На что обратить внимание при покупке квартиры

Покупаем квартиру: на что обратить внимание?

Стать собственником квартиры – очень приятный и важный шаг, но и очень ответственный. Важно учесть множество нюансов, чтобы новое жилье дарило только радость и не было сопряжено с какими-либо неприятностями.

Что же нужно знать, покупая квартиру? Именно на этот вопрос мы отвечаем в нашей статье.

Как выбирать?

Чаще всего люди хорошо понимают, какой район города предпочтителен для их проживания. Это может быть связано с близостью работы, школы или садика ребенка, экологическое состояние района города, бюджет покупателя и т.п.

Определяясь с местом, важно отметить такие критерии, как:

• наличие автостоянки, если вы имеете автомобиль;
• транспортная развязка (количество и расположение остановок маршруток, трамваев, троллейбусов);
• близость супермаркетов, хозмагов, рынка;
• расположение дома относительно школ и детсадов;
• близость парков, стадионов;
• наличие детской площадки и прочая инфраструктура.

Также сразу оцените, насколько чистый подъезд, и вообще, какую репутацию имеет район, насколько он криминогенен.

Если вы берете ипотеку на покупку недвижимости, часто определенные требования выдвигает сам банк.

При покупке объекта в новострое к таковым относятся:

• срок существования застройщика на рынке (не менее 5 лет);
• отсутствие у застройщика задержек в сдаче объектов на протяжении последнего года;
• два и более введенных в эксплуатацию объекта от застройщика;
• отсутствие судебных дел с участием застройщика;
• хорошая репутация компании на рынке.

При покупке объекта на вторичном рынке, банк требует, чтобы:

• объект был именно квартирой, а не комнатой;
• квартира находилась в зоне ипотечной программы;
• объект соответствовал санитарно-техническим нормам;
• квартира находилась в доме, который не относится к категории ветхого или аварийного жилья.

Особенности покупки жилья в новостройке

Чаще всего покупатели стремятся приобрести квартиру в новострое еще на этапе котлована, поскольку уже готовые, с качественным ремонтом они стоят очень немало. Если вы хотите купить жилье именно в новом доме, учтите несколько нюансов.

Стадия строительства

Очень важно знать, когда застройщик обязуется сдать дом (если объект еще не завершен). Конечно, иметь дело можно только с проверенными застройщиками с хорошей репутацией.

Если дом уже сдать и есть информация о том, что коммуникации подведены, лучше убедиться в этом лично (проверить наличие электричества, воды, канализации). Как бы застройщик ни божился, что вот-вот это будет сделано, лучше не рисковать. Иногда на подведение коммуникаций уходит несколько лет.

Очень эффективно найти в интернете группы и форумы на тему строительства выбранного дома. Там вы получите честную информацию обо всех проблемах прямо из первых рук – от собственников.

Помните, что если в квартире в новом доме есть какие-либо недочеты (например, разбитое стекло), то застройщик обязан устранить их за свой счет.

Информация о застройщике

Попросите у застройщика документацию, в частности:

• разрешение на строительство;
• инвестиционный контракт;
• проектную декларацию;
• учредительные документы;
• лицензию;
• договор страхования (на случай банкротства компании);
• экспертное заключение о строительстве многоэтажного дома;
• проект дома.

Виды отделки квартиры

Квартиры в новострое предлагаются с такими видами отделки:

1. Без отделки. Сюда входит наличие входной двери и пластиковых окон, коммуникации, подведенные только до квартиры. Жить в такой квартире невозможно, поскольку требуется полный ремонт.
2. Черновая отделка. Помимо указанного выше, сюда входят черновые коммуникации в квартире, стяжка пола, выравнивание стен. Тут также потребуется ремонт, но не такой масштабный, как в предыдущем варианте.
3. Предчистовая отделка. Кроме всего, что было сказано, тут вы найдете межкомнатные двери и перегородки.
4. «Под ключ». Здесь уже будет чистовая сантехника (краны, ванна, унитаз и т.п.), окрашенные или оклеенные обоями стены, подоконники и откосы, напольное покрытие. Это вариант «заходи и живи».
5. Муниципальная отделка. Отличается от варианта «под ключ» только более низких качеством отделочных материалов. Обычно такую отделку имеют квартиры, которые входят в программу строительства соцжилья.

