Ставки по ипотеке поднимутся выше 16 процентов
Ипотечные ставки вырастут, однако это не слишком снизит спрос, так как они и до этого были уже некомфортными для покупателей квартир. Эксперты оценили, как повлияет повышение ключевой ставки до 15 процентов на рынок недвижимости.
Рамиль Ситдиков/РИА Новости
Нынешнее изменение ключевой ставки существенно не изменит ситуацию на рынке недвижимости, считает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Ипотечные ставки стали заградительными уже при ключевой ставке в 12%. Повышение ключевой ставки до 13% в середине сентября на ситуацию на рынке недвижимости кардинально не повлияло: ипотечные ставки и так находились на заградительном для покупателей квартир уровне. Спрос обеспечивали продажи по ранее одобренным заявкам на ипотеку по «старым» ставкам. И было понятно: как только предодобренные кредиты закончатся, продажи пойдут на спад, и этот курс сохраняется.
Поэтому сегодняшнее повышение ключевой ставки — теперь до 15% — кардинальным образом ситуацию на рынке жилья уже не изменит. Для покупателей квартир заградительными являются ставки по ипотеке на уровне 12%, при такой ставке люди на эмоциональном уровне не готовы брать кредит, спрос падет. Сейчас ставки по ипотеке уже стартуют от 15-16% годовых, а станут еще выше.
«В ближайшие месяцы мы ожидаем охлаждения спроса: предодобренные по «старым» ставкам заявки на ипотеку на исходе, а текущий уровень ставок (от 15-16% и выше по рыночной ипотеке) является недоступным для многих заемщиков. Уже в октябре — ноябре спрос на рынке жилья просядет, что будет давить на цены», — говорит Репченко.
Опыт показывает, что после повышения ключевой ставки свыше 10% деловая активность на рынке недвижимости существенно сокращается, а ставка в 12-13%, по сути, является заградительной, говорит Кирилл Кулаков, президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор НИУ МГСУ.
Существенное влияние на рынок оказывают программы льготной ипотеки: семейная, сельская, дальневосточная, для IT-специалистов. Но чем выше ставка кредитования, тем большая нагрузка на государственный бюджет, которым поддерживаются эти программы. К тому же условия кредитования — 8-9% годовых и 20% первоначального взноса существенно снижают количество потенциальных новоселов.
Еще выше ставки для ипотеки на вторичном рынке — сегодня они стартуют от 13%.
Все это ведет к сокращению платежеспособного спроса, а, значит, к сжатию рынка.
Но тут еще другая проблема — жилищное строительство и в целом строительная отрасль являются одним из локомотивов экономики и огромным рынком труда. Поэтому стагнация в этом сегменте реального сектора в среднесрочной перспективе ведет к сокращению рабочих мест, чего допускать нельзя.
В начале-середине октября было отмечено уменьшение клиентской активности, однако с 20 чисел октября спрос снова стал восстанавливаться, последние месяцы в году, как правило, популярны для покупки квартиры, говорит Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet.
При повышении ставки на 1 п.п., условия по госпрограммам скорее всего не изменились бы, а по стандартным произошло бы небольшое увеличение ставок, корректировки на уровне 0,3-0,5%. Это способствовало бы активизации спроса.
Но при повышении ставки на 2 процентных пункта произойдет значительное увеличение ставок по стандартным программам. Влияние сильнее ощутят рынок вторичного жилья и апартаменты, где покупка станет дороже. При этом подорожают до порогового уровня и госпрограммы, но, скорее, это послужит не охлаждению спроса на новостройки, а наоборот, всплеску спроса, так как клиенты будут торопиться выйти на сделку по ранее одобренным условиям.
Повышение ключевой ставки повлияет негативно на рынок недвижимости, так как стоимость всех кредитных продуктов зависит от данной величины, как говорит исполнительный̆ директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Все кредиты, начиная от ипотечных и заканчивая кредитами на проектное финансирование, станут дороже. Вследствие этого снизится платежеспособный спрос на недвижимость.
«Считаем, что процесс отрицательного воздействия на отрасль новой ключевой ставки будет управляемым, поскольку контроль спроса и выполнения обязательств застройщиков поддерживаются льготными программами ипотеки, остающимися доступными для потребителей. Роль данных программ останется весьма важной до конца 2023 года. Но после ожидаемого в 2024 году смягчения политики Банка России и понижения ключевой ставки станет возможным и перенастройка данных программ, исходя из сложившейся на 2024 год конъюнктуры», — говорит он.
При этом некоторые заемщики все же продолжат оформлять ипотечные кредиты и по крайне высоким ставкам, отмечали ранее эксперты. Это, к примеру, те, кто берет ипотеку на небольшие суммы (допустим, продавая квартиру ради покупки новостройки, нуждается в небольшой доплате). Также могут оформлять ипотеку по высоким ставкам те, кто планирует вскоре закрыть кредит, продав имеющуюся недвижимость, и те, кто надеется рефинансировать ипотеку после снижения ставок в будущем.
В ЦБ сообщили, когда начнут снижаться ставки по ипотеке
Долгосрочные кредиты, в том числе ипотека, станут для граждан более доступными, рассказала «Газете.Ru» начальник отдела регионального анализа ГУ Банка России по ЦФО Анастасия Скуратова. Инфляционная премия, которую банки закладывают в процентные ставки по займам, будет снижаться, и, как следствие, ставки по жилищным кредитам пойдут вниз, пояснила она.
Устанавливая проценты по кредитам, банки учитывают не только ключевую ставку, но также ожидаемую инфляцию, надежность заемщиков и общую ситуацию в экономике. И сейчас банки закладывают в ставки относительно высокую ожидаемую инфляцию, отметила Скуратова.
«Но цель ЦБ при повышении ключевой ставки — снижение инфляции до уровня вблизи 4%. Значит, инфляционная премия, которую банки закладывают в процентные ставки, будет уменьшаться», — объяснила она. По ее словам, это сделает долгосрочные кредиты, к которым относится ипотека, более доступными.
По предварительной оценке, несмотря на рост ипотечных ставок после повышения ключевой 21 июля и 15 августа, в ЦФО продолжился тренд на увеличение ипотечного кредитного портфеля, также сообщила Скуратова. Этому способствуют льготные госпрограммы, ставки по которым остались прежними, пояснила она.
Также сказывается расширение ипотеки на более рискованные группы клиентов, что провоцирует рост просрочки, добавила Скуратова. По этой причине ЦБ с 1 октября повысит надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, напомнила представитель регулятора.
По ее прогнозу, в 2023–2024 годах льготные госпрограммы продолжат поддерживать ипотечное кредитование. Но решение ЦБ о повышении надбавок к коэффициентам риска может сбалансировать темпы роста сегмента.
Банк России 15 августа внепланово повысил ключевую ставку с 8,5% до 12%. После решения ЦБ каждый второй банк из топ-30 поднял ставки по ипотеке в диапазоне 1,5–3 п. п. В результате средняя ипотечная ставка достигла 14% годовых, писали «Известия».
Как изменится ипотека с повышением ключевой ставки
Ипотечное жилищное кредитование продолжает набирать обороты. Что изменится на этом рынке в связи с недавним повышением ключевой ставки до 12 процентов?
По данным Центробанка в июне 2023 года российские банки выдали 160 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 626,7 миллиарда рублей, что на восемь процентов больше, чем за май. В том числе на ипотеку по договорам долевого участия — 221,8 миллиарда. Средний размер кредита на ДДУ — 4,9 миллиона рублей.
Общий объем ипотечных кредитов физическим лицам в июне достиг 2202,4 миллиарда рублей. Их доля ипотечных кредитов в общем объеме выдачи физическим лицам увеличилась до 28,5 процента (в мае — 27,1). Кроме того, задолженность по ипотечному кредитованию на 1 июля составила 15,4 триллиона рублей (без учета приобретенных кредитными организациями прав требования), увеличившись по сравнению с предыдущим месяцем на 2,4 процента.
В тройку регионов-лидеров по объемам выданной ипотеки вошли Москва, Московская область и Санкт-Петербург, по ипотеке на строящееся жилье с ДДУ — Москва, Московская область и Краснодарский край.
