Ври земельного участка что это

Целевое назначение земельного участка

Что такое назначение земельного участка в 2023 году, и какие направления применения земли допускаются регламентировано на законодательном уровне. Каждый надел должен использоваться в соответствии с его ВРИ. За нарушение данного правила предусмотрена административная ответственность. Причем, нарушителя могут не просто оштрафовать, но и изъять у него ЗУ.

Что такое целевое использование и вид разрешенного использования

Целевое назначение земельных участков – это перечень допускаемых направлений использования конкретного надела. На одних землях разрешается строительство зданий и сооружений, на других – выращивание сельскохозяйственных культур, на третьих – содержание домашнего скота, на четвертых – и то и другое, и т.д. В зависимости от целевого назначения все земли РФ подразделяются на типы. Категории земельных участков описаны в ЗК РФ. Также, для каждого надела градостроительным регламентом и ПЗЗ (планом землеустройства и застройки территорий) предусмотрен основные, вспомогательные и условно-разрешенные ВРИ. ВРИ расшифровывается как вид разрешенного использования. То есть, именно в соответствии с настоящим пунктом определяются целевые направления применения ЗУ. Виды разрешенного использования определяют на местном уровне для каждой территориальной зоны и описывают в градостроительном регламенте, который содержится в ПЗЗ. Чтобы узнать, в каких целях можно использовать тот или иной земельный участок, достаточно ознакомиться с планом застройки и землеустройства, который находится в свободном доступе. Зачастую его публикуют на официальном сайте администрации или другого уполномоченного ведомства.

Важно! Использование земли не по ее целевому назначению запрещено. При необходимости, собственник может попробовать сменить ВРИ земельного участка на предусмотренный градостроительным регламентом.

Категории земель в РФ по целевому использованию

Категории земель по целевому назначению описаны в статье 7 ЗК РФ. Всего законодательством предусмотрено 7 типов: земли сельхозназначения, населенных пунктов, особо охраняемых территорий и объектов, лесного, водного фонда, запаса, специального назначения (промышленности, энергетики, транспорта, связи и др.). Земли иных категорий действующим российским законодательством не предусмотрены. Конкретные направления целевого использования ЗУ определяют в соответствии с ВРИ, утвержденными на законодательном уровне.

Земли сельскохозяйственного назначения: допустимое использование

• с/х угодья;
• внутрихозяйственные дороги, коммуникации;
• лесные насаждения, водные объекты;
• ОКС, некапитальные строения и сооружения, используемые для хранения и переработки с/х продукции;
• нестационарные торговые объекты;
• жилые дома, размещение которых допускается КФХ, а также гражданами на ЗУ, предназначенными для ведения садоводства.

Состав сельскохозяйственных земель регламентирован на законодательном уровне статьей 77 ЗК РФ, а направления их использования – ст.78 ЗК РФ.

Обратите внимание: С/х угодья не могут включаться в границы населенных пунктов и использоваться гражданами для ведения садоводства, а также по иным направлениям применения, предусмотренным данным ВРИ.

Земли населенных пунктов: состав и использование

Землями населенных пунктов называют территории поселений, которые предназначены для их застройки и развития. Именно такое понятие содержится в статье 83 ЗК РФ.

В состав земель населенных пунктов входят территориальные зоны, определенные градостроительными регламентами. Всего законодательством предусмотрено 9 зон:

• жилые;
• общественно-деловые;
• производственные;
• реакционные;
• сельхозиспользования;
• специального назначения;
• инженерных и транспортных инфраструктур;
• водных объектов;
• иные.

Для каждой территориальной зоны местными властями устанавливается вид разрешенного использования. ВРИ описывают в ПЗЗ.

Согласно ст.85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для соблюдения всеми собственниками ЗУ, землепользователями, землевладельцами, а также арендаторами земель, независимо от формы собственности и иных прав на данные объекты недвижимости.

Земли специального назначения: возможность использования

Правовые основы, касающиеся ЗУ, относящихся к специальному назначению, описаны в главе 16 ЗК РФ. В состав таких территорий входят земли:

• промышленности;
• энергетики;
• транспорта;
• связи, радиовещания, телевидения, информатики;
• обеспечения космической деятельности;
• обороны и безопасности;
• иного специального назначения.

Направления использования рассматриваемых земель определяют с учетом положений, описанных в ст.87-93 ЗК РФ.

Земли особо охраняемых территорий и объектов

Земли особо охраняемых территорий и объектов – это участки, которые имеют ценное для страны значение: научное, историко-культурное, природное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и др. Такие участки изымаются из общего оборота и относятся к особо охраняемым в порядке, определенном действующим российским законодательством.

Земли лесного и водного фонда: порядок использования

К землям лесного фонда относят леса и некоторые нелесные участки. Их состав определяется в соответствии со статье 6.1 ЛК РФ.

В свою очередь, к землям водного фонда относят все территории, на которых находятся поверхностные водные объекты. Правовое регулирование данного вопроса осуществляется в соответствии с ВК РФ.

Земли запаса: можно ли использовать

Такие участки не предназначены для использования гражданами или юридическими лицами. Их можно применять только после перевода из одной категории в другую, за исключением случаев, установленных ст. 103 ЗК РФ.

Вид разрешенного использования земельного участка

Целевое назначение земельного участка определяется в большей степени в соответствии с видом разрешенного использования, принятыми для территориальной зоны, на которой он располагается.

Главные понятия ВРИ ЗУ и ОКС описаны в статье 37 ГрК РФ. Согласно этому положению виды разрешенного использования делятся на 3 типа:

• основные;
• вспомогательные;
• условно разрешенные.

Основной вид разрешенного использования характеризует главный вид деятельности, для чего приобретается и будет применяться конкретный земельный участок.

Вспомогательный ВРИ необходим для уточнения направлений применения ЗУ. Условно разрешенный вид использования помогает расширить основные типы эксплуатации земельных участков.

Собственник имеет право самостоятельно выбрать основной или/и вспомогательный ВРИ из числа, предусмотренных градостроительным регламентом для данной территориальной зоны. Установление условно разрешенного вида осуществляется только по разрешению уполномоченного органа, чаще всего местной администрации.

Основные виды разрешенного использования для строительства жилья

Зачастую, принимая решение о приобретение ЗУ, гражданин обращает внимание, можно ли возводить на такой земле жилые дома и дополнительные постройки. Так, какие же типы земельных участков можно использовать для жилищного строительства в соответствии с действующим российским законодательством?

В целом, если вы рассматриваете земельный надел именно для возведения на нем частного дома, то следует обратить внимание на участки, имеющие вид разрешенного использования — ИЖС, для ведения садоводства, ЛПХ и жилая застройка.

ИЖС и направления использования

Целевое использование земельных участков с ВРИ ИЖС – индивидуальное жилищное строительство. На таких землях допускается возведение дома, имеющего следующие характеристики:

• высота – не более 20 метров;
• этажность – до 3-х этажей;
• состав – комнаты и вспомогательные помещения, предназначенные для удовлетворения бытовых нужд граждан.

Также, на участке ИЖС допускается размещение хозяйственных построек и гаражей для собственного использование.

На такой земле можно организовать огород и выращивать на нем сельскохозяйственные культуры.

Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех

Если вы планируете купить земельный участок, то перед заключением договора в обязательном порядке проведите проверку юридической чистоты сделки. Как это сделать, расскажет наш юрист. Если необходимо, то специалист самостоятельно выполнит тщательный анализ. Мы работаем в онлайн формате, без выходных и праздничных дней 24 часа в сутки.

Работаем
по всей РФ
0 + активных клиентов ЕЮС
0 лет на рынке
Получить консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в решении вашей ситуации

Ведение садоводства и огородничества: вид разрешенного использования

Целевое назначение земель – это направления применения использования конкретных наделов. Жилые дома можно размещать не только на участках ИЖС, но и ЗУ, предназначенных для ведения садоводства.

Лучше всего выбирать объект, относящийся к категории земель населенных пунктов. В таком случае проблем со строительством и регистрацией дома не возникнет.

Если же участок является сельскохозяйственным, то перед началом строительных работ нужно обратить внимание на градостроительные регламенты. Раньше строительство жилых домов на таких землях вообще было запрещено. Теперь допускается возведение объекта ИЖС, если его площадь составляет 50 м2 или менее, а само здание занимает не более 25% от всего ЗУ, при условии, что такое ВРИ предусмотрен ПЗЗ.

Пример из практики:

Гавриилов Т. построил дом на своем земельном участке в СНТ, который отнесен к категории – земли сельскохозяйственного назначения и имеет вид разрешенного использования – для ведения садоводства. Мужчина подал заявление о постановке объекта ИЖС на кадастровый учет и регистрации права собственности на него, однако в осуществлении рассматриваемых действий ему было отказано. Представитель Росреестра аргументировал позицию ведомства тем, что индивидуальное жилищное строительство на сельскохозяйственных землях запрещено. Гавриилов обратился в суд. В процессе рассмотрения дела выяснилось, что основной ВРИ данного земельного участка – ведение садоводства. Согласно градостроительным регламентам на территории, куда входит рассматриваемый надел, допускается малоэтажная жилая застройка. Суд удовлетворил иск о постановке объекта ИЖС на кадастровый учет и регистрации права собственности на него.

Классификатором ВРИ предусмотрен еще один смежный вид разрешенного использования – для ведения огородничества. Но на таких землях строительство категорически запрещено.

На землях, которые имеют такой вид разрешенного использования, допускается выращивание сельскохозяйственных культур и возведение построек, которые не являются капитальными строениями и предназначены для хранения инвентаря, а также полученного в результате ведения основной деятельности урожая.

Жилая застройка и направления использования ЗУ

Виды назначения земельных участков включают в себя жилую застройку. Как правило, градостроительным регламентом данный ВРИ делится на несколько типов: малоэтажная, блокированная, средне этажная, многоэтажная жилая застройка.

