Можно ли сдавать апартаменты как самозанятый

Можно ли сдавать квартиру как самозанятый

Когда-то у собственников квартир было два способа легально сдавать свое жилье: регистрировать ИП или платить НДФЛ по ставке 13%. С 2019-го г. у российских граждан появился еще один вариант — самозанятость. В статье мы расскажем, почему сдача квартиры в аренду выгодна, если вы самозанятый, как сдавать квартиру как самозанятый в 2023 году и экономить на коммунальных услугах, а также можно ли открыть гостиничный бизнес на НПД.

1. Какую недвижимость вправе сдавать самозанятый
2. Налоги самозанятого за сдачу жилья
3. Самозанятость и гостиничный бизнес
4. Сдача чужой квартиры
5. Судебная практика: нелегальная сдача жилья
6. Частые вопросы
7. Заключение эксперта

Какую недвижимость вправе сдавать самозанятый

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 6 закона №422-Ф3, если имеет место сдача квартиры как самозанятый, вы имеете право сдавать исключительно жилые помещения.

К жилым помещениям относятся квартира или ее часть, секция жилого дома или дом целиком, а также комната.

К нежилым помещениям следует отнести все остальное: апартаменты, офис, производственные помещения, гараж, склад. Определение складывается из таких правовых документов, как ЖК РФ, Постановление Правительства № 354, ФЗ № 218, а также ФЗ № 384. Сформулировать его можно следующим образом — это обособленная часть здания или сооружения, пригодная для различных целей, не связанных с проживанием граждан. Нежилые помещения не имеют удобств для регулярного проживания, а если и имеют — то не относятся к жилому фонду.

Самозанятый вправе сдавать арендатору любое жилое недвижимое имущество, будь то дом или квартира. В то время как делать это с нежилыми помещениями не получится.

Данное правило действует, в том числе, и для государственных служащих, для которых сдача в аренду квартиры является единственным разрешенным видом деятельности на НПД.

Образец заявления
Договор аренды квартиры для ПНД в 2023 году

Налоги самозанятого за сдачу жилья

Далее рассмотрим, как платить налоги за сдачу жилья в случае с НПД. Налоговые ставки являются одинаковыми для всех участников налогового режима. Как правило, жилая недвижимость арендуются физическим лицом — с данного дохода нужно будет заплатить 4% налога. Если жилье арендует ИП или ООО — размер налога составит 6%.

Итак, давайте, разберемся, как самозанятым платить налог за сдачу квартиры в аренду, сколько придется платить, и как уменьшить сумму платежей. Представляем вашему вниманию пошаговую инструкцию по уменьшению налога:

1. Используйте налоговый бонус. В ходе регистрации статуса самозанятого на счет налогоплательщика будет автоматически зачислен налоговый бонус — 10 тыс. руб. Он уменьшает налог до 3% для физ лица и до 4% — для ООО и ИП, что, очевидно, сущемственно ниже, чем 13% НДФЛ. Сумму можно рассчитать с помощью программного обеспечения «Мой налог» автоматически.

• Для тех, кто зарегистрировался самозанятыми недавно: 30 000 × 3% = 900 руб.
• Для самозанятых, уже потративших налоговый бонус: 30 000 × 4% = 1 тысяча 200 руб.
• Для решивших платить стандартный НДФЛ: 30 тыс. × 13% = 3 тыс. 900 руб.

2. Не учитывайте в доход расходы за коммуналку. Это работает так: арендодателю не нужно учитывать плату жильцов, снимающих жилье, за электричество, воду и газ в общий доход от самозанятости.

Арендодатель сдает жилую недвижимость за 30 тыс. рублей. Воду, электричество и газ жильцы оплачивают по приборам учета. Ежемесячно вы платите налог лишь со стоимости аренды: 30 тыс. × 4% = 1 тысяча 200 рублей.

• фиксировать факт и объем потребления посредством счетчиков;
• оплачивать сумму фактического потребления коммунальных услуг;
• прописать в договоре, что жильцы самостоятельно оплачивают ЖКУ;
• хранить квитанции об оплате коммунальных услуг, где будет указано, за что конкретно, и сколько было заплачено.

