Как проверить квартиру перед покупкой?
Приобретение квартиры — серьезный и ответственный шаг, требующий от покупателя оценки не только состояния недвижимости, но и его юридической чистоты. В данной статье разберем, на что нужно обратить внимание при покупке жилья на вторичном рынке.
С чего начать выбор квартиры?
Прежде чем приступить к осмотру и проверке конкретного объекта недвижимости, сначала нужно сравнить его с другими предложениями на рынке. Стоит обращать внимание на аналогичные квартиры, которые находятся в том же районе, а лучше — в том же жилом комплексе (ЖК) или доме.
Если выбранную квартиру продавец оценил значительно дешевле среднерыночной стоимости, то это должно насторожить покупателя. Занижение цены может свидетельствовать как о срочности продажи, например, по причине скорого переезда продавца в другой город, так и о наличии проблем с квартирой — неузаконенной перепланировки, обременений и других негативных моментов.
Сравнить предложения по продаже квартир можно с помощью популярных площадок и сервисов объявлений, например, ЦИАН, Авито или Яндекс.Недвижимость. Они позволяют с помощью фильтров отсортировать предложения по цене, месторасположению и другим параметрам.
Какие вопросы задавать продавцу при осмотре квартиры?
Следует заранее продумать список вопросов, которые будут задаваться продавцу при осмотре квартиры, и составить по ним чек-лист. В него необходимо включить вопросы о собственниках квартиры и юридической чистоте недвижимости.
Всю озвученную информацию продавцу в дальнейшем нужно будет подтвердить документально. Однако, если на начальном этапе выяснится, что квартира имеет какие-либо ограничения, с которыми вы не хотите сталкиваться при сделке — это существенно сэкономит время и позволит оперативно приступить к поиску другого, более подходящего варианта жилья.
Как проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой?
Объект можно считать юридически чистым, если продавец смог документально подтвердить право собственности на квартиру, а информация, озвученная им на осмотре, сходится с данными из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Также при проверке юридической чистоты недвижимости важно обращать внимание на наличие действующих ограничений, обременений и других моментов, которые в дальнейшем могут повлиять на переход права собственности и полноценное владение недвижимостью.
Как узнать, кто является собственником квартиры?
Универсальный документ, в котором можно найти информацию как о собственниках недвижимости, так и о ее параметрах, — выписка из ЕГРН. В ней указаны все действующие собственники, их доли, а также основания, по которым они получили недвижимость.
Обо всех нюансах, с которыми покупатель может столкнуться при изучении выписки, подробно рассказано в инструкции «Что в выписке из ЕГРН должно насторожить покупателя».
Стоит учитывать, что выписка из ЕГРН не имеет срока действия, однако при покупке квартиры необходим актуальный документ, который был запрошен не более 1 месяца назад. Так удастся получить максимально полную информацию обо всех операциях, которые происходили с квартирой за последнее время и избежать мошеннических схем с недвижимостью. 
Заказать выписку в бумажном виде можно в офисе центра государственных услуг «Мои документы», а в электронном — на портале «Госуслуги» либо на сайте Росреестра (при наличии электронной подписи). 
Что такое правоустанавливающие документы на квартиру?
- договоры (купли-продажи, долевого участия, дарения, ренты, приватизации и другие);
- свидетельства (о праве на наследство);
- судебные акты.
При ознакомлении с этими документами необходимо проверить информацию о собственниках и сравнить ее с паспортными данными продавца и совладельцев квартиры. Также нужно обращать внимание на параметры объекта. Адрес, площадь квартиры и другая информация в этих документах должна в точности совпадать с данными, указанными в ЕГРН.
Как проверить квартиру на ограничения и обременения?
Узнать о том, имеются ли у недвижимости какие-либо ограничения и обременения также поможет общая выписка из ЕГРН. Данная информацию будет содержаться в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости».
