Расторжение договора аренды в Польше: кто и когда может расторгнуть договор
При аренде квартиры важно учитывать все риски, чтобы обезопасить себя и своё имущество от недобросовестных арендаторов. Для этого заключается договор аренды. Он выступает гарантом того, что все права и обязанности обеих сторон будут выполнены. Любой договор имеет свой срок действия. Однако, в некоторых случаях он может быть расторгнут по инициативе одной из сторон. При каких же обстоятельствах можно расторгнуть договор аренды в Польше досрочно и как правильно это сделать, чтобы соблюсти все правовые нормы?
Различия срочного и бессрочного договоров
- Срочный договор или договор аренды на определённый срок (umowa najmu na czas określony) заключается на определенный промежуток времени, который обязательно оговаривается собственником и прописывается в условиях договора. Он может заключаться на 2, 4, 6 месяцев, но чаще всего сроком на 1 год, но не более 10 лет.
- Бессрочный договор или договор аренды на неопределенный срок (Umowa najmu mieszkania na czas nieoznaczony) заключается на неопределенный промежуток времени, который не согласован сторонами и его невозможно определить из условий договора.
Расторжение договора временной аренды происходит по истечению срока действия и не продлевается автоматически. При этом, одна сторона обязана уведомить другую о своем желании расторгнуть договор после установленного срока предупреждения.
Расторжение договора аренды на неопределенный срок может произойти по обоюдному согласию сторон. В таком случае не обязательно указывать причину расторжения с условием, что должен истечь определенный период уведомления.
Если арендная плата была уплачена, то законом предусматриваются следующие сроки:
- разовый договор об аренде: срок уведомления – 1 день;
- внесение арендной платы еженедельно: срок уведомления – 3 дня;
- ежемесячная оплата аренды: срок уведомления – 1 месяц;
- уплата аренды с периодичностью более 1 месяца: срок уведомления – 3 месяца.
Однако расторгнуть соглашение можно и до истечения его срока действия. Это возможно в случае, если обе стороны заранее оговорили условия расторжения, или по уважительной причине.
Основания для расторжения договора
Расторжение договора аренды может иметь как договорные, так и законные основания. В первом случае, арендодатель и арендатор должны заранее оговорить условия, по которым будет осуществляться расторжение договора. Законодательством не предусматривается строгих правил касательно этого пункта, поэтому обе стороны имеют полную свободу внести собственные замечания об условиях расторжения.
Законные основания, которые предполагают расторжение договора временной аренды в досрочном порядке, регулируются Гражданским кодексом Польши, а также Законом о защите прав арендаторов и жилищной коммуны. Согласно статье 664 Гражданского кодекса, арендодатель вправе расторгнуть договор до истечения его срока в случаях, когда арендатор:
- использует жилое помещение не по назначению или не выполняет своих обязанностей, указанных в договоре;
- нарушает порядок проживания в жилом доме или наносит ущерб имуществу, которое используется всеми жильцами дома;
- имеет задолженность по арендной плате или другим платежам;
- сдает жилье в субаренду без согласия собственника.
В любом из случаев расторжение договора аренды по инициативе арендатора или арендодателя должно сопровождаться письменным уведомлением о намерении расторгнуть договор с указанием причины. Уведомление следует направить за месяц до срока расторжения соглашения. Направлять уведомление рекомендуется одним из способов, который позволяет подтвердить получение арендатором. Лично в руки с получением подписи об извещении. Или заказным письмом по почте под роспись адресата.
Если за нанимателем числится задолженность по арендной плате, собственнику также необходимо выслать письменное уведомление, в котором указан дополнительный месячный срок для погашения задолженности. Данное уведомление должно быть направлено до окончательного уведомления о расторжении, иначе оно не будет иметь юридической силы.
В свою очередь, расторжение договора временной аренды может произойти по требованию арендатора в случаях, когда в помещении имеются:
- дефекты или поломки, непригодные для проживания и не указанные в протоколе приема-передачи, прилагаемому к договору;
- дефекты и поломки, которые появились в ходе эксплуатации жилья, не были своевременно устранены собственником после уведомления арендатором;
- дефекты и поломки, которые не подлежат восстановлению и влияют на качество жизни.
Однако, арендатор не может предъявлять требования о снижении размера арендной платы или о расторжении договора аренды с немедленным вступлением в силу, если он заранее знал о существующих дефектах собственности. Поэтому очень важно обратить внимание на эти детали при приемке жилья и составить протокол приема-передачи, в котором следует указать:
- техническое состояние квартиры;
- описание и исправность оборудования;
- исправность счетчиков.
В документе также необходимо указать дату и место составления протокола, а также подписи обеих сторон.
Не лишним будет приложить к протоколу и фото квартиры в день приёма арендатором. Если права арендатора были нарушены, расторжение договора аренды может заключаться и без указания причины.
Расторжение договора аренды по соглашению сторон
Не всегда вышеуказанные причины могут послужить поводом для того, чтобы прекратить сотрудничество. Расторгнуть разовый договор об аренде можно в любое время по взаимному соглашению сторон. В этом случае действие договора прекращается с момента заключения договора или в указанную в документе дату. Обязательных периодов уведомления нет.
Расторжение договора аренды в одностороннем порядке
В некоторых случаях арендодатель и арендатор имеют право отказаться от договора в одностороннем порядке, когда:
- договор аренды заключён на неопределённый срок;
- в срочном договоре имеется пункт о возможности расторгнуть его в одностороннем порядке.
Если договор заключён на неопределённый срок, одна из сторон имеет возможность расторгнуть его в любое время, но обязана уведомить другую сторону за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения. По желанию арендодатель и арендатор могут согласовать иной срок уведомления. Законодательством не предусмотрена единая форма и содержания уведомления, но рекомендуется составлять его в письменном виде, чтобы имелась возможность подтвердить факт получения.
В уведомлении указываются:
- реквизиты договора, от которого одна из сторон намерена отказаться в одностороннем порядке;
- предполагаемая дата, с которой договор будет считаться расторгнутым;
- примечания лица, направляющего уведомление (причина отказа, порядок возвращение недвижимости и т.п.).
Как оформить расторжение договора
Чтобы расторжение договора имело юридическую силу, его необходимо правильно оформить. Расторжение заключается в письменной форме, в двух экземплярах, и должно содержать следующую информацию:
- место и дата расторжения договора;
- данные обеих сторон (арендодателя и арендатора);
- правовое основание для расторжения договора;
- дата окончания действия договора;
- адрес арендуемого помещения;
- обоснование лица, которое хочет расторгнуть договор;
- подпись лица, которое хочет расторгнуть договор.
В случае отказа или отсутствия ответа на уведомление одна из сторон вправе потребовать расторжения договора в судебном порядке.
Если вы хотите расторгнуть договор аренды или вам нужна любая другая консультация по сделкам с недвижимостью в Польше, обращайтесь в наше бюре недвижимости Chekashoff Estate! Звоните по номеру +48 733 104 374 или оставляйте заявку на сайте, и наш брокер перезвонит вам в течение 15 минут!
Статья 61. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон.
2. Наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время в соответствии с настоящим Кодексом после исполнения своих обязательств перед наймодателем. При выезде нанимателя жилого помещения и проживающих совместно с ним членов его семьи на место жительства в другое жилое помещение договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня их выезда.
При расторжении договора найма жилого помещения по соглашению сторон или по инициативе нанимателя жилого помещения один из проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи с письменного согласия остальных проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов его семьи вправе требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя жилого помещения.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут при нарушении существенных условий договора нанимателем жилого помещения и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи, а также в случае, если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи, граждане, которым нанимателем предоставлено право владения и пользования жилым помещением на основании договора поднайма жилого помещения, систематически (три и более раза в течение календарного года со дня применения первого административного воздействия) разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематически допускают нарушение требований настоящего Кодекса, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме.
Если члены семьи нанимателя жилого помещения, проживающие совместно с ним, не допускали нарушений, предусмотренных частью первой настоящего пункта, один из проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи с письменного согласия других проживающих в жилом помещении совершеннолетних членов семьи нанимателя вправе требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя.
4. Договор найма жилого помещения частного жилищного фонда, заключенный до заключения договора об ипотеке, при обращении взыскания и реализации заложенного жилого помещения частного жилищного фонда сохраняет силу. Решение о расторжении договора найма жилого помещения частного жилищного фонда после реализации заложенного жилого помещения частного жилищного фонда может быть принято в порядке, установленном пунктом 1 статьи 62 настоящего Кодекса.
5. При расторжении договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя предварительно за один месяц наймодатель должен направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора.
Требование о расторжении договора найма жилого помещения может быть заявлено в суд только по истечении установленного частью первой настоящего пункта срока в случае отказа нанимателя от расторжения договора либо неполучения ответа нанимателя на письменное предупреждение.
КС подтвердил право наймодателя расторгать договор краткосрочного найма жилья во внесудебном порядке
Как пояснил Суд, стороны не ограничены в праве включать в договор краткосрочного найма жилья условия его расторжения в случае нарушения, отличающиеся от условий, предусмотренных в абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ
07 июня 2022
Фотобанк Freepik
По мнению одного адвоката, Конституционный Суд провел глубокий анализ не только законодательства, но и судебной практики по довольно сложному вопросу взаимоотношения нанимателя и наймодателя жилья. Другая полагает, что постановление будет играть немаловажную роль не только для споров, связанных с краткосрочным наймом жилья, но и с иными договорами.
2 июня Конституционный Суд РФ вынес Постановление № 23-П по делу о проверке конституционности п. 1 ст. 310, п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422, п. 1 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 и абз. 2 п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса.
Ранее Татьяна Пыкина обратилась в суд с иском к наймодателю о признании незаконным расторжения договора найма жилья в одностороннем порядке, выселения из съемной квартиры, взыскании убытков и компенсации морального вреда. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении такого иска со ссылкой на то, что стороны договора были вправе согласовать основания его одностороннего расторжения во внесудебном порядке. В решении суда также отмечалось, что истец своевременно не внесла плату за жилье и то, что предусмотренный договором порядок его расторжения был соблюден наймодателем. Апелляция и кассация поддержали такой судебный акт и указали, что гл. 35 ГК РФ не запрещает досрочное расторжение договора найма жилья в одностороннем порядке нанимателем либо наймодателем при наступлении согласованных ими условий. Впоследствии Верховный Суд отказался рассматривать кассационную жалобу женщины.
В жалобе в Конституционный Суд Татьяна Пыкина указала, что суды общей юрисдикции, толкуя п. 2 ст. 687 ГК РФ, признали эту норму диспозитивной и позволяющей изменять соглашением сторон договора найма жилья судебный порядок его расторжения по требованию наймодателя, императивно закрепленный в этом пункте наряду с таким основанием для расторжения договора судом, как невнесение нанимателем платы за жилое помещение более двух раз. По ее мнению, оспариваемые положения противоречат Конституции РФ в той мере, в какой в силу неопределенности их нормативного содержания порождают на практике неоднозначное их истолкование.
Изучив материалы дела, Конституционный Суд отметил, что предметом его рассмотрения является абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ как применяемый в судебной практике во взаимосвязи с п. 1 ст. 310, п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422, п. 1 ст. 450 и п. 2 ст. 450.1 Кодекса для решения вопроса о праве наймодателя жилья по договору краткосрочного коммерческого найма расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке при наступлении указанных в нем оснований, отличающихся от тех, что предусмотрены вышеуказанной спорной нормой.
КС напомнил, что ст. 687 ГК РФ является специальной в соотношении с устанавливающими общий порядок расторжения договора ст. 450–452 Кодекса. При этом имеются различия в регулировании договора найма в зависимости от того, является ли он краткосрочным, т.е. заключенным на срок не более года. Так, к договору краткосрочного найма жилого помещения не применяются правила п. 2 ст. 677, ст. 680 и 684–686, абз. 4 п. 2 ст. 687 Кодекса, если договором не предусмотрено иное. Это свидетельствует о стремлении законодателя учесть специфику договора краткосрочного найма, при котором нанимателю предоставляется меньший объем гарантий, нежели по договору, заключенному на больший срок.
Как пояснил Суд, на практике востребовано включение в договоры краткосрочного найма жилья условия, наделяющего наймодателя правом расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив нанимателя за определенное время. Это обусловлено характеристиками сложившихся отношений и тем, что при применении судебного порядка срок расторжения договора может быть сопоставим со сроком самого найма или превысить его. Отсутствие у наймодателя права расторгнуть договор во внесудебном порядке, даже при существенном нарушении условий договора нанимателем и при наличии этого права у нанимателя, создает отрицательный стимул сдавать жилье внаем, а при сдаче – надлежащим образом оформлять договоры. Все это способствует снижению предложения на рынке съемного жилья и росту стоимости найма, а это мешает легализации такого рынка и позволяет избегать уплаты налогов в бюджет.
В судебной практике применения абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, заметил КС, сложилось два направления. Первое исходит из идеи о диспозитивном характере этой нормы, дающей возможность установить в договоре право на односторонний отказ не только нанимателя, но и наймодателя от договора при нарушении его нанимателем. Именно на это ориентировались суды в деле заявительницы.
Второе направление основано на признании такой нормы императивной, заметил Суд. При этом абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ не имеет прямого указания на императивность содержащейся в нем нормы. Касательно ее оценки применительно к договору краткосрочного найма как императивной, исходя из целей защиты одной из сторон договора, сама по себе правовая модель соответствующих договорных отношений (особенно между гражданами) не предопределяет взгляд на ту или иную сторону как на заведомо сильную или слабую.
При определенных обстоятельствах и наймодатель способен оказаться стороной, чьи интересы не могут быть эффективно защищены при применении судебного порядка расторжения договора, нарушенного другой стороной. «Следовательно, даже при существенном (или длящемся) нарушении договора нанимателем наймодатель продолжает быть связанным договором, несет бремя финансовых потерь. Это – с учетом краткосрочности договора – может приводить к непропорциональному ограничению прав наймодателя, нарушая его правомерные ожидания, связанные с договором краткосрочного найма жилого помещения. В пользу допустимости включения в договор условия о возможности расторгнуть его в одностороннем порядке по инициативе наймодателя говорит прежде всего то, что нанимателю доступен последующий судебный контроль, заменяющий предварительный, – отмечено в постановлении КС РФ. – Тем самым стороны не ограничены в праве включать в договор краткосрочного найма жилого помещения условия его расторжения в случае нарушения, отличающиеся от условий, предусмотренных в абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ».
Конституционный Суд также указал, что определяемые договором условия об одностороннем внесудебном расторжении договора наймодателем во всяком случае не могут обладать неопределенным характером. Перечисление обстоятельств, с наступлением которых договор связывает право наймодателя расторгнуть его в одностороннем порядке, должно позволять однозначно и недвусмысленно верифицировать их наступление. В противном случае наступление оснований для досрочного прекращения договора согласно такому его условию может быть установлено лишь судом.
Таким образом, абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ вкупе с иными исследованными нормами не противоречит Конституции, поскольку он предполагает, что иные, чем непосредственно предусмотренные его положениями основания такого расторжения договора должны быть сформулированы ясно и определенно, а также относиться к существенному нарушению законного интереса наймодателя по вине нанимателя. При разрешении спора между сторонами договора найма в связи с односторонним расторжением договора наймодателем суд оценивает, не был ли нарушен принцип добросовестности установлением таких условий в договоре и их использованием наймодателем, указал Суд.
КС добавил, что основанием для расторжения договора найма в деле заявительницы стало невнесение платы за съемное жилье. При этом содержащиеся в постановлении выводы о возможности выработки оптимальных условий, касающихся расторжения договора краткосрочного коммерческого найма жилья и отличающихся от условий, предусмотренных в абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, не распространяются на те случаи, когда договор найма жилья, формально являясь краткосрочным, фактически таковым не является в силу продления отношений между сторонами путем заключения договора на новый срок, если в совокупности сроки превышают один год.
Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов полагает, что Конституционный Суд провел глубокий анализ не только законодательства, но и судебной практики по довольно сложному вопросу взаимоотношения нанимателя и наймодателя жилого помещения. «Действительно, довольно сложно найти баланс между социальными и экономическими интересами сторон такого договора, обе они не должны быть объективно ущемлены. Кажется наиболее адекватным подход КС РФ о том, что необходимо разбираться в абсолютно каждом деле с учетом обстоятельств и жизненных ситуаций обеих сторон, с учетом “существенности” нарушений, допущенных нанимателем при одностороннем отказе наймодателя от исполнения обязательств», – полагает он.
Эксперт также положительно оценил вывод Суда о том, что основания для одностороннего отказа от исполнения обязательств, отраженные в договоре, должны быть ясными, не допускающими двойственных толкований, должны наносить существенный вред интересам другой стороны (с учетом специфики интересов каждой стороны): «Теперь у судов появится очередная подсказка, что в каждом случае нужно разбираться отдельно и на что конкретно стоит обращать внимание при оценке обстоятельств по делу».
Управляющий партнер КА «Минушкина и партнеры» Анна Минушкина отметила, что Конституционный Суд, анализируя практику судов общей юрисдикции по вопросу применения п. 2 ст. 687 ГК РФ, пришел к выводу о наличии двух противоположных подходов по применению данной нормы. «На практике большинство судов рассматривают данную норму как диспозитивную, такой ее посчитал и КС РФ, аргументировав данный вывод тем, что п. 2 ст. 687 ГК РФ не имеет прямого указания на императивность содержащейся в ней нормы. На мой взгляд, это постановление будет играть немаловажную роль на практике не только для споров, связанных с краткосрочным наймом жилья. Выводы КС РФ о критериях императивных и диспозитивных норм, а также о понятии добросовестности участников гражданских отношений важны и для споров, возникающих по другим договорам», – полагает она.
Как расторгнуть договор найма жилого помещения
По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
– невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
– разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.
Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Также договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
– если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
– в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
Информация подготовлена старшим помощником прокурора города Междуреченска Т.Ю. Эрдлей.
- 12 декабря 2022 г. 11:22
Разделы сайта
- Иные структуры
- Кемеровская межрайонная прокуратура
- Прокуратура г. Междуреченска
- Федеральная налоговая служба
- Отдел МВД России по городу Междуреченску
- ГИБДД
- Частные охранные предприятия
- Занятость населения
- Росреестр
- Отделение фонда пенсионного и социального страхования
- Территориальная избирательная комиссия
- Муниципальная избирательная комиссия
- Новокузнецкий филиал ТФОМС
- Филиал Государственного фонда «Защитники отечества» по Кемеровской области-Кузбассу