Рост активности был обеспечен за счет увеличения выдач как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. При этом наибольший вклад в прирост объема кредитования внесла ипотека на приобретение готового жилья. Объемы выдачи по ней достигли максимального значения с декабря 2021 года. На первичном рынке динамика, как и раньше, была обеспечена преимущественно программами государственной поддержки ипотечного кредитования. Объем выдачи по ним в июне увеличился до 320,9 миллиарда рублей (на 5,2 процента по сравнению с маем).
В целом цены и на новостройки, и на вторичное жилье в России снижаются в сезон отпусков
В августе на фоне увеличения ключевой ставки ситуация начала ощутимо меняться в пользу рынка новостроек. Некоторые банки уже увеличили ставки по ипотечным рыночным программам в среднем до 12-12,5 процента годовых.
В целом цены и на новостройки, и на вторичное жилье в России снижаются в сезон отпусков — из-за низкого спроса на недвижимость летом. В перспективе застройщики будут нацелены на скидки. Но, несмотря на затоваренность рынка новостройками, массового падения цен на этом рынке не ожидается.
В период до конца 2023 года положительная динамика цен в сегменте «нового жилья» сохранится в пределах 10-12 процентов, а вот рост стоимости сегмента «квадратный метр» будет зависит от темпов инфляции и стоимости строительных материалов. На рынке вторичного жилья собственники квартир будут вынуждены делать скидки с целью вернуть покупателя после повышения ключевой ставки. Эти факторы будут формировать рынок ипотечного кредитования.
Из-за нехватки денег основная часть россиян покупает недвижимость в ипотеку. Рынок будет в большей степени зависеть от накоплений людей на первоначальный взнос, так как требования со стороны ЦБ ужесточаются.
Сегодня, учитывая повышение ключевой ставки, рост интереса к покупке жилья у граждан будет складываться с учетом их потребительских предпочтений, которые направлены в большей степени в сторону сегмента «нового жилья» из-за инвестиционной привлекательности и льготных ставок.
В перспективе рынок ипотечного кредитования будет набирать обороты. Учитывая повышение ключевой ставки, в этом помогут заманчивые программы как от застройщиков, так и от банков-партнеров. Кроме того, ставки по ипотеке на вторичном рынке, скорее всего, вырастут до 16-18 процентов в отличие от ставок на первичном рынке, поскольку там значительная часть предложений попадает под льготные кредиты, которые продолжают действовать до 1 июля 2024 года. Поэтому основная доля сделок с новостройками будет идти по льготным ипотечным программам с господдержкой, где ставки пока не изменились.
Центробанк продолжает принимать эффективные меры по ограничению «ипотеки от застройщика» с околонулевыми ставками и с минимальными первоначальными взносами.
Регулятор встревожен ростом заложенности по ипотечному кредитованию: расширение ипотеки идет за счет самых рискованных клиентов с высокой долговой нагрузкой. Этот показатель зависит от того, какой процент доходов заемщик тратит на погашение своих долгов. По данным ЦБ во втором квартале 2023 года доля заемщиков с показателем долговой нагрузки свыше 80 процентов в общем объеме выдаваемой ипотеки выросла до 39 процентов на первичном рынке недвижимости и до 43 — на вторичном.
То есть банки стали выдавать ипотечные кредиты всем подряд, даже не задумываясь, сможет ли заемщик его погасить. Чтобы ситуация не вышла из-под контроля, ЦБ ввел ограничительные меры, которые понуждают грамотно отбирать заемщиков.
Для многих банков будет невыгодно выдавать ипотеку заемщику, если первоначальный взнос по ней меньше 30 процентов. Напомню, что ЦБ требует, чтобы минимальный первоначальный взнос составлял до 30 процентов на первичное жилье и до 15 — на вторичное. Плюс к этому банкам придется еще и более внимательно изучать показатель долговой нагрузки клиента. Если он будет высоким, то ипотеку, скорее всего, не одобрят.
Ограничительные меры ЦБ начнут работать с 1 октября 2023 года, чтобы замедлить рост ипотечного портфеля и охладить рынок недвижимости. В итоге заемщики будут меньше брать ипотеку, объемы продаж снизятся в среднем на 20 процентов, после чего, возможно, начнется снижение цен в среднем на 10 процентов.