Альтернативная продажа квартиры что это

Альтернативная продажа квартиры

Альтернативная сделка с недвижимостью проводится, когда у покупателя нет «живых» (наличных/безналичных) денег на приобретение квартиры. Но у него есть квартира, которую он продает и деньгами от продажи своей квартиры частично или полностью расплачивается за приобретаемое жилье. Таким образом образуется «цепочка» взаимосвязанных сделок, количество участников, в которых минимум три, а в теории может быть бесконечно много.

Несмотря на то, что альтернативные сделки составляют немалую часть операций с недвижимостью, они являются и самыми сложными. Поэтому хорошо взвесьте все плюсы и минусы.

Какие схемы альтернативной сделки по продаже жилья существуют?

1. продавец первой квартиры;
2. покупатель первой квартиры;
3. покупатель второй квартиры – это как раз тот человек, который приносит в сделку «живые» деньги.

Альтернативная сделка может касаться и бо́льшего количества квартир (от 2 до 5), тогда такая сделка с недвижимостью называется «цепочкой». Например, вы выставляете на продажу свою квартиру большого метража и вместо нее приобретаете две квартиры поменьше, с доплатой или без (разъезд). Возможна и обратная ситуация – вы продаете несколько квартир поменьше и покупаете одну побольше (съезд). Если квартир больше пяти, то сделку обычно разбивают на несколько альтернативных и/или прямых.

Чем удобна альтернативная продажа?

Не всегда бывает достаточно денег, чтобы сначала купить новое жилье, а потом не спеша продать старое. Обычно люди продают имеющееся жилье, поэтапно решая вопросы проживания семьи, поиска новой квартиры, ее покупки и переезда. Чтобы упростить эту ситуацию, применяют альтернативную продажу квартиры.

Можно ли провести альтернативную сделку без риэлтора?

Да, можно. Но мы рекомендуем воспользоваться помощью риэлторов, потому что требуется квалификация для подготовки целого пакета документов, согласований и договоренностей между всеми сторонами, с учетом особенностей альтернативных сделок для каждой из них.

Как проходит сделка: порядок действий

Для простоты понимания и проведения альтернативной сделки её можно разбить на несколько шагов:

Шаг 1. Составление плана действий, оценка своей квартиры, которую продаете и поиск и оценка квартиры, которую планируете приобрести

Если вы решились на такую сделку, то первым делом надо оценить свою квартиру – самостоятельно или с помощью риэлторов. Это поможет вам правильно спланировать бюджет предстоящей покупки и понять сколько денег не хватает и какой кредит вам, возможно потребуется. Параллельно подыскивайте и оценивайте варианты квартиры для покупки. Также подумайте о возможной доплате за приобретаемую квартиру и источниках ее осуществления. Как вариант можно одолжить у родственников или обратиться в банк за ипотечным кредитом. Имейте в виду, что поиск альтернативной квартиры может занять несколько месяцев.

Шаг 2. Поиск покупателя на квартиру

Этот этап является решающим, поскольку именно вырученные от продажи квартиры деньги вы используете для покупки другого жилья. Когда покупатель найден, с ним заключается договор задатка или аванса, что будет гарантировать вам серьезность его намерений.

Шаг 3. Проверка и оформление документов на квартиры

Покупателю квартиры необходимо предоставить документы, подтверждающие ее юридическую чистоту. Аналогичные документы запросите у продавца второй квартиры. Удостоверьтесь, что в приобретаемой квартире не будет зарегистрированных в ней лиц на момент подписания основного договора и что квартира перейдет к вам без обременений и ограничений прав на нее. Только после этого оформляются договоры задатка или аванса, затем – договор купли-продажи одной квартиры и второй договор купли-продажи квартиры. Договор может быть заключен в простой письменной форме или заверен нотариально по договоренности сторон.

Важно, чтобы действия всех участников сделки были скоординированы. В противном случае сделка растянется во времени и появятся дополнительный риск.

Отдельным пунктом в договоре следует согласовать сроки переселения из одной квартиры в другую, чтобы после фактически завершенной сделки сторонам не пришлось долго ждать, пока из квартиры съедут предыдущие жильцы.

Нужно ли платить налог при альтернативной продаже квартиры?

