Как проверить дом перед покупкой

Как проверить дом перед покупкой?

При покупке дома важно позаботиться не только о проверке его внешнего вида и территории, но и юридической истории. Мы уже рассказывали о том, что важно проверить при покупке квартиры. Проверка дома во многом совпадает, но имеет свои особенности.

В этой статье мы рассмотрим, что делают наши риэлторы при проверке дома, чтобы сделка прошла безопасно для покупателя. Приводим упрощенный и неполный перечень мер и точек контроля, так как каждая ситуация индивидуальна.

Что проверяется?

На основании каких документов собственник владеет домом и землей, даты переходов права собственности

Смысл этого этапа в том, чтобы произвести сверку правоустанавливающих документов собственника.

• Свидетельство о государственной регистрации;
• Договор купли-продажи, мены, дарения. Свидетельство о праве на наследство по завещанию, по закону. Брачный договор, решение суда и другие;
• Технический паспорт;
• Свидетельство о государственной регистрации земельного участка / договор аренды земельного участка / государственный акт.

Чтобы не допустить технических ошибок в документах новых собственников в документах проверяются:

1. ФИО собственника;
2. Даты регистрации договора и возникновения права собственности на объект;
3. Визуально сверяется расположение объектов недвижимости в приложении к свидетельству о государственной регистрации прав на земельный участок с фактическим положением данных объектов;
4. Визуально проверяется контур границ земельного участка. В случае необходимости проводится установление границ земельного участка.

Эти сведения сверяются с данными из базы Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — ЕГРНИ). У агентств недвижимости есть доступ к этой базе и сделать выписку можно онлайн. При желании можно получить выписку самостоятельно. Для этого нужно заказать ее, обратившись в БТИ по месту нахождения объекта недвижимости. Для получения выписки нужно предоставить паспорт и предварительно оплатить ее.

Настоящие и бывшие собственники и проживающие

Из копии лицевого счета (далее – КЛС) можно узнать информацию о зарегистрированных лицах в данный момент. Информацию о тех, кто проживал в доме ранее, может узнать агентство недвижимости в рамках проверки юридической чистоты объекта недвижимости — с момента создания объекта недвижимости изучается его юридическая история — кто и когда был в нем зарегистрирован, куда выбыл до/после продажи.

Особое внимание уделяется следующим субъектам:

• Несовершеннолетние;
• Дети, которые остались без попечения родителей, выбывшие в дома специального типа для детей и подростков;
• Выбывшие в места лишения свободы;
• Военнообязанные, которые выбыли на срочную службу, и не вернувшиеся оттуда;
• Выбывшие в другую страну для постоянного проживания;
• Выбывшие по состоянию здоровья в психиатрические диспансеры.

Проверяется, были ли нарушены или не учтены их права. Если сделка будет признана недействительной, то может быть восстановлено их право владения и пользования объектом недвижимости.

Обременения, запреты и ограничения на продажу объекта

• Ипотека;
• Запрет на отчуждение на основании: приватизации до момента полного расчета (п. 3 ст. 144 Жилищного Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 г.), льготное строительство (Указ Президента № 13 от 06.01.2012 г.);
• Судебный спор по данному объекту. Запрет на отчуждение на основании решения суда;
• Отметка о планируемом сносе;
• Право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом (сервитут).

В зависимости от того, какое обременение будет найдено, вырабатывается план по его снятию либо целесообразности приобретения объекта покупателем.

Договор найма жилого помещения

Проверяется, есть ли помимо собственника лица, зарегистрированные по договору найма жилого помещения (далее — договор найма). Он может быть срочным или бессрочным.

Первый расторгается автоматически, когда срок его действия заканчивается. Объект недвижимости можно продать во время его действия, но договор найма будет действовать до даты, указанной в нем. У бессрочного договора есть своя специфика. Наниматель на момент продажи может не проживать в доме, но позднее может вселиться на основании нерасторгнутого договора найма.

Стоит учитывать, что по договору найма могут быть зарегистрированы лица по постоянному месту жительства, или как ранее это называли — прописаны. С истечением договора найма такие лица автоматически не выбываю из лицевого счета дома, их необходимо зарегистрировать по новому адресу по постоянному месту жительства. В случае отказа таких лиц сделать это добровольно, потребуется подать исковое заявление в суд с просьбой снять с регистрации этих лиц.

Зарегистрированные субъекты хозяйствования

Если по адресу недвижимости, которую вы хотите приобрести, зарегистрирован какой-либо субъект хозяйствования, то коммунальные платежи рассчитываются по иным тарифам. При наличии унитарного предприятия (УП) или ИП действуют тарифы выше, чем предусмотренные для физических лиц.

Что же делать? УП или ИП перед сделкой должны быть перерегистрированы по новому месту.

«Сособственники» объекта недвижимости

Помимо титульного лица — собственника, указанного в документах, у объекта недвижимости может быть и собственник с невыделенной долей. Например, муж или жена.

Для продажи недвижимости лицами, которые находятся или находились в браке, нужно письменное согласие супруга или супруги.

Наследство

Один из самых сложных этапов проверки. Без должной подготовки разобраться в нюансах законодательства очень сложно.

Начать стоит с определения круга наследников. Сложность на этом этапе состоит в том, что не всегда собственник готов делиться историей своей семьи. Со слов собственника можно получить не совсем достоверную информацию. Это чревато тем, что после сделки может появится потенциальный наследник, который мог претендовать на часть проданной собственности. У агентств недвижимости есть необходимые инструменты, знания и опыт, чтобы детально разобраться в вопросе переходов прав собственности. Основная задача этого этапа – оградить нового собственника от судебных тяжб с наследниками.

