Как лучше взять ипотеку на квартиру

Как купить квартиру в ипотеку в Польше и какие банки дают кредит на жилье?

Приобретение недвижимости в Польше — одно из естественных желаний тех, кто планирует проживание в этой стране. Ипотека – удобный механизм покупки жилья, развитый в РП достаточно сильно. Однако кредитование иностранцев имеет свои особенности и сложности.

Можно ли их преодолеть и стать счастливым обладателем польской недвижимости? Да, но есть множество подводных камней. Обо всех нюансах, документах и обстоятельствах получения ипотеки в РП украинцами, россиянами и белорусами расскажем в данном материале.

Скрыть содержание

Можно ли взять кредит на жилье в Польше для иностранцев?

Ипотечное кредитование доступно иностранцам. Конечно, существуют определенные условия, которые и будут рассмотрены далее, но сама такая возможность имеется. Более того, есть тысячи реальных примеров получения ипотеки иностранцами из-за пределов ЕС.

Но прежде чем перейдем к условиям, предупредим:

Консультант
Дмитрий Константинович

В ипотечном кредитовании в Польше очень много субъективных факторов. Лишь небольшая часть процесса закреплена законодательно. Многое отдано на откуп внутрибанковским правилам, и даже инструкции надзорных органов иногда носят рекомендательный характер. Поэтому все сказанное далее будет иметь обобщенный вид («как правило», «в большинстве случаев» и т.п.). Конкретные условия могут быть установлены не только выбранным банком, но и в индивидуальном порядке.

На данный аспект специально заостряется внимание читателей, чтобы в дальнейшем не повторяться об относительности правил в каждом разделе.

Какие банки предлагают ипотеку для иностранцев?

Эмиграция в Польшу во многом поощряется правительством. Число трудовых мигрантов, желающих остаться в стране, постоянно растет. Соответственно, растет и число желающих получить ипотеку. Банки не те организации, которые любят упускать выгоду, поэтому ипотечные кредиты для иностранцев предоставляет большинство (но не 100%) крупных банков РП.

Мы перечислим несколько основных, на примере которых будем рассматривать и дальнейшее. На момент публикации ипотеку белорусам, россиянам и украинцам выдавали:

• Alior Bank.
• BPS банк.
• BGŻ BNP Paribas.
• Credit Agricole.
• ING Bank Śląski.
• Миллениум Банк.
• Pekao.
• PKO BP.

Еще раз подчеркнем, пока не все банки готовы работать с выходцами из-за пределов ЕС, не имеющими польского гражданства. К примеру, Eurobank подобных услуг не оказывает.

Условия получения ипотечного кредита

Кроме индивидуальных условий, о которых поговорим далее, можно выделить общие для всех ипотечных кредитов. Это не исключает возможности запроса дополнительных сведений и/или подтверждений, которые банки могут сделать в каждом конкретном случае.

Карта временного/постоянного побыту

Получить ипотеку без одного из этих документов (статусов) практически невозможно. Кредит для иностранцев, пребывающих в стране по визе или безвизовому режиму, не предоставляется.

Однако и с видом на жительство все не настолько однозначно. Имеющие карты сталего побыту или карты долгосрочных резидентов ЕС обладают значительно большими шансами на положительное решение, чем обладатели карт часовего побыту. Последние, как показывает практика, получают ипотеку значительно реже.

В любом случае, кроме статуса ВНЖ / ПМЖ, банки требуют:

• PESEL.
• Мельдунек.
• Соискатель должен быть резидентом Польши.

Консультант
Дмитрий Константинович

Быть резидентом означает, что иностранец имеет постоянный доход на территории Польши в течение большинства времени в году, и, соответственно, платит в полном объеме все налоги и сборы.

Доказанный регулярный доход

Это обязательное правило. Доход должен быть именно внутри Польши, а заграничные средства (накопления, доходы, пенсии, проценты и пр.) могут быть либо учтены косвенно либо не берутся в расчет вовсе.

От уровня подтвержденного дохода будет зависеть максимальная сумма ипотеки (подробнее далее), и нередко банки устанавливают непрерывный срок такого дохода от нескольких месяцев до года и более. Частая смена работы, даже если перерывы были недолгими, может иметь негативное влияние на решение по предоставлению кредита на покупку недвижимости.

Тип трудового договора

К рассмотрению принимаются все типы контрактов. Однако при умове о праце банки требуют подтверждения дохода за несколько месяцев, а сам договор должен быть бессрочным или, как минимум, на год вперед.

При умовах злицення или о дзеле доход подтверждается не менее чем годовым интервалом. Аналогичная ситуация и при осуществлении предпринимательской деятельности – подтвердить регулярный доход нужно за год, предшествующий запросу ипотеки.

Разрешение на покупку недвижимости

Это довольно сложный, но вместе с тем законодательно установленный момент. В соответствии с Законом «О покупке недвижимости иностранцами», а также профильными нормативными актами МВД, специальное разрешение на приобретение недвижимости иностранцами из-за пределов ЕС требуется (основные случаи) при покупке:

• Недвижимости в пограничных зонах.
• Частного дома.
• Земельного участка.
• Объектов сельхозназначения.

Одновременно, точно указаны два типа недвижимости, не относящиеся к вышеперечисленным, на которые не нужно получать разрешение:

1. Гаражи.
2. Отдельные квартиры (Lokal mieszkalny).

На последние нужно обратить пристальное внимание. Во-первых, именно они чаще всего и являются объектами для ипотеки, а, во-вторых, с ними есть определенные сложности.

Согласно Według Przepisów techniczno-budowlanych (Технические правила проведения строительных работ в РП), в параграфе 3 определено:

«…Под понятием «квартира» следует понимать совокупность жилых и вспомогательных помещений (комнат, кухни, санузлов, коридоров и т.п.), имеющих отдельный вход, разделенных постоянными строительными сооружениями (стенами), обеспечивающих постоянное пребывание людей и ведение самостоятельного домашнего хозяйства».

Это непростая формулировка нужна нам с одной целью – указать на наличие отдельного входа и самостоятельного ведения хозяйства. То есть, квартира для одного человека или семьи будет относиться к категории Lokal mieszkalny, и не потребует дополнительного разрешения от МВД (если не находится в приграничье).

А вот покупка части (доли) в квартире не будет являться Lokal mieszkalny, а значит может потребовать отдельного разрешения. Сюда же относятся случаи, если «квартирой» назван нежилой объект – офис, склад и т.п.

Кто освобожден от необходимости получать разрешение?

Закон освобождает от получения разрешения иностранцев, если они:

• Имеют статус ПМЖ (сталый побыт или резидент ЕС) на протяжении предшествующих 5 лет.
• Являются супругами граждан Польши, и находятся в РП на этом основании в статусе ПМЖ не менее 2 лет, предшествующих покупке. При этом недвижимость должна являться совместной собственностью с таким гражданином.
• Получили недвижимость в наследство, при том что предыдущий владелец являлся собственником или бессрочным пользователем не менее 5 лет.