Да, нужно. Несмотря на то, что продажа недвижимости и покупка альтернативной квартиры происходят одновременно, эти сделки с точки зрения налогообложения рассматриваются отдельно. Это значит, что при продаже недвижимости, если она находилась в его собственности менее 3-х лет, продавец должен заплатить НДФЛ (13% от налогооблагаемой базы). Покупатель и продавец квартиры имеют право на получение налоговых вычетов (подробнее см. ниже).

Какие налоговые вычеты при альтернативной сделке может получить продавец?

Налогооблагаемую базу можно уменьшить, применив один из двух налоговых вычетов (на выбор продавца):

• Вычет в размере 1 млн рублей: вычитается из цены продажи квартиры, на оставшуюся сумму начисляется налог. Если стоимость недвижимости меньше 1 млн, то от уплаты НДФЛ продавец освобождается. Вычет в размере 1 млн рублей может быть применен один раз в год;
• Вычет в размере расходов (или в размере затрат) на первоначальную покупку этой квартиры: из стоимости приобретенной квартиры вычитается стоимость проданной квартиры, и полученная разница умножается на 13%. При таком виде вычета налог фактически начисляется на прибыль от продажи квартиры.

Какие налоговые вычеты при альтернативной сделке может получить покупатель квартиры?

Покупатель также имеет право на получение налогового вычета. В этом случае он уменьшает свою налогооблагаемую базу (база может равняться размеру зарплаты за несколько лет) на сумму фактически понесенных расходов на покупку квартиры.

Такой вид вычета может применяться несколько раз, но в сумме не должен превышать 2 млн рублей, то есть максимальная сумма, которую получится вернуть по такому виду вычета – 260 тысяч (2 млн рублей х 13%). Если квартира приобретена в браке, то каждый из супругов имеет право на налоговый вычет, т.е. можно вернуть 260 тысяч х 2 = 520 тыс. рублей.

Если собственников квартиры больше, то право на налоговый вычет есть у каждого из них. Использование материнского капитала уменьшает сумму налогового вычета.

Кроме того, если квартира куплена в ипотеку, покупатель имеет право на еще один вычет – на сумму уплаченных по кредиту процентов. Его размер не может превышать 3 млн рублей.

Покупатель квартиры не может вернуть НДФЛ только в одном случае: если он приобрел жилье у близкого родственника.

Какие риски альтернативной сделки существуют?

При осуществлении подобных сделок существует риск, что Росреестр зарегистрирует право собственности только по одному договору, а не по двум. Так как альтернативная сделка состоит из двух самостоятельных сделок купли-продажи недвижимости, есть вероятность, что Росреестр откажет в регистрации одной из них по той или иной причине.

Для того, чтобы право собственности по двум договорам было зарегистрировано одновременно, стоит указать в обоих договорах, что переход права собственности регистрируется Росреестром при одновременной регистрации всех переходов права собственности на все участвующие в сделке квартиры. О возможности включения такого положения в договор говорит ст. 157 ГК РФ «Сделки, совершенные под условием».

Если используются кредитные средства для покупки квартиры — появляются дополнительные сложности. В сделке появляется еще одна сторона в лице банка, и может потребоваться больше времени для согласования условий договора.

Если квартира находится в залоге у банка. В таком случае вам придется получить разрешение банка на продажу квартиры, а также выполнять установленный банком порядок и условия совершения сделки.

Несоответствие ожиданий и запросов собственников квартир реальной ситуации на рынке недвижимости может привести к тому, что продавцу придется увеличить сроки сделки, например, из-за того, что он не может найти подходящую альтернативную квартиру. Это, в свою очередь, может не устроить будущего покупателя, вынужденного ждать, пока собственник квартиры найдет подходящий вариант.

Плюсы и минусы альтернативных сделок при продаже квартиры

• Возможность дополнительного снижения цены, если у продавца уже подобрана альтернативная квартира;
• Юридическая чистота недвижимости будет тщательно проверена, возможно даже не одним юристом;
• Можно сразу въехать в новое жилье;
• Не нужна сумма наличных или безналичных денег на руках.

• Большая комиссия риелтора (альтернативные сделки сложны в организации);
• Риск выхода участников сделки;
• Длительность процесса;
• Необходимость согласовывать действия 3 и более сторон.

Альтернативная продажа жилья: что это значит?

