Какую перепланировку можно делать без разрешения

Перепланировка квартиры: 11 заблуждений и вредных советов

Почему бы и не снести гипсокартонную стену?
Стена не несущая, «легкая», никому не мешает, ничего не подпира…Стоп! Торопиться не стоит, сначала прочитайте нашу статью!

«Какую перепланировку можно делать без разрешения?» — вопрос с подвохом. Прежде чем дать ответ, разберёмся с понятием «перепланировки» и немного коснёмся переустройства жилого помещения.

В жилищном кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) оба понятия раскрыты в 25 статье. Рекомендуем ознакомиться с содержанием всем, кто делал или собирается делать ремонт в квартире.

Мы же резюмируем изложенную в ней информацию:

Перепланировка – это изменения, оказывающие влияние на архитектурную структуру помещения, его конфигурацию.

Переустройство – это замена, перенос и установка инженерных сетей, а также оборудования. Например, установка газовой плиты.

У перепланировки и переустройства есть общая черта: необходимость внесения изменений в технический паспорт и обязательное согласование планируемых изменений с органом местного самоуправления.

Таким образом перепланировку (и чаще всего сопутствующее ей переустройство) без согласования делать – НЕЛЬЗЯ .

Но это не равнозначно тому, что без согласования изменять что-либо в квартире нельзя вообще.

Вы можете делать всё, что не требует согласования по законодательным актам.
Можно делать то, что не изменит существующую конфигурацию квартиры и инженерные системы (отопление), а также техническое оборудование. То, что не потребует вносить изменения в технический паспорт квартиры.

К сожалению, в интернете слишком много некомпетентных советов и списков того, какие изменения в квартире можно проводить без разрешений надзорных органов. Следуя изложенным в них советам, вероятнее всего, ремонт в квартире окажется незаконным.

Мы решили отобрать часто встречающиеся утверждения и коротко прокомментировать их правомерность. Возможно, сегодняшний разбор сэкономит вам нервы и деньги при будущем ремонте в квартире.

Перепланировка квартиры: что можно и что нельзя изменить

Узкие коридоры, неудобные прихожие, пятиметровые кухни мало соответствуют представлениям о комфортном жилье, неудивительно, что многие собственники хотели бы изменить планировку квартиры. Но далеко не все затем оформляют по закону выполненные изменения.

Порядок согласования перепланировки установлен статьями 25–28 Жилищного кодекса, постановлением администрации Красноярска от 14.11.2005 № 572 «Об утверждении положения о порядке согласования переустройства и перепланировки жилых помещений, расположенных на территории Красноярска» и распоряжением администрации Красноярска № 652-ж от 28.06.2011 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги по согласованию переустройства и перепланировки жилого помещения».

Чем перепланировка отличается от переустройства?

На какие именно работы нужно получать разрешение, отвечает статья 25 Жилищного кодекса «Переустройство и перепланировка». Перепланировкой признаются любые изменения, в результате которых меняется конфигурация жилого помещения. Монтаж, демонтаж, перемещение любых зафиксированных в техническом паспорте перегородок, перенос проемов, объединение ванной и санузла, устройство гардеробной — все это перепланировка, которую надо согласовывать. Нет нужды получать согласие администрации на текущий ремонт квартиры, устройство или разборку встроенной мебели, шкафов и антресолей, на замену (без перестановки) инженерного оборудования на аналогичное по параметрам и техническому устройству.

К переустройству закон относит любую замену и перенос инженерных сетей, перемещение приборов, электрического или любого другого оборудования. Переустройством является, например, установка в квартире «теплых» полов, замена газовой плиты на электрическую, перенос ванны.

Какую перепланировку нельзя сделать в квартире?

Отказать в согласовании перепланировки могут в случае нарушения требований санитарных норм и техники безопасности.

Во время перепланировки запрещено:

• Объединять кухню с большой комнатой, если в кухне установлена газовая плита. По нормам для таких помещений требуется наличие плотной перегородки с дверью.
• Размещать ванные комнаты и санузлы над жилыми комнатами и кухнями (за исключением случаев, когда квартира находится на первом этаже).
• Размещать кухни над жилыми комнатами.
• Расширять санузлы за счет жилых комнат.
• Устраивать вход в туалет из кухни. Кроме того, нельзя устраивать вход в туалет из жилой комнаты, если в квартире нет второго санузла, вход в который ведет из коридора.