Особенности покупки жилья на «вторичке»

Проверять объект недвижимости и продавца на вторичном рынке нужно более тщательно, чем на первичном. Например, обязательно выясните, не зарегистрированы ли в квартире третьи лица, есть ли не действующая прописка прошлых владельцев и т.п. Не стесняйтесь, затребуйте у продавца все документы.

Проблема состоит в том, что в некоторых случаях за прописанным в квартире человеком может оставаться право пользования жильем, независимо от смены собственника. Если вы не хотите столкнуться с такой или другой проблемой, разберитесь, как гарантировать себе безопасность при покупке объекта на «вторичке».

Главные вопросы

Обязательно выясните, кто именно фигурирует как собственник квартиры, встретьтесь с ним лично и узнайте:

• на каком основании он получил свое право собственности;
• кто зарегистрирован в квартире, когда и кто был снят с регистрации;
• имеет ли собственник несовершеннолетних детей, супруга (супругу);
• есть ли какие-либо третьи лица, которые могут претендовать на право собственности или пользования жильем;
• имеет ли объект скрытые дефекты коммуникаций;
• кто проживает по соседству (возникали ли конфликтные ситуации, можно ли договориться и т.п.).

Потребуйте, чтобы собственник предоставил официальные документы, подтверждающие его ответы на вопросы.

Юридическая чистота

Ни в коем случае не игнорируйте этот шаг, покупая квартиру на вторичном рынке. В противном случае вы рискуете потерять недвижимость уже после заключения сделки.

Рекомендуем обратиться за этой услугой к специалистам – профессиональным риэлторам или юристам. Конечно, вы можете провести проверку самостоятельно, но учтите, что от вас потребуется много времени и знание множества юридических тонкостей.

Необходимые документы

Продавец обязательно должен предоставить вам документы, подтверждающие его право собственности. В зависимость от его статуса, это:

• выписка из ЕГРП и технический паспорт недвижимости для собственника;
• выписка из ЕГРП, документ, подтверждающий право долевой собственности, согласие других совладельцев на продажу, техпаспорт и другие документы на квартиру для совладельца;
• документы на квартиру, техпаспорт, свидетельство о вступлении в наследство или договор дарения для наследника;
• доверенность на проведение сделки и договор с собственником для риэлтора;
• техпаспорт, выписка из ЕГРП и доверенность на проведение сделки для доверенного лица.

Все документы должны быть нотариально заверенными и действительными. Лучше доверить процедуру проверки корректности документации специалистам – юристу или агентству недвижимости с собственным юридическим отделом.

История объекта

Для проверки истории квартиры, необходимо заказать выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимость). В ней указывается информация о продажах объекта, открытых и закрытых судебных спорах и тяжбах, арестах и т.п.

Техническое состояние

Эту информацию можно получить из технического паспорта объекта, а также из справки, которую нужно заказать в БТИ (бюро технической инвентаризации).

Если в квартире менялась планировка, это должно быть согласовано и задокументировано. В противном случае новый собственник может столкнуться с необходимость приведения квартиры в изначальный вид по решению суда.

Проверка продавца

Попросите не только документы на недвижимость, но и копию паспорта продавца. Так вы сможете проверить данные в реестре недействительных документов. Убедитесь в том, что продавец адекватен и вменяем. Если у вас возникли сомнения, поговорите с соседями и попросите у продавца справку от психиатра.

Вывод

Неважно, покупаете вы квартиру на первичном или вторичном рынке, вам нужно обязательно тщательно изучить все документы, которые предоставит компания-застройщик (или ее представитель) или собственником соответственно. Даже деталь, которая кажется маленькой и незначительной, в конечном счете может вырасти в большую проблему, вплоть до лишения и квартиры, и денег.

