Какой пакет документов нужен для продажи дома с земельным участком

Необходимые документы для продажи дома в 2023 году

Чтобы сделка купли-продажи прошла успешно, к ней важно подготовиться обеим сторонам. И все же больше хлопот ложится на плечи продавца, так как именно ему нужно предоставить всю документацию на недвижимость. Рассмотрим, какие документы на продажу дома нужно собрать в 2023 году, чтобы сделка состоялась.

Какие документы должны быть у продавца при продаже дома

Продавец должен понимать, что, если в обязательном пакете документов будет отсутствовать какая-либо справка, свидетельство или нотариально заверенное согласие, провести сделку не получится. Если такое случится перед самым заключением договора, покупатель может отказаться ждать необходимый документ, и будет искать более ответственных продавцов. Чтобы не потерять покупателей, к продаже нужно готовиться заранее. Подготовка включает в себя сбор документов.

Вот как выглядит перечень документов для продажи дома в Украине:

• оригиналы паспорта и идентификационного кода владельца (владельцев) недвижимого имущества;
• свидетельства о рождении несовершеннолетних владельцев, если такие есть;
• документ, подтверждающий право собственности, — это может быть договор купли-продажи, справка из Госреестра прав на недвижимое имущество, свидетельство права собственности, договор дарения или другой документ;
• технический паспорт;
• кадастровый номер участка земли, на котором построен частный дом;
• справка о зарегистрированных лицах;
• государственный акт на землю;
• документ о проведенной экспертной оценке дома;
• свидетельство о браке и письменное согласие супруга/супруги на продажу жилья (если пара в разводе, тогда нужно предоставить свидетельство о браке; если супруг/супруга умерли, понадобится свидетельство о смерти);
• разрешение представителей органов опеки и попечительства, если совладельцем является несовершеннолетний;
• заверенный нотариусом отказ соседей о покупке доли, если частный дом находится в долевой собственности.

Пакет документов достаточно большой и требует времени для сбора. Если в планах быстро найти покупателя для дома, подготовкой необходимых бумаг стоит заняться заблаговременно. Обычно это занимает от 2 до 5 недель.

Какие документы нужны для продажи дома с земельным участком

При заключении сделки купли-продажи дома новому владельцу переходит в право собственности не только сама постройка, но и земельный участок, на котором она размещена. Если на землю есть права у других лиц, продавец должен об этом сообщить. По этой причине важно собрать все документы при продаже дома: не только на сам объект, но и те бумаги, что касаются установления права собственности на землю.

В пакете документов продавца обязательно должен быть акт на землю с кадастровым номером. Если акта нет, сделку признают недействительной, а нотариус не сможет зарегистрировать договор купли-продажи. Владелец частного дома может получить кадастровый номер в управлении земельных ресурсов.

Важно, чтобы земельный участок имел правильную категорию землепользования, так как не каждый участок подходит для строительства жилого дома. Если земля имеет категорию нежилой застройки, покупатель не сможет зарегистрировать построенный на ней дом. Если земельный участок относится к категории ведения сельского хозяйства, зарегистрировать получится только садовый дом. Об этих нюансах лучше всего сразу предупредить покупателя.

Какие еще документы нужны или могут понадобиться для продажи дома и в каких случаях

Рассмотрим конкретные ситуации при продаже дома, при которых могут потребоваться дополнительные документы. Такое случается, если среди совладельцев есть несовершеннолетний, если продается недвижимость с долевым правом собственности или собственник не может лично присутствовать на сделке купли-продажи. В каждой описанной ситуации есть свои нюансы.

Продажа дома представителем собственника

Не редкость ситуации, когда владелец дома находится за границей или в другом городе Украины и по состоянию здоровья или другим причинам не может присутствовать при оформлении сделки купли-продажи. Во время подписания договора его может заменить представитель.

Сделка с представителем собственника является вполне законной, но в обязательном порядке проводится по нотариально заверенной доверенности. Покупатель имеет право ознакомиться с полномочиями представителя. При этом ему должна быть доступной информация о том, почему собственник не смог присутствовать на заключении сделки.

Представитель должен иметь при себе нотариально заверенную доверенность, оригинал паспорта и идентификационного кода.

Продажа дома при наличии несовершеннолетнего совладельца

Среди собственников дома могут быть несовершеннолетние дети. Если ребенку еще не исполнилось 14 лет, один из родителей (при наличии согласия супруга/супруги) подписывает договор от имени несовершеннолетнего. Если ребенок старше 14 лет, он может подписывать договор самостоятельно при согласии родителей.

При наличии несовершеннолетнего владельца в пакет документов обязательно входит разрешение органов опеки и попечительства. Разрешение придется взять и в том случае, если ребенок просто зарегистрирован в доме, но не является одним из совладельцев.

Продажа дома с долевым правом собственности

Если на продажу выставляется частный дом с долевым правом собственности, преимущество на его покупку получают другие собственники недвижимости. Объект может приобрести посторонний человек только в том случае, если все участники долевой собственности оформили отказ от первоочередной покупки доли в письменной форме.

О продаже такого дома обязательно нужно поставить в известность всех владельцев. В противном случае сделку могут признать недействительной. После получения уведомления о продаже части имущества у владельцев есть ровно 1 месяц на то, чтобы выявить желание купить эту долю.

В такой ситуации в пакет документов прилагают подтверждение уведомления всех участников долевой собственности о продаже части дома и письменное заявление других владельцев об отказе от имущественных прав на эту долю.

Если подытожить, при продаже дома сделка касается не только жилой недвижимости, но и земельного участка, поэтому продавцу придется подготовить более широкий пакет документов, чем в случае с квартирой. Чтобы сделка прошла быстро и успешно, лучше всего воспользоваться помощью не только опытного риелтора, но и юриста. В агентстве недвижимости «Маяк» есть юридический отдел, специалисты которого могут проверить документы на продажу дома и определить, каких бумаг не хватает.

Обращаясь в агентство, вы сотрудничаете с командой и можете сразу воспользоваться услугами риелтора, юриста и нотариуса. Это гарантия того, что сделка пройдет законно, без нервов и настолько быстро, насколько это возможно.

• 1582 просмотра

Какие документы нужны для продажи дома?

Продажа загородного дома отличается от продажи квартиры. Загородный дом не может продаваться отдельно от участка. Поэтому, чтобы подготовиться к сделке, нужно собрать документы на землю и на объект. Какие бумаги необходимы, а какие могут понадобится в особых случаях, разбираем в нашей статье.

Обязательные документы для госрегистрации

Эти документы обязательны во всех случаях. Бумаги заказывают в Регистрационной палате или МФЦ.

• Документ, подтверждающий переход права собственности от предыдущего владельца. Это договоры купли-продажи, дарения, ренты, свидетельства о наследстве или приватизации. Если его нет, то также нужно обращаться в Росреестр или к нотариусу.

СЮДА ПОДОЙДЕТ

С 1 марта 2022 года было разрешено строить индивидуальные жилые дома на землях сельскохозяйственного назначения, если это необходимо для нужд крестьянского (фермерского) хозяйства

• Правоподтверждающий документ. Если дом был приобретен после 2016 года, вам нужна выписка из ЕГРН. До 2016 года выдавались свидетельства о госрегистрации права. Так покупатели проверяют обременения и аресты. Выписку из ЕГРН можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра. Она действует ограниченное время — месяц после даты выдачи.
• Нотариально заверенное согласие на сделку от супруга. Делая согласие у нотариуса, нужно предоставить выписку из ЕГРН.

СЮДА ПОДОЙДЕТ

Действующее семейное законодательство устанавливает, что имущество, приобретенное супругами во время брака, является их совместной собственностью

Продавая недвижимость, владелец должен доказать, что супруг или супруга не оспорит сделку. По закону имущество, нажитое в браке, делится в равных долях даже в том случае, когда собственность оформлена на кого-то одного. В случае с бывшим супругом нужно показать решение суда о разделе имущества или брачный договор, который распределял собственность в браке.

Необходимо выяснить приобреталось ли имущество в браке. Эту информация можно получить из правоустанавливающих документов, проверить отметку о браке в паспорте, либо попросить продавца заказать справку о наличии регистрации брака в ЗАГСЕ.

Юрий Сургаев, специалист по работе с недвижимостью

• Свидетельство о браке или разводе. Необходимо, когда в паспорте указана одна фамилия, а в документах — другая.

СЮДА ПОДОЙДЕТ

Один из супругов не может продать общую квартиру или дом, если второй супруг не согласен на сделку. Это правило действует, даже если в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН значится только один собственник

• Паспорт продавца.
• Разрешение на сделку от органа опеки, если один из собственников — несовершеннолетний. По правилам ребенок-собственник должен при покупке недвижимости получить такую же долю, какая на него оформлена сейчас. За выполнением этого закона следят органы опеки. Поэтому вам придется известить орган опеки о своем намерении продать дом и получить от него разрешение.

Если собственником или сособственником объекта является несовершеннолетний, то продать такой объект можно только получив разрешение органов опеки. Договор купли-продажи в этом случае требует нотариального удостоверения.

Юрий Сургаев, специалист по работе с недвижимостью

СЮДА ПОДОЙДЕТ

Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов). В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства

Дополнительные документы

• Технический паспорт и план обязателен, когда дом планируют купить с использованием мат. капитала или в ипотеку. Сведения просит банк или пенсионный фонд покупателя. Важно, чтобы характеристики дома в двух документах совпадали. Если не совпадают, требуется делать замеры и переоформление. Эта процедура стоит от 10 тысяч в зависимости от площади дома и региона.

СЮДА ПОДОЙДЕТ

Технический план — это документ, который содержит полную характеристику объекта недвижимости: площадь, планы этажей, число помещений, положение на земельном участке, указание назначения и иных характеристик и параметров

• Выписка об отсутствии прописанных в доме. Ее просят показать покупатели. Прежде чем начать оформление документов, будет лучше, чтобы все проживающие в доме были выписаны. Хотя можно выписаться из дома, когда закончится процесс переоформления собственности. Показав «пустую» выписку из домовой книги банку, на счете которого лежат деньги от сделки, продавец сможет их снять.

СЮДА ПОДОЙДЕТ
Наличие прописки не делает человека собственником квартиры

• Документы по межеванию участка. Межевание не обязательно с 2021 года, но наличие свидетельства в разы повысит доверие у покупателя. Чтобы получить документы, обратитесь в кадастровое агентство. Если собираются приобрести дом в кредит, межевание обязательно для банка, выдающего заем.

Перед приобретением земельного участка с домом, необходимо проверить сделано ли межевание и привязан ли дом к земельному участку. Эту информацию можно получить из выписки из ЕГРН, либо из данных публичной кадастровой карты.

Юрий Сургаев, специалист по работе с недвижимостью

СЮДА ПОДОЙДЕТ

Межевание — это определение границ земельного участка и их юридическое оформление. Для этого проводят геодезические работы, собирают и изучают документы, а также согласовывают границы с соседями. В результате межевания составляется межевой план

• Если площадь в выписке ЕГРН и фактическая площадь отличаются. Большинство продавцов столкнутся с этой ситуацией, потому с 2017 года изменились правила замеров. В этих документах могут оказаться разные данные: площадь участка или дома, координаты.
• Ведутся споры с соседями. Межевание законодательно установит границы, и споры прекратятся.

СЮДА ПОДОЙДЕТ

Если есть соседи, с которыми у вас общие границы земли, для межевания надо согласовать с ними координаты

• Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам. Чтобы точно знать самим и показать покупателю, что все счета оплачены. Соберите справки организаций, от которых приходят квитанции.

СЮДА ПОДОЙДЕТ
Справку об отсутствии задолженности по ЖКХ можно получить в МФЦ

• Справка из психологического или наркодиспансера. Это нужно некоторым банкам, если покупатель хочет оформить в ипотеку дом, продающийся пенсионерами.

СЮДА ПОДОЙДЕТ

Справка из ПНД подтверждает лишь то, что продавец не состоит на учете и не имеет противопоказаний для сделок с недвижимостью, но не гарантирует ни его дееспособности, ни его недееспособности

Как продать дом в ипотеке?

Иногда приходится продавать дом, который находится в ипотеке. По факту это жилище, которое находится в залоге у банка, поэтому его нельзя продать без согласия банка. Прежде всего продажу недвижимости нужно согласовать с банком, у которого он в залоге. Обратитесь в специальный отдел, который занимается этими вопросами.

СЮДА ПОДОЙДЕТ

Все условия продажи залоговой недвижимости должны быть прописаны в договоре ипотечного кредитования, поэтому если вы решили продать купленную по ипотеке квартиру, первым делом нужно его перечитать.

• Покупатель тоже собирается брать заем. Для этого он подает заявки в банки. Потенциального собственника проверяют по кредитной истории, доходу и другим условиям. Если все хорошо, то заемные деньги идут на погашение долга.
• У покупателя есть достаточная сумма для покупки жилья. В этом случае банку нужно сообщить, что долг будет погашен досрочно. Тогда обе стороны приходят в банк и вносят недостающую сумму. Так закладную получит новый владелец дома.
• Рефинансирование долга продавца. Ситуация возможна, но маловероятна, потому что переоформление может оказаться дорогим.

СЮДА ПОДОЙДЕТ

Как правило банк соглашается на перекредитовку, если сумма нового займа примерно на треть перекрывает остаток по старому

После снятия обременения можно продолжать сделку купли-продажи. По-иному решить вопрос с ипотекой нельзя без разрешения банка. Это условие регулируется ст. 37 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Что делать, если дом недостроенный?

Запущенные в эксплуатацию дома намного проще и выгоднее продать, чем недострой. Построенный не до конца объект нужно правильно оформить до продажи, дать справедливую цену имуществу, заслужить доверие у покупателей. Поэтому риелторы советуют продавцам по возможности провести работы, чтобы дом было проще запустить в эксплуатацию. Или другой вариант — убрать недострой вовсе и выставить на продажу только участок. Но если сложились обстоятельства, то продать такую недвижимость тоже можно.

СЮДА ПОДОЙДЕТ

Недостроенное здание очень редко официально регистрируется. Как правило, специалисты БТИ не готовы рассматривать недострой, возведенный менее чем на 50-70%

• Получите разрешение на строительство. По-хорошему это надо было сделать до строительства, но если возведение началось, обязательно уведомите администрацию. Если вам откажут, то дом будет считаться самостроем, подлежащем демонтажу.
• Соберите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на участок.
• Сделайте технический план. Его заказывают у кадастрового инженера, который делал межевание. Специалист проведет замеры участка и привяжет план будущего дома к земле, а также даст оценку готовности имущества.
• Оплатите госпошлину по оформлению недвижимости в собственность.
• Подайте заявление в Росреестр через МФЦ.
• Получите выписку и ЕГРН о зарегистрированном недостроенном объекте.

После оформления в собственность недострой можно внести в договор купли-продажи. По завершении строительства новый владелец должен оформить дом как жилой. Для этого ему нужен акт о вводе в эксплуатацию, а затем переоформление в Росреестре.

Рекомендации продавцам

Разобрали важные моменты, что нужно делать во время продажи и заключении договора, чтобы не попасться мошенникам или избежать признания сделки недействительной.

• Расскажите о минусах дома при показе и перечислите их в договоре. Если у нового владельца возникнут серьезные проблемы, например, из-за неузаконенной планировки или споров с соседями из-за границ участка, то хозяин может подать в суд. Орган может обязать вас устранить нарушения за свой счет или отменить сделку. Если сделку отменят, вы должны вернуть всю сумму за дом.

СЮДА ПОДОЙДЕТ
Чем более подробным будет ваш рассказ для покупателя — тем выше шанс расположить его к себе

• Не передавайте никому оригиналы документов. Так вы не потеряете ни одну бумагу и не попадетесь на мошенничество. Оригиналы могут переоформить, и вы потеряете право собственности.
• Убедитесь, можете ли вы продать имущество. Если дом взят в ипотеку, прочтите договор, выданный банком. В любом случае перед продажей вам нужно от него разрешение на сделку.
• Проверьте риелтора покупателя. Уточните, где он работает. Это обычная мера предосторожности.

СЮДА ПОДОЙДЕТ
Проверьте, в какой фирме работает риэлтор покупателя и попросите рассказать его об его опыте

• Будьте внимательны на показах дома. Помимо покупателей, могут прийти воры, чтобы узнать, есть ли что-нибудь ценное. Уберите драгоценности и дорогую технику с глаз. Следите за посетителем — какие вопросы задает, на что обращает внимание, действительно ли ему интересны особенности дома или же он смотрит на шкафы.

СЮДА ПОДОЙДЕТ

Постарайтесь подготовить дом к просмотру, уберите ненужные и ценные вещи, чтобы не стать целью грабителей

• Продавайте только по договору купли-продажи. Есть еще один вид сделки — продажа по дарственной, в которой не прописывается стоимость дома. Если вам заплатят не ту сумму или вообще не переведут деньги, то в суде доказать оплату будет крайне сложно.
• Читайте внимательно весь договор. Нечестные покупатели иногда делают ошибки в заполнении бумаг специально, чтобы потом подменить экземпляр. В нем будут условия, невыгодные для продавца.

СЮДА ПОДОЙДЕТ
Будьте особенно внимательны к каждой букве договора

• Проверьте, верны ли данные, которые передаются в Росреестр. Если ошибки есть, деньги от сделки вы получите после исправления неточностей и помарок.

Резюмируем

СЮДА ПОДОЙДЕТ

Постарайтесь составить перед продажей подробный план своих действий и документов, которые необходимо собрать

Как быстро вы продадите дом, зависит не только от момента, когда вы найдете покупателя, но и готовности документов на разные случаи: под ипотеку клиента, соответствие замеров межевания, оформление недостроя. Продать дом можно в любом состоянии: готовый, недостроенный или взятый в ипотеку, если на него есть все бумаги и разрешения.

Еще один важный момент — говорить обо всех минусах дома, чтобы новый хозяин не обратился в суд для отмены сделки. Открыто говорите о недостатках и указывайте их в договоре. Так вы обезопасите себя от возможных рисков. Лучше устраните несоответствия до продажи.

СЮДА ПОДОЙДЕТ

Постарайтесь устранить мелкие недостатки перед тем, как начнете показывать дом потенциальным покупателям

Собрав бумаги, подтверждающие «чистоту» дома, вы сможете заслужить доверие потенциальных покупателей и ускорите поиск нового владельца.

Какие документы нужны для продажи дома

Каждый владелец недвижимости имеет право распоряжаться объектом по своему усмотрению. Если вы решили передать право собственности на имущество другому лицу, необходимо знать порядок процедуры и какие документы нужны для продажи дома. Об особенностях сделок по отчуждению недвижимости рассказано ниже.

Особенности продажи жилых домов

Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что распоряжение жилым домом производится с учетом таких особенностей:

• Продажа дома и земельного участка проводятся одновременно, поскольку оба объекта не отделимы друг от друга;
• Условия пользования домом и ЗУ фиксируются в одном договоре купли-продажи;
• Документы для продажи дома отличаются от списка бумаг, необходимых для отчуждения надела.

Хотя недвижимость и ЗУ, на котором она расположена неразрывны, документы для продажи дома имеют свои юридические особенности. Оба объекта являются независимыми учетными единицами. Для совершения имущественных сделок необходимо, чтобы объекты стояли на кадастровом учете. Осуществить продажу дома возможно в том случае, если продавец является законным собственником недвижимости. Его права должны быть подтверждены выпиской ЕГРН.

Справка из Росреестра содержит описание базовых параметров объекта. Кроме того, в документе указаны ФИО зарегистрированного владельца, данные об имеющихся обременениях. Благодаря справке можно выяснить условия получения имущества в собственность, дату регистрации и проверить дом на юридическую чистоту.

Выдачей справок с характеристиками объектов недвижимости и земельных наделов занимается Росреестр. Проще и быстрее (за один час) заказать выписку онлайн на сервисе ЕГРНка.ру.

Как узнать, кто владелец дома и стоит ли участок на учете за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

После оплаты заказанных документов, формирование справки обычно происходит в течение часа, если на сайте Росреестра не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.

Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте

Список обязательных документов

Какие документы нужны для продажи дома задумывается каждый владелец, решивший продать недвижимость. Существует базовый список бумаг.

Выписка ЕГРН

Справка из Росреестра подтверждает, что недвижимость и земля стоит на госучете. Также с помощью выписки можно проверить технические характеристики объекта и полномочия продавца. Проверить имущество на юридическую чистоту можно в течение часа. Для этого достаточно на портале ЕГРНка.ру оформить запрос на изготовление справки.

Правоустанавливающий документ на дом и участок

В качестве правоустанавливающих документов для продажи дома можно предъявить договор, на основании которого продавец владеет имуществом. Это может быть купля-продажа, свидетельство о наследстве, дарственная. Поскольку строение и земельный участок являются самостоятельными учетными единицами, на каждый объект необходимо предоставить свой документ-основания права собственности.

Договор купли-продажи дома и участка

Особенности оформления и содержания договора купли-продажи дома и земельных участков регламентируются ст. 454 и ст. 549 ГК РФ. Согласно установленным нормативам, этот документ для продажи дома оформляется в письменном виде и содержит такие пункты:

• Реквизиты субъектов сделки;
• Описание предмета соглашения;
• Дата и адрес подписания договора;
• Порядок взаиморасчетов;
• Права и обязательство участников сделки;
• Правила передачи имущества новому собственнику;
• Подписи сторон.

Согласно ФЗ РФ № 218 (ст. 54) договор купли-продажи дома или иного объекта недвижимости необходимо заверять у нотариуса, если собственником является несовершеннолетнее лицо. Также сделку нужно согласовать в нотариальной конторе, если речь идет о продаже доли совместного имущества или реализуемый объект был приобретен в ипотеку.

Паспорта всех собственников

Для подтверждения личности участники сделки должны предъявить паспорта гражданина РФ. Если одному из субъектов договора нет еще 14 лет, он должен предъявить свидетельство о рождении. Но в этом случае понадобится документ, удостоверяющий личность родителя или законного опекуна (ГК РФ, ст. 28).

Разрешение органов опеки и попечительства

Согласно ФЗ РФ № 48, ст. 21 для продажи дома или земельного участка, собственником которого является несовершеннолетний гражданин, необходимо получить согласие опеки. При этом важно помнить, что ребенку нужно предоставить равноценное жилье с такими же или лучшими условиями проживания.

Свидетельство о браке и разводе

Эти документы нужны для продажи дома в случае, когда собственник недвижимости зарегистрировал право владения на одну фамилию, но впоследствии бракосочетания или развода сменил ее.

Нотариальное согласие супруга на продажу

В ст. 34 СК РФ установлено, что имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью. Следовательно, для продажи дома или земли необходимо согласие мужа или жены. Даже если имущественное право зарегистрировано на одного из супругов. В случае развода бывшие муж и жена должны разделить совместно нажитое имущество. Иначе они действие полномочий на совместную недвижимость не прекращается (ст. 256 ГК РФ).

Нотариальная доверенность

Интересы покупателя и продавца недвижимого имущества могут представлять доверенные лица. В этом случае их полномочия подтверждает доверенность, заверенная в нотариальной конторе.

Согласие банка, если дом находится в ипотечном залоге

Если продавец покупал недвижимость в ипотеку, обязательным документом, который нужен для продажи дома, является разрешение кредитора. До погашения задолженности ипотечная недвижимость находится в залоге у банка. Это является обременением. Информация об ограничении прав собственника фиксируется в базе Росреестра. Проверить этот факт можно с помощью выписки из ЕГРН.

Перед заключением сделки купли-продажи необходимо тщательно изучить характеристики предмета соглашения, проверить объект на наличие обременений. С помощью сервиса ЕГРНка.ру вы сможете заказать выписку ЕГРН онлайн и узнать нужные сведения через час после подачи запроса.

Перечень дополнительных документов

Кроме обязательных документов, которые нужны для продажи дома, собственнику могут потребоваться дополнительные справки. Состав этого списка может меняться в зависимости от конкретного случая.

Технический паспорт на дом

Техпаспорт, как правило, требуется покупателю, если для приобретения недвижимости он использует заемные средства. Документ составляется кадастровым инженером после обмера недвижимости. Технический паспорт содержит описание параметров строения и результаты инвентаризации БТИ.

Технический план на дом

В техплане отображены фактическое расположение строения, его площадь, планировка. С помощью документа можно сравнить реальное состояние объекта с данными, указанными в Росреестре.

Документ о проверке границ участка

Согласно ФЗ РФ № 218 любые юридические сделки с землей и постройками, в том числе продажа дома, невозможны без проведения межевания. В результате определения границ надела составляется межевой план и акт согласования. Его подписывают все заинтересованные лица. Это позволяет избежать конфликтов с собственниками смежных участков и полноценно распоряжаться владениями.

Справка о наличии/отсутствии прописанных граждан

Выписка из домой книги или справка о составе семьи необходима покупателю объекта. Он должен удостовериться, что на территории дома нет зарегистрированных жильцов, особенно несовершеннолетних.

Справка о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Как правило, перед заключением договора на продажу дома продавец погашает все долги по коммунальным платежам. Покупатель, чтобы удостовериться в отсутствии задолженности, вправе потребовать предъявить соответствующие справки либо выписку с лицевого счета домовладельца.

Справки из психоневрологического и наркологического диспансера

Если продавец состоит на учете в псих диспансере, является недееспособным и не момент подписания договора не отдает отчета своим действиям, сделку можно оспорить в суде и признать недействительной. Чтобы удостовериться в вменяемости собственника недвижимости, лучше попросить его предоставить справку ПНД.

Персональные данные продавца

Паспортные данные собственника недвижимости необходимы кредитору для проверки субъекта на банкротство и другие нюансы. Персональные данные вы можете передать в виде копии паспорта или свидетельства о рождении.

Порядок оформления сделки

После осмотра объекта покупателем и подготовки документов для продажи дома, можно приступать к оформлению сделки. Процедура состоит из следующих этапов:

• Составьте договор купли-продажи дома с земельным участком — соглашение должно включать права и обязательства субъектов, порядок расчетов и передачи недвижимости в собственность новому владельцу;
• Подпишите три экземпляра договора — количество экземпляров соглашения соответствует числу участников сделки. Дополнительный образец необходим для подачи в росреестр для регистрации перехода имущественного права;
• Подписать акт приема-передачи имущества — документ для продажи дома составляется в произвольной форме. В нем указаны порядок и сроки передачи недвижимости в пользование нового собственника;
• Получите деньги за продажу дома — для расчетов с продавцом покупатель может использовать банковскую ячейку или перевести сумму на расчетный счет;
• Регистрация собственности нового владельца в Росреестре — полноценно распоряжаться недвижимостью покупатель сможет после регистрации имущественного права в Росреестре и получения на руки выписки из ЕГРН.

Проверить, прошла ли сделка регистрацию и вступил ли покупатель после продажи дома в права можно, заказав выписку ЕГРН. Оформить справку онлайн вправе любое заинтересованное лицо через сервис ЕГРНка.ру.

Возможные сложности при оформлении сделки

При подготовке документов для продажи дома и в ходе проведения сделки могут возникнуть следующие трудности:

• Собственником объекта является несовершеннолетний гражданин;
• Отсутствие согласия от супруга или супруги на продажу;
• Совладельцы имущества не дали разрешение на сделку.

Перед продажей дома продавцу необходимо подготовить документы, а покупателю проверить имущество на юридическую чистоту. Самый быстрый и надежный способ получить актуальную информацию о предмете сделки — заказать выписку ЕГРН.

Часто задаваемые вопросы

Какие документы на земельный участок обязательны при продаже?

Для продажи земли, необходимо подготовить правоустанавливающие документы на надел, выписку из ЕГРН, межевой план, паспорта субъектов сделки, договор купли-продажи.

Какие документы нужны при продаже доли дома?

Кроме стандартного пакета документов, необходимо подтверждение, что продаваемая доля выделена в натуре. Для этого нужно предоставить согласие совладельцев надела или соответствующее постановление суда.

Какие документы нужны при продаже частного дома?

Собственник жилого дома для его продажи должен подготовить паспорт, выписку ЕГРН, документ-основание возникновения имущественного права, техпаспорт и технический план, разрешение от второй половины, согласие от опеки, доверенность (если интересы представляет уполномоченное лицо).

Нужен и кадастровый папсорт для сделки?

Этот документ входит в список дополнительных бумаг. Он содержит результаты техинвентаризации и замеров технических параметров объекта недвижимости.

Нужно ли заявление о переходе прав собственности?

Полномочия нового собственника наступают после регистрации сделки в росреестре. Чтобы оформить недвижимость на свое имя, вы должны написать заявление стандартного образца и предоставить его госрегистратору.

Документы для продажи дома с земельным участком

Д окументы для продажи дома с земельным участком включают документы на ДВА объекта недвижимости.
Да-да, дом и земельный участок — это два разных объекта недвижимости!
Во многих европейских странах объектом недвижимости является ТОЛЬКО ЗЕМЛЯ.
В России пока — это ни так.
Разберемся подробно.

Специалисты по сопровождению сделок с недвижимостью различают два пакета документов для оформления купли — продажи дома с земельным участком.
Первый, полный — для исключения рисков для покупателя.
Второй, минимально необходимый — для государственного регистратора Росреестра.

Документы для Росреестра

Документы для продажи дома с земельным участком для Росреестра включают в себя:

1. Договор купли-продажи дома с земельным участком, как минимум в 2-х экземплярах для каждой стороны сделки. Для Росреестра теперь НЕ НУЖНО делать отдельный экземпляр, так как с 2022 года все реестровые дела ведутся только в электронном виде. С вашего договора в МФЦ (или нотариусом) будет сделана скан-копия (скан-образ) и передана государственному регистратору в электронном виде.
Договор купли-продажи дома с земельным участком или просто индивидуальный шаблон договора вы можете заказать нашему юристу.
Задайте вопросы о возможности оформить сделку без нотариуса через чат. Консультант ответит в рабочее время.
Вопросы, заданные в нерабочее время, будут перенаправлены юристу на электронную почту.

2. Паспорта для совершеннолетних участников сделки, иностранные паспорта с нотариальным переводом. Для детей моложе 14 лет — свидетельство о рождении.

3. Разрешение органов Опеки и попечительства на продажу недвижимости, если ее собственником (или доли в праве на нее) является несовершеннолетний или недееспособный.

4. Заявление о внесении изменений в ЕГРН, если у продавца сменились персональные данные (ФИО) или изменилась площадь дома( приложить документы, подтверждающие изменения).

Необходимый и достаточный пакет документов для Росреестра

Выше перечислен минимальный необходимый для регистрации перехода права пакет документов для каждого объекта недвижимости,

-Всё! Для регистрации перехода права от продавца к покупателю этого пакета документов необходимо и достаточно.

-А как же квитанция об уплате госпошлины?

-Теперь подтверждать платеж квитанцией(иным платежным документом) не обязательно.

«Ведомство не имеет права требовать подтверждения оплаты госпошлины — п.2 ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг». Сотрудники ведомства должны
самостоятельно проверить наличие информации о вашем платеже в системе государственных и муниципальных платежей (ГИС ГМП)»

-А как же согласие супруга на продажу?

-С 02.01.2017 года этот документ регистратору не нужен. И без него переход права будет зарегистрирован, только в ЕГРН буден внесена запись об отсутствии этого согласия.

-Ну а как же правоустанавливающие документы и правоподтверждающие документы продавца?

-Правоустанавливающий документ лежит в реестровом деле, зачем регистратору еще один? Пусть он остается в личном архиве продавца, а лучше покупателя.

-А Свидетельство о государственной регистрации права нужно сдавать?

-А зачем?
Этот документ упразднён еще в 2016 году.
Сейчас наличие зарегистрированного права собственности подтверждается записью об этом в ЕГРН, а не документом!
Росреестр теперь даже не «гасит» свидетельство о государственной регистрации права, как это было ранее.
Пример записи о прекращении документа:

Документы для продажи дома с земельным участком для выявления рисков

Конечно, подписать договор купли-продажи и подать заявления в Росреестр (через МФЦ) на регистрацию перехода права, для безопасной покупки недвижимости недостаточно.
Нужно еще обеспечить внесение изменений о правообладателе в ЕГРН.
Перед заключением договора купли-продажи ОБЯЗАТЕЛЬНО запросите у продавца свежую выписку из ЕГРН об объекте недвижимости.
С 01.03.2023 г выписку из ЕГРН может получить только владелец или уполномоченный государственный орган.
Именно в этом документе вы найдете всю необходимую информацию для исключение рисков.

Получить бесплатную выписку из ЕГРН можно через личный кабинет на сайте госуслуг. Подробные разъяснения здесь.

Пример выписки из ЕГРН. Сведения о зарегистрированных правах:

Документы для продажи дома с земельным участком.

Риск 1

Невозможность продажи (регистрации перехода прав собственности от продавца к покупателю) из-за отсутствия данных об объекте недвижимости и правах на него в Едином государственном реестре недвижимости(ЕГРН).
Такая ситуация может сложиться если:

— земельный участок и/или дом не прошли кадастровый учет и им не присвоен уникальный кадастровый номер

— сведения о правах собственности на дом и/или земельный участок не внесены в ЕГРН

В этой ситуации зарегистрировать переход права невозможно! Регистратор сначала сделку приостановит на 3 мес, затем откажет в регистрации и госпошлину «погасит».

Документы для продажи дома с земельным участком.

Риск 2

Отсутствие записи о правах в ЕГРН.
Немало владельцев недвижимости, которые приватизировали или иным образом приобрели права на дом с земельным участком, до 31.01.1998 года, не зарегистрировали свои права в Росреестре.
В этом случае раздел 2 Выписки из ЕГРН будет пустой.
Вместе с заявлением о переходе прав, продавец должен подать заявление о регистрации ранее возникшего права. Теперь регистрацию ранее возникшего права проведут даже без оплаты госпошлины!

Документы для продажи дома с земельным участком.

Риск 3

Наличие ипотеки, ограничений на регистрационные действие, аресты дома и земельного участка по решению суда (банкротство или долги собственника).
ВСЕ ЭТИ РИСКИ МОЖНО ВЫЯВИТЬ ИМЕЯ НА РУКАХ СВЕЖУЮ ВЫПИСКУ ИЗ ЕГРН !

К тому же, покупатель недвижимости, полагавшийся на данные из ЕГРН, полученные в день сделки, признается ДОБРОСОВЕСТНЫМ ПРИОБРЕТАТЕЛЕМ.

Продажа дома с земельным участком.

Риск 4

Эти риски не связаны с отказом в регистрации, однако их так же лучше предотвратить получением документов:
а) справка о зарегистрированных в жилом доме лицах ( если дом был ранее приватизирован, она сдается в Росреестр!). Помните, право проживания в жилом помещении есть у всех зарегистрированных в нем лиц!

б) справки об уплате коммунальных платежей ( газ, электричество, вода)

-А вы не сказали про Технический паспорт?
-Для целей регистрации перехода прав в сделках с жилыми домами Технический паспорт теперь не применяется.
Вся ответственность за перепланировку ложится на приобретателя дома.
То есть можно, но не обязательно, провести кадастровый учет изменений.
Или обязать это сделать перед продажей продавца, если после постановки дома на кадастровый учет, он увеличил площадь дома, сделал пристрой, утеплил веранду и т.д.
Впрочем никакой ответственности за перепланировку в индивидуальном жилом доме НЕ предусмотрено.
Технический паспорт может запросить банк, выдающий ипотечный кредит на приобретение дома.

Как восстановить документы на дом и землю

Утрата документов на недвижимость очень пугает правообладателя.
Но волноваться не стоит!
Все документы на дом и землю есть в архивах БТИ, Росреестра или Администрации населенного пункта.
Если объекты недвижимости состоят на кадастровом учете и права на них зарегистрированы в Росреестре — обращайтесь с заявлением о выдаче копий в региональное Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Плата за копию правоустанавливающего документа на бумажном носителе для физических лиц — 340 рублей, для юридического лица -1080 рублей ( на 2020 год).
Если регистрация прав в Росреестре не проводилась — тогда обращайтесь в БТИ.
Распоряжения Администрации о выделении земельных участков гражданам и юридическим лицам есть в Архиве Администрации населенного пункта.

С пожеланиями успешной сделки, консультант Слободчикова Ольга Дмитриевна