Выходом в ситуации, когда нужно сначала купить новое жилье, а потом уже продать старое, а свободных денег на покупку нет, станет альтернативная сделка. Альтернативная продажа квартиры – что это такое, как проводятся такие сделки, в чем их особенности и подводные камни – об этом в статье рассказывают наши эксперты. Оставить заявку

Что понимается под альтернативной сделкой

Процедура предполагает одновременное заключение сразу нескольких сделок и участие в них нескольких покупателей и продавцов. Человек, который продает квартиру, не получает деньги за нее, а направляет их сразу же на приобретение нового объекта. Таким образом, участниками такой сделки становятся:

• Покупатель – гражданин, покупающий квартиру-1.
• Покупатель-продавец – гражданин, который продает квартиру-1 и сразу же покупает квартиру-2.
• Продавец – гражданин, продающий квартиру-2.

Это самая простая базовая схема с минимальным количеством участников, однако на практике их может быть и больше. Например, может добавиться квартира-3, если гражданин, продающий квартиру-1, хочет купить не один, а два объекта.

С точки зрения закона ответ на вопрос, альтернативная покупка квартиры, что это, не отличается от того, как описывается обычная купля-продажа. В законодательстве понятие «альтернативная сделка» отсутствует, на такие договора распространяются все правила, актуальные для обычных сделок купли-продаже. Однако на практике процедура имеет некоторые особенности:

• Продавец-покупатель не получает денег после продажи недвижимости. Они поступают от покупателя непосредственно к продавцу квартиры-2.
• Регистрация собственности в Росреестре происходит одновременно, при этом присутствуют все участники сделки.
• Регистрация договоров также происходит одновременно.
• Для передачи денег используется банковская ячейка либо банковский аккредитив.
• На тот момент, когда подписывается предварительное соглашение, в квартире продавца-покупателя, которую он продает, может проживать его семья.

Далеко не всегда удается продать и купить квартиру за одну и ту же сумму. Если продавец-покупатель приобретает жилье с лучшими условиями, чем продает, он делает доплату. Если же, наоборот, условия худшие, он покупает объект за меньшую сумму, чем продает, и получает на руки разницу в цене.

Не стань жертвой мошенников!
Узнайте как не попасться на самые популярные мошеннические схемы
Получить бесплатно

Риски сделок

Несмотря на то, что свободная и альтернативная продажа квартиры одинаково регулируются законом, риски при альтернативных сделках выше. Особенно актуальны они для покупателя альтернативной квартиры. Самые частые среди таких рисков.

• Отказ продавца-покупателя от продажи объекта. Такое случается, если он не может найти подходящую квартиру, которую готов купить за устраивающую сумму.
• Повышение продавцом стоимости квариры-2. Если это произойдет, продавец-покупатель также должен будет повысить цену, а при участии в цепочке других объектов их стоимость также вероятнее всего повысится. Иными словами, покупатель альтернативной квартиры зависит не только от собственника жилья, которое он покупает, но и от других участников всей цепочки.
• Несмотря на то, что документы подаются одновременно всеми участниками, регистратор воспринимает каждый договор как самостоятельный. Не исключены ситуации, что одна сделка в цепочке будет успешно зарегистрирована, а вторая – приостановлена: например, если обнаружатся проблемы с документами. В таком случае вся цепочка сделки застопориться, и покупатель не сможет получить квартиру пока не будет зарегистрирована альтернативная сделка.
• Сложная цепочка расчетов. Фактически покупатель передает деньги не своему продавцу, а перечисляет их на счет третьего лица. Все расчеты должны быть грамотно подстрахованы договорными условиями и фактическим порядком расчетов с использованием банковских ячеек, либо аккредитивов. Также возможны смешанные способы оплаты.

Сроки оформления альтернативных сделок обычно более длительные из-за участия нескольких сторон. Они еще больше увеличиваются в случае отсутствия согласованности между действиями всех участников.

Альтернативная продажа квартиры: что это и как правильно провести такую сделку

Центробанк с 27 мая 2022 года снизил ключевую ставку с 14 до 11% годовых. Это скажется на рынке недвижимости: по словам директора вертикали «Ипотека и недвижимость» Банки.ру Артура Ахметова, такое решение ЦБ приведет к снижению ставок по долгосрочным кредитам и ипотеке. Эксперты ожидают оживления на рынке недвижимости и увеличения количества сделок. Станет больше и альтернативной продажи недвижимости. Рассказываем, что это за сделки, как они проводятся и кто в них участвует.

Что такое альтернативная сделка?