Нельзя при перепланировке затрагивать вентиляцию, так как она относится к общедомовому имуществу.

Часть изменений департамент градостроительства не согласует, потому что они относятся уже не к перепланировке, а к реконструкции. Так, в рамках перепланировки нельзя сделать проем в несущей стене дома, чтобы объединить две квартиры в одну, объединить лоджию с квартирой, убрать подоконную часть и сделать панорамное окно до пола.

«Сегодня существует запрет на создание и расширение проема в панельных, крупнопанельных и крупноблочных домах, — объясняет главный инженер архитектурно-строительной компании «Институт «Красноярскпромгражданпроект» Аркадий Матыскин, — но это позволяют сделать в монолитных и кирпичных. Запрет на такие изменения содержится в постановлении Госстроя РФ № 170 от 2003 года «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда». Хотя железобетон имеет расчетное сопротивление 78,5 килограмма на квадратный метр, то есть каждый сантиметр железобетона может держать нагрузку в 78 килограммов, а кирпич — только 13 килограммов. Эту часть постановления правительства я считаю неверной. Несколько лет назад совместно со специалистами СФУ я подготовил письмо в Госстрой РФ, предложив заменить 170-е постановление на другое, в котором не вводился бы однозначный запрет на сооружение проемов, а решение о том, можно делать проем или нет, принималось бы на основе расчетов и проверки прочности конструкций».

Порядок согласования перепланировки

Прежде чем приступать к строительным работам, нужно получить разрешение на перепланировку в департаменте градостроительства администрации города (Карла Маркса, 95, второй этаж, «единое окно»). Для этого собственникам сначала надо заказать проект у специализированной проектной организации, которая состоит в СРО и имеет допуск к выполнению данного вида работ. Проект нужен при любых изменениях планировки, не только серьезных, затрагивающих несущие стены, но и совсем небольших.

«Для подготовки проекта проектной организации нужен технический или кадастровый паспорт квартиры, в нем уже есть все размеры, в таком случае обмеры в квартире не делаются, — рассказывает Аркадий Матыскин. — Кроме того, нужно, чтобы собственники начертили эскизы того, что именно они хотят сделать, чтобы проектировщики понимали, что нужно учесть при разработке чертежей. На основе этой информации и готовится проект. Обычно проекты перепланировки несложные и отражают два состояния квартиры: до и после проведения строительных работ. Но в том случае, когда собственники хотят сделать проемы в стене, потребуется предусмотреть дополнительное усиление конструкций, нужны расчеты».

Если квартира находится в совместной собственности членов семьи, нужно получить согласие всех собственников на перепланировку. Заверять согласие у нотариуса не обязательно, достаточно всем собственникам прийти для подачи документов в департамент градостроительства и вместе подписать заявление. При этом важно, чтобы на момент обращения в департамент градостроительства в квартире не было уже выполненной перепланировки. Большинство отказов, выданных администрацией, связано с тем, что изменения уже проведены. Кроме того, в департамент нужно предоставить правоустанавливающие документы на квартиру и технический паспорт.

Администрация рассмотрит заявление в течение 45 дней и вынесет решение. Если оно положительное, можно приступать к выполнению работ. «О том, что получено разрешение на перепланировку, обязательно нужно поставить в известность управляющую компанию. Она должна отслеживать ход работ, может контролировать проведение скрытых работ», — объясняет главный специалист департамента градостроительства администрации Красноярска Ольга Лесникова.

Как принимают выполненную перепланировку?

После завершения работ собственники обращаются уже в администрацию района, на территории которого находится квартира. Создается комиссия из представителей управляющей компании, районной администрации, проектировщиков, ее цель — установить, насколько то, что сделано в квартире, соответствует первоначальному проекту. Подписывается акт выполненных работ, который собственники сдают в департамент градостроительства. Решение администрации о согласовании перепланировки и акт выполненных работ являются основанием для внесения изменений в технический план квартиры. Для его получения собственникам нужно обратиться к кадастровому инженеру, он подготовит новый технический план квартиры, в котором уже будут отражены новые характеристики объекта.

