Как обезопасить квартиру от продажи мошенникам?
В сделке купли-продажи недвижимости риски несет не только покупатель, но и продавец. Рассказываем, какие схемы используют мошенники и как не остаться без имущества и денег.
Какие риски есть у продавца квартиры?
- Телефонное мошенничество.
- Действия недобросовестных риелторов.
- Хищение имущества при осмотре квартиры.
- Затягивание передачи средств покупателем.
- Невыполнимые условия договора.
- Продажа квартиры без согласия собственника.
Социальная инженерия – методы психологического манипулирования людьми, которые применяются для мошеннических действий. Чаще всего преступники для достижения результата используют естественные потребности и страхи жертв.
Как телефонные мошенники обманывают продавцов квартир?
Чаще всего продавцы недвижимости сталкиваются с телефонными мошенниками на двух этапах.
Первый раз аферисты могут позвонить после размещения объявления о продаже квартиры. Обычно они представляются покупателями и задают стандартные вопросы о недвижимости, чтобы сбить продавца с толку. Далее аферисты предлагают совершить денежный перевод и пытаются узнать у жертвы код из СМС или CVV код банковской карты. Например, мошенник может предложить внести задаток или перевести сумму за снятие объявления с площадки без просмотра квартиры.
В такой ситуации предложите собеседнику заключить соглашение о задатке или авансе и уточните, что в любом случае не будете называть кодов из СМС и с оборотной стороны карты. Если он продолжит настаивать на своем, сразу кладите трубку и добавляйте номер в черный список.
Иногда мошенники звонят продавцу в момент или после перевода средств от покупателя или банка по ипотеке. Например, они могут представиться сотрудниками банка или службы безопасности, и рассказать, что для операции нужно сообщить код из СМС или перевести средства на другой счет.
Важно помнить, что в банковских переводах получателю средств ничего делать не нужно — деньги поступают на счет без его участия. Поэтому не сообщайте никому кодов из СМС и не переводите уже полученные средства на другие счета.
Новая схема мошенничества с использованием ипотечных кредитов
В 2023 году преступники начали использовать новую многоступенчатую схему мошенничества. Обычно они выбирали пожилых одиноких людей. На первом этапе жертве звонил мошенник, представлялся риелтором или социальным работником и в откровенной форме предлагал совершить сделку с квартирой или сообщал, что квартира жертвы уже продается. У собеседника не возникало сомнения в том, что он разговаривает с недобросовестным покупателем или мошенником, и естественной реакцией было прекратить разговор и положить трубку.
Спустя некоторое время человеку поступал повторный звонок с другого номера. Мошенник представлялся сотрудником правоохранительных органов и просил «посодействовать» в задержании особо опасной группы преступников для того, чтобы поймать их с поличным. Если собственник жилья соглашался, мошенники давали ему четкую инструкцию. В определенный день участнику этой «операции возмездия над мошенниками» нужно было прийти по указанному адресу с полным комплектом документов на квартиру.
Мошенники были хорошо подготовлены и знали все этапы процесса как в банках, так и в Росреестре. Своих жертв они заранее предупреждали, что в ходе следствия запрещается сообщать кому-либо подробности так называемой операции, в том числе близким родственникам. Инструкции содержали пункт о необходимости получения справок о том, что жертвы не состоят на учете в психоневрологиском и наркологическом диспансерах. Это делалось для того, чтобы собственнику было сложнее оспорить сделку в суде.
Мошенники совершали сделку, в том числе с использованием ипотечных программ, регистрировали право собственности, а затем быстро перепродавали жилье новому покупателю, которого они также находили обманным путем. При этом средства продавца изымались «в качестве улик» для использования при обвинении преступников. Таким образом, изначальный собственник жилья оставался без денег и без квартиры.
Как распознать недобросовестного риелтора?
Риелтор — специалист, который выступает посредником между продавцом и покупателем недвижимости. Если риелтора нанимает продавец, в его обязанности входит проверка документов, подготовка договора купли-продажи, поиск покупателя и сопровождение сделки.
Недобросовестный риелтор будет пытаться навязать свои услуги и получить предоплату. Например, он может прийти на осмотр квартиры под видом покупателя, а потом начать навязывать свои услуги, обещать, что продаст квартиру за пару дней, настаивать на подписании договора с размытыми условиями и требовать аванса за свою работу.