Альтернативная продажа — это сделка, при которой собственник продает квартиру и параллельно покупает взамен нее новую. В этом заключается отличие от свободной продажи, когда продавец не собирается одновременно покупать вместо проданной квартиры другую недвижимость. «По сути альтернативная сделка представляет собой цепочку взаимосвязанных сделок купли-продажи недвижимости, когда один продавец отчуждает объект недвижимости в пользу покупателя и одновременно на вырученные средства приобретает другой объект у другого продавца», — говорит Владимир Кузнецов, вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству. Председатель коллегии адвокатов Москвы «Адвокатъ» Андрей Мисаров уточняет, что понятия «альтернативная сделка» в действующем законодательстве нет, соответственно, отсутствует и специальное законодательное регулирование. Количество сторон в альтернативной сделке не ограничено. Цепочка может состоять из двух, трех и более сделок, причем каждая с несколькими лицами на стороне покупателя или продавца.

Самые популярные предложения на ипотеку с онлайн-заявкой

Выбор пользователей Банки.ру

Кто участвует в альтернативной сделке?

• Продавец квартиры N1. Он хочет продать свою недвижимость и приобрести новую — квартиру N2.
• Покупатель квартиры N1.
• Продавец квартиры N2.

«В первом договоре купли-продажи сторонами будут продавец и покупатель, второй же договор заключается между покупателем, который в первой сделке выступал продавцом, и продавцом второго объекта», — говорит Владимир Кузнецов.

В сделке может быть и больше сторон. Это зависит от количества объектов недвижимости. Например, собственник решил продать сразу три квартиры, чтобы купить одну большую. Тогда в схеме появляется еще три участника — покупатели этих квартир.

Кроме того, в альтернативной продаже может участвовать банк — в случае, если есть ипотека и квартира находится в залоге или планируется привлекать ипотеку для увеличения бюджета покупки.

Как проходит альтернативная сделка?

Порядок проведения альтернативной сделки схож с обычным порядком купли-продажи недвижимости. По словам Андрея Мисарова, нужно:

1. Найти объект недвижимости и стороны альтернативной сделки, интересы которых будут совпадать.

2. Подобрать документы для проверки объектов недвижимости и сторон сделок.

3. Проверить объекты недвижимости.

4. Подготовить недостающие документы, в том числе, например, нотариальные согласия супругов, выписки по счетам.

5. Подготовить для согласования предварительный проект документов к сделкам, включая договоры купли-продажи, акты приема-передачи, расписки, условия раскрытия банковских аккредитивов или ячеек.

6. Согласовать условия и тексты документов, пошаговый порядок действий по техническому заключению сделок, включая:

• место, время и очередность подписания документов;
• порядок взаиморасчетов;
• распределение расходов;
• открытие счетов;
• размещение денежных средств на счетах;
• необходимость присутствия третьих лиц.

7. Заключить сделку, подать документы на регистрацию в Росреестр.

8. Получить зарегистрированные документы.

9. Взаиморасчеты. Раскрыть аккредитивы, банковские ячейки.

10. Физически освободить объекты недвижимости.

11. Подписать акты приема-передачи.

10.04.2022 10:10

В договорах, как правило, прописывают цену, предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры, обязанности продавца (выписать всех из квартиры, осуществить действия с банком по вопросам ипотеки и т. д.), условия оплаты, сроки переселения из одной квартиры в другую.

«Кроме того, может потребоваться дополнительное соглашение о взаиморасчетах между всеми участниками сделки. В нем будут прописаны суммы, которые получают стороны от одной сделки и направляют на следующую сделку, — говорит директор вертикали «Ипотека и недвижимость» Банки.ру Артур Ахметов. — Этот документ может потребоваться для доказательства того, что продавец старой квартиры (и он же покупатель новой) исполнил свои обязательства по оплате новой квартиры, потому как за него оплату производил покупатель его старой квартиры».

Минусы альтернативной продажи

Одна из из сторон договора, например, может отказаться от сделки и поставить под угрозу вторую в цепочке сделку, говорит Владимир Кузнецов.

Продавец по второй сделке может изменить стоимость объекта недвижимости, тогда у продавца-покупателя может попросту не хватить вырученных от продажи средств на его покупку и нужно будет искать дополнительные деньги.

«Также в самом Росреестре регистрационные действия по той или иной причине могут быть приостановлены для одной или сразу нескольких сделок», — говорит Владимир Кузнецов.

