Где взять договор купли продажи квартиры в ипотеку

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Ипотека является целевым кредитом на приобретение жилья. Отношения сторон по ипотечной сделке сопровождаются оформлением письменного договора купли-продажи квартиры. Его действие регулируется Федеральным законом №102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке». Закон выдвигает к договору ряд обязательных требований.

Суть ипотечного договора

В Российском законодательстве нет такого отдельного документа, как ипотечный договор. Есть несколько документов, оформляющих сделку:

Сначала потенциальный заемщик получает одобрение банка на ипотеку. Для этого готовит пакет документов, подтверждающий его платежеспособность, – у каждого банка перечень таких документов свой. Затем оформляет заявку и прилагает к ней документы. После ее одобрения, отправляется выбирать квартиру. Это может быть, как жилье в новостройке, так и на вторичном рынке. Все зависит от того, на что банк выделил деньги.

После того, как жилье выбрано, между продавцом и покупателем оформляется предварительный договор купли-продажи квартиры в ипотеку. Он предназначен для описания намерений сторон. Покупатель и продавец описывают предмет покупки и свои обязательства. Предварительный договор нужен, чтобы за то время, пока банк одобряет выбранную квартиру, она не ушла к другому покупателю. Сторонами сделки выступают продавец и покупатель.

После одобрения квартиры банк заключает с заемщиком кредитный договор. Этот документ считается договором купли-продажи недвижимости с ипотекой или ипотечным. В него войдет описание объекта недвижимости из предварительного договора и существенные условия. Сторонами сделки выступают кредитор и заемщик. По условиям договора заемщик приобретает недвижимость, а кредитор получает право взыскать ее, если покупатель вовремя не проводит платежи за пользование кредитом или не погашает тело кредита.

После подписания кредитного договора заемщик подписывает с продавцом договор купли-продажи недвижимости. Банк переводит средства в счет оплаты, после чего покупатель регистрирует покупку в Росреестре.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с ипотекой: особенности

Предварительное согласие банка на выделение денег для приобретения ипотеки может действовать 90-120 дней. Некоторые банки выдают документ, в котором не указывают сроки. Поэтому человека ничто не ограничивает во времени поиска квартиры и заключения предварительного договора купли-продажи с ипотекой. Этот документ гарантирует, что продавец согласен продать квартиру и согласен подождать, пока банк уладит формальности и перечислит деньги. В документе указывают:

реквизиты сторон (продавца и покупателя);
предмет договора (адрес и состояние квартиры);
порядок и сроки взаиморасчетов;
условия, при которых сделка может быть расторгнута;
права и обязанности сторон.

Предварительный договор служит только для того, чтобы его предъявить банку. На основании предварительного договора продавец получит деньги на свой счет. Регистрировать договор в Росреестре или нотариально заверять не нужно.

Основной договор

Основной договор купли-продажи с использованием ипотечных средств заключается между банком и заемщиком. Сторонами сделки выступает:

финансовая организация, зарегистрированная Центробанком и имеющая лицензию на проведение финансовых операций;
гражданин, который берет ипотеку;
владелец квартиры.

Владелец выступает в качестве залогодателя, т.к. предоставляет собственную квартиру покупателю. Залогом договора купли-продажи квартиры с ипотекой является сама квартира или другой объект недвижимости. Банк становится залогополучателем, т.к. не будет владельцем квартиры, а только стороной, которая удерживает залог до тех пор, пока покупатель не погасит его полную стоимость. Право собственности залоговой квартиры будет принадлежать покупателю, но он не сможет:

продать или подарить жилплощадь;
провести перепланировку.

Также ипотечную квартиру потребуется застраховать. Не делать этого покупатель не может, поскольку банк интересует сохранность предмета залога.

Основные положения договора

Гражданско-правовой договор считается заключенным, если стороны достигли согласия и выразили его в письменной форме. В документе обязательно должны быть отражены:

предмет договора;
условия, на которых он заключен.

Регулирует договорные отношения статья 432 ГК РФ. К существенным условиям договора относят цену, порядок и сроки платежей по нему.

Предмет договора

Предметом договора купли-продажи в ипотеку, как следует из названия, является объект недвижимости. Это может быть:

квартира;
частный дом;
земельный участок под индивидуальное жилое строительство.