Те же случаи, но при недостаточности сроков, могут потребовать получения разрешения.

Как получить разрешение от министра внутренних дел?

Если разрешение требуется, министру подается соответствующее заявление. К сожалению, не существует установленного бланка такого документа, поэтому он заполняется в произвольной форме.

Документ должен четко описывать объект недвижимости, его параметры и адрес, а также содержать сведения о соискателе. Для оформления разрешения лучше обратиться к профильному юристу.

Очень важно ! Отсутствие необходимости получать разрешение от МВД может привести к необходимости предоставления справки, что такого обязательства нет. То есть банки в любом случае запрашивают у иностранца документ из МВД: либо разрешение, либо справку, что разрешение не нужно.

Несмотря на нелогичность этого процесса, подобные требования возникают в большинстве случаев. Подробнее о разрешениях на покупку недвижимости иностранцами.

Страхование

Застрахованными должны быть и иностранец, и объект ипотеки (недвижимость). При этом, официально трудоустроенные могут предоставить сведения об обязательном страховании, однако банк имеет право потребовать расширенных условий полиса, т.е. придется покупать дополнительную страховку.

Недвижимость страхуется в любом случае. Перечень страховых случаев так же определен конкретным финансовым учреждением. Как правило, это пожары, гражданская ответственность, порча и т.п.

Дополнительные требования от крупнейших банков

Требования банков различны. Для наглядности предоставим правила для иностранцев некоторых банков:

Банк	Требования
Alior Bank	PESEL, сведения о прописке или карте побыту, подтверждающую адрес прописки.
BPS банк	Только статус ПМЖ (сталый побыт, карта долгосрочного резидента ЕС).
BGŻ BNP Paribas	ПМЖ или гражданство как минимум у одного заемщика.
Credit Agricole	Банк требует от заемщика статуса польского резидента и номер PESEL.
ING Банк Силезский	Банк требует от заемщика статуса польского резидента.
Миллениум Банк	Иностранец должен иметь вид на жительство на срок минимум 1 год.
Pekao	Статус ПМЖ и PESEL.
PKO BP	ПМЖ и доходы исключительно в злотых.

Еще раз напомним. При отсутствии требования ПМЖ, теоретически возможен вариант кредитования по карте часовего побыту, но, во-первых, при наличии статуса резидента, а, во-вторых, практическое применение такого случая возможно, но маловероятно.

Размер возможного кредита

И здесь банки могут выставлять собственные требования, но все же распространенные пределы и другие условия указать возможно.

Есть достаточно простая формула размера ипотеки для иностранцев. Привязана она к доходу. Это важно, т.к. означает, что имеющиеся накопления не влияют на размер возможного кредита – он зависит исключительно от дохода (конечно, накопления могут влиять косвенно – например, увеличив часть взноса, которые выплачивается продавцу, и, соответственно уменьшим необходимый размер ипотеки).

Ориентировочно на каждые 1500 злотых нетто-дохода в месяц существует вероятность получения 100000 злотых ипотеки.

Согласитесь, выглядит все просто: например, получаете 6000 злотых нетто, можете рассчитывать на 400000 злотых кредита. Но не спешите радоваться. Есть и здесь сложности. Каждый член семьи-иждивенец уменьшает возможную сумму на 100000 злотых.

Пример для наглядности. За ипотекой обратился иностранец, соответствующий всем требованиям банка, и получающий 6000 злотых нетто:

Живет один	Муж и неработающая жена	Муж, неработающая жена + 2 детей
400000 zl	300000 zl	100000 zl

Совместный кредит при работающей жене, наоборот, может увеличить сумму ипотечного кредитования.

Валюта кредита

Здесь так же все довольно просто. Есть рекомендация Komisji Nadzoru Finansowego (Комиссии финансового надзора), которой и следуют основные банки. Суть ее в том, что валюта кредита должна соответствовать валюте заработка заемщика.

Соответственно, если за кредитом обратился иностранец, зарабатывающий в злотых, то в этой валюте он и может рассчитывать на ипотеку.

Возраст кредитования

Получить ипотеку несовершеннолетним невозможно. Для лиц в пределах 19 – 21 года могут быть свои условия. Максимальный возраст, как правило, не превышает 60-65 лет.

Одновременно существуют государственные программы поддержки молодых семей, в т.ч. связанных и с ипотечным кредитованием (например, программа «Первое жилье» для лиц до 45 лет). Это отдельная объемная тема, в данной статье не рассматриваемая.

Среднегодовая процентная ставка по ипотеке в 2023 году

В основном процент составляется из трех компонентов:

• Warsaw Interbank Offer Rate (или WIBOR). Это ставка межбанковского кредитования – условия, на которых банки кредитуют друг друга. Это переменная величина, которая систематически корректируется (раз в 3, 6 или 12 месяцев).
• Фактическая процентная годовая ставка (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania – RRSO). Непосредственно условия предоставляемого кредита.
• Маржа. Стоимость выдачи кредита. Устанавливается банком в момент предоставления ипотеки. Является неизменной весь срок кредита.

Согласно данным издания Bankier.pl, размер ставок по ипотеке в Польше (в злотых) на февраль 2023 года следующий:

ING Bank

В декабре 2022 года ING Bank Śląski приостановил продажу ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой. Информируя об изменении, банк указал, что данный шаг связан с подготовкой к внедрению продуктов на базе нового эталонного индекса — WIRON.

В то же время ING отозвал рекламное предложение ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой, оставив стандартную версию кредита с периодически фиксированной процентной ставкой на 5 лет.

Текущая рекламная кампания банка называется «Я иду за своим» и продлится до 11 марта 2023 года. Сумма ипотечного кредита, на которую распространяется акция, должна составлять от 100000 до 1,5 млн злотых. Перед подписанием договора о финансировании клиент должен иметь или открыть личный банковский счет с декларацией о ежемесячных поступлениях в размере 2000 злотых.

Кроме того, хотя бы одно лицо должно заключить индивидуальный договор страхования через ING Bank Śląski. Все заемщики также должны иметь доступ к системе онлайн-банкинга в течение всего периода погашения. Дополнительным условием участия в акции является согласие на поведенческую верификацию, повышающую безопасность использования сайта сделки.

По состоянию на 6 февраля 2023 года процентные ставки составляют:

• 7,83% в версии «Łatwy start» (без комиссии);
• 7,72% в варианте «Lekka rata» (с комиссией 1,50%).

По сравнению с предложениями на начало января ставки значительно снизились: на 0,72 п.п. в безкомиссионном варианте и на 0,78 п.п. в варианте с комиссией, которая на данный момент стала выше на 0,5 п.п.