Дееспособность продавца недвижимости

По запросу риэлторской организации можно получить информацию о дееспособности продавца. Есть утвержденный перечень организаций и регламент проверки продавца. Получение справок – важный этап на пути к подготовке сделки.

Освобождение объекта недвижимости: юридически и фактически

Специалисты агентства контролируют процесс снятие с регистрации всех граждан, зарегистрированных в доме. И принимают участие в процессе передачи и освобождения объекта недвижимости. Стороны подписывают акт приемки-передачи.
Особенно пристально контролируется перерегистрация несовершеннолетних детей.

Границы земельного участка

При проверке домов и коттеджей визуально сверяются границы земельного участка. То есть визуально определяется, соответствует месторасположение забора фактической границе земельного участка, или возможен выход за его границы. Важно понимать, что за соответствие фактическому состоянию технической документации, а также документации, подтверждающей границы участка, агентство недвижимости ответственности не несет. Эти документы изготавливаются государственными органами, и на них опирается в своей работе агентство. Поэтому мы рекомендуем всем покупателям перед покупкой дома заказать установление границ земельного участка через землеустроительную службу.

Коммунальные платежи

Сверка фактических и оплаченных показаний счетчиков учета горячей и холодной воды, электричества, газа и прочих услуг.

Проверяются не только оплата, но и фактическое заключение договоров с соответствующими обслуживающими службами на оказание услуг: Энергосбыт, Водоканал, Мингаз и т.д.

Если нет своей скважины, то с Водоканалом должен быть договор как на подачу, так и на водоотведение. С этим моментом часто бывают проблемы.

Сделка проходит только тогда, когда все эти вопросы решены

При совершении сделок с недвижимостью, как правило, покупатель является более уязвимой стороной. Если сделка проходила без помощи агентства недвижимости и у покупателя нет договора на риэлторские услуги по проверке объекта недвижимости, то он не сможет воспользоваться законодательством о защите прав потребителей. То есть малейшая ошибка может привести к признанию сделки недействительной (Глава 9 Гражданского Кодекса Республики Беларусь).

На сделки, которые проходили без агентств недвижимости, не распространяется действие страховки. В результате можно потерять не только приобретенный объект недвижимости, но и денежных средств, потраченные на его покупку. Впереди долгие судебные разбирательства с непредсказуемым результатом. «Белгосстрах», где обязательно страхуют свою ответственность все агентства недвижимости, разделяет данную позицию.

Поделитесь статьей в соцсетях, она может помочь вашим знакомым.

Как самому проверить юридическую чистоту частного дома перед покупкой

Если отказаться от услуг агента, то на проверке юридической чистоты можно сэкономить несколько десятков тысяч рублей. При должном подходе даже самостоятельная проверка выявит возможные слабые места объекта. Тем более что часть из этапов проверки можно провести с помощью Интернет-ресурсов, в частности, сайта Росреестра. Портал METRTV.ru приводит несколько рекомендаций, с помощью которых покупатель сможет самостоятельно проверить юридическую чистоту участка с домом перед покупкой. Рекомендации годятся и для случаев покупки участка с незарегистрированным домом.

В глазах значительной части покупателей именно незарегистрированный частный дом – более интересен для покупки. Он дешевле. Кроме того, пока дом не поставлен на кадастровый учёт, за него не надо платить налог (обычно это более 10 тыс. руб. в год). Тем не менее, даже покупая такой «неофициальный» объект, надо быть уверенным, что он построен в соответствии со строительными и пожарными нормами, и его можно будет зарегистрировать, если возникнет такая необходимость (для оформления страховки, включение в завещание и т.д.).

Шаг 1. Предварительная проверка в режиме online

Покупатель обычно проводит юридическую проверку чистоты приобретаемого объекта уже после того, как лично осмотрел все заинтересовавшие его предложения и сделал выбор. Однако достаточно важную информацию о выставленных на продажу участках с домами можно получить ещё до выезда на «смотрины» и встречи с продавцом. Это позволит убрать из списка для осмотра объекты с юридическими проблемами и не тратить время на личное знакомство с ними.

Предварительная проверка юридического статуса объекта начинается с телефонного звонка продавцу. Во время разговора надо не только назначить время встречи и осмотра участка и дома, но и узнать кадастровый номер участка или точный адрес (если участку/дому присвоен адрес). Это не секретная информация, продавцу нет смысла её скрывать. Зная адрес или кадастровый номер, можно получить информацию об участке и доме на сайте Росреестра. Правда, стоит учесть, что поиск по адресу здесь работает не всегда. Надёжнее искать по кадастровому номеру. Если покупатель объекта этот номер не знает, он может уточнить его через ресурс kadastr.ktotam.pro. Здесь можно бесплатно узнать кадастровый номер, если ввести адрес объекта.

Довольно многое об объекте недвижимости расскажет страница сайта Росреестра « Электронные услуги и сервисы ». Здесь можно узнать адрес, кадастровую стоимость объекта, площадь участка и дома, дату регистрации права собственности, а также наличие ограничений – находится ли объект в ипотеке, залоге или под арестом. Правда, форма ограничения не будет указана – только отметка, что существует ограничение на распоряжение объектом. Покупатель должен понимать, что пока ограничение не будет снято, купля-продажа объекта невозможна.

Кроме того, информацию об участке и о доме можно получить с помощью Публичной кадастровой карты на сайте Росреестра. Здесь в открытом доступе есть данные о категории земель, разрешённом использование и размерах объекта.