Если в выписке имеется информация о непогашенной ипотеке — это не будет препятствовать продаже квартиры. Но в таком случае продавцу от банка понадобится письменное согласие на реализацию ипотечного имущества. Немного сложнее будут обстоять дела с действующими договорами аренды или найма жилого помещения. Они также не воспрепятствуют продаже квартиры, но сохранят свое действие после перехода жилья к новому собственнику, если иное не было предусмотрено договором с арендатором.
В свою очередь, такое ограничение как арест имущества уже не позволяет оформить переход права собственности. Сначала продавцу нужно будет погасить имеющуюся задолженность и внести соответствующую запись об этом в ЕГРН.
Как проверить наличие незаконной перепланировки?
Помимо выписки из ЕГРН и правоустанавливающих документов, также стоит изучить технический паспорт квартиры, поэтажный план и экспликацию на объект недвижимости. Это позволит обнаружить, производилась ли в квартире перепланировка. Если в жилые помещения вносились изменения, то у продавца должны быть проект перепланировки и техническое заключение, которое выдает Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Как проверить долги и другие обязательства по квартире?
В ходе проверки документов на квартиру особое внимание необходимо уделить прописанным в ней лицам. Для этого у продавца должна иметься выписка из домовой книги. В случае продажи недвижимости — все лица из квартиры должны быть выписаны.
Если у продавца есть дети, стоит выяснить, использовались ли для покупки квартиры средства материнского (семейного) капитала. Данная мера поддержки накладывает определенные ограничения на продажу недвижимости, которую можно осуществить только с разрешения органов опеки. Следовательно, продавец должен был получить этот документ, прежде чем выставить недвижимость на продажу.
Также при заключении договора купли-продажи квартиры, продавец должен будет предоставить справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, телевиденью, интернету и телефонной связи.
Квартира подходит, но продавец просит занизить цену в договоре. Законно ли это?
Встречаются ситуации, когда цена в объявлении указана рыночная, но продавец просит занизить цену в договоре, чтобы не платить имущественный налог. Такая ситуация опасна для покупателя, так как в случае возникновения проблем с недвижимостью, взыскать с продавца можно будет лишь ту сумму, которая прописана в договоре купли-продажи. Помимо этого, подобный подход осложнит покупку квартиры в ипотеку, ведь банки будут кредитовать недвижимость по ее официальной стоимости, указанной в договоре.
Как бесплатно проверить квартиру перед покупкой через интернет?
В сети существует множество коммерческих сайтов, которые предлагают проверить юридическую чистоту квартиры и подлинность документов. Однако есть ряд официальных и государственных интернет-ресурсов, которые дают возможность сделать это бесплатно:
- Сайт Управления миграции МВД — позволяет проверить подлинность паспорта продавца и узнать, находится ли он в перечне недействительных документов;
- Сайт Федеральной нотариальной палаты — если квартира продается по доверенности, ресурс даст возможность проверить ее действительность;
- Информационный нотариальный портал — позволит узнать, было ли открыто наследство на имя предыдущего собственника, что позволит уберечься от покупки квартиры, на которую имеют право другие лица;
- Портал ФССП России — банк данных судебных приставов даст информацию, есть ли на продавца действующие исполнительные производства, которые могут привести к аресту квартиры до ее перехода к новому собственнику;
- Единый федеральный реестр сведений о банкротстве — если продавец объявил себя банкротом, то суд может в течение 3 лет признать все его сделки недействительными. В таком случае квартира вернется к нему для дальнейшей реализации на торгах, а новый собственник рискует остаться без жилья и без денег;
- Портал «Реформа ЖКХ» — даст информацию о годе постройки и технических характеристиках многоквартирного дома, планах на его капитальный ремонт, а также об управляющей компании, которая обслуживает МКД.
Что проверять при приобретении жилья в ипотеку?
Проверка документов собственника и документов на квартиру. Выписка из ЕГРН и нотариальная доверенность. Обязательное согласие и законность перепланировки в квартире.
