Как проверить квартиру перед покупкой

Как проверить квартиру перед покупкой

Когда квартира, которую так долго искали для покупки, наконец-то выбрана, хочется побыстрее заключить сделку. Большинство покупателей в такие моменты не думают о том, что недвижимость перед оформлением сделки нужно тщательно проверить, полагаясь на то, что предоставляемые продавцом документы в порядке. Рассказываем, почему так важно убедиться в юридической чистоте сделки и как правильно проверить квартиру перед покупкой.

Можно ли самостоятельно проверить квартиру при покупке

Проверка квартиры перед покупкой — обязательный этап, который многие пропускают, рискуя при этом попасть в руки мошенников. Такая излишняя доверчивость может привести к неприятным последствиям: от обнаружения долгов за коммунальные услуги до появления законных владельцев недвижимости.

Покупателю под силу проверить квартиру самостоятельно. Но важно понимать, что при поиске жилья придется анализировать каждый приглянувшийся объект, а это отнимает время, нервы и силы, то есть процесс покупки затягивается.

Безопасный вариант — делегировать проверку агентству недвижимости. В штате АН «Маяк» есть не только квалифицированные риелторы, но и нотариусы с юристами. Если покупателю приглянулась какая-либо квартира, агент предоставит всю информацию о ней.

Перед оформлением задатка документы на объект передаются в юридический отдел для тщательного анализа. Специалисты проверяют подлинность правоустанавливающих документов, паспорта собственников, техническую документацию, наличие арестов и спорных вопросов со стороны третьих лиц. Такой подход к проверке жилплощади позволяет купить квартиру без неприятных последствий.

Что нужно проверить перед покупкой квартиры

Проверка квартиры до оформления сделки проводится примерно по такой схеме:

1. Проверить собственника жилплощади. На первом этапе покупателю важно убедиться, что продавец реально существует, он адекватно себя ведет и его возраст не превышает отметки 80 лет. Законы Украины не устанавливают возрастных ограничений для продавцов недвижимости, но покупатель должен понимать, что приобретать квартиру у столь пожилого человека — это более высокие риски. Из-за возраста, приема лекарств или определенных болезней владелец старше 80 лет может не осознавать суть сделки.
2. Проверить представителя владельца. Если квартиру продает не собственник, а его представитель, важно посмотреть доверенность и сравнить личные данные в ней с данными в паспортах, а также проверить сроки действия документа и полномочия представителя продавца.
3. Проверить право собственности. На этом этапе следует попросить у продавца показать оригиналы документов на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, дарственная, решение суда.
4. Проверить наличие арестов, ипотеки или других ограничений на покупку квартиры.
5. Проверить, все ли счета за коммунальные услуги оплачены. После переоформления жилплощади долги переходят к новому владельцу или ему придется решать этот вопрос в суде.
6. Проверить, есть ли в квартире другие зарегистрированные лица, кроме собственника, в том числе несовершеннолетние.
7. Проверить разрешение супруга/супруги или органа опеки. Если продавец в браке или не так давно развелся, жилплощадь может находиться в общей собственности. Чтобы избежать проблем, нужно убедиться, что супруг или супруга предоставили свое письменное согласие на продажу недвижимости.
8. Проверить технические характеристики квартиры. Реальную планировку жилплощади нужно сравнить с техническим паспортом. Если предыдущий владелец делал серьезные перепланировки, он должен иметь документальное разрешение на это.

Это примерная пошаговая инструкция, как проверить недвижимость перед покупкой своими силами. Если нет времени заниматься всем процессом, лучше доверить его специалистам.

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры

Перед оформлением договора купли-продажи нужно тщательно проверить все предоставленные продавцом документы. Перечень бумаг будет разный в зависимости от того, где покупается квартира — на вторичном рынке или в новостройке.

При покупке квартиры у застройщика в готовом доме или на этапе строительства нужно проверить следующие документы:

• документы строительной компании — должен быть юридический статус застройщика;
• документация на землю — свидетельство о праве собственности или договор аренды с целевым назначением «Строительство многоквартирного жилого дома»;
• лицензии и разрешения на проведение строительных работ;
• разрешения на финансирование строительства;
• градостроительные условия и ограничения;
• декларация о начале строительства (для объектов І–ІІІ категории) или разрешение на проведение строительных работ (для IV–V категорий);
• декларация о готовности к эксплуатации (для построенных объектов І–ІІІ категории) или акт о готовности к эксплуатации и сертификат соответствия из ГАСИ (для IV–V категорий).

При покупке квартиры у частного лица на вторичном рынке нужно проверить такие документы:

• оригинал паспорта и идентификационного кода продавца (если есть совладельцы, то и их документы тоже);
• заверенное нотариусом согласие на продажу от совладельцев;
• свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий переход права собственности к владельцу-продавцу (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство или др.);
• свидетельство о браке, разводе или смерти супруга;
• заверенное нотариусом согласие на продажу от супруги/супруга, если жилье куплено в браке;
• свидетельства о рождении для детей младше 14 лет, если они совладельцы жилплощади;
• разрешение органов опеки и попечительства на продажу имущества, если есть несовершеннолетние владельцы;
• свидетельство о смерти наследодателя, если квартира получена в наследство;
• выписка из домовой книги о том, что в квартире больше нет зарегистрированных лиц;
• документ об экспертной оценке квартиры;
• выписка из реестра, что жилье не находится под арестом и запретом на продажу;
• справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
• справка из БТИ, что жилье не подвергалось незаконным перепланировкам.

В случае продажи квартиры доверенным лицом, помимо вышеуказанных документов, должен быть и оригинал доверенности на продажу жилплощади, заверенный нотариусом.

Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке

Бывают ситуации, когда законный собственник не имеет права продавать свою квартиру. Такое случается, когда жилплощадь находится под арестом или под иным запретом на продажу. Об этом нужно знать, чтобы не попасть в проблемную историю.

Проверить информацию об ограничениях — обязанность нотариуса, но и самостоятельно это тоже можно сделать. Все данные есть онлайн, в Госреестре прав на недвижимость. В справке будет указана информация, находится ли интересуемая жилплощадь под запретом на продажу или в ипотеке.

Если нашли недвижимость, которую продают по подозрительно низкой цене, ее обязательно нужно проверить на юридическую чистоту. Не редкость, когда продавец судится за квартиру и может в любой момент ее потерять, поэтому спешит продать по низкой стоимости и, конечно, не говорит покупателю о судебной тяжбе.

Чтобы убедиться, что за жилье не судятся, нужно зайти в Единый реестр судебных решений. Поиск проводится по адресу квартиры, названию и дате документа о праве собственности. По ФИО собственника можно также найти информацию на сайте Судебной власти.

Как проверить право собственности на квартиру

Чтобы узнать, реально ли жилплощадь находится в собственности у продавца и есть ли другие владельцы, нужно проверить право собственности. Для начала следует попросить показать оригинал документов на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, дарственная, решение суда.

Если продавец предоставляет свидетельство о праве на наследство, нужно узнать, есть ли другие наследники, которые могут претендовать на свою часть имущества. Также важно посмотреть дату на свидетельстве. Если оно выдано недавно, другие наследники могут обратиться в суд, чтобы восстановить сроки на принятие наследства.

Если квартира находится в собственности по решению суда, здесь тоже могут возникнуть проблемы. Важно посмотреть дату на документе. Если решение свежее, есть риск, что его еще могут обжаловать.

Покупатель должен понимать, что документы о праве собственности могут быть поддельными. Даже нотариус может ошибиться при проверке. Чтобы обезопасить себя, можно заказать онлайн справку из Госреестра прав на недвижимость. В этот реестр вносят записи с 2013 года. Если квартира перешла в собственность до 2013 года, справку можно получить в БТИ.

Как узнать, есть ли долги за коммунальные услуги

Честный продавец при продаже квартиры оплатит все коммунальные услуги и передаст жилье новому владельцу без долгов. Но честные далеко не все. И не редкость, когда с квартирой новому владельцу переходят и неоплаченные счета.

Чтобы проверить, если ли долги за коммунальные услуги, нужно:

• попросить продавца показать свежую справку из ЖЭКа или ОСМД о том, что задолженности нет;
• проверить собственника жилья в Реестре должников на сайте Минюста по ФИО и идентификационному коду.

Если весь процесс проверки квартиры перед покупкой кажется слишком трудоемким и затратным по времени, делегируйте его профессионалам. При обращении в АН «Маяк» вы сотрудничаете сразу с несколькими специалистами: риелтором, нотариусом и юристом. Это гарантирует, что сделка пройдет законно и без неприятных последствий.

• 645 просмотров

Как проверить квартиру перед покупкой?

Приобретение квартиры — серьезный и ответственный шаг, требующий от покупателя оценки не только состояния недвижимости, но и его юридической чистоты. В данной статье разберем, на что нужно обратить внимание при покупке жилья на вторичном рынке.

С чего начать выбор квартиры?

Прежде чем приступить к осмотру и проверке конкретного объекта недвижимости, сначала нужно сравнить его с другими предложениями на рынке. Стоит обращать внимание на аналогичные квартиры, которые находятся в том же районе, а лучше — в том же жилом комплексе (ЖК) или доме.
Если выбранную квартиру продавец оценил значительно дешевле среднерыночной стоимости, то это должно насторожить покупателя. Занижение цены может свидетельствовать как о срочности продажи, например, по причине скорого переезда продавца в другой город, так и о наличии проблем с квартирой — неузаконенной перепланировки, обременений и других негативных моментов.

Сравнить предложения по продаже квартир можно с помощью популярных площадок и сервисов объявлений, например, ЦИАН, Авито или Яндекс.Недвижимость. Они позволяют с помощью фильтров отсортировать предложения по цене, месторасположению и другим параметрам.

Какие вопросы задавать продавцу при осмотре квартиры?

Следует заранее продумать список вопросов, которые будут задаваться продавцу при осмотре квартиры, и составить по ним чек-лист. В него необходимо включить вопросы о собственниках квартиры и юридической чистоте недвижимости.
Всю озвученную информацию продавцу в дальнейшем нужно будет подтвердить документально. Однако, если на начальном этапе выяснится, что квартира имеет какие-либо ограничения, с которыми вы не хотите сталкиваться при сделке — это существенно сэкономит время и позволит оперативно приступить к поиску другого, более подходящего варианта жилья.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой?

Объект можно считать юридически чистым, если продавец смог документально подтвердить право собственности на квартиру, а информация, озвученная им на осмотре, сходится с данными из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Также при проверке юридической чистоты недвижимости важно обращать внимание на наличие действующих ограничений, обременений и других моментов, которые в дальнейшем могут повлиять на переход права собственности и полноценное владение недвижимостью.

Как узнать, кто является собственником квартиры?

Универсальный документ, в котором можно найти информацию как о собственниках недвижимости, так и о ее параметрах, — выписка из ЕГРН. В ней указаны все действующие собственники, их доли, а также основания, по которым они получили недвижимость.

Обо всех нюансах, с которыми покупатель может столкнуться при изучении выписки, подробно рассказано в инструкции «Что в выписке из ЕГРН должно насторожить покупателя».

Стоит учитывать, что выписка из ЕГРН не имеет срока действия, однако при покупке квартиры необходим актуальный документ, который был запрошен не более 1 месяца назад. Так удастся получить максимально полную информацию обо всех операциях, которые происходили с квартирой за последнее время и избежать мошеннических схем с недвижимостью.
Заказать выписку в бумажном виде можно в офисе центра государственных услуг «Мои документы», а в электронном — на портале «Госуслуги» либо на сайте Росреестра (при наличии электронной подписи).

Что такое правоустанавливающие документы на квартиру?

• договоры (купли-продажи, долевого участия, дарения, ренты, приватизации и другие);
• свидетельства (о праве на наследство);
• судебные акты.

При ознакомлении с этими документами необходимо проверить информацию о собственниках и сравнить ее с паспортными данными продавца и совладельцев квартиры. Также нужно обращать внимание на параметры объекта. Адрес, площадь квартиры и другая информация в этих документах должна в точности совпадать с данными, указанными в ЕГРН.

Как проверить квартиру на ограничения и обременения?

Узнать о том, имеются ли у недвижимости какие-либо ограничения и обременения также поможет общая выписка из ЕГРН. Данная информацию будет содержаться в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости».

Если в выписке имеется информация о непогашенной ипотеке — это не будет препятствовать продаже квартиры. Но в таком случае продавцу от банка понадобится письменное согласие на реализацию ипотечного имущества. Немного сложнее будут обстоять дела с действующими договорами аренды или найма жилого помещения. Они также не воспрепятствуют продаже квартиры, но сохранят свое действие после перехода жилья к новому собственнику, если иное не было предусмотрено договором с арендатором.

В свою очередь, такое ограничение как арест имущества уже не позволяет оформить переход права собственности. Сначала продавцу нужно будет погасить имеющуюся задолженность и внести соответствующую запись об этом в ЕГРН.

Как проверить наличие незаконной перепланировки?

Помимо выписки из ЕГРН и правоустанавливающих документов, также стоит изучить технический паспорт квартиры, поэтажный план и экспликацию на объект недвижимости. Это позволит обнаружить, производилась ли в квартире перепланировка. Если в жилые помещения вносились изменения, то у продавца должны быть проект перепланировки и техническое заключение, которое выдает Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Как проверить долги и другие обязательства по квартире?

В ходе проверки документов на квартиру особое внимание необходимо уделить прописанным в ней лицам. Для этого у продавца должна иметься выписка из домовой книги. В случае продажи недвижимости — все лица из квартиры должны быть выписаны.

Если у продавца есть дети, стоит выяснить, использовались ли для покупки квартиры средства материнского (семейного) капитала. Данная мера поддержки накладывает определенные ограничения на продажу недвижимости, которую можно осуществить только с разрешения органов опеки. Следовательно, продавец должен был получить этот документ, прежде чем выставить недвижимость на продажу.

Также при заключении договора купли-продажи квартиры, продавец должен будет предоставить справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, телевиденью, интернету и телефонной связи.

Квартира подходит, но продавец просит занизить цену в договоре. Законно ли это?

Встречаются ситуации, когда цена в объявлении указана рыночная, но продавец просит занизить цену в договоре, чтобы не платить имущественный налог. Такая ситуация опасна для покупателя, так как в случае возникновения проблем с недвижимостью, взыскать с продавца можно будет лишь ту сумму, которая прописана в договоре купли-продажи. Помимо этого, подобный подход осложнит покупку квартиры в ипотеку, ведь банки будут кредитовать недвижимость по ее официальной стоимости, указанной в договоре.

Как бесплатно проверить квартиру перед покупкой через интернет?

В сети существует множество коммерческих сайтов, которые предлагают проверить юридическую чистоту квартиры и подлинность документов. Однако есть ряд официальных и государственных интернет-ресурсов, которые дают возможность сделать это бесплатно:

• Сайт Управления миграции МВД — позволяет проверить подлинность паспорта продавца и узнать, находится ли он в перечне недействительных документов;
• Сайт Федеральной нотариальной палаты — если квартира продается по доверенности, ресурс даст возможность проверить ее действительность;
• Информационный нотариальный портал — позволит узнать, было ли открыто наследство на имя предыдущего собственника, что позволит уберечься от покупки квартиры, на которую имеют право другие лица;
• Портал ФССП России — банк данных судебных приставов даст информацию, есть ли на продавца действующие исполнительные производства, которые могут привести к аресту квартиры до ее перехода к новому собственнику;
• Единый федеральный реестр сведений о банкротстве — если продавец объявил себя банкротом, то суд может в течение 3 лет признать все его сделки недействительными. В таком случае квартира вернется к нему для дальнейшей реализации на торгах, а новый собственник рискует остаться без жилья и без денег;
• Портал «Реформа ЖКХ» — даст информацию о годе постройки и технических характеристиках многоквартирного дома, планах на его капитальный ремонт, а также об управляющей компании, которая обслуживает МКД.

Как проверить квартиру перед покупкой

Бумажное свидетельство о праве собственности на жилье до сих пор вызывает у наших граждан больше доверия, чем новомодные выписки из электронного реестра. В связи с этим эксперты Кадастровой палаты напоминают: свидетельства о регистрации прав служат подтверждением права собственности только на дату, указанную в этом свидетельстве. Как и любые выписки. И никак не подтверждают, что и сегодня человек остается собственником.

Проверить квартиру перед покупкой и подтвердить, кто собственник, может только свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах.

— Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН, — говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко. — Это позволит убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Рекомендуется заказывать ее как можно ближе к дате потенциальной сделки.

Получить выписку можно через МФЦ, заказать на сайте Росреестра, но самый быстрый способ — оформить все через портал Федеральной кадастровой палаты. Выписка из ЕГРН платная.

Возможные проблемы. Самая типичная схема обмана: у продавцов остаются на руках старые документы. Их и демонстрируют в подтверждение того, что все в порядке. Да, перепродать уже проданную квартиру еще раз не получится. Но часто таким образом с нескольких покупателей собирают задатки, а потом исчезают.

2. Родственники

Эксперты рекомендуют получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника на продажу квартиры. Зарегистрируют переход права и без такого документа (в реестр будет внесена запись о его отсутствии), но покупателю лучше подстраховаться. Также стоит уточнить, нет ли зарегистрированных прав на квартиру у бывших супругов или иных родственников, а также обратить внимание, не нарушаются ли при продаже права несовершеннолетних. Все это выясняется с помощью выписок из ЕГРН (о собственниках) и из домовой книги (о зарегистрированных в квартире).

Возможные проблемы. Если жилье было куплено в браке, оно принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности — независимо от того, на кого оформлено. Если нотариально заверенного согласия второго супруга нет, он или она потом вполне сможет оспорить сделку через суд.

Права несовершеннолетних нарушаются сразу из-за нескольких причин. Нередко об обмане речи нет — продавцы просто не знают законодательство. Самый характерный вариант — при приватизации дети не были включены в число собственников жилья. Обычно такие проблемы возникают с квартирами, приватизированными до 1994 года (потом включение детей в число собственников стало обязательным условием приватизации). Спустя много лет, став совершеннолетними, такие «обиженные» детки могут через суд заявить свои права на долю в перепроданной квартире.

Еще вариант — жилье, которое покупалось с использованием средств материнского капитала. Если вы участвуете в альтернативной сделке (обмен через куплю-продажу), где продавцы — такая семья, будьте готовы к тому, что сделка может развалиться. Из-за того, что на нее не дали согласие органы опеки. Или семье с детьми отказали в ипотеке на то жилье, которое они решили приобрести взамен купленного с использованием материнского капитала.

«Обойденные» наследники — самый тяжелый случай. Чаще всего такая ситуация возникает, когда продается квартира, доставшаяся по завещанию. Проверить, не нарушены ли при этом чьи-то права, тяжело. Поэтому риэлторы советуют не покупать жилье, которое недавно было получено в наследство. Либо брать нотариально заверенное обещание от прошлого собственника о том, что никаких наследников нет. Также можно купить в страховой компании полис на титул: такая страховка компенсирует траты на недвижимость, если вдруг объявятся скрытые наследники.

Сюда примыкают и случаи, когда квартира продается от имени одиноко проживающего пожилого человека. Это характерная схема черных риэлторов. На момент сделки человек, от лица которого она совершается, уже умер. Но в ЗАГС эта информация еще не поступила, поэтому и Росреестру она недоступна. Наследники потом через суд без проблем доказывают незаконность сделки.

3. Доверенность

— Особую бдительность при проверке квартиры перед покупкой следует проявлять в случае, когда продавец действует от лица собственника недвижимости по доверенности, поскольку такую схему часто выбирают мошенники, — предупреждает эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко. — Можно провести проверку подлинности доверенности на сайте Нотариальной палаты. Бывает, что даже честный посредник только после такой проверки узнает, что доверенность потеряла силу. Кроме того, постарайтесь побеседовать с правообладателем лично.

Возможные проблемы. Самые банальные — жилье или часть жилья продается по липовой доверенности. А потом выясняется, что есть настоящий собственник, который ничего продавать не собирался.

Как защитить свою квартиру от мошенников

Страшный сон многих владельцев жилья — в один прекрасный день обнаружить, что официально никакие они уже не владельцы: их квартиру без их ведома кому-то загнали аферисты.

Главный, совершенно законный способ защиты — подать в Росреестр заявление о невозможности регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника.

Теперь, чтобы заключить сделку с квартирой или другой недвижимостью электронным образом, с использованием электронной подписи, нужно сначала принести письменное бумажное заявление, что вы как собственник не возражаете против сделок с вашей недвижимостью в таком новомодном виде. Без такого заявления Росреестр электронные документы не примет.

С 1 ноября вступило в силу еще одно нововведение. Росреестр теперь будет уведомлять о всех поступивших к нему электронных документах владельцев этой недвижимости — по почтовому адресу и адресу электронной почты. Так, на всякий случай, а то вдруг опять мошенники. В связи с этим в Росреестре просят граждан убедиться, что их контактные данные, которые содержатся в ЕГРН, не устарели. И в случае необходимости сообщить свежие контакты.

Как правильно купить комнату в коммуналке

Тут советы экспертов Кадастровой палаты такие.

• Убедиться, что продавец комнаты — вообще собственник.

— Может оказаться, что фактическим собственником интересующего вас помещения является муниципалитет, а продавец проживает в этом помещении на основании договора социального найма, — рассказывает Надежда Лещенко.

• Проверить, запросив выписку из реестра недвижимости, владеет ли продавец на праве собственности комнатой как самостоятельным объектом недвижимости, или же у него доля в праве общей долевой собственности на квартиру или комнату в коммунальной квартире.

В чем разница?

Если речь идет о долевой собственности, другие сособственники имеют преимущественное право покупки такой комнаты. Продавец комнаты должен уведомить владельцев соседних комнат о предполагаемой продаже и о том, на каких условиях он продает комнату; если сособственники откажутся приобретать комнату, то продавец имеет право продать ее стороннему покупателю. Причем обязательно на тех же самых условиях.

Как проверить квартиру перед покупкой на вторичном рынке

Вы так долго искали квартиру своей мечты! И вот она: новый ремонт, благополучный район, хорошая цена. В такой момент не хочется думать о юридических аспектах, пусть этим занимаются риелтор и нотариус. Но мы не советуем полагаться только на них.

Да, риелтор будет сопровождать сделку. Но его ответственность минимальная. Он не может гарантировать «юридическую чистоту» квартиры и отсутствие рисков. Нотариус должен убедиться, что в момент сделки всё законно. Но он не будет глубоко копаться в юридическом прошлом квартиры. А именно там, как правило, спрятаны основные риски.

Поэтому качественная проверка недвижимости перед покупкой ложится на плечи покупателя или его юриста. В этой статье вы узнаете, как проверить квартиру перед сделкой.

Шаг 1. Знакомимся с владельцем жилья

Вы можете купить квартиру и даже не встретиться с собственником жилья, если в сделке участвует его представитель по доверенности. Но рекомендуем лично поговорить с хозяином квартиры. Даже если он живёт за границей и не собирается приезжать — организуйте видеозвонок.

Как проверить собственника квартиры ? Важно убедиться, что он:

• реально существует и намерен продать квартиру;

Чтобы не нарваться на фальшивого собственника, попросите оригинал его паспорта и документа на квартиру. Сравните данные в документах и внимательно осмотрите фотографию в паспорте. Действительно ли он принадлежит этому человеку?

• выглядит и ведёт себя адекватно — нет признаков алкогольной, наркотической зависимости или психических нарушений;

Конечно, судить об этом трудно, если вы не нарколог или психиатр. Но подобные признаки — это риск, что близкие владельца могут признать его недееспособным и оспорить вашу сделку. Тогда вам придется вернуть квартиру и надеяться, что вам также вернут деньги.

• не старше 80 лет.

Нет, закон не устанавливает возрастных ограничений на продажу имущества! Но покупать квартиру у пожилого человека рискованно. В силу возраста, болезней, приёма лекарств он может не до конца осознавать суть вашей сделки. И это развязывает руки его близким, которые могут оспорить договор.

Что проверять у представителя по доверенности

Только нотариальная доверенность дает право другому человеку подписывать договор вместо владельца. В доверенности проверьте:

• сроки — действителен ли документ на момент вашей сделки;
• полномочия — имеет ли человек право подписи договора на продажу квартиры;
• личные данные — сравните, правильно ли в доверенности указаны ФИО, серии и номера паспортов, идентификационные коды владельца и представителя. Для этого обязательно просмотрите оригиналы паспорта и кода обеих сторон.

На практике аферисты нередко используют украденные паспорта, чтобы оформить доверенность для фиктивной продажи чужого жилья.

Ольга получила однокомнатную квартиру в наследство от бабушки. Но когда девушка начала оформлять документы, выяснилось, что квартира уже принадлежит новому владельцу. Жилье каким-то образом было продано! Ольга обратилась в полицию.

Следователи выяснили, что еще при жизни бабушкин паспорт украли. Злоумышленники переклеили в нём фото, привели похожую женщину к нотариусу и смогли оформить доверенность якобы от лица Олиной бабушки. По этой доверенности они выписали настоящую владелицу из квартиры и фиктивно продали жилье подставному покупателю — своему сообщнику.

К счастью, преступников нашли. Но Ольге пришлось доказывать в суде, что продажа квартиры была нелегальной. Ей это удалось. И если бы мошенники продали жильё настоящему покупателю, тот остался бы ни с чем: без квартиры и денег.

Шаг 2. Проверяем право собственности

Так вы узнаете, реально ли квартира принадлежит вашему продавцу и нет ли других владельцев. Как проверить право собственности на квартиру в Украине ?

Попросите оригинал документов на жильё.

• договор купли-продажи;
• дарственная;
• свидетельство о праве на наследство;
• решение суда, в котором продавца признали владельцем квартиры.

Если квартира досталась в наследство, спросите, нет ли других наследников. Ведь они могут претендовать на часть жилья. Выясните этот момент у продавца. Кроме того, обратите внимание на дату в свидетельстве. Если документ выдали недавно, есть риск, что кто-то из наследников попытается восстановить сроки на принятие наследства через суд.

С правом собственности по решению суда тоже могут быть сложности. Опять же, обратите внимание на дату. Если решение приняли недавно — возможно, его ещё могут обжаловать и лишить продавца права собственности на квартиру. Эти решения стоит проверять в Едином реестре судебных решений .

В украинской практике есть необычный случай — злоумышленник подделал решение суда, чтобы с его помощью оформить право собственности на чужую квартиру.

В Мелитополе аферисты попытались продать квартиру, которая считалась «отмершим наследством». Такое имущество появляется, если у человека нет наследников. По закону оно отходит городу.

Злоумышленники подделали решение суда, по которому за ними якобы признали право собственности на квартиру. Подделка была настолько качественной, что нотариус без сомнений зарегистрировал их право собственности в Госреестре. Затем квартиру продали.

Махинация вскрылась, когда Мелитопольский горсовет занялся оформлением отмершего наследства. К делу подключили прокуратуру и суд. В результате квартиру передали городу, покупатели остались ни с чем.

Как видите, документы о праве собственности иногда подделывают так искусно, что даже нотариусы не распознают фальшивку. Как проверить документы на квартиру ? Закажите справку из Госреестра прав на недвижимость. Это можно сделать в онлайн-режиме за 30-40 грн.

В Реестр вносят записи о праве собственности с 2013 года. Если продавец владеет квартирой раньше, то нотариус перед сделкой должен запросить справку от БТИ. Проконтролируйте этот момент.

Шаг 3. Проверяем аресты, ипотеки и другие ограничения

Иногда даже законный владелец не имеет права продавать квартиру. Например, жильё находится под арестом или другим запретом на отчуждение. Нотариус обязан проверить информацию об ограничениях, но лучше убедиться лично.
Как проверить квартиру на арест в Украине ? В том же Госреестре прав на недвижимость. В справке вы увидите, находится ли жилье в ипотеке или под запретом на отчуждение.

Шаг 4. Изучаем историю квартиры

Задумывались, почему некоторые квартиры продаются на 15-20% дешевле рынка? Обычно собственники оправдывают низкую цену острой нуждой в деньгах.

Но часто настоящая причина кроется в юридическом прошлом квартиры. Например, владелец судится за жильё и знает, что его могут отобрать. Поэтому спешит с продажей. Ему достанутся деньги, а покупателю — все дальнейшие трудности с квартирой.

Как проверить юридическую чистоту квартиры ? Загляните в Единый реестр судебных решений . Для поиска используйте адрес квартиры, название и дату документа о праве собственности. На сайте Судебной власти можно найти информацию по ФИО владельца квартиры.

Дальше анализируйте всё, что выдаст система. Так вы узнаете, фигурирует ли жилье в судебных спорах сейчас и судились ли за него раньше.

Шаг 5. Проверяем долги за коммунальные услуги

Вроде бы и так логично — владелец должен передавать квартиру без долгов. Но у продавца может быть другая логика. Почему бы не оставить долги новому хозяину как бонус к квартире?

Как проверить долг за квартиру ?

• Запросите у продавца свежую справку из ЖЭКа или ОСМД об отсутствии задолженности.
• Проверьте владельца квартиры в Реестре должников . Вам достаточно знать ФИО и идентификационный код человека.

Это важно, ведь после переоформления жилья долги бывших владельцев перекочуют к вам. И хотя Верховный Суд признал, что гасить задолженность по коммуналке должны предыдущие хозяева, решать вопрос все равно придется в суде.

Шаг 6. Узнаем, прописаны ли в квартире другие люди

Иногда квартиру продают не только с долгами, но и с жильцами. Чаще всего это родственники продавца. Регистрация дает им право пользоваться недвижимостью. При этом продавец может уверять, что родственник давно уехал и ни на что не претендует. Не ведитесь. Пока в квартире кто-то прописан, этот «кто-то» может объявиться и потребовать свои законные квадратные метры. Снять человека с регистрации без его ведома можно только через суд.

Какие еще риски дарят прописанные жильцы?

• Вам могут отказать в оформлении субсидии.
• Придется переплачивать за коммуналку, если ее стоимость зависит от количества зарегистрированных людей.
• Если захотите продать квартиру, морока с выпиской жильцов точно ляжет на вас.

Как проверить, кто прописан в квартире ? Требуйте свежую справку из ОСМД о зарегистрированных жильцах.

Иногда продавцы обещают, что выпишут жильцов после продажи квартиры. И даже готовы закрепить это в договоре. Но на практике такое соглашение все равно ничего не гарантирует.

Константин купил своей старенькой маме однокомнатную квартиру. Но радость новоселья портил один факт — в жилье прописан брат продавца. Владелец уверял, что выпишет брата чуть позже, ведь ему сейчас некогда этим заниматься.

Константин поверил, но попросил закрепить этот факт в договоре. Так в соглашении появился пункт 13, который обязал продавца снять своего брата с регистрации не позже 1 месяца с дня продажи квартиры.

Но через месяц выяснилось, что никто никого из квартиры не выписал. Более того, продавец перестал выходить на связь. В итоге Константину пришлось обращаться в суд и заниматься этим вопросом самостоятельно.

Шаг 7. Проверяем разрешение супруга и органа опеки

Если продавец состоит в браке или недавно развелся — скорее всего, квартира находится в общей совместной собственности. Значит, без ведома второй половинки ее не продать. Для продажи обязательно понадобится письменное разрешение второго супруга.

Похожая ситуация, если в квартире прописаны дети. Продать такое жилье можно только с разрешения органов опеки. Его получает продавец.

Это важные моменты при покупке квартиры . Без этих документов нотариус вообще не заверит договор.

Шаг 8. Оцениваем технические характеристики жилья

Попросите технический паспорт и сравните его с реальной планировкой жилья. Нужно убедиться, что они совпадают. Если продавец серьезно перестроил квартиру – проверьте наличие разрешения на перепланировку. Его отсутствие должно вас насторожить.

Во-первых, жить в такой квартире опасно. Строительные нормы придумали не просто так. Во-вторых, если из-за перепланировки с домом что-то случится и пострадают другие — вопросы будут к вам как к новому владельцу. Ведь теперь за квартиру отвечаете вы.

Подписаться на новости
Получайте свежие новости на свой email
Поздравляем, вы успешно подписались на новости блога!

Можно ли самостоятельно сделать полную юридическую проверку квартиры перед покупкой

Как видно из статьи, квартиру можно проверить самостоятельно. Но учтите — вам придется анализировать каждый приглянувшийся вариант. Поэтому купить жилье быстро не получится. К тому же есть риск, что уже на 3-4 вы перестанете замечать важные детали.

Но решение о покупке нужно принимать на холодную голову. Поэтому безопаснее переложить проверку на юристов. Они буквально под микроскопом проверят все нюансы перед покупкой квартиры. Юристы дадут вам готовый аргументированный отчет, а вы сможете легко принять правильное решение. Адвокат Юрий Бабенко разработал методику полного анализа рисков, связанных с покупкой недвижимости на первичном рынке, которой воспользовались более 100 клиентов.

подпишись и следи за нашими новостями: