Признание частного дома непригодным для проживания
Подборка наиболее важных документов по запросу Признание частного дома непригодным для проживания (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Жилье:
- Акт приема передачи квартиры по договору дарения
- Акт приема передачи квартиры после ремонта
- Амортизация жилого фонда
- Амортизация квартир в бухгалтерском учете
- Апартаменты это
- Показать все
- Жилье:
- Акт приема передачи квартиры по договору дарения
- Акт приема передачи квартиры после ремонта
- Амортизация жилого фонда
- Амортизация квартир в бухгалтерском учете
- Апартаменты это
- Показать все
Судебная практика
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: О дискуссионных вопросах определения правового статуса части жилого дома и дома блокированной застройки
(Лысова Ю.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021) В 2013 году Минэкономразвития постаралось внести ясность в ранее сформированную позицию, и в письме от 28.11.2013 N Д23и-5649 «Об отнесении объектов недвижимости к жилому или многоквартирному дому, размещении домов блокированной застройки на одном земельном участке» указало, что «исходя из комплексного анализа положений ст. 16 ЖК РФ, ст. 49 ГрК РФ, Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» жилые дома могут быть отдельно стоящими (индивидуальными) или блокированной застройки, при этом индивидуальный дом или блок в блокированном доме состоят из комнат и вспомогательных помещений, а многоквартирные дома состоят из квартир, которые могут быть сгруппированы в одну или несколько блок-секций». Безусловно, данное разъяснение никак не помогло на практике отличить дом блокированной застройки, состоящий из блок-секций, от многоквартирного дома, квартиры которого сгруппированы в блок-секции. В связи с этим Министерство правильно отметило, что «вопросы отнесения зданий к жилым домам или многоквартирным домам, в том числе установление однозначных критериев для такого отнесения, не имеют достаточного нормативного регулирования» .
Нормативные акты
«Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) Управлением жилищно-коммунального хозяйства администрации муниципального образования отказано в удовлетворении заявления Р. с указанием на то, что принятие решения по признанию частных домов пригодными (непригодными) для проживания является правом органа местного самоуправления, но не обязанностью.
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 04.08.2023)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2023) 8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального и частного жилищного фонда непригодными для проживания, многоквартирных домов, за исключением многоквартирных домов, все жилые помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
ПРИЗНАНИЕ ИНДИВИДУАЛЬНОГО (ЧАСТНОГО) ДОМА НЕПРИГОДНЫМ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ
Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 утверждено и действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее — Положение от 28 января 2006 г. N 47).
В п. 2 Положения от 28 января 2006 г. N 47 указано, что действие настоящего Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации.
Исходя из буквального толкования данного пункта, следует, что Положение от 28 января 2006 г. N 47 распространяется в том числе и на индивидуальные (частные) домовладения, находящиеся в собственности как граждан, так и юридических лиц.
В соответствии с п. 5 Положения от 28 января 2006 г. N 47 жилым помещением признается жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем.
Согласно п. 8 Положения от 28 января 2006 г. N 47 орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным в настоящем Положении требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан.
В этой статье мы рассмотрим правовые последствия признания индивидуального (частного) дома непригодным для проживания как для самих собственников — граждан, так и для органа местного самоуправления.
В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания.
В соответствии с п. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Признание частных жилых домов непригодными для проживания осуществляется решением межведомственной комиссии не только на основании Положения от 28 января 2006 г. N 47, но и на основании своего местного положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, которым, как правило, также утверждаются состав и полномочия межведомственной комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых домов (помещений) для проживания в нем граждан.
Межведомственная комиссия органа местного самоуправления после изучения документов, свидетельствующих о техническом состоянии индивидуального жилого дома и условиях проживания в нем, вправе принять решение о том, что частный жилой дом непригоден либо пригоден для проживания. В случае признания частного жилого дома непригодным для проживания по причине технического состояния дома либо по иным основаниям, установленным Положением от 28 января 2006 г. N 47, у органа местного самоуправления возникают соответствующие обязанности, а у граждан — собственников частного дома возникают права, предусмотренные жилищным законодательством, и в первую очередь это право на предоставление жилого помещения по договору социального найма вне очереди в соответствии со ст. 57 ЖК РФ.