Предмет описывается максимально полно. Указывается тип объекта: жилое или нежилое помещение. Квартиры обычно относятся к жилому фонду, но сейчас некоторые квартиры могут оказаться нежилыми. Например, в многоэтажных небоскребах столицы. Одно и то же здание может выступать либо жилым, либо нежилым по документам. Статус влияет на возможность прописаться в недвижимости и сумму оплаты за коммунальные услуги, поэтому обязательно указывается.

Затем указывают кадастровый номер квартиры. Если речь о квартире в новостройке и строительство только идет, то вместо кадастрового номера указывается адрес объекта недвижимости, его местоположение в доме (подъезд, этаж) и площадь. Если эти сведения уже были указаны в предварительном договоре, то их просто переносят в ипотечный договор-купли продажи недвижимости. При отсутствии данных об объекте жилой собственности он считается несогласованным и, соответственно, не заключенным.

Стоит обратить внимание и на описание квартиры: с отделкой или без. Чтобы увеличить размер налогового вычета и включить средства на отделку помещения, в документе должно быть сказано, что квартира приобреталась без отделки.

Цена недвижимости

Цена недвижимости устанавливается в соответствии со ст. 555 ГК РФ. Если речь идет о квартире в новостройке, то берется кадастровая стоимость объекта. Если же это недвижимость на вторичном рынке, то используется отчет независимого оценщика. Он определяет фактическую стоимость предложенного жилья. Услугу заказывает банк. Оплата за независимую оценку возлагается на покупателя, если иное не предусмотрено в его договоре с банком.

Порядок, сроки и размеры платежей

В соответствии со ст. 489 ГК РФ определяются порядок, сроки и размеры платежей для договора купли-продажи квартиры, обремененной ипотекой. Банк указывает:

сумму договора;
срок договора;
процентную ставку.

Сумму указывают в валюте, в которой будут проводиться платежи. Срок будет отсчитываться с момента подписания сторонами соглашения. Процентная ставка может быть указана одна на весь период платежа или с разбивкой по этапам (на каждый год). Покупатель обязан внести оплату на тех условиях, которые будут описаны в договоре.

Покупатель соглашается проводить ежемесячные платежи банку. Когда условия выполнены, с недвижимости снимается обременение и покупатель получает право продавать ее или распоряжаться другим образом.

Если вносится аванс, то его тоже указывают. Обратите внимание, что существует ряд схожих понятий, обозначающих предварительный платеж. Он применяется во всех договорах купли квартиры по ипотеке (ст. 457 ГК РФ), где вносится не 100% суммы сразу, а происходит разбивка по частям. Если вы перечисляете сумму, которую потом планируете потребовать обратно в случае расторжения договора, то это аванс. Его вписывают отдельным пунктом договора. Если вы вносите задаток, то в отличие от аванса, он не возвращается (по закону). Стороны прописывают условия и то, при какой ситуации задаток возвращается, а когда нет. Но суд принимает их только в том случае, когда условия не противоречат действующим законам.

Если квартира приобретается с созаемщиком, т.е. лицом, несущим солидарную ответственность по условиям договора, то понадобится указать, как распределяются между ними платежи и доли собственности. Созаемщиком обычно выступает супруг, супруга покупателя или родители, если покупается квартира для студентов.

Важные нюансы

Кроме основных условий ДКП при покупке квартиры в ипотеку, стороны могут прописать в документе и другие детали. Такие как оплату услуг нотариуса или оплату государственных пошлин. Если речь идет о договоре с застройщиком, то там эти условия типовые. Если же квартиру покупают на вторичном рынке, то покупатель и продавец могут нести солидарную ответственность или возложить расходы на покупателя с тем, что продавец предусматривает скидку в цене и т.д.

Юристы рекомендуют проверять юридическую чистоту квартиры, а также читать образец договора купли-продажи в ипотеку вместе с юристом по недвижимости. Это поможет избежать проблем в случае появления разногласий между продавцом и покупателем.