Шаг 2. Изучить документы, имеющиеся у продавца

У продавца частного дома по умолчанию на руках должны быть документы, подтверждающие его право собственности на землю, правоустанавливающий документ на дом и паспорт. Эти документы покупатель сможет изучить при первом знакомстве. Кроме того, следует попросить продавца (например, во время предварительного разговора по телефону), чтобы он имел при себе выписку из ЕГРН о переходе прав, архивную справку из паспортного стола и квитанции подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным и иным платежам. Скорее всего, на момент встречи этих бумаг у продавца на руках не будет (для проведения сделки они не нужны и продавцы обычно не заботятся об их сборе). Тогда стоит договориться с продавцом о повторной встрече через несколько дней, когда недостающие документы будут готовы.

Документы на землю

Право собственности продавца на земельный участок подтверждают два документа. Во-первых, это правоустанавливающий документ – он указывает, на каком основании нынешний собственник владеет землёй. Правоустанавливающим документом на землю могут быть: постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда и пр. Вторая необходимая бумага – это выписка из Единого Государственного реестра недвижимости – ЕГРН, которая подтверждает право собственности на участок конкретного лица.

Достаточно осторожно покупателю следует отнестись к участку, полученному в наследство, особенно если наследство получено по завещанию, а не в силу закона. В свидетельстве о праве на наследство всегда указывается, получено наследство «по завещанию» или «по закону». Риэлторы особо внимательно изучают объекты, полученные в наследство менее 3 лет назад. Ещё одна ситуация, которая должна насторожить покупателя – это если нынешний владелец сам приобрёл участок недавно – менее 3 лет назад. В этом случае следует настоять, чтобы владелец дополнительно предъявил «расширенную выписку из ЕГРН» (о ней будет рассказано ниже).

Вторая бумага – выписка из ЕГРН – требует не меньшего внимания. Следует помнить, что с 1 января 2017 года выписка из ЕГРН является единственным правоподтверждающим документом на объект недвижимости. Все остальные бумаги (свидетельство о пожизненном владении, акт о праве собственности и пр.) являются правоустанавливающими и формально уже не имеют юридической силы. Впрочем, если владелец участка зарегистрировал своё право собственности до 15 июля 2016 года, у него на руках есть «Свидетельство о регистрации права», которое, по крайней мере, говорит, что права собственника зарегистрированы должным образом. Впрочем, лучше, чтобы он предъявил выписку из ЕГРН с недавней датой. Она нужна, чтобы убедиться, что объект не находится в залоге или под обременением.

При изучении выписки из ЕГРН надо убедиться, что указанный там адрес совпадает с реальным положением участка, сверить конфигурацию участка (в выписке есть чертёж). Если приобретается жилой дом (не садовый домик), то надо убедиться, что статус участка позволяет считать жильё, построенное на нём, действительно жилым домом. То есть участок должен располагаться либо на землях населенных пунктов (и иметь разрешённое использование индивидуальное жилищное строительство – ИЖС или личное подсобное хозяйство – ЛПХ), либо на землях сельскохозяйственного назначения (разрешённое использование дачное строительство или для садоводства или огородничества).

Также надо убедиться, что в бумагах на участок корректно указаны его характеристики. Нередко бывает, что не совпадает площадь участка, указанная в правоустанавливающем документе и в выписке из ЕГРН. В выписке – более верный вариант. Кроме того, изучая выписку, можно понять, было ли проведено межевание участка. С 1 января 2018 года участки без межевания продавать нельзя. В выписке из ЕГРН есть раздел №1, графа «площадь». Если там сказано, что площадь «уточнённая» – это означает, что межевание проведено. Либо о проведении межевания скажет число в соседней колонке. Если там рядом с числом стоит знак плюс/минус ещё сколько-то (например 320±4), это свидетельствует о том, что участок прошёл межевание. Впрочем, независимо от давности межевания рекомендуется вызвать геодезиста и уточнить фактическое местонахождение участка. Это позволит подстраховаться от ошибок, допущенных при подготовке межевого дела. Бывает, что приобретаемый участок занимает большую площадь, чем указано в документах, ещё хуже если за границей участка находится хозпостройка (баня или гараж) который приобретается вместе с участком.

Если из выписки из ЕГРН не видно, что участок размежёван, а хозяин утверждает, что межевание проводил, то следует уточнить, когда это было сделано. Бывает, что участки, размежёванные до 2008 года, требуется перемежевать, так как с тех пор изменилась система определения координат. Если же межевание проводилось недавно, то, возможно владелец (или проводивший межевание кадастровый инженер) не подал в Росреестр заявление о внесении изменений в ЕГРН. Прояснить ситуацию поможет звонок на «горячую линию» Росреестра по тел. 8-800-100-34-34. В ходе разговора надо будет назвать кадастровый номер участка. Поэтому его надо помнить или иметь возможность «подсмотреть».

Документы на дом

Если собственник к продаже дома подошёл со всей ответственностью, то он загодя поставил объект на кадастровый учёт и оформил право собственности на него. В этом случае у продавца на руках есть «выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости». Этот документ подтверждает право собственности на дом. В выписке, в частности, указаны: ФИО собственника, кадастровый номер, адрес, этажность и площадь дома. Особое внимание следует обратить на кадастровую стоимость объекта, так как она повлияет на размер налога на недвижимость.

Если дом был построен до 1999 года, то он, скорее всего, был зарегистрирован в БТИ. То есть в Росреестре могут отсутствовать сведения как о самом доме, так и о его владельце. Понятно, что в этом случае у владельца (продавца) не будет на руках выписки из ЕГРН. Но тогда у него должен быть документ, подтверждающий его право на дом (правоустанавливающий документ). Это может быть техпаспорт из БТИ, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.