Хороший риелтор, напротив, предложит подписать договор, в котором подробно будет расписано, что он сделает для клиента и сколько за это получит. Он не потребует аванса и предоплаты за свои услуги. Хороший специалист всегда в курсе текущей ситуации на рынке недвижимости, терпеливо отвечает на вопросы и дает советы по дальнейшей продаже.
Если решили продать квартиру через риелтора, выбирайте проверенных специалистов. Попросите контакты риелтора у друзей и знакомых, которые недавно продавали или покупали недвижимость. Ознакомьтесь с отзывами о его работе в интернете.
Как организовать безопасный просмотр квартиры?
Бывают ситуации, когда под видом покупателя на просмотр квартиры наведываются воры. Как правило, они работают в паре: один отвлекает внимание хозяев вопросами о недвижимости, другой — похищает ценное имущество (документы, украшения, деньги).
Тем, кто подготовил квартиру к продаже и уже перевез все вещи, бояться нечего. Но нередко квартиру продают до переезда на другое место. В этой ситуации нужно быть внимательным, не оставлять ценные вещи на видных местах и не терять покупателей из виду.
При организации просмотра соблюдайте осторожность: не кладите ценные вещи и документы на видное место, не оставляйте потенциального покупателя одного в комнате с дорогостоящим имуществом.
Как проверить покупателя квартиры?
Принято считать, что в сделках с квартирой доказывать свою добросовестность должен продавец. Однако покупателю тоже нужно подтвердить свои намерения.
Для начала стоит попросить его подтвердить платежеспособность. Покупатель может сделать это выпиской со счета, на котором лежат деньги на покупку жилья, или уведомлением от банка об одобрении ипотеки. В противном случае есть риск, что поиск средств затянется, а банк не одобрит кредит. Тогда продавец потратит время и потеряет других клиентов.
Покупатель может подтвердить намерение купить квартиру внесением задатка. Взамен продавец должен выдать расписку о получении денег. Нельзя давать расписку до получения средств. Иначе потом будет сложно доказать, что на самом деле покупатель не расплатился.
При составлении предварительного и основного договоров купли-продажи важно обращать внимание на каждый пункт. Иногда покупатель по неопытности или намеренно может просить включить невыполнимые пункты. Например, выписать всех жильцов из квартиры в течение 1-2 дней, тогда как на практике этот процесс занимает до двух недель. За неисполнение условий договора покупатель вправе требовать неустойку, чем непременно воспользуется, если будет такой повод.
- Внимательно изучите условия договора. Если у вас нет опыта в продаже недвижимости, воспользуйтесь услугами юриста, риелтора или нотариуса
- Давайте расписки только за те деньги, которые получили
- При расчетах за квартиру воспользуйтесь банковской ячейкой или аккредитивом, если у покупателя есть вся сумма на покупку
Как мошенники продают квартиру без собственника?
Для этого они оформляют незаконную доверенность от имени собственника. Личные данные продавца мошенники берут из утерянных или украденных документов, взломанных аккаунтов на различных сайтах и слитых в сеть баз данных пользователей. В редких случаях аферисты могут взломать компьютер, получить доступ к электронной подписи собственника и дистанционно провести сделки с его недвижимостью.
Далее мошенники быстро перепродают квартиру по заниженной цене и пропадают с деньгами. В итоге к реальному собственнику наведывается новый владелец квартиры и требует его съехать. Такая ситуация оборачивается долгими судебными разбирательствами.
Подайте заявление в Росреестр о невозможности регистрационных действий с недвижимостью без вашего личного участия. Сделать это можно в офисе МФЦ или на портале «Госуслуги». Тогда никто кроме вас не сможет вносить изменения в ЕГРН и проводить сделки с квартирой даже по доверенности.
Также внесите в ЕГРН данные о своей электронной почте. Это можно сделать через МФЦ или сайт Росреестра. После этого вы будете получать на почту уведомления о любых операциях с квартирой, что позволит вовремя среагировать на мошеннические действия и пресечь незаконную сделку.
Росреестр назвал четыре способа защитить жилье от мошенников
Случаи с мошенничеством при покупке, продаже и аренде жилья не редкость. Аферисты придумывают все более изощренные способы, чтобы завладеть чужой недвижимостью. Для того чтобы уберечь свою собственность, нужно знать основные методы защиты и своевременно их применять. Росреестр разъяснил, какие существуют способы защиты при совершении сделок со своей недвижимостью.
Способ № 1. Подайте заявление о невозможности проведения сделок без вас
Самый простой способ защиты — подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащие вам объекты недвижимости без вашего личного участия. В Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена запись о таком заявлении, и документы, поданные без личного участия собственника (например, по доверенности), рассматриваться не будут. Их возвратят обратно заявителю. Данный механизм введен в 2013 году и позволяет минимизировать риски мошенничества (например, при утере паспорта или документов о праве собственности) в случае длительного отъезда правообладателя. Также это помогает защитить права престарелых граждан, которых недобросовестные лица могут обмануть или ввести в заблуждение. Исключением являются случаи, когда основанием для учетно-регистрационных действий является вступившее в силу решение суда или требование судебного пристава-исполнителя. В этом случае обозначенная выше запись в ЕГРН не учитывается, отметили в Росреестре. Такое заявление можно подать в отделениях МФЦ, в личном кабинете на сайте Росреестра (в этом случае нужно иметь усиленную квалифицированную электронную подпись), а также в офисах Федеральной кадастровой палаты (если заявление подается экстерриториально). Это можно сделать и по почте — тогда подпись на заявлении должна быть удостоверена нотариально.
Способ № 2. Сообщите в ЕГРН свой адрес почты для защиты электронной подписи
В 2019 году вступили в силу поправки в Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которые регламентировали порядок использования усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) при сделках с недвижимостью. Теперь оформление сделок с помощью УКЭП возможно только с письменного согласия собственника недвижимости, которое он предварительно направил в Росреестр. Другими словами, без разрешения правообладателя зарегистрировать переход права собственности на основании электронных документов (например, на основании электронного договора купли-продажи) невозможно.
Исключением являются случаи, когда документы на регистрацию в электронном виде направляет орган государственной власти, орган местного самоуправления или нотариус, у которых с Росреестром налажено межведомственное взаимодействие. Или если электронные документы подписаны УКЭП, квалифицированные сертификаты ключей проверки которых выданы ФГБУ «ФКП Росреестра». Также исключение составляют случаи, когда документы в Росреестр направляет кредитная организация.
Росреестр всегда уведомляет собственников (по почте или по электронной почте) в случае поступления на регистрацию электронных документов в отношении их объектов недвижимости. Если вдруг правообладатель получит такое сообщение и окажется, что ни он, ни его представители никаких документов не подавали, он сможет оперативно уведомить об этом Росреестр и сделка не состоится. Для защиты от аферистов гражданам необходимо обратиться в МФЦ и направить заявление о внесении в ЕГРН актуального адреса своей электронной почты. Это позволит ведомству оперативно направлять собственникам важные уведомления и предотвратит возможные случаи мошенничества, говорится в сообщении ведомства.
Способ № 3. При покупке жилья внимательно проверьте документы продавца
Покупателям стоит учитывать, что продавать недвижимость может только собственник. Поэтому сначала следует внимательно изучить правоустанавливающие документы. К ним относятся договоры передачи (приватизации), дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве и т. д. То есть документы, на основании которых возникло право собственности у нынешнего владельца или владельцев объекта недвижимости.
Требуйте от продавца предоставить оригиналы документов на собственность. Если вам их не показывают, это должно насторожить. Кроме того, попросите продавца предоставить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Это также поможет убедиться, что продавец квартиры является ее законным собственником.
Заказать и получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».
Способ № 4. Изучите выписку ЕГРН и доверенность на подлинность
Убедитесь, что вы покупаете объект недвижимости действительно у его актуального собственника (сверьте указанные в выписке фамилию, имя, отчество, паспортные данные с информацией в паспорте, а также в документе, по которому продавец приобрел объект). Проверьте, чем именно (объектом недвижимости или долей в праве на него) владеет человек, с которым вы собираетесь совершить сделку, — другими словами, единственный он собственник объекта недвижимости или нет. Также стоит проверить, нет ли зарегистрированных прав на данный объект у несовершеннолетних. В данном случае продавец должен предоставить разрешение органов опеки и попечительства на продажу, советует Росреестр.
Перед покупкой необходимо внимательно изучить, как часто переходили права на объект недвижимости. Стоит насторожиться, если в короткий период времени переходы прав были очень частыми. В такой ситуации потенциальным покупателям желательно убедиться, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают прав всех участников, так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником. Для этого необходимо заказать выписку о переходе прав на объект недвижимости.
Эта выписка является общедоступной, поэтому потенциальные покупатели могут самостоятельно убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Особо внимательно стоит отнестись к сделке, если продавец действует от лица собственника по нотариальной доверенности. Проверить подлинность доверенности можно на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.