Рынок недвижимости – достаточно сложный мир, в котором много опасностей и подводных камней, незаметных непосвященному человеку. Если вы почувствовали малейшие сомнения, познакомившись с квартирой, лучше не рисковать, а поискать другой объект, благо, предложений существует множество.

А чтобы покупка жилья прошла с максимальным комфортом для вас и без всяческих беспокойств и неприятностей, обратитесь к специалистам, которые окажут вам квалифицированную помощь и избавят от излишней нервотрепки.

На что обратить внимание при покупке квартиры

На что обратить внимание при покупке вторичного жилья – советы эксперта

На что обратить внимание при покупке вторичного жилья – советы эксперта

Покупка квартиры – крупная сделка, если что-то в ней пойдет не так, больших потерь не избежать. Как грамотно выбрать и оформить покупку – в материале Sputnik. 23.02.2023, Sputnik Беларусь

2023-02-23T11:48+0300

2023-02-23T11:48+0300

2023-02-23T11:50+0300

новости беларуси

рынок недвижимости

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

Ежегодно в Беларуси совершаются тысячи сделок по купле-продаже квартир. Но далеко не у всех есть возможность обратиться за помощью к специалисту, также некоторые считают, что все сделают сами.Однако такие сделки требуют определенных знаний. Поэтому нередко случается, что самостоятельная покупка квартиры оборачивается для нового владельца целой чередой неприятностей. На что стоит обратить внимание, чтобы избежать их, рассказала Sputnik эксперт по вторичной недвижимости Екатерина Кожанова.С чего начать?»Для начала нужно определиться с районом, типом постройки, количеством комнат, ремонтом и сопоставить с имеющимся бюджетом», — рекомендует эксперт.Также необходимо решить, нужна квартира в новостройке или же вторичка тоже подойдет.Чтобы упростить выбор жилья на вторичном рынке, специалист рекомендует выделить пять ключевых критериев отбора. Например: однокомнатная квартира, метро в шаговой доступности, хороший ремонт, не пятиэтажка, до 50 тысяч долларов в эквиваленте.Следующий шаг — выбор вариантов для просмотра. «Здесь я советую не переборщить. Лучше посмотреть около пяти вариантов, чтобы более точно определить свои предпочтения. Не стоит смотреть все имеющиеся варианты в городе. По личному опыту работы с клиентами могу сказать, чем больше просмотренных квартир, тем больше сомнений в правильности выбора», — пояснила Кожанова.В Минске переселять людей из сносимого частного сектора будут в тот же район>>>На что обратить внимание?Екатерина рекомендует при осмотре квартиры особое внимание уделить состоянию подъезда и придомовой территории, состоянию ремонта, сантехники и прочей коммуникации, а также наличию перепланировок.»Если на данном этапе покупатель работает со специалистом, то он перед просмотром будет владеть информацией, которая позволит сэкономить время. Это наличие льготного кредита, не завершена приватизация, недееспособность собственника, несовершеннолетний собственник, недвижимость приобреталась в браке, на продаваемую недвижимость наложен арест и другие важные сведения», — рассказала эксперт по вторичной недвижимости.Юридическая проверка квартиры считается самым ответственным шагом перед совершением сделки. Поэтому чтобы сократить риски лучше обратиться в агентство недвижимости, советует Кожанова.Перед совершением сделки сотрудник агентства проверяет:Екатерина отмечает, что на сегодняшний день более 85% граждан проверяют недвижимость через агентство.Во-первых, таким образом они хотят получить юридическую безопасность и страхование ответственности агентства за совершенную сделку.Во-вторых, люди не хотят стать жертвой недобросовестных участников рынка недвижимости или же участниками судебного спора при выяснении определенных обстоятельств после совершения сделки. Также это дает возможность провести сделку в более короткие сроки. Самые интересные и важные новости ищите в нашем Telegram-канале. Также следите за нами в нашем канале в Дзен!Также на Sputnik:

Грамотный осмотр квартиры при покупке

От того, как проводился осмотр квартиры, зависит, будут ли выявлены недостатки сразу, или они станут для покупателей неприятной неожиданностью в дальнейшем. Эксперт советует, на что обязательно стоит обратить внимание при покупке.