«Обращаем внимание, что официального термина «альтернативная сделка» в рамках регистрационных действий Росреестра нет, поэтому нет и официальной услуги по регистрации альтернативных сделок. Они проходят Росреестр как отдельные, не связанные друг с другом сделки — говорит Артур Ахметов. — Услуги так называемых регистраторов, которые гарантируют, что проводят контроль регистрации сделки, не являются официальными услугами Росреестра».

Еще одним недостатком является более длительный срок проведения, а также сложности, которые могут возникнуть, если, например, существуют обременения.

24.10.2022 14:00

Плюсы альтернативной продажи

Альтернативная сделка подходит, когда у продавца-покупателя не хватает денег, чтобы сначала приобрести новую недвижимость, а затем продать старую.

Снижены расходы продавца-покупателя: ему, например, не нужно снимать жилье на время поиска новой квартиры.

Кроме того, продавцы по альтернативным сделкам, как правило, снижают цену.

Как обойтись без альтернативной сделки

Директор вертикали «Ипотека и недвижимость» Банки.ру Артур Ахметов рекомендует:

1. Продать свою недвижимость и, арендуя жилье или живя у родственников/друзей, найти и купить новую квартиру.

2. Если есть первоначальный взнос, то можно взять недостающую сумму в ипотеку и купить новую квартиру. Позже — заняться продажей прежней квартиры. Вырученные от продажи деньги направить на частичное или полное досрочное погашение.

«В этом случае нужно иметь деньги для первоначального взноса и сопутствующих расходов по сделке (страховка по ипотеке, оплата услуг агентов и прочее), а также иметь доход или привлечь созаемщиков, чтобы банк одобрил вам получение кредита, — говорит эксперт. — С этим вариантом меньше шансов развала цепочки сделок. Также будет больше возможностей продать квартиру тем покупателям, которые сторонятся альтернативных сделок».

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >

Что значит альтернативная продажа квартиры?

Значительный процент граждан, желающих приобрести новое жилье взамен старого, не располагает нужными средствами для одномоментной его покупки. В большинстве случаев на оплату новой квартиры используются деньги, вырученные от продажи старой. Иногда эти две операции осуществляются одновременно и называются альтернативной сделкой с недвижимостью.

Что такое альтернативная сделка?

Продажа квартиры может быть свободной и альтернативной. Под первым определением принято понимать обычный договор-купли продажи, подписанный двумя сторонами – продавцом и покупателем. Оформление таких договоренностей, если речь идет о необремененном объекте, а с имущественными правами на него все в порядке, не представляет никаких сложностей. Более того, обычное, свободное, соглашение даже не обязательно регистрировать у нотариуса – закон позволяет договору вступить в силу только на основании подписей сторон.

Альтернативный вариант договора – это уже как минимум трехсторонняя сделка купли-продажи недвижимости. Сторонами выступают:

• человек, просто желающий купить квартиру;
• лицо, продающее жилье и одновременно покупающее другое;
• продавец объекта, который второе лицо желает приобрести взамен своего проданного.

Эта схема альтернативного договора купли-продажи считается самой простой. Иногда случается и так, что вместо реализуемой недвижимости продавец имеет возможность и хочет купить не одну, а две или несколько квартир. В такой ситуации образуется то, что риэлторы называют цепочкой – сделкой, в которой присутствуют четыре и больше участников.

Итак, при стандартной альтернативной продаже одновременно оформляются и подписываются два договора. Согласно им, человек, инициировавший такую сделку, выступает и покупателем, и продавцом – то есть, реализуя один объект, сразу же приобретает другой.

Основная сложность цепочки заключается в том, что таких одновременных договоров будет уже не два, а больше. Здесь на первое место выходит основной риск альтернативных сделок – вероятность отказа одной из сторон от ее заключения. В таких обстоятельствах вся цепочка может быть разрушена, и, как следствие, процедуру альтернативной продажи придется начинать заново.

Запомните! В отличие от простой продажи, альтернативный договор обязательно заверяется у нотариуса. Для участников сделки в таком правиле есть и свои преимущества – участие специалиста будет гарантировать юридическую чистоту всех объектов, а также правильный порядок оформления договора.