Читайте также:
- Как быстро продать квартиру. 10 простых шагов
- Росреестр разъяснил правила сделки купли-продажи жилья
- Как обезопасить себя от мошенников при покупке квартиры
Как защитить свою недвижимость от мошенников?
Сделки с недвижимостью проходят регистрацию в Росреестре. Переход права собственности происходит только после такой регистрации. А подтверждает его запись в Едином государственном реестре недвижимости(ЕГРН), которую можно проверить с помощью выписки. Иногда сделки проводятся с участием мошенников — например, по доверенности или с помощью доступа к электронной подписи владельца. Но есть способы защитить свою собственность и помочь с этим пожилым родственникам, сообщает тгк @gosuslugi
Запретите сделки без личного присутствия
Для этого нужно подать заявление в Росреестр, офис Кадастровой палаты или через МФЦ. В ЕГРН появится отметка, что сделки с этой квартирой или этим домом нельзя проводить без личного участия собственника. По доверенности никто не сможет продать или подарить недвижимость или долю в ней. Запрет бессрочный — пока сами не отзовете.
Проверьте согласие на электронную регистрацию
Электронная регистрация возможна только при письменном согласии собственника. Если не хотите, чтобы она была доступна посторонним, убедитесь, что отметки о таком согласии в ЕГРН нет. Если есть — можно отозвать. Подавайте его только для конкретной сделки, в которой уверены. Если заранее согласие не предоставлено, документы с электронной подписью не примут.
Сообщите свою электронную почту
Обратитесь в МФЦ, чтобы передать в Росреестр актуальный электронный адрес. Если поступят документы для электронной регистрации, вам придет уведомление. Можно будет быстро отреагировать.
При обращении в МФЦ заранее уточните, оказывает ли он нужные услуги.
Проверяйте данные о правах
На Госуслугах можно получить несколько выписок из ЕГРН для разных целей. Так удобно проверять не только данные по своей квартире, но и сведения об объекте, который собираетесь покупать. Например, нет ли обременений, принадлежат ли доли детям и как часто проводились сделки. Полезно периодически запрашивать выписку, чтобы убедиться, что с правом собственности ничего не произошло без вашего ведома.
В Росреестре назвали способы защиты при электронных сделках с жильем
В столичном управлении Росреестра рассказали о способах защиты своих прав и имущества при совершении сделок с недвижимостью в электронном виде. Эти простые шаги позволят защититься от мошенников.
Максим Блинов/РИА Новости
Глава ведомства Игорь Майданов отметил, что мошенники часто пытаются под разными предлогами получить электронную подпись для незаконной операции с недвижимостью от лица владельца. Однако сделать это не так просто, подчеркнул он.
«Чтобы зарегистрировать права собственности в электронной форме с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) владельцу необходимо написать заявление о согласии на совершение подобных действий, — говорит Майданов. — По сути, Росреестр должен получить обязательное письменное согласие собственника на онлайн-регистрацию сделок с недвижимостью. В ином случае, если кто-то попытается оформить переход права, а соответствующая отметка в реестре недвижимости отсутствует, то регистратор просто вернет документы без рассмотрения».
Чтобы внести в ЕГРН пункт о возможности проведения сделок в электронном виде, нужно обратиться в центр госуслуг «Мои Документы». Там заявителя проконсультируют, дадут бланк и примут заявление. Но даже в этом случае при получении документов о регистрации сделки в электронном виде Росреестр отправит владельцу сообщение о совершаемой процедуре по почтовому адресу и электронной почте, указанной в реестре.
При этом самым надежным способом защитить свою недвижимость остается запрет на совершение сделок без участия владельца. С конца прошлого года подать заявление о запрете можно на портале госуслуг. «При этом, если ранее собственник установил запрет на такие сделки, то с помощью сервиса его можно снять. Также услуга доступна в любом центре госуслуг «Мои Документы» или через личный кабинет на сайте Росреестра», — добавили в ведомстве.
Впрочем, внимательнее стоит быть не только продавцам недвижимости, но и покупателям. Подбирая квартиру, дом или участок земли стоит найти объект на публичной кадастровой карте, а также проверить его через бесплатный сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на портале Росреестра. Там можно узнать информацию о форме собственности, границах и виде разрешенного использования.
А если жилье или другая недвижимость продается по доверенности, то можно посетить сайт Федеральной нотариальной палаты. Там есть сервис, который позволяет проверить, удостоверял ли нотариус предоставленный документ и не был ли он отменен.