С техническим планом собственник должен обратиться в один из филиалов Росреестра или многофункциональный центр предоставления госуслуг «Мои документы», чтобы изменить запись об объекте в Едином государственном реестре недвижимости.

Как узаконить перепланировку через суд?

Как быть тем, кто начал работы до получения всех необходимых разрешений? Еще несколько лет назад неузаконенную перепланировку легко можно было оформить в упрощенном порядке, предоставив в администрацию документы от контролирующих организаций о том, что выполненные изменения соответствуют всем нормам, с 2013 года уже выполненную перепланировку можно узаконить только в суде. Собственникам предстоит доказать, что внесенные изменения не нарушают права третьих лиц, отвечают всем нормам и не создают угрозу жизни и здоровью соседей. Это гораздо более длительный и более затратный путь, чем если бы владельцы квартиры сначала получили разрешение на проведение работ, а потом сделали перепланировку.

Список документов, которые нужны, чтобы получить разрешение на перепланировку:

• заявление о переустройстве или перепланировке;
• проект перепланировки, выполненный специализированной проектной организацией;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• технический паспорт на объект (для новых объектов, построенных после 2013 года, возможно предоставить выписку из ЕГРН, в которой содержится вся необходимая информация);
• письменное согласие всех собственников на перепланировку квартиры.

Перепланировка квартиры: что можно без согласований, а что нельзя?

Все сдаваемые квартиры-новостройки в нашей стране с условно свободной планировкой. В техпаспорте квартиры обозначены зоны, например: санузел, ванная, жилая с кухонным оборудованием, коридор, лоджия, жилая комната и прочее. В рамках этих помещений считается возможным проведение косметического ремонта без согласований и разрешений.

Любое же изменение стен, мокрых зон, радиаторов отопления необходимо согласовывать с администрацией и получить разрешение на перепланировку. Делается это для того, чтобы в итоге получить новый техпаспорт квартиры, который будет полностью соответствовать вашей текущей планировке.

• Размещение гардероба в жилой комнате не требует каких-то дополнительных согласований.
• Укладка электрического тёплого пола в квартире или на лоджии также не требует разрешений.
• Расположение кухонного гарнитура в пределах жилого помещения с кухонным оборудованием в любом удобном месте, если же в техпаспорте у вас выделена зона кухни, тогда кухонный гарнитур располагается в этом месте.
• Перенос электрощита в свою квартиру, с учетом ввода кабеля в квартиру должным путём (можно согласовать с инженером или председателем дома).
• Использование одного стояка коммуникаций вместо двух при опломбирование счетчиков Минскводоканалом.
• Замена остекления лоджии или стеклопакетов в комнатах при идентичности заменяемым рамам.
• Замена электрики от застройщика.
• Замена штукатурки, стяжки от застройщика.
• Проведение косметического ремонта без изменения стен.

Разберём подробнее, что же можно делать без согласования:

Если же вы хотите изменить расположение стен, изменить или сместить проемы, увеличить или объединить санузлы, заменить радиаторы отопления — это требует согласования и получения разрешения на выполнения этих работ.

Подготавливается план-схема на основании существующего техпаспорта, на которой вы наносите изменения, которые хотите сделать в квартире. Эта план-схема подаётся в администрацию вашего района и рассматривается на заседании с принятием решения о разрешении и законности проведения вами данных работ. Ориентировочный срок рассмотрения такого решения — около 2-4 недель. Важно помнить, что ремонтные работы, затрагивающие изменение стен, санузлов, радиаторов отопления можно начинать только при наличии документального разрешения от администрации района.

«Есть перечень работ, которые можно выполнять самостоятельно, получив разрешение на перепланировку, а есть перечень работ, которые можно выполнять только с наличием специальных разработанных проектов.»

Дима, инженер

Работы, которые можно выполнять после получения разрешения на перепланировку:

• Изменение ненесущих стен.
• Изменение расположения или расширение проёмов в ненесущих стенах.

После проведения этих работ и ремонта вам необходимо вызвать специалиста из БРТИ для проведения новых обмеров и составления нового техпаспорта, который будет соответствовать вашей планировке.

Работы, которые можно выполнять только при наличии разрешения на перепланировку и специальных разработанных проектов:

• Объединение и изменение санузлов, однако следует помнить, что санузлы можно расширять за счёт нежилого помещения (кладовой, коридора), при расширении санузлов за счёт жилого помещения увеличить санузел можно только на 20%.
• Замена или перенос радиаторов отопления.

После ремонта вы также должны вызвать БРТИ для обмеров, передать им все разработанные проекты и ожидать получение нового техпаспорта на квартиру.

Если же вы хотите изменить несущие стены и конструкции, сделать проем в несущей стене — необходимо заказывать экспертизу и разрабатывать специальные проекты и согласовывать их в администрации. Строго запрещено выполнять какие-либо работы в несущих стенах и конструкциях без разрешения!

• Объединение лоджии с квартирой, лоджию можно лишь утеплить и оставить распашное или раздвижное окно.
• Размещение радиатора отопления на лоджии, там можно укладывать только электрический тёплый пол или ставить электрические нагревательные конвекторы.
• Водяной тёплый пол в квартире прокладывать строго запрещено.
• Увеличение мощностей радиаторов отопления и их количества, заменяемые радиаторы отопления строго должны соответствовать теплорасчету и проекту отопления.
• Объединение жилого помещения и кухни при наличии на кухни газовой плиты.
• Спиливание колонн.
• Расширение окна, которое влечёт за собой изменение фасада.

Что же полностью запрещено законодательством и получить разрешение не получится:

Как же быть с изменением входной двери?

По законодательству открывание входной двери можно заменить только при получении разрешения на это, зачастую же жители просто меняют открывание двери с внутреннего на наружное ни с кем не согласовав, это действие может считаться нарушением при проверке.

Что делать с наружными блоками кондиционеров?

Если в вашем доме нет специальных корзин для наружных блоков или специально отведённого места (эту информацию можно получить у председателя дома), то размещение наружных блоков также проводится в администрации района. Размещение наружного блока на вашей лоджии не подлежит размещению, и вы можете выполнять эти работы самостоятельно.

В рамках своих проектов мы готовим для клиентов план-схему с отражением всех необходимых изменений для согласования, также работаем только в рамках законодательства и сразу обращаем внимание на те моменты, которые не согласуемые.

Наши подрядчики могут выполнить согласование и разработку проектов «под ключ», от вас потребуется только доверенность. Процесс согласования достаточно сложен и требует постоянных хождений в различные инстанции, получение подписей, подачи и получения бумаг, вызова специалиста из БРТИ и прочее.

Автор: Алёна Астровская
арт-директор и ведущий дизайнер

Дата обновления статьи: 3 ноября 2023

Дата обновления статьи: 3 ноября 2023

Рейтинг статьи 4.8 исходя из 51 оценок

Какую перепланировку можно делать без разрешения?

Чем отличаются перепланировка и переустройство жилого помещения?

Перепланировка и переустройство — два понятия, часто употребляемых в контексте ремонта и строительства. Однако, не всегда понятно, что они подразумевают и в чем их отличие. Давайте разберемся в этом вопросе.

Перепланировка — это процесс изменения планировочного решения помещения или здания без нарушения несущих конструкций. Она может включать в себя изменения в размещении стен, дверей, окон, перегородок и других элементов помещения. Целью перепланировки является улучшение функциональности помещений, адаптация их под новые условия использования или увеличение эффективности площади.

Переустройство, с другой стороны, включает в себя более глубокие изменения в здании или помещении. Оно может включать в себя изменения не только в планировке, но и в структуре здания. Например, с помощью переустройства можно поменять назначения помещения, увеличить или уменьшить площади, установить новые коммуникации, а также изменить несущие конструкции.

Но чаще всего, под переустройством в бытовом значении, понимают переустройство инженерных сетей:

• изменение положения труб водоснабжения и канализации,
• изменение шахт вентиляции,
• глобальное изменение в системе отопления,
• вывод электрокабеля за пределы квартиры и так далее.

Итак, отличие между перепланировкой и переустройством заключается в степени изменений, которые вносятся в объект. Перепланировка ограничивается изменением планировочного решения, без изменения структуры здания, а переустройство включает в себя более глубокие изменения, вплоть до изменения несущих конструкций и назначения помещений.

Необходимо отметить, что как перепланировка, так и переустройство требуют соответствующих разрешений и согласований с государственными органами и дачными инспекциями. Это связано с тем, что данные изменения могут существенно повлиять на безопасность и функциональность здания или помещения.

Перепланировка и переустройство являются важными инструментами для оптимизации и адаптации помещений под современные потребности. Понимание различий между этими понятиями поможет вам правильно выбрать подходящее решение для вашего объекта и оформить все необходимые разрешения для его осуществления.

Какую перепланировку нужно узаконивать?

Один из ключевых вопросов, с которым сталкиваются владельцы недвижимости, при проведении ремонтных или строительных работ — это необходимость узаконивания перепланировки. Если процесс получения разрешения начинается до самих работ, изменяющих конфигурацию квартиры, то это называется согласованием. Если же изменения уже осуществлены, то перепланировку нужно узаконивать через суд.

В России законодательство в данной сфере довольно строгое, и далеко не все изменения в планировке помещений или зданий могут быть проведены без разрешения.

Давайте рассмотрим, какие перепланировки и переустройства требуют согласования.

1. Изменение назначения помещения: Если вы планируете изменить назначение помещения (например, переделать гараж в жилую комнату или коммерческое помещение в жилой дом), это обязательно требует узаконивания. Такой процесс может включать в себя проверку санитарных и технических норм, а также соответствие новым требованиям безопасности.
2. Изменение площади помещения: Если в результате ремонтных работ площадь помещения увеличивается или уменьшается, это также требует узаконивания. В данном случае может потребоваться изменение проектной документации и проведение соответствующих экспертиз.
3. Изменение несущих конструкций: Если вам потребуется изменить несущие стены, перегородки или другие конструктивные элементы здания или помещения, вам необходимо получить разрешение на перепланировку. Это связано с тем, что такие работы могут оказать влияние на безопасность и прочность здания. Как правило трогать несущие стены в квартире вообще нельзя, разрешение вряд ли дадут даже на прорубание дверного проема. Но в некоторых домах незначительные изменения с дополнительным укреплением конструкции все же допустимы.
4. Изменение коммуникаций: Если вы планируете перенести или установить новые коммуникации, такие как электрические или водопроводные системы, это также требует узаконивания. Это позволяет гарантировать соответствие установленным стандартам и нормам безопасности.

Какие-то виды перепланировок считаются более сложными и опасными — получить на них разрешение или узаконить через суд будет сложнее. Какие-то перепланировки часто выполняют и имеют положительные прецеденты — их согласовать достаточно просто. Однако есть и некоторые виды перепланировок, которые не требуют специального разрешения или узаконивания.

Важно отметить, что объем и сложность узаконивания перепланировки зависит от местных правил и регуляций, а также от сложности изменений, которые вы планируете внести. Всегда рекомендуется проконсультироваться с профессионалами в области строительства и архитектуры, чтобы убедиться в необходимости узаконивания изменений и взять на себя соответствующие обязательства.

Итак, перепланировка, которую требуется узаконить, включает в себя изменения в назначении помещения, площади, несущих конструкциях и коммуникациях. Обязательное узаконивание гарантирует соответствие проекта всем необходимым нормам и стандартам безопасности. Во время узаконивания вносятся изменения в план квартиры, который хранится в местных органах жилищного управления.

Какая перепланировка разрешена без согласования в квартире?

Когда речь заходит о перепланировке в квартире, многие считают, что любые изменения, даже самые незначительные, требуют предварительного согласования с жилищными службами. Однако, законодательство предусматривает определенные изменения, которые можно провести без согласования, при условии, что они не затрагивают несущие стены и не влияют на безопасность.

1. Межкомнатные двери: Замена или перемещение межкомнатных дверей в квартире является допустимой перепланировкой без получения согласования. Это позволяет вам экспериментировать с дизайном интерьера и изменить планировку внутри помещения.
2. Перегородки: Установка или удаление легких перегородок (например, гипсокартонных) также может быть проведена без согласования. Это поможет вам изменить планировку помещения, создать отдельные зоны или комнаты, в зависимости от ваших потребностей. Единственным исключением будут перегородки из гипсокартона, полностью отгораживающие часть комнаты, которые имеют дверь. Такие все-таки нужно согласовать.
3. Разводка электропроводки: Внесение изменений в расположение розеток или выключателей внутри квартиры также не требует согласования. Вы можете перемещать их в пределах своей квартиры для более удобного использования электрических приборов.
4. Установка сантехнических приборов: Замена или перемещение раковины, унитаза или душевой кабины в ванной комнате или туалете можно провести без разрешения от жилищных служб. Также можно заменить трубы водоснабжения и канализации, если их размер идентичен изначальному размеру труб.
5. Отделочные работы: Проведение отделочных работ, таких как малярные работы, укладка напольных покрытий, установка полок, шкафов или других элементов интерьера, не требует согласования.
6. Остекление балкона: Застеклить балкон или лоджию также можно без получения разрешения. Но убрать карниз балкона, если он предусмотрен конструкцией здания и сделать панорамные окна уже нельзя.

Однако, несмотря на то, что данные перепланировки не требуют согласования, рекомендуется все же соблюдать нормы и стандарты безопасности, а также учитывать возможные последствия изменений. Если вы не уверены в своих навыках или хотите внести более серьезные изменения, рекомендуется проконсультироваться с профессионалами в области строительства и архитектуры, чтобы избежать проблем в будущем.

Хотя есть некоторые перепланировки, которые можно выполнить без согласования с жилищными службами, необходимо помнить о соблюдении норм и стандартов безопасности. Рекомендуется проконсультироваться со специалистами, чтобы быть уверенными в правильности и безопасности изменений, которые вы планируете внести в свою квартиру.

Нюансы: что разрешено, но не всегда?

Некоторые перепланировки разрешены без согласования лишь в определенных обстоятельствах. Это может зависеть от типа здания, региона проживания, назначения помещения и так далее. Расскажем об этом подробнее.

Изменение фасада здания

Споры может вызвать внесение изменений в облик фасада здания. Например, установка антенны, спутниковой тарелки или кондиционера. В большинстве домов в спальных районах владелец квартиры может беспрепятственно установить их на фасаде здания.

Проблемы могут возникнуть, если дом (и его фасад, соответственно) представляют ценность для культурного наследия — являются исторически значимыми. В таком случае перед изменением облика фасада нужно получить разрешение. Точно узнать, нужно ли вам получать разрешение на такие работы можно на сайте Мосжилинспекции (для жителей столицы).

Перемещение приборов отопления внутри квартиры

Также в Москве можно без разрешения менять расположения отопительных и газовых приборов, если для этого не требуется прокладывания дополнительных сетей. Естественно, перемещение, например, газовой плиты, должны производить специалисты-газовщики, которые обладают нужные знаниями и техникой безопасности.

В других регионах России такие перемещения могут требовать предварительного согласования. Информацию об этом лучше уточнить у местных властей вашего региона.

Организация проемов в несущих перегородках

Без согласования менять конфигурацию расположения стен нельзя, но на некоторые виды перепланировки вообще нельзя получить разрешения. Одна из таких — снос несущих конструкций.

А вот сделать проем, арку или срезать половину несущей стены можно лишь в некоторых домах. Для этого требуется дополнительно укрепить сделанный проем по технике безопасности, чтобы изменение не угрожало жизни жителей квартиры и дома. Узнать, можно ли провести подобную перепланировку в вашей квартире можно, проконсультировавшись со специалистом.

Компания “Мастера ремонта” готова взять на себя заботы по согласованию предстоящей планировки квартиры. Мы не только сделаем ремонт, но и освободим вас от беготни по жилищным инстанциям, чтобы изменить положение стен. Чтобы узнать стоимость ремонта, пройдите небольшой опрос ниже.