Alior Bank

Под лозунгом «Lekki start» Алиор Банк предлагает финансирование с нулевой маржой в первый год действия договора и без комиссии. Минимальная сумма кредита 100000 злотых, а максимальная – 3 млн злотых. Акция действует до 31 марта 2023 года.

Условием для использования предложения является:

• открытие счета с помощью дебетовой карты и его ведение в течение всего срока кредита;
• обеспечение поступлений на счет и выполнение ежемесячных платежных операций мин. 300 злотых;
• получение доступа к мобильному банкингу Alior Mobile всеми созаемщиками;
• присоединение к страхованию жизни и уплата единовременной премии за первые 5 лет действия договора.

Alior Bank продолжает поощрять заемщиков из выбранных городов воспользоваться рекламными предложениями «Własne M w stolicy i okolicy» и «Własne M w Krakowie i okolicy». Клиенты, приобретающие недвижимость в вышеупомянутых городах и нескольких гминах и повятах Варшавской и Краковской агломераций, могут рассчитывать на особые условия финансирования. С середины июля 2022 года в рамках вышеперечисленных акций также можно взять кредит без первоначального взноса, с гарантированным собственным вкладом.

Банк не берет комиссию за предоставление финансирования и не увеличивает маржу в период ожидания внесения ипотеки в земельно-ипотечную книгу. Минимальная маржинальная ставка составляет 1,69 п.п. Также доступен вариант кредита с периодически фиксируемой процентной ставкой на 7 лет.

mBank

Рекламная кампания mBank под названием «Spełnij marzenia edycja 12» продлится до 15 февраля 2023 года. Минимальная сумма кредита составляет 100000 злотых. Банк не взимает комиссию за предоставление финансирования. Клиент должен подписаться на страхование жизни и платить взносы не менее 5 лет. Премия взимается ежемесячно в размере 0,045% баланса долга. Условия акции варьируются в зависимости от статуса клиента.

Интенсивный сегмент будет включать новых и существующих клиентов, которые отвечают следующим условиям в течение 5 лет с момента выплаты первого транша кредита:

• присоединились к страхованию жизни;
• имеют личный кабинет mKonto Intensive, на который поступает не менее 7000 злотых в месяц и из которых будет погашаться ипотека;
• совершают не менее 15 платежных операций (картой или бесконтактно по телефону) в месяц.

Клиенты из Интенсивного сегмента могут рассчитывать на маржинальные ставки в размере: 2,53 п.п. (для LTV 80% и менее) и 3,03 п.п. (для LTV более 80%).

Активный сегмент будет включать новых и существующих клиентов, которые отвечают следующим условиям в течение 5 лет с момента выплаты первого транша кредита:

• страхование жизни;
• личный счет не менее 5000 злотых в месяц;
• не менее 15 платежных операций (картой или бесконтактно по телефону) в месяц.

Активные клиенты могут рассчитывать на акционные ставки маржи ипотечного кредита, которые составляют 2,73 п.п. (при собственном вкладе не менее 20%) и 3,23 п.п. (меньший собственный вклад).

Credit Agricole

Рекламное предложение Credit Agricole основано на сниженной марже в течение первых 12 месяцев контракта. Ставка тогда составляет 1,1 п.п., а в последующие годы — 1,79 п.п. Аналогичная структура доступна для тех, кто выбирает кредит с фиксированной процентной ставкой на 7 лет. Требуемый минимальный собственный вклад составляет 20%.

Условием для использования акции является:

• открытие личного кабинета (или уже владение открытым ранее);
• выплата вознаграждения на счет в размере мин. 2,5 тысяч злотых на весь период кредита.

Также необходимо приобрести страховой полис (страхование жизни) через банк и поддержание ее в течение как минимум 5 лет.

Pekao

До 5 марта 2023 года были продлены акционные условия, предлагаемые заемщикам в Bank Pekao. Там вы можете использовать специальные кредитные опции в двух вариантах. В сценарии со страховкой погашения, необходимой на 4 года, комиссия составляет от 0% со стандартной маржой, а минимальная ставка маржи составляет 1,84 п.п.

Ипотека без страховки доступна с комиссией от 1,99% и маржой 1,99 п.п.

PKO BP

В PKO Bank Polski те, кто выбирает страхование по безработице, могут рассчитывать на нулевую комиссию, а для клиентов, выбирающих страхование жизни, комиссия составит 0,5 п.п.

Клиенты с Картой большой семьи получат комиссионное предложение, уменьшенное вдвое по сравнению со стандартным предложением. Нулевая комиссия действует и при рефинансировании ипотечного кредита, выданного другим банком.

В предложении «Własny Kąt Pakiet» при использовании личного счета, страхования по безработице на 4 года, кредитной карты или страхования жизни в первый год маржа снижается до 1,1 п.п.

Консультант
Дмитрий Константинович

Уже по срокам действия некоторых предложений видно, что меняются они довольно часто. Предоставлены данные, актуальные на момент обновления статьи, но и они могут отличаться в конкретных случаях. К данным сведениям нужно относиться, как к ориентировочным, а точные параметры уточнять непосредственно в банках.

Ипотечный калькулятор

Практически все кредитные учреждения публикуют свои онлайн-калькуляторы расчета ипотеки. Задав имеющиеся параметры, можно получить результат максимальной суммы и потенциальных выплат. Найти калькуляторы можно, например, по этим ссылкам:

Дополнительные расходы

Кроме указанных затрат, могут возникнуть и дополнительные. Более того, их появление расценивается, как очень вероятное.

Консультант
Юлия Владимировна

Если у иностранца имеется 20% стоимости недвижимости, ему не стоит рассчитывать на использование более 10%, т.к. остальное, скорее всего, «съедят» эти дополнительные расходы.

Среди подобных затрат:

• Налог на приобретение жилья (вторичный рынок). Около 2% стоимости.
• Гонорар нотариуса. В среднем 5000 – 10000 злотых в зависимости от стоимости объекта.
• Банковский процент за выдачу кредита. Это индивидуальный параметр, и может как отсутствовать, так и составлять до 3,5% от суммы сделки.
• Страхование.
• Услуги переводчика. В крупных городах стоимость может достигать 350 – 400 злотых в час. К этому вопросу мы еще вернемся в заключении.

Суммироваться могут и косвенные расходы: транспортные издержки, переводы документов, услуги риелторов и т.д.

Как банки проверяют заемщиков?

Как и говорилось выше, у каждого банка могут быть свои правила предоставления кредита на недвижимость (ипотеки). Однако можно вывести и некоторые закономерности по применению норм контроля потенциального заемщика. Рассмотрим вопрос с двух сторон: заемщик наемный работник и предприниматель.

Как проверяют наемного работника?

Прежде всего, скажем, что именно данный вид получения дохода (работа на предпринимателя) дает значительно больше шансов на получение ипотеки. Это легко объяснимо – банку легче проверить доходы физического лица, за которое работодатель выплачивает налоги и сборы, чем самого предпринимателя. И главное – этот факт подтвержден статистически.