3. Не учитывайте залог. Залогом (депозитом) считается сумма, страхующая арендодателя от случайных поломок либо резкого исчезновения жильцов. Нет необходимости платить налог с данной суммы, если арендатор заплатил залог, а затем по окончании срока договора об аренде получил эти залог обратно. Платить налог с этой суммы придется, если арендатор по тем или иным причинам не выполнил обязательства по договору аренды, и хозяин в итоге так и не вернул сумму залога.

Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех

При сдаче квартиры в аренду самозанятым необходимо платить налоги государству. Физлица платят 4%, организации — 6%. Наши опытные юристы дистанционно помогут вам оформить самозанятость, оформить арендный договор, правильно рассчитать сумму налога. Мы отвечаем 24/7.

Как самозанятому сдавать квартиру легально

С 2019 года в России можно зарегистрироваться в качестве самозанятого — то есть физлица, которое платит налог на профессиональный доход. Этим налогом облагается в том числе доход от сдачи жилья в аренду. Рассказываем, почему выгодно сдавать квартиру легально и как правильно все оформить.

Эксперт: Сергей Галлер, риелтор

Поделиться

Какие налоги платят самозанятые

Самозанятыми в РФ могут стать все, кто получает доход от работы с физическими или юрлицами в размере до 2,4 млн рублей в год и не нанимает сотрудников. Больше подробностей о статусе самозанятых можно узнать на сайте ФНС.

Если вы предоставляете услуги или продаете что-то юрлицам или ИП, то ставка налога составит 6%. Если физлицам — 4%. Доход от сдачи недвижимости в аренду подпадает под вторую категорию — следовательно, вам нужно будет вносить по 4% с каждого месячного платежа от арендаторов (или 3%, если вы платите налог впервые и получили единоразовый вычет). Никаких других налогов или взносов не требуется.

Что и как можно сдавать

Самозанятые могут сдавать только жилую недвижимость: квартиры, дома, гостиничные номера, комнаты в коммуналках. Нельзя сдавать офисы, торговые помещения, склады, землю и апартаменты — для этого нужно регистрировать ИП или ООО.

Вот как выглядит процесс поэтапно:

1. Зарегистрироваться в качестве самозанятого. Это можно сделать онлайн:

• Через приложение «Мой налог» — нужны только паспорт гражданина РФ;
• Через личный кабинет на сайте ФНС — потребуется либо ИНН и пароль, полученные в налоговой, либо авторизация через учетную запись Госуслуг;
• С помощью мобильных приложений банков — обычно в них есть специальный раздел для самозанятых.

2. Установить приложение «Мой налог», если вы регистрировались через nalog.ru или мобильный банк. Здесь можно авторизоваться по логину и паролю nalog.ru или учетной записи Госуслуг.

3. Найти арендаторов и заключить с ними договор. Его можно оформить на срок 11 месяцев с продлением, чтобы не регистрировать в Росреестре. Если вы заключаете договор на срок от 12 месяцев и больше, то его нужно регистрировать, а значит, в выписке из ЕГРН аренда будет отображаться как обременение для квартиры. Такую квартиру нельзя продать, завещать или подарить без согласия арендаторов.

Такой договор имеет полную юридическую силу, даже если вы не заверяете его у нотариуса (согласно ст. 609 ГК РФ). Это значит, что, если арендаторы нарушат его условия — например, перестанут платить или устроят потоп и не захотят возмещать ущерб — вы сможете обратиться в суд. Но для этого нужно будет зафиксировать все факты нарушения письменно.

4. Каждый платеж, поступающий от арендаторов, заносить в приложение «Мой налог» — включая те, которые они передают наличными — и формировать чеки на имя арендатора с его ИНН. При этом фиксируйте и учитывайте весь доход, включая коммунальные платежи — если арендаторы переводят их сумму вам, а не платят сами.

Каждый месяц, до 25-го числа включительно, оплачивать налог за предыдущий месяц. Сумма налога будет рассчитываться автоматически, до 12-го числа каждого месяца, на основе внесенных платежей. Чтобы не просрочить оплату, можно настроить автоматическое списание с любого из привязанных счетов.

Важно: обеспечительный платеж (или страховой депозит) не расценивается как доход, если арендодатель возвращает его арендаторам. Если арендаторы испортили имущество и не нарушили другие условия договора, то арендодатель вправе не возвращать депозит или его часть, если это было прописано в договоре. Тогда и с этих денег ему придется заплатить налог.

Зачем платить налог, если можно сдавать нелегально?

У легальной схемы есть весомые плюсы:

1. Вам не грозят штрафы или даже уголовная ответственность, если налоговая узнает о том, что вы сдаете квартиру нелегально.

2. Вы будете избавлены от конфликтов и угроз со стороны соседей или квартиросъемщиков, которые могут сами донести на вас в налоговую.

3. Наоборот, у вас появятся законные гарантии: если жильцы повредили имущество, залили соседей, задерживают плату или вовсе не вносят ее, можно вызвать полицию или даже подать на них в суд и возместить ущерб.

4. Можно работать с юрлицами:

• Компаниями, которые снимают жилье для своих сотрудников;
• Агентством, которое будет само искать вам арендаторов, принимать оплату и решать все бытовые вопросы;
• Клининговым сервисом или ремонтной бригадой.

5. У вас будет подтвержденный доход, который можно показать банку, чтобы получить кредит, или консульству, чтобы получить визу.

6. Сама процедура, которую мы описали выше, очень проста, ставка налога — минимальная, никаких деклараций, отчетности и дополнительных отчислений не требуется.

Как налоговая узнает о нелегальной аренде?

Вычислить тех, кто сдает жилье незаконно, гораздо проще, чем кажется.

Во-первых, часто об этом сообщают соседи или арендаторы, которые чем-то недовольны и хотят насолить владельцу.

Во-вторых, регулярные платежи на карту от одного и того же человека рано или поздно привлекут внимание ФНС, и она насчитает штрафы за весь неучтенный период.

В-третьих, любой визит полиции или участкового к арендаторам — например, из-за шумных соседей — может обернуться тем, что у них потребуют договор аренды и сообщат в налоговую, если его вдруг не окажется.

Когда в ИФНС узнают о нелегальной аренде, владельца жилья вызовут для разъяснений. Даже если он не признает вину, доказать факт получения денег и узнать точные суммы для органов совсем несложно.

Чем это грозит арендодателю?

Сначала вам придется заплатить НДФЛ в размере 13% (а не 4%) от всей суммы, которую вы получили, пока сдавали квартиру нелегально (ст. 119 НК РФ). При этом в расчет берут только последние три года, даже если квартира сдавалась нелегально.

Затем — 5% за каждую несданную декларацию 3-НДФЛ, но не меньше 1000 рублей и не больше 30% от всей невыплаченной суммы.

К этому добавляется еще 20% штрафа за неуплату налога, если нарушение было неумышленным, или 40% за умышленное сокрытие доходов. Если это не первое ваше нарушение за последние полгода, штраф составит 100% — то есть весь доход, полученный нелегально.

Наконец, придется заплатить пени за просрочку в размере 1/300 от ключевой ставки ЦБ. Сейчас она равна 8% — следовательно, пенни составят 0,026% за каждый день просрочки.

Например, вы год сдавали однокомнатную квартиру за 35 000 рублей и не платили налоги. Тогда, если налоговая узнает об этом, вам придется заплатить:

• НДФЛ = 54,6 рублей;
• Штраф за несданную декларацию = 21 000 рублей;
• Штраф за неуплату налога = от 84 000 рублей;
• Пени за просрочку (начиная с 26-го числа второго месяца сдачи) = 8 рублей.

Итого: 167 600 рублей.

Тогда как, выплачивая налог в 4%, вы бы заплатили за год 16 800 рублей без учета единоразового вычета.

Но последствия могут быть куда серьезнее. Если вы уклоняетесь от налогов три года и больше, а сумма нелегального дохода — от 75 000 рублей, вам могут грозить исправительные работы, арест на срок до шести месяцев или лишение свободы на срок до одного года (ст. 198 УК РФ).

Можно ли получить налоговый вычет?

Самозанятым не положен вычет 13% НДФЛ: сдача квартиры в аренду подпадает под те доходы, с которых нужно платить НПД в размере 4-6%.

Но есть единоразовый налоговый вычет на сумму 10 000 рублей. Он будет применяться каждый месяц к сумме, которую вы платите в качестве налога, пока лимит в 10 000 будет не исчерпан. Применение вычета зависит от ставки налога: если вы сдаете квартиру физлицам и платите НПД в размере 4%, то ежемесячный вычет составит 1% от облагаемой суммы. Те, кто сдает юрлицам и ИП и платит 6% налога, получают вычет в 2%.

Реклама от партнера

• Какие налоги платят самозанятые
• Что и как можно сдавать
• Зачем платить налог, если можно сдавать нелегально?
• Как налоговая узнает о нелегальной аренде?
• Чем это грозит арендодателю?
• Можно ли получить налоговый вычет?

Эксперты: право сдавать в аренду апартаменты увеличит число самозанятых в РФ на 10-15%

МОСКВА, 11 марта. /ТАСС/. Право самозанятых граждан в России сдавать в аренду не только жилые помещения, но и апартаменты позволит увеличить число плательщиков налога на профессиональный доход на 10-15%. При этом наиболее востребованным такой опыт будет в городах-миллионниках, считают опрошенные ТАСС представители деловых объединений, предприниматели и эксперты.

Бизнес-объединение «Опора России» ранее в марте подготовило новый пакет предложений по мерам поддержки малого бизнеса на фоне пандемии, в частности, предложив дать право самозанятым сдавать в аренду апартаменты. Как пояснил ТАСС первый замруководителя Центра экспертизы и аналитики проблем предпринимательства «Опоры России» Сергей Лаптев, эта мера «даст им возможность официально заниматься тем, чем сейчас часть из них занимается неофициально».

«По нашим оценкам, данная поправка, будучи принятой, позволит на 10-15% увеличить количество самозанятых в стране, поскольку, в отличие от обычной сдачи в аренду с обязанностью уплатить НДФЛ по ставке 13%, налоговые отчисления в случае самозанятости составят 4% от дохода при сдаче физическим лицам и 6% при сдаче юридическим лицам», — сказал председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России», генеральный директор группы компаний «Доверие» (строительство и недвижимость) Дмитрий Панов. Он убежден, что такая мера не только позволит сэкономить гражданам на налоговых платежах, но и в целом будет способствовать «обелению» рынка арендной недвижимости.

Жилой статус

Как уточнил советник бизнес-омбудсмена РФ, руководитель Института экономики роста им. Столыпина Антон Свириденко, «в министерских кулуарах рассматривается предложение о придании всем уже построенным апартаментам статуса жилья, однако сейчас апартаменты относятся к нежилым помещениям и, соответственно, к коммерческой недвижимости». То есть самозанятые граждане могут сдавать в аренду жилье, но не могут сдавать апартаменты.

По данным главы Торгово-промышленной палаты (ТПП) России Сергея Катырина, Минфин обуславливает данное ограничение тем, что налоговый режим для самозанятых является исключением из общеустановленного порядка исчисления и уплаты налогов. Применение этого режима в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду нежилых помещений, может привести к росту числа налогоплательщиков, перешедших на данный режим для снижения налоговой нагрузки. А это приведет к потерям доходов бюджетной системы из-за сокращения поступлений НДФЛ, уточнил глава палаты.

По мнению экспертов ТПП России, вначале необходимо урегулировать правовой статус апартаментов. «Отсутствие урегулирования приводит к игнорированию требований жилищного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, созданию целого ряда проблем. Для граждан это, в первую очередь, невозможность регистрации по месту жительства в таких помещениях, а для городов — необеспеченность заселяемых граждан объектами социальной инфраструктуры», — пояснил Катырин.

Сегодня для самозанятых владельцев апартаментов нет ограничений, чтобы использовать такие помещения для бизнес-целей. К тому же, с точки зрения инвестиционной привлекательности, апартаменты комфорт- и бизнес-класса вызывают больший интерес со стороны инвесторов, чем жилые помещения. Покупатели и собственники рассматривают такую недвижимость как инвестиционный актив, добавил глава федеральной ТПП.

Востребованность в городах-миллионниках

Как считают эксперты, наиболее востребованной возможность для самозанятых сдавать в аренду апартаменты будет в городах-миллионниках. Рынок апартаментов сегодня — это преимущественно Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Екатеринбург. В Москве апартаменты чаще всего приобретают в качестве жилья, а в Петербурге и Краснодарском крае приносят доход от сдачи в аренду в качестве апарт-отелей.

По экспертным оценкам, которые привел Катырин, на начало 2021 года на апартаменты приходится порядка 20% предложений рынка новостроек Москвы, при этом в структуре предложений приблизительно по 40% приходится на премиум-класс и бизнес-класс, а показатели классов комфорт и стандарт составляют соответственно 19% и 1%. По итогам 2020 года в Москве средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов комфорт-класса составила чуть менее 200 тыс. рублей, а бизнес-класса — порядка 260 тыс. рублей.

Сейчас в Москве ежемесячно регистрируется порядка 20 тыс. новых самозанятых, а за 2020 год их количество выросло в 2,5 раза. Всего в России на данный момент более 1,7 млн зарегистрированных самозанятых.

Исходя из этих данных, Катырин предположил, что разрешение использовать налог на профессиональный доход при сдаче в аренду апартаментов «приведет к появлению определенного количества новых самозанятых».

Предприниматели также отмечают, что рынок апартаментов намного меньше, чем рынок жилой недвижимости, сконцентрирован в отдельных городах и не имеет большой распространенности в целом по стране. Поэтому, считают они, мера будет востребована лишь в нескольких городах.

«Этот вид недвижимости широко распространен особенно в городах-миллионниках. Поэтому наиболее востребованным этот опыт окажется в столичном регионе», — сказал ТАСС генеральный директор компании «Энергокадастр», член Партии роста Александр Осипов. С ним согласен директор компании по проектированию и экспертизам «ИнПроЭкс» Евгений Лоскутов, называя не только столичный регион, но и Санкт-Петербург.

Альтернативные мнения

Большинство предпринимателей верят в положительный эффект при реализации предложения «Опоры России», однако есть и альтернативные мнения. Так, директор Центра новостроек, ипотеки и страхования из Мурманска Наталья Ломакина считает, что «сегодня нет действенного инструмента, в полной мере позволяющего отслеживать предпринимателей-нелегалов. В том числе это касается и тех, кто работает на рынке аренды жилья». По ее подсчетам, примерно половина сдаваемых квартир арендуется «по серой схеме», и государство пока что еще не запустило механизмов, которые могли бы заставить всех работать официально. Она уверена, что «и данная мера не поможет».

«Вот если бы государство, к примеру, разработало меры стимулирования вложений в инвестиционную недвижимость (особые правила ипотеки, налоговые льготы и каникулы и тому подобное), то это дало бы позитивный эффект, в том числе и для строительной отрасли. Это стало бы пусковым механизмом к «обелению» арендного рынка», — отметила Ломакина.

Может ли самозанятый сдавать квартиру в аренду

Статистика утверждает, что около 20% российских граждан не имеют собственного жилья, поэтому снимают его на долгий срок. Добавим сюда тех, кто временно проживает в других городах, находится в длительной командировке или путешествует самостоятельно по территории РФ.

Этот огромный рынок сейчас практически не регулируется, и только некоторые собственники квартир платят налоги с полученных доходов. Но вскоре ситуация может измениться.

В конце прошлого года Минстрой разработал законопроект о создании единой информационной системы учета договоров найма. За сдачу жилья, апартаментов, машино-мест вне этой системы предусмотрены штрафы: до 5 000 рублей для физлиц и до 50 000 рублей для организаций. Ожидается, что принятие закона пополнит бюджет на 162 млрд рублей.

Однако дело не только в штрафах и сборе налогов, но еще в и рисках собственников недвижимости. Квартира – дорогостоящий объект, который довольно легко повредить. И если сдача жилья происходит вне правового поля, то доказать вину арендаторов непросто.