1. Не верить первому впечатлению. Как правило, первое, на что обращают внимание покупатели, — это качество выполненного в квартире косметического ремонта. Специалисты советуют оценивать прежде всего не внешний вид объекта, а состояние того, что может потребовать наиболее серьезных затрат в последующем: от сантехники до качественно выведенных стен и потолков.

«Как показывает практика, покупатели предпочитают квартиры с уже сделанным ремонтом, — рассказывает специалист компании «ГРАНТА-недвижимость» Валерий Коняхин. — Даже если ремонт этот косметический и небольшой. Квартира, в которой недавно наклеены обои и перестелен линолеум, выглядит для покупателей более привлекательно. Поэтому ряд продавцов, перед тем как выставить объект на рынок, проводят так называемую предпродажную подготовку, вкладывают небольшую сумму в обновление квартиры. Такие изменения действительно позволяют ускорить продажу квартиры, выделить ее на фоне других объектов с похожими характеристиками. При этом другой просмотренный покупателями объект может иметь даже чуть лучшие параметры, но покупатели выбирают тот, где сделана подготовка. Просто потому что он производит более приятное впечатление. Хотя такая квартира может потребовать больших затрат в последующем, например, на выравнивание стен и потолков».

2. Выяснить, была ли в квартире выполнена перепланировка. Сделать это можно, сравнив техническую документацию на квартиру (технический паспорт) с существующим состоянием объекта. Если перепланировка проведена и не узаконена, следует оценить возможные последствия покупки такой квартиры. Помимо прочего перепланировка может стать препятствием для использования кредитных средств на покупку квартиры. Ряд банков согласится одобрить объект с перепланировкой только при условии, что при ее проведении не были затронуты несущие конструкции. Банки не дают согласие на покупку в кредит квартир с перепланировками, в результате которых изменилась жилая площадь объекта.

3. Сразу проверять состояние приборов и конструкций. В числе наиболее распространенных ошибок покупателей специалист называет недостаточное внимание при осмотре квартиры к мелочам, которые вполне могут привести к появлению дополнительных расходов в дальнейшем. Например, во время осмотра покупатели видят, что в квартире установлены пластиковые окна и батареи, качество которых их устраивает. Затем, уже после того как договор подписан и ключи переданы, выясняется, что окна не открываются, батареи текут, а счетчики не проверены. Чтобы избежать неприятных сюрпризов в дальнейшем, все эти моменты следует проверять сразу. Если окна установлены недавно, на них должна быть гарантия. На счетчики по вашей просьбе продавец должен предоставить паспорт. Иначе сразу после покупки квартиры семью ожидают новые расходы. Так, например, при установке счетчика речь идет о дополнительных затратах в размере пяти — семи тысяч рублей.

4. Оговорить с продавцом, что останется в квартире на момент ее передачи покупателю, и составить опись. Для этого на этапе подготовки предварительного договора составляется документ, в котором описывается, какая мебель и сантехника остается в квартире, в каком состоянии передается объект.

«При этом не нужно вдаваться в подробности, указывая производителя кафеля или батарей, достаточно просто перечислить: санузел в кафеле, на полу линолеум, на стенах обои. Но составить опись следует обязательно, — советует Валерий Коняхин. — Иначе может получиться так, что покупатель смотрел квартиру с качественным ремонтом, а получит объект в совсем другом состоянии. Бывают случаи, когда продавцы снимают линолеум, уезжая из квартиры. Документально закреплять состояние квартиры нужно еще и потому, что с момента заключения предварительного договора и до того, как подписан основной договор купли-продажи, может пройти время. За этот период может многое произойти. Например, если квартиру затопили соседи, то при составленной описи решением этих вопросов зай­мется продавец».

Чуть больше внимания специалисты советуют уделять квартирам, расположенным на первом и последнем этажах, а также угловым. На первом этаже при осмотре объекта нужно проверять, чтобы в квартире не были холодными полы. В объектах на последнем этаже покупателей должно интересовать состояние крыши, необходимо проверить углы на наличие подтеков.

5. Помимо прочего следует обращать внимание на то, кто живет по соседству. Ведь проживание в самом лучшем объекте, находящемся в идеальном месте, может стать некомфортным, если рядом живут шумные или неблагополучные соседи. Кроме того, в обязательном порядке нужно оценивать состояние инфраструктуры района. «Я бы рекомендовал покупателям приезжать на осмотр в вечернее время, так удастся лучше всего оценить реальную ситуацию с наличием у дома парковок», — говорит Валерий Коняхин.

14 советов, как проверить квартиру перед покупкой

Недостатка мошеннических схем на рынке недвижимости нет, поэтому, чтобы не попасть в руки аферистов, необходимо учесть многие нюансы и внимательно изучить документы. Риелторы и юристы рассказали, как самостоятельно проверить вторичную квартиру перед покупкой.

1. Получите выписку из ЕГРН

Чтобы обезопасить себя от признания сделки по покупке квартиры недействительной, нужно проверить ее юридическую чистоту. А для этого, в первую очередь, изучить правоустанавливающие документы. Предоставить их по вашему требованию должен продавец. При осмотре объекта стоит попросить у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации.

Сервис «Предоставление сведений ЕГРН» на сайте Росреестра позволяет получить информацию о характеристиках объекта недвижимости, об основании возникновения права собственности у продавца, а также сведения о нахождении имущества в залоге, наличии отметок о невозможности подачи документов на государственную регистрацию без личного присутствия продавца и др. путем получения выписки из реестра. Нажмите на область «Выписки из ЕГРН об объектах недвижимости и (или) их правообладателях» (для этого может понадобиться зайти на сайт с помощью аккаунта на «Госуслугах»), пройдите по следующим ссылкам. В разделе «Укажите цель обращения» выберите «Получить выписку из ЕГРН». Далее — «Об объекте недвижимости». Для получения наиболее полной информации рекомендуем заказать выписки двух видов: «О характеристиках и правах на недвижимость», «О переходе прав на объект недвижимости». Введите данные и подайте заявление. С 1 марта 2023 года вступили в силу изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Теперь по умолчанию в выписке из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости, принадлежащего физическому лицу, скрыты данные о собственнике. Получить их можно двумя способами. По вашей просьбе собственник может сам раскрыть эти данные — для этого ему нужно подать соответствующее заявление в Росреестр. Либо же совместно с собственником можно обратиться к нотариусу для получения выписки из ЕГРН, содержащей сведения о правообладателе, уточнила юрист Дарья Коровина.

Фото: скриншот сайта Росреестра

2. Запросите нотариальную доверенность

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при ее показе», — уточнил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов. От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности», — рекомендует Данильченко.

Для того чтобы проверить какой-либо документ, выданный нотариусом (доверенность, согласие супруга, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи), можно просканировать камерой смартфона его QR-код, размещенный в правом нижнем углу документа, пояснил председатель Комиссии Московской городской нотариальной палаты по информационному обеспечению нотариальной деятельности Вадим Сопин. «На экране появится ссылка с реквизитами нотариального документа — фамилия и имя заявителей, дата совершения нотариального действия. Если данные совпадают с текстом документа, он достоверный», — подчеркнул эксперт. Проверка по QR-коду покажет, зарегистрирован ли интересующий вас документ в Единой информационной системе нотариата (ЕИС), куда вносятся сведения обо всех совершенных в стране нотариальных действиях. Нотариальную доверенность можно дополнительно проверить с помощью сервиса проверки доверенностей на сайте ФНП. Здесь вы можете убедиться, что доверенность действительно удостоверялась нотариусом и впоследствии не отменялась.

Фото: скриншот сайта Росреестра

3. Проверьте основание права собственности

Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права», — советует Данильченко. Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

4. Узнайте, кто зарегистрирован в квартире

Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ. Получить их может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в МФЦ в течение 30–40 минут при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением, пояснила Данильченко.

В справке будут указаны сведения не только о тех гражданах, которые зарегистрированы по адресу на момент ее выдачи, но и о людях, которые были здесь прописаны ранее, то есть с самой календарной даты сдачи жилья в эксплуатацию, пояснила она. По справке формы 9 можно проследить всю историю жилого помещения. Этот документ поможет установить, есть ли в квартире несовершеннолетние жильцы или люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение, которые потом смогут заявить свои права на жилплощадь.

Если несовершеннолетние дети прописаны в квартире, покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жилье, соответствующее требованиям законодательства. «Особое внимание следует обратить на это, если квартира приватизирована. Покупателю необходимо выяснить, были ли прописаны на жилплощади несовершеннолетние в момент приватизации. Если да, то дети автоматически включены в состав собственников. Если речь идет о принадлежащем ребенку праве собственности, то покупателю необходимо получить разрешение на совершение сделки от органов опеки, а ребенок будет являться участником сделки. Органы опеки должны отследить, чтобы условия нового жилья для несовершеннолетнего были не хуже, чем продаваемого, с сохранением размера его доли. Только в этом случае опека выдаст разрешение на его продажу», — подчеркнула юрист.

5. Изучите разрешение супруга

Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству. Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.

6. Запросите информацию в МВД

Не менее важно проверить документы, подтверждающие личность собственника. Здесь не должно быть каких-либо ошибок или исправлений, иначе есть вероятность, что перед вами мошенник. С помощью онлайн-сервиса Министерства внутренних дел России можно убедиться, что паспорт действителен и серия, номер документа, а также фамилия, имя и отчество совпадают с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и документах на квартиру. «Сервис позволяет самостоятельно проверить статус паспорта, предъявленного продавцом, на предмет его действительности. Заполните поля «Серия паспорта» и «Номер паспорта», введите код с картинки, затем нажмите кнопку «Отправить запрос». По результатам проверки сервис либо подтвердит, что паспорт среди недействительных не значится, либо сообщит, что паспорт недействителен (изъят, уничтожен)», — уточнила Дарья Коровина.

Фото: скриншот сайта Росреестра

7. Проверьте справку по ипотеке

Еще один документ, который стоит проверить, — это справка о погашении жилищного кредита. «Если квартира покупалась на ипотечный кредит, стоит попросить у продавца справку из банка, выдавшего его, с подтверждением, что заемщик исполнил свои обязательства в полном объеме. Если кредит до конца не погашен, необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы совместно с банком разработать схему проведения сделки по отчуждению квартиры, поскольку до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с его согласия», — пояснила руководитель юридической службы риелторской компарнии «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

8. Проверьте справки ПНД и НД

Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия. Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.

9. Изучите кадастровый паспорт

Перед покупкой квартиры необходимо изучить кадастровый паспорт — в нем содержатся актуальные сведения по объекту недвижимости, которые нужно знать покупателю до совершения сделки. «Быстрая бесплатная информация, которую может получить любой желающий, — это основные характеристики квартиры: кадастровый номер, адрес, площадь, категория, тип и назначение объекта», — комментирует основатель и партнер юридической компании «Бугров и партнеры», руководитель направления «Защита бизнеса» Сергей Соловьев. Самый простой способ проверить правильность и актуальность сведений, отображенных в кадастровом паспорте и выписке из ЕГРН для покупателя, — это онлайн-запрос по объектам недвижимости в разделе «Сервисы» на сайте Росреестра. Вы сможете проверить кадастровый номер, адрес объекта и регистрационную запись о праве собственности либо обременении, уточнил Соловьев. По его словам, на этом сервисе можно заказать расширенную справку и сверить ее данные с данными, предоставленными продавцом.

10. Проверьте задолженности по коммуналке

Если не хотите платить чужие долги, стоит проверить, нет ли у продавца задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. «Такие сведения могут содержаться в едином жилищном документе либо в отдельной справке. Необходимо учитывать, что задолженность прежнего собственника по взносам за капитальный ремонт после отчуждения им жилого помещения переходит к новому собственнику», — рассказала юрист компании «Инком-Недвижимость».

11. Не забывайте о безопасности

• никогда не передавайте третьим лицам данные банковских карт (CVV/CVC-код банковской карты или коды из СМС-сообщений от банка);
• не переходите по банерной рекламе и ссылкам на внешние сайты, которые присылают другие пользователи, и ни в коем случае не вводите на таких сайтах свои персональные данные;
• всегда проверяйте значок замка в браузере и адрес сайта;
• ни при каких условиях не вносите предоплату. В случае аренды существует практика оплаты последнего месяца и залога за имущество;
• обсуждайте подробности сделки во встроенном мессенджере, а не по телефону или WhatsApp.

12. Не пренебрегайте специалистами

Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.

Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.

Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.

13. Проверьте банкротство и доверенности

«Поиск публикации» в Вестнике государственной регистрации позволяет проверить наличие в отношении юридического лица сообщений о существенных фактах (например, о ликвидации, реорганизации), о банкротстве, а также об отмене доверенностей. «Прокрутите стартовую страницу до раздела «Поиск публикации». В графе для заполнения укажите ИНН или ОГРН юридического лица, и система выдаст имеющиеся сведения либо сообщит, что таковых не обнаружено», — отметила Дарья Коровина.

Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ) также позволяет проверить, не ведется ли в отношении продавца одна из процедур банкротства, предусмотренных Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)». «Можете также воспользоваться инструментом расширенного поиска. Если лицо находится в процедуре банкротства, в его карточке в разделе «Дела о банкротстве» будет отображена соответствующая информация. Помимо этого, ниже будет приведен перечень юридически значимых сообщений, касающихся данного лица», — уточнила Коровина.

14. Проверьте судебные дела

ГАС «Правосудие» поможет узнать информацию о текущих и завершенных судебных спорах с участием продавца, рассматриваемых судами общей юрисдикции и мировыми судьями. Поиск споров в отношении продавца можно осуществить по месту его жительства и по месту нахождения недвижимого имущества. Определить, какой суд уполномочен рассматривать такой спор, можно, исходя из информации о территориальной подсудности, размещенной на сайте конкретного суда общей юрисдикции или мирового судьи.

«Определив нужный суд общей юрисдикции, откройте раздел «Судебное делопроизводство» (он также может называться «Поиск по судебным делам» или аналогичным образом). Далее — «Поиск информации по делам». Затем выберите картотеку поиска и введите данные продавца. Имейте в виду, что при вводе только Ф. И. О. или наименования юридического лица система может предложить список дел, участниками которых будут иные лица, нежели искомые», — уточнила Коровина.

Картотека арбитражных дел поможет узнать информацию о текущих и завершенных судебных спорах с участием продавца недвижимости, рассматриваемых арбитражными судами, в том числе о делах о банкротстве. В левой верхней части страницы в графе «Участник дела» введите ИНН или ОГРН юридического лица либо его наименование или Ф. И. О. физического лица. Система выдаст перечень имеющихся в ней дел.

«Банк данных исполнительных производств» на сайте Федеральной службы судебных приставов содержит информацию о ведущихся и недавно прекращенных (оконченных) исполнительных производствах. «Для поиска сведений о физических лицах выберите субъект Российской Федерации по месту жительства продавца либо по месту нахождения недвижимого имущества, введите его Ф. И. О. и дату рождения. Искать компании лучше по ИНН юридического лица. Это также можно сделать через вкладку «Поиск юридических лиц», но зачастую он менее эффективен. Обратите внимание, что ранее прекращенные (оконченные) производства могут не отображаться в результатах поиска», — уточнила Коровина.

Читайте также

• Как получить выписку о недвижимости из ЕГРН. Инструкция
• Жилье с довеском: что нужно знать о квартирах с обременениями
• 7 популярных афер с недвижимостью: как не потерять деньги при сделке
• Завещание или дарственная: как сэкономить при передаче жилья
• Как продать унаследованную недвижимость: документы, налоги, нюансы

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»