Как пояснили в Управлении Росреестра по Свердловской области, даже если владелец дома не оформил свои права на дом, он, тем не менее, может продать этот дом. В этом случае в Росреестр (через МФЦ) подаются два заявления – о регистрации права и о регистрации перехода права. К заявлениям прилагаются правоустанавливающие бумаги на землю и на дом.

При изучении выписки из ЕГРН, а также правоустанавливающего документа, надо убедиться в том, что данные из документов совпадают с характеристиками реального дома.

Бывает, что трёхэтажные постройки зарегистрированы как одноэтажные. Теоретически существует опасность, что муниципальные власти узнают о нарушении (часто такое случается благодаря «сигналу» от соседей) и потребуют привести дом в соответствие с документами. То есть покупателю такого объекта надо быть готовым к конфликтам с главархитектурой. Либо ему придётся получать разрешение на реконструкцию и регистрировать дом по-честному.

Паспорт владельца

Паспорт продавца необходимо изучить не только, чтобы убедиться, в том, что именно это лицо является собственником дома и земли. Надо также обратить внимание на семейное положение и понять, был ли приобретён дом в браке или нет.

Очень важно знать, кто может претендовать на дом и участок. Если они были куплены в браке, то необходимо нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Также стоит проверить наличие несовершеннолетних детей, которые впоследствии могут оспорить эту сделку, если были нарушены их права.

Если у продавца есть ребёнок то есть вероятность, что при покупке дома использовался материнский капитал, а значит, по закону все члены семьи должны быть наделены долями в данной собственности. Если это сделано не было, то последующие сделки с объектом могут быть оспорены, следовательно, будущий владелец дома оказывается в группе риска. Поэтому покупателю надо попытаться выяснить, был ли использован маткапитал при покупке дома нынешним хозяином. Это довольно сложно, так как участие маткапитала в приобретении дома не фиксируется в правоустанавливающем документе. Но если дом приобретался с помощью ипотеки, то упоминание о маткапитале может быть в кредитном договоре.

Шаг 3. Посмотреть бумаги, подготовленные по просьбе покупателя

Если по результатам осмотра дома и участка принимается решение (окончательное или предварительное) об их покупке, то можно начинать этап более глубокой проверки приглянувшейся недвижимости. Как говорилось выше, для этого понадобятся выписка из ЕГРН о переходе прав, архивная справка из паспортного стола и квитанции подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным и иным платежам.

Выписка из ЕГРН о переходе прав

Если продавец в качестве правоустанавливающего документа предъявляет договор купли-продажи (то есть он сам когда-то приобрёл участок с домом за деньги), то покупателю стоит исследовать юридическое прошлое имущества. Для этого лучше всего подойдёт «выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества». Иногда эту бумагу неофициально называют «расширенной выпиской из ЕГРН». Её может заказать только владелец дома или лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность. Справка заказывается в МФЦ или (при наличии у владельца электронной подписи) на сайте Росреестра.

Расширенная выписка содержит ФИО владельцев участка в хронологическом порядке, вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность.), а главное – даты регистрации каждой сделки.

Следует обратить пристальное внимание на сроки владения участком и домом. Особенно покупателя должно насторожить, если нынешний и предыдущий собственники объекта владели им очень недолго. Есть опасность, что череда молниеносных сделок – это заметание следов после рискованной операции. В свою очередь, если продавец владел участком много лет – это снижает риск появления «приветов» из прошлого.

Эксперты замечают, что расширенная выписка пригодится и при проверке участка (участка с домом), ранее переходившего от одного владельца к другому через наследование или по решению суда.

Архивная справка из паспортного стола

Информация о супруге и детях не всегда имеется в паспорте владельца. Такое может быть, если паспорт недавно был заменён (из-за утери или по достижении владельцем 45-летнего возраста) или просто из-за ошибки паспортистки. Некоторое представление о составе семьи владельца дома можно получить из архивной справки. Иногда её называют расширенной или исторической справкой по форме 40. Архивная справка содержит информацию о том, кто и когда был прописан в доме за всё время, которое домом владеет нынешний собственник. Эта справка поможет понять, какие родственники есть у владельца (продавца) и какими рисками для будущего владельца это может обернуться в будущем. Как уже говорилось, наличие детей может свидетельствовать об использовании в покупке недвижимости маткапитала. Также в справке следует обратить внимание на записи о выписке граждан, в связи с убытием в места лишения свободы или прохождения военной службы. Такие люди сохраняют право на проживание в доме, даже если дом перешёл к другому владельцу.

Также уже перед сделкой стоит попросить у продавца обычную справку по форме 40. В ней указаны лица, зарегистрированные (прописанные) в доме на момент выдачи справки. Желательно, чтобы на момент продажи в помещении не был прописан никто, и обязательно – никто из несовершеннолетних.

Платёжные квитанции

Перед покупкой дома надо убедиться, что прежний владелец не имеет задолженности за «коммуналку» (если участок/дом подключены к сетям) по членским и другим платежам. Поэтому покупателю рекомендуется ознакомиться с квитанциями об оплате коммунальных услуг, которые предоставит владелец. Дополнительно можно навестить председателя садового товарищества (если дом расположен в СНТ) или офис управляющей компании (если дом в коттеджном посёлке). Здесь также можно получить информацию о возможных долгах продавца участка.

