающему документу будет нужно определить:
Кто собственник, т.е. сверить ФИО человека, с которым идут переговоры, с ФИО, отмеченным в выписке ЕГРН. Если это разные люди, то смотрите доверенность на право продажи. В доверенности не просто должны вписать «право продажи», а точно перечислить все действия, которые поручены этому лицу (вести переговоры, подписывать документы (какие?), принимать деньги за квартиру и т.д.)
Какая это собственность. Если не полная, а долевая, то требуется письменное согласие остальных совладельцев на продажу.
Когда возникла собственность и почему. Это указано в строке «Основание». При запросе выписки в реестре можно проверить историю собственности. Если окажется, что квартира часто меняла владельцев в последние три года, то от покупки проще отказаться, чем искать причины суматохи и проверять, действительно ли все в этой истории законно, или появятся те, кто будет оспаривать сделку в суде.
Еще одна вещь, которую нужно знать о выписке, — это правоподтверждающий документ с ограниченным сроком действия. Даже за месяц собственник может смениться, или квартира, на которой не было обременений, внезапно стала «обремененной» по решению суда (ограничено право владельца ею распорядиться). Поэтому обращайте внимание на сроки и отказывайтесь от сделок, вызывающих сомнения.
Правоустанавливающие документы на квартиру
На старте предлагаю определиться с терминами. Что такое правоустанавливающие документы? Для чего они нужны? Таким словосочетанием обозначается группа документов, говорящих о факте права на обладание имуществом. Если говорить о недвижимости, то надо отметить, что регистрация правоустанавливающих бумаг находится в компетенции Росреестра. Только этот орган занимается такими вопросами. Какие именно документы представляется возможным отнести к правоустанавливающим?
Свидетельство о регистрации права собственности или выписка из EГPH
С января 1998 года по декабрь 2О15 года вновьиспечённым владельцам недвижимости при регистрации предоставлялось свидетельство. В разные промежутки времени выглядело оно по разному. То есть, если право на владение появилось именно в этот промежуток, такой правоустанавливающий документ непременно должен быть. Какая информация включена в документ? Приведённые ниже данные должны содержаться в обязательном порядке.
- Серия и номер. Эти данные являются уникальными. Бумагу невозможно подделать. Если ввести серию и номер на интернет- площадке Росреестра, можно найти информацию об объекте недвижимости, и о его владельце.
- ФИO и паспортные данные обладателя. Данные должны быть идентичны тем, которые размещены в паспорте. В случае смены фамилии или паспорта, свидетельство становится недействительным и подлежит замене.
- Адрес, этаж, и общая площадь недвижимости. Эту информацию следует сверять с данными из кадастрового паспорта, так как иногда допускаются технические ошибки.
- Дата регистрации. Дата регистрации объекта отличается от даты сделки, указанной в документе- основании. На регистрацию можно пойти хоть через полгода после подписания договора купли продажи.
- Кадастровый номер. По этому номеру, так же, как и по номеру свидетельства, представляется возможным найти информацию о недвижимости.
- Ссылка на документ, на основании которого появилось право собственности. Можно выделить несколько таких бумаг. Ниже будет приведён их перечень.
- Отметка об обременении, в случае его наличия. Такая отметка появляется, если при покупке квартиры был произведён неполный расчёт с продавцом, или если недвижимость приобреталась в ипотеку. В этом случае человек не вправе распоряжаться квартирой. После того, как долговые обязательства будут исполнены, правоустанавливающий документ подлежит замене.
До 1998 года вместо этого документа, информацию о праве собственности содержало регистрационное удостоверение. Такая бумага сохранилась до сих пор у некоторых собственников. Недвижимость регистрировалась в БTИ, там же предоставляли и удостоверение. С января 2О16 года свидетельство было выведено из оборота. У тех людей, которые купили квартиру после этой даты, нет такой бумаги. Сейчас её функцию выполняет выписка из EГPH.
Документы- основания
Эта правоустанавливающая бумага содержит информацию о том, каким путём объект достался обладателю. Свидетельства может не быть, но этот документ просто обязателен. Это самый важный документ. Существует несколько вариантов, согласно которым недвижимость могла стать собственностью человека. Ситуации могут быть разными, но можно выделить 4 наиболее часто встречающихся документа. Какие правоустанавливающие бумаги могут содержать указанные данные?
- Договор на передачу жилья в собственность граждан. Раньше встречался очень часто. Такой документ предоставляется после процедуры приватизации. Приватизация до сих пор не отменена, и такая правоустанавливающая бумага всё ещё не теряет своей актуальности. Её можно встретить и сегодня.
- Договор купли продажи. Такой документ встречается чаще всего. Заключается между продавцом и покупателем. В нём содержится информация о продавце квартиры и о виде оплаты при совершении сделки.
- Свидетельство о праве на наследство. Тоже не редко можно встретить. В этой правоустанавливающей бумаге размещаются данные о наследодателе. Кроме того, в ней есть информация о нотариусе, который занимался наследством.
- Договор дарения. В этом договоре размещаются данные о дарителе, об одаряемом, о дате проведения процедуры дарения, об основании, на котором недвижимость досталась дарителю.
- Главная
- Документы на имущество