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат.
Казалось бы, все хорошо, орган местного самоуправления признает частный дом непригодным для проживания, и гражданину на основании п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ предоставляется вне очереди жилое помещение по договору социального найма, причем исходя из нормы предоставления, так как частный жилой дом признан в установленном порядке непригодным для проживания и ремонту или реконструкции не подлежит.При каких условиях дом признается аварийным
Жизнь и здоровье граждан признаны в Украине самой большой социальной ценностью. В то же время, каждому гарантируется право на жилище (статья 47 Конституции Украины) и государство обязано создать условия при которых каждый может построить, приобрести или взять в аренду жилье. Никто не может быть принудительно лишен жилья, кроме как на основании решения суда и согласно закону — гласит наша Конституция. Учитывая все это — аварийное или непригодное для проживания жилье, которое может создать опасность для жизни и здоровья граждан, необходимо своевременно идентифицировать. Впрочем, давайте разберемся, какой на данный момент существует порядок признания дома аварийным.
Нормативные основы признания дома аварийным
До сих пор, основным нормативным актом в сфере защиты прав на жилье является Жилищный кодекс Украинской РСР от 30.06.1983 года (далее — ЖК). Впрочем, недавно — 21.04.2022 г., Верховная Рада Украины приняла законопроект №4284, “О десоветизации законодательства Украины” (далее — законопроект 4284), в котором название “Жилищный кодекс Украинской РСР” поменяла на “Жилищный кодекс Украины”. Также были изменены / удалены слова-пережитки тех времен — к примеру “Совет народных депутатов” на просто “совет”. Закон сейчас находится на подписи у Президента Украины и на дату написания этой статьи не вступил в силу, поэтому приведенные ниже нормы будут учитывать пока еще не измененную редакцию.
Вопрос же обследования состояния для признания дома непригодным для проживания регулируется тоже, довольно таки раритетным, Постановлением Совета министров Украинской ССР от 26 апреля 1984 г. №189 “О порядке обследования состояния жилых домов с целью установление их соответствия санитарным и техническим требованиям и признанию жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания” (далее — Постановление №189).
Напомню, статья 3 Закона Украины “Про правопреемство Украины” гласит что законы Украинской РСР и иные акты принятые Верховным Советом УРСР действуют поскольку не противоречат законам Украины, принятым после независимости Украины. Хоть Постановление № 189 принято Советом министров УРСР, оно — по аналогии с данной нормой продолжает действовать, как и ЖК. Об этом свидетельствуют и некоторые информационные письма, например, письмо Министерства ЖКХ Украины 26.02.2010 №12/20-11-213 “По вопросам размещения информации на Правительственном портале” (далее — Письмо МинЖКХ) так и применение такого судами — например в Решении окружного административного суда города Киева 17 июня 2021 г. по делу №640/1174/21.
Также, в процессе признания жилого помещения непригодным для проживания руководствуются государственными стандартами, строительными нормами и правилами. К таким относятся, например:
- СОУ ЖКХ 75.11-35077234.0015:2009, утвержденный приказом Министерства по вопросам ЖКХ Украины от 03 февраля 2009 г. № 21 (далее — СОУ ЖКХ 2009);
- ГОСТ (ДСТУ)-Н Б В 1.2-18:2016 утвержденный Приказом от 02.07.2016 г. № 213 “О принятии национального стандарта ДСТУ-Н Б В.1.2-18:2016 Руководство по обследованию зданий и сооружений для определения и оценки их технического состояния” (далее — ДСТУ 2016).
Что такое признание здания аварийным
Техническое состояние недвижимого объекта оценивают в зависимости от тех.состояния несущих и ограждающих конструкций. В ДСТУ 2016 дается такая классификация технических состояний объекта:
- нормальное т/с;
- удовлетворительное т/с;
- непригодное к нормальной эксплуатации т/с;
- аварийное т/с.
Объект относят к состоянию “аварийный” при условии что анализ дефектов и повреждений с проверенными расчетами показывает невозможность гарантировать целостность конструкции до проведения ремонта, усиления, или замены — или же если окончательно утрачена возможность нормальной реализации защитных функций конструкции. Эксплуатация такого объекта должна быть остановлена до момента восстановления его эксплуатационной пригодности или до ликвидации — то есть снесения.
В законопроекте Жилищного кодекса Украины от 04.09.2009 № 2307-д (далее — законопроект №2307-д), предложено дать следующее определение аварийному жилью:
Аварийное жилье – жилой дом, у которого надземные конструктивные элементы, фундамент (или дом в целом) не отвечают требованиям безопасной эксплуатации или частично разрушены и физический износ (в денежном расчете) дома составляет 81 – 100%.
При этом, в законопроекте №2307-д предложено и определение “ветхое жилье” – то есть жилой дом, у которого надземные конструктивные элементы, фундамент (или здание в целом) ограниченно выполняют свои функции и физический износ (в денежном расчете) дома составляет 61 – 80%. Впрочем, этот законопроект №2307-д так и остался не принятым.
Физический износ определяется по СОУ ЖКХ 2009 г.. Согласно этому стандарту, физический износ — это утрата стоимости дома по сравнению со стоимостью нового дома обусловлена частичной или полной потерей первоначальных технических и технологических качеств его элементов. Под физическим износом конструкций, технических устройств и зданий в целом подразумевается потеря ими первоначальных технико-эксплуатационных показателей (прочности, устойчивости, надежности и т.п.) вследствие действия природно-климатических, технических факторов и жизнедеятельности человека.
Величина физического износа частей дома определяется визуальным обследованием с внедрением некоторых устройств. В отдельных случаях допускается возможность раскрытия отдельных конструктивных элементов — силами собственника или эксплуатирующей организации. В СОУ ЖКГ 2009 подано ряд таблиц, в которых четко прописано, в каких случаях физический износ равен 0-20%, в каких 21-40%, при каких 41-60%, 61-80% ну а при каких и вовсе — непригодный — 81-100%. Есть отдельные таблицы для разных элементов жилья — фундаментов, для печей, стен, крыш, перегородок, ступеней итд., и каждый элемент имеет свой удельный вес, для окончательного заключения об аварийности дома.
Порядок признания дома аварийным
Постановление №189 регулирует порядок проведения осмотра жилых домов, на предмет их аварийности (непригодности для проживания). Во время осмотра проверяется:
- двор дома и элементы его благоустройства;
- фундаменты, подвалы;
- стены и элементы фасадов (балконы, эркеры, карнизы и т.п.);
- стыковые соединения в крупнопанельных жилых домах;
- крыша дома и оборудование на нем (дымовые и вентиляционные каналы и др.);
- лифты и их оборудование;
- этажи жилого дома, включая их конструкции;
- инженерное оборудование.
Обследование состояния жилых домов производится инженерно-техническими работниками жилищно-эксплуатационных организаций с участием представителей общественности. В случае необходимости привлекаются специалисты проектных и научно-исследовательских организаций, органов СЭС итд — для экспертизы о признании дома аварийным.
После обследования, соответствующая жилищно-эксплуатационная организация (далее ЖЭО) определяет отвечает ли требованиям дом, или же не отвечает. Об єтом составляется соответствующий акт, утверждаемый руководителем указанной организации.
Если при обследовании состояния жилых домов будет обнаружено несоответствие санитарным и техническим требованиям, которое можно или же целесообразно устранить путем проведения капитального ремонта, ЖЭО решает в установленном порядке вопрос о проведении такого ремонта. В случае невозможности или нецелесообразности проведения капитального ремонта ЖЭО вносит в исполнительный орган местного совета предложение о признании жилого дома (жилого помещения) таким, который не отвечает указанным требованиям и непригодным для проживания. Вместе с предложением подаются:
- акт обследования состояния жилого дома с соответствующим выводом;
- техпаспорт жилого дома с данными о его физическом износе;
- (при необходимости) заключение проектной или научно-исследовательской организации относительно аварийного тех.состояния жилого дома;
- заключение органа или учреждения СЭС по соответствию жилого дома санитарным требованиям.
Исполнительный комитет соответствующего местного совета назначает комиссию в таком составе:
- председатель комиссии — заместитель председателя исполнительного органа местного совета;
- заместитель председателя комиссии — начальник управления (отдела) жилого (коммунального) хозяйства исполнительного органа местного совета;
- секретарь комиссии — депутат местного совета;
- представитель органа СЭС;
- представитель отдела (управления) по делам строительства и архитектуры исполнительного органа местного совета;
- районный архитектор;
- представитель органа государственного пожарного надзора;
- инженер ЖЭО;
- представитель публичного домового комитета.
При обследовании состояния жилых домов ведомственного или общественного жилищного фонда в состав комиссии включается также представитель органа, осуществляющего управление соответствующим фондом. Комиссия имеет право привлекать в установленном порядке специалистов проектных, научно-исследовательских и других организаций.
Исполнительный орган соответствующего местного совета рассматривает представленные комиссией материалы и принимает решение о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживание или о непригодности. Если комитет приходит к выводу о возможности и целесообразности капитального ремонта — он принимает решение о его проведении.
Если жилой дом (жилое помещение) признан не соответствующим санитарным и техническим требованиям — то есть непригодным для проживания — исполнительный орган соответствующего местного совета вносит в исполнительный орган высшего уровня — предложение об использовании этого дома (помещения) в других целях или о сносе дома. Такие решения могут быть обжалованы в исполнительный орган вышестоящего совета в 15-дневный срок. И конечно же такие решения могут быть обжалованы в суд.
Примером оспаривания заключений таких органов является Решение Октябрьского районного суда №201/6083/21 от 10 декабря 2021 года, где истец был не согласен с заключением про необходимость проведения капремонта спорной квартиры. Он считал, что жилье полностью непригодное для проживания и в своих предположениях опирался на заключение эксперта. Суд иск удовлетворил и обязал Администрацию Соборного района Днепровского горсовета принять решение о непригодности жилья для проживания. Апелляционная жалоба на решение хоть и была подана, но оставлена без дальнейшего хода.
Алгоритм действий жильца может быть такой:
- обращение к собственнику (если государственный жилищный фонд, общественный, социальный, итд.) или к балансодержателю дома;
- собственник, или балансодержатель обращается в исполнительный органы местного совета с вопросом об осмотре жилых помещений;
- исполнительный орган создает комиссию и принимает решение. Нужно заметить, что при принятии решения о непригодности дома к проживанию дальнейшая эксплуатация дома будет запрещена, как в фактическом, так и в юридическом смысле.
Если частный дом признан аварийным
Различают разные типы жилищного фонда. ЖК, в статье 4, различает:
- государственный жилищный фонд: жилые дома и жилые помещения в зданиях, принадлежащие государству;
- общественный жилищный фонд: жилые дома и жилые помещения в зданиях, принадлежащие кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и другим общественным организациям;
- фонд жилищно-строительных кооперативов: жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам;
- частный жилищный фонд: жилые дома (части домов), квартиры, принадлежащие гражданам на праве частной собственности;
- жилищный фонд социального назначения: квартиры в многоквартирных жилых домах, усадебные (одноквартирные) жилые дома, а также жилые помещения в других зданиях всех форм собственности, предоставляемых гражданам, которые в соответствии с законом нуждаются в социальной защите.
От того, в какой именно жилищный фонд отнесен дом и зависит, кто ответственен за нормальное техническое состояние дома, и кто обязан проводить анализ его пригодности, ремонт и благоустройство.
Так, согласно Постановлению №189, жилые дома государственного и общественного фонда должны обследоваться не меньше чем 1 раз в 5 лет. Согласно статье 7 ЖК — непригодные для жизни жилые дома и помещения могут быть переоборудованы для использования в других целях или такие дома сносятся по решению исполнительного комитета областного, городского (города республиканского подчинения) Совета народных депутатов (прим. — после вступление в силу недавнего законопроекта 4284 — просто “совета”). Фактически, сейчас эти функции возлагаются на исполнительные органы сельских, поселковых, городских советов.
Согласно статье 110, и 112 ЖК определено, что граждане выселяются из жилых домов государственного и общественного жилищного фонда с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, если: здание, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; дом (жилое помещение) грозит обвалом; дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой. Если здание (жилое помещение) грозит обвалом. Выселенным предоставляется другое благоустроенное жилое помещение в зависимости от принадлежности дома или исполнительным комитетом (органом) местного совета или государственной, кооперативной или другой общественной организацией, а в случае невозможности предоставления жилого помещения этой организацией – исполнительным комитетом (органом) местного совета.
Нужно понимать какое жилье считается благоустроенным. В статье 50 ЖК дается определение, что жилье, которое предоставляется гражданам для проживания должно быть благоустроенным касательно условий данного населенного пункта и соответствовать санитарным и техническим требованиям. Как видим из актуальных стандартов — нужно различать понятие “ветхое жилье” (которое требует ремонта), “непригодное (аварийное) жилье” (которое практически невозможно или нецелесообразно восстановить). И то и другое вряд ли можно назвать благоустроенным, однако если первое подлежит ремонту, то второе — только замене.
Хорошим примером судебной практики касательно жилья коммунальной собственности (фактически государственный жилищный фонд) является недавнее Постановление КГС ВС по делу № 438/887/16-ц от 05.08.2020 г., в котором инвалиды вынуждены были находить жилье, так как проживать в квартире 34,2 кв.м., после пожара — они не могли: там вообще отсутствовали газ, свет, вода, итд. Понятное дело после пожара квартира была в аварийном состоянии. Но местный совет так и не предоставил временного жилья. А на просьбы привести квартиру в надлежащее состояние — бездействовал. В итоге — суд апелляционной инстанции обязал исполнительный комитет Бориславского городского совета Львовской области привести квартиру в состояние, отвечающее требованиям статьи 50 ЖК, и обязал — пока спорная квартира будет ремонтироваться — предоставить семье жилое помещение из фонда жилья для временного проживания, отвечающего санитарным и техническим требованиям.
Что касается частного жилищного фонда. В первую очередь признание частного дома непригодным для проживания дает право, согласно положениям статьи 132-1 ЖК — получить временное жилье. К фондам жилья для временного проживания относятся жилые помещения, приспособленные для временного проживания граждан, не имеющих или потерявших постоянное место жительства. Такие помещения предоставляются — в том числе — гражданам, вынужденным покинуть жилое помещение вследствие его аварийного состояния, стихийного бедствия или по другим основаниям, угрожающим состоянию и безопасности соответствующего жилья. Новое жилье должно отвечать санитарным и техническим требованиям. Жилая площадь в жилых помещениях из фондов жилья для временного проживания предоставляется по нормам, установленным для проживания граждан в общежитиях.
Согласно статье 132-2 ЖК жилые помещения из фондов жилья для временного проживания предоставляются гражданам:
- при условии, что для них такое жилье является единственным местом проживания и их совокупный доход недостаточен для приобретения или найма другого жилого помещения;
- первоочередное право на обеспечение жилым помещением из фондов жилья для временного проживания имеют семьи с несовершеннолетними детьми, беременные женщины, утратившие трудоспособность лица и лица пенсионного возраста;
- граждане, которым предоставлено жилое помещение из фондов жилья для временного проживания, не имеют права приватизировать, обменивать и осуществлять разделение этого жилого помещения, сдавать его в поднаем или вселять в него других жильцов;
- жилые помещения из фондов жилья для временного проживания предоставляются сроком до 1 года с возможностью продления этого срока в случае несостоятельности жителя этого помещения приобрести альтернативное место жительства;
- детальный порядок предоставления такого жилья предусмотрен в Постановлении от 31 марта 2004 г. №422 “Об утверждении Порядка формирования фондов жилья для временного проживания и Порядка предоставление и пользование жилыми помещениями из фондов жилья для временного проживания”.
Если Вам нужна услуга профессионала, воспользуйтесь сервисом «Тендер на юридическую услугу» от юридического ресурса Протокол.
Автор консультации: Ирина Трофименко
Как признать дом аварийным в 2023 году
По данным Фонда ЖКХ, порядка 1,5 млн россиян проживают в аварийном жилье. По мере устаревания жилого фонда число таких граждан будет только расти. Часть эффекта снизит программа капитального ремонта, но полностью избежать роста объема аварийного жилья не получится — к тому же он происходит быстрее, чем расселение.
Объясняем, чем ветхое жилье отличается от аварийного, кто принимает решение о расселении и какие процедуры нужно пройти собственникам, чтобы поменять опасную квартиру на новую.Что такое аварийное жилье
15.01.2023 09:00
В Своде правил по проектированию и строительству, который принял и рекомендовал к применению Минстрой, описаны 5 категорий состояния зданий:Исправное состояние Нет вообще никаких дефектов и повреждений, которые снижают прочность несущей конструкции Работоспособное состояние Есть дефекты и повреждения, которые нарушают строительные нормы, но они не влияют на несущую способность Ограниченно работоспособное состояние Появляются дефекты и повреждения, которые снижают несущую способность, но вероятности внезапного обрушения нет. Требуется контроль и дальнейший ремонт. Именно это состояние близко к бытовому пониманию ветхого жилья Недопустимое состояние Дефекты и повреждения в несущих конструкциях, которые повышают опасность обрушения, но если усилить конструкции, жить в жилье можно Аварийное состояние Дом непригоден для жилья, высокий риск обрушения. Людей необходимо расселить, а пока они там проживают, нужно на время усилить конструкции, например, подпорками Для переселения жителей недостаточно признания дома аварийным. Его также должны признать непригодным для проживания, правда, это происходит почти сразу. Это разные характеристики, говорится в Градостроительном кодексе. Кстати, непригодным для проживания могут признать не только аварийное жилье. Такой статус также присваивают домам, в которых нельзя жить по другим причинам — например, в зоне затопления и сильного пожара либо если недалеко строится опасный промышленный объект. Правда, в последнее десятилетие власти стараются перевозить промышленность за жилую территорию, а не наоборот. Таким образом, аварийное и ветхое жилье — это два разных состояния здания. В первом жить нельзя, а во втором — можно, но требуется капитальный ремонт. Ветхое — это, скорее, характеристика комфорта, а аварийное состояние — реальная опасность обрушения.
Как определяется аварийность жилья
- специалисты разных ведомств проводят комплексную оценку дома и выносят экспертное заключение, в котором в процентах указан износ. Оценку могут провести как сами жильцы, так и местная власть;
- далее комиссия изучает заключение и простым большинством решает, считать дом пригодным для проживания или нет. В документе также указывают состояние несущих конструкций;
- если комиссия считает состояние дома удовлетворительным, то выносится решение не признавать дом аварийным;
- если комиссия считает дом непригодным для проживания, далее членам комиссии нужно решить, что делать с домом — реконструировать или сносить. Еще могут назначить дополнительную проверку — например, санитарного состояния.
В конце заседания выносится заключение, где указаны Ф. И. О. и должности членов комиссии, а также решение по объекту. Далее копии документа передадут всем интересантам, а оригинал будет храниться не менее пяти лет в архиве (в свободном доступе по запросу).
Дом точно признают аварийным, если:
- несущие конструкции в аварийном состоянии, есть опасность обрушения;
- есть крены, которые повышают риск обрушения из-за потери устойчивости.
Если дом признают аварийным, администрация в течение 30 дней должна издать распоряжение, в котором должно быть указано:
- когда расселять жильцов;
- что будет с домом дальше — реконструкция или снос.
Далее муниципальные власти изымают у собственников землю и квартиры под свои нужды, а взамен предоставляют компенсацию. Для этого стороны заключают соглашение, в котором указаны срок и размер возмещения. Это может затянуться.
К примеру, в Казани в 2018 году началось расселение аварийного памятника истории «Мергасовский дом» в центре города, хотя здание признали аварийным еще в 2009 году. Собственникам предложили взамен жилье, но часть жителей получили предложение переселиться за пределы центра, с чем были не согласны. Взамен также власти города предлагали денежное возмещение — 11 тыс. рублей за квадратный метр. Однако компенсация была ниже рыночной, поэтому собственники отказывались и от нее. Расселение затянулось вплоть до конца 2020 года из-за судов с исполкомом города.
Программы расселения
В каждом регионе есть программа переселения из аварийного жилья. Это часть нацпроекта «Жилье и городская среда». Туда попадают дома, которые признают аварийными после 1 января 2017 года. Логика очередности простая: расселяют первыми тех, чей дом раньше признан аварийным.
Найти свой дом, если он попал в программу, можно на сайте Фонда развития территорий. Если местные власти передали график переселения, там же будет указана плановая дата расселения.
Как признать дом аварийным в 2023 году
Правила признания домов регулирует постановление правительства № 47 от 2006 года. В нем же указан список документов, которые нужно подать в комиссию для решения:
- заявление от собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме. Формы нет, можно писать в свободной форме. Не забудьте указать в документе список приложений, а также Ф. И. О всех подписавшихся собственников с полными адресами;
- выписку из ЕГРН заявителя или другие правоустанавливающие документы, если сведений нет в ЕГРН;
- экспертное заключение специализированной организации, проводившей обследование;
- доверенность или другой подтверждающий полномочия документ, если обратившийся выступает от имени собственников.
Это список обязательных документов. К заявлению также можно прикрепить письма и жалобы жильцов, а лучше — акты жилищной инспекции.
Подать заявление может как один собственник, так и группа жильцов после общего собрания. Документы принимают лично в секретариате комиссии (уточнить адрес можно на сайте администрации), по почте, в МФЦ и через региональный портал «Госуслуги».
Помимо собственников дома подать заявление также может пожарная инспекция, Роспотребнадзор либо сама администрация района.
У межведомственной комиссии есть 30 дней на принятие решения. Если чиновники приняли вашу сторону, то указ о признании дома аварийным от администрации выйдет еще через 30 дней. А после этого начнется процедура расселения или реконструкции.
Как провести экспертизу
Экспертизу перед подачей заявления могут провести только проектно-изыскательские организации, состоящие в саморегулируемой организации в области архитектурно-строительного проектирования.
Оплачивают эту услугу сами собственники — за счет средств управляющей организации или сбора. Об этом они должны договориться на общем собрании, если подается коллективное заявление.
Стоимость экспертизы зависит от дома и региона. В городах-миллионниках для небольшого здания до трех этажей обследование обойдется до 50 тыс. рублей, а в Москве и Санкт-Петербурге ценник доходит до 100 тыс. рублей.
Экспертиза длится от 10 дней до двух месяцев, в зависимости от сложности исследования. На руки заказчикам дадут подробное экспертное заключение, которое и нужно приложить к заявлению в межведомственную комиссию.
Если экспертная организация вынесет решение, что дом пока не аварийный, но близок к этому, все равно подавайте заявление в администрацию с просьбой ускорить капитальный ремонт дома или провести внеплановое усиление конструкций.
Как признать дом аварийным через суд
Если вы не согласны с решением межведомственной комиссии, у вас есть право отправить жалобу в прокуратуру и написать иск в суд. Прикладывайте те же документы, которые вы отправляли в межведомственную комиссию.
В суд и прокуратуру также стоит обращаться, если комиссия нарушает сроки — затягивает решение или вовсе игнорирует заявление.
Прокурор проверит законность решения комиссии и, если признает вашу правоту, выпишет администрации предписание, чтобы чиновники исправили нарушения. Вам пришлют ответ на жалобу, которая станет дополнительным аргументом в суде.
При подаче иска обязательно приложите копии заявления, экспертного заключения, актов жилинспекции и заключения межведомственной комиссии. Лучше сначала проконсультироваться с юристом, чтобы составить иск со ссылками на Жилищный и Градостроительные кодексы. Это немного ускорит процесс.
Готовьтесь к тому, что суд будет длиться долго — от трех месяцев до двух лет. Особенно, если первая инстанция, апелляция и кассация откажут в исковых требованиях и вам придется обращаться в Верховный суд.
Какие права есть у собственников дома, подлежащего сносу
Местные власти не могут как попало расселять собственников аварийного дома. Есть конкретные правила и указания, которые незначительно могут отличаться от региона к региону:
- первыми заселяют тех, чья квартира в аварийном доме — единственное жилье;
- переселить в «черновой вариант» нельзя, в новом жилье уже должны быть все коммуникации и отделка;
- новое жилье должно быть аналогичным по площади и количеству комнат;
- только в отдельные квартиры или дома;
- в новый район можно переселить только в том случае, если на это согласен собственник аварийного жилья;
- денежную компенсацию можно предложить только по желанию человека. Для этого администрация должна сама определить рыночную стоимость, заказав оценку в аккредитованной организации. Далее стороны договариваются об окончательной сумме и заключают соглашение.
Доплачивать разницу между аварийным и предложенным жильем собственники должны только в одном случае: администрация предлагает два варианта жилья — равноценный и более дорогой. Если собственник склоняется ко второму варианту, придется доплатить.
Для этого собственник может, например, взять ипотеку, в том числе по государственным программам, если они действуют в регионе. С этим может помочь сервис подбора ипотеки — достаточно заполнить анкету, сервис подберет банки по вашим параметрам и отправит заявки напрямую в банк.
Что будет с жильцами по договору соцнайма
Договор социального найма у жильцов в аварийном доме расторгается, но в соглашении указывается, что наймодатель обязан предоставить новое жилье и заключить новый договор. При переселении предоставляется равноценное жилье, а вот попросить денежную компенсацию нельзя.
Как и с собственным жильем, правило про метраж и число комнат остается в силе.
Можно ли признать частный дом аварийным и получить компенсацию
По Градостроительному и Жилищному кодексам в программы переселения из аварийного жилья попадают только многоквартирные дома. Такими считаются объекты, в которых минимум две квартиры с отдельными входами, а еще у них есть общедомовая собственность — двор, прилегающие постройки, коммуникации и так далее.
Собственники частных домов и участков несут ответственность за состояние своего дома самостоятельно. Переселение или денежная компенсация им положена только в том случае, если муниципалитет или федеральные власти решат изъять участок для строительства.
Как признать дом аварийным в 2023 году: кратко
- Есть пять категорий состояний дома. Аварийное жилье — последняя стадия, когда дом не пригоден для жилья и есть высокая вероятность внезапного обрушения. Людей из такого дома расселяют, а до момента расселения, на время бюрократических процессов, власти должны усилить конструкции здания.
- Ветхое жилье — это бытовое название, такого понятия нет в законе, но близкое к нему — третья категория, то есть «ограниченно работоспособное состояние». В таком доме можно жить, а после капитального ремонта конструкций он становится полностью безопасным.
- Решение о непригодности дома для жилья выносит межведомственная комиссия, которую учреждают местные власти. В ее состав входят чиновники администрации, которые отвечают за строительство и ЖКХ, а также пожарная инспекция, БТИ, Роспотребнадзор.
- Подать заявление в комиссию может как один собственник, так и группа собственников. С точки зрения закона оба документы равнозначны.
- Перед подачей заявления собственники должны заказать экспертное заключение о состоянии дома. Экспертизу проводят проектно-изыскательные организации. Исследование длится от 10 дней до двух месяцев, в зависимости от сложности дома. Стоимость услуги в регионах — до 50 тыс. рублей, а в Москве и Санкт-Петербурге — до 100 тыс. рублей.
- Помимо заявления и экспертного заключения к пакету документов рекомендуется приложить жалобы и обращения жильцов, а также акты жилинспекции.
- Дом точно признают аварийным, если несущие конструкции изношены более чем на 50% либо зафиксирован крен, который ведет к потере устойчивости дома.
- После подачи заявления у комиссии есть 30 дней, чтобы вынести решение. Если оно в вашу пользу, то еще 30 дней понадобится администрации города или района, чтобы издать распоряжение, в котором указана дальнейшая судьба дома и сроки расселения.
- Когда собственники не согласны с решением комиссии, они могут подать жалобу в прокуратуру и иск в суд.
- Если дом решили снести, а жильцов расселить, у собственников есть право на выбор компенсации. Администрация предложит равноценное жилье по метражу и количеству комнат, при этом квартира должна быть в чистовой отделке.
- Вместо квартиры можно выбрать денежную компенсацию. В этом случае стороны договариваются о стоимости выкупа и подписывают соглашение.
- Жильцы по договорам соцнайма также получают равноценное жилье, но получить денежную компенсацию не могут.
\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t
\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t
\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >