Как продать комнату без риэлтора

Как продать свою квартиру самостоятельно без риэлтора!

За последние несколько лет в нашей стране произошло множество событий и перемен. Не обошли они стороной и рынок недвижимости. В нынешней ситуации предложение на рынке недвижимости в какой-то мере стало превышать спрос. Например, появилось большое количество вариантов по привлекательным ценам в секторе первичного жилья. Покупатель имеет возможность широкого выбора, и продавцам приходится придумывать всё новые и новые варианты, как привлечь внимание именно к своему объекту.

Опираясь на статистику по продаже недвижимости, опытный, знающий рынок риелтор сможет сразу определить рыночную стоимость квартиры и указать правильную цену, по которой её стоит выставить на продажу. Специалист знает, с какой периодичностью на рынке появляются подходящие варианты. Поэтому правильно проинформированный покупатель всегда уверен, что подобный вариант обязательно появится снова.

В наш век интернета покупателю доступна самая полная информация о ситуации на рынке, и он может выбрать для просмотра сразу большое количество подходящих квартир.

Что же делать в такой ситуации продавцу? Как ему справиться с конкуренцией на рынке и привлечь внимание потенциального покупателя именно к своему объекту? Ведь в случае неудачи человек рискует потерять время и приличную сумму денег.

Здесь важно не допустить серьёзных ошибок, которые совершают многие продавцы.

А ошибки могут быть таковы:

1.Очень часто продавец, в силу своей некомпетентности, не в состоянии правильно оценить собственный объект недвижимости. В его распоряжении находится большой объём самых разнообразных, часто необъективных данных из открытых источников, однако при этом он не располагает достоверной информацией о реальной сумме сделок на рынке. Кроме того люди часто формируют цену на свою квартиру, исходя из той суммы, которая им нужна в силу тех или иных жизненных обстоятельств. И часто эта сумма не соответствует рыночной цене квартиры.

2.Следующей характерной ошибкой бывает отсутствие полной картины рынка у продавца. Он не знает, какое количество подобных объектов выставлено в продажу, и какой шанс, что выбор покупателя падёт именно на его объект. Чем больше на рынке появляется объектов, тем меньше у человека остаётся шансов продать свою недвижимость.

3.Неправильное продвижение своего объекта на рынке. Многие продавцы собственной недвижимости понятия не имеют о современных, эффективных способах рекламы, используемых в этой сфере. Они по-старинке подают объявление в газету, что не приносит никакого результата. На самом деле, есть множество разнообразных способов рекламы, для каждой рыночной ниши они свои.

4.Попытка, при продаже квартиры, окупить средства, вложенные в её ремонт. Состояние квартиры – это всего лишь один из факторов, и далеко не всегда он оказывается решающим при выборе квартиры покупателем. Отремонтированная квартира – это конечно приятно, но, как говорится, на вкус и цвет товарища нет, у каждого свои предпочтения относительно ремонта. Бывает, продавец продаёт свою квартиру по необъективно завышенной, часто заоблачной, цене, из-за того, что он вложил в квартиру определённые средства и, что называется, свою душу. Но это совсем не значит, что покупатель согласится платить за это, а не начнёт подыскивать другие варианты, с большей площадью, в лучшем районе или просто дешевле. Чаще всего, вложенные в ремонт деньги окупаются, в лучшем случае, на половину, а то и меньше.

5.Отсутствие предпродажной подготовки. Многие продавцы не придают значения первому впечатлению, которое квартира производит на потенциальных покупателей, пришедших на просмотр. При выборе объектов люди подсознательно руководствуются своими эмоциями, и, даже если квартира обладает отличной планировкой и низкой ценой, однако производит отталкивающее впечатление, она может продаваться очень долго и безуспешно, потому что люди просто не могут представить себя живущими в подобной обстановке.

6.Случается так, что продавец начинает сотрудничать с риелтором, недостаточно компетентным или недобросовестным, которые, как и в любой профессии, периодически встречаются среди специалистов рынка недвижимости. Такой риелтор может предложить продавцу неправильную стратегию продвижения на рынке, к примеру, из-за недостаточного владения информацией об этом сегменте рынка.

7.Излишняя самоуверенность продавца. Бывает, что продавцы переоценивают свои силы и способности, и думают, что продать объект без профессионального риелтора легко. Кому-то это удаётся, однако чаще всего это возможно лишь в случае продажи объекта ниже рыночной цены. Во многих случаях, потеряв, в конечном итоге, значительное время и, не справившись самостоятельно, продавцы всё же прибегают к помощи риелторов.

Совокупность этих ошибок приводит к тому, что даже хороший ликвидный объект зависает на рынке и становится непродаваемым. Для эффективной продажи, выходя на рынок нужно мыслить креативно и современно, и стараться использовать все предлагаемые на сегодняшний день инструменты в сфере продвижения и рекламы.

На рынке недвижимости, как и в любой другой сфере, существует определённая последовательность правильных действий, которых стоит придерживаться, если вы хотите получить желаемый, максимально выгодный для вас результат.

Действие 1. Определение правильной цены.

Всем известно, что основным определяющим фактором для просмотра объекта недвижимости потенциальным покупателем, есть его цена. Здесь действует вечное правило рынка, то есть, продавец хочет продать по максимально возможной цене, а покупатель хочет купить как можно дешевле. Что же нужно сделать продавцу, чтобы продать квартиру с наибольшей выгодой для себя? Чаще всего продавцы думают так: нужно выставить квартиру на продажу по максимальной, пусть даже завышенной цене, надеясь на то, что цену что в случае неудачи цену всегда можно будет снизить. Но эта хитрость играет с продавцом злую шутку. Дело в том, что покупатели не хотят переплачивать, и ищут объекты для просмотра, выставленные по рыночной цене или дешевле. Квартиры, выставленные слишком дорого, являются выгодным контрастом для других, более грамотно оценённых объектов. Другие варианты на их фоне выглядят более привлекательными.

Но это ещё не всё. Поскольку большинство объектов на рынке продаётся с помощью риелторов, то грамотный специалист сразу увидит, что квартира переоценена, и даже не будет предлагать её своим клиентам для просмотра, чтобы не тратить впустую их и своё время, а, в лучшем случае приведёт в пример, с целью подчеркнуть выгодность своих предложений. Ведь цель риелтора – подобрать подходящий, выгодный вариант для своего клиента, а не организовывать бессмысленные показы.

Риелторы – это люди, которые владеют реальной информацией о рынке, и только они знают действительную стоимость каждого конкретного объекта недвижимости. Настоящий специалист ведёт сделку, начиная от показа объекта, проведения переговоров, до подготовки документов и оформления у нотариуса. В конечном итоге, цена, выставленная в объявлении на продажу, может значительно отличаться от цены при расчёте у нотариуса. И реальной будет именно та цена, по которой была заключена сделка. Естественно, о ней знают только участники этой сделки, а также риелтор и нотариус. Эта информация не является общедоступной. А цена в рекламе – это только предполагаемая цена продажи, на которую не стоит сильно ориентироваться при сборе информации.

Обычно, объектом активно интересуются в первые 5-7 дней после выставления его на продажу. И после того, как покупатели и риелторы понимают, что объект переоценён, этим вариантом перестают интересоваться.

Таким образом, за это время продавец теряет большую часть потенциальных покупателей, которым, возможно, и подошёл этот вариант, если бы не изначально завышенная стоимость.

Рынок недвижимости очень динамичен. Он постоянно меняется в силу различных факторов, и только он определяет самую объективную цену на тот или иной объект. Поэтому самой выгодной для продавца ценой является именно та, с которой объект не зависнет на рынке и продастся максимально быстро. Формируя цену всегда нужна исходить из востребованности этого объекта на рынке. Объективная цена – эта та цена, которая устраивает обе стороны сделки, и покупателя, и продавца.

Изначально правильно назначенная цена – залог успешной продажи.

Действие 2. Определение расходов.

Бытует мнение, что продажа недвижимости – это выгодное предприятие, которое обязательно принесёт прибыль. Однако такая перспектива, хоть и возможна, но далеко не всегда, и не во всех ситуациях. Наоборот, при продаже квартиры или любого другого объекта недвижимости неизбежно возникают сопутствующие расходы – на рекламу, подготовку объекта к продаже, оформление сделки, налоги и т.д. Всегда необходимо учитывать их заранее. Также есть много нестандартных ситуаций, например, если объект, по каким-то причинам, продаётся менее чем через 3 года после покупки, то возникают дополнительные расходы в виде 5% налога.

Соответственно, в случае покупки недвижимости, каждый человек должен понимать, так ли ему это необходимо, будет ли ликвидным данный объект по прошествии времени, и какие расходы нужно будет понести в случае его продажи.

Итак, как же посчитать возможные расходы?

1.Возможный торг. Для начала определите ту сумму, которую вы готовы уступить в процессе торга с потенциальным покупателем. Нередко продавцы думают, что им не придётся уступать в цене, однако чаще всего это не так. Любой рынок всегда предполгает возможность торга, и если продавец не умеет грамотно провести переговоры с покупателем, то уступка в цене становится значительной. Поэтому переговоры всегда лучше доверить специалисту.

2.Расходы на подготовку документов к продаже и проведение сделки. Сюда входит узаконение перепланировок, заказ справок, экспертная оценка недвижимости, услуги нотариуса и налоги. Сумма расходов при этом зависит от площади квартиры, её состояния и других условий.

3.И наконец, расходы на переезд и форс-мажорные обстоятельства

Действие 3.Правильное представление своего объекта на рынке

Существуют определённые маркетинговые приёмы, благодаря которым продавец может продать свой товар более выгодно. При продаже недвижимости работают те же правила, как и при продаже любого другого товара.

Как бы серьёзно и обдуманно не подходил человек к вопросу поиска недвижимости, в значительной мере он делает свой выбор руководствуясь эмоциями и внутренними ощущениями. Именно поэтому, из множества похожих объектов, он останавливает свой выбор на том, который, как ему кажется, больше всего ему подходит. Человек выбирает не квартиру, а свои ощущения в этой квартире.

При покупке квартиры человек думает, как новое жильё повлияет на качество его жизни. Он приобретает не просто квартиру или дом, а связывает с этим жильём свою дальнейшую жизнь.

Во время продажи недвижимости мы обычно сталкиваемся с тем, что покупатель хочет поторговаться. Причём люди торгуются из разных соображений. Кто-то торгуется просто потому что так принято, у другого ограничен бюджет, а третий видит завышенную цену и не желает переплачивать. Поэтому очень важно, чтобы цена была адекватной с самого начала, так как завышенная цена может отпугнуть потенциальных покупателей.

Назначенная продавцом цена должна быть обоснована. Если продавец не может аргументировать свою цену, то в этом ему может помочь грамотный риелтор. Ведь если цена правильно обоснована и аргументирована, это поможет продавцу сохранить свой интерес.

Также крайне необходимым является момент подготовки объекта к продаже. Покупателей привлекает возможность быстрого приобретения, то есть максимальная доступность выбраной недвижимости. Если затянуть процесс подготовки документов, продажи и освобождения квартиры, то это может повлиять на решение покупателя о покупке. На рынке есть другие конкурентноспособные объекты, которые возможно приобрести гораздо быстрее и без проволочек, и этот фактор может сыграть для человека решающую роль в выборе квартиры не в вашу пользу.

Действие 4. Переговорный процесс

Как же поступить в том случае, если появился реальный покупатель, который однако готов заплатить сумму меньшую, чем та, что была названа нами? Как в этой ситуации правильно провести переговоры? В этом может помочь опытный риелтор, который выступит неким посредником между покупателем и продавцом, защищая при этом интересы последнего, качественно подготовит все необходимые документы, и будет сопровождать сделку до её завершения.

В случае, если с самого начала была установлена правильная цена, мы всегда сможем убедить в этом покупателя, подкрепляя свою позицию объективными аргументами. Если же цена была изначально завышена, с расчётом уступить во время торга, то продавцу всё-таки придётся сделать скидку, так как, хорошо проинформированный покупатель не согласится переплачивать.

Очень важно во время переговоров понять заинтересованность покупателя в приобретении именно этого объекта. От этого будет зависеть, кто будет иметь более сильную позицию на переговорах, и для кого эта сделка в итоге окажется более успешной. Ведь чем выше у человека заинтересованность в успешном результате, тем уязвимее он становится в данном процессе.

В жизни бывают такие обстоятельства, когда продавец по какой-то причине долго не может продать свой объект. При этом время и ситуация поджимают. И вот, наконец-то, находится покупатель, для которого этот вариант в целом подходит. Но даже в этом случае продавец не должен показывать своей заинтересованности, ведь, как мы помним, это ослабляет нашу позицию, и сделка будет для нас наименее выгодной. Эмоции не должны брать над нами верх и руководить процессом. Даже в случае самой сложной ситуации следует сохранять хладнокровие, которое является залогом успешной сделки. Если продавец, боясь упустить покупателя, будет изо всех сил стараться удержать его, и привлечь интерес к своему объекту всеми мыслимыми и немыслимыми способами, то покупатель может усмотреть в этом какой-либо подвох и отказаться от сделки. В такой ситуации для ведения переговоров было бы разумно пригласить риелтора, которые является нейтральным лицом, и может сохранять спокойствие и беспристрастность.

Продавец, прежде чем озвучить свою позицию покупателю, должен изучить ситуацию на рынке по продажам похожих объектов, этим он может аргументировать свою позицию. Но опять же, хороший опытный риелтор намного более информирован, и может быть значительно убедительнее в этом вопросе, приведя подробные исчерпывающие данные.

При подписании каких-либо бумаг, нужно быть крайне внимательным, потому что, заинтересованный в своей выгоде покупатель может легко запутать неопытного в вопросах продажи недвижимости собственника, и навязать свои условия сделки, выгодные для него одного. Тем более нужно быть осторожным, если вам в договоре что-то непонятно. В этом случае просто необходимо обратиться за помощью к специалистам в хорошо себя зарекомендовавшее агентство недвижимости. Опытные сотрудники возьмут на себя полное сопровождение сделки, включая оформление всех необходимых документов, избавляя продавца от всех возможных рисков, связанных с этим.

Наконец, все ведущие к сделке этапы пройдены, мы выходим на финишную прямую и вместе со второй стороной идём к нотариусу оформлять договор купли-продажи.

Но этот этап, пожалуй, сложнее всех предыдущих. Здесь нам, как нигде ранее, необходим специалист. Ведь впереди самая сложная и ответственная часть процесса.

Вот те действия, которые необходимо выполнить на этом этапе для завершения сделки:

1 – Выбрать опытного, надёжного нотариуса. От этого зависит, насколько чистой и законной будет сделка.

2 – Проверить продаваемую квартиру на предмет ареста. В каком случае может иметь место такая ситуация? – например, неоплаченные штрафы, задолженность по банковским кредитам, судебные тяжбы и т.д.

3 – Подготовить всё необходимое для проведения безналичного расчёта и оформления договора купли-продажи.

4 – Подготовить все условия для проведения безопасного платежа.

5 – Проследить за выполнением всех оставшихся финансовых обязательств.

6 – Выполнить все предварительные договорённости с покупателем. Также проконтролировать выполнение договорённостей с его стороны.

Как вы понимаете, проделать всю эту работу крайне сложно для неподготовленного человека. Это отнимет у вас массу сил, времени и нервов, однако это абсолютно не гарантирует желаемый результат. И лучше всего в этой ситуации не рисковать и обратиться за помощью в проверенное, хорошо зарекомендовавшее себя на рынке недвижимости агентство.

Предлагаем обратиться за помощью к нашим специалистам!

Мы договоримся с вами о встрече в удобное для вас время. Опытный агент по недвижимости, специализирующийся по вашему району и сегменту, выедет к вам на объект и поможет вам определиться с правильной ценой, на основе имеющейся у него информации о рынке. Далее он разработает стратегию по продвижению, индивидуально для вашего объекта.

В случае работы с нашим агентством, к вашим услугам будут предоставлены все виды рекламы, используемые профессионалами на современном рынке недвижимости. Информация о вашей квартире будет занесена в базу всего агентства, и доступна всем нашим сотрудникам. Опытные юристы проконсультируют вас по всем вопросам, связанным с продажей вашей квартиры, проконтролируют ход сделки от начала до конца, и помогут минимизировать все сопутствующие расходы.

Наше агентство предоставит необходимую информацию о вашем объекте всем городским агентствам недвижимости.

Также мы берём всю рутинную бумажную работу, необходимую для продажи объекта. Мы помогаем собрать справки из коммунальных служб об отсутствии долгов, справку об отсутствии ареста на данный объект, предоставляем наиболее выгодную для вашего объекта экспертную оценку.

Также мы берём на себя нелёгкий переговорный процесс, в ходе которого часто случаются конфликтные ситуации, и тратится много времени и нервов. В результате, сделка будет заключена на самых выгодных для вас условиях.

При желании работать с профессионалами нашего агентства, вам нужно всего лишь связаться с нами любым удобным для вас способом, и мы вместе определим наши совместные действия.

KVADRATGROUP realty всегда поможет вам решить любой ваш вопрос, связанный с недвижимостью!

Итак, какие действия вам следует предпринять для успешной продажи вашей квартиры?

1.Договориться о встрече со специалистом по операциям с недвижимостью, работающим по вашему району, чтобы правильно оценить квартиру и изучить документальную сторону вопроса.

2.В случае взаимного согласия, подписать эксклюзивный договор на продажу вашего объекта.

3.При появлении реального покупателя, заинтересованного в вашей квартире, необходимо подписать предварительный договор о задатке, где чётко обозначить все необходимые условия по совершению будущей сделки.

4.Далее необходимо снять с регистрации всех проживающих в квартире по данному адресу.

5.Получить справку о составе семьи, о том, что на момент сделки в квартире никто не прописан.

6.Заказать экспертную оценку своей квартиры.

1. С помощью агентства недвижимости, с которым был заключён эксклюзивный договор (если такой имел место быть), или самостоятельно, необходимо собрать все необходимые справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Для этого необходим паспорт, ИНН, копия технического паспорта квартиры, правоустанавливающего документа, справку о составе семьи и квитанции, подтверждающие своевременную оплату по коммунальным платежам за последние два года.
2. После того, как все документы собраны, ваш риелтор должен отдать их, предварительно проверив, нотариусу для подготовки договора купли-продажи и в банк для подготовки документов для безналичного расчёта.

Как продать квартиру без посредников

Продать квартиру без посредников в 2023 году – не такая сложная задача, какой она может показаться на первый взгляд. При желании, наличии решимости, времени и других ресурсов каждый может продать квартиру без риэлтора. Главное – подготовить все документы и сохранять внимательность на всех этапах сделки. Как происходит продажа квартиры без посредников, сколько это занимает времени и какие у этого способа есть нюансы – разбираемся вместе.

Продажа квартиры: с посредникам или без них

Продажа квартиры самостоятельно или при помощи риелтора – оба варианта имеют свои преимущества и недостатки. К примеру, продавая квартиру с посредником можно быть уверенными в том, что процесс займет минимум времени, и участие собственника в нем будет тоже минимальным. Все, что от него потребуется – приезжать на показы, присутствовать при подписании договора. К недостаткам такого варианта относится его стоимость – риелтору придется заплатить за работу комиссию. Зато получится безопасно и быстро продать квартиру.
Что касается самостоятельной продажи, то в этом случае никому не нужно будет платить, однако владелец должен быть готов к временным и другим затратам. Немало времени может занять решение целого ряда вопросов юридического характера. Оформить куплю продажу квартиры без риэлтора вполне возможно. Главное, при подготовке договора купли-продажи придерживайтесь правил, установленных параграфом 7 главы 30 ГК РФ.

Обратите внимание! Комиссия, которую за свои услуги берут риелторы при продаже квартир, варьируется, однако составляет в среднем не менее 2-3% от стоимость реализуемого жилья. У некоторых специалистов ставка фиксированная – минимум 100 000 рублей (данные в 2023 году), однако все зависит от конкретного региона и сложности сделки.

Подготовка к продаже квартиры

Принимая решение продавать квартиру без риэлтора, не прибегая к услугам и помощи посредников, важно следовать четко по инструкции и быть очень внимательными – речь идет о ценном активе, и ошибка в действиях может обойтись довольно дорого. Впрочем, соблюдая этапы инструкции, риск ошибки получится свести к минимуму, и благополучно обойтись без услуг риэлтора.

Оценка квартиры

Так как собственник продает квартиру сам, без посредников, цену за нее он тоже назначает сам. Ключевой момент – оценка должна быть правильной, адекватной рынку и, желательно, ожиданиям покупателей. Это один из наиболее важных этапов реализации, от которого зависит, как быстро ее можно будет самостоятельно продать квартиру.

Для того, чтобы узнать среднюю стоимость жилья в конкретном регионе или даже в районе, можно изучить сайты объявлений по продаже недвижимости или посмотреть данные на портале Федеральной службы государственной статистики. Информацию стоит проанализировать и сопоставить.

• число комнат;
• метраж квартиры;
• планировка жилья – стоимость квартиры с изолированными комнатами будет выше, чем в случае с объектом со смежными комнатами;
• этаж, на котором находится квартира – чем выше, тем дороже;
• наличие инфраструктуры в непосредственной близости от дома;
• наличие лоджии или балкона;
• стоимость ЖКУ – в зимний и в летний период.

Также стоит учитывать характеристики района, его транспортную доступность, наличие рядом поликлиник, школ. Значение имеет благоустроенность территории, прилегающей к дому, мест для парковки машин.

Кирилл решил продавать свою квартиру сам, но не знал, какую цену указать. Он изучил объявления о продаже недвижимости в своем районе и даже в своем доме, рассчитал среднюю стоимость таких объектов и определил, по какой цене хочет продавать квартиру. Так как ему нужно было продать квартиру самостоятельно и быстро, он снизил цену на 10%.

Как отмечают риелторы, на квартиры, цены на которые владельцы ставят выше рынка на 15%, приходится порядка 10% потенциальных покупателей, а треть покупателей приходится на жилье, выставленное по цене выше рыночной на 10%. Большая часть покупателей приходится именно на адекватно оцененные квартиры.

Документы

Один из важных этапов подготовки к такой процедуре, как продать квартиру самому – сбор всех документов, которые будут нужны на сделке.

Документы для продажи квартиры (данные в 2023 году)

свидетельство о праве собственности, если квартира приобретена до 15 июля 2016 года

кадастровый паспорт на квартиру из БТИ

выписка из Единого государственного реестра недвижимости (в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства, или в МФЦ)

выписка из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц ( в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ)

справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр)

справка о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ)

Если квартира была приобретена в браке, потребуется оформить и заверить у нотариуса согласие второго супруга для того, чтобы продать недвижимость без помощи риэлтора.

Обратите внимание! Если собственником части квартиры, любой доли является несовершеннолетний, нужно будет получать разрешение на ее продажу в местном органе опеки и попечительства. Разрешение потребуется оформить в письменном виде и приложить к общему комплекту документов для продажи жилья.

Как найти покупателя на квартиру без посредников

После того, как квартира будет готова к продаже, можно переходить к поиску потенциальных покупателей. Так как происходит купля продажа без риэлтора, для начала владельцу жилья желательно сделать качественные, детализированные фотографии объекта. При съемке можно придерживаться следующих советов:

• использовать не камеру смартфона, но полноценное оборудование;
• убраться в квартире, удалить из кадра личные вещи и все лишнее;
• добавить в интерьер уместные предметы декора;
• проводить съемку в солнечный день.

Далее потребуется составить текст объявления. В нем нужно будет прописать характеристики квартиры, сделать акцент на ее достоинствах, и ненавязчиво упомянуть о недостатках – но только в том случае, если они есть.

Что желательно прописать в тексте объявления о продаже квартиры:

• площадь квартиры;
• наличие или отсутствие ремонта;
• этаж;
• состояние дома.

Можно посмотреть тексты других объявлений о продаже квартиры и взять несколько идей на заметку.

Объявление о продаже квартиры можно размещать на тематических сайтах и даже в социальных сетях. Такой способ публикации, как показывает практика, работает и отличается высокой эффективностью, особенно если попросить знакомых и друзей «расшарить» объявление на своих страницах.

Инструкция по самостоятельной продаже квартиры

После того, как объявление будет опубликовано, собственник должен быть готов к звонкам и обращениям от потенциальных покупателей. Желательно, чтобы квартира имела аккуратный и ухоженный вид – показ может быть назначен на любое время.

Денис опубликовал объявление о продаже своей квартиры на специализированном сайте. Предполагая, что ему придется принимать большое количество звонков, молодой человек заранее приобрел сим-карту с другим номером и указал его в объявлении – специально для связи с потенциальными покупателями.

С потенциальными покупателями, которые приходят на просмотр квартиры, стоит разговаривать максимально корректно, честно отвечая на их вопросы, «подсвечивая» достоинства объекта. Рекомендуется предварительно составить перечень аргументов в пользу квартиры, чтобы озвучивать их покупателю.

Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех

Покупатели, приходящие на осмотр квартиры, с высокой долей вероятности будут торговаться, и к этому владелец жилья должен быть готов. Желательно заранее определить, какое именно снижение стоимости может быть приемлемым, и четко придерживаться этой величины, не давая себя сбить с толку и уговорить. Стоит помнить, что вместо потенциальных покупателей на осмотр могут прийти так называемые перекупщики.

Работаем
по всей РФ
0 + активных клиентов ЕЮС
0 лет на рынке
Получить консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в решении вашей ситуации

Алгоритм самостоятельной продажи квартиры: сделка

После того, как покупатель нашелся и выразил готовность купить квартиру, и когда все договоренности по ее стоимости были достигнуты, начинается один из наиболее ответственных этапов – подготовка к предстоящей сделке. На этом этапе потребуется заключить договор задатка, а только потом переходить уже к договору купли-продажи, чтобы правильно и безопасно продать квартиру.

Договор задатка

Договор задатка – необходимый документ, который будет использоваться в качестве подтверждения серьезности намерения как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. В нем прописывается и регламентируется:

• намерение покупателя приобрести квартиру и передача продавцу заранее оговоренной суммы;
• намерение продавца реализовать квартиру конкретному покупателю по зафиксированной цене.

Кроме того, в договоре прописываются и санкции для тех случаев, когда от сделки решит отказаться кто-либо из участников, либо сразу оба участника. Так, если покупатель решит отказаться от приобретения жилья, он будет иметь право оставить задаток себе. А вот если хозяин квартиры передумает продавать ее конкретному покупателю, он должен будет вернуть задаток, причем, в двойном размере.

Обратите внимание! Задаток, в большинстве случаев, составляет порядка 2-5% от общей стоимости реализуемой квартиры. Сумма может быть и фиксированной – например, 10 000 или 15 000 рублей: здесь все будет зависеть от цены жилья и от того, какой договоренности достигнут покупатель и продавец.

Договор купли-продажи

Непосредственно перед проведением сделки владелец квартиры должен будет собрать все документы, которые могут потребоваться. Кроме того, нужно заранее позаботиться и о том, чтобы из квартиры были выписаны все жильцы. Это важное условие для того, чтобы правильно и быстро оформить продажу квартиры без риэлтора.

При составлении договора купли-продажи можно взять за основу универсальный образец такого соглашения, скачав его по ссылке.

Образец заявления
Договор купли-продажи квартиры в 2023 году

Как правило, договор купли-продажи квартиры оформляют в нотариальном бюро. Подпись на нем владелец квартиры ставит только после того, как деньги за квартиру будут получены. Кроме того, владелец квартиры должен будет написать расписку с указанием того, что покупатель в полном объеме с ним рассчитался.

Важно! После того, как договор купли-продажи будет подписан, все документы, имеющие отношение к квартире, сдаются в Росреестр для регистрации перехода права собственности. За регистрацию нужно будет заплатить государственную пошлину в размере 2 000 рублей (данные в 2023 году).

Передача денег

Необходимо заранее определить и договориться, каким образом и каким способом будут переданы деньги при расчете. В настоящее время практикуется несколько способов, каждый из них имеет свои нюансы, и их нужно учитывать при выборе.

Банковская ячейка

Если для передачи денег используется банковская ячейка, все происходит следующим образом:

• покупатель квартиры берет в аренду в банковском депозитарии сейф и подписывает с финансовой организацией договор – в нем указываются конкретные условия доступа к сейфу для продавца, это может быть, например, договор купли-продажи;
• продавец берет в аренду сейф и помещает в него расписку, подтверждающую факт получения средств. Расписку покупатель имеет право забрать только после того, как сделка будет проведена на указанных в договоре условиях.

Дмитрий покупал квартиру у Анатолия, для расчета выбрали банковскую ячейку. При заполнении ячейки присутствовали и Анатолий, и Дмитрий, как участники сделки. Анатолий смог пересчитать деньги в сейфе, а Дмитрий увидел, что расписка на месте – оба участника поняли, что все в порядке и обмана нет.

Депозит у нотариуса

Нотариус имеет право провести сделки купли-продажи квартиры через собственный счет:

• забрать средства у покупателя;
• передать средства продавцу.

Это вполне безопасная и грамотная сделка, но стоит учитывать, что это платная услуга, и в общую сумму с высокой долей вероятности войдет банковская комиссия – в разных финансовых организациях она может варьироваться.

Наличные средства

Самый простой, но, в то же время, и самый рискованный способ – продать квартиру без нотариуса, когда деньги фактически меняются на расписку о том, что продавец их получил. Очень важно отнестись к подсчету денег внимательно, каждая купюра должна быть просмотрена и оценена на предмет подлинности.

Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех

Если в качестве расчета по сделке выбраны наличные деньги, ее рекомендуется планировать либо при свидетелях, либо под камерами наблюдения. Оптимальный вариант – кабинет нотариуса. Факт передачи денег, процесс их подсчета, согласие получателя с тем, что ему выдается вся сумма – это должно быть подтверждено и зафиксировано: впоследствии это может помочь участникам сделки, если они столкнутся с мошенничеством.

Работаем
по всей РФ
0 + активных клиентов ЕЮС
0 лет на рынке
Получить
консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в вашей ситуации

Судебная практика: продажа квартиры по доверенности

Иван Петров продал свою квартиру Сергею Сидорову по договору купли-продажи. Спустя неделю Петров скоропостижно скончался, наследников у него не осталось. Сидоров обратился в Росреестр, где было зарегистрировано право перехода собственности, имея на руках нотариальную доверенность Петрова на имя своего представителя Алексея Смирнова, который имел право представлять интересы Петрова в государственных органах.

Затем Сидоров сдал купленную квартиру в залог в соответствии с договором денежного займа, который заключил с Анатолием Романовым. Так как заемщик свои обязательства не исполнил, что было отражено в решении суда, квартиру продали с торгов Дмитрию Семенову. Семенов обратился в Росреестр для регистрации права собственности, но ему отказали, сославшись на то, что владелец квартиры – по-прежнему Сергей Сидоров.

Районная администрация подала в суд иск к Сидорову о признании недействительной государственной регистрации права собственности ответчика на указанную квартиру.

В иске подчеркивалось: спорное жилье является выморочным, а право собственности Сидорова было зарегистрировано уже после смерти первого владельца и на основе выданной им представителю доверенности. На момент обращения в орган Росреестра доверенность прекратила действие по причине смерти доверителя. Таким образом, считали истцы, переход права собственности к ответчику фактически не состоялся.

Дмитрий Семенов заявил самостоятельные требования относительно квартиры и попросил суд признать за ним право собственности на жилье, ссылаясь на то, что он был признан победителем торгов по реализации объекта. Как отметил Семенов, он расплатился за квартиру в полном объеме, является добросовестным приобретателем, а факт смерти первого владельца до госрегистрации перехода права собственности к Сидорову не может быть основанием для признания договора продажи квартиры ответчику незаключенным или недействительным.

Суд первой инстанции удовлетворил иск районной администрации и отказал в удовлетворении самостоятельных требований Семенова. Суд подсчитал, что заключенный между первым владельцем квартиры и Сидоровым договор купли-продажи является ничтожным, так как заявление о госрегистрации перехода права собственности от имени первого владельца было подано его представителем на основании доверенности, а она утратила силу в связи со смертью доверителя.

Квартира выбыла из собственности первого владельца помимо его воли и может быть истребована в пользу города как выморочное имущество, вне зависимости от добросовестности последующих приобретателей.

Хоумстеджинг и другие хитрости. Как продать квартиру без риэлтора?

В нашей стране, по оценке специалистов, в большинстве своем, новостройки покупают только после продажи старой квартиры. Как продать свою недвижимость быстро и выгодно? Об этом рассказала на «Ярмарке недвижимости» генеральный директор ГК «Золотой ключик» Ольга Миронова.

По ее словам, это можно сделать самостоятельно без риэлтора, если придерживаться определенных правил.

Готовим документы

Первым и самым очевидным пунктом является подготовка необходимых документов. Во-первых, найти свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или ЕГРН.

Во-вторых, вспомнить, каким образом вам досталась эта квартира и найти соответствующий документ, подтверждающий основание права собственности — это может быть договор купли-продажи, если вы купили эту квартиру; договор безвозмездной передачи жилья в собственность, если вам она досталась бесплатно еще в советские времена; свидетельство о праве на наследство, если она досталась вам от умерших родственников.

В-третьих, придется посетить бюро технической инвентаризации (БТИ) и ЖЭК или ТСЖ. Это не всегда приятно из-за возможных очередей. Если вы говоры работать с риэлтором, часть этих забот он может взять на себя, в противном случае придется потерпеть.

В БТИ нужно будет взять справку о технических характеристиках квартиры, а в жилищной конторе — выписку из лицевого счета, справку о составе семьи и об отсутствии или наличию задолженности по коммунальным платежам. Некоторые из этих справок действительны всего несколько дней, поэтому очень важна правильная логистика, чтобы не возвращаться в эти учреждения снова и не стоять в очередях.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети справок потребуется еще больше.

Не с потолка!

«Не назначаем цену с потолка», — предупреждает Ольга Миронова. Цена должна быть адекватной, для этого нужно в первую очередь определить цель. Зачем вы выставляете квартиру на продажу? Чтобы выручить как можно больше денег? Чтобы просто прицениться? Чтобы доплатить и купить квартиру получше? Опытные риэлторы уверены, что успех ожидает вас только в последнем случае. Желательно определить для себя цель, а следовательно, и срок, в течение которого должна произойти сделка. В среднем в Нижнем Новгороде квартира продается за три месяца, риэлторы обещают это сделать в отдельных случаях за месяц. За это время нужно найти альтернативу или выбрать квартиру в новостройке.

Определиться с ценой помогут профессиональные оценщики — у них эта услуга стоит от 3 до 10 тысяч рублей, риэлтор, если вы прибегните к его услугам, определит цену бесплатно, а если вы действуете самостоятельно, стоит изучить подобные предложения на сайтах-агрегаторах и назначить цену исходя из рынка. Ольга Миронова советует не завышать цену, иначе ваше объявление будет работать как реклама для ваших конкурентов — продавцов аналогичных по качеству квартир.

Фото и видео

Если вы профессиональный фотограф, то сделать хорошие фото своей квартиры, не составит труда и обращаться к профессионалам не имеет смысла. В обратном случае, лучше заказать работу профессионалам.

В некоторых случаях имеет смысл сделать видео, а иногда и настоящую презентацию. Например, если нужно продать квартиру без отделки свободной планировки. Графикой можно показать, как лучше зонировать помещение, предложить варианты дизайна и расстановки мебели. Вот такой пример визуализации продемонстрировала Ольга Миронова.

Хоумстеджинг

Это пока еще не всем знакомое слово означает целый комплекс мероприятий, направленных на подготовку недвижимости к продаже с учетом психологических, эстетических и маркетинговых принципов.

Главный из них звучит так: мы продаем не историю своей семьи, а чистый лист, с которого начнется история ваших покупателей. Именно поэтому нужно максимально «обезличить» квартиру, убрав подальше личные фотографии, милые сердцу безделушки, домашних животных и, по возможности, родственников.

Ольга Миронова рассказала, что однажды, сделка по продаже однокомнатной хрущевки сорвалась из-за того, что в квартире одновременно находились кроме семейной пары ребенок, бабушка и кот.

Кроме того, нужно убрать разбросанные вещи — они воспринимаются покупателями как хлам и портят общее впечатление.

В идеале, квартира должна быть вообще пустая, а показывать ее должен риэлтор, чтобы покупатель воспринимал ее свободной, не отягощенной бэкграунтом и смог легче представить ее в своих декорациях. Именно так продается самая элитная недвижимость за границей. Если вы действуете самостоятельно, попробуйте хотя бы частично выполнить эти условия.

Не менее важна и атмосфера жилища, а попросту запах: перед показом обязательно проветрите помещение и сварите кофе — его аромат сослужит отличную службу.

Не лишне будет провести уборку помещения и починить, если необходимо, сантехнику, вкрутить лампочки. По возможности, можно даже сделать косметический ремонт.

Еще один психологический трюк — на просмотр лучше приглашать потенциальных покупателей в дневное время. Раздвиньте шторы, чтобы свет максимально заходил в помещение.

Кроме того важно адекватно оценивать свою квартиру, как ее достоинства, так и недостатки. Кто знает их лучше вас? Подготовьтесь заранее отвечать на неудобные вопросы. Шум под окнами из-за дороги — это минус, но значит, рядом остановка общественного транспорта — это плюс. Пятый этаж, а лифта нет? Зато какой чудесный вид из окон!

Деньги

Самым волнительным моментом в любой сделке является передача денег. Как сделать это безопасно? Есть два варианта: во время подписания основного договора или после перехода прав собственности.

При сделке с профессиональным и сертифицированным риэлтором безопасность сделки может гарантировать агентство недвижимости. Если действуете самостоятельно, вся надежда честность покупателя.

И самый главный вопрос поступил в заключении выступления Ольги Мироновой от зрителей. Как поведут себя цены на недвижимость? Она напомнила, что еще два года назад трех-комнатную квартиру в верхней части Нижнего Новгорода можно было купить за 3 миллиона, сейчас такие стоят больше 7 миллионов.

«Цены падать не будут, — говорит Ольга Миронова. — Если кто-то сидит и не покупает, думая, что трешки снова будут стоить три миллиона, отвечаю — этого не будет никогда! Но какое-то движение с ценами может произойти. Надо не ждать, а просто искать тот объект, который теперь нужен, вызванивать базу, делать аналитику рынка и спрашивать — для чего люди продают. Много квартир достаются по наследству, много инвестиционных — люди просто в них вкладывали деньги. Такие варианты могут продавать дешевле».

Кстати, сэкономить время и деньги при покупке квартиры в новостройке можно, выбирая вариант с отделкой. ДОМОСТРОЙРФ подготовил обзор таких жилых комплексов.

Фото: Елизавета Королева, Наталия Атьянова, Гостяйкина Карина / ДОМОСТРОЙРФ, «ЛУАН»

Пошаговая инструкция, как продать квартиру самостоятельно

Продажа квартиры является трудным процессом. Велик риск нарваться на мошенников и потерять не только недвижимость, но и деньги. Некоторые предпочитают заниматься вопросом реализации жилья без привлечения сторонних помощников. Поможет правильно и самостоятельно продать квартиру пошаговая инструкция 2022.

Общие правила сделки

Без посторонней помощи процесс займет достаточно времени. Самостоятельно продать квартиру без риэлтора можно, но нужно тщательно подготовиться. Мошенники постоянно совершенствуют свои схемы. Поэтому нужно действовать аккуратно.

Перед реализацией жилья необходимо убедиться, что все собственники согласны на сделку. Иначе договор будет признан недействительным.

Чтобы правильно продать ипотечную квартиру самостоятельно, необходимо получить разрешение банка или выплатить оставшуюся задолженность.

Пошаговая инструкция, как продать квартиру самому выглядит следующим образом:

1. Сбор нужных документов, подготовка недостающих бумаг.
2. Оценка недвижимости, определение ее стоимости.
3. Подготовка жилья к продаже. В зависимости от состояния квартиры, потребуется качественная уборка, косметический ремонт.
4. Оформление и размещение объявления.
5. Организация просмотра недвижимости потенциальным покупателям.
6. Заключение сделки, оформление документации.

Как самому правильно продать квартиру без риэлтора: сбор документов

Чтобы сделка была признана законной, она должна быть «чистой». Поэтому, разбираясь, с чего начать продавать квартиру самому, в первую очередь, готовят нужные документы. Среди них:

• Выписка из ЕГРН. Бумага содержит информацию о тех, кто зарегистрирован в данной недвижимости. Отмечалось, что все собственники должны оформить согласие на сделку в письменном виде. Также в документе отмечено, есть ли обременение на собственности.
• Паспорт владельца. Потребуется удостоверение личности всех собственников жилья.
• Если одни из совладельцев не достиг 18 лет, получить в органах опеки разрешение на сделку.
• При наличии супруга предоставляют свидетельство о браке и согласие мужа/жены на продажу. Обязательно бумага заверяется у нотариуса.
• Технический паспорт жилья.
• Документы, подтверждающие право продавца на владение этим жильем. Это касается и свидетельства, что право на собственность было зарегистрировано. В нем отображается и кадастровый номер квартиры. Его также можно узнать через онлайн-сервис.

Именно эти документы нужны, чтобы продать квартиру самостоятельно. Иногда сделка совершается представителем, а не владельцем напрямую. В этом случае потребуется доверенность, где описаны все полномочия доверенного лица. Документ обязательно заверяется в нотариуса.

Заказать выписку из ЕГРН на онлайн сервисе https://egrn.su/

Как лучше продать квартиру самому: оценка жилплощади

Когда бумаги собраны, нужно определить стоимость, за которую будет реализовываться недвижимость. Чтобы быстрее продать квартиру самому, необходимо, чтобы цена была адекватной. Она должна быть средней на рынке. Заниженная может отпугнуть покупателей из-за вероятности нарваться на мошенников.

Для оценки используют следующие способы:

• Обращение к профессионалам. Процедуру проводит независимый оценщик. Он установит как рыночную, как и ликвидную стоимость. Последняя позволит быстро продать жилье.
• Изучение частных объявлений. Подбирается несколько вариантов, аналогичных продаваемой недвижимости, и устанавливается схожая цена.
• Использование онлайн-калькулятора. Заполняются поля с характеристиками жилплощади, программа показывает схожие объявления и примерную рыночную стоимость.

Как грамотно продать квартиру самостоятельно: подготовка жилья

Для быстрой реализации недвижимости ее нужно представить в выгодном свете. Поэтому процедура подготовки обязательна. Начинают не с жилплощади, а с подъезда. Ведь именно туда сначала попадают покупатели. Он должен быть чистым, с приятным запахом.

Квартиру нужно очистить от лишних вещей. Чем больше захламлено жилье, тем визуально меньше оно смотрится. Идеальным вариантом будет продажа практически пустой жилплощади. Обязательно проводится генеральная уборка, вычищается каждый угол.

Серьезные недостатки нужно исключить. Поэтому рекомендуется провести косметический ремонт, чтобы дом выглядел чисто, красиво. Не нужно организовывать полномасштабные работы. У владельцев и покупателей могут быть разные вкусы на дизайн. Достаточно, чтобы технические элементы жилья были качественными, в хорошем состоянии.

Делать дорогой ремонт, чтобы увеличить стоимость квартиры, не стоит. Все потому, что многим покупателям нет выгоды покупать однушку за 10 млн. свежее отремонтированную, если за эту же сумму можно приобрести двухкомнатную, хоть и не с современным дизайном.

Размещение объявления

Чтобы продать квартиру самостоятельно пошаговая инструкция после подготовки бумаг и жилья, предполагает поиск потенциальных покупателей. В объявлении указывается полная информация о недвижимости, включая все ее преимущества, количество комнат, площадь, и прочее. Рекомендуется сделать несколько фотографий. Можно добавить снимки не только жилья, но и двора, подъезда, вида из окна.

Объявление вывешивают на нескольких площадках, чтобы как можно больше людей его увидели. На некоторых сайтах за отдельную плату его поместят на верхнюю строчку поиска. Можно воспользоваться соцсетями, распространив информацию. Используются и специальные баннеры, размещенные на балконных, окнах. На них отражена информация о продаже и номер для связи.

Как безопасно продать квартиру самому: заключение предварительного договора

Когда переговоры прошли успешно и покупатели готовы приобрести жилье, обеим сторонам нужны гарантии. Чтобы самостоятельно продать квартиру без посредников, пошаговый алгоритм предполагает обязательное оформление предварительного договора. Он выступает доказательством, что стороны планируют заключить сделку и гарантом на исполнение всех обязанностей.

Рекомендуется заверять экземпляр у нотариуса. До заключения основного договора стороны могут убедиться, что чисты с юридической точки зрения. Чтобы повысить вероятность, что сделка состоится, покупатель вручает продавцу задаток. Нельзя просто передать деньги. Нужно документально это оформить.

Важно то, как именно будут прописаны деньги на бумаге. Это может быть задаток. Тогда на стороны накладывается финансовая ответственность. Если покупатель откажется от сделки, деньги ему не возвращают. Также можно оформить деньги, как аванс. Его нужно будет вернуть покупателю, если тот передумал.

При передаче денег оформляется расписка. Если перевод осуществляется через банк, указывают назначение перевода. Заверение у нотариуса не является обязательным, но лучше это сделать.

Оформление договора купли-продажи

Чтобы без риэлтора продать квартиру пошагово самостоятельно, необходимо грамотно составить основной договор. Лучше действовать через юриста, чтобы правильно все оформить. Но можно найти образец и сделать все по аналогии. На бумаге отражают все нюансы, включая передачу аванса, предварительный договор. Если какой-то важный пункт будет пропущен, сделку могут признать недействительной.

Прописывают информацию о квартире, продавце и покупателе. Указывается точная стоимость жилья. Когда и при каких обстоятельствах будет передана сумма продавцу, как покупатель получит недвижимость. В завершении стороны ставят подписи. К готовому договору прилагают ранее составленные документы.

Регистрация сделки

Чтобы самому продать квартиру без посредников, пошаговые действия предполагают обязательное обращение в Росреестр. Это необходимо, чтобы зарегистрировать сделку и придать ей юридической силы. Тогда права собственности перейдут официально от продавца к покупателю.

Для этого можно обратиться в МФЦ или отделение Росреестр. Достаточно заполнить соответствующее заявление и прикрепить к нему договор купли-продажи. Покупатель должен заполнить бумаги о регистрации нового права собственности. Процедура предполагает оплату госпошлины. Квитанция прикрепляется к документам.

После проверки поданных бумаг право собственности официально переходит от одной стороне к другой. Участники сделки через 3-10 суток получают экземпляр договора купли-продажи со всеми необходимыми печатями.

Передача денег

Чтобы самостоятельно продать квартиру без посредников, нужно внимательно отнестись к вопросу получения денежных средств. Нужно выбрать безопасный и удобный метод передачи:

• Получение напрямую. Передача денег проходит сразу после подписания бумаг. Это могут быть наличные, банковский перевод. Лучше, чтобы во время этого присутствовали сопровождающие;
• Использование сейфа в банке. Покупать ее арендует и помещает туда средства. Продавец получает доступ к ячейке, когда заключен договор;
• Аккредитив. Покупатель открывает его в банке, помещает деньги. У продавца появляется доступ к средствам только после предъявления подписанного договора.

Передача квартиры

Ключи можно передать в день, когда происходит подача документов на регистрацию в Росреестре. Рекомендуется подписать акт приема-передачи. Бумага подтвердит, что передача состоялась, покупатель всем доволен и не имеет претензий. Прописывают информацию о сторонах, подробные данные квартиры. Указывают, что взаимные претензии отсутствуют. Следует заверить готовый акт у нотариуса.

Заключение

Самому продать квартиру без риэлтора можно. Но нужно действовать внимательно. Придется потратить много времени и сил, чтобы сделка была выгодной и устраивала обе стороны. Важные моменты:

• Чтобы правильно продать квартиру самостоятельно, порядок действий нужно четко соблюдать. Это позволит ничего не забыть.
• Начинают со сбора документов на жилье, чтобы было время получить недостающие бумаги.
• Все документы, которые оформляются сторонами, стоит заверять у нотариуса.
• При передаче денег, ключей обязательно документируют этот факт.