Права и обязанности сторон

Залогодатель, т.е. владелец квартиры должен в течение определенного количества дней (до недели) передать документы на перерегистрацию права собственности. Во время оформления документов также обязуется:

не предоставлять предмет залога в пользование другим лицам;
не отчуждать его;
не выполнять иных действий, которые могут изменить объект недвижимости.

Помимо этого в договор купли-продажи квартиры в ипотеке могут вписываться порядок действий, которому будут следовать, если к недвижимости возникнут претензии со стороны третьих лиц. Например, продавец решил продать квартиру, но его дети против и подают в суд об отмене сделки.

Покупатель имеет право владеть имуществом, переданным в залог, сдавать его в аренду, если иное не предусмотрено договором. Он обязуется вносить оплату ежемесячно в соответствии с условиями договора.

Банк, как залогодержатель имеет право проверять состояние недвижимости, требовать от покупателя полного выполнения обязательств по договору. При нецелевом использовании средств или при ненадлежащем выполнении заемщиком своих обязательств, имеет право требовать исполнения или досрочного погашения ипотеки. В случае разногласий и невыполнения заемщиком обязательств, банк имеет право взыскать предмет залога через суд.

Обращение взыскания на недвижимость

Чтобы отобрать у недобросовестного плательщика квартиру, купленную по договору купли-продажи через ипотеку, понадобится решение суда. Суд учитывает сведения, указанные в иске банке и, если признает их правомерными, то может удовлетворить иск. Но в России запрещено отбирать квартиру, если она является единственными жильем или если в ней зарегистрированы несовершеннолетние. Поэтому банки крайне неохотно выбирают такой путь взыскания.

Если по каким-то причинам, клиент утратил платежеспособность, то он может договориться с банком о реструктуризации кредита или о кредитных каникулах. Разрешить использовать их одновременно или нет – прерогатива банка. При реструктуризации остаток суммы разбивают на равные платежи, которые нужно погасить. Эту возможность можно сразу описать в ДКП квартиры, находящейся в ипотеке, но обычно возможность реструктуризации используют редко, поэтому специально в договор не вписывают.

Кредитные каникулы регулируются Федеральным законом №76 от 1.05.2019 «О праве на ипотечные каникулы». Воспользоваться ими в отношении одного объекта недвижимости можно только 1 раз. При этом период каникул выбирает заемщик. Он может их завершить досрочно, но не сможет продлить. Поэтому к сроку нужно подходить вдумчиво. После того, как заявление будет подано в банк, финансистам дается 10 дней на рассмотрение заявки и ответ. Если письменного ответа через 10 дней нет, то каникулы считаются предоставленными, но до этого платежи рекомендуется вносить точно по графику.

Заключительные положения договора

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку считается заключенным с момента его подписания сторонами. Срок действия – до полного выполнения сторонами взятых обязательств.

Составляют договор в 3-х экземплярах: по одному для каждой из сторон и еще одна копия документа понадобится при регистрации его в Росреестре. При возникновении разногласий стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации. Каждая из сторон имеет право обращаться в суд, если не удалось достигнуть соглашения.

Подписание договоров

Для подписания договора покупателю необходим паспорт, а юридическим-лицам участникам сделки (застройщику или банку) нужны их реквизиты и человек, имеющий право подписывать такие документы.

Продавцу также понадобится подготовить документы, которые подтверждают его право собственности на квартиру. При приобретении жилья на вторичном рынке понадобятся документы, подтверждающие чистоту сделки. Среди них справка из ЖЭКа об отсутствии долгов по коммуналке, кадастровый паспорт на квартиру, справка о количестве зарегистрированных в ней жителей. Если квартиру продают супруги в браке, то потребуется письменное согласие второго из супругов с фактом продажи квартиры. Полный перечень требуемых документов для подписания договора купли-продажи квартиры по ипотеке можно найти на сайте банка.

Страхование квартиры

В соответствии с требованиями закона «Об ипотеке», покупатель обязан застраховать жилье. Поэтому кредитор требует оформить страховку. Расходы по ней ложатся на покупателя. Договор страхования подписывается непосредственно перед заключением договора купли-продажи квартиры в ипотеку.

Передача денег

Чтобы исключить мошенничество заемщика с деньгами, банк переводит средства за квартиру непосредственно на счет продавца. Он может сделать это за один платеж или за несколько, если это предусмотрено договором.