Что проверять при приобретении жилья в ипотеку?
Проверка документов собственника и документов на квартиру. Выписка из ЕГРН и нотариальная доверенность. Обязательное согласие и законность перепланировки в квартире.
Что проверять при покупке квартиры
Допустим, вы купили квартиру у собственника. Пришли, быстро осмотрели — вроде бы на первый взгляд всё устраивает, можно подписывать документы.
А теперь представьте, через некоторое время выясняется, что сделка не была согласована со вторым супругом, а документы оказались поддельными или недействительными. Представили? Да, в таком случае у вас появится куча проблем.
Покупка жилья на вторичном рынке всегда влечет за собой определенные риски. Чтобы избежать описанных выше неприятностей, изучите нашу инструкцию и следуйте ей при выборе квартиры. Итак, на что стоит обратить особое внимание.
Проверьте документы собственника
Чтобы оградить себя от провала при покупке жилья, в первую очередь стоит проверить документы продавца.
Посмотрите паспорта всех собственников квартиры. Информация в удостоверении личности должна полностью совпадать с данными во всех документах по недвижимости. Проверяйте не только ФИО, но и серию, номер документа, кем выдан документ и так далее. Важно отметить, что несовпадение паспортных данных может быть связано со сменой паспорта. В этом случае проверьте «сведения о ранее выданных паспортах» на странице 19 паспорта. У несовершеннолетних собственников проверьте свидетельства о рождении, а у детей от 14 до 18 лет свидетельство и паспорт. Вся информация также должна быть одинаковой.
Вас должны насторожить кривые шрифты или отсутствие необходимых печатей или водяных знаков, а также слишком «новый» паспорт со старой датой выдачи. Все это может быть признаками поддельного документа.
Документы на покупаемую квартиру
Разобрались с собственниками, теперь ознакомьтесь с правоустанавливающими документами. Их по вашей просьбе обязан предоставить продавец.
Правоустанавливающие документы являются основанием права собственности на продаваемую недвижимость. То есть показывают, на каком основании собственники владеют данной квартирой — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или вступления в наследство. От этого зависит и вид документа:
Как проверить квартиру перед покупкой на вторичном рынке недвижимости
Покупка квартиры – это ответственное решение, которое определит параметры жизненного комфорта для вас и вашей семьи на многие годы. Поэтому перед его принятием необходимо тщательно изучить и проанализировать все наиболее важные аспекты будущей сделки. Что нужно проверить перед покупкой квартиры? В этом тексте мы подготовили для вас пакет актуальной информации от экспертов в данной области.
Проверка документов
Вопрос, что именно следует проверить при покупке квартиры на вторичном рынке, вовсе не праздный. Аферистов и мошенников по-прежнему хватает с избытком. Чтобы не попасться на их уловки, обязательно убедитесь, что у продавца имеются все необходимые правоустанавливающие документы на объект.
ЕГРН
Для проверки юридической чистоты предлагающихся к продаже квадратных метров затребуйте у продавца выписку из ЕГРН. Если он не жулик, а реальный собственник и действительно готов продать вам квартиру, то получение этого документа в МФЦ не должно составлять для него проблемы. Обратите внимание на то, когда получена выписка. С этого момента не должно пройти более месяца.
Сервис на сайте Росреестра также дает возможность получить следующие сведения:
- Характеристики квартиры .
- Основания получения текущим владельцем права собственности на недвижимость . Из этих данных вы узнаете, была ли квартира получена через приватизацию, договор дарения, купли-продажи или досталась в качестве наследства. И когда именно это произошло. В частности, период исковой давности, после которого наследство уже не может быть оспорено, ограничивается тремя годами.
- Наличие обременений , например, нахождение данного жилья у банка в залоге по ипотеке. При таком обременении Росреестр не зарегистрирует вашу покупку.