Шаг 4. Углубленная проверка в режиме online

В отличие от предварительной проверки в режиме on-line, данный этап требует ощутимых временных и небольших финансовых затрат.

Простая выписка на участок или дом из ЕГРН

Если есть необходимость получить о доме и участке дополнительную информацию, можно заказать на сайте Росреестра « выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект ». Её можно получить в бумажном или электронном виде. Бумага выдаётся любому гражданину. В выписках из ЕГРН по дому и участку содержится информация об основании приобретения права собственности, об ограничениях и обременениях (если таковые имеются) объектов недвижимости.

При изучении выписки потенциальному покупателю следует внимательно изучить разделы содержащие данные об ограничениях — обременениях (арестах) права, а также о требованиях, заявленных в судебном порядке. В том числе там могут содержаться данные об оспаривании прав наследования. Разумеется, наличие подобных юридических «довесков» многократно увеличивает риски владельца дома и участка.

Ранее портал METRTV.RU рассказывал о многообразии сервисов доступных на сайте Росреестра и о стоимости пользования ими.

Является ли объект предметом судебных разбирательств

Ещё один источник знаний о приобретаемом доме – сайты районных и городских судов. На них имеются поисковые системы, которые позволяют находить судебные дела (завершённые или находящиеся в производстве) по имени участника процесса. Также может быть интересен сайт Федеральной службы судебных приставов . Для поиска на нём нужно помимо ФИО, знать дату рождения гражданина.

Перед покупкой дома и участка на сайтах районных судов следует посмотреть, нет ли судебных процессов вокруг этого имущества, не делят ли его в судебном порядке родственники. Искать надо в судах по месту нахождения имущества. На сайт судебных приставов стоит заглянуть по такой причине – бывает, что пристав возбудил исполнительное производство, но не наложил арест на имущество должника. То есть в ЕГРН не отображена информация о том, что в отношении объекта введены ограничения. И Росреестр зарегистрирует сделку с таким имуществом. Тем не менее, если купить участок с домом у человека, в отношении которого ведётся исполнительное производство, то такая сделка может быть впоследствии оспорена. И покупатель лишится приобретённой собственности.

Находится ли продавец в состоянии банкротства

Если владелец дома находится в состоянии личного банкротства, то продажу им своей недвижимости смогут оспорить кредиторы. Тогда объект вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить деньги, заплаченные за дом с участком.

Банкротные дела граждан надо искать на сайте арбитражного суда. Впрочем, отсутствие банкротного дела не даёт гарантии. Если человек на момент продажи не был банкротом, но обанкротился в течение трёх лет после заключения сделки, есть риск, что кредиторы постараются опротестовать сделку, на том основании, что она была совершена с целью увода имущества должника от кредиторов.

В качестве дополнительной защиты от возможного банкротства продавца недвижимости, в договор купли-продажи можно включить соответствующую гарантию от продавца. В УПН предлагают следующую формулировку: «Продавец гарантирует, что он не признан банкротом, в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве, что он не имеет долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь возбуждение в отношении него дела о банкротстве и/или о взыскании денежных средств, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании его банкротом, и что он сам не планирует обращаться в суд для признания себя банкротом».

Покупка незарегистрированного дома

Нередко владельцы индивидуальных участков не регистрируют жилые постройки, чтобы избежать начисления налога на недвижимость. В принципе, можно купить участок с незарегистрированным домом. Часто в этом случае в договоре указывается, что на участке имеются стройматериалы.

В этом случае юридически приобрести можно только земельный участок. И уже новому владельцу придется заниматься оформлением права собственности на дом (если он решит, что это надо сделать). При этом новый собственник может столкнуться со сложностями при оформлении права собственности на дом, поскольку вся процедура будет зависеть, в том числе, и от категории земель и вида разрешенного использования земельного участка.

Новый владелец, согласно ст. 222 ГК РФ может зарегистрировать готовое строение, однако, для этого ему понадобится разрешение на строительство. Если дом уже построен, муниципальные власти могут отказать в выдаче разрешения. В том числе, отказано может быть по той причине, что дом не соответствует строительным нормам (например, не соблюдены отступы от границ участка). Поэтому если приобретается незарегистрированный дом (т.е. не поставленный на кадастровый учёт в ЕГРН), то покупателю имеет смысл убедиться, что у продавца есть разрешение на строительство и реальный дом соответствует тому, что прописано в разрешении.

Инструкция по проверке дома перед покупкой

Вернуться к списку статей

3 Августа 2021 г.

Покупка недвижимости требует от покупателя ответственности и придирчивости. Речь идет о больших деньгах и месте, в котором предстоит жить, поэтому важно знать, как проверить дом перед покупкой.

Правила осмотра дома

Загородный дом нужно осматривать со специалистом. Человек, который грезит мечтами о доме, видит одни преимущества: цветущий сад, просторная веранда, высокие потолки.

Нужен независимый взгляд, поэтому потребуются услуги эксперта, который обратит внимание еще и на недостатки.

Эксперт — представитель компании, занимающейся строительной экспертизой. За услуги сотрудники берут немалые деньги, однако это того стоит, ведь покупатель получает заключение о реальном состоянии объекта: обо всех характеристиках, наличии дефектов; а также смету затрат на ремонт.

Неважно, это покупка в ипотеку или за наличные: речь идет о миллионах рублей, поэтому лучше не экономить на услугах строительных экспертов.

Если вы приняли решение изучить объект самостоятельно, важно знать, как правильно проверить состояние дома перед покупкой.

