Где взять акт приема передачи квартиры

Акт приема-передачи квартиры

Фактическая передача квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем происходит по подписываемому сторонами Акту приема-передачи квартиры (Передаточному акту). Эта обязанность сторон договора регламентируется ст. 556 ГК РФ.

По сути, Передаточный акт является продолжением Договора купли-продажи квартиры, и свидетельствует о фактическом исполнении обязательств сторон по договору. Акт составляется в произвольной форме, но с обязательной привязкой к основному договору, и перечнем необходимых сведений и реквизитов (см. ниже состав сведений и ссылки на образцы документов).

На вторичном рынке Передаточный акт можно составить и самостоятельно. Но если Договор купли-продажи квартиры нам разрабатывал юрист или нотариус, то логичнее, чтобы и Акт тоже составил он, вместе с договором.

Акты приемки-передачи квартиры присутствуют как на первичном, так и на вторичном рынке жилья; суть у них одна, но они несколько отличаются друг от друга по содержанию и по своим юридическим последствиям. Рассмотрим их по очереди.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке (на «первичке»)

Передаточный акт на квартиру на «первичке» составляется Застройщиком, и служит приложением к Договору долевого участия в строительстве (ДДУ). Акт также входит в обязательный пакет документов для регистрации права собственности дольщика на новостройку.

Подписанный Акт приема-передачи квартиры в новостройке свидетельствует об исполнении Застройщиком своих обязательств перед дольщиком, а также о передаче ему обязанности по оплате коммунальных платежей за квартиру (еще не оформленную в собственность дольщика). До момента подписания Акта все коммунальные платежи «висят» на Застройщике.

О том, что строительство закончено и квартиру можно принимать, Застройщик сообщает дольщику письменным уведомлением о передаче квартиры не менее, чем за две недели до начала процесса передачи (п.4, ст.8 ФЗ-214). Уведомление отправляется по почте заказным письмом с подтверждением о вручении. Получив уведомление, дольщик обязан приехать на объект и принять квартиру, подписав Акт приема-передачи.

. Справки, выписки, консультации, базы данных и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.

Особенность Передаточного акта на «первичке» в том, что в самом Акте дольщик может зафиксировать свои претензии к качеству передаваемой квартиры. Перечень обнаруженных строительных дефектов или недоделок указывается дольщиком либо в самом Акте приема-передачи, либо в прилагаемом к нему Смотровом листе или Дефектовочном акте («дефектовке», как ее еще называют).

Если при приемке квартиры обнаружены существенные недостатки (строительные дефекты), то дольщик может не подписывать Акт до устранения Застройщиком этих недостатков. Но даже если дольщик подпишет Акт, это все равно не снимает ответственности с Застройщика:

Пункт 2, ст.556 ГК РФ:

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В таком случае, несмотря на подписанный Акт приема-передачи, Застройщик обязан устранить указанные недоделки, или соразмерно снизить стоимость квартиры или компенсировать дольщику его затраты на самостоятельное устранение строительных дефектов (п.2, ст.7 ФЗ-214).

Если же Застройщик не устраняет выявленные недостатки, не выплачивает дольщику компенсацию, или если эти строительные недостатки столь существенны, что мешают нормальной эксплуатации жилья, то дольщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ. Тогда Застройщик обязан вернуть ему уплаченные по договору деньги с процентами (п.3, ст.7 ФЗ-214)

С другой стороны, при уклонении дольщика от подписания Передаточного акта, Застройщик может по истечении двух месяцев с указанного в ДДУ срока передачи, составить односторонний Акт о приемке квартиры в новостройке (п.6, ст.8 ФЗ-214), со всеми вытекающими из этого последствиями.

Правда, Застройщик имеет право так поступить, только если он убедится, что дольщик получил уведомление о передаче квартиры, но не среагировал на него, либо дольщик отсутствует по указанному адресу места жительства.

Как Застройщики обманывают дольщиков при покупке квартир – уловки и фокусы.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке должен содержать следующие пункты (реквизиты):

• Наименование документа, дату и место (город) его составления;
• ФИО дольщика/соинвестора и реквизиты Застройщика;
• Ссылка на основной договор с Застройщиком (т.к. Акт является его неотъемлемой частью);
• Адрес дома, этаж и номер квартиры (по данным БТИ);
• Краткое описание квартиры (количество комнат, общая площадь по обмерам БТИ, наличие балконов/лоджий и т.п.);
• Отсутствие или наличие претензий к качеству квартиры (в самом Передаточном акте или в прилагаемом к нему Смотровом листе или Дефектовочном акте);
• Подписи дольщика и уполномоченного лица от компании-застройщика (нужна доверенность на это действие от имени компании).

В Акт приема передачи новостройки могут быть включены и другие пункты, главное – чтобы они не противоречили законодательству.

Дольщику нужно еще знать, что если Застройщику придется платить неустойку за задержку передачи квартиры, то срок этой неустойки будет рассчитываться от даты, указанной в ДДУ, до даты подписания Акта приема-передачи (т.е. до фактической передачи). Поэтому Застройщик всегда заинтересован передать квартиру как можно быстрее, в то время как дольщику не следует торопиться до тех пор, пока он не убедится в приемлемом качестве строительства.

Передаточный акт на «первичке» составляется в трех экземплярах: один для Застройщика, один для Покупателя/дольщика, и один в составе пакета документов передается в Росреестр для регистрации права собственности на квартиру в новом доме.

Образец Акта приема-передачи квартиры для первичного рынка можно скачать ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Акт приема-передачи квартиры на «вторичке»

Передаточный акт на вторичном рынке несколько проще, он не содержит никакого смотрового листа для перечня возможных претензий к качеству. Его суть – только подтверждение факта передачи квартиры Покупателю в том состоянии, которое было отражено в Договоре купли-продажи.

Акт приема-передачи квартиры на вторичке, обычно, подписывают после следующих действий:

• после визуальной проверки текущего состояния квартиры (убеждаются, что она не сгорела, не затоплена, не «убита в хлам», и т.п.);
• проверяют наличие и исправность бытовой техники и мебели (если по условиям договора квартира продавалась вместе с мебелью);
• проверяют оплату всех коммунальных платежей на дату передачи квартиры (в т.ч. делают сверку показаний электро- и водо- счетчиков);
• проверяют отсутствие долгов по оплате за стационарный телефон в квартире (если он там есть, и Покупатель хочет сохранить его за собой);
• проверяют отсутствие задолженности по взносам на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (ст. 169 ЖК РФ).

Если при приемке квартиры, в ней неожиданно обнаруживаются серьезные технические недостатки или коммунальные долги, то Покупатель имеет право требовать от Продавца устранения недостатков и погашения долгов. Такое условие можно указать отдельным пунктом в самом Акте (если Продавец соглашается), либо не подписывать Акт вовсе (если Продавец отказывается устранять претензии). В последнем случае вопрос решается уже через суд. При этом, отсутствие подписанного Передаточного акта будет играть в суде на руку Покупателю, так как Продавец, в данном случае, не выполнил условия договора (если, конечно, договор был составлен юридически грамотно).

По закону долги за ЖКУ (кроме долгов за капремонт) «привязаны» к человеку, а не к квартире, поэтому коммунальные долги прежнего собственника не переходят к Покупателю (хотя управляющие компании часто игнорируют этот факт и требуют старую задолженность с нового собственника).

Мнение экспертов

Риэлторы еще рекомендуют вносить в Передаточный акт показания счетчиков воды, тепла (если такие счетчики есть) и электроэнергии. Это позволит в спорной ситуации определить, где чей долг за ЖКУ.

При этом, нужно помнить, что если за Продавцом останется долг за капремонт дома (см. обсуждение этого вопроса на форуме по ссылке) то закон «вешает» этот долг на Покупателя (п.3, ст.158 ЖК РФ).

И конечно, так же как и на первичном рынке, на вторичке действует законодательное правило о том, что принятие Покупателем квартиры и подписание им Акта приема-передачи не освобождает Продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п.2, ст. 556 ГК РФ). То есть, если скрытые недостатки квартиры и/или не выполненные договоренности будут обнаружены позже, то Покупатель все равно имеет право предъявить претензии Продавцу, в т.ч. в судебном порядке.

Суд отобрал квартиру по недействительной сделке? Получи компенсацию от государства!