Вот несколько главных оснований для принятия решения о предоставлении кредита:

1. Уже упоминалось, что умова о праце предпочтительнее гражданско-правовых договоров, надо подчеркнуть, что и внутри трудовых контрактов скорее ипотеку предоставят бессрочным (или долгосрочным) типам договоров, чем тем, которые периодически продлеваются, заключаясь на ограниченный период.
2. Немаловажное значение имеет время работы на данного работодателя. Например, запросить сведения о доходах по бессрочной умове о праце могут за 6 или 8 месяцев, но если при этом окажется, что потенциальный заемщик сотрудничает с данной фирмой уже несколько лет, это станет дополнительным плюсом при принятии решения.
3. Кредитная история. Вопрос крайне важный, и если история подпорчена, рассчитывать на ипотеку возможно вряд ли. Одновременно хорошая история станет еще одним положительным аспектом в общей копилке позитива. Запросить свою кредитную историю можно с помощью портала bik.pl (услуга платная – 39 злотых).

Консультант
Юлия Владимировна

При неформальном общении несколько банковских сотрудников, ответственных за выдачу кредитов, прямо сказали, что хорошая кредитная история значительно больше стимулирует их к положительному решению по ипотеке, чем полное отсутствие какой-либо истории. Это говорит и о том, что, если вы планируете действительно долгое проживание в РП, возможно стоит не сразу обращаться за ипотекой, а для начала взять (и своевременно выплатить!) потребительский кредит или даже кредиты.

Как проверяют бизнесмена?

По собственному бизнесу получить ипотеку сложнее, но все же возможно. Проверка будет проводиться более серьезно, и вышеуказанная кредитная история будет так же иметь большое значение.

Кроме этого, предпринимателя, в большинстве случаев, проверят:

• На период ведения бизнеса. Срок менее 12 месяцев прибыльной деятельность вряд ли будет вообще рассмотрен. Большинство положительных решений принималось при бизнесе, действующем от 24 месяцев.
• На стабильность получаемого дохода. Отсутствие прибыли в указанные периоды будет считаться минусом в массе аргументов для принятия решения.
• На соотношение среднего дохода, расходов, в т.ч. амортизации, к размеру потенциального платежа по ипотеке.
• На наличие других кредитных обязательств, как у самого предпринимателя, так и у его фирмы / фирм.
• Экономическое состояние отрасли, в которой работает бизнесмен — нет ли оснований для кризисных явлений.
• На своевременность осуществления налоговых и социальных платежей, выплаты зарплат сотрудникам.

Что касается форм налогообложения, то предпочтения банки отдают тем, которые связаны с уровнем получаемого дохода, т.к. так им легче увидеть фактическую прибыль компании. Фиксированные налоговые платежи, в частности налоговые карты, являются скорее негативным аргументом.

Индивидуальным предпринимателям могут и вовсе назначить серьезный аудит, без результатов которого ипотеку не предоставят.

Все перечисленное относится к проверке именно заемщика, но банк будет проверять и объект недвижимости – его фактическую стоимость, состояние и массу других параметров. При этом ни мнение заемщика, ни даже подтвержденные документально оценки (стоимости или состояния) банк может не принимать к рассмотрению. В таком случае он выделит специального сотрудника, в чьих полномочиях будет определение необходимых параметров.

Права владельца

Ипотека в Польше предполагает определенные ограничения на право использовать объект кредитования. Однако заемщик не совсем бесправен.

Аренда ипотечного жилья

Вариант аренды допустим. Более того, иногда консультанты предлагают вариант покупки в кредит сразу двух квартир: в одной проживать, а вторую сдавать, получая дополнительный доход для покрытия ипотеки.

Подробнее об инвестициях можно посмотреть в этой статье.

Продажа ипотечной квартиры

Продажа квартиры с обременением возможна, однако право ипотеки при этом не переходит. Фактически будет использован вариант досрочного погашения кредита:

1. Новый собственник оповещается, что недвижимость в ипотеке.
2. Для покупки ему предоставляются два счета: заемщика, чтобы выплатить его часть, и банка – для погашения оставшейся части кредита.
3. После оплаты жилье становится собственностью нового владельца, а оставшиеся вопросы с банком будет решать предыдущий.

Проблема заключается в том, что некоторые банки берут дополнительные проценты за досрочное погашение кредита. Часто это продолжение определенных выплат следующие несколько лет (как правило, три). Этот вопрос необходимо уточнить заранее.

Ипотека без собственного вклада

В ноябре 2021 года Президент Польши подписал закон о новой программе, которая вступает в силу в первой половине 2022 года и будет действовать до 2030 года. Суть Mieszkanie bez wkładu własnego в возможности взять кредит на жилье без собственного вклада (без тех самых 10% — 20% первоначального взноса, которые требуют банки).

Эта часть требуемых средств (до 20% стоимости недвижимости, но не более 100000 злотых) предоставляется государством в кредит на срок не менее 15 лет. Более того, если в процессе выплат у семьи будет рожден второй и последующий ребенок, то часть займа будет списана.

Условия ипотеки без собственного взноса

Приобрести по данной программе можно только недвижимость определенного типа:

• Это может быть первая покупка квартиры на первичном рынке.
• Квартира на вторичном или социальном рынке.
• Постройка собственного дома.

При этом заемщики, имеющие менее 2 детей, не могут быть владельцами другой жилой недвижимости. Если в семье от 2 до 4 детей, то другая квартира быть в собственности может, но ее размер не должен превышать 50 кв.м. при возрасте младшего 2 года, 75 кв.м. – 3 года, и 90 кв.м. – 4 и более лет.

При наличии в семье пятерых и более детей ограничений по другой недвижимости не существует.

Частичное погашение

Если в процессе выплаты кредита у семьи родится второй ребенок, ссуда будет погашена на 20000 злотых. При рождении третьего и последующего – сумма погашения вырастит до 60000 злотых.

То есть при рождении указанного количества детей, сумма кредита, которую необходимо вернуть, будет уменьшена на обозначенные величины.

Как получить ипотеку по данной программе?

Участникам программы вместо своего взноса будет предоставлена банковская гарантия от Bank Gospodarstwa Krajowego. Данное государственное финансовое учреждение будет заключать договоры на участие в программе с коммерческими банками.

Заемщику останется обратиться в банк по вышеуказанным правилам и заявить о намерении получить Mieszkanie bez wkładu własnego. Банк проверит соответствие заявителя, и, если все параметры будут соответствовать, оформит ипотеку в привычном формате. В результате заемщику не придется вносить ни гроша первоначального взноса, а банк получит гарантию от государства на величину такого взноса.