• Осмотр дома перед покупкой лучше делать весной. Грунтовые воды и тающий снег обнажат все слабые места.
• Лучше выбрать дом, в котором уже жили люди. Они, вероятно, делали его «под себя», поэтому можно надеяться, что он в хорошем состоянии.
• Отличный совет от экспертов — пообщаться с соседями об условиях проживания, качестве застроек. Они расскажут больше, чем хозяева, заинтересованные в продаже.
• Многие забывают, что проверить при покупке дома с участком нужно не только дом, но и особенности территории, расположение, удобство транспортной развязки, удаленность от магазинов, школ и так далее.
• Лучше при осмотре записывать все вопросы и фотографировать «подозрительные» места, чтобы потом обратиться с собранной информацией к специалисту.

Проверка технического состояния дома

Проверить состояние дома нужно полностью, от планировки до инженерных сетей, чтобы после покупки не всплыли нюансы, о которых при просмотре покупатель забыл.

Планировка

Удачным считается обустройство дома, где человек чувствует одновременно простор и уединение. Идеальный вариант — отдельно стоящие спальни и плавно перетекающие друг в друга помещения общего пользования (кухня, гостиная, столовая).

Жители дома должны иметь возможность побыть наедине с собой, а также легко пройти в любую комнату.

Хорошо, если частный дом лишен длинных узких коридоров и комнат, крутых лестниц. Отлично, если в нем много естественного света и есть место для хранения инвентаря (подсобка, кладовая, чулан).

Крыша, мансарда, чердак

Проверить загородный дом, не поднявшись наверх, будет ошибкой. При осмотре чердака или мансарды должны насторожить влажность, запах сырости, плесень, грибок и подтеки. Если что-то из этого есть, лучше отказаться от покупки дома или готовиться к ремонту.

Признак неполадок с кровлей — подтеки на внешней поверхности стен или маленькие канавки на земле, вымытые водой.

Наружные стены

Плохое качество постройки наружных стен выдают трещины или следы свежей штукатурки на стенах. Их присутствие говорит о ненадежности объекта.

Стоит обратить внимание на наличие утеплителя, если стены выполнены из кирпича, пенобетона, керамоблоков. Минеральная вата подходит в любых случаях, а пенополистирол — только для кирпичных стен.

Стены из газобетона толщиной от 400 мм можно не утеплять.

Перекрытия и полы дома

Первый тревожный звонок при оценке качества перекрытий — прогиб потолка нижнего этажа. Со временем он может увеличиваться из-за малой площади сечения балок. Укрепление перекрытия стоит дорого, и лучше отказаться от дома с таким существенным дефектом.

Строительный уровень поможет оценить ровность полов. У деревянных покрытий нужно проверить еще и уровень колебаний. Если при ходьбе пол прогибается, покупка дома — плохая идея.

Фундамент и подвал

Проверить состояние дома перед покупкой нельзя без анализа его основы. О нарушении технологии возведения фундамента свидетельствуют трещины на стенах, подтеки и следы подтоплений на стенах и в углах подвала. Запах сырости и плесени в подвале — тоже плохой знак.

Более точно оценить надежность фундамента могут специалисты, которые при помощи специального оборудования оголяют его в нескольких местах.

Инженерные системы дома

По сути, это первое, что проверить при покупке дома с участком нужно с особой придирчивостью. Инженерные сети, которые сделаны на совесть, обуславливают комфорт проживания в доме.

Система водоснабжения

У дома с автономной системой водоснабжения нужно взять воду на пробу и убедиться, что она пригодна для бытовых нужд. Также стоит проверить, имеет ли уличный участок трубопровода хорошую теплоизоляцию, а все остальные трубы — на наличие подтеков и ржавчины.

Удобный и надежный вариант — центральное водоснабжение, как в коттеджном поселке «Лето-парк».

Канализация

При центральной канализации достаточно осмотреть канализационные трубы и слить воду в унитазе: если она уходит быстро, все в порядке.

При других формах канализации нужно обратить внимание на состояние выгребной ямы или септика. Резервуар должен иметь размер, приближенный к стандартному, не быть полностью заполненным, а его стены должны быть сделаны из бетона, кирпича или камня.

Система отопления

Вне зависимости от времени года, нужно проверить систему отопления: включить котел и убедиться, что все радиаторы и батареи греют, быстро нагреваются, не имеют подтеков и снабжены кранами для спуска воздуха.

Возле самого котла не должно быть запаха газа или следов ржавчины.

Электрическая система

Есть два способа проверить состояние электрической системы.

• Снять крышку одной из розеток и убедиться, что электропроводка сделана не из алюминия: это устаревший вариант.
• Попросить хозяев одновременно включить все электроприборы и удостовериться, что сеть выдержит нагрузку.

Вентиляция

Для проверки вентиляционной системы достаточно осмотреть вентиляционные решетки и убедиться, что они не забиты грязью. Также стоит узнать, есть ли в доме принудительная система вентиляции.

Двери и окна

Пошаговая инструкция, как проверить двери и окна.

• Проверить конструкции на наличие трещин, повреждений, отсутствие фурнитуры.
• Убедиться, что окна пропускают достаточно света, обладают хорошими тепло- и звукоизоляционными свойствами.
• Проверить наличие утеплителя с внутренней и наружной сторон откосов дверей.
• При осмотре дома в холодное время года — обратить внимание на запотевание и влагу внутри стеклопакета.

Какие документы проверять при покупке дома?

Немногие знают, какие документы надо проверить перед покупкой дома.