- Количество собственников и их личные данные, которые должны совпадать с данными, указанными в паспорте. Если, к примеру, в выписке присутствует другая фамилия, поскольку владелица жилья ее сменила после выхода замуж, ей необходимо будет до сделки обновить данные в ЕГРН.
Если среди собственников обнаружатся несовершеннолетние, для проведения сделки потребуется разрешение органов опеки.
Паспорт
Внимательно изучите паспорт продавца. Если у приглянувшегося вам жилья несколько собственников, обязательно проверьте паспорт каждого из них. В ходе проверки обратите внимание на общий вид паспорта, отсутствие исправлений или вырванных страниц, проконтролируйте совпадение паспортных данных с теми, что указаны в документах на объект недвижимости. Убедитесь, что паспорт не просрочен, а на фотоснимке в нем именно тот человек, кто заявляет себя как собственник.
Справка о регистрации
Документ формы 9 текущий владелец жилья может получить в МФЦ, написав соответствующее заявление и предъявив паспорт. Аналогичные сведения могут быть получены в управляющей компании или на сайте Госуслуг. В форме 9 указываются как лица, прописанные на квадратных метрах в данный момент, так и те, кто был в ней прописан прежде, с момента сдачи жилого дома. Благодаря этому есть возможность установить, имеются ли несовершеннолетние родственники или те, кто отбывает тюремный срок и по его завершению может через суд предъявить права на жилплощадь.
Вам потребуется до сделки решить с продавцом вопрос, когда именно все зарегистрированные смогут выписаться. В случае с не достигшими совершеннолетия жильцами, имеющими право собственности, например, на основании проживания в момент приватизации недвижимости, придется получать одобрение сделки со стороны органов опеки.
Уже перед подписанием договора купли-продажи вам следует вновь затребовать у продавца свежую справку, в которой на текущий момент не должно быть указано никого из ранее прописанных.
Согласие супруга
Если жилая площадь приобреталась в браке, постарайтесь добиться от ее владельца получения им нотариально заверенного согласия на сделку супруги\супруга. Даже если на настоящее время пара уже находится в разводе. Это защитит вас от вероятности судебных претензий со стороны бывших родственников продавца.
Если согласие не будет получено, сделка все равно пройдет регистрацию в Росреестре. Но в выписку ЕГРН будет внесена пометка об отсутствии такого согласия. В этом случае будет не лишним получить решение суда по разводу с данными о соглашении по разделу имущества.
Справка об отсутствии коммунальных задолженностей
Продавец должен будет получить ее в управляющей компании или МФЦ и предоставить вам вместе с последними оплаченными квитанциями. Проверьте в них даты платежей и совпадение с показаниями счетчиков. Долг прежнего собственника перенесен на вас не будет, но лишние разборки по этому поводу вам точно не нужны.
Следует иметь в виду, что, в отличие от коммунальной задолженности, незакрытый долг по взносам за капитальный ремонт переводится на нового собственника жилья.
Справка об остатке на пенсионном счете
При наличии у текущего собственника несовершеннолетних детей попросите у него предоставить справку о пенсионном счете их мамы. Это поможет вам выяснить, не использовался ли в ходе приобретения недвижимости материнский капитал. Если он был внесен как часть оплаты, а доли детям не были выделены, это может стать причиной будущих проблем.
Кадастровый паспорт
Данный документ содержит актуальные сведения о квартире – ее кадастровый номер, общую площадь, тип, категорию. Правильность указанных в нем сведений можно проверить, воспользовавшись онлайн-запросом на сайте Росреестра в разделе «Сервисы». Здесь вы сможете удостовериться в правильности отражения в документах сведений об имеющихся обременениях и т.п. Сервис по запросу выдает расширенную справку, с помощью которой можно подтвердить или опровергнуть данные, указанные продавцом.