С момента подписания Акта приемки-передачи квартиры Продавец считается полностью исполнившим свои обязательства по Договору купли-продажи, и вся ответственность за квартиру (в т.ч. по оплате коммунальных платежей) переходит к Покупателю.

Передаточный акт не требует нотариального заверения, но может быть заверен нотариусом по желанию сторон (обычно, в этом нет необходимости).

В Москве и С-Петербурге фактическая передача квартиры и, соответственно, подписание Акта приема-передачи происходит уже ПОСЛЕ государственной регистрации перехода права по сделке и получения Покупателем юридических прав на квартиру. То есть для регистрации Акт не нужен.

Но в некоторых регионах России местные отделения Росреестра требуют Передаточный акт в составе пакета документов на регистрацию сделки. Иначе там документы не принимают. Таким образом, в этих регионах формально квартира должна быть передана Покупателю еще ДО получения им права собственности на нее. Это некий юридический нонсенс, от которого постепенно избавляются.

Чтобы избежать лишних проблем, связанных с требованием Акта для регистрации перехода права, лучше вписать отдельным пунктом в Договор купли продажи квартиры условие о том, что фактическая передача квартиры и подписание Акта будут происходить после подписания договора и после перехода права.

Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры – 2 способа. Список документов.

Акт приема-передачи квартиры на «вторичке» должен обязательно содержать следующие сведения:

• Наименование документа, дату и место (город) его составления;
• ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя;
• Ссылку на Договор купли-продажи, в соответствии с которым эта квартира передается;
• Адрес и краткое описание квартиры (общая и жилая площадь, количество комнат);
• Подписи Продавца и Покупателя.

Акт также может содержать сведения о текущем состоянии квартиры, а также иметь описание мебели и иного оборудования (если квартира продается с комплектом мебели, например).

Дополнительно Акт приема-передачи может содержать также сведения о фактическом получении Продавцом денег за квартиру и/или отсутствии финансовых претензий к Покупателю. Тогда это будет свидетельствовать и об исполнении обязательств по договору Покупателем (с той же целью с Продавца, обычно, берут и Расписку в получении денег за квартиру).

Образец Акта приема-передачи квартиры для вторичного рынка можно скачать ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Особенности подписания Акта приема-передачи квартиры после регистрации можно посмотреть и обсудить на ФОРУМЕ .

Там же можно почитать рекомендации юристов для Покупателей – что делать, если Продавец не подписывает Акт приема-передачи квартиры.

На вторичном рынке Акт составляется в 2-х экземплярах ( для Продавца, и для Покупателя ), а если в сделке участвует банк ( например, при ипотеке ), то в 3-х экземплярах.

При подписании Передаточного акта, обычно, происходит и передача Покупателю ключей от квартиры, после чего он становится полноправным владельцем недвижимости. Далее новому владельцу следует представить документы на квартиру в Управляющую компанию или ТСЖ, и зарегистрироваться по новому месту жительства.

Передаточный акт может также понадобиться Покупателю и при оформлении налогового вычета за покупку квартиры.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте « ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне).

ЧТО ТАКОЕ АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ?

Перед каждым человеком рано или поздно встаёт вопрос о приобретении жилья. В наше время рынок изобилует всевозможными вариантами квартир, поэтому сложности выбора заключаются лишь в Ваших личных предпочтениях: расположение, квадратные метры, стоимость.

Квартира куплена, назначены дата и время передачи квартиры в новостройке. Далее – завершение сделки купли-продажи, которое происходит путём подписания акта приема-передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры (АПП) является финальным документом, который подписывается при заключении сделки между застройщиком и дольщиком (покупателем квартиры). АПП удостоверяет отсутствие претензий у обеих сторон и подтверждает передачу денег по проданной квартире.

Почему следует относиться крайне внимательно к подписанию АПП? Следует понимать, что после подписания АПП дольщик (покупатель) берет на себя полную ответственность за переданную ему квартиру. С момента подписания АПП застройщик не имеет никаких обязательств и не принимает претензии по состоянию жилья. Существуют два самых распространённых варианта развития событий после подписания АПП.

Вариант №1: Полностью доверяя застройщику, осматриваете квартиру на наличие видимых дефектов: стены и потолок на месте, можно подписывать АПП. Далее, при более детальном осмотре, Вы обнаружили, что из окон дует, радиаторы не работают, а в ванной комнате течь. Вы обращаетесь к застройщику с требованием устранить дефекты, на что получаете отрицательный ответ, аргументированный тем, что АПП подписан, и теперь это Ваши проблемы. В конце концов, Вы тратите СВОИ деньги на то, что МОГ БЫ устранить застройщик.

Вариант №2: Вы знаете, что 99% квартир сдаются с дефектами и недоработками, и обращаетесь за помощью в приемке квартиры к экспертам. Приезжаете принимать квартиру вместе со специалистом, у которого при себе всё необходимое профессиональное оборудование:

• тепловизор (для определения зон продувания и холодных мест, а также проверки системы отопления и ее работоспособности);

• дальномер (для замера фактической площади и составления плана);

• анемометр (для определения работоспособности вентиляции);

• тестер напряжений (для определения наличия или отсутствия напряжения);

Вместе с экспертом Вы осматриваете квартиру и записываете все нарушения в акт осмотра квартиры (что такое акт осмотра квартиры см. по ссылке ). После подачи акта осмотра застройщику, он будет ОБЯЗАН устранить выявленные недочеты и пригласить Вас на повторную проверку.

Компания «Помощь-эксперта.рф» призывает Вас внимательно относиться к подписанию АПП, так как пренебрежение данным документом может привести к серьёзным неприятностям. Почему Вы за свой счёт должны исправлять чужие ошибки?

Акт приема-передачи квартиры: новостройка, вторичка, аренда

Недвижимость становится собственностью только при наличии соответствующих подтверждающих документов. Акт приема-передачи — важная бумага, подтверждающая собственность в случае покупки или дарения, а также право проживать в арендованном помещении. Как и все подобные документы, акт составляют и подписывают в двух экземплярах, каждый из которых остается у представителей сторон сделки. Как правило, документ дополняется описью имущества, если таковое находится в квартире на момент его подписания.

Основные моменты, указываемые в акте приема-передачи:

• дата и место подписания;
• данные сторон (собственника, строительной компании, дольщика);
• данные помещения (адрес, площадь, планировка);
• состояние квартиры (окна, пол, вид ремонта, наличие водопровода, электричества, телефона);
• наличие дефектов, существующих на момент передачи недвижимости.

Акт приема-передачи составляется на основе договора о покупке или сдаче в аренду. Эти документы заверяются у нотариуса, данные которого также указываются в документе. Удостоверьтесь, что в обоих экземплярах акта стоят подписи покупателя и продавца (нанимателя и арендодателя), а также печать строительной компании в случае покупки новостройки. После передачи комплекта документов и регистрации сделки ответственность за квартиру и имущество переходит к покупателю (или арендатору, если говорить о найме жилья). Именно акт считается основанием для получения налогового вычета при покупке квартиры.

Когда подписывается акт приема-передачи квартиры

Срок передачи недвижимости должен быть строго определен в договоре купли-продажи. Передаточный акт подписывают после заключения сделки и подписания договора. Новый владелец либо арендатор встречается со второй стороной непосредственно в квартире, которая фигурирует в документах. Перед тем как поставить подпись, необходимо провести осмотр помещения, зафиксировать состояние дверей, электрики, сантехники. Проверьте, открываются ли окна, нет ли проблем с водой. По договоренности в акт приема-передачи включают и содержимое квартиры, проверяют технику и осматривают мебель.

Фото: Shutterstock

Если вы осматриваете квартиру на вторичном рынке или арендуете помещение, попросите у владельца квитанции по оплате ЖКХ, где видно отсутствие задолженностей. Как правило, их проверяют при заключении договора, но если с этого момента до подписания передаточного акта прошло больше месяца, ознакомьтесь с новыми платежками. Когда составление акта происходит после передачи суммы покупки или аренды, в нем также необходимо указать, что деньги уже получены второй стороной. Во многих случаях отдельной строкой вносят фразу «Стороны исполнили свои обязательства по договору купли-продажи / аренды в полном объеме, взаимных претензий, в том числе финансовых, друг к другу не имеют». Помимо акта, стоит требовать расписку о передаче денег, она избавит от риска в случае недобросовестности владельца квартиры. В судебной практике есть случаи, когда сделка расторгалась из-за отсутствия доказательств уплаты полной суммы.