Другие детали процесса

Точные даты, технологии и процессы на данный момент не поясняются. Информация от профильного министерства должна появиться в ближайшее время, а практика – только после внедрения программы.

Как только будет поступать новая информация, мы обновим данный материал.

Как купить квартиры в ипотеку? Итог

Подытожим сказанное выше в виде инструкции:

1. Выбор объекта недвижимости. Определение его статуса, и, соответственно необходимости получать разрешение на покупку.
2. Выбор банка и предложения по кредиту. Определение условий и самой возможности ипотеки для иностранца.
3. Получение разрешения от МВД или справки, что такое разрешение не требуется.
4. Подача wniosku o uzyskanie kredytu. Консультация в банке, и, при положительном решении, подача заявления о выдаче ипотечного кредита.
5. Оценка кредитоспособности. Проверка банком заемщика на соответствие условиям ипотеки. На этом этапе возможен запрос дополнительных документов.
6. Оценка недвижимости. Проверка объекта кредитования. Соответствие заявленным условиям, имеющиеся обременения, возможность ипотеки.
7. Подписание umowy kredytu hipotecznego. Этот пункт разберем ниже чуть подробнее.
8. Переезд. После получения средств и расчетов с продавцом, заемщик может использовать жилое помещение по назначению.
9. Оплата кредита.

Нужно более подробно рассмотреть подписание ипотечного договора. К этому времени должны быть собраны все необходимые документы, и определен момент расчета / передачи права собственности с предыдущим владельцем.

На этом этапе возможны сложности, связанные со знанием языка иностранцем. Многие документы требуют нотариального заверения, а нотариус вправе отказаться от требуемых действий, если, по его мнению, одна из сторон не до конца понимает написанного. В этом случае нужно привлекать к заключению договора присяжного переводчика. Оплата его услуг возлагается на иностранца.

В таком упрощенном виде процесс ипотеки может показаться легким. На деле это разумеется не так. Но сложности в процессе вознаграждаются наличием собственного жилья в Польше. Не это ли было целью? Да, нюансов очень много, и, если что-то осталось неясным, перечитайте статью еще раз, и, только разобравшись, обращайтесь в банк.

• Что такое чинш в стоимости аренды квартиры в Польше?
• Какую аренду в Польше называют институциональной?
• За что и как могут выселить из съемной квартиры в РП?

Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция

Ипотека — возможность стать владельцем собственной недвижимости, не имея на руках всей суммы для оплаты квартиры или дома. Оформить кредит выгоднее, чем платить за аренду: даже если ежемесячный платеж по ипотеке выше, в итоге вы становитесь владельцем недвижимости.

Команда Райффайзен Банка

Ипотеку применяют при смене одной квартиры на другую, при покупке недвижимости для сдачи в аренду — главное, правильно выбрать банк, программу кредитования, объект и оценить свои финансовые возможности, чтобы сделка прошла без проблем.

Основные этапы

Ипотека — это кредит на покупку недвижимости, предоставляемый под залог приобретаемого объекта. Для оформления требуется иметь подтвержденный доход и стаж, сумму первоначального взноса. Основными этапами оформления ипотеки являются выбор банка, подача заявки в банк и получение одобрения, выбор объекта, его оценка и согласование с банком, оформление ипотеки и регистрация права собственности. Рассмотрим каждый подробнее.

Выбор банка

Выбор банка нередко опирается на рекламу и рекомендательные сервисы. Внимание потенциального заемщика привлекает низкий процент, минимальный первоначальный взнос. Но этого мало. Необходимо быть уверенным, что банк не исчезнет, его не лишат лицензии, а предлагаемые программы действительно выгодны для заемщика. Проверьте такие сведения:

• Срок деятельности и репутация. Если организация имеет развитую филиальную сеть, работает более 15 лет на финансовом рынке РФ, предлагает сервисы для физлиц, бизнеса — это положительная характеристика.
• Изучите рейтинг благонадежности. Желательно, чтобы выбранный банк был не ниже середины списка. Наличие лицензии и объем уставного капитала банка можно узнать на сайте Центробанка.
• Условия кредитования. Предлагает ли банк дополнительные скидки для своих клиентов, вкладчиков, участников зарплатного проекта, покупателей квартир у конкретных застройщиков. Совокупный дисконт по ставке может составить 1% и более, что в пересчете на весь срок выплат дает ощутимую экономию.

Подача заявки

После того, как банк выбран, нужно подать заявку на предварительное одобрение ипотеки. Сделать это можно еще до того, как вы выбрали объект недвижимости. Одобрение действует 90 дней и может быть продлено по заявлению клиента. Отказ от оформления ипотеки никаких санкций не влечет, если вы передумали — кредитная история не испортится.

Подать заявку можно онлайн, для этого нужны:

• паспорт заемщика
• СНИЛС, ИНН
• справка о доходах: для физических лиц — 2НДФЛ, для ИП — налоговая декларация за последний отчетный период с отметкой ФНС о принятии, для пенсионеров — выписка с банковского счета о пенсионных начислениях
• копия трудовой книжки, заверенная подписью руководителя и печатью
• справка 3НДФЛ о дополнительных доходах, например, от сдачи недвижимости в аренду
• копия сертификата, выписка со счета и одобрение органов опеки, если займ оформляется с участием материнского капитала

Если в сделке участвуют созаемщик или поручитель, потребуются их паспорта и сведения о доходах.

В течение 1–3 дней банк рассмотрит заявку и вам сообщат решение. Предварительное одобрение не является окончательным. Вы получаете базовую ставку для выбранной программы и максимальную одобренную сумму. Условия ипотеки будут сформированы только на этапе фактического рассмотрения заявки при предоставлении документов на приобретаемый объект. Тогда же будут применены все скидки, если они есть: за зарплатный проект, за комплексное страхование, покупку у конкретного застройщика. Ставка по ипотеке также может быть меньше, если увеличить первоначальный взнос или сократить период кредитования — запросите подробности у менеджера при консультировании.

Поиск квартиры

Ограничения по выбору недвижимости применяются только в рамках субсидируемых программ. Например, ипотека на новостройки под 6% не допускает покупки у физлица, даже если это уступка права требования по ДДУ, а под 2% «дальневосточных» можно купить только недвижимость в ДФО. Для стандартных программ требований нет: выбирайте ту площадь, район, количество комнат и цену, которые вас устраивают. Главное — удостоверьтесь в чистоте объекта. Это можно сделать, заказав проверку объекта в банке.

Покупая в ипотеку квартиру в новостройке, запросите у продавца:

• устав, свидетельства о регистрации и постановке на учет, выписку из ЕГРЮЛ;
• право собственности на земельный участок, на котором строится или построен дом;
• разрешение на возведение дома;
• кадастровый план и проектную декларацию.

Если квартира будет куплена в недостроенном доме, обязательно уточните сроки строительства.

Если вы покупаете вторичное жилье, продавец должен вам предоставить:

• паспорт;
• право собственности на недвижимость;
• подтверждение возникновения права собственности: договор купли-продажи, акт передачи, договор дарения или наследования;
• выписку из домовой книги;
• справку из ТСЖ об отсутствии задолженности по квартире;
• подтверждение, что жилье не находится в залоге;
• если продавец в браке — нотариально заверенное согласие на сделку от второго супруга;
• если квартира была приватизирована и на момент приватизации в ней проживали несовершеннолетние — их нотариальный отказ от права требования доли в квартире, вне зависимости от того, сколько этим детям сейчас лет.

Банк может отказать в выдаче ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке, если она:

• слишком часто продавалась;
• продавцом выступает несовершеннолетний;
• квартира унаследована менее 6 месяцев назад;
• находится в собственности у нескольких лиц.

Крупные банки ведут свои базы данных объектов и предлагают выбрать квартиры для покупки в разных городах РФ.

Оценка квартиры

Это обязательное условие при оформлении ипотеки. Заемщик должен предоставить официальный документ, который подтвердит запрашиваемую в кредит сумму для покупки жилья. Оценка проводится независимым экспертом.

Оценщик должен обязательно состоять в СРО — саморегулируемой организации, представляющей собой профессиональное сообщество специалистов определенной отрасли, созданное для контроля за качеством услуг и обеспечения материальной ответственности участников. Ответственность оценщика должна быть застрахована на сумму от 300 000 руб. Если сомневаетесь в оценщике или СРО, можете запросить у банка список рекомендуемых организаций.

Для проведения оценки жилплощади покупатель должен предоставить эксперту свой паспорт гражданина, техпаспорт и кадастровый план на квартиру, документ, подтверждающий право собственности. Если квартира в новостройке — предоставляют ДДУ. Если это вторичный рынок, а дом построен ранее 1970 года — нужна справка о том, что он не включен в списки под снос или реконструкцию.

Чтобы составить оценочное заключение, эксперт должен осмотреть квартиру. В отчете будут указаны:

• район, инфраструктура, транспортная доступность;
• срок эксплуатации жилья и степень износа дома, в котором находится квартира;
• метраж, наличие или отсутствие перепланировки;
• состояние ремонта, коммуникационных систем;
• среднерыночная стоимость аналогичных предложений;
• итоговая оцененная стоимость объекта.

От результата оценки недвижимости зависит окончательное решение банка о выдаче ипотеки.

Одобрение

На этапе согласования объекта и получения окончательного одобрения необходимо отправить в банк все полученные ранее документы на объект, документы продавца и покупателя, договор купли-продажи. Сделать это можно дистанционно: банки предоставляют доступ к личному кабинету для оформления ипотеки, где происходит обмен данными.

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, должна располагаться на территории РФ и обладать статусом жилой постройки. Если квартира покупается на вторичном рынке, она обязательно должна быть подключена к инженерным сетям и не находиться в аварийном состоянии. Если дом требует капитального ремонта — банк может отказать. Перед оформлением ипотеки квартиру надо застраховать.

Подписание договора

Заключение договора по ипотеке происходит на основании предоставленных заемщиком документов. По закону его нужно оформить в письменном виде и заверить в Росреестре по месту нахождения объекта. Для этого может потребоваться визит в банк, если нет возможности воспользоваться сервисом удаленной сделки.

Договор ипотеки составляет банк, в нем указаны:

• сведения о заемщике, финансовом и нефинансовом созаемщике, если они есть
• сведения о предмете — тип, адрес, договор купли-продажи
• сумма кредита, его полная стоимость, процентная ставка, валюта
• ежемесячный платеж — тип, размер и график оплаты
• порядок и общий срок погашения задолженности по кредитному договору

Банк выдает кредит, средства поступают на счет заемщика и сразу же резервируются банком до момента регистрации ипотеки Росреестром. Регистрация занимает до 3 дней, после получения уведомления банк переводит деньги на счет продавца через Сервис Безопасных Расчетов.
После заключения договора банк накладывает обременение на квартиру. Она становится залоговым имуществом на весь период погашения займа.

Регистрация права собственности

Заключительный этап сделки — переоформление права собственности на заемщика:

1. Заемщик и продавец подписывают акт приема-передачи
жилья;
2. В МФЦ регистрируют право нового собственника;
3. Заемщик получает новую выписку из ЕГРН.

Для регистрации права собственности в МФЦ нужно предоставить:

• 2 заявления от имени заемщика и продавца;
• ипотечный договор;
• договор купли-продажи недвижимости;
• паспорта заемщика и продавца жилплощади;
• квитанцию об оплате государственной пошлины.

Узнайте, предоставляет ли ваш банк удаленную регистрацию без посещения МФЦ. Услуга платная, но существенно экономит время.

Заключение

При покупке квартиры в ипотеку нужно ответственно подходить к каждому из этапов. Выбирая банк, обращайте внимание не только на условия кредитования, но и на репутацию финансового учреждения. Подбирая подходящую квартиру, уделите особое внимание проверке юридической чистоты объекта. Чем более ответственно вы отнесетесь к выбору недвижимости и подготовке документов, тем выше шанс на положительное решение банка.

Как взять ипотеку: пошаговая инструкция и рекомендации

Сегодня ипотека является одним из наиболее реальных способов обзавестись собственной квартирой или домом в обозримой перспективе. Жилищный кредит все чаще привлекает россиян возможностью не тратить долгие годы на накопление средств и не переплачивать за съемное жилье. Мы подготовили инструкцию и рекомендации для россиян, которые решили впервые оформить ипотечный кредит. Эти восемь простых шагов помогут быстро и безопасно стать полноправным собственником квадратных метров.

1. Оцените финансовые возможности

Прежде всего заемщику следует определить свой бюджет: сколько будет стоить квартира, какой первоначальный взнос он готов внести, сколько может платить каждый месяц на протяжении долгих лет. Платежи по кредиту не должны превышать 40% от совокупного дохода семьи. Заемщику необходимо заранее прогнозировать все расходы и объективно оценивать свои финансовые возможности. При этом важно учесть, что за 15–20 лет расходы семьи могут увеличиться в несколько раз — например, с рождением детей или возникновением непредвиденных обстоятельств. На такой случай рекомендуется иметь финансовую подушку безопасности в размере не менее шести ежемесячных платежей по кредиту. Средняя ставка по ипотеке сегодня равна 9,57%, по данным Банка России. Однако чем больше первый взнос — тем меньше процентная ставка. Его минимальный размер в зависимости от программы кредитования составляет 10–15% от стоимости квартиры. Брать кредит лучше всего в той валюте, в которой заемщик получает основной доход. Потому что желание сэкономить на пониженной ставке и курсах иностранных валют может обернуться еще большими расходами. Аннуитетный платеж по ипотеке: особенности и подводные камни

2. Выберите жилье

Необходимо решить, на какую покупку пойдет ипотечный кредит. Это может быть частный дом, коттедж, квартира в новостройке или на вторичном рынке. Кроме того, некоторые банки предоставляют кредиты на индивидуальное строительство жилых домов и на участие в долевом строительстве. Однако в этом случае риски выше — девелоперская компания может приостановить или вовсе прекратить строительство, объявив себя банкротом. По этой причине количество банков, желающих сотрудничать с застройщиком, будет ограничено. К тому же проценты по ипотеке в таком случае часто выше стандартных, предупреждает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. При покупке жилья на вторичном рынке важно убедиться, что помещение свободно от прав третьих лиц, не обременено залогом и не находится под арестом. «Для получения информации о всех характеристиках квартиры необходимо заказать выписку из ЕГРН и ознакомиться со всеми ее разделами. Такая проверка обеспечит безопасность покупки для самого покупателя и повысит вероятность одобрения выбранного жилого помещения банком», — советует эксперт. При этом договариваться с хозяином о покупке квартиры лучше уже после согласования кредита — тогда заемщик будет понимать, на какую сумму он может рассчитывать. К тому же кредитные организации предъявляют к залоговому жилью ряд требований. Банк может не одобрить выбранную квартиру, поэтому оставлять аванс или задаток за нее не стоит. Так, вряд ли удастся купить жилье в доме с деревянными перекрытиями, деревянным фундаментом, неузаконенной перепланировкой или без центрального отопления.

3. Выберите банк

Особое внимание следует уделить выбору кредитной организации, в которой будет оформлена ипотека. Найти в интернете информацию о программах и условиях кредитования сегодня не составит труда. По итогам мониторинга можно сделать список банков, условия выдачи жилищных кредитов в которых показались самыми привлекательными. Часто выгоднее выбирать тот банк, в котором заемщик является участником зарплатного проекта. Как правило, таким клиентам предлагаются специальные условия: в частности, дополнительные льготы по ставке, ускоренный процесс рассмотрения заявки на кредит и сниженные требования к стажу на последнем месте работы. Узнать о возможных дополнительных платежах и задать оставшиеся вопросы можно по телефону или при личном посещении офиса кредитной организации. Например, стоит спросить о необходимости оформлять страховку, предусмотренных штрафах и досрочном погашении. Нелишним будет попросить специалистов отдела ипотечного кредитования рассчитать ежемесячные платежи для разных сроков и сумм.

4. Cоберите документы

В стандартный пакет документов включены паспорт, справка о доходах, заверенная копия трудовой книжки и документы, подтверждающие семейное положение. В зависимости от финансового и юридического статуса заемщика пакет документов может сильно отличаться. Список документов, необходимых для оформления ипотеки, можно уточнить на сайте банка или по телефону. Некоторые кредитные организации предлагают оформить ипотеку в упрощенном режиме — по двум документам. Для этого заемщику требуется предоставить только паспорт и, например, номер СНИЛС. Такие программы есть в Сбербанке, ВТБ, Газпромбанке, «Уралсибе» и Россельхозбанке. Кроме того, если заемщик является зарплатным клиентом выбранной кредитной организации, перечень документов для него может быть существенно сокращен. Например, в Сбербанке в этом случае достаточно предоставить только паспорт.

5. Отправьте заявку

Заполнить заявление-анкету на предоставление жилищного кредита можно на сайте выбранного банка в режиме реального времени. После этого необходимо обратиться с пакетом документов в отделение кредитной организации. Ключевым условием для согласования ипотеки будет соответствие потенциального заемщика действующим в кредитной организации требованиям. При этом кредитору важно максимально быстро и объективно определить уровень платежеспособности и благонадежности будущего заемщика.

6. Дождитесь решения банка

В среднем решение по ипотеке принимается в течение одной-двух недель. Если это специализированный ипотечный банк — на рассмотрение уйдет от одного до трех рабочих дней. После согласования заявки в банк необходимо предоставить документы на приобретаемую недвижимость. Их список можно также уточнить у сотрудников кредитной организации. Важно помнить, что одобрение по ипотеке действует в течение определенного срока. Как правило, он составляет два-три месяца (в зависимости от банка). Если за это время заемщик не представит банку выбранный объект — приступать к оформлению заявки придется снова. «Выбранное жилое помещение необходимо оценить у независимого оценщика. Покупателям следует иметь в виду, что банк не вправе навязывать клиенту отобранную им оценочную организацию», — предупреждает Александра Воскресенская. На проверку недвижимости потребуется еще около двух недель. В это время в том числе проводятся оценка стоимости страхования и оценка выбранного жилья, готовятся документы на подписание. При этом неверное оформление или неполный пакет подготовленных документов могут стать причиной для отказа в выдаче кредита.

7. Внимательно прочтите кредитный договор

Необходимо внимательно читать весь текст ипотечного договора перед его подписанием. Очень часто банки включают туда пункты, которые крайне невыгодны для заемщика, отмечает адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. После появления обширной судебной практики в пользу заемщиков это явление встречается реже. И все же остается ряд моментов, на которых следует заострить внимание. В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Это существенные условия, без которых договор не будет считаться заключенным. Обязательно проверьте, предусмотрены ли в нем какие-либо дополнительные платежи — пошлина за оформление сделки в Росреестре, оплата услуг оценочных компаний, годовая комиссия. Также изучите договор на предмет штрафов. «Как правило, банки устанавливают их за несвоевременные платежи, непредоставление информации о смене места жительства, работы и семейного положения, — рассказывает Александр Тарасов. — Обратите внимание на ограничения ваших прав на помещение. Это могут быть запреты на продажу жилья, сдачу его в аренду или на проведение ремонта, предусматривающего перепланировку». В договоре не допускается наличие условий о предоставлении банком дополнительных услуг на возмездной основе — например, о взимании комиссии за подключение к программе страхования имущества. Это противоречит законодательству. При обнаружении такого положения клиенту следует либо требовать внесения изменений в договор, либо отказаться от дальнейшего сотрудничества с банком. «В соответствии с законом об ипотеке, обязательному страхованию подлежит только заложенное имущество, — отмечает Александра Воскресенская. — При этом банк не вправе навязывать заемщику конкретного страховщика и условия страхования. Как следует из судебной практики, включение в договор положений об обязанности заемщика застраховать свою жизнь и здоровье свидетельствует о злоупотреблении свободой договора. Условия, навязывающие клиенту услуги по страхованию, не связанные с обязательным страхованием заложенного имущества, являются недействительными». Кроме того, незаконным является включение в кредитный договор условий о запрете на досрочное погашение кредита в силу п. 4 ст. 11 закона «О потребительском кредите (займе)». Заемщику также следует пересмотреть договор, если его не устраивает возможность безакцептного списания средств со счета, открытого для обслуживания кредита. Этот вопрос необходимо обговорить с представителем банка.

8. Оформите право собственности

Следующий шаг — переоформление недвижимости на имя ипотечного заемщика. В течение нескольких дней после получения документов, подтверждающих право собственности, банк переведет средства на счет заемщика или выдаст их наличными. Остается только передать полученные средства бывшему хозяину квадратных метров и отпраздновать новоселье.

• Военная ипотека
• Ипотека для ИП и самозанятых
• Ипотека на строительство дома
• Льготная ипотека
• Сельская ипотека

Как взять ипотеку правильно

Есть две категории граждан: одни считают, что ипотека – зло, а другие, что это единственный способ приобрести квартиру. А к какой относитесь вы?

Я расскажу вам, как взять ипотеку наиболее выгодно.

1. Будьте внимательны к ставке.

Выбирая банк, в котором вы планируете получить кредит на жилье, сразу обращайте внимание на процентную ставку. Вроде бы логично и все это понимают. Чем меньше ставка по кредиту, тем лучше и выгоднее для вас. Но многие не придают особого значения минимальной разнице, которая может быть у различных банков.

К примеру, вы берете в ипотеку 3 миллиона рублей на 20 лет. Тогда разница в 0,5% будет стоить вам 210 тысяч рублей.

2. Фиксированные или плавающие проценты.

Перед заемщиком встает выбор: взять кредит под фиксированные проценты на весь срок кредитования либо под плавающие.

Рассказываю, в чем суть плавающей ставки.

Плавающие проценты зависят от ставки рефинансирования ЦБ. И, как правило, они ниже, чем фиксированные проценты. Если ставка ЦБ будет снижаться, уменьшится и ваша ставка по ипотеке, а значит, и размер ежемесячных платежей. Звучит заманчиво, правда?

Но тут ключевое слово «ЕСЛИ будет снижаться».

Поэтому между «возможность выиграть при плавающей ставке» или «не потерять в будущем» выбирайте второе.

3. Рассчитывайте свои силы.

Золотое правило гласит: «платежи по кредиту не должны превышать 30% вашего семейного дохода». Но многие берут кредиты, которые съедают 50% и даже 70% их совокупного дохода, в надежде на светлое будущее: повысят в должности, увеличат зарплату, будет другая более доходная работа.

Потеря работы, болезнь, необходимый срочный ремонт автомобиля и прочее – это все нужно учитывать перед тем, как брать ипотеку с неподъемными платежами на несколько десятков лет.

4. Не оставайтесь на нуле.

Покупка квартиры в ипотеку будет связана с дополнительными расходами. Нужно будет сделать ремонт, закупить мебель, бытовую технику, интерьер и многое другое. Поэтому, когда вы берете кредит, подавайте заявку на максимально возможную сумму. Все оставшиеся деньги после покупки недвижимости лучше потратить на это дело.

Как это выглядит на практике.

К примеру, у вас есть 600 тысяч рублей. Вы планируете приобрести квартиру за 3 миллиона. Минимальный первоначальный взнос установленный банком, составляет 10%, то есть 300 тысяч рублей. Соответственно, вы можете взять ипотеку на сумму 2 миллиона 700 тысяч, внести первоначальный взнос 300 тысяч, и у вас на руках останется еще 300 тысяч, которые вы сможете вложить в ремонт приобретенного жилья.

5. Начинайте с малого.

Покупая квартиру в кредит, многие сразу нацелены на будущее: заведу семью, родятся дети – нужна большая многокомнатная квартира. И потом платят кредит за нее практически всю жизнь в итоге переплачивая стоимость нескольких таких квартир.

Может, стоит начать с малого? Купить недвижимость скромнее с меньшим количеством квадратов и комнат. Для того чтобы рассчитаться за нее, у вас уйдет намного меньше времени (да и денег). А далее уже можно рассматривать вариант покупки квартиры объемнее.

Во-первых, такая схема даст вам очень значительную экономию в виде переплаты по кредиту.

Во-вторых, бы будете чувствовать себя гораздо увереннее в финансовом плане, так как ежемесячные платежи по ипотеке будут меньше.

В-третьих, когда вы рассчитаетесь за первую квартиру, у вас уже будет весьма значительная часть средств, которую вы выручите при ее продаже. И соответственно, кредит на новую квартиру можно будет брать уже на гораздо меньшую сумму.

В-четвертых, коммунальные платежи за скромную однушку куда меньше, чем за большую трехкомнатную квартиру. За несколько лет на этом также можно сэкономить немалую сумму.

6. Следите за рынком жилья.

Перед тем, как заключать сделку, нужно ориентироваться в ценах на недвижимость, чтобы не купить квартиру по завышенной цене, запрашиваемой продавцом. Лучше просмотреть несколько заинтересовавших вас квартир и узнать, что входит в цену квартиры: удобство и близость к магазинам, дорогам, школам, детским садам, год постройки, этажность, вид из окна. Необходимость ремонта.

И только после этого, когда у вас сложится понимание ситуации на рынке недвижимости, ищем квартиру по оптимальной цене.

7. Выбирайте ликвидное жилье.

Что это значит? Когда покупаете квартиру, старайтесь избегать объектов, которые в дальнейшем будет трудно продать. Даже если вы и не планируете этого в данный момент.

Поэтому избегайте квартир:

• в старых домах, построенных более 25-30 лет назад;
• в «плохом» районе;
• в непосредственной близости к оживленной дороге;
• на первом и последнем этажах;
• по соседству с заводами, промышленными производствами;
• с плохой инфраструктурой;
• вдали от общественного транспорта.

8. Покупайте вовремя.

Спрос на недвижимость (и цены) начинает расти в конце лета и до Нового года. Далее начинается спад. Покупателей мало и цены начинают немного снижаться.

Самое лучшее время для покупки – с середины весны и до осени. Здесь продавцы ввиду отсутствия покупателей готовы значительно снижать цену.

9. Не забывайте про страховку.

Стоимость страховки при покупке квартиры при ипотеке составляет от 0,5 до 2%. Причем эти деньги нужно вносить за год вперед и далее продлевать страховку ежегодно. Поэтому нужно ответственно подойти к выбору страховой компании. Размер страховки зависит от многих факторов, как от возраста, условий работы заемщика и отсутствия у него хронических заболеваний так и от состояния покупаемого жилья.

Что входит в стоимость страховки?

• страхование недвижимости;
• страхование жизни и здоровья заемщика;
• титульное страхование на случай потери права собственности на квартиру.

Как правило, банк предлагает заключить страховой договор у него напрямую или через рекомендованные им страховые компании. Здесь подкупает простота, не надо никуда ехать и вся процедура потребует от вас минимум усилий.

Но лучше потратьте время и узнайте, сколько будет стоить услуга в нескольких страховых компаниях. Наверняка вы найдете условия выгоднее, чем те, которые предлагает банк.