Какие нужны документы для покупки квартиры

Какие документы нужны для покупки квартиры

Покупка квартиры на вторичном рынке — рискованное занятие. Особенно, если делать это самостоятельно: без юридического образования и помощи риелтора. Формальная сторона любой операции с недвижимостью включает сбор и подготовку свидетельств, согласий, паспортов и других документов. В статье дадим список бумаг, необходимых для приобретения недвижимости.

Какие документы нужны для проверки юридической чистоты квартиры

Какие документы нужны от продавца

Некоторые документы может предоставить только собственник, так как у покупателя к ним нет доступа. Все документы, полученные таким образом, стоит особо внимательно проверить на актуальность и достоверность. Сначала покупателю нужно проверить, есть ли у продавца право собственности на недвижимость, которое позволяет ею свободно распоряжаться. Правоустанавливающий документ покажет, на каком основании продавец получил недвижимость. Это могут быть:

• договор купли-продажи;
• договор обмена;
• договор передачи в собственность при приватизации;
• договор дарения при получении в подарок;
• соглашение о разделе имущества при разводе супругов;
• решение суда при разделении имущества в судебном порядке;
• договор ипотеки при покупке жилья на средства банка;
• договор пожизненного содержания с иждивением при наличии обязательства ренты.

В зависимости от того, какой документ стал основанием возникновения права собственности, стоит выбирать способ дальнейший проверки жилья. Например, при наследовании квартиры нужно особо внимательно проверить наличие других претендентов на имущество, при долевой собственности — проверить согласие содольщиков и т.д. В статье рассмотрим общий случай — квартира получена по договору купли-продажи.

Паспорт собственника нужен, чтобы сопоставить правоустанавливающие документы с личностью продавца: убедиться, что право собственности принадлежит именно тому человеку, с которым вы обсуждаете сделку. Чтобы дополнительно снизить риск мошенничества, попросите показать СНИЛС, водительское удостоверение и другие документы, — все сразу подделать сложно. Также убедитесь, что паспорта нет в базе недействительных паспортов МВД.

Выписка из домовой книги позволит увидеть, остались ли прописанные люди в квартире. Особо внимательно стоит проверить причины выписки бывших жильцов. Справка действительна 5 дней, поэтому обязательно проверяйте актуальность. Получить ее может только жилец или собственник квартиры.

Выписка из ЕГРН — самый важный документ для изучения недвижимости перед покупкой. В нем можно найти адрес, кадастровый номер, теххарактеристики, сведения о бывших и нынешних владельцах, наличие обременений и многое другое.

Важно! Отчет на основе выписки из ЕГРН может получить и сам покупатель. Для этого достаточно воспользоваться сервисом ЕГРН.Реестр: введите адрес или кадастровый номер, внесите оплату и в короткий срок получите отчет на основе выписки ЕГРН на почту.

Внимание! В выписках из ЕГРН, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.

Это базовый минимум документов, которые нужно попросить у продавца для покупки. Именно они дают возможность убедиться в безопасности сделки. Кроме того, многие из них потребуются при оформлении купли-продажи.

В ряде случаев понадобятся специфические документы:

• согласие супруга на сделку;
• разрешение опеки для квартир, в которых прописаны несовершеннолетние;
• согласие банка для сделки с ипотечной квартирой;
• согласие рентополучателя;
• подтверждение отказа содольщиков от выкупа доли в жилплощади.

Какие бумаги нужны для оформления сделки купли-продажи

Комплект документов состоит из двух частей:

1. Базовая часть – при любых сделках подается одинаковый комплект бумаг, может меняться только количество экземпляров.
2. Дополнительные документы – подготавливаются в различных вариациях, в зависимости от особенностей сделки.

Чтобы избежать недоразумений во время визита в МФЦ или Росреестр, лучше заранее обсудить со всеми участниками сделки, кто какие документы подготовит и возьмет на процедуру оформления сделки.

Базовая часть комплекта документов для регистрации сделки купли продажи:

• Договор купли-продажи. Потребуется минимум 2 экземпляра, хотя идеально сделать количество экземпляров по числу сторон плюс один. Если договор удостоверен нотариусом, то нужно взять один оригинал и одну копию.
• Удостоверения личности (обычно это паспорта) участников сделки, если подавать документы будете лично. Если сделку будет проводить доверенное лицо, то дополнительно потребуется доверенность на его имя и его паспорт.
• Документ о праве собственности продавца на объект сделки – выписка ЕГРН о наличии права, договор или другой документ о приобретении квартиры с отметкой Росреестра о регистрации.
• Если продавец приобретал квартиру в браке, то потребуется нотариально заверенное согласие супруга на совершение купли–продажи. Исключения – наличие брачного договора, генеральная доверенность или полная оплата строящейся квартиры до вступления в брак. Даже если брак расторгнут, но официального раздела имущества не было, согласие потребуется.
• Заявления о регистрации купли-продажи можно заранее не готовить, заполненные бланки выдаст сотрудник МФЦ или Росреестра. Останется только внимательно проверить правильность заполнения и подписать их.
• Квитанции об уплате госпошлины за государственную регистрацию права (физлица платят 2000 рублей) – не обязательно, но без оплаты сделку не зарегистрируют, а квитанция позволит сотрудникам Росреестра быстрее найти ваш платеж и ничего не перепутать.
• Документы, подтверждающие оплату приобретаемой недвижимости – в зависимости от условий расчетов, прописанных в договоре.

Дополнительные бумаги при покупке квартиры в новостройке

Обратите внимание – новостройкой является только квартира, которую продает организация –застройщик. Как следствие, в дополнение к основному пакету для регистрации добавятся несколько позиций:

1. Доверенность на имя сотрудника организации, который подписал договор купли-продажи (оригинал + копия).
2. Доверенность на имя специалиста, который от имени застройщика участвует в процедуре подачи документов на госрегистрацию (оригинал + копия), а также его паспорт.
3. Учредительные, регистрационные и разрешительные документы организации-продавца, включая решение учредителей о согласии на проведение крупной сделки.

Впрочем, все эти материалы готовит продавец, поэтому от покупателя требуется только контроль и внимательность в момент оформления документов.

Дополнительные бумаги при покупке квартиры в ипотеку

Оформлением бумаг, в основном, будет заниматься юридическая служба банка, от покупателя потребуется, скорее, контроль. Обычная сделка купли-продажи в связи с ипотечным финансированием проводится одновременно с заключением кредитного (ипотечного) договора. Поэтому в Росреестре придется регистрировать сразу две сделки:

1. Переход права собственности к новому владельцу (физлицу). Пригодятся базовый комплект документов и комплект при покупке квартиры в новостройке, описанные ранее.
2. Ограничение прав новоиспеченного собственника на квартиру. Жилье становится предметом обеспечения (залога) по ипотечному кредиту.

Комплект документации будет дополнен бумагами для регистрации ипотечных обязательств:

• Доверенность представителя банка и его паспорт.
• Документ об уплате госпошлины за регистрацию обременения в размере 1000 рублей для физического лица (не путать с госпошлиной за переход права собственности).
• Заявления каждой из сторон ипотечной сделки о регистрации – потребуется внимательно проверить и подписать.
• Договор ипотеки – закладная.
• Кредитный договор.
• Нотариальное согласие супруга на залог общей собственности.

Дополнительные бумаги при рефинансировании кредита на покупку квартиры

Не так уж редко случаются ситуации, когда приобретаемая квартира имеет обременение. Классический пример – рефинансирование проблемного кредита в другом банке. Для того, чтобы заемщик мог получить новый кредит и погасить долг перед старым кредитором, оформляется новая ипотека поверх старой. После гашения первого кредита старая ипотека снимается и остается только новая.

Для регистрации новой ипотеки потребуется:

1. Базовый комплект документов.
2. Дополнительные бумаги при покупке квартиры в ипотеку.
3. Письменное согласие предыдущего залогодержателя (старого банка) на наложение дополнительного обременения – новой ипотеки.

Дополнительные бумаги при покупке доли в квартире

Процедура несколько сложней, чем при покупке квартиры полностью, требуется провести подготовительную работу.

1. Договор купли-продажи недостаточно просто подписать, его нужно заверить у нотариуса.
2. Письменный отказ собственников других долей квартиры от приобретения (оригинал и копия). В документе обязательно должен быть указан кадастровый номер квартиры, предложенная собственником цена и порядок оплаты.

Владельцы прочих долей квартиры имеют преимущественное право покупки той доли, которая является предметом сделки. Поэтому продавец должен до продажи своей доли третьему лицу письменно предложить купить эту жилплощадь другим совладельцам квартиры. Условия он обязан предложить не хуже тех, на которых будет на самом деле продавать свою долю третьему лицу.

Если совладельцы отказываются дать письменный ответ, то можно обойтись без него – достаточно предоставить доказательства того, что купить долю им предлагали. Лучше всего направить уведомление через нотариуса, тем более, что и договор купли-продажи придется заверять нотариально. Можно направить предложение купить долю и без нотариуса, почтовым письмом с уведомлением и описью вложения, но такой способ может привести к судебным спорам. Если в течение 30 дней нет ответа на предложение купить долю, это считается отказом.

Дополнительные бумаги при покупке квартиры с участием детей

Если приобретаемая квартира находится полностью или частично в собственности несовершеннолетнего, то дополнительно предоставляются:

1. Свидетельство о рождении ребенка (оригинал).
2. Разрешение органа опеки на совершение родителем действий от имени ребенка (оригинал и копия).
3. Согласие органа опеки на отчуждение жилья (оригинал и копия).
4. Письменное согласие родителей или приравненных к ним лиц на приобретение несовершеннолетним жилого помещения или на его отчуждение (оригинал и копия). Это правило действует в отношении детей в возрасте от 14 до 18 лет.

В том случае, если ребенок до проведения сделки по приобретению квартиры не владел жилым помещением, а после сделки получит право собственности, то согласие опеки не нужно.

Какие бумаги нужны для оформления сделки купли-продажи

Перечень бумаг для целей регистрации сделки зависит от ее условий — покупка первички или вторички, договор-основание права собственности продавца, семейное положение, наличие ребенка и т.п. По этой причине существует перечень всегда обязательных документов и специфических, которые потребуются для каждой отдельной ситуации.

С целью оформления сделки всегда потребуются:

1. Заявление на передачу права от продавца и заявление на регистрацию нового права — от покупателя. Бланки и инструкцию по формированию заявления можно найти на сайте Росреестра или запросить на месте в регистрационной палате;
2. Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию купли-продажи — оплачивает и предоставляет покупатель. Размер пошлины обычно равен 1000 рублей, но в ряде случаев может изменяться;
3. Удостоверение личности как продавца, так и покупателя;
4. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности продавца, об их видах мы говорили выше;
5. Договор купли-продажи квартиры в нескольких экземплярах. В нем должна быть указана информация о дате и месте заключения, данные паспортов продавца и покупателя, исчерпывающее описание объекта сделки, стоимость недвижки, согласие на продажу от всех заинтересованных лиц и т.п.;
6. Акт приема-передачи тоже обязательно прикладывается к договору.

В список документов, которые требуются для регистрации сделки, периодически вносятся изменения. Поэтому лучше предварительно уточнить список, позвонив в МФЦ или регистрационную палату. К примеру, в отдельных учреждения договор могут потребовать предоставить в четырех, а не трех экземплярах.

Как и где проходит оформление сделки

Оформлением сделок с недвижимостью занимается Росреестр, а точнее — его местное отделение. Именно там ведется сбор, обработка и хранение данных о правах на недвижимость в регионе. Там же проводится регистрация.

Также оформить сделку по приобретению квартиры можно в МФЦ «Мои документы». Сотрудники центра сами передают бумаги в отделение Росреестра, сами их забирают и выдают заявителям. В Москве с 2014 года регистрацией таких сделок занимается только МФЦ.

Сотрудник учреждения, принявший документы, выдает расписку об их получении с полным списком, датой приема, номером дела. По этому номеру можно отслеживать продвижение регистрации.

Стандартный срок регистрации составляет 10-12 дней. Но иногда регистрацию приостанавливают или даже прекращают. Это может быть вызвано как техническими проблемами, так и неверным оформлением документов.

Какие документы нужны для покупки квартиры

Какие документы нужны для покупки квартиры интересует каждого покупателя недвижимости. В это статье мы рассмотрим список необходимых бумаг и порядок их оформления. Также вы узнаете, как проверить объект и продавца жилплощади на юридическую чистоту.

Зачем проверять документы перед покупкой квартиры

Договор купли-продажи недвижимости — это двухсторонняя сделка, субъектами которой являются продавец и покупатель. Каждая сторона боится быть обманутой и не хочет рисковать. Поэтому участники сделки должны тщательно проверять объект договора и сопроводительную документацию.

Поскольку покупатель рискует денежными средствами он в большей степени заинтересован в анализе документов, которые нужны для покупки квартиры. Если сделку признают недействительной, он не сможет вернуть деньги. Существуют мошеннические схемы, жертвы которых вообще теряют и средства, и жилплощадь.

Продавец также должен тщательно изучить документы, необходимые для покупки квартиры. В случае оспаривания купли-продажи, он будет вынужден вернуть полученную от покупателя сумму. Но если она уже потрачена, сделать это будет не просто.

Как проверить квартиру до сбора документов?

Проверить недвижимость на юридическую чистоту вы можете еще до заключения сделки, на этапе поиска вариантов жилплощади. Каждый объект недвижимости и земельный участок стоит на кадастровом учете в Росреестре (ФЗ РФ № 218). В информационной базе госрегистратора собрана информация о характеристиках учетных единиц. Любое заинтересованное лицо может изучить эти сведения до совершения покупки. Они предоставляются в виде выписки ЕГРН.

В расширенной справке зафиксированы сведения о базовых параметрах объекта, его собственниках, имеющихся обременениях. Если в документе указано, что квартира находится в залоге или на нее наложено другой вид ограничения, лучше отказать от такой покупки.

Выдачей выписок ЕГРН занимается Росреестр и МФЦ. Получить справку также можно и онлайн с помощью цифрового сервиса EGRNKa.ru/ Сведения об объекте недвижимости придут на учказанную почту в течение часа. Для заказа выписки онлайн потребуется:

1) В строку поиска написать адрес квартиры или ее регистрационный кадастровый номер, нажать кнопку «Найти».

2) Чтобы получить подробные данные о зарегистрированном имуществе, открыть вкладку «Подробнее» напротив нужного объекта.

3) Изучить общедоступные справочные данные, указать e-mail для обратной связи, выбрать подходящий тип справки и заказать документ.

4) Услуга предоставляется на платной основе. Для начала обработки запроса внесите сумму, согласно установленному тарифу.

Электронная выписка ЕГРН равнозначна бумажному экземпляру, который можно заказать через МФЦ или в Росреестре. Содержание, порядок выдачи и структура документа регламентируются Приказом Минэкономразвития РФ № 378.

Данные, зафиксированные в Регпалате, используются для формирования публичной кадастровой карты РФ. Поэтому найти любой объект можно с помощью интерактивной карты, зная месторасположение или кадастровый номер квартиры.

Заказать выписку и другие технические документы так же можно у кадастровых инженеров ГеомерГрупп. Для этого оставьте заявку на сайте или позвоните по ☎ +7 (495) 481-49-21 для консультации.

Заказать бесплатную консультацию

Обязательный список документов

Какие именно документы нужны для покупки квартиры, зависит от вида приобретаемой недвижимости, статуса субъектов договора, особенностей сделки. Продавец должен подготовить базовый перечень бумаг. Стандартный список может быть расширен в зависимости от нюансов юридической операции.

Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру

Справка из Росреестра содержит актуальные сведения о жилплощади на момент оформления документа. В ней указаны характеристики объекта, госстоимость, имена зарегистрированных правообладателей, имеющиеся обременения. Также из выписки можно узнать, были изменения в планировке недвижимости, ее реальную площадь и другие технические параметры.

Документ-основание получения права собственности

Правоустанавливающий документ на квартиру является основным. Поскольку именно с его помощью продавец может подтвердить свои полномочия и права на недвижимость. Сделать это можно, предъявив договора дарения или купли-продажи.

Выписка из Домовой книги

Справка содержит сведения о зарегистрированных на территории объекта жильцах. Этот документ позволяет понять покупателю, кто вправе претендовать на жилплощадь. Особенно тщательно нужно проверить, не прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети.

Паспорт собственника квартиры

Удостоверение личности от хозяина жилплощади является обязательным документом для покупки квартиры. Если интересы владельца представляет доверенное лицо, необходим его паспорт.

Договор купли-продажи квартиры

После проверки юридических аспектов объекта недвижимости, осмотра квартиры и согласования порядка передачи денег, стороны могут заключить договор купли-продажи. Соглашение должно соответствовать установленным требованиям действующего законодательства (ГК РФ ст. 549, ст. 550). Документ составляется в письменной форме. заверять у нотариуса ДКП необходимо в том случае, если речь идет о продажи доли или владельцем является несовершеннолетний.

Договор аванса или задатка

Для подтверждения намерения о покупке недвижимости до заключения купли-продажи стороны имеют право составить договор аванса или задатка. Это предварительное соглашение дает гарантии совершения основной сделки.

По требованию регистратора

Договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательной регистрации в росреестре. Госрегистратор имеет право потребовать дополнительные документы, которые нужны для покупки квартиры. С подробным список и их назначением можно ознакомиться ниже.

Кадастровый паспорт квартиры

Бланк нужно оформить, если жилплощадь еще не поставлена на госучет или была выполнена перепланировка. В паспорте из Госкадастра указаны технические параметры недвижимости.

Согласие супруга (супруги) на продажу квартиры

Если продавец жилья на момент сделки состоит в официальном браке, он должен предоставить разрешение от второй половины на заключение договора. Согласие должно быть оформлено в письменном виде и заверено нотариусом. Это условие регламентируется СК РФ ст. 35.

Разрешение органов опеки и попечительства

Если одним из совладельцев квартиры является несовершеннолетний ребенок, для продажи жилплощади необходимо заручится разрешением опеки (ГК РФ ст. 37). Иначе сделка не пройдет регистрацию в росреестре и ее признают незаконной.

Согласие залогодержателя на сделку

Помимо базовых документов для покупки квартиры, если она была приобретена в ипотеку, необходимо получить официальное разрешение от банка-кредитора. Поскольку до полного погашения кредита имущество находится в залоге у финансовой организации, собственник не имеет права заключать юридические сделки.

Согласие получателя ренты

Если продавец владеет квартирой на основании договора пожизненного содержания (ренты), он не сможет ее продать без разрешения собственника. Рентное обременение указывается в выписке ЕГРН.

Извещение о сделке других участников долевой собственности

Если недвижимость находится в долевой собственности, первоочередное право на покупку доли квартиры имеют совладельцы. Продать имущество третьему лицу можно, если дольщики предоставят письменный отказ от сделки.

Справка о погашении ипотеки

Для покупки квартиры, которую предыдущий владелец приобрел в ипотеку, вам необходимо удостоверится, что кредит погашен. официальным подтверждением снятия данного вида обременения является справка из банка о погашении ипотеки. Также в выписке из ЕГРН не должно быть отметки о данном виде обременения.

Если один из перечисленных документов, которые нужны для покупки квартиры, не будут предоставлены в росреестр, регистратор имеет право отказать в оформлении сделки или приостановить регистрационные действия.

По требованию покупателя

Чтобы убедиться в юридической чистоте сделки и исключить возможность мошенничества, покупатель вправе потребовать дополнительный пакет документов для покупки квартиры.

Расширенная (архивная) выписка из домовой книги

Документ для покупки объекта содержит сведения о зарегистрированных ранее жильцах квартиры. Сведения, зафиксированные в справке, дублируются из учетной базы МВД РФ. С помощью расширенной выписки вы можете проверить, сможет ли кто-либо из прежних жильцов претендовать на часть недвижимости.

Расширенная выписка из ЕГРП/ЕГРН

Справка из Росреестра о переходе имущественного права отображает список предыдущих владельцев квартиры с момента ее постановки на кадастровый учет. Получить выписку ЕГРН можно в течение часа онлайн через портал EGRNKA.RU.

Заключение о рыночной стоимости квартиры

Оценка недвижимости требуется в том случае, если для покупки квартиры используется ипотечный займ. Банку нужен данный документ, поскольку он хочет знать, сможет ли залоговое имущество покрыть предоставленный кредит.

Справки из НД и ПНД

Чтобы убедиться в дееспособности продавца квартиры, продавец имеет право попросить предоставить справку из психоневрологического диспансера. Если владелец недвижимости не отдает отчет своим действия и их последствиям, сделку можно оспорить в суде.

Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам

На момент покупки квартиры продавец должен погасить долги за пользование коммунальными услугами. Эти сведения можно получить в управляющей компании.

Разрешение на перепланировку, если она производилась

Любые изменения технических параметров недвижимости должны быть согласованы с госорганизациями. Перепланировка квартиры отображается в техплане недвижимости. Также эти данные вносятся в базу Росреестра и выписку ЕГРН. Любые сделки с объектом, где перепланировка не узаконена, запрещены.

Какие еще дополнительные документы, которые нужны для покупки квартиры, может запросить покупатель зависит от конкретной ситуации. Если продавец отказывается предоставлять какой-либо бланк или справку, это должно насторожить потенциального нового владельца.

Как и где происходит оформление сделки

После подписания договора покупки квартиры, его нужно передать на регистрацию в Росреестр. Оформить переход имущественного права новому владельцу можно через МФЦ. Сотрудник центра после приема документов выдает расписку, где указана дата следующего визита.

Регистрация договора и оформление полномочий нового собственника длится до двух недель. В назначенное время покупатель получает на руки выписку ЕГРН. В справке указаны характеристики жилплощади , а в графе ФИО собственника значится его данные.

Какие документы получает покупатель по завершению сделки

Помимо выписки из ЕГРН, после регистрации покупки, покупатель получает следующие бумаги:

• Экземпляр договора купли-продажи;
• Акт приема-передачи объекта недвижимости;
• Расписку от продавца о получении денежных средств.

С помощью указанных документов новый владелец сможет зарегистрироваться на территории жилплощади, встать на учет в ФНС, оформить налоговый имущественный вычет.

Основным документом, который позволяет проверить характеристики объекта недвижимости и полномочия его собственников, является выписка из ЕГРН. Для заказа выписки достаточно указать точный адрес объекта или его кадастровый номер. Если потребуются другие операции с недвижимостью, за помощью можно обратиться в ГеомерГрупп.

Заказать бесплатную консультацию

Комментарии ( 6 )

Здравствуйте, подскажите, какие документы нужны для покупки квартиры? Я присмотрела вариант, но там есть нюанс: жилье оформлено на несовершеннолетнего ребенка. Могу я купить в таком случае?

Добрый день, покупка квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка — процедура довольно сложная, но выполнимая. Для начала, вам нужно проверить жилплощадь на юридическую чистоту. Для этого закажите на нашем сервисе выписку из ЕГРН. Если все в порядке, нет каких-либо ограничений, обратитесь к нотариусу. Он поможет составить текст договора и заверит его. Это обязательная процедура, поскольку один из совладельцев не достиг 18 лет. Также продавец обязан получить разрешение на сделку от опеки. Без него продать жилье невозможно.

Подскажите, как мне быть, я меня есть двушка, брала ее в ипотеку, уже все погасила. Я теперь могут продать жилье? Что для этого нужно?

Добрый день, да, вы имеете право продать свое имущество. Для оформления покупки вам нужно подготовить справку о погашении ипотеки. Ее выдает банк-кредитор. также необходимо убедиться, что обременение снято. Сведения об ограничениях фиксируются в базе Росреестра. Проверить, находится ли ваша квартира в залоге, можно с помощью выписки ЕГРН. После снятия обременения вы можете выставлять недвижимость на продажу.

Скажите, а если я еще не погасила ипотеку, я могу продать жилье? Или надо до конца все выплачивать?

Здравствуйте, покупка залоговой недвижимости возможна, но сделка имеет свои юридические нюансы. Прежде всего, вам нужно найти покупателя, который будет готов выплачивать кредит. Также нужно получить разрешение на сделку от банка. Если оба пункта выполнены, можно подписывать договор. При этом обязательства по ипотеке переходят к новому собственнику.

Какие документы нужны для покупки квартиры?

Покупка квартиры — непростая задача, связанная не только с денежными расходами, но и серьезными рисками. Покупателю квартиры необходимо учесть все детали, и хорошо подготовится. Особенно внимательно нужно относиться к проверке документов. Так вы сможете уберечь себя от серьезных неприятностей.

Важные аспекты

Есть основной набор документации, который нужен для приобретения любой квартиры, и второстепенный. Второстепенный набор документов в каждом конкретном случае может быть различным. Часть бумаг необходима лишь для изучения информации, интересующей покупателя. Другие играют важное значение при регистрации.

Обязательный перечень

Список бумаг, которые обязательно нужно проверить у продавца, достаточно большой. Необходимо запросить:

1. Гражданский паспорт владельца недвижимости.

2. Документацию, которая является основанием для получения права владения текущим собственником. Например, судебное решение, договор о передаче объекта в собственность, договор о приобретении недвижимости и т. д.

3. Выписку из ЕГРП. Данная бумага позволит вам узнать о том, кто владеет объектом на момент указанной даты и расскажет о присутствии тех или иных сложностей с объектом (например, залог перед банком, арест судом и т. д.).

4. Единый жилищный документ позволит установить количество людей, обладающих правом пользования недвижимостью.

Перечисленный выше список является базовым набором, который проверяют при приобретении объекта на вторичном рынке. Эти бумаги позволяют получить основные сведения о правообладателях недвижимости. Часть из них будет нужна для проведения регистрации в Росреестре.

Чаще всего базового набора документации оказывается недостаточно. Если у продавца недвижимости есть семья, это может означать, что права пользования есть не только у него. В этом случае необходимо собрать дополнительные бумаги на сам объект и на членов семьи продавца. Часть из них понадобится во время регистрации сделки, а некоторые нужны только покупателю чтобы получить максимум информации о хозяевах недвижимости. Эта позволит покупателю избежать неприятных неожиданностей в виде ограничений пользования, различных претензий и правопритязаний.

Дополнительные бумаги

Чтобы получить максимум информации о недвижимости и ее продавце, нужно собрать дополнительную документацию. Лучше потратить больше времени на решение этой задачи, чем потом нести расходы на решение проблем, о которых вы даже не подозревали во время совершения сделки. Обратите внимание на следующие документы:

1. Бумага, которая свидетельствует об отсутствии долгов перед коммунальными службами, а также копия лицевого счета.

2. Справки из психо-неврологического диспансера и наркологического диспансера на владельцев недвижимости. Данные бумаги позволят подстраховаться от рисков, связанных тем, что продавец официально признан недееспособным. Подобные схемы активно используют мошенники. Чтобы точно обезопасить себя от подобного рода мошенничества, лучше всего получить нотариальное удостоверение дееспособности и правоспособности продавца на момент подписания договора продажи квартиры. Тогда постфактум оспорить сделку купли-продажи по причине невменяемости продавца уже не смогут.

3. Заключение о рыночной цене недвижимости. Эта бумага актуальна при приобретении объекта в кредит.

4. Выдержка из ЕГРП/ЕГРН в расширенном формате. Данный документ позволит ознакомиться с историей смены собственников недвижимости. Такая информация может быть очень полезной и позволит не допустить различных неприятностей в будущем.

5. Выдержка из Домовой Книги в расширенном формате. Бумага даст возможность покупателю получить информацию о лицах, которые ранее имели регистрацию в данном объекте недвижимости.

Важно! Если на время приобретения недвижимости владелец не был женат/замужем, он не должен предоставлять согласие супруга на реализацию объекта. При отсутствии детей у владельца, также нет необходимости в документации, выдаваемой органами опеки.

Документы для регистратора

Регистрация покупки недвижимости — громоздкая процедура, требующая сбора значительного количества документации. Важно собрать все необходимые бумаги, чтобы избежать возможного отказа со стороны регистратора:

1. Бумага, свидетельствующая, что другие владельцы долей проинформированы о грядущей продаже квартиры и отказываются от права преимущественной покупки доли. Она актуальна при приобретении долевой части объекта. В иных случаях нет необходимости требовать ее у продавца.

2. Согласие получателя ренты. Бумага актуальна, если собственник получил объект в качестве вознаграждения за пожизненное содержание предшествующего владельца.

3. Разрешение залогодержателя. Необходимо, если недвижимость выступает в качестве залога в финансовом учреждении. Эта бумага очень важна, она позволит избежать неприятностей, если банк решит взыскать в качестве оплаты долга залоговое имущество покупателя.

4. Бумага со стороны государственных структур, отвечающих за попечительство и опеку. Запрашивайте ее, если у продавца есть на содержании юридически недееспособные родственники, или дети, возраст которых меньше 18 лет.

5. Письменное согласие супруга. Альтернативой выступает документ о разделе совместно нажитого имущества или судебное решение. Обязательно запрашивайте такую бумагу у собственника, если он состоит в зарегистрированном браке, или если на момент приобретения недвижимости он был женат (замужем).

6. Кадастровый паспорт. Нужен, если недвижимость еще не поставлена на кадастровый учет, или внутри объекта осуществлено изменение планировки.

В различных частях России перечень документации, запрашиваемой Росреестром, может отличаться. Например, в ряде субъектов РФ региональные отделения регистратора часто запрашивают Акт приема-передачи. Отнеситесь к подобным требованиям серьезно. Отсутствие запрашиваемой со стороны Росреестра документации станет юридическим основанием