Если квартира покупается у застройщика с использованием эскроу-счетов, то деньги переводятся туда. Эскроу-счет – это специальный счет сродни депозитному, на который переводятся финансы. Распорядиться ими застройщик не может до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Заемщик тоже не может распорядиться этими деньгами или снять их. В случае, если строительство замрет, и стройка превратится в долгострой, то можно расторгнуть договор с застройщиком – средства отправятся обратно в банк.

Налоги

Продажа недвижимости является доходом. Поэтому продавец должен оплатить налог на доход в размере 13% от дохода. Если квартира была в собственности менее 3 лет или она куплена до 1 января 2016 года, то продавец освобождается от налога. Если же вы купили квартиру и через 1-3 года продали, то налог – это 13% от разницы между ценой покупки и продажи. Его легко рассчитать, если поднять документы купли-продажи.

Образцы договоров купли-продажи

Образцы договоров купли-продажи с использованием ипотеки, которые публикуют в интернете, хороши для ознакомления с вопросом. Но у каждого банка есть свой штат юристов и собственные формы. Скачать образец или ознакомиться с ним можно на сайте выбранного банка. Таким образом человек получит представление о конкретном документе, отметит пункты, которые ему не до конца понятны, и сможет уточнить их у менеджера банка.

Если человек не доверяет банку, то можно проконсультироваться у юристов по недвижимости, а лучше найти банк, договор которого вам понятен и не вызывает разночтений. Помните, что после того, как стороны поставят свои подписи, документ будет считаться заключенным. При этом неважно, понимает ли заемщик все термины в нем или только думает, что понимает. Чтобы не столкнуться с проблемами, рекомендуется уточнять все заранее.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку

Договор об ипотеке квартиры — трехстороннее соглашение, которое содержит положения о предмете ипотеки, права и обязанности сторон, а также порядок и сроки осуществления расчета. Документ составляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

В соглашении обязательно должно быть указанно, что квартира приобретается за счет ипотечных средств, полученных от банка. Составить договор купли-продажи (ДКП) квартиры можно самостоятельно, а также по установленному банком образцу.

Для получения кредита банку необходимо предоставить на проверку предварительный договор. Продать квартиру, которая находится в ипотеке, можно только после получения согласия от банка.

Особенности договора купли-продажи недвижимости по ипотеке

Порядок, условия, а также обязанности сторон по договору купли-продажи квартиры в ипотеку регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 № 102 (далее ФЗ № 102). Условия заключения ДКП недвижимости установлены главой 30 ГК РФ.

При заключении ДКП квартиры в ипотеку необходимо учесть следующие особенности:

заключается два договора — кредитный договор с банком и ДКП между продавцом и покупателем, в котором содержится условие об ипотеке;
на основании кредитного договора банк перечисляет деньги, по договору купли-продажи регистрируется право собственности в Росреестре;
в ДКП будет условие об обременении квартиры — ипотека в силу закона (ст. 1 ФЗ № 102).

Соглашение является трехсторонним:

Продавец, являющийся собственником квартиры.
Покупатель, который также одновременно залогодатель приобретенного жилья.
Банк, который обязуется предоставить кредитные средства для оплаты недвижимости и который получает ее в залог, после регистрации права собственности покупателя.

Образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку

ДКП квартиры в ипотеку составляется в простой письменной форме. Если квартира принадлежала полностью или частично несовершеннолетним, или у нее было несколько собственников, стороны должны заверить документ у нотариуса. Во всех остальных случаях обращаться к нотариусу не обязательно.

В соглашении о купле-продаже обязательно содержатся следующие пункты:

Сведения об участниках сделки — паспортные данные участников сделки, а также информация о кредиторе;
Описание жилого помещения (площадь, адрес, этаж, количество комнат);
Права и обязанности сторон;
Цена и порядок расчета;
Способ и сроки передачи квартиры.

Договор купли-продажи квартиры с ипотекой (образец)

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Предметом предварительного договора купли-продажи является обязанность сторон заключить основной договор в будущем. Документ также составляется в письменной форме в 2-х экземплярах.

Требования к составлению соглашения те же, что и к ДКП. Соглашение вступает в силу с момента подписания. Нотариального заверения не требуется.

Составление предварительного ДКП обязательно, если недвижимость приобретается в ипотеку. В документе должно быть указано, что недвижимость покупается за счет кредитных средств, полученных от банка. Без одобрения предварительного соглашения не будет заключен кредитный договор.

В предварительном соглашении обязательно указываются:

Паспортные данные участников сделки.
Точные характеристики объекта.
Дата заключения основного договора купли-продажи.
Цена недвижимости.
Порядок и срок окончательной оплаты.
Ответственность сторон за нарушение условий договора.
Информация о денежном залоге или авансе.

Отличительной особенностью Сбербанка является то, что только по специально утвержденному им образцу, покупатель и продавец должны заключить предварительный ДКП и предоставить его на проверку в банк. Другие предварительные соглашения банк на рассмотрение не принимает.

Особенности оформления договора

В вводной части договора обязательно указывается номер лицензии банка, на основании которой он действует. Если соглашение будут подписывать доверенные лица от имени продавца или покупателя — указывается реквизиты доверенности.

В договоре указываются:

Обязанности сторон. На покупателя также возлагается обязанность ежегодно страховать заложенное имущество.
Порядок расчета. Сумма первоначального взноса и сумма предоставляемых банков кредитных средств.
Ответственность сторон. При неисполнении условий сделки, банк вправе наложить на покупателя штрафные санкции или обратить взыскание на квартиру.
Срок действия. Соглашение действует до полного исполнения обязательств покупателем.

В документе нужно прописать, что после внесения покупателем первоначального взноса, осуществляется регистрация права собственности в Росреестре. После регистрации у банка возникает право залога.

Особенности покупки и продажи квартиры с обременением (находящейся в залоге у банка)

Если квартира находится в залоге у банка и ипотечный кредит по ней не выплачен полностью, продать такую недвижимость можно только с согласия банка. Первое, на что нужно обратить внимание — сумма, которая осталась невыплаченной. Банк может поставить условие о том, что продажа квартиры возможна только после уплаты 50% долга первоначальным собственником ипотеки.

Чтобы снять обременение ипотекой, участники сделки подписывают соглашение, в соответствии с которым покупатель выплачивает оставшуюся сумму долга по кредиту. Соглашение обязательно заверяется у нотариуса. После того, как банк выдает документы об уплате ипотеки, стороны могут заключить стандартный ДКП.

В случае, если покупатель приобретает жилье с помощью ипотеки, после регистрации сделки продавец получает деньги через расчетный счет или банковскую ячейку. При этом покупатель должен оформить ипотеку в том же банке, в котором оформлен кредит продавца.

Также возможно переоформить ипотеку на покупателя недвижимого имущества. Однако, если у него плохая кредитная история или низкий уровень дохода, банк может не согласиться на переоформление.

Типовые договоры при ипотеке в различных банках

В 2023 году составить ДКП можно с помощью нотариуса, юриста или агентства недвижимости. Некоторые крупные банки для удобства клиентов устанавливают примерные бланки договора.

Например, Сбербанк для оформления сделки купли-продажи квартиры с использованием ипотечных средств рекомендует использовать следующую форму. С образцом ДКП с использованием ипотеки от банка ВТБ 24 можно ознакомиться по ссылке.

Остальные банки, такие как Газпромбанк и Россельхозбанк, не выдвигают жестких требований к соглашению о купле-продажи — стороны могут самостоятельно договориться о том, кто будет составлять документ или оплачивать услуги по его оформлению.

Договор купли-продажи квартиры: из чего состоит и как его оформить

Договор купли-продажи — это соглашение, при котором одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и заплатить за него определенную денежную сумму (цену). В договоре купли-продажи товаром может выступать и недвижимость — например, квартира.

Что нужно сделать перед заключением договора

Получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта. Из нее можно узнать собственника недвижимости — продавца, а также сведения о существующих обременениях (ипотека, запрет на регистрационные действия и др.). Необходимо, чтобы выписка была получена не позднее двух недель до даты заключения договора.
Запросить у продавца документы, на основании которых он приобрел право собственности (договор передачи, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарственная).
Запросить у продавца выписку из домовой книги (можно получить в МФЦ по месту нахождения объекта недвижимости) либо справку из управляющей компании. Из этих документов можно узнать о наличии или отсутствии лиц, зарегистрированных в объекте. «В случае, если в приобретаемом объекте кто-то зарегистрирован, необходимо, чтобы продавец снял этих людей с регистрационного учета», — говорит Елена Гладышева.
Запросить у продавца нотариально заверенное согласие супруга(и).
Если сделка осуществляется по доверенности, запросить ее (нотариальную — от физического лица, обычную с печатью и подписью генерального директора — от юридического лица). В доверенности должны быть указаны: полномочия по продаже конкретного объекта, цена данного объекта (твердая или на усмотрение представителя), полномочия на подачу документов для государственной регистрации в Росреестре. Проверить действительность нотариальной доверенности можно в специальном сервисе на сайте Федеральной нотариальной палаты России.
Желательно также запросить справку о том, что доверенное лицо не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере.
Проверить доверенное лицо на наличие возбужденного дела о банкротстве. Это можно сделать на сайте Арбитражных судов, в одной из информационных систем (СПАРК, СASEBOOK), а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

10.04.2022 10:10

Из чего состоит договор купли-продажи?

Правила составления договора купли-продажи квартиры прописаны в Гражданском кодексе РФ. Вдокументе должны быть указаны:

вид недвижимости;
сведения о покупателе и продавце;
основные условия, цена;
ответственность за несоблюдение условий и невыполнение обязательств;
реквизиты сторон (дата и место рождения, серия и номер паспорта, наименование органа, выдавшего паспорт, а также дата выдачи, код подразделения и адрес регистрации).

Необходимо указать сведения обо всех участниках сделки, паспортные данные покупателя и продавца, а также перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после ее продажи с указанием этого права.

Адвокат Елена Гладышева рекомендует подробно прописать данные о сторонах договора.

«Указать, что продавец не состоит в браке или объект не является совместно нажитым имуществом. Либо — что есть нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение квартиры, — говорит эксперт. — Прописать, что в отношении сторон не возбуждено процедур банкротства, отсутствуют долги или любые иные неисполненные обязательства, которые могут повлечь банкротство».

В договоре должна быть информация о том, что стороны не лишены дееспособности:

не состоят под опекой и попечительством;
не страдают заболеваниями, препятствующими осознанию сути договора;
не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах;
при заключении договора действуют добровольно;
у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать договор на крайне невыгодных для себя условиях.

При наличии несовершеннолетнего собственника-продавца придется получать согласие органа опеки и попечительства, говорит ведущий юрист «Европейской юридической службы» Юрий Аванесов.

24.10.2022 14:00

Нужно прописать и данные о недвижимости: кадастровый номер квартиры, размер (общая и жилая площади), говорит Андрей Саунин, руководитель SAUNIN Law Practice. Можно указать другие признаки: этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома.

Зафиксировать момент перехода обязанностей по содержанию недвижимого имущества: например, с даты подписания договора, регистрации права собственности или передачи квартиры. А также упомянуть о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным услугам, капитальному ремонту.

Что еще нужно прописать:

момент фактической передачи квартиры покупателю;
сроки и способы оплаты;
состояние передаваемой квартиры;
если договорились о покупке квартиры с мебелью, техникой, то описать каждую вещь;
сроки снятия с регистрации лиц, зарегистрированных в квартире;
гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
неустойку.

Какую цену указывать в договоре купли-продажи квартиры?

В договорах купли-продажи указывается источник средств (например, ипотека), порядок расчетов (деньги передаются через ячейку, аккредитив, переводом или наличными), а также полная стоимость недвижимости, говорит адвокат Олег Сухов:

— Продиктовано это тем, что покупатель обязан платить налог на доход, если в течение пяти лет с момента покупки квартиры решит от нее избавиться. Кроме того, в случае недействительности или расторжения вернуть больше, чем указано в нем, будет непросто.

Более того, соглашаясь на занижение действительной стоимости недвижимости в договоре, покупатель занижает и налоговую базу для исчисления вычета, который может получить после приобретения квартиры, говорит Елена Гладышева.

07.10.2022 19:30

Факт передачи денег необходимо дополнительно фиксировать в расписке, еще лучше — оплачивать через банк, советует адвокат Андрей Саунин. Если оплата безналичная, подтверждением служит платежное поручение. Если квартира продается в кредит и расчет будет производиться в рассрочку, нужно обязательно указать порядок и сроки.

Если вы не уверены в том, что правильно составили договор купли-продажи, советуем проконсультироваться с юристом.

Как и где оформить договор купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи квартиры оформляется в письменной форме. Он может быть удостоверен нотариально по соглашению сторон. В обязательном порядке это делается, когда продавец является несовершеннолетним или недееспособным гражданином либо когда продается доля в праве общей долевой собственности, говорит адвокат Олег Сухов.

Существует несколько способов регистрации перехода прав собственности:

Через банк, в котором берется ипотека. После подписания кредитор сам направит документ на регистрацию.
Через МФЦ. После подписания и передачи договора обратно его можно будет получить в течение трех недель.
Через нотариуса.

Когда договор купли-продажи квартиры могут признать недействительным?

В Гражданском кодексе в статьях 166–180 прописаны случаи, когда сделка может быть признана недействительной. Например, если она совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы или совершена гражданином, признанным недееспособным.

Расторгнуть или изменить условия договора можно через суд или по соглашению сторон.

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >

Образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Подборка наиболее важных документов по запросу Образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Ипотека:
3-НДФЛ покупка квартиры в ипотеку
3-НДФЛ проценты по ипотеке
Внесение изменений в закладную
Военная ипотека
Военная ипотека при разводе
Показать все

Ипотека:
3-НДФЛ покупка квартиры в ипотеку
3-НДФЛ проценты по ипотеке
Внесение изменений в закладную
Военная ипотека
Военная ипотека при разводе
Показать все

Купля-продажа жилья:
3 ндфл при продаже квартиры
3-НДФЛ покупка квартиры 2018
3-НДФЛ покупка квартиры 2019
3-НДФЛ покупка квартиры в ипотеку
3-НДФЛ покупка квартиры документы
Показать все

Формы документов

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Статья: Статус добросовестного залогодержателя недвижимой вещи в гражданском законодательстве Российской Федерации
(Пальцева Е.С.)
(«Гражданское право», 2021, N 3) В нашем примере договор купли-продажи квартиры был расторгнут в судебном порядке, решение суда сторонами исполнено: продавец вернул покупателю деньги, а продавец покупателю — квартиру, но обремененную ипотекой (залогодержателем выступал банк). Суд кассационной инстанции сохранил обременение, сославшись на п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора», по которому сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абз. 1 п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации) от другой стороны расторгнутого договора. Следовательно, обременения (например, ипотека), установленные собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность лицу, заявившему требование о расторжении договора, сохраняются, за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (п. 4 ст. 1, ст. 10 Гражданского кодекса РФ). С учетом того что в решении суда давалась оценка отношениям, сложившимся до 1 июля 2014 г. (когда п. 2 ст. 335 Гражданского кодекса РФ действовал в прежней редакции), можно говорить о формировании в судебной практике позиции в защиту добросовестного залогодержателя. Сегодня эта позиция нашла свое закрепление в п. 2 ст. 335 Гражданского кодекса РФ.

Статья: Имущественный налоговый вычет по расходам на выплату процентов по кредитам: нестандартные случаи
(Горелова И.)
(«Налогообложение, учет и отчетность в коммерческом банке», 2021, N 7) Пример 4. Ипотечный кредит взят в сумме 2,5 млн руб., а в договоре купли-продажи указана стоимость квартиры 1,8 млн руб. (72% от общей суммы кредита). Значит, имущественный налоговый вычет по процентам полагается в размере, пропорциональном стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи. Так, если проценты за 2020 г. составили 240 тыс. руб., уменьшить свой доход можно на 172,8 тыс. руб. (240 тыс. руб. x 72%) .

Правовые ресурсы

«Горячие» документы
Кодексы и наиболее востребованные законы
Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Похожие публикации: