Какой налог на апартаменты в москве

Каково налогообложение апартаментов в Москве

Хочу купить апартаменты в Москве, но слышал, что на них установлен налог более высокий, чем на квартиру подобной площади. Подскажите, так ли это?

Ответ:

Да, это действительно так. Сумма налога за квартиру всегда будет ниже суммы налога на апартаменты такой же площади.

Налог на имущество физлиц в Москве регулируется гл. 32 Налогового кодекса РФ, а также Законом города Москвы от 19.11.2014 № 51 «О налоге на имущество физических лиц».

В общем случае налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом.

До 2020 года налог мог уплачиваться также исходя из инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, если местными органами власти не был принят нормативный акт, касающийся применения на территории муниципального образования кадастровой стоимости (п. 2 ст. 402, п. 1 ст. 403 НК РФ).

С 2020 года определение налоговой базы по налогу на имущество физлиц исходя из инвентаризационной стоимости объектов налогообложения (кроме Севастополя) не производится (ч. 3 ст. 5 Закона от 04.10.2014 № 284-ФЗ, информация ФНС РФ «Завершился переход к исчислению налога на имущество физлиц исходя из кадастровой стоимости»).

Уточнить, облагается ли ваша нежилая недвижимость налогом по кадастровой стоимости в 2023 году, можно на сайте мэра Москвы.

По квартирам налоговая ставка зависит от кадастровой стоимости. Согласно пункту 1 ст. 1 Закона г. Москвы от 19.11.2014 № 51 при кадастровой стоимости квартиры до 10 млн рублей ставка налога в Москве составляет 0,1 процента, при стоимости от 10 до 20 млн рублей — 0,15 процента, от 20 до 50 млн рублей — 0,2 процента, от 50 до 300 млн рублей — 0,3 процента. Также на квартиры положен налоговый вычет: налогом не облагаются 20 кв. м квартиры, остальная площадь облагается по указанной ставке (п. 3. ст. 403 НК РФ).

Апартаменты отнесены законом к нежилым помещениям, и ставка налога составляет от 0,5 до 2 процента.

При расчете налога на апартаменты не применяются налоговые вычеты, не действуют федеральные налоговые льготы, при этом предусмотрена московская льгота, рассчитанная с учетом понижающих коэффициентов (абз. 2 п. 2 ст. 399 НК РФ, ч. 4, 7 ст. 1.1 Закона г. Москвы от 19.11.2014 № 51). При этом апартаменты должны соответствовать определенным условиям.

Для собственников апартаментов, расположенных в здании, включенном в реестр апартаментов, который утвержден Постановлением Правительства Москвы от 26.10.2016 № 706–ПП, ставка налога по первым 150 кв. м площади снижается до 0,5 процента кадастровой стоимости апартаментов согласно пп. 3 п. 2 ст. 406 НК РФ. Надо отметить, что в реестре апартаментов, приведенном в постановлении № 706-ПП, всего 23 объекта.

Таким образом, по нежилым помещениям — апартаментам в Москве установлены следующие ставки:

0,5 процента — в случае если апартаменты не расположены в административно-деловых или торговых центрах, их назначение не предусматривает размещения офисов, торговых точек, объектов общепита и бытового обслуживания, их кадастровая стоимость не превышает 300 тыс. рублей;
2 процента — в случае если апартаменты не соответствуют какому-либо из вышеуказанных условий.

Какой налог на недвижимость заплатят владельцы апартаментов

Неопределенный до сих пор правовой статус апартаментов (по сути жилья в нежилых зданиях) ставит перед покупателями такой недвижимости несколько вопросов и рисков. Например, владельцы апартаментов и потенциальные покупатели не всегда знакомы с новой системой налогообложения недвижимости — по кадастровой оценке. Авторская колонка коммерческого директора Glincom Ивана Татаринова посвящена этой теме

Иван Татаринов

До сих пор в нормативных документах РФ и налоговых классификаторах отсутствует точное определение такого типа недвижимости, как апартаменты, за исключением объектов, относящихся к гостиницам, в связи с этим есть определенные особенности и с точки зрения налогообложения этой недвижимости. Для целей налогового учета здания, в которых располагаются апартаменты, можно разделить на два основных типа, каждый из которых, в свою очередь, подразделяется еще на два подтипа. Итак, первый основной тип — это бывшие административные и промышленные здания, которые были адаптированы под комплексы апартаментов путем их реновации. С них и началось распространение формата апартаментов в Москве. При этом налоговый классификатор фиксирует их как две разные категории недвижимости — есть офисные и торговые объекты, а есть прочие. Административные здания, скажем, реконструированные под апартаменты бывшие НИИ, относятся к офисным помещениям. В прочие же попадают бывшие заводы и фабрики. И это ключевой момент с точки зрения налогообложения, потому что налоговая ставка для прочих помещений — 0,5%, а для офисных — 2%.

Вторая основная категория апартаментов — это все вновь построенные здания, которые, аналогично предыдущему примеру, разбиваются на два подтипа. Первый строится в рамках возведения комплекса апартаментов гостиничного типа, что и зафиксировано в исходно-разрешительной документации. При наличии такой формулировки объект относится к прочим видам недвижимости и рассчитывается по ставке 0,5%. Второй подтип — многофункциональные комплексы с торговой и офисной составляющей, в которых часть объема девелопер решил использовать под апартаменты. Таких примеров немало, скажем, в «Москва-Сити». А при использовании более 20% здания под торговые или офисные помещения налог начисляется по максимальной ставке — 2% от кадастровой стоимости. Это и есть четыре категории зданий с размещенными в них апартаментами с точки зрения налогового законодательства, которые нужно учесть для расчета будущих фискальных платежей. Теперь рассмотрим процентные ставки с точки зрения владения и фактического использования физическим лицом апартаментов как помещений нового формата. До недавнего времени законодатели не знали, как относиться к этому типу недвижимости, но по факту мы все понимаем, что апартаменты — это жилье. 99% покупателей планируют использовать их для собственного проживания или сдачи в аренду. Давайте сравним апартаменты и квартиры с точки зрения налогообложения. Действительно, для квартир процентная ставка ниже — она колеблется в пределах 0,1–0,3% для объектов, чья кадастровая стоимость не превышает 300 млн руб. Для большинства жилых помещений получается 0,1% при кадастровой стоимости до 10 млн руб. за объект, 0,3% при стоимости свыше 10 млн руб. и 2% для объектов, чья кадастровая стоимость превышает 300 млн руб. В случае с апартаментами минимальная налоговая ставка — 0,5%, максимальная — 2%. К минусам апартаментов также стоит отнести отсутствие налогового вычета (владельцы квартир имеют возможность уменьшить налогооблагаемую базу, вычтя из общей площади объекта 20 кв. м). Однако есть два значимых плюса, которые существенно перекрывают как повышенную ставку налога, так и отсутствие налогового вычета. Во-первых, это, конечно же, стоимость покупки. Сегодня апартаменты на 15–20% дешевле своих аналогов в жилом секторе. А это экономия в несколько млн рублей на старте. Во-вторых, это тот факт, что кадастровая оценка стоимости апартаментов, особенно если речь идет о проектах редевелопмента бывших промышленных зданий, существенно ниже рыночной стоимости — часто в два-три раза. А значит, и база для расчета налога заметно меньше. Мы проводили исследования применительно к одному из апартаментных комплексов, который находится на Дмитровском шоссе, и сравнили его кадастровую стоимость с квартирами в похожих по формату комплексах в том же районе. Так вот, кадастровая стоимость квартир в прилегающих районах составляет порядка 120–130 тыс. руб. за кв. м, а в апартаментном комплексе — 88 тыс. руб. за кв. м. Для расчета мы взяли среднюю площадь апартамента и квартиры в 55 кв. м. Разница в стоимости при покупке составляет 2,5 млн руб. Налог за квартиру 4950 руб. в год, налог за апартамент в нашем комплексе — 24 156 руб. в год. Экономия на налоге в случае владения квартирой — 19 206 в год по сравнению с аналогичным апартаментом. Таким образом, покупая апартаменты, можно сберечь несколько миллионов рублей. Экономия, которую мы получаем на старте, и та, которая образуется от разницы в кадастровой стоимости, позволяет нивелировать повышенную процентную ставку на многие годы. В нашем случае сэкономленных денег хватит на 130 лет выплаты налогов. Конечно, каждый решает для себя, какой выбор ему сделать — купить апартаменты и платить повышенную ставку, но при этом сэкономить несколько миллионов с самого начала или приобрести квартиру и платить пониженную налоговую ставку, но при этом компенсировать покупку в течение сотни лет. Иван Татаринов специально для «РБК-Недвижимости» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Иван Татаринов Glincom

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Стоит ли инвестировать в апартаменты в 2023 году, каковы риски и какой доход можно получить

В конце июня 2023 года Госдума приняла в первом чтении законопроект, в соответствии с которым вводится налог на добавленную стоимость (НДС) на услуги застройщиков по строительству и передаче покупателям апартаментов по договорам долевого строительства. Это может привести к росту цен на этот вид недвижимости.
Разбираемся, стоит ли инвестировать в апартаменты, действительно ли они дешевле квартир и какие есть риски таких вложений.

Что такое апартаменты

Апартаменты являются одним из видов коммерческой недвижимости — недвижимости, которая используется для получения прибыли или умножения капитала. Помимо апартаментов к этой категории относятся офисные и торговые помещения, производственные и складские объекты, гостиницы, гаражи и парковки. Здесь можно узнать про финансовые виды инвестиций. Апартаменты — это такая коммерческая недвижимость, которая может использоваться и для постоянного проживания. Фактически апартаменты занимают промежуточное положение между гостиницей и квартирой. Так как такое помещение пригодно для постоянного проживания и внешне часто ничем не отличается от квартиры, апартаменты могут выступать в качестве альтернативы инвестициям в жилую недвижимость.

Чем апартаменты отличаются от квартир

20.04.2023 14:14

Считается, что главным достоинством апартаментов является их стоимость, которая ниже стоимости квартир той же площади и с другими сопоставимыми характеристиками (месторасположение, окружающая инфраструктура и т. д.). При этом апартаменты, как правило, расположены в части города с развитой инфраструктурой. Более высокую ставку налога на имущество частично позволяет нивелировать более низкая, чем у квартир, кадастровая стоимость.

При этом законодательная база, регулирующая статус апартаментов, в России до сих пор слабо проработана. Периодически представители исполнительной и законодательной властей поднимают вопрос о приравнивании апартаментов к жилью — например, предлагается распространить на них действие Жилищного кодекса, разрешить прописку, ввести взносы на капремонт и т. д.

В июле 2022 года глава комитета Госдумы по строительству Сергей Пахомов говорил, что вопрос о приравнивании апартаментов к жилью пока отложен. По оценке думского комитета, распространить на апартаменты действие Жилищного кодекса затруднительно, но их можно вывести в отдельную категорию коммерческой недвижимости для уменьшения налогов и коммунальных платежей.

Стоят ли апартаменты дешевле квартир

Исторически апартаменты в среднем стоили дешевле аналогичных по характеристикам квартир. Директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков поясняет, что при строительстве апартаментов девелоперы экономят на социальной инфраструктуре и НДС, поэтому могут предложить покупателям сопоставимые с квартирами по площади помещения, но дешевле на 15–20%. По оценке заместителя директора подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга консалтинговой компании CORE.XP Дмитрия Париноса, разница может достигать 20–25%.

Однако сейчас эта разница в цене сохраняется не для всех классов апартаментов, говорит руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. Она отмечает, что если сравнивать квартиры и апартаменты с аналогичными сроком сдачи, отделкой и локацией внутри каждого класса, то разница действительно будет составлять 15–20%. Но с учетом того, что значительная часть апартаментов находится на заключительной стадии строительства и реализуется с разными видами отделки, средняя цена квадратного метра может быть выше, чем в квартирах. По данным компании, средняя цена квадратного метра в квартирах сейчас составляет 403,3 тыс. руб., а в апартаментах — 444 тыс. руб.

Стоимостные показатели первичного рынка

Средняя площадь, кв. м

Средневзвешенная цена кв. м, тыс. руб.

Скидка на роскошь: какие столичные апартаменты получают налоговые льготы

Фото ЖК Tribeca apartments

В ноябре прошлого года издание The Bell сообщило, что владельцы апартаментов в башне «Федерация» в «Москва-Сити» платят льготную налоговую ставку — 0,5% от кадастровой стоимости апартаментов вместо 2%. Чтобы получить такую льготу, комплекс апартаментов должен попасть в специальный реестр, который ведет мэрия Москвы. В ближайшие дни правительство Москвы должно утвердить обновленный перечень зданий, владельцы апартаментов в которых могут рассчитывать на льготы.

В 2016 году московская мэрия ввела льготный налог для владельцев апартаментов в торговых и офисных зданиях. Для предоставления «скидки» был создан реестр апартаментов, куда вошли семь объектов. «Это решение правительства Москвы имеет социальную направленность. Реестр апартаментов позволяет обеспечить поддержку москвичей, которые купили нежилые помещения, внешне неотличимые от жилых, и используют их для постоянного проживания», — заявил бывший руководитель департамента экономической политики и развития Владимир Ефимов (сейчас заместитель мэра Москвы). За четыре года в список было включено чуть более 20 зданий, большая часть которых — элитные комплексы.

По данным ЦИАН, в 2015-2020 годах было сдано 215 корпусов с апартаментами. В реестре льготников — всего 22 здания. Источник Forbes, давно работающий на рынке элитного жилья, называет процедуру внесения объектов в реестр «мутной». «Подать проект можно прозрачно, но вот рассмотрение — совсем нет», — говорит он.

Forbes разбирался, для какого типа апартаментов предусмотрены льготы, каким образом идет включение зданий в реестр и почему в списке так мало объектов.

Для кого льготы

Льготой могут воспользоваться владельцы апартаментов, если их «нежилая» недвижимость соответствуют нескольким критериям.

Она должна быть в собственности у физического лица.
Площадь — не более 300 кв. м, стоимость 1 кв. м — не менее 100 000 рублей.
Запись о покупке апартаментов в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости. — Forbes) должна быть сделана до 1 января того года, который предшествовал включению здания в реестр, или «в течение указанного года государственной регистрации права собственности одного или нескольких физических лиц», отмечает руководитель практики «Налоги» юридической фирмы «Интеллектуальный капитал» Сергей Колесников.
Кадастровая стоимость также фиксируется по состоянию на 1 января предшествующего года.
Здание должно быть включено в перечень объектов торгово-офисной недвижимости.
В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию или в акте приемки должна быть информация о наличии в здании апартаментов.

Из объяснений застройщиков понятно, что владельцы апартаментов, не включенных в перечень объектов торгово-офисной недвижимости, и так не платят повышенный налог. Не все комплексы апартаментов облагаются повышенной ставкой налога 1,5-2%, а только включенные в специальный перечень коммерческих объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, подчеркивает пресс-служба Capital Group. «В соответствии с «Законом города Москвы» апартаменты, которые не находятся в многофункциональных зданиях, облагаются по ставке 0,5% от кадастровой стоимости. Налоговая ставка в отношении помещений, находящихся в зданиях, включенных в перечень зданий для коммерческого пользования, составляет 1,5%», — подтверждает Андрей Большаков, партнер Bolshakov & Partners.

В перечень на 2020 год включено около 20 000 нежилых зданий на земельных участках с видом разрешенного использования для размещения офисных и торговых объектов и около 12 000 объектов с видом фактического использования для размещения офисных и торговых объектов. Всего в списке около 32 000 зданий общей площадью 93 млн кв. м.

Экономия в три раза

По словам экспертов и игроков рынка, экономия при внесении объекта в реестр льготников получается значительной. «К примеру, в «Москва-Сити» (башня ОКО) кадастровая стоимость составляет порядка 280 000 рублей за кв. м. При площади апартаментов в 150 кв. м без льготы собственники платили бы за год 840 000 рублей (280 000 рублей, умноженные на 150 кв. м и на 2%). После включения в реестр — 210 000 рублей (280 000 рублей, умноженные на 150 кв. м и на 0,5%). Разница — в четыре раза», — рассказывает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Такую же цифру приводит и агентство элитной недвижимости Savills. В данном случае эксперты ориентируются на самую высокую ставку налогообложения для объектов недвижимости — 2%, она применяется для объектов дороже 300 млн рублей, для остальных действует ставка 1,5%.

«Согласно действующему постановлению, на часть площади апартаментов в размере 150 кв. м применяется ставка налога 0,5% от кадастровой стоимости. Таким образом, например, при кадастровой стоимости квадратного метра 200 000 рублей за апартаменты площадью 90 кв. м необходимо будет платить 90 000 рублей ежегодно. Для апартаментов в других башнях «Москва-Сити», которые не попали в льготный реестр, при ставке 1,5% сумма налога составит уже 270 000 рублей в год», — разъясняют в пресс-службе Capital Group (среди объектов застройщика в реестр апартаментов входят «Город столиц» и ОКО).

«Фактически налоговая льгота снижает сумму налога в три раза», — подтверждает представитель департамента экономической политики и развития Москвы. Льгота рассчитывается по формуле: сумма льготы = сумма налога x К1 x К2, где К1 — коэффициент, равный отношению 150 кв. м к площади апартаментов (в случае, если площадь апартаментов составляет менее 150 кв. м, коэффициент К1 принимается равным 1), К2 — коэффициент, равный 0,67.

«Например, физическому лицу принадлежат апартаменты площадью 36 кв. м, они включены в перечень и в реестр апартаментов, их кадастровая стоимость равна 4 млн рублей. За 2020 год сумма налога за такие апартаменты составит 60 000 рублей (по ставке 1,5%). По формуле сумма льготы получится 40 200 рублей (60 000 рублей, умноженные на 1 и на 0,67), сумма налога с учетом льготы составит 19 800 рублей (60 000 — 40 200). Таким образом, посредством применения льготы физическое лицо за 2020 год заплатит 19 800 рублей вместо 60 000 рублей, сумма налога снизится в три раза», — разъяснили Forbes в пресс-службе департамента экономической политики.

Все зависит от конкретного объекта, его кадастровой стоимости, месторасположения и других критериев, добавляет руководитель департамента продаж девелоперской компании Glincom Кристина Дудко. Кадастровая стоимость может пересматриваться каждые два года. В 2020 году в качестве меры поддержки населения на фоне пандемии кадастровую стоимость оставили на уровне 2018 года.

Процедура получения

По словам главы департамента экономической политики Москвы Кирилла Пуртова, список объектов «формируется и актуализируется» московским правительством самостоятельно. «Департамент анализирует весь массив зданий, в которых есть помещения с апартаментами, и если здание соответствует всем критериям, включает его в реестр», — говорит Пуртов. Департамент самостоятельно запрашивает копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или акта приемки в комитете государственного строительного надзора Москвы, отмечает Сергей Колесников. Соответствующий проект правового акта о внесении изменений в реестр готовится до 20 февраля ежегодно. Как отмечает юрист, в соответствии с постановлением правительства 705-ПП от 26 октября 2016 года физические и юридические лица вправе обратиться в департамент. «Чтобы подать заявку, необходимо три документа: заявление, копия разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и документ, подтверждающий право собственности на объект на любое физическое лицо. Подать такое заявление может как физическое, так и юридическое лицо», — уточняют в пресс-службе Capital Group.

«Самостоятельно владельцам столичных апартаментов для включения здания в реестр апартаментов в правительство обращаться не обязательно. При поступлении заявок они рассматриваются в установленные законодательством сроки — 30 дней. При соответствии здания, указанного в заявке, установленным критериям оно включается в проект правового акта», — говорит Пуртов. Затем проект вносится на рассмотрение правительства. После принятия документа обновленные данные поступают в Федеральную налоговую службу в течение десяти рабочих дней, говорит управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая. По данным мэрии, на текущий момент рассматривается вопрос о включении в реестр еще трех нежилых зданий.

Почему так мало объектов

«Если мы посмотрим список объектов в реестре, то сюда попали крупные проекты — например, башни ММДЦ «Москва—Сити», «ВТБ Арена» и другие, — говорит управляющий партнер Savils Дмитрий Халин. — Объекты имеют доступ к административному ресурсу и обладают значимостью для города. За счет возможности налоговых льгот объекты приобрели конкурентное преимущество — экономия получается существенной. Сама процедура внесения проекта в реестр требует серьезных усилий со стороны застройщика, поэтому зачастую мелкие проекты не столь сильно в этом заинтересованы — застройщик продал лоты, а остальное становится заботами жильцов. В крупных же проектах продажи идут дольше. Хотя список начал формироваться еще в 2016 году, часть проектов находится в продаже до сих пор — таким проектам важно попасть в реестр, чтобы завершить продажи максимально успешно».

«Сложно сказать, по какой причине за пять лет в список вошло чуть более 20 проектов, — говорит Попов из ЦИАН. — Отчасти это может быть связано с низкой кадастровой стоимостью апартаментов, которая может значительно отличаться от рыночной цены квадратного метра. Кроме того, в последнее время девелоперы активно переводят апартаменты в жилье, если объекты соответствуют всем требованиям к жилым помещениям и [владельцы апартаменов] платят налог как собственники квартир (например, проекты MR Group «Фили Град», «Водный», «Савеловский Сити», «Лица» у Capital Group и другие).

По словам Дудко из Glincom, многие проекты не могут войти в реестр, так как представляют собой редевелопмент существующих зданий — в этом случае к ним не применяются нормы, так как ввода в эксплуатацию по факту не было, только капитальный ремонт. Андрей Большаков, партнер Bolshakov & Partners, объясняет: если здание состоит только из апартаментов, оно не попадает в перечень коммерческих зданий и налоговая ставка для них равна 0,5% — получается, что льгота им не нужна. Аналогичная ситуация и с апартаментами, которые имеют ВРИ (виды разрешенного использования. — Forbes) под гостиницу или апарт-отель — для них ставка тоже 0,5%.

По данным «Метриум», количество апарт-комплексов, которые отвечают указанным в законе требованиям, составляет 32 объекта (бизнес-класса — 41% выборки, премиум- и элитного классов — 25% и 19% соответственно, массовый сегмент — 15%). «Таким образом, жильцы большинства подходящих комплексов уже получают льготу. Сейчас строится 51 проект с аналогичными характеристиками. Эти комплексы могут в скором времени пополнить реестр», — говорит Литинецкая.

По подсчетам аналитиков Kalinka Group, в 2020 году были введены в эксплуатацию 18 проектов с апартаментами, в 2021 году планируется завершение строительства еще 34. Доля рынка апартаментов (без учета таунхаусов и флэтхаусов) составляет 23% от всего объема столичного рынка жилья. За последний год Москва получила в бюджет от сбора налога на имущество физических лиц 22,5 млрд рублей, от организаций — 141,3 млрд рублей.