Осмотр квартиры
Что еще нужно проверить при покупке квартиры? Если вам предлагают осмотреть недвижимость на вторичном рынке без присутствия собственника – это повод насторожиться. Требуйте предъявить нотариально заверенную доверенность. Проверьте наличие в ней паспортных данных владельца и того человека, который показывает вам квартиру. Следует учитывать, что подобным методом часто пользуются квартирные махинаторы, ссылаясь, например, на то, что собственником является пожилой родственник, который сам присутствовать на осмотре не может по состоянию здоровья.
В любом случае добивайтесь личной встречи с собственником и его участия в процедуре заключения сделки. Данные из его паспорта сравните с выпиской из ЕГРН и свидетельством о регистрации права на владение.
Если с собственником встретиться так и не удалось, проконтролируйте, существует ли в реальности нотариус, завизировавший доверенность. Сегодня это можно сделать, например, просканировав размещенный на доверенности QR-код камерой смартфона. На его экране должна появиться ссылка, пройдя по которой вы получите реквизиты документа – дату его оформления, ФИО заявителя и т.д. Сопоставив их с предоставленной вам доверенностью, вы сможете убедиться в ее подлинности и в том, что документ прошел регистрацию в ЕИС (Единой информационной системе нотариата).
Вы размышляете, как проверить квартиру перед покупкой более надежно? Воспользуйтесь онлайн-сервисом МВД РФ. С его помощью можно узнать, действителен ли паспорт с указанными в документах на квартиру серией, номером и ФИО владельца. После отправки запроса сервис укажет, что паспорт не внесен в базу недействительных, или сообщит о его недействительности.
Данные по ипотеке
Предложенная вам квартира приобреталась с использованием ипотечного кредита? Обратитесь к продавцу с просьбой получить в банке справку с подтверждением, что кредит полностью погашен. Если кредитный заем до сих пор не закрыт, вам потребуется обратиться в банк лично и согласовать схему сделки. Поскольку до полной выплаты ипотеки жилой объект находится у банка в залоге и не может быть продан без его согласия.
Справки НД и ПНД
Вы хотите свести свои риски при покупке квартиры на вторичном рынке к минимуму? Попросите продавца получить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Эти документы должны подтвердить, что текущий собственник квадратных метров не страдает наркозависимостью и психическими расстройствами. Такая справка поможет минимизировать риск оспаривания продажи жилья через аргумент недееспособности собственника на момент сделки со стороны его родственников.
Проверка судебных дел и банкротств
Выяснить, возбуждались ли в отношении собственника судебные иски, и вовлекался ли он в судебные тяжбы, можно, воспользовавшись сервисами портала « Правосудие ». Для этого потребуется выполнить поиск по месту его жительства или по адресу недвижимости.
Дополнительные ресурсы для проверки продавца – юридического лица вы можете изыскать, обратившись, например, к « Вестнику государственной регистрации », где публикуются сведения о банкротствах, реорганизации и ликвидации юрлиц и т.п. В разделе «Поиск публикации» укажите его ОГРН или ИНН. Если юрлицо не проходило указанные процедуры, то система выведет сообщение, что данных не обнаружено.
В ходе проверки документов требуйте предоставления вам оригиналов, а не копий, и не стесняйтесь задавать появившиеся у вас вопросы. Если продавец юлит, нервничает, пытается уклониться от ответов или торопит вас с принятием решения – есть смысл проверить все спорные моменты еще раз.
Сегодня в интернете действуют специализированные сервисы по проверке данных. Например, « юридическая проверка Домклик » и ряд других. Вы также можете обратиться к квалифицированным специалистам, которые оценят риски, выскажут профессиональные рекомендации и помогут вам свести к минимуму вероятность возникновения проблем.
В ходе пользования интернет-сервисами не забывайте о собственной безопасности. Не пользуйтесь ссылками на внешние сайты и не кликайте по рекламным банерам. Не реагируйте на запросы с требованием указать ваши данные, номера и коды банковских карт, коды из смс-сообщений.
Мы искренне надеемся, что эта статья была вам полезна.
Используемые материалы
Если вы обнаружили ошибку или неточность, пожалуйста, сообщите об этом на почту blog@absolutins.ru .
14 советов, как проверить квартиру перед покупкой
Недостатка мошеннических схем на рынке недвижимости нет, поэтому, чтобы не попасть в руки аферистов, необходимо учесть многие нюансы и внимательно изучить документы. Риелторы и юристы рассказали, как самостоятельно проверить вторичную квартиру перед покупкой.
1. Получите выписку из ЕГРН
Чтобы обезопасить себя от признания сделки по покупке квартиры недействительной, нужно проверить ее юридическую чистоту. А для этого, в первую очередь, изучить правоустанавливающие документы. Предоставить их по вашему требованию должен продавец. При осмотре объекта стоит попросить у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации.
Сервис «Предоставление сведений ЕГРН» на сайте Росреестра позволяет получить информацию о характеристиках объекта недвижимости, об основании возникновения права собственности у продавца, а также сведения о нахождении имущества в залоге, наличии отметок о невозможности подачи документов на государственную регистрацию без личного присутствия продавца и др. путем получения выписки из реестра. Нажмите на область «Выписки из ЕГРН об объектах недвижимости и (или) их правообладателях» (для этого может понадобиться зайти на сайт с помощью аккаунта на «Госуслугах»), пройдите по следующим ссылкам. В разделе «Укажите цель обращения» выберите «Получить выписку из ЕГРН». Далее — «Об объекте недвижимости». Для получения наиболее полной информации рекомендуем заказать выписки двух видов: «О характеристиках и правах на недвижимость», «О переходе прав на объект недвижимости». Введите данные и подайте заявление. С 1 марта 2023 года вступили в силу изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Теперь по умолчанию в выписке из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости, принадлежащего физическому лицу, скрыты данные о собственнике. Получить их можно двумя способами. По вашей просьбе собственник может сам раскрыть эти данные — для этого ему нужно подать соответствующее заявление в Росреестр. Либо же совместно с собственником можно обратиться к нотариусу для получения выписки из ЕГРН, содержащей сведения о правообладателе, уточнила юрист Дарья Коровина.
Фото: скриншот сайта Росреестра
2. Запросите нотариальную доверенность
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при ее показе», — уточнил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов. От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности», — рекомендует Данильченко.
Для того чтобы проверить какой-либо документ, выданный нотариусом (доверенность, согласие супруга, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи), можно просканировать камерой смартфона его QR-код, размещенный в правом нижнем углу документа, пояснил председатель Комиссии Московской городской нотариальной палаты по информационному обеспечению нотариальной деятельности Вадим Сопин. «На экране появится ссылка с реквизитами нотариального документа — фамилия и имя заявителей, дата совершения нотариального действия. Если данные совпадают с текстом документа, он достоверный», — подчеркнул эксперт. Проверка по QR-коду покажет, зарегистрирован ли интересующий вас документ в Единой информационной системе нотариата (ЕИС), куда вносятся сведения обо всех совершенных в стране нотариальных действиях. Нотариальную доверенность можно дополнительно проверить с помощью сервиса проверки доверенностей на сайте ФНП. Здесь вы можете убедиться, что доверенность действительно удостоверялась нотариусом и впоследствии не отменялась.
Фото: скриншот сайта Росреестра
3. Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права», — советует Данильченко. Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
4. Узнайте, кто зарегистрирован в квартире
Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ. Получить их может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в МФЦ в течение 30–40 минут при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением, пояснила Данильченко.
В справке будут указаны сведения не только о тех гражданах, которые зарегистрированы по адресу на момент ее выдачи, но и о людях, которые были здесь прописаны ранее, то есть с самой календарной даты сдачи жилья в эксплуатацию, пояснила она. По справке формы 9 можно проследить всю историю жилого помещения. Этот документ поможет установить, есть ли в квартире несовершеннолетние жильцы или люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение, которые потом смогут заявить свои права на жилплощадь.