• документ о праве собственности на участок;
• документ о праве собственности на объект или выписка из ЕГРП;
• правоустанавливающие бумаги на объект и земельный участок (например, договор купли-продажи);
• кадастровый паспорт дома и участка;
• техническая документация: техпаспорт дома с поэтажным планом и техпаспорт домовладения;
• договоры на подключения к коммуникациям и справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Заключение

• Проверить состояние дома перед покупкой лучше со специалистом — сотрудником фирмы строительной экспертизы.
• Важно обратить внимание на сам дом, участок, расположение, инфраструктуру, удаленность от промышленных объектов, железной дороги, удобство транспортной развязки.
• Стоит «придираться» ко всем недочетам, даже самым незначительным, потому что иначе покупка дома с участком дополнится расходом на ремонт и устранение дефектов.
• Больше всего о состоянии дома могут сказать чердак и подвал, поэтому их не стоит игнорировать.
• После проверки дома и участка нужно попросить у хозяев все необходимые документы, и только после ознакомления с ними принимать решение о покупке.

Другие статьи

Подписаться на новости
Никакого спама, только самое важное и интересное

г. Тюмень, р-н Метелёво, ул. Солнечная, д.4
Продвижение сайта
Связаться с нами:
© 2017 — 2023 Девелоперская компания “Ярд”, не является публичной офертой.
Создание сайта: cloudmarketing.info
Ваша заявка успешно отправлена! Наши специалисты свяжутся с Вами в ближайшее время!
Политика обработки персональных данных

Предоставляя свои персональные данные Пользователь даёт согласие на обработку, хранение и использование своих персональных данных на основании ФЗ № 152-ФЗ «О персональных данных» от 27.07.2006 г. в следующих целях:

Осуществление клиентской поддержки
Получения Пользователем информации о маркетинговых событиях
Проведения аудита и прочих внутренних исследований с целью повышения качества предоставляемых услуг.
Под персональными данными подразумевается любая информация личного характера, позволяющая установить личность Пользователя/Покупателя такая как:

— Фамилия, Имя, Отчество
— Дата рождения
— Контактный телефон
— Адрес электронной почты
— Почтовый адрес

Персональные данные Пользователей хранятся исключительно на электронных носителях и обрабатываются с использованием автоматизированных систем, за исключением случаев, когда неавтоматизированная обработка персональных данных необходима в связи с исполнением требований законодательства.

Компания обязуется не передавать полученные персональные данные третьим лицам, за исключением следующих случаев:

1. По запросам уполномоченных органов государственной власти РФ только по основаниям и в порядке, установленным законодательством РФ

2. Стратегическим партнерам, которые работают с Компанией для предоставления продуктов и услуг, или тем из них, которые помогают Компании реализовывать продукты и услуги потребителям. Мы предоставляем третьим лицам минимальный объем персональных данных, необходимый только для оказания требуемой услуги или проведения необходимой транзакции.

Компания оставляет за собой право вносить изменения в одностороннем порядке в настоящие правила, при условии, что изменения не противоречат действующему законодательству РФ. Изменения условий настоящих правил вступают в силу после их публикации на Сайте.

Как проверить дом перед покупкой

Прочитав статью, вы узнаете, какие документы должны быть у продавца дома в 2023 году. Перед приобретением недвижимости рекомендуется не только провести физический осмотр жилья, но и проверить чистоту сделки. Какие именно документы понадобятся для оформления, будет напрямую зависеть от конкретной ситуации.

Зачем проверять дом перед покупкой

• личные сведения о продавце;
• данные о характеристике дома и земельного участка;
• информацию о наличии (отсутствии) обременений;
• документы для оформления сделки, если их предоставляет продавец, либо его представитель.

Также, рекомендуется проверить, нет ли «проблемных лиц», зарегистрированных на жилплощади, долгов по ЖКУ, как часто объект продавали, передавали в дар, меняли.

Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех

Проверить физическое состояние дома и юридическую чистоту сделки можно самостоятельно. Но если вы никогда не проводили подобный анализ, то лучше обратиться за помощью к специалисту. Свяжитесь с нашим юристом прямо сейчас, независимо от времени суток, и он подскажет, как правильно организовать исследование, а в случае необходимости, поможет вам с его проведением.

Работаем
по всей РФ
0 + активных клиентов ЕЮС
0 лет на рынке
Получить консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в решении вашей ситуации

Проверка юридической чистоты сделки

Купить дом можно и без проверки юридической чистоты сделки. Однако в таком случае риски покупателя потерять деньги и остаться без жилья увеличиваются в несколько раз. Не обязательно проводить комплексный анализ. Можно остановиться на самых главных моментах.

Главные моменты, на нужно обратить внимание

Сравнить фактические характеристики дома и земельного участка с отраженными в документах.

Установить, на каком основании продавец получил объект в собственность.

Проверить, не прописаны ли на жилплощади несовершеннолетние, недееспособные и иные лица

Узнать, согласен ли супруг продавца на сделку.

Если продавец ведет себя странно, взывающе, то лучше подстраховаться и проверить его дееспособность. Кроме этого, рекомендуется узнать, как часто объект продавался, в чьей собственности он находился ранее.

Важно! Зачастую, проверку юридической чистоты сделки проводят агентства недвижимости в рамках комплексного оказания услуг клиенту. Если вы не обращались за помощью к риэлтору, то заказать анализ можно у юриста.

Характеристики объекта и обременения

Оценка состояния частного дома – это комплекс мероприятий, в ходе которых покупателю удается понять, насколько здание отвечает заявленным продавцом характеристикам и его собственным потребностям.

Узнать основные сведения о здании и земельном участке можно, ознакомившись с выпиской из ЕГРН. Для ее получения необходимо обратиться с заявлением в МФЦ или отправить заявку на портале Госуслуги, либо в личном кабинете на официальном сайте Росреестра.

«Обратиться за получением рассматриваемой информации может любой человек, даже который не является собственником объекта. То есть, покупатель имеет право заказать выписку самостоятельно, не прибегая к помощи продавца».

Надо отметить, что сведения из ЕГРН предоставляют на платной основе. За получение бумажной справки придется отдать 460 рублей, а электронной – 290 руб. Для проверки юридической чистоты сделки вполне подойдет последний вариант. Но, если вы запрашиваете выписку у продавца, то лучше требуйте предоставления бумажной выписки.

В справке содержится информация о кадастровом номере объекта, его площади, месте расположения, о ВРИ, категории, о собственнике, о наличии (отсутствии) ограничений.

Внимательно ознакомьтесь с полученной информацией, сравните их с представленными продавцом данными. Обратите внимание на обременения. Если они есть, то зарегистрировать право собственности после заключения ДКП не получится.

Правоустанавливающие документы на дом

Проверка дома перед его покупкой – не обязательный, но рекомендуемый этап. В процессе советуется ознакомиться с правоустанавливающими документами продавца на здание и участок. Если владелец купил объект, то у него должен быть в наличии договор купли-продажи, если обменял на другое имущество – договор мены, если получил по наследству – свидетельство о наследовании.

Сравните данные правоустанавливающего документа с реквизитами о нем, отраженными в выписке из ЕГРН. Если сведения не совпадают, то лучше отказаться от заключения сделки и выбрать другой дом.

Образец заявления
Образец договор купли-продажи дома и земельного участка в 2023 году

Выписка из домовой книги

При покупке дома рекомендуем попросить продавца предоставить выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных на жилплощади лицах. Важно, чтобы в числе прописанных на приобретаемой территории не значились несовершеннолетние и недееспособные.

Все дело в том, что, даже если вы станете полноправным владельцем дома и зарегистрируете свое право собственности в ЕГРН, то выписать таких граждан в принудительном порядке не получится. Они имеют законную возможность проживать в квартире.

Обратите внимание: Выписку из домовой книги или справку вправе заказать только владелец дома или его законный представитель, действующий на основании доверенности.

Согласие супруга

Какие еще документы нужны для проверки чистоты сделки? Спросите у продавца, состоит ли он в браке или проверьте эту информацию при знакомстве с гражданским идентификатором личности гражданина.

Если предметом сделки является совместное имущество мужа и жены, требуйте предоставления согласия от второго супруга на сделку.

Такой документ должен быть заверен нотариально. Без удостоверения, он не имеет юридической силы.

Пример из практики:

Новикова Наталья обратилась с исковым заявлением в суд о признании договора купли-продажи дома недействительным. Истец пояснила, что ее супруг, с которым она состоит в официальном браке, но не проживает совместно около года, без ее разрешения продал дом, который куплен на семейные денежные средства. В ходе заседания суд установил, что объект действительно является совместной собственностью супругов, а при регистрации права собственности покупателя на него, нотариально заверенное согласие Новиковой на сделку не предъявлялось. Судья удовлетворил иск.

Согласие рекомендуется требовать даже в том случае, если муж и жена присутствуют на сделке вместе. Все дело в том, что если один из супругов подаст иск о расторжении ДКП, то доказать тот факт, что он не был против сделки, достаточно проблематично.

Само соглашение может быть написано от руки, набрано при помощи технических средств или оформлено на специальном нотариальном бланке. Главное, чтобы на нем стояла отметка нотариуса об удостоверении документа.

Надо отметить, что Росреестр зарегистрирует переход права собственности даже в том случае, если заявитель не предоставит нотариальное согласие супруга на сделку. Тогда в личной карточке делают соответствующую отметку.

Доверенность

Проверка документов при покупке дома включает в себя детальный анализ совершенно всей документации. Например, если от имени продавца действует его официальный представитель, то не мешало бы проверить доверенность на подлинность. Отметим, общие положения о доверенности вы найдете в статье 185 ГК РФ.

В последнее время участились случаи мошенничества на рынке недвижимости, и оформление сделки по доверенности, без согласия самого владельца имущества – один из самых распространенных случаев.

Проверить доверенность не сложно. Достаточно найти специальный сервис, расположенный на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты, затем ввести реестровый номер документа, дату его удостоверения, а также ФИО нотариуса, который его заверил.

История владения

Покупка старого дома, то есть на вторичном рынке, всегда связана с некоторыми рисками. Проверка истории владения дома позволяет понять, как часто рассматриваемый объект переходил от одного собственника к другому.

Если владельцы менялись очень часто, например, раз в 1-2 года, то на этот факт рекомендуется обратить особое внимание. Это может говорить о наличии некоторых проблем, как с юридической точки зрения, так и со стороны физического состояния здания.

Историю владения домом и земельным участком можно узнать, ознакомившись с выпиской из ЕГРН о переходе прав на недвижимый объект.

Заказать справку может любой человек, даже если он не является собственником имущества. Рассматриваемая информация, содержащаяся в едином реестре, считается открытой.

Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех

Если вы никогда не сталкивались с юридической проверкой чистоты сделки, рекомендуем проконсультироваться по этому вопросу с нашим юристом. Специалист подскажет, какие документы нужно проанализировать, как оценить безопасность сделки и назовет факторы, которые увеличивают риски. Связаться с юристом можно прямо сейчас. Мы работаем без выходных и праздничных дней, 24 часа в сутки.