На таких участках допускается размещение жилых домов, характеристики которых напрямую зависят от типа ВРИ.

Тип вида разрешенного использования

Основное направление использование

Малоэтажная многоквартирная ЖЗ (жилая застройка)

Возведение дома, с количеством этажей – до 4-х.

Обустройство детских, спортивных площадок, а также мест для отдыха

Размещение обслуживающих объектов

Возведение жилого дома, блокированного другим в одном ряду общей боковой стеной, имеющего отдельный выход на земельный участок

Разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур

Размещение гаражей и хозпостроек для личных нужд

Обустройство детских, спортивных площадок, а также мест для отдыха

Возведение зданий до 8-ми этажей, предназначенных для проживания граждан

Размещение обслуживающих объектов

Возведение зданий от 9 этажей, предназначенных для проживания граждан

Обустройство детских, спортивных площадок, а также мест для отдыха

Размещение подземных гаражей и автостоянок

Благоустройство и озеленение придомовых территорий

Фактически вид разрешенного использования – жилая застройка подходит для строительства на земельном участке не только частных, но и многоквартирных домов.

ЛПХ: направления использования ЗУ

Категории земель с видом назначения ЛПХ делятся на приусадебные и полевые наделы. На участках первого типа вполне допускается строительство жилого дома. Также, такие объекты можно использовать для производства сельскохозяйственной продукции, размещения гаража и хозпостроек для личных нужд, а также разведения домашнего скота.

Что касается полевых земель ЛПХ, то их можно использовать только для производства с/х продукции без права возведения на них объектов капитального строительства.

Как определить категорию земель и вид разрешенного использования

Как определить назначение земельного участка? Для этого необходимо выяснить, какие ВРИ установлены в отношении территориальной зоны, на которой располагается данный надел. Такая информация содержится в градостроительных регламентах, утвержденных ПЗЗ.

Но, можно сделать проще – заказать выписку из ЕГРН. В этом документе содержится информация о категории земли, виде ее разрешенного использования, площади, границах и другие сведения.

Правда за оформление выписки необходимо заплатить госпошлину. За бумажную справку платят 460 рублей, а за электронную 290 руб.

Узнать, какой вид разрешенного использования предусмотрен для ЗУ, можно совершенно бесплатно. Для этого нужно открыть публичную кадастровую карту, которая располагается на официальном сайте Росреестра, ввести в поисковую строку кадастровый номер или адрес земельного надела и ознакомиться с предложенной системой информацией.

Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех

Если у вас возникли сложности с определением целевого назначения земельного участка или вы планируете сменить вид разрешенного использования, рекомендуем обратиться за консультацией к нашему юристу. Специалист, в режиме онлайн, в любое время суток ответит на все интересующие вас вопросы, а в случае необходимости, окажет практическую помощь.

Вид разрешенного использования — на что влияет и как изменить

Все земельные участки и объекты недвижимости должны использоваться в соответствии с их категорией земли и видами разрешенного использования.

Вид разрешенного использования (ВРИ) — это характеристика земельного участка, определяющая деятельность и строительство на территории.

У земельного участка может быть несколько ВРИ, они делятся на:

• основные;
• условно разрешенные;
• вспомогательные.

Основные ВРИ собственник выбирает по классификатору самостоятельно, исходя из категории земли. Чтобы использовать участок эффективнее, он может установить условно разрешенные ВРИ, но их придется согласовывать с местными органами власти. Вспомогательные ВРИ могут применяться только в совокупности с основными и условно разрешенными и должны занимать меньше четверти участка.

На землях населенных пунктов выбор ВРИ ограничен правилами землепользования и застройки, содержащими рекомендации к проектированию зданий и карту градостроительного зонирования.

Внутри каждой территориальной зоны свой градостроительный регламент — порядок использования и застройки земельных участков. Собственник может выбрать только ВРИ, разрешенные в его зоне. Например, в общественно-деловой зоне города нельзя выбрать ВРИ «жилая застройка».

Какие бывают виды разрешенного использования

Можно узнать ВРИ земельного участка на карте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале госуслуг или заказать справку из ЕГРН с основными характеристиками объекта недвижимости.

В классификаторе видов разрешенного использования, утвержденном приказом Росреестра, есть 13 основных ВРИ:

• Сельскохозяйственное использование: растениеводство, животноводство, научное обеспечение сельского хозяйства и другие.
• Жилая застройка: индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, высотная жилая застройка и другие.
• Общественное использование объектов капитального строительства: здравоохранение, образование и просвещение, парки культуры и отдыха, социальное обслуживание и другие.
• Предпринимательство: рынки, общественное питание, гостиничное обслуживание, развлечения, магазины и другие.
• Отдых: спорт, спортивные базы, туристическое обслуживание, охота и рыбалка и другие.
• Производственная деятельность: недропользование, тяжелая, легкая и пищевая промышленность, энергетика, связь и другие.
• Транспорт: железнодорожный, автомобильный, водный и воздушный и другие виды транспорта.
• Обеспечение обороны и безопасности: обеспечение вооруженных сил, обеспечение внутреннего правопорядка, охрана государственной границы Российской Федерации и другие.
• Деятельность по особой охране и изучению природы: охрана природных территорий, курортная, санаторная и историко-культурная деятельность и другие.
• Использование лесов: заготовка древесины, резервные леса, лесные плантации и другие.
• Водные объекты: гидротехнические сооружения, общее пользование водными объектами, специальное пользование водными объектами и другие.
• Земельные участки: улично-дорожная сеть, ритуальная деятельность, благоустройство территории и другие.
• Земельные участки общего назначения: ведение огородничества и садоводства.

Как изменить вид разрешенного использования

Чтобы изменить ВРИ участка, нужно подать заявление на смену ВРИ в МФЦ по форме из приложения № 2 к приказу Росреестра. При смене ВРИ следует помнить, что может измениться кадастровая стоимость земельного участка, а за ней и налоговая ставка.

Однако строить без разрешения на строительство и подходящего ВРИ — точно плохая идея: могут признать постройку самовольной, выписать штраф и заставить собственника снести ее за свой счет. Такая угроза нависла над столичными апартаментами.

В черте населенного пункта собственник может выбрать подходящий ВРИ из правил землепользования и застройки. Если нужно добавить условно разрешенный ВРИ, которого нет в градостроительном регламенте, вопрос о возможности применения такого ВРИ администрация вынесет на публичное слушание. Решение может быть отрицательным, если, например, будущее строение помешает комфорту соседей или ухудшит экологическую ситуацию в районе.

Пример

Иннокентий купил землю в населенном пункте в жилой зоне, зарегистрировал в Росреестре ВРИ «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) и построил дом.

У Иннокентия хорошо получались поделки из дерева. Их накопилось очень много, настолько, что он решил открыть магазин на первом этаже своего дома.

Собственник земельного участка обратился в местную администрацию с необходимыми документами. Комиссия провела слушание и дала разрешение присвоить участку условно разрешенный ВРИ «предпринимательство».

Виды разрешенного использования: что это такое, что нужно для ИЖС

Земельные участки должны соответствовать своему целевому назначению, которое складывается из категории земель и видов разрешенного использования. В этой статье рассказываем только о видах разрешенного использования – ВРИ.

Что такое виды разрешенного использования

Разрешенное использование земельного участка – это характеристика, которая указывает, как дозволено распоряжаться участком. Виды разрешенного использования участков закреплены законодательно в классификаторе ВРИ. ВРИ земельного участка и объектов капитального строительства фиксируются в Росреестре. Один земельный участок может иметь несколько ВРИ. Про категории земель есть отдельная статья: «Категории земель: что это, на что влияют, как изменить».

За использование участка для целей, отличающихся от ВРИ, правообладателя могут привлечь к административной ответственности и наложить штраф.

Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты. В градостроительном регламенте указаны различные нормы для построек внутри территориальной зоны, среди которых есть ВРИ. Основные виды разрешенного использования обязательно должны быть установлены у каждой территориальной зоны.

Фактический вид использования земельного участка определяет правообладатель. Причем он вправе самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласования выбрать вид использования из тех основных и вспомогательных ВРИ, которые предусмотрены градостроительным регламентом.

Даже если участок в собственности, его можно использовать только в соответствии с принадлежностью к определенной категории земель и ВРИ.

Какие бывают виды разрешенного использования

ВРИ делятся на:

• основные;
• условно разрешенные;
• вспомогательные.

Основные и вспомогательные ВРИ собственник выбирает по классификатору самостоятельно, исходя из категории земли. Основной вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным с даты, когда сведения о нем вносят в ЕГРН. Сведения о вспомогательных видах в реестр вносить не требуется.

Условно разрешенные ВРИ нужно выносить на публичное обсуждение, по результатам которого местная администрация принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид или об отказе.

Основные

Основные виды разрешенного использования указывают в общих чертах, для чего приобретается и используется земельный участок. В Классификаторе виды разрешенного использования, коды которых заканчиваются на ноль, включают в себя другие виды — например, в ВРИ «Сельскохозяйственное использование» с кодом 1.0 входят «Растениеводство» с кодом 1.1 и «Виноградарство» с кодом 1.5.1.

Существует 14 основных ВРИ:

• Сельскохозяйственное использование.
• Жилая застройка.
• Общественное использование объектов капитального строительства.
• Предпринимательство.
• Отдых (рекреация).
• Производственная деятельность.
• Транспорт.
• Обеспечение обороны и безопасности.
• Деятельность по особой охране и изучению природы.
• Использование лесов.
• Водные объекты.
• Земельные участки (территории) общего пользования.
• Земельные участки общего назначения.
• Земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе.

Условно разрешенные

Условно разрешенные ВРИ устанавливаются в регламенте, если использование земельного участка или объекта в рамках этого ВРИ может навредить окружающей среде и территориям.

Если собственник участка желает получить условно разрешенный ВРИ, ему потребуется:

1. Подготовить документы, которые свидетельствуют право собственности и заявление об изменении ВРИ, передать в уполномоченный орган.
2. Провести публичные слушания. Если условно разрешенный вид использования земельного участка может оказать негативное воздействие на окружающую среду, слушания проводят с участием правообладателей участков, которые подвержены риску возможного негативного воздействия.
3. Передать решения публичных слушаний на рассмотрение комиссии, которая составит рекомендации о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе с указанием причин принятого решения и направит их главе местной администрации.

Глава местной администрации на основании рекомендаций комиссии в течение трех дней со дня их поступления принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе.

Решение публикуют в установленном порядке и размещают на официальном сайте муниципального образования.

Заявление можно подать следующими способами:

• в бумажном виде при личном визите в МФЦ,
• в электронном виде через личный кабинет на портале Госуслуг,
• с помощью услуги выездного обслуживания Федеральной кадастровой палаты Росреестра.

Порядок получения условно разрешенного ВРИ регулируется Градостроительным кодексом РФ. Лицу, подавшему на получение условно разрешенного ВРИ, можно оспаривать отказ в суде.

Вспомогательные

Вспомогательные ВРИ выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования – этим они отличаются от условно разрешенных. Они применяются, чтобы уточнить основной ВРИ и целевое назначение участка.

Как узнать ВРИ земельного участка

Уточнить ВРИ земельного участка можно двумя способами:

• посмотреть на публичной кадастровой карте,
• заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.

Чтобы посмотреть ВРИ участка и его объектов на кадастровой карте, нужно ввести в поиск адрес участка, либо его кадастровый номер. На кадастровой карте будет указано описание вида разрешенного использования земельного участка.

Так выглядит информация о разрешенном использовании участка, либо объекта на публичной кадастровой карте


Для получения более точных сведений, потребуется заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестра, на Госуслугах, либо лично в близлежащем МФЦ. Информация будет указана в разделе «Виды разрешенного использования». Также пункт о виде разрешенного использования является обязательным при заключении договора аренды на участок.

Виды разрешенного использования для ИЖС

ВРИ, с которыми на участке можно строить жилой дом:

• 2.1: «Для индивидуального жилищного строительства» – можно строить дом, гараж, вспомогательные постройки и выращивать огород.

• 2.2: «Для ведения личного подсобного хозяйства» – можно строить дом, гараж, производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных.
• 13.2: «Ведение садоводства» – можно строить жилой, либо садовый дом, гараж, а также вспомогательные постройки для выращивания сельскохозяйственных культур.

Остальные ВРИ не подразумевают постройку жилого дома, но могут быть предназначены для строительства других объектов. Например, ВРИ «Блокированная жилая застройка» подразумевает размещение на участке жилого дома, блокированного с другим жилым домом в одном ряду общей боковой стеной без проемов.

Если есть цель построить жилой дом, но ВРИ ее не подразумевает, ВРИ понадобится изменить.

Если вас интересует участок под строительство жилого дома, обратитесь в «Земельный Экспресс». Мы торгуем участками по Московской области и не являемся посредниками, поэтому цена будет минимальной. У нас большой ассортимент участков: мы занимаемся застройкой дачных поселков, также есть участки с готовой инфраструктурой.

Обратитесь за консультацией по телефону: +7 (495) 132-04-50. Наш специалист вас проконсультирует.

Категория земли, назначение участка и ВРИ: на что обращать внимание при покупке участка

Если участок использовать не по назначению, грозит административное наказание, вплоть до изъятия.

С 2006 года я помогаю клиентам покупать и продавать загородную недвижимость, а также готовлю экспертные заключения о рисках сделки. Опыт показывает, что с видами разрешенного использования, ВРИ, зачастую много путаниц и проблем, а разница между ИЖС или ЛПХ для многих не так очевидна.

Расскажу подробно, на что нужно обращать внимание при покупке участка кроме ВРИ и как быть с проблемными участками.

Как подобрать беспроблемный участок

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности

Проверить ВРИ

ВРИ — это вид разрешенного использования участка. От него зависит не только то, что можно строить на участке, но и кадастровая стоимость, ставка налога и затраты на обслуживание.

Список ВРИ определяет специальный документ Росреестра — классификатор. Всего их около 160 штук, а на практике — не менее 1500, так как от официальной классификации часто отклоняются.

В документах местных администраций часто ссылаются на старый классификатор, который действовал до 4 апреля 2021 года включительно. Это нормально, так как нужно время, чтобы обновить всю документацию. Но если планируете разместить постройку и обращаетесь в администрацию, руководствуйтесь актуальным приказом Росреестра.

ВРИ участка можно увидеть в выписке из ЕГРН в графе «Виды разрешенного использования». В этой выписке категория земель — земли сельхозназначения, ВРИ «для ведения личного подсобного хозяйства». Было известно, что на участке зарегистрирован жилой дом. По внешним признакам такого быть не должно, на полевых участках дома строить запрещено. Но помогла территориальная зона «ведение садоводства». Как это все работает вместе — расскажу чуть ниже

Расскажу про пять самых частых ВРИ бытовых участков, то есть для личных целей. Я писал уже подробно о них в статье про пять самых популярных видов земельных участков, но повторю основные различия.

ИЖС — для индивидуального жилищного строительства. Позволяет построить частный дом высотой не более трех надземных этажей. Также можно разместить гараж или другие вспомогательные строения.

Если на участке не построить и не зарегистрировать жилой дом, ставка земельного налога на участок через 10 лет увеличится вдвое.

Участок под ИЖС может быть как в СНТ или товариществе индивидуальных застройщиков, так и отдельно, но в черте населенного пункта.

ЛПХ — для ведения личного подсобного хозяйства в черте населенного пункта с правом строительства индивидуального жилого дома. Все параметры как у ИЖС, но еще можно содержать сельхозживотных и организовывать производство сельскохозяйственной продукции.

Из плюсов: если не построить дом, ставка налога, в отличие от ИЖС, не вырастет.

Блокированная жилая застройка — на таких землях возводят дома, которые поделены на секции, то есть это дуплексы и таунхаусы. Другие ВРИ не подходят для таких домов, хотя на практике нередко таунхаусы ставят, например, на землях сельхозназначения. Но такой дом могут признать самовольной постройкой и обязать снести.

Чаще всего на участках с таким ВРИ строят коттеджные поселки. Ставка налога такая же , как для ИЖС и ЛПХ.

Садоводство — для ведения садоводства в личных целях с правом построить садовый или жилой дом. Участки зачастую находятся вне населенных пунктов, но не обязательно состоят в СНТ — могут быть и самостоятельными. Садовые участки — самые многочисленные среди бытовых. Их около 14,3 миллиона.

На таких участках можно строить жилой дом, гараж и выращивать фрукты и овощи для себя. Если позволяет площадь участка, можно даже содержать птиц и кроликов.

Огородничество — позволяет обустроить огород для выращивания культур в личных целях. Можно разместить хозяйственные постройки для хранения инвентаря и урожая, но строить жилой дом нельзя.

Инфраструктура и планировка территории минимальны.

Для каждого ВРИ в классификаторе указаны наименование, описание и числовой код. Это фрагмент классификатора для ИЖС

Изучить категорию земель

Основной признак целевого назначения участка — категория земель. Ее указывают в документах на участок отдельно от ВРИ. Обе характеристики дополняют друг друга: ВРИ уточняет предназначение участка этой категории земель.

На практике встречается, что у участка может не быть категории земель или ВРИ. А бывает, что нет и ни того ни другого. Тогда назначение участка определить невозможно, и его уточняют, например, по территориальной зоне расположения участка по правилам землепользования и застройки, ПЗЗ. Об этом расскажу ниже.

1. Земли сельхозназначения — участки с плодородными почвами за границами поселений. Их выделяют под производство сельскохозяйственной продукции.
2. Земли населенных пунктов — находятся внутри поселений и предназначены для застройки и развития инфраструктуры.
3. Земли промышленности и другого специального назначения — для деятельности организаций, нужд промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и прочего. Эти земли всегда за пределами населенных пунктов.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов — изъяты государством из оборота и находятся под его контролем. Эти земли представляют ценность — природную, научную, культурно-историческую, эстетическую. Тут не ведут хозяйственную деятельность или ведут только такую, которая поддерживает территорию.
5. Земли лесного фонда — покрыты лесом или без него, но предназначены для его восстановления и ведения лесного хозяйства.
6. Земли водного фонда — с водными объектами, например озера, реки и пруды. Если последние целиком расположены на землях других категорий, эти земли не относят к водному фонду.
7. Земли запаса — преимущественно в государственной или муниципальной собственности. Их допустимо использовать после перевода в другую категорию земель, исключение — когда они расположены в границах охотничьих угодий или регулируются федеральными законами.

Если упростить, все виды земли делят на следующие категории:

1. Бытовые и промышленные земли населенных пунктов.
2. Земли сельскохозяйственного назначения.
3. Земли лесного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов, водного фонда и запаса. На землях этих категорий бытовых участков, как правило, нет.

Нас интересуют первые две — земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Но тысячи бытовых участков по недосмотру попали в третью категорию, и их границы накладываются на земли государственного лесного фонда. В Московской области таких участков около 200 тысяч.

Наложение границ на земли лесного фонда — результат несоответствия сведений в ЕГРН и данных о границах участков земель лесного фонда. В таких случаях нужно учитывать, что на части участка, которая накладывается на земли лесфонда, строить нельзя.

По закону, если право на участок возникло у хозяина или предыдущих собственников до 1 января 2016 года, приоритет отдают сведениям ЕГРН, а не лесному реестру и лесному плану субъекта РФ. Это так называемая лесная амнистия — она действует до 1 января 2026 года.

Бывают и другие проблемы с категориями. Например, участок расположен в жилой зоне или с категорией «земли населенных пунктов» вне черты населенного пункта. Жилых зон вне населенных пунктов по определению быть не может. Как и участков с категорией «земли населенных пунктов» вне черты населенных пунктов. Но такие встречаются. Земельные участки с такими дефектными правами покупать нельзя.

Жилая зона за чертой населенного пункта по ПЗЗ Наро⁠-⁠Фоминского городского округа Московской области. Источник: pkk.rosreestr.ru

Каждый участок по закону причисляют к одной категории земель, при этом ВРИ у него может быть как один, так и несколько.

Выглядеть это может так:

• категория участка — земли населенных пунктов;
• ВРИ — любой набор, например одновременно ИЖС и ЛПХ.

Пример выписки из Единого государственного реестра недвижимости, ЕГРН, на участок, для которого указаны сразу два ВРИ — ИЖС и ЛПХ

Возможные нестыковки. ВРИ не привязаны к категории земель, и одинаковые ВРИ бывают у разных категорий.

ВРИ «садоводство» может быть и у яблоневого сада на нескольких гектарах сельхозугодий, и у классических шести соток в СНТ.

Аналогичная история с ВРИ «участки для личного подсобного хозяйства» — это может быть приусадебный участок как в черте населенного пункта, так и в чистом поле за пределами поселений. У первого будет категория «земли населенных пунктов», и с таким ВРИ на нем можно строить дом, а у второго — категория «земли сельхозназначения», и строить дом там нельзя.

Это особенно важно учитывать, когда в документах на участок и в Едином государственном реестре недвижимости наименования ВРИ указали не по классификатору, а дали расплывчатую характеристику.

ВРИ «для дачного строительства» — расплывчатый, но с ним можно ничего не делать, так как он однозначно соответствует ВРИ «ведение садоводства» по классификатору. Более того, такой расплывчатый ВРИ звучит солиднее и благоприятно воспринимается потенциальными покупателями.

Еще один расплывчатый ВРИ, который часто встречается, — «для малоэтажного строительства и иных видов жилой застройки». Его явно придумали инвесторы жилых комплексов, чтобы формат застройки был «резиновым». Но такой ВРИ непонятный и в случае бытовых участков требует конкретизации — например, установить соответствие с ВРИ «ИЖС».

Часто расплывчатый ВРИ легко сопоставить с официальным, исходя из категории земли и локации участка. Если нет — это чревато проблемами, так как возможности использования участка туманны. Например, можно построить дом, а право собственности не получится зарегистрировать или объект вовсе признают самовольной постройкой. Поэтому я клиентам не рекомендую покупать такие участки, пока им не присвоят ВРИ строго по классификатору.

Проверить территориальную зону

Каждое поселение развивают на основании документов территориального планирования, в частности генерального плана. В нем указано, как должно выглядеть поселение в будущем и как достичь этой цели. Администрация не вправе застраивать или реконструировать территорию без утвержденного генерального плана.

Сам генплан — это общий документ по всем направлениям. А что именно и где можно строить, описано в Правилах землепользования и застройки, ПЗЗ.

В ПЗЗ выделяют территориальные зоны: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерной и транспортной инфраструктуры, сельскохозяйственного и рекреационного назначения, особо охраняемых и территорий специального назначения и прочие.

Зонам обычно присваивают наименование или буквенно-цифровое обозначение. Последние не стандартизованы и для каждого региона могут быть свои.

В Московской области территориальная зона Ж-2 — зона индивидуальной жилой застройки, а СХ-2 — зона сельскохозяйственного назначения, СНТ. В то же время в Москве территориальные зоны вообще не обозначают.

Фрагмент карты территориальных зон городского округа Руза Московской области: Ж-2 — зона ИЖС, СХ⁠-⁠2 — зона ведения садоводства. Тут показаны контуры кадастровых границ участков. Источник: pkk.rosreestr.ru

Возможные несостыковки. Иногда категория земель и ВРИ участка не соответствуют территориальной зоне его расположения. Это проблема.

Покупателю понравился видовой участок для ИЖС в обустроенной деревне. В сведениях ЕГРН все хорошо: категория земель и ВРИ участка не налагают ограничений. Но по новой редакции местных ПЗЗ участок расположен в территориальной зоне «размещение пансионатов, гостиниц и яхт-клубов». Такую зону администрация установила без ведома и согласия жителей. Строить индивидуальные жилые дома в такой территориальной зоне запрещено.

В результате ситуация осложнилась: придется добиваться через суд отмены ПЗЗ или строить дом и жить под постоянным давлением администрации. От покупки такого участка лучше отказаться.

Таким образом, категория земель и ВРИ участка в правоустанавливающих документах могут ничего не значить, если местная администрация установит для этой местности неподходящую территориальную зону с соответствующим градостроительным регламентом.

Как связаны территориальные зоны и градостроительный регламент

Что, где и какой высоты можно строить в каждой территориальной зоне, есть в местных градостроительных регламентах. Например, именно там может быть указано ограничение по высоте дома конкретно в этой местности или минимальные отступы для строений от границ участка.

Кроме всего прочего, там есть информация:

1. О допустимых предельных минимальных размерах. Например, если в регионе мало земли, минимальный участок — не меньше 3—4 соток. Это важно для безопасного размещения дома с учетом противопожарных и санитарно-бытовых расстояний. Также учитывают исторически сложившуюся плотность застройки. Но обычный минимум — 5—6 соток.
2. О максимальных размерах участков. Они зависят, например, от баланса земельных ресурсов и оптимальной плотности застройки. Слишком большие участки неэффективны, да и земли всем может не хватить.
3. О плотности и проценте застройки, то есть отношении застроенной площади к площади всего участка. Параметры учитывают соотношение застроенной и свободной территории для комфортной жизни. Обычно для ИЖС процент застройки — 35—40% .

Но бывает, что градрегламента для территориальной зоны нет. А вам приглянулся участок именно в этом месте.

По закону Росреестр может не регистрировать жилые и садовые дома на садовых участках, если для территориальной зоны не установлен градостроительный регламент. С другими видами разрешенного использования на практике такое не встречается — нет муниципалитетов, у которых совсем нет ПЗЗ.

Хотя, если участок подпадает под дачную амнистию, то есть образован до 2001 года, отказать Росреестр не может — при любом способе регистрации права. Но случаи незаконных отказов в регистрации бывают.

Дачная амнистия действует до 1 марта 2031 года. Если ее не продлят, местные власти смогут не утверждать градостроительные регламенты для зон садоводств неограниченно долгое время. Один из мотивов — плохая планировка садоводческих товариществ. Часто в СНТ узкие улочки шириной 3—4 м , тупики, нет разворотных площадок для пожарной техники.

Если люди будут регистрировать дома и заселять такие районы, это повлечет дополнительные затраты на развитие и содержание инфраструктуры. Поэтому можно понять стремление чиновников ограничить превращение СНТ в жилые зоны. При покупке участков в подобных СНТ следует учитывать возможный запрет на строительство в будущем.

Посмотреть назначение участка

Перед покупкой участка недостаточно заказать выписку ЕГРН из Росреестра и посмотреть ВРИ и категорию земель. Чтобы избежать возможных проблем, что участок нельзя использовать по назначению, нужно по ПЗЗ

муниципального образования определить, в какой территориальной зоне расположен участок. Из этого станет ясно, соответствует ли зона целевому назначению, указанному в ЕГРН.

Правила землепользования и застройки местные власти выкладывают на своих официальных сайтах в виде графической и текстовой части. Достаточно изучить схему градостроительного зонирования и градостроительный регламент территориальной зоны интересующего участка.

Также можно обратиться в администрацию и получить копию градостроительного регламента, где прописана территориальная зона. Из ее определения будет понятно реальное назначение участка.

Еще ПЗЗ легко найти на сайте «ФГИС ТП». Нужно перейти в раздел «Документы» и выбрать вкладку «Поиск по территории». Если указать свой муниципальный округ, появится список действующих актов. Но учитывайте, что данные в системе могут быть не самые свежие. Источник: fgistp.economy.gov.ru

Изучить карту комплексного развития территорий — КРТ

Многие бытовые участки расположены на так называемых территориях комплексного развития, КРТ, — это правительственная программа по освоению территорий. Раньше они назывались «территории комплексного устойчивого развития», КУРТ, но затем от слова «устойчивое» отказались. Обычно это новые коттеджные поселки или подобные образования, деятельность которых регулируется главой 10 ГрК РФ.

В ПЗЗ для каждой зоны КРТ устанавливают свой градостроительный регламент, в котором перечисляют, в частности, назначение зоны, допустимые ВРИ участков, допустимую высоту строений, ширину дорог, параметры обеспечения социальной инфраструктурой и прочее.

Для зоны КРТ в обязательном порядке разрабатывают проект планировки территории, но инвесторы часто игнорируют и проект, и градостроительные регламенты зоны КРТ. Например, организуют узкие дороги шириной 7—9 м при минимально установленной градостроительным регламентом 13—15 м

Индивидуальный застройщик может заказать градостроительный план земельного участка, ГПЗУ, или подать в администрацию уведомление о планируемом строительстве садового или жилого дома. Если проект планировки территории для КРТ не разработан, администрация отказывается выдать ГПЗУ и ответное уведомление о соответствии планируемых параметров строительства. Хотя по сведениям ЕГРН с участком все в порядке: категория земель с ВРИ подходящие и ограничений в использовании участка якобы нет.

Поэтому перед покупкой участка среди прочего необходимо проверить:

1. Попадет ли он в зону КРТ.
2. Если попадает — разработан или утвержден ли проект планировки территории.
3. Если утвержден — соответствуют ли размер участка, высота дома, ширина дороги и прочее требованиям проекта планировки территории.

Градостроительный регламент зоны КРТ обычно умещается на 1—2 листах — не составит труда его изучить. Если хотя бы одно требование не выполнено, от покупки участка следует отказаться.