Если несовершеннолетние дети прописаны в квартире, покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жилье, соответствующее требованиям законодательства. «Особое внимание следует обратить на это, если квартира приватизирована. Покупателю необходимо выяснить, были ли прописаны на жилплощади несовершеннолетние в момент приватизации. Если да, то дети автоматически включены в состав собственников. Если речь идет о принадлежащем ребенку праве собственности, то покупателю необходимо получить разрешение на совершение сделки от органов опеки, а ребенок будет являться участником сделки. Органы опеки должны отследить, чтобы условия нового жилья для несовершеннолетнего были не хуже, чем продаваемого, с сохранением размера его доли. Только в этом случае опека выдаст разрешение на его продажу», — подчеркнула юрист.
5. Изучите разрешение супруга
Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству. Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.
6. Запросите информацию в МВД
Не менее важно проверить документы, подтверждающие личность собственника. Здесь не должно быть каких-либо ошибок или исправлений, иначе есть вероятность, что перед вами мошенник. С помощью онлайн-сервиса Министерства внутренних дел России можно убедиться, что паспорт действителен и серия, номер документа, а также фамилия, имя и отчество совпадают с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и документах на квартиру. «Сервис позволяет самостоятельно проверить статус паспорта, предъявленного продавцом, на предмет его действительности. Заполните поля «Серия паспорта» и «Номер паспорта», введите код с картинки, затем нажмите кнопку «Отправить запрос». По результатам проверки сервис либо подтвердит, что паспорт среди недействительных не значится, либо сообщит, что паспорт недействителен (изъят, уничтожен)», — уточнила Дарья Коровина.
Фото: скриншот сайта Росреестра
7. Проверьте справку по ипотеке
Еще один документ, который стоит проверить, — это справка о погашении жилищного кредита. «Если квартира покупалась на ипотечный кредит, стоит попросить у продавца справку из банка, выдавшего его, с подтверждением, что заемщик исполнил свои обязательства в полном объеме. Если кредит до конца не погашен, необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы совместно с банком разработать схему проведения сделки по отчуждению квартиры, поскольку до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с его согласия», — пояснила руководитель юридической службы риелторской компарнии «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.
8. Проверьте справки ПНД и НД
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия. Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
9. Изучите кадастровый паспорт
Перед покупкой квартиры необходимо изучить кадастровый паспорт — в нем содержатся актуальные сведения по объекту недвижимости, которые нужно знать покупателю до совершения сделки. «Быстрая бесплатная информация, которую может получить любой желающий, — это основные характеристики квартиры: кадастровый номер, адрес, площадь, категория, тип и назначение объекта», — комментирует основатель и партнер юридической компании «Бугров и партнеры», руководитель направления «Защита бизнеса» Сергей Соловьев. Самый простой способ проверить правильность и актуальность сведений, отображенных в кадастровом паспорте и выписке из ЕГРН для покупателя, — это онлайн-запрос по объектам недвижимости в разделе «Сервисы» на сайте Росреестра. Вы сможете проверить кадастровый номер, адрес объекта и регистрационную запись о праве собственности либо обременении, уточнил Соловьев. По его словам, на этом сервисе можно заказать расширенную справку и сверить ее данные с данными, предоставленными продавцом.
10. Проверьте задолженности по коммуналке
Если не хотите платить чужие долги, стоит проверить, нет ли у продавца задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. «Такие сведения могут содержаться в едином жилищном документе либо в отдельной справке. Необходимо учитывать, что задолженность прежнего собственника по взносам за капитальный ремонт после отчуждения им жилого помещения переходит к новому собственнику», — рассказала юрист компании «Инком-Недвижимость».
11. Не забывайте о безопасности
- никогда не передавайте третьим лицам данные банковских карт (CVV/CVC-код банковской карты или коды из СМС-сообщений от банка);
- не переходите по банерной рекламе и ссылкам на внешние сайты, которые присылают другие пользователи, и ни в коем случае не вводите на таких сайтах свои персональные данные;
- всегда проверяйте значок замка в браузере и адрес сайта;
- ни при каких условиях не вносите предоплату. В случае аренды существует практика оплаты последнего месяца и залога за имущество;
- обсуждайте подробности сделки во встроенном мессенджере, а не по телефону или WhatsApp.
12. Не пренебрегайте специалистами
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.
Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.
13. Проверьте банкротство и доверенности
«Поиск публикации» в Вестнике государственной регистрации позволяет проверить наличие в отношении юридического лица сообщений о существенных фактах (например, о ликвидации, реорганизации), о банкротстве, а также об отмене доверенностей. «Прокрутите стартовую страницу до раздела «Поиск публикации». В графе для заполнения укажите ИНН или ОГРН юридического лица, и система выдаст имеющиеся сведения либо сообщит, что таковых не обнаружено», — отметила Дарья Коровина.
Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ) также позволяет проверить, не ведется ли в отношении продавца одна из процедур банкротства, предусмотренных Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)». «Можете также воспользоваться инструментом расширенного поиска. Если лицо находится в процедуре банкротства, в его карточке в разделе «Дела о банкротстве» будет отображена соответствующая информация. Помимо этого, ниже будет приведен перечень юридически значимых сообщений, касающихся данного лица», — уточнила Коровина.
14. Проверьте судебные дела
ГАС «Правосудие» поможет узнать информацию о текущих и завершенных судебных спорах с участием продавца, рассматриваемых судами общей юрисдикции и мировыми судьями. Поиск споров в отношении продавца можно осуществить по месту его жительства и по месту нахождения недвижимого имущества. Определить, какой суд уполномочен рассматривать такой спор, можно, исходя из информации о территориальной подсудности, размещенной на сайте конкретного суда общей юрисдикции или мирового судьи.
«Определив нужный суд общей юрисдикции, откройте раздел «Судебное делопроизводство» (он также может называться «Поиск по судебным делам» или аналогичным образом). Далее — «Поиск информации по делам». Затем выберите картотеку поиска и введите данные продавца. Имейте в виду, что при вводе только Ф. И. О. или наименования юридического лица система может предложить список дел, участниками которых будут иные лица, нежели искомые», — уточнила Коровина.
Картотека арбитражных дел поможет узнать информацию о текущих и завершенных судебных спорах с участием продавца недвижимости, рассматриваемых арбитражными судами, в том числе о делах о банкротстве. В левой верхней части страницы в графе «Участник дела» введите ИНН или ОГРН юридического лица либо его наименование или Ф. И. О. физического лица. Система выдаст перечень имеющихся в ней дел.
«Банк данных исполнительных производств» на сайте Федеральной службы судебных приставов содержит информацию о ведущихся и недавно прекращенных (оконченных) исполнительных производствах. «Для поиска сведений о физических лицах выберите субъект Российской Федерации по месту жительства продавца либо по месту нахождения недвижимого имущества, введите его Ф. И. О. и дату рождения. Искать компании лучше по ИНН юридического лица. Это также можно сделать через вкладку «Поиск юридических лиц», но зачастую он менее эффективен. Обратите внимание, что ранее прекращенные (оконченные) производства могут не отображаться в результатах поиска», — уточнила Коровина.
Читайте также
- Как получить выписку о недвижимости из ЕГРН. Инструкция
- Жилье с довеском: что нужно знать о квартирах с обременениями
- 7 популярных афер с недвижимостью: как не потерять деньги при сделке
- Завещание или дарственная: как сэкономить при передаче жилья
- Как продать унаследованную недвижимость: документы, налоги, нюансы
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»