Виды альтернативных продаж

Нередко особенности разных альтернативных сделок с недвижимостью касаются стоимости продаваемых и покупаемых объектов, а также их количества. Основываясь на этих показателях, можно выделить три основные разновидности альтерната:

Равноценный обмен. Этот вид сделок подразумевает, что стоимость продаваемой и покупаемой квартир равна, но на практике такое случается довольно редко. Если же договор оказывается равноценным, то инициатор сделки фактически никак не контактирует с денежными средствами – через банковскую ячейку или аккредитив они поступают от первого покупателя второму продавцу.

Неравноценный обмен. В этом случае может быть два варианта: продавец одной квартиры покупает другую, более дорогую, с доплатой, или приобретает более дешевую, оставляя разницу себе и получая ее на руки. Такие варианты развития событий встречаются чаще всего, хотя и сопряжены с некоторыми сложностями в порядке взаиморасчетов.

Съезд или разъезд. Эта разновидность альтерната связана уже не с разницей в стоимости объектов сделки, а их количеством. Имеется в виду, что лицо, инициирующее альтернативную сделку, может взамен одной проданной квартиры купить несколько, как правило, поменьше и подешевле – это будет называться разъездом, или по сути сменить несколько небольших объектов на один – такая операция именуется съездом. Нередко инициаторами выступают сразу несколько собственников одного объекта – например, наследники или совладельцы. Такая альтернатива при покупке квартиры не считается легкой и чаще всего происходит в виде цепочки сделок.

Обратите внимание! Перечисленные разновидности альтернативных договоров являются скорее разговорным определением отдельных сделок. В законодательстве понятие альтерната как такового не закреплено. Среди всех сделок, регулируемых нормативными актами, наиболее приближены к ним соглашения мены с несколькими участниками.

Плюсы и минусы альтернативной покупки недвижимости

Преимущества и недостатки альтернативы при покупке квартиры будут разными для каждой из сторон-участников сделки. Проще всего проиллюстрировать их на примере трехстороннего договора.

Так, для лица, заинтересованного только в приобретении жилья, может быть выгодно поискать именно те варианты, которые подразумевают альтернат. Дело в том, что по причине сжатых сроков продавцы таких объектов нередко просят за них реальную рыночную цену или вовсе продают по минимально возможной стоимости.

Для людей, инициирующих процесс альтернативного соглашения, оно дает возможность сразу же заселиться в новое жилье. В противном случае после продажи своей квартиры им придется тратиться на аренду, прежде чем отыщется подходящий вариант для покупки.

Для продавца плюсы альтерната прямо противоположны тем, которые актуальны для первого покупателя. Иными словами, поскольку самым заинтересованным в скорейшем заключении сделки является ее инициатор, продавцу нет необходимости значительно уступать в цене – как правило, продавцы-покупатели готовы приобретать предлагаемые объекты без торга.

Недостатки альтернативного типа сделки опять же связаны с большим числом участников. Отказ одного из них обязательно влечет за собой как минимум задержки в оформлении договора, как максимум – обрушение всей цепочки.

Например, первый покупатель может остаться без приглянувшейся ему квартиры, если покупатель-продавец не найдет устраивающий его вариант, который можно будет приобрести вследствие подобного договора.

Инициатор рискует потерять покупателя, если третье лицо – продавец – по каким-то причинам передумает. А тот, в свою очередь, может столкнуться с длительным оформлением документов, вызванным большим числом участников. Если его цель – как можно скорее получить вырученные за квартиру деньги, то альтернативная сделка в этом смысле – довольно рискованное предприятие.

Не забывайте! Центральное звено альтернативного соглашения – продавец-покупатель – зависит одновременно от двух оставшихся сторон, и это только в том случае, если сделка – трехсторонняя. Если любой из участников меняет свое решение, это влияет на всех, но сильнее всего отражается именно на инициаторе.

Как проходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры?

Проведение альтернативной сделки включает несколько обязательных этапов. Основными из них являются:

Поиск покупателя и продавца

Искать покупателя при альтернативном типе соглашения нужно так же, как и при обычной сделке – путем подачи объявлений или с помощью агента по недвижимости. Для инициатора альтерната этот шаг должен быть первым этапом.

Очень важно, чтобы к моменту, когда искомый вариант квартиры будет найден, уже имелся потенциальный покупатель. Если поступить наоборот, есть риск, что продавец – третья сторона – не станет дожидаться соблюдения всех условий альтернативного договора и продаст недвижимость в прямом порядке другому покупателю.

Проверить квартиру

Этот этап очень важен для обоих покупателей – основного и того, который настоял на альтернативной сделке. Обе квартиры, если в соглашении участвуют три стороны, должны быть юридически чисты.

Подтвердить такую чистоту могут следующие документы:

• выписка из ЕГРН, которая нужна для подтверждения, что продавец является законным владельцем объекта и имеет право осуществлять с ним такие операции;
• справка из домовой книги – она очень важна, поскольку содержит информацию обо всех людях, прописанных по данному адресу, в том числе, несовершеннолетних или иждивенцах, чье право на регистрацию впоследствии может быть восстановлено в судебном порядке;
• паспорт БТИ с упоминанием основных технических параметров недвижимости;
• договор кредитования, если двойная сделка купли-продажи касается квартиры с ипотекой.

Определить порядок оплаты

Наиболее популярные виды взаиморасчетов при альтернативных сделках – это аккредитив или банковская ячейка. Если сотрудникам финансовой организации подробно обрисовать ситуацию, они помогут выбрать наиболее подходящий вариант.

Нередко сомнения вызывают соглашения, в которых предусмотрена доплата. На самом деле в них нет ничего сложного. На примере банковских ячеек расчет выглядит следующим образом. Арендуется одновременно две ячейки, одна из которых служит для хранения средств, полученных от покупателя и впоследствии переходящих к второму продавцу.

Ячейка номер два предназначена для суммы доплаты, которую третья сторона получит после подписания договора. Таким образом, инициатор сделки к первой ячейке доступа не имеет совсем, поскольку деньги от продажи сразу уходят на оплату покупки.

Составление предварительного договора

В простых сделках с недвижимостью предварительный договор не является обязательным, хотя иногда его заключают, чтобы документально закрепить процедуру передачи задатка и другие вопросы. Для альтернативного соглашения этот документ считается очень желательным.

Регистрировать предварительный договор у нотариуса необязательно. Главное, чтобы в нем содержались основные моменты будущей сделки и стояли подписи всех ее сторон.

Подписание договора купли-продажи

В альтернативной сделке при участии трех сторон фигурируют два отдельных договора, подписываемые одновременно в присутствии одного нотариуса. Возможностей упростить этот процесс и свести оба соглашения в одно нельзя – по каждому объекту недвижимости оформляется отдельный документ.

Составление договора лучше поручить юристу, поскольку специфика альтерната содержит немало подводных камней. Также шаблон соглашения может предоставить выбранный нотариус. В дальнейшем значительно облегчит регистрацию соглашения.

Зарегистрировать сделку

Регистрировать сделку о переходе права собственности в Росреестре должны все стороны-участники. Документы, устанавливающие новых собственников, готовятся на протяжении десяти дней. Если этим вопросом занимается нотариус, срок регистрации может быть сокращен до трехдневного.

Важно! Альтернативная сделка, как любой другой вид соглашения, облагается налогом на прибыль в размере 13% от указанной в договоре стоимости. Продавец освобождается от его уплаты, если владеет недвижимостью не менее пяти, а в некоторых случаях – трех лет.

Основные риски альтерната

Основные риски, с которыми сталкиваются стороны при альтернативной продаже квартиры, сводятся к следующим:

• длительное время заключения, значительно превышающее срок для простых сделок;
• вероятность отказа одной из сторон от исполнения своих обязательств;
• параллельная регистрация двух сделок в Росреестре, по одной из которых в такой регистрации может быть отказано из-за проблем с документами и т.д.;
• невозможность выписать из квартиры лиц, имеющих право на проживание в ней;
• вероятность приобрести квартиру, в которой живет арендатор, и ждать окончания срока договора аренды;
• несогласованность действий участников, из-за которой могут возникать длительные проволочки или отказ одной из сторон от оформления сделки.

Отдельно следует упомянуть особенности некоторых альтернатов, касающиеся приобретения с доплатой. Такой доплатой может служить или кредит, или, например, материнский капитал.

В первом случае озаботиться одобрением ипотеки нужно заранее, чтобы не затягивать оформление сделки. Во втором – от продавца потребуется письменное обязательство предоставить несовершеннолетнему жилплощадь. Проблемность этих обстоятельств заключается в том, что не все продавцы согласятся взвалить на себя дополнительные сложности и могут отказаться от альтернативной сделки как таковой.