Если при осмотре квартиры вы обнаружили дефекты, то в акте необходимо указать, что документ будет действительным только после устранения недостатков. В случае когда застройщик или собственник отказываются что-либо переделывать, вы можете обратиться в суд на основании заключенного ранее в договора. В нем должен быть пункт, в котором указано, что принятие покупателем/арендодателем квартиры с недостатками не освобождает продавца от ответственности, и он в любом случае обязан выполнить все договоренности.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке

Покупая квартиру на вторичном рынке, вы сразу заключаете договор купли-продажи, оформляя ее в собственность. Если квартира приобретается в процессе строительства дома, с заключения сделки может пройти не один год до момента, когда жилье будет готово и введено в эксплуатацию, а вы вступите в законные права. Участники долевого строительства должны дождаться сдачи дома, после чего подписать акт приема-передачи. Застройщик заранее назначает время подписания акта, и если к этому моменту квартира не готова, можно рассчитывать на оплату просрочки со стороны управляющей компании.

Вместе с актом приема-передачи владельцу выдают:

• акт ввода дома в эксплуатацию;
• инструкцию по эксплуатации помещения;
• постановление, в котором указан присвоенный новому дому адрес.

Ольга Балбек, главный юрист сети «Миэль»:

— Подписание акта для приобретения квартиры в новостройке — очень важная процедура, и если это делать невнимательно и отнестись к этому небрежно, можно потом долго решать многие проблемы. Когда квартира готова к передаче, застройщик должен направить покупателям официальное уведомление с приглашением начать приемку квартиры. Свои намерения покупатель должен подтвердить в течение семи дней, если иное не указано в договоре, и договориться о встрече для приемки. Подписывая акт, не надо торопиться, необходимо тщательно и обстоятельно осмотреть квартиру, проверить исправность всех систем, соответствие состояния квартиры тому, на что подписывался договор, не игнорировать малейшие недочеты и все это записывать в акт.

Если покупатель по какой-то причине не явился и не подписал акт, застройщик имеет право составить документ в одностороннем порядке. То есть когда сроки прошли, а жилье остается на балансе управляющей компании, у него есть законная возможность оформить передаточный акт без участия будущего владельца. Но этот документ составляется не ранее двух месяцев после уведомления дольщика, и в дальнейшем его можно оспорить в суде.

Распространенная проблема — отказ застройщика подписать документ с указанными дефектами квартиры и требованиям по их исправлению. В таком случае необходимо направить официальное письмо от имени собственника (либо нескольких), в котором указать, где, когда и какой представитель компании не стал фиксировать недостатки помещения. В этом же документе вы отмечаете, что не согласны подписывать акт приема-передачи до момента устранения дефектов и просите уведомить о новых сроках приемки.

Акт приема-передачи квартиры на вторичке

Как и в случае с новостройкой, при передаче жилья на вторичном рынке обязательно нужно проконтролировать состояние квартиры и обсудить перспективу устранения дефектов. Здесь многое зависит от договоренности сторон. В отличие от новой квартиры, уже бывшее в эксплуатации помещение может требовать как косметического, так и капитального ремонта. Его стоимость снижается за счет состояния, и в большинстве случаев покупатели берут на себя расходы по дальнейшему устранению недостатков, экономя на покупке самой жилплощади.

Фото: Shutterstock

Важно прописать в передаточном акте содержимое квартиры, если вы приобретаете ее не пустой, а с мебелью и сантехникой. В противном случае может оказаться, что на следующий день вы приедете в пустую квартиру, из которой бывший собственник имел полное право вывести все вплоть до раковины. Пропишите в документе, помимо метража, планировки и встроенной мебели, всё, что должно остаться в помещении по договоренности с продавцом.

Основной критерий заключения акта приема-передачи — отсутствие претензий обеих сторон. Но для недвижимости на вторичном рынке также важно прописать текущее положение с оплатой коммунальных услуг. Обратите внимание на подключенные пакеты для ТВ и интернета, убедитесь в отсутствии задолженностей и возможности переоформления услуг провайдера.

Важный момент: сделка купли-продажи может сорваться даже на стадии регистрации. Поэтому не стоит оформлять передаточный акт вместе с подписанием договора или передачей денег. Иначе существуют риски, что вы начнете ремонт в квартире, а спустя месяц выяснится, что она все еще не ваша.

Ольга Балбек, главный юрист сети «Миэль»:

— Особых нюансов в случае ипотечного жилья нет, так как в акте не отражается, что квартира приобретается с привлечением займа и банк не является стороной, подписывающей акт. Однако он может запросить копию этого документа. При сделке дарения акт передачи не подписывается.

Акт приема-передачи квартиры при аренде

В отличие от покупки недвижимости в собственность, при аренде вам придется нести ответственность за содержимое квартиры перед ее постоянным владельцем. Поэтому особенно важно прописать в акте приема-передачи все нюансы — от сколов на подоконниках до ободранной краски на стенах. Необходимо максимально точно перенести на бумагу список имущества и указать, в каком состоянии оно находится. Кроме того, вы можете зафиксировать эти факты на фото и видео.

В дальнейшем, когда будете съезжать из квартиры, это обезопасит от лишних претензий и позволит сохранить залоговый депозит, который можно потратить на аренду последнего месяца. В некоторых случаях можно указать, что арендатор не несет ответственности за состояние имущества в случае его износа, либо из-за ошибок коммунальных служб, соседей и в результате форс-мажорных обстоятельств. Укажите в акте приема-передачи данные по коммунальным платежам и показания счетчиков воды и электричества на момент приемки, наличие либо отсутствие стационарного телефона.

Фото: Shutterstock

Как и при покупке, в акте приема-передачи помещения в аренду указывают реквизиты договора, на основании которого он оформлен. Если по каким-то причинам арендодатель не передает нанимателю ключи при подписании акта, в последнем должны быть отражены сроки, в которые состоится фактический переезд. В идеале — получить ключи и зафиксировать этот факт в документе с учетом их количества и функций: например, «вместе с подписанием документа арендатору переданы два ключа от входной двери по одному экземпляру, а также один экземпляр ключа от домофона на входной двери подъезда».

Комментарии эксперта

Ольга Балбек, главный юрист сети «МИЭЛЬ»:

— Когда вы покупаете вторичное жилье, убедитесь, что в акте отражено состояние квартиры, зафиксированное в договоре. Документ для сделаки по аренде будет еще объемнее. При заключении договора найма в нем подробно описывают состояние помещения, наличие мебели и техники, исправность бытовых приборов, состояние полов, окон, сантехники и прочего, во избежание в последующем претензий от собственника в отношении испорченного имущества, или отказов нанимателя возместить ущерб, ссылаясь на то, что «так и было».

Каждый переход права собственности или наложения обременения подлежит государственной регистрации в Росреестре, что не допускает двойных переходов прав собственности или залогов. То есть если переход права собственности оформлен на первого покупателя, второму покупателю в регистрации будет отказано. Также, при расчетах, финансовые средства за квартиру закладываются либо на аккредитивный счет, либо в банковскую ячейку, и доступ к этим средствам продавец получает только после перехода прав собственности к покупателю и предоставления соответствующих документов.

Если недобросовестный продавец «продает» квартиру двум разным покупателям, то здесь присутствует уголовный состав и это повод обращаться в правоохранительные органы. Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо соблюдать все правила и придерживаться отработанных технологий проведения сделок, для расчетов использовать безопасные способы, такие, как аккредитив или банковская ячейка, и обращаться в надежную, проверенную риэлтерскую компанию, которая проведет безопасную сделку. Потому что в случае, если мошенники обманули доверчивого, некомпетентного покупателя, зачастую до акта приема-передачи дело не дойдет.

Читайте также

• Документы для продажи квартиры: как собрать полный пакет
• 10 советов, как отличить честных продавцов квартир от мошенников
• Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ

Акт приема-передачи квартиры

Покупка квартиры — дело хлопотное. Для того, чтобы совершить сделку, недостаточно просто иметь в наличии нужную сумму и желание купить квартиру. Покупке сопутствует процесс подготовки документов. Не то, чтобы он было очень сложный и не по силам обычному среднестатистическому человеку. Тем не менее для того, чтобы все прошло гладко, необходимо быть в курсе многих тонкостей правильного оформления документов. Некоторые для этих целей нанимают юриста или риелтора. Другие пытаются разобраться самостоятельно. Для того, чтобы облегчить этим смелым людям работу с документами, в этой статье мы расскажем об акте приема –передачи квартиры. Эта информация будет полезна даже тем, кто доверил оформление специально обученным людям – для того, чтобы «держать руку на пульсе».

• Какие существуют методы передачи квартиры в собственность
• Что такое акт приема-передачи квартиры
• Что прописывают в акте
• Особенности подписания акта приема-передачи квартиры в новостройке
• Как восстановить утерянный акт приема-передачи
• Заключение

Какие существуют методы передачи квартиры в собственность

Большинство читателей этой статьи потенциально разделятся на два лагеря: первые будут удивлены, что этот документ существует и его применение вполне обосновано, вторые удивятся, что кто-то до сих пор продает квартиру без него. В случае с подписанием акта приема-передачи квартиры нет правильного или неправильного решения использовать акт, либо отказаться от него. Способ передачи имущества выбирается исходя из удобства сторон и их желания подстраховаться на непредвиденный случай. Тем более, что законом не предусмотрено обязательное составление подобного документа. Квартиру можно передать в собственность разными способами:

• напрямую. В этом случае все условия, необходимые для фиксации факта передачи имущества, описываются непосредственно в договоре купли-продажи квартиры. Например, указано, что после подписания сторонами договора считается, что квартира, документы и ключи переданы покупателю, в ней нет долгов и никто не зарегистрирован. Все эти параметры проверяются непосредственно перед подписанием договора, и, если ситуация соответствует заявленной, договор подписывается и регистрируется.
• с помощью передаточного акта. В этом случае в договоре обязательно указывается, что он считается действительным только при наличии акта приема-передачи квартиры. В противном случае право собственности не регистрируется и имущество не считается фактически переданным покупателю.

Что такое акт приема-передачи квартиры

Этот документ регламентируется статьей 556 Гражданского кодекса РФ и подтверждает факт передачи имущества от предыдущего собственника нынешнему. Другими словами, если в договоре купли-продажи не предусмотрено иное, акт приема-передачи регламентирует, что именно, когда и в каком состоянии было передано покупателю.

Сам акт не требует регистрации в управлении Росреестра, но при желании может быть заверен нотариусом, в том числе и для того, чтобы упорядочить и обезопасить процесс передачи денег.

Сразу после подписания этого документа обязательства сторон считаются исполненными друг перед другом. Уклонение от подписания акта, напротив, считается уклонением от всей сделки как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.

Что прописывают в акте

Несмотря на то, что напрямую Гражданский кодекс не предусматривает точного перечня обязательных положений, которые должны быть зафиксированы в документе, судебная практика показывает, что есть моменты, которые необходимо указать. В противном случае появится повод для тяжб и споров.

В документе, который обязательно должен быть составлен в письменной форме, должны присутствовать следующие положения:

• название, дата и место составления документа (например, акт приёма-передачи имущества от 01.01.2020 года, город Энск);
• личные данные сторон (фамилии, имена, отчества, даты рождения, место постоянной регистрации, реквизиты паспорта);
• точные сведения об объекте передачи (адрес, литер, этаж, количество комнат, площадь и другие характеристики, описанные в техническом паспорте квартиры);
• факт и условия передачи имущества от продавца покупателю (например, фраза о том, что после подписания акта стороны считаются исполнившими свои обязательства в полном объеме и претензий друг к другу не имеют);
• состояние, в каком имущество передается от продавца к покупателю (наличие/отсутствие ремонта, состояние коммуникаций, исправность всех инженерных систем и так далее);
• если в квартире остались какие-то предметы мебели или другие вещи (кондиционер, встроенные шкафы, холодильник и так далее), это тоже лучше всего прописать в акте;
• перечень дефектов, которые есть в жилье (если это важно для сторон);
• факт передачи всех документов на квартиру (в том числе связанных с работой газового и электрического оборудования, и прочих документов, помимо правоустанавливающих) также необходимо актировать;
• схему согласования споров и претензий (хотя лучше всего оговорить, что все споры регулируются до подписания акта, а наличие факта подтверждает отсутствие претензий у сторон друг к другу);
• обязательно оговаривается то обстоятельство, что с момента подписания акта покупатель несет полную ответственность за жилье и за все, что с ним происходит. Так, ему необходимо оплачивать все счета и устранять последствия, связанные, например, с протечкой трубы;
• акт составляется в трех экземплярах (по одному для каждой стороны и один для дела, хранящегося в архивах Росреестра).

Особенности подписания акта приема-передачи квартиры в новостройке

Покупая квартиру на вторичном рынке, вы так или иначе видите, что приобретаете. Рассматриваете углы, окна, заглядываете за батарею и смотрите, хорошо ли уходит вода из раковины. При покупке новостройки вы отдаете деньги застройщику на этапе, когда нельзя понять, что из себя представляет ваша будущая квартира. Вы знакомитесь с ней только по описанию в техпаспорте и хвалебным речам представителя застройщика или риелтора. Поэтому, когда настает момент передачи ключа и вселения в квартиру, законом предусмотрено обязательное заключение акта приема-передачи имущества. И вот здесь есть некоторые особенности, которые покупатель должен иметь в виду при осмотре жилого помещения:

• после подписания акта, как и в случае со вторичкой, по умолчанию будет считаться, что вы согласны с тем состоянием, в котором застройщик передает вам квартиру. Поэтому перед тем, как подписать подобный акт, внимательно изучите фактическое состояние квартиры. Соответствует ли она тому, что было обещано? Нет ли грубых нарушений технологии строительства? Непосвященному человеку сложно разобраться во всех этих нюансах, поэтому дальновидные покупатели приходят на осмотр квартиры со специалистом в сфере строительства, и подписывают акт с его одобрения. Если же квартира не соответствует нормам или заявленным характеристикам, перед подписанием акта необходимо уладить все разногласия с застройщиком. Принимать с помощью передаточного акта можно квартиру, которая вас полностью устраивает. В других случаях необходимо требовать у девелопера привести помещение в соответствии с параметрами, прописанными в договоре долевого участия.
• будьте внимательны с тем, что в соответствии с действующим законодательством застройщик имеет право подписать передаточный акт в одностороннем порядке, если сочтет что вторая сторона по договору долевого участия уклоняется от подписания акта. Период, после которого можно составить односторонний акт, составляет два месяца с момента, указанного в договоре в качестве момента передачи квартиры по договору. Поэтому если вы недовольны состоянием квартиры, пишите свои соображения в письменном виде и направляйте их письмами с уведомлением. Иначе квартиру вам передадут по факту, такую, какая она есть, в одностороннем порядке. Если вам уже прислали подписанный застройщиком акт, оспорить его можно только в судебном порядке.

Как восстановить утерянный акт приема-передачи

Случается, что по какой-либо причине возникает необходимость в этом акте. А документ утерян или безнадежно испорчен. Вернуть его (получить заверенную копию) можно несколькими способами:

• обратиться к другой стороне сделки. Если у второй стороны сохранился акт, можно сделать его заверенную копию у нотариуса. Эта копия будет иметь силу оригинала.
• обратиться в МФЦ. Скорее всего, документы вы подавали через этот орган, поэтому по заявлению вы можете получить дубликат одного из документов, вшитых в дело.
• обратиться непосредственно в управление Росреестра. В архивах этой организации хранятся все документы, которые вы сдавали для регистрации сделки. Росреестр уполномочен выдавать заверенные копии или выписки из документов, хранящихся у них. Правда, услуга эта платная, придется оплатить небольшую госпошлину.

Заключение

Покупая квартиру, обязательно позаботьтесь о безопасности сделки. Гарантом такой безопасности в некоторой мере можно считать акт приема-передачи имущества. В случае, если продавец (или покупатель, что случается чаще) вдруг решит оспорить сделку, законных оснований для этого у него будет немного. По крайней мере среди них не будут числиться претензии к квартире, ибо сам акт подразумевает их отсутствие. Будьте бдительны — берегите свои деньги и свое имущество.