Кроме того, недобросовестные наниматели могут причинить ущерб соседям, за который придется платить хозяину. Если же с жильцами нельзя договориться по-хорошему, за помощью надо обращаться в правоохранительные органы. Тогда же станет известно и о факте получения нелегальных доходов.

Как легализовать доходы от сдачи жилья

Сдача квартиры в аренду – источник доходов для миллионов собственников, поэтому легализация должна быть простой и понятной.

Варианты есть, причем, несколько:

• декларирование доходов в качестве обычного физлица и уплаты НДФЛ по ставке от 13%;
• регистрация ИП и выбор льготной системы налогообложения по ставке 6% (УСН Доходы или ПСН);
• самозанятость и уплата НПД по ставке от 4%.

Какой можно сделать вывод? Даже если судить только по размеру налоговой ставки, выгоднее всего сдавать жилье, будучи самозанятым.

Кроме того, в статусе самозанятого есть дополнительные плюсы: простая онлайн-регистрация, отсутствие отчетности и кассового аппарата, бонус в 10 000 рублей, который можно направить на уплату налога.

Статус недвижимости

Если вы решили стать самозанятым для легализации доходов с аренды, сначала убедитесь, что ваша квартира относится к жилой недвижимости. Дело в том, что апартаменты, в которых можно жить постоянно, являются нежилыми объектами. А самозанятый сдавать в аренду нежилое помещение не может.

Правда, в Госдуме рассматривается законопроект, который позволит перевести некоторые апартаменты в жилой статус, если в микрорайоне есть соответствующая инфраструктура.

Но пока такой закон не принят, поэтому собственник апартаментов должен рассмотреть другие варианты легализации доходов: в качестве обычного физлица или зарегистрировав ИП.

Кстати, статус индивидуального предпринимателя может оказаться полезным для получения страхового пенсионного стажа. Ведь если собственник нигде официально не работает, то может рассчитывать только на социальную пенсию по старости, а она и по размеру меньше, и начисляется позже.

Чтобы понять, какой вариант для вас лучше при сдаче квартиры в аренду, рекомендуем рассчитать налоговую нагрузку у специалистов.

Как самозанятому сдавать квартиру

Итак, если вы решили сдавать квартиру в статусе самозанятого, надо пройти процедуру регистрации плательщика налога на профессиональный доход. О том, как это сделать, мы рассказали здесь.

Доход, полученный от сдачи квартиры, собственник должен указать в личном кабинете плательщика НПД. После этого автоматически формируется чек об оплате, который направляется нанимателю на его мобильный телефон или электронную почту. При необходимости чек можно распечатать и выдать лично.

По итогу месяца ФНС сама рассчитает налог к оплате и направит соответствующее уведомление. Заплатить надо не позже 25-го числа следующего месяца, а можно привязать карту, с которой автоматически спишется налог.

Еще один важный нюанс – как учитывать оплату за коммунальные услуги? Если речь идет об услугах по счетчику, то они не признаются доходом самозанятого, об этом ФНС сообщила в письме от 13.06.2019 N СД-4-3/11446@. А вот фиксированную плату за содержание жилого помещения, если об этом есть договоренность, лучше получать от нанимателя напрямую. Ведь при поступлении этой суммы на карту самозанятого придется заплатить налог.

Стоит ли заключать договор о найме? Безусловно, стоит, хотя многие собственники по-прежнему сдают квартиру в аренду без документов. Однако договор защищает права как жильцов, так и хозяев. И если вас от заключения договора останавливало только нелегальное получение доходов, то статус самозанятого решает эту проблему.

Выводы

• Легальная сдача жилья отвечает интересам как собственников, так и нанимателей.
• В большинстве случаев самым выгодным вариантом платить налоги при сдаче жилья будет самозанятость.
• Если самозанятый сдает жилье обычным физлицам, то налоговая ставка составляет 4%, если организациям, то 6%.
• Самозанятый сдавать в аренду нежилое помещение не может, поэтому в этом случае надо рассмотреть варианты регистрации ИП или декларирования доходов по 3-НДФЛ.