Как заключается договор купли продажи

Как заключается договор купли продажи

7. Особенности заключения договоров купли-продажи

71. Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, по типовым формам, которые утверждаются в установленном порядке.

(в ред. Приказа ОАО «РЖД» от 21.10.2020 N 88)

(см. текст в предыдущей редакции)

Отступление от типовой формы договора купли-продажи при совершении сделки допускается по согласованию с Департаментом корпоративного имущества.

(в ред. Приказа ОАО «РЖД» от 11.12.2017 N 119)

(см. текст в предыдущей редакции)

72. Абзац исключен. — Приказ ОАО «РЖД» от 08.04.2014 N 17.

(см. текст в предыдущей редакции)

Обязанность по осуществлению необходимых юридических действий по государственной регистрации договора купли-продажи, а также перехода права собственности возлагается, как правило, на покупателя.

73. В договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее продаже, на основе сведений, содержащихся в выписке(ах) из Единого государственного реестра недвижимости, а в случае отсутствия сведений в разделах Единого государственного реестра недвижимости — в технической (кадастровой) документации на недвижимое имущество.

(п. 73 в ред. Приказа ОАО «РЖД» от 21.10.2020 N 88)

(см. текст в предыдущей редакции)

74. В случаях, когда продается объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, собственником которого является ОАО «РЖД», на основании договора купли-продажи покупателю передается в собственность и земельный участок.

75. При продаже объекта недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, не принадлежащем ОАО «РЖД» на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком (в пределах части, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования) на тех же условиях, что и ОАО «РЖД».

При продаже объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, находящемся в федеральной собственности и предоставленном ОАО «РЖД» в аренду как собственнику объектов железнодорожного транспорта, указанных в пункте 1 статьи 8 Федерального закона «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» либо входящих в состав имущества железнодорожных станций, железнодорожных вокзалов, в договор купли-продажи включается обязанность сторон заключить одновременно с договором купли-продажи договор субаренды части земельного участка, арендуемого ОАО «РЖД», занятой продаваемым объектом и необходимой для его использования. Договор субаренды заключается по форме, утвержденной нормативными документами ОАО «РЖД».

В случаях, когда законом или договором между ОАО «РЖД» и собственником земельного участка, на котором расположено продаваемое недвижимое имущество, предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие осуществлять продажу такого имущества либо допускающие это только с согласия собственника земельного участка, при заключении договора купли-продажи необходимо получение согласия собственника земельного участка либо прекращение ограничений на отчуждение недвижимого имущества.

76. Договор купли-продажи вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора ОАО «РЖД» и покупателем, за исключением случаев, когда для совершения сделки требуется согласие уполномоченных органов ОАО «РЖД» либо покупателя.

Абзац исключен. — Приказ ОАО «РЖД» от 08.04.2014 N 17.

(см. текст в предыдущей редакции)

77. Передача объекта недвижимого имущества и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом, подписанным обеими сторонами.

До фактической передачи проданного объекта недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта договор купли-продажи не считается исполненным.

78. Переход права собственности на проданное недвижимое имущество происходит с момента его государственной регистрации.

79. Продажа строения и (или) земельного участка, на которых правомерно расположены возведенные в установленном порядке рекламоносители и (или) рекламные конструкции, не относящиеся к недвижимому имуществу, при отсутствии договора аренды продаваемого недвижимого имущества возможна только при условии освобождения объекта продажи от рекламоносителей и (или) рекламных конструкций либо получения согласия их правообладателя.

Если с правообладателем рекламных конструкций заключен договор аренды земельного участка, то в договоре купли-продажи участка указывается в качестве обременения, сохраняющегося после перехода права собственности на участок, его аренда на условиях, предусмотренных договором аренды, если на момент продажи участка такой договор является действующим.

Как оформить договор купли-продажи квартиры самостоятельно

За последние 10 лет процедура оформления сделок по покупке квартир значительно упростилась. Минимальный пакет документов, сокращенные сроки регистрации права собственности в Росреестре, стандартная информация о сделке в самом договоре и упрощенный порядок его подачи через МФЦ, банк или нотариуса привели к тому, что сегодня любой мало-мальски грамотный человек способен самостоятельно, без помощи риелтора или юриста оформить покупку или продажу недвижимости.

Документы на сделку

При подаче договора в МФЦ к нему следует приложить лишь выписку из домовой книги и показать паспорта сторон сделки сотруднику МФЦ. Правоустанавливающие документы на квартиру предоставлять не нужно.

При составлении договора в нем достаточно отразить: паспортные данные покупателя и продавца, кадастровый номер помещения, причем без адреса и площади, стоимость квартиры и порядок расчетов (наличные, аккредитив, ипотека, иное), а также перечень лиц, проживающих в помещении, и срок их проживания. Если оплата осуществляется после регистрации сделки, то в договоре следует указать о неприменении института залога. Остальная информация указывается по желанию и обязательной не является.

Стоимость недвижимости и налоги

Налоговая реформа конца 2015 года привела к тому, что цена на недвижимость в договорах купли-продажи теперь указывается полная, без занижения. Продиктовано это тем, что покупатели вынуждены будут оплачивать налог на доход, если в течение пяти лет с момента покупки решат от квартиры избавиться. Налог в размере 13% уплачивается или от суммы, превышающей стоимость приобретения, или от суммы, превышающей 70% от кадастровой стоимости жилья. Кроме того, многие покупатели по-прежнему опасаются занижения в договоре реальной стоимости недвижимости, так как в случае недействительности или расторжения договора вернуть больше, чем указано в нем, будет непросто.

Налоговый вычет

При покупке квартиры не стоит забывать и о получении налогового вычета, лимит на который не может превышать 2 млн рублей и составляет 260 тыс. рублей (13% от 2 млн рублей), а по расходам на погашение процентов по ипотеке лимит достигает 3 млн рублей, а сам вычет, соответственно, 390 тыс. рублей. На налоговый вычет вправе претендовать только официально трудоустроенные и уплачивающие налоги лица.

Способы оформления договора

Договор купли-продажи квартиры может оформляться четырьмя способами. Первый — через банк, в котором вы берете кредит. После подписания договора в банке, который сам составит его и направит на регистрацию, останется лишь дождаться регистрации права собственности покупателя и перевода денежных средств продавцу, не предпринимая больше никаких действий. Второй способ — через нотариуса. Последний также сам направляет договор на регистрацию. Плюсы первых двух способов заключаются в быстроте сделки, так как зарегистрированные договоры вернутся сторонам уже через три, максимум пять дней, а может, и быстрее.

Третий способ — оформление через МФЦ. После подписания и передачи договора сотруднику МФЦ обратно его можно будет получить в период до трех недель. И, наконец, последний, четвертый способ совершения сделки — по электронной цифровой подписи. Практикуется он значительно реже первых трех и используется в основном, если покупатель и продавец находятся в разных городах или регионах и имеют электронную цифровую подпись.

Обязательная нотариальная форма сделок

Несмотря на добровольность выбора способов оформления договора, закон предусматривает сделки, осуществление которых возможно только через нотариуса. Касаются они договоров с несовершеннолетними детьми и договоров с долями жилого помещения, за исключением оформления всех долей одновременно.

Правильное подтверждение расчетов между сторонами

На что хотелось бы обратить внимание отдельно, это документы, подтверждающие оплату. Если расчет между сторонами производится наличными, покупатель должен написать расписку продавцу, но передать не ранее момента получения денег. Если оплата осуществляется по безналичному расчету, расписка не требуется — подтверждением оплаты будет служить платежное поручение. Если жилое помещение передается покупателю до оплаты договора и регистрации перехода права собственности, в передаточном акте нельзя писать о совершенных финансовых взаиморасчетах между сторонами, иначе такая запись может быть расценена как подтверждение оплаты, которой на самом деле еще не произошло.

Какой бы простой ни была процедура оформления сделки по покупке жилья, не стоит забывать, что проверка документов объекта недвижимости и продавца требуется обязательно. Если этого не сделать, покупатель рискует приобрести помещение, например, у психически больного продавца или продавца, находящегося в предбанкротном состоянии, или иную проблемную недвижимость. Что в итоге приведет к оспариванию договора и признанию его недействительным. Вернуть потраченные средства за аннулированную сделку обычно не удается.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >

Как правильно составить и заключить договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи (ДКП) — это соглашение, по которому продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, а тот в свою очередь принимает этот товар и платит за него определенную денежную сумму. В ДКП товаром может выступать и жилая недвижимость — например, квартира или дом.

Из чего состоит договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи должен содержать следующие пункты:

• описание недвижимости (вид, кадастровый номер и площадь объекта недвижимости);
• полную информацию о покупателе и продавце;
• стоимость предмета договора;
• порядок проведения расчетов;
• срок, который устанавливается для передачи квартиры;
• согласие второго супруга на продажу квартиры, если та находится в общей совместной собственности;
• момент фактической передачи квартиры покупателю;
• сроки и способы оплаты;
• состояние передаваемой квартиры;
• если договорились о покупке квартиры с мебелью, техникой, то необходимо описать каждую вещь;
• сроки снятия с регистрации лиц, зарегистрированных в квартире;
• гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений.

Какие необязательные условия следует включить в ДКП:

• сроки оплаты;
• состояние квартиры;
• дата передачи объекта покупателю;
• сроки выписки из нее всех проживавших ранее;
• штрафные санкции за невыполнение условий.

«К договору купли-продажи в последнее время все чаще оформляют дополнительные соглашение по неотделимым улучшениям (то, что нельзя забрать с собой, не нанеся ущерба помещению) или по предметам обстановки, бытовой технике, которую продавец оставляет в квартире. Если не будет этих дополнений, то продавец не обязан оставлять такое имущество», — добавляет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.

Бланк договора купли-продажи квартиры. Образец (Фото: Blank-dogovor-kupli-prodazhi.ru)

Как оформить договор купли-продажи квартиры

1. Через нотариуса, который после подписания договора сторонами сам направляет его на государственную регистрацию в ЕГРН, что является обязательным условием для перехода права собственника от одного лица другому.
2. Через банк, который при условии того, что покупатель взял кредит для покупки объекта недвижимости, также после подписания договора сторонами направляет его на государственную регистрацию в ЕГРН.
3. Через многофункциональный центр (МФЦ), который также передает необходимые документы вместе с договором купли-продажи недвижимости на государственную регистрацию в ЕГРН.
4. С помощью электронной цифровой подписи (ЭЦП). Данный способ является менее распространенным, так как далеко не у всех лиц она имеется и используется в большинстве своем в том случае, когда покупатель и продавец находятся в разных городах, говорит юрист юридической компании «Генезис» Татьяна Мацукова.
5. Через Росреестр, куда необходимо лично подать документы.

Правила составления договора купли-продажи

Достаточно составить договор в простой письменной форме, поясняет Татьяна Мацукова. По словам эксперта, надо обращать внимание на условия соглашения, на обременения объекта недвижимости, на то, кто является собственником, в какой именно собственности находится квартира (единоличной, долевой или общей совместной), также в договоре должна быть информация о том, что стороны не лишены дееспособности.

Какие документы нужны

При подписании ДКП продавец и покупатель должны иметь при себе следующие документы:

• выписку из ЕГРН;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• паспорта;
• справку с перечислением всех зарегистрированных на объекте;
• согласие супруга на продажу (если продавец в браке);
• разрешение органа опеки (если продавец несовершеннолетний);
• квитанцию об оплате государственной пошлины.

Договор купли-продажи — это соглашение, при котором продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, который, в свою очередь, принимает этот товар и платит за него определенную денежную сумму (Фото: Shutterstock)

Оформление договора купли-продажи квартиры

Заключение договора купли продажи делится на следующие этапы:

• предварительные переговоры. Прежде чем оформлять официальный договор, продавец и потенциальный приобретатель согласуют условия купли-продажи. Стороны договариваются о стоимости квартиры и порядке ее передачи новому владельцу, поясняет Татьяна Мацукова. Важно договориться о том, необходим ли предварительный договор и перечисляется ли задаток;
• заключение предварительного договора купли-продажи квартиры. В нем стороны фиксируют намерение заключить основное соглашение на определенных условиях в отношении определенного объекта;
• перечисление задатка. Это происходит в том случае, когда он предусмотрен;
• сбор документов. Это делают обе стороны;
• заключение договора купли-продажи. По ДКП права собственности переходят к приобретателю;
• удостоверение сделки у нотариуса. Это делается в том случае, если стороны выбрали нотариальную форму сделки;
• государственная регистрация. Новый собственник делает это через Росреестр;
• получение документов после регистрации. Это, прежде всего, актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Стоимость оформления договора купли-продажи квартиры

В случае когда сторонами сделки выступают родственники (супруги, родители, дети и внуки), то при сумме сделки от 1 млн до 10 млн руб. стоимость нотариального заверения составит 3 тыс. руб. плюс 0,2% от стоимости договора. При сумме сделки более 10 млн руб. оформление обойдется в 23 тыс. руб. плюс 0,1% от стоимости договора, разъясняет Татьяна Мацукова.

Если сделка оформляется между посторонними людьми, то, по словам эксперта, действуют другие тарифы. При продаже квартиры стоимостью до 10 млн руб. нотариальное заверение обойдется в 7 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы сделки. Если более 10 млн руб., то надо будет заплатить 25 тыс. руб. плюс 0,1% от стоимости сделки.

Достаточно составить договор в простой письменной форме, в этом случае требования к форме договора купли-продажи будут считаться соблюденными (Фото: Shutterstock)

Регистрация договора купли-продажи квартиры

Регистрация ДКП осуществляется путем подачи документов в Росреестр. При этом на регистрацию права потребуется некоторое время, а сроки зависят от способа подачи:

• семь рабочих дней, если документы подавались непосредственно в Росреестр;
• девять рабочих дней, если подавать документы через многофункциональный центр (МФЦ);
• до одного рабочего дня, если документы в электронной форме отправил нотариус.

Регистрация прав на недвижимость проходит в установленном законом порядке. Это обязательное условие: согласно ст. 551 Гражданского кодекса, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Когда договор купли-продажи могут признать недействительным

Не каждый договор купли-продажи квартиры может иметь юридическую силу, иногда он может быть признан недействительным. Основаниями признания ДКП недействительным являются:

• мнимая сделка, совершенная только на бумаге;
• притворная сделка, когда оформляется продажа квартиры, но на самом деле она дарится;
• сделка, совершенная недееспособным.

«В судебной практике есть ситуации, в которых договор будет признан недействительной сделкой. Это и случаи банкротства стороны сделки (продавца или покупателя), когда такая сделка приводит к нарушению прав кредиторов должника. Например, сделка совершена на нерыночных условиях, по заниженной или завышенной цене», — резюмирует Андрей Саунин.

Читайте также:

• Доверенность на продажу квартиры: как оформить и какую
• Цессия: что нужно знать о договоре переуступки прав
• Что такое дееспособность и при чем здесь недвижимость

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Правовая основа договора купли-продажи

Как всем известно, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Речь в данной статье пойдет о договорах купли-продажи недвижимости, точнее, о некоторых вопросах, которые необходимо знать покупателю.

Такой договор заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами, несоблюдение этого условия уже влечет его недействительность.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить продаваемое имущество, и данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, если их нет, тогда условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Приобретая недвижимость, покупателю необходимо обратить внимание на то, состоит ли продавец в браке (этот вопрос желательно выяснить и в отношении предыдущих продавцов). Дело в том, что если по данным ЕГРП собственником объекта продажи считается один из супругов (например, и в свидетельстве о праве собственности указан лишь один супруг), но жилье было приобретено в браке, то в силу закона данное помещение является их совместной собственностью. Соответственно, и распоряжение таким имуществом возможно лишь с взаимного согласия обоих супругов. Кроме того, закон требует не простого, а нотариального согласия на продажу. Согласие не потребуется, если супруги заключили брачный договор, из которого прямо следует, что отчуждаемая квартира принадлежит только продавцу.

При купле-продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры существенным условием договора является перечисление в нем лиц, имеющих право пользования жилым помещением. Часто покупатель рискует получить вместе с жильем обременение, которое нельзя увидеть посредством изучения выписки из ЕГРП или свидетельства, а продавец может специально умолчать о таких лицах (например, чтобы требовать выплаты дополнительных денег и т.д.).

Рассмотрим несколько случаев, которые могут возникнуть в этом случае.

Так, продавец может заключить сначала договор найма, а затем продажи. Через некоторое время после покупки и оплаты в квартире нового собственника объявляются люди, которые, основываясь на договоре найма, требуют соблюдения их прав на пользование жильем. Поскольку согласно статье 675 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения или прекращения договора найма, при этом новый собственник становится и новым наймодателем на условиях заключенного договора.

Другой распространенный случай: продавец изначально получил квартиру в собственность посредством приватизации. При этом в силу закона проживающие совместно с ним члены семьи, отказавшись в его пользу от собственности на квартиру, приобрели бессрочное право пользования такой квартирой (статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). На таких лиц не распространяется правило статьи 292 ГК РФ (как и часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ) о том, что при прекращении прав собственника члены его семьи также теряют право пользования жилым помещением. Указанные лица, соответственно, будут иметь право пользования жильем вне зависимости от его продажи, дарения, иного отчуждения. И понятно, что покупатель заранее узнать о наличии таких лиц зачастую не может.

При продаже недвижимости законодательством предусмотрено составление помимо договора, также передаточного акта. Имеется оговорка, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В абзаце втором пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ содержится правило, допускающее достижение сторонами договоренности считать договор исполненным и без составления передаточного акта. Об этом обстоятельстве стороны должны указать в договоре особо, например: «Обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю в соответствии с настоящим договором считается исполненным после фактического вручения ему этого имущества без подписания сторонами какого-либо документа о его передаче».

Возникновение права собственности на недвижимость связано с его государственной регистрацией, а не с передачей ее. В этом случае передача недвижимой вещи не определяет момент перехода права собственности, а означает исполнение договорного обязательства.

Еще раз напоминаем, что с 1 марта 2013 года договоры купли-продажи жилых помещений не регистрируются в органе государственной регистрации прав, но подлежит государственной регистрации право собственности (переход права собственности) на недвижимость от продавца к покупателю.