Кто может составить договор купли продажи квартиры

Что должно быть прописано в договоре купли продажи квартиры, а чего стоит опасаться

Сегодня основным документом, подтверждающим акт купли или продажи жилья, является Договор купли-продажи. Если продавец и покупатель полностью доверяют друг другу, его можно составить самостоятельно в простой письменной форме, и не обязательно заверять у нотариуса. Однако при желании сторон оформление сделки выполняется в нотариальной форме.

Кроме того, в некоторых случаях законом предусмотрено обязательное подписание Договора в присутствии нотариуса, который в данном случае выступает в качестве государственного свидетеля. Это требование является обязательным для сделок с участием иностранцев, людей старше 70 лет, глухонемых, слепых и некоторых других категорий населения.

Обязательные пункты договора купли-продажи

Каждый договор состоит из обязательной части и дополнительных условий. К числу обязательных пунктов типового документа, предъявляемого для регистрации в Едином государственном реестре, относятся:

1. Паспортные данные участников сделки и их подписи.

В договоре в обязательном порядке регистрируются все данные паспортов продавца (или продавцов, если объект продажи находится в долевой собственности) и покупателя. Если стороны представлены посредниками, действующими по доверенности, в договоре указываются реквизиты доверенности и данные доверителя.

В случае, когда одной из сторон выступает ребенок, не достигший 14 лет, в договоре должны быть указаны данные, содержащиеся в его свидетельстве о рождении, а также в паспорте его официального представителя, которым могут выступать отец или мать, попечитель или опекун.

Если ребенок уже достиг 14-летнего возраста, он подписывает договор самостоятельно, в присутствии и с согласия лица, представляющего его интересы. Данные представителя (отца или матери) вносятся в договор, под которым они также ставят свою подпись.

2. Недвижимость, являющаяся предметом купли-продажи.

В договор вносятся сведения о расположении объекта на участке, в том числе его адрес, назначение помещения, дата постройки, общая и жилая площадь, этажность и другие технические характеристики, содержащиеся в паспорте жилья и справке из БТИ.

3. Правоустанавливающие документы, дающие продавцу основание для владения недвижимостью.

Их реквизиты в обязательном порядке должны быть указаны в договоре. В качестве правоустанавливающих документов могут выступать:

договор купли-продажи;
договор ренты;
договор мены;
договор пожизненного содержания с иждивением;
свидетельство о праве на наследство по завещанию или закону;
решение суда;
постановление администрации, если речь идет о земельном участке, и т. д.

При этом нужно обязательно проследить за тем, чтобы фамилия продавца, указанная в правоустанавливающих документах, совпадала с той, которая значится в паспорте. Ведь с момента приобретения имущества в жизни владельца могло произойти много перемен – вступление в брак или развод, смена фамилии. Чтобы избежать проблем, надо внимательно читать текст договора и в случае необходимости требовать у собственника предъявления документов, объясняющих причину изменения фамилии.

4. Цена недвижимости, которая устанавливается сторонами по взаимному согласию.

Стоимость жилья устанавливается за единицу площади, а его общая цена исчисляется на основании фактического метража проданного имущества. Денежная сумма указывается в рублях, а количество денег, заложенное в банковскую ячейку, должно совпадать с прописанным в договоре.

Интересуемся деталями, не забываем о своих интересах

Что должно быть прописано в договоре купли продажи квартиры, а чего стоит опасаться - Фото 1

Покупка и продажа недвижимости – очень ответственный акт, поэтому и к составлению договора нужно подходить крайне серьезно. Подписание документа – заключительная часть большой работы по подготовке сделки, которая была проведена покупателем или его представителем – риелтором. В его тексте, помимо обязательных пунктов, находят отражение нюансы, которые позволят защитить интересы покупателя и продавца при заключении сделки с недвижимостью.

Если типовой договор не устраивает одну из сторон, не нужно стесняться потребовать изменения одного или нескольких пунктов и приведения их в такой вид, который удовлетворит лица, участвующие в сделке.

Если какие-то положения или термины вызывают вопросы, надо обязательно выяснить, что они означают. Изменить уже подписанный договор невозможно или очень трудно, тогда как внести коррективы на этапе подготовки документа вполне реально.

Отсутствие обременений, дееспособность сторон, порядок и сроки передачи квартиры – важные моменты

Текст договора может включать и другие пункты, призванные обеспечить положительный исход сделки и безопасность сторон. Первое, что должно быть прописано, это гарантии отсутствия обременений, которые могли бы послужить причиной срыва сделки. Если квартира заложена, отчуждена, состоит под арестом и т. д., договор не сможет пройти государственную регистрацию.

Подтверждение дееспособности сторон — второй важный пункт. В договоре указывается, что стороны не находятся под опекой и не страдают заболеваниями, которые могут помешать им понимать суть происходящего и содержание договора. Также покупатель и продавец должны подтвердить, что они не находятся под влиянием обстоятельств, вынуждающих их заключать заведомо невыгодную сделку.

В договоре должен указываться перечень лиц (если таковые имеются), которые после заключения сделки сохраняют право на проживание на данной жилплощади. Указывают сроки, в течение которых продавец обязуется выписаться и освободить квартиру от своего имущества. Следующие пункты — форма и сроки передачи денег. Последний вызывает больше всего вопросов сторон, так как является апофеозом и смыслом всей сделки.

Условия и механизм передачи денег

Что должно быть прописано в договоре купли продажи квартиры, а чего стоит опасаться - Фото 2

Они должны исключать возможность обмана и быть максимально удобными для сторон. Передать деньги можно до заключения договора, во время или после его подписания.

Наибольшее распространение получила передача денег через банковскую ячейку, которая зарекомендовала себя как самый безопасный и беспроигрышный способ передачи наличности.

В банке на определенный срок арендуется сейфовая ячейка, в которую закладывается сумма, эквивалентная стоимости жилья. Продавец сможет забрать деньги только после предъявления документа, подтверждающего, что квартира перерегистрирована на имя покупателя. Присутствие самого покупателя при этом не обязательно.

Рассказать друзьям о комплексе Поделиться Поделиться

Популярные новости недвижимости

Комментарии (3)

Олег 19 Апреля 2021, 22:51

«3. Правоустанавливающие документы, дающие продавцу основание для владения недвижимостью.
Их реквизиты в обязательном порядке должны быть указаны в договоре. »
А вот Росреестр так не считает:
(ссылку вставить не могу т.к. вы запретили это делать)
Это к вопросу о вашей компетентности ответить

Александра 30 Мая 2021, 19:18
Да, это разве обязательно указывать? ответить
Петрович. 27 Октября, 18:02

Всё верно. Государство после череды публикаций о собственности чиновников запретило запрашивать данные в Росреестре третьим лицам. И это правда очень сильно осложнило жизнь покупателей недвижимости. ответить

Чтобы оценивать комментарии
вам нужно зарегистрироваться
или авторизоваться
Людей интересует

С акциями-скидками
Проверенные
С ипотекой
С рассрочкой
Самые дешевые
Самые дорогие
С отделкой
Квартиры у метро
На карте
Со стартом продаж
По договору долевого участия
В Ленинградской области
Малоэтажные
Планируемые
Строящиеся
С пропиской
Апартаменты

Комнатность

Студии
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Трехкомнатные квартиры
Четырехкомнатные квартиры
Пятикомнатные квартиры

Квартира за 2.5 миллиона
Квартира за 3 миллиона
Квартира за 3.5 миллиона
Квартира за 4 миллиона
Квартира за 5 миллионов

Класс жилья

Новостройки эконом-класса
Новостройки комфорт-класса
Новостройки бизнес-класса
Элитные новостройки

Местонахождение

Адмиралтейский район
Василеостровский район
Выборгский район
- — Парголово
- — Колпино
- — Кронштадт
- — Сестрорецк
- — Петергоф
- — Стрельна
- — Павловск
- — Пушкин
- — Шушары
Дата сдачи
- Готовые
- В этом году (2023)
- В следующем (2024)
- В 2025
- В 2026 или позднее
Можете рассчитывать на

Найдено новостроек по такой цене посмотреть
- Новостройки
- Застройщики
- Новости недвижимости
- Ипотеки и банки
- Рейтинги
- Тайный покупатель
- Спецпредложения
© 2012-2023 — SPBGURU.RU — Все новостройки Санкт-Петербурга и области

Договор покупки квартиры

Договор купли-продажи (ДКП) — юридическое соглашение о том, что продавец передаст покупателю право на определенную недвижимость (предмет договора), за оплату в оговоренном размере и на указанных условиях. В этом договоре определены основные условия, правила, принципы и предмет сделки с недвижимостью для покупателя и продавца. Договор купли-продажи может быть заключен только на существующий объект недвижимости с зарегистрированным правом собственности.

Стороны сделки — продавец и покупатель, которыми могут быть физические и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо.

Договор купли-продажи действителен с момента его подписания. После этого необходимые документы регистрируются в Росреестре и покупатель становится владельцем недвижимости. Деньги принято передавать до этого момента или после него. Стороны это заранее оговаривают.

После завершения регистрации участникам сделки выдают по экземпляру документа со штампом.

Требования законодательства

Чтобы сделка была признана действительной, необходимо соблюсти законодательство:
- Договор составляется исключительно в письменном виде (Статьи №550 и №434 ГК РФ);
- Необходимо точное описание предмета сделки и участвующих лиц (Статья №554 ГК РФ);
- Договор должен содержать точную стоимость объекта (Статья №555 ГК РФ);
- Договор должен быть подписан обеими сторонами, чтобы сделка вступила в силу.
- Передача проданной/купленной недвижимости новому владельцу осуществляется на основе передаточного акта или другого документа, фиксирующего передачу (Статья №556 ГК РФ).
- Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)
С точки зрения закона, только некоторые из множества возможных условий договора будут считаться существенными. Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать договор купли-продажи:
- наименование «Договор купли-продажи», населенный пункт, дата заключения договора;
- стороны договора (полные имена покупателя и продавца), их паспортные данные;
- описание недвижимости: наименование объекта (дом, квартира, комната, доля), точный адрес, общая площадь;
- суть договора, которая заключается именно в продажи недвижимости, в не в чем-то еще.
- цена договора;
- перечень лиц, проживающих в квартире на момент сделки и сохраняющих право на пользование квартирой после ее продажи (если такое имеет место быть).
- в случае, если права продавца на квартиру ограничены, например ипотекой или залогом, этот факт необходимо обязательно указать. Иначе вам откажут в регистрации.
В дополнительным условиях можно оговорить следующие моменты:
- сроки и способы взаиморасчетов;
- время фактической передачи недвижимости покупателю;
- сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
- гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений, требований 3-их лиц;
- состояние квартиры;
- условия и порядок расторжения договора;
- штрафные санкции за невыполнение обязательств
Правила оформления

Договор должен быть составлен в письменной форме. Заверять его у нотариуса необязательно, кроме некоторых видов сделок. Нотариально заверение требуется в следующих случаях:
- купли-продажи квартиры несовершеннолетнего;
- купли-продажи доли в квартире;
- купли-продажи недвижимости с пожизненной рентой.
Если имущество разделяют супруги или родственники, нужно юридически заверять документы на право собственности.

Оформить договор купли-продажи можно самостоятельно. Документ составляется в свободной форме, но обязательно письменно. У каждого участника процесса должен быть один экземпляр документа. И один для хранения у нотариуса.

Регистрация сделки

После подписания договора, его необходимо зарегистрировать в установленном порядке.
Для этого надо обратиться в территориальное подразделение Росреестра или в МФЦ (многофункциональный центр), и, спустя некоторое время получить выписку — зарегистрированные права на имущество.

Фактически регистрируется не сам договор, а переход прав собственности.

Для оформления купли-продажи необходимо собрать пакет документов.

Документы покупателя:
- Паспорт.
- Свидетельство о браке, если в сделке участвует супруг.
- Чек или квитанция с оплатой гос.пошлины (платит одна из сторон по предварительной договоренности).
Документы продавца:
- Паспорт.
- Документ, подтверждающий право собственности на квартиру, выписка из ЕРГН.
- Документ об отсутствии долговых обязанностей на имущество.
- Выписка из домовой книги.
- Согласие супруга на совершение операции.
- Разрешение родителей или органов опеки, если долей владеет несовершеннолетний.
Каждая сторона заранее готовит документы, снимает копии. Пакет документов заверяет нотариус. В дальнейшем его передают вместе с договором в МФЦ или в Росреестр.

Сколько стоит оформление

Госпошлина для физических лиц — фиксирована и составляет 2000 рублей (ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ). Стороны договариваются, кто платит за регистрацию договора, и фиксируют это в договоре. Обычно пошлину оплачивает покупатель. Для юридических лиц пошлина составляет 22000 руб.

Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление обойдется в 200 рублей.

Отдельно оплачивается нотариальное удостоверение. Размер сбора составит 0,5% от цены договора, но не более 20000 рублей. Обычно эти расходы распределяются по договоренности между покупателем и продавцом.

Часто у застройщиков такая услуга включена в стоимость квартиры: они собирают и передают пакет документов в Росреестр самостоятельно.

Особые ситуации при оформлении договора купли-продажи квартиры

Использование материнского капитала

По закону воспользоваться материнским капиталом можно, когда ребенку уже есть три года. Договор должен быть заверен у нотариуса. Необходимо прописать, что оплата будет производиться с использованием средств материнского капитала, указать реквизиты сертификата,

суммы, которую вносятся дополнительно. Также существует требование законодательства о выделение долей для всех детей в приобретаемой квартире.

Документ подписывают все участники договора: от имени детей до 14 лет действуют родители, ребенок старшего возраста подписывает договор самостоятельно. После этого необходимо подать заявление о распоряжении маткапиталом в отделение Пенсионного фонда, который перечислит средства на счет продавца.

Ипотека

Перед покупкой квартиры в ипотеку, проводится независимая оценку стоимости недвижимости, необходимая банку для определения параметров ипотеки.

В этом случае в договор-купли продажи вносят отметку об использовании ипотечных средств и реквизиты договора с банком.

Сделка по доверенности

Куплю-продажу квартиры можно осуществить через доверенное лицо. Для чего нужно заверить у нотариуса доверенность. В договоре будет указано доверенное лицо и реквизиты доверенности, которую надо будет добавить к документам для регистрации сделки.

Участие несовершеннолетних

Право продажи квартиры с долей несовершеннолетнего требует родительского подтверждения. Также зачастую требуется разрешение органов опеки.

Обременение

Обременением может быть нахождение квартиры в залоге, в ипотеке или в найме. В таких ситуациях необходимо договариваться с третьими лицами: в случае ипотеки – надо одобрение банка, при залоге – с залогодержателем, в случае сдачи квартиры в наем – договориться о сроках проживания с нанимателями.

Как добавить новые условия в подписанный договор

Нужно составить дополнительное соглашение, куда внести изменения, подписать всеми сторонами, и подтвердить нотариально.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон или по решению суда.

Если вы успели подать документы для регистрации прав в Росреестр, то сторонам придется написать заявление на отмену процедуры. После этого нужно составить соглашение о расторжении договора, где указать порядок возврата денег.

Если одна из сторон договора не выполнила обязательства по договору, можно обратиться в суд с требованием прекратить действие договора. Основанием могут быть: данные в договоре не соответствуют действительности, поддельные документы, участие в сделке недееспособного гражданина, сделка без согласия супруга, заключен с помощью угроз и насилия.

Образец договора купли-продажи квартиры с сайта Росреестра

Договор купли-продажи квартиры

г. Набережные Челны «01» марта 2021 года

(место заключения) (дата заключения)

Мы, гражданин Российской Федерации Иванов Иван Иванович , дата рождения – 07.07.1976 , место рождения – г. Москва , паспорт гражданина Российской Федерации 4509 888888 выдан отд. по району Богородское ОУФМС России по г. Москве в ВАО 10.07.2015 , код подразделения 770-045 , зарегистрированный(ая) по адресу: г. Москва, ул. Миллионная, д. 11, корп. 1, кв. 100 ,
СНИЛС: 140-610-025 11 (СНИЛС при наличии), именуемый(ая) в дальнейшем Продавец, с одной стороны,

и

гражданин Российской Федерации Петров Петр Петрович , дата рождения – 08.08.1986 , место рождения – г. Набережные Челны , паспорт гражданина Российской Федерации 4510 777777 выдан Центральное ОУФМС России по г. Набережные Челны РТ 10.08.2006 , код подразделения 162-045 , зарегистрированный (ая) по адресу: г. Набережные Челны, ул. Вахитова, д. 17, кв. 555 ,
СНИЛС: 140-888-030 11 (СНИЛС при наличии), в лице представителя гражданина Российской Федерации Сидорова Виктора Петровича , дата рождения – 03.03.1969 , место рождения – г. Набережные Челны , паспорт гражданина Российской Федерации 4510 333333 выдан Автозаводским ОУФМС России по г. Набережные Челны РТ 04.03.2014 , код подразделения 770-045 , зарегистрированного(ой) по адресу: г. Набережные Челны, ул. Мира, д. 11, корп. 1, кв. 50 , СНИЛС: 140-810-030 11 (СНИЛС при наличии), действующего на основании доверенности от 29.03.2016 № 35 , удостоверенной нотариусом г. Набережные Челны Республики Татарстан Хряниной Л.Л. 29.03.2016, реестровый номер 3307 , именуемый(ая) в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе именуемые Стороны, заключили настоящий договор купли-продажи (далее – Договор) о нижеследующем:

1. Предмет Договора (существенное условие).

1.1. Продавец продал, а Покупатель купил недвижимое имущество – квартиру – с кадастровым номером: 50:08:01:05050:001 , расположенную на 3 этаже многоквартирного дома с кадастровым номером: 50:08:01:010203:002 по адресу: Татарстан, г. Набережные Челны, пр.Московский, д.115, кв. 131 , общей площадью 45,0 кв. м, состоящую из 2-х комнат, (далее по тексту – Объект).

1.2. Объект принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 05.05.2007, заключенного между Федеровым П.В. и Ивановым И.И., удостоверенного нотариусом г. Набережные Челны Хряниной Л.Л. 05.05.2007, реестровый номер 5252 , о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.05.2007 внесена запись № 50-50-17/004/2007-608.

2. Цена Договора и порядок расчетов (существенное условие).

2.1. Стоимость Объекта составляет 3 500 000 ( три миллиона пятьсот тысяч ) рублей.

Цена является окончательной и изменению не подлежит.

2.2. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости Объекта.

2.2.1. Стоимость Объекта оплачивается за счет собственных денежных средств Покупателя.

2.2.2. Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты стоимости Объекта осуществляется в течение 2 (двух) (срок указывается по договоренности сторон) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю.

2.3. Расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перевода денежных средств от Покупателя на расчетный счет Продавца по следующим реквизитам: расчетный счет № 40817810099910004312 в ПАО «Градбанк» БИК 044525225 кор. счет 30101810600000000957.

3. Существенные условия Договора.

3.1. Право залога у Продавца на Объект не возникает в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации. (Указывается по договоренности сторон).

3.2. Покупатель осмотрел Объект и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать Объект в том состоянии, каком он имеется на день подписания Договора.

3.3. Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача Объекта, не обремененного задолженностями по коммунальным платежам, абонентской платой за телефон (при наличии), иными платежами, связанными с пользованием и владением Объектом, осуществляется по передаточному акту, подписываемому Сторонами в течение 2 (двух) рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю.

3.4. Продавец гарантирует, что на момент подписания Договора является полноправным и законным собственником Объекта, Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдан, возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается. Лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования Объектом после государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю не имеется (статьи 292, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации) (существенное условие).

3.5. На момент подписания Договора в Объекте зарегистрированы

Иванова Мария Ивановна, 01.11.1995.

Продавец обязуется обеспечить снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных в Объекте лиц в течение 10 (десяти) календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект.

4. Заключительные положения.

4.1. Стороны заключают Договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, Договор не являются для Сторон кабальной сделкой. Стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены; под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения.

4.2. Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание статей 131, 160, 161, 164, 209, 223, 288, 292, 421, 450, 460, 461, 549, 551, 556, 557, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 17, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 34-36 Семейного кодекса Российской Федерации, статей 77, 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Сторонам известны и понятны.

4.3. Расходы, связанные с заключением Договора несет Покупатель.

4.4. Договор составлен в 3 экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и один – для регистрирующего органа.

5. Подписи Сторон:

Продавец Иванов Иван Иванович _______подпись

Покупатель Петров Петр Петрович , в лице представителя Сидорова Виктора Петровича , действующего на основании доверенности от 29.03.2016 № 35, удостоверенной нотариусом г. Набережные Челны Хряниной Л.Л. 29.03.2016, реестровый номер 3307 , ______подпись представителя

Договора купли-продажи квартиры

Корректность составления договора купли-продажи квартиры в 2023 году — важный момент. Документ следует внимательно проверять до подписания, чтобы избежать впоследствии проблем, которые могут потребовать не только юридической помощи, но и существенных финансовых расходов. Как оформляется ДКП квартиры — объясняют специалисты Европейской Юридической Службы.

Что такое договор купли-продажи
1. Наличными средствами;
2. Через аккредитив либо банковскую ячейку;
3. Посредством сервиса безопасных расчетов.
Кроме основного существует также предварительный договор купли-продажи жилого помещения. Такой ДКП подтверждает намерения заинтересованных сторон заключить основное соглашение впоследствии.

Составление договоров купли продажи дома, квартиры, комнаты регламентируется законодательными нормативными актами. Рекомендуем при его оформлении соблюдать ряд требований:
1. ДКП требует письменной формы при составлении, подписывается 2-мя сторонами — продавцом и покупателем. Если у объекта есть несколько законных собственников, то они все должны поставить свою подпись на бумаге. При этом нет необходимости подписывать соглашение у нотариуса.
2. В ДКП недвижимости обязательно надо внести следующие данные:
- ФИО, пол и гражданство, а также год, месяц, число и место рождения, семейное положение обеих сторон;
- адреса регистрации участников сделки;
- данные документов, удостоверяющих личность;
- цена квартиры, а также порядок и сроки получения денег;
- детальное описание недвижимого объекта (адрес, общая площадь, число жилых и нежилых помещений, этажность дома и указание этажа, на котором находится квартира, кадастровый номер объекта;
- список необходимых документов, на основании которых устанавливается право продавца на имущество.
Если сделка осуществляется доверенным лицом, то следует вписать в договор купли-продажи недвижимости, что ее проводят по доверенности. В случае, если продавец состоит в официальном браке, потребуется согласие на сделку от супруга, заверенное нотариусом. Если при этом продается недвижимое имущество, полученное в дар, данного согласия не требуется.

Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех

Если вы собираетесь продавать или покупать квартиру, начните с составления договора купли-продажи — обратитесь за консультацией к нашим специалистам. Опираясь на многолетний профессиональный опыт, мы поможем составить договор правильно, с учетом возможных рисков и так, чтобы этот документ в перспективе мог стать надежной защитой ваших прав и гарантировать безопасность сделки для вас.

Работаем
по всей РФ
0 + активных клиентов ЕЮС
0 лет на рынке
Получить консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в решении вашей ситуации

Законы и нормативные акты, регулирующие оформление ДКП

Требования, предъявляемые к составлению, оформлению и подписанию ДКП, указаны в следующих законодательных актах:
1. В ст. 549-558 ГК РФ можно найти нормативы, по которым составляется и оформляется ДКП;
2. В ст. 163 ГК РФ указаны нормы касательно нотариального удостоверения.
Важно! ДКП вступает в юридическую силу после его подписания сторонами и регистрации произведенной сделки.

Документы, применяемые при составлении ДКП на квартиру

В таблице ниже перечислим бумаги, которые понадобятся при составлении договора купли-продажи квартиры:

Документы для оформления ДКП

Для продавца

Для покупателя
1. Документ, подтверждающий право собственности (выписка из ЕГРН).
2. Удостоверение личности (подойдет оригинал или копия паспорта).
3. Технические документы из БТИ.
4. Кадастровый паспорт на недвижимое имущество.
5. Справка, которая подтверждает отсутствие обременений.
6. Выписка из домовой книги.
7. Копия личного лицевого счета в кредитной организации.
8. Разрешение на продажу от второго супруга. если квартира, которая продается, является совместно нажитым имуществом.
9. Разрешение органов опеки, если в квартире есть доля несовершеннолетнего.
10. Справка, которая подтверждает отсутствие долгов за коммунальные платежи.
1. Кредитный договор, если недвижимость приобретается в ипотеку.
2. Паспорт РФ с указанием прописки.
Если продается квартира, разделенная на доли, то следует учесть, что преимущественное право ее полного выкупа принадлежит, в первую очередь, другим совладельцам. Об этом их следует уведомить. Если в течение месяца с момента уведомления остальные владельцы отказываются либо не дают ответ, продавец вправе продать свою долю. В таких случаях готовый и составленный договор купли-продажи надо заверять у нотариуса, как и договор купли-продажи дома с земельным участком.

Обратите внимание! Если продавец — пожилой человек или лицо, отличающееся излишней эмоциональностью и эксцентричностью, потребуется справка из психоневрологического диспансера.

Как оформить договор купли-продажи

Составить ДКП объекта недвижимости, соответствующий законодательным нормам, можно тремя способами. Каждый из них отличается своими плюсами и минусами. Далее мы рассмотрим каждый из вариантов подробнее.

Договор купли-продажи квартиры можно составить через риэлторское агентство, с помощью нотариуса или самостоятельно. Наши юристы дистанционно помогут вам подготовить пакет требуемых для сделки документов и правильно составить ДКП недвижимого имущества. Мы работаем круглосуточно.

Через риелторское агентство

Риэлторы оказывают весь спектр услуг, касающихся объектов недвижимости. Сотрудники агентства подбирают квартиры, организуют просмотр квартиры, консультируют клиентов по всем возникающим вопросам, а также проверяют подлинность и законность документов, предоставляемых продавцом. При желании на завершающем этапе риелторы помогают составить соглашение.

Схема покупки квартиры

Фото: Схема покупки квартиры

С помощью нотариуса

Составление ДКП нотариусом безусловно гарантия полного соблюдения законодательной базы. Квалифицированный юрист знает какие документы для сделки нужны в зависимости от обстоятельств. Покупателю с продавцом нужно будет только их предоставить и прийти на подписание соглашения после выполнения его пунктов. Нотариус сам также отправляет ДКП на регистрацию.

Без привлечения третьих лиц

Продавец может сам составить ДКП и проконтролировать все этапы совершаемой сделки. Это выгодно с финансовой точки зрения. Но есть и свои минусы: процедура потребует времени и изучения некоторых законов. В соответствии с российским законодательством, нельзя самостоятельно составить ДКП, если сделка:
- квартира реализуется недееспособным либо несовершеннолетним гражданином;
- предполагается реализация не всей квартиры целиком, а только доли;
- квартира продается по соглашению пожизненного ухода за его собственником.
Если вы собираетесь самостоятельно составить ДКП, можно воспользоваться готовым шаблоном такого договора, подправив пример составленного договора с учетом индивидуальной ситуации и добавив в него нужную информацию. С этой целью наши юристы подготовили унифицированный бланк договора. Скачать готовый образец договора можно ниже:

Образец заявления
Образец договора купли-продажи квартиры в 2023 году

Особенности сделки без нотариуса или риелтора

Если вы не желаете привлекать риелтора или нотариуса для совершения сделки, то следует проверить несколько ключевых моментов:
1. Квартира или дом не должны находиться под обременением.
2. В квартире не могут быть прописаны третьи лица, которые после сделки вправе сохранить право на проживание в недвижимости.
3. Продавец обязан предоставить правоустанавливающие документы на продажу квартиры или доверенность.
Для исключения перечисленных выше факторов рекомендуем взять выписку из ЕГРН расширенного образца. В этом документе указываются все технические характеристики объекта, а также ФИО его владельцев. Чтобы найти объект недвижимости и заказать выписку ЕГРН, достаточно воспользоваться строкой поиска на сайте Росреестра.

Кроме того, лучше установить в ДКП дополнительную ответственность продавца на случай признания данного соглашения недействительным либо его расторжения по причинам, зависящим от него или же в случае предъявления прав третьими физическими лицами.

Так, можно указать, что продавец должен приобрести покупателю равнозначную квартиру в том же самом районе или выплатить средства в размере рыночной стоимости такого жилья на дату расторжения договора.

Куда подавать ДКП для регистрации

Регистрацию ДКП любой квартиры производит Росреестр. Однако нет необходимости обращаться непосредственно в это учреждение, также документы можно подать:
1. Заказным письмом по почте России.
2. Вызвав на дом сотрудников Росреестра (данная услуга предоставляется инвалидам, участникам и ветеранам боевых действий).
3. Посетив МФЦ. Желательно записаться заранее, это чтобы сэкономить время ожидания в очереди.
Важно! Если ДКП был составлен нотариусом, то на регистрацию договор отправляет юрист.

Сроки регистрации права собственности

Если документы подавались напрямую в Росреестр, то по закону срок рассмотрения составляет 7 дней. Столько же времени нужно при отправке ДКП нотариусом. А вот если это купля-продажа квартиры через МФЦ, то процедура регистрации чаще всего занимает до 9-ти рабочих дней.

Судебная практика: оспаривание ДКП недвижимости

В соответствии с экспертным заключением, представленным истцом, являющимся наследником продавца, ДКП квартиры был подписан не наследодателем истца, а другим лицом, так как продавец физически не имел возможности прийти в МФЦ в конкретную дату для подачи документов на госрегистрацию перехода прав собственности на недвижимость и оплатить государственную пошлину, поскольку умер раньше этой даты.

Суд пришел к выводу, что письменная форма договора купли продажи не была должным образом соблюдена, и воля наследодателя на продажу квартиры отсутствовала, наследодатель не совершал сделку, а потому ДКП квартиры был признан судом недействительным (Апелляционное определение Мосгорсуда от 20.05.2019, дело №33-20774/2019).

Частые вопросы

Что такое договор купли продажи по генеральной доверенности?

Документ приравнивает представителя к владельцу недвижимого имущества по правам и обязанностям в отношении него. Представитель может продавать квартиру, обращаться в государственные и регистрирующие органы.

Что такое проект договора купли-продажи?

Проект договора – это предложение, которое направляется одной стороной предполагаемых в будущем договорных отношений другой стороне с целью рассмотрения, изучения и возможного согласования.

Что такое трехсторонний договор ДКП?

Сделка, в которой третье лицо несет ответственность за сохранность письменного соглашения, которое не имеет юридической силы до момента, пока сторона, получающая выгоду от этого договора, не реализует ряд условий.

Сколько стоит договор купли-продажи недвижимости?

Услуга составления такого соглашения не предоставляется бесплатно. Стоимость данной услуги, предоставляемой нотариусом, не определена законодательно.

Заключение эксперта

Договора купли-продажи квартиры в 2023 году – это соглашения 2-х сторон о том, что одна из них передает квартиру, а вторая платит за квартиру деньги. Такое соглашение требуется, чтобы зафиксировать все условия сделки и затем зарегистрировать право собственности на жилую недвижимость.

Публикуем только проверенную информацию

Автор статьи
Аванесов Юрий Петрович Ведущий юрист по жилищному праву
Стаж 15 лет
Консультаций 66 000

Эксперт в области жилищного и земельного законодательства. Результативно и напористо отстаивает интересы клиента перед государственными органами, полицейскими, приставами, чиновниками и т.п.

Кто составляет договор купли-продажи квартиры?

Таким вопросом задаются многие продавцы и покупатели, которые не имеют опыта совершения сделок. В статье рассказываем, кто наделен правом удостоверять сделки с недвижимостью.

Юридическое образование и большой опыт в подготовке договоров не поможет вам оформить документы самостоятельно. Законодательство Республики Беларусь предусматривает, что сделки с недвижимостью могут удостоверять только нотариусы и государственные регистраторы.

Где лучше заключать договор купли-продажи квартиры: в нотариальной конторе или в БТИ

Что должен включать в себя договор купли-продажи?
- Адрес объекта;
- Его стоимость;
- Порядок и сроки расчета между сторонами;
- Сохранение права владения и пользования в случае необходимости;
- Отсутствие прав на объект со стороны третьих лиц;
- Переход права собственности при подписании договора или акта приема-передачи и т.д.
Обязательно проверьте, правильно ли указаны личные данные продавца и покупателя, адрес, цена объекта, номер расчетного счета и прочая информация.

Оформление и регистрация

Когда документ готов, он должен быть удостоверен уполномоченным должностным лицом, то есть нотариусом или государственным регистратором. Это значит, что на согласованном сторонами документе нотариус или регистратор ставит свою удостоверительную надпись. Тем самым, подтверждая факт заключения сделки. Но это еще не все.

Далее следует процедура регистрации договора купли-продажи. Ее может совершить только государственный регистратор в стенах БТИ. Сделка считается завершенной только тогда, когда договор зарегистрирован в специальном регистре.

Договор купли-продажи оформляется в 3 экземплярах. По одному получают продавец и покупатель, а третий остается в архиве БТИ.

Этапы удостоверения и регистрации могут быть проведены как в один день, так и в разные. Допустимо, чтобы государственная регистрация была назначена через несколько дней после удостоверения договора. Например, так бывает в случаях, когда не до конца произведен расчет из-за привлечения кредитных средств или объект недвижимости еще не готов для передачи.

Мы рекомендуем проводить оформление и регистрацию договора у государственных регистраторов в БТИ. Это проще и удобнее для всех сторон, так как не нужно ездить в разные места, подбирать время отдельно у нотариуса и регистратора. О других преимуществах можно прочитать в отдельной статье.

Как оформляется сделка купли-продажи недвижимости: этапы подготовки и процесс совершения

Проверяет ли нотариус чистоту сделки?

Среди покупателей существует мнение, что нет смысла заказывать проверку объекта в агентстве недвижимости. Ведь при подготовке договора купли-продажи нотариус или регистратор самостоятельно проводят проверку. Так ли это на самом деле?

Действительно, для заключения договора между продавцом и покупателем нотариус или регистратор требуют определенный пакет документов. Он индивидуален для каждой сделки.

Собранный пакет документов дает понять, правомерно ли заключение сделки в данный момент. Что проверяется?
1. Действительно ли продаваемая квартира принадлежит продавцу;
2. Какие лица имеют право пользования квартирой, чтобы получить согласие на сделку. Куда они выбывают из квартиры, если зарегистрированы в ней.
3. Существуют ли запреты на продажу у данного объекта недвижимости.
Стоит понимать, что нотариус или регистратор проверяют эти моменты во время совершения данной сделки. Если в истории объекта есть какие-то проблемы, то узнать об этом нет возможности. То есть нет гарантии, что не будет исковых заявлений по каким-то другим поводам. Если вы обратитесь за услугой по проверке объекта в агентство недвижимости, то вероятность риска при покупке будет сведена к минимуму.

Поделитесь статьей в соцсетях, она может помочь вашим знакомым. А вы всегда сможете найти ее, когда она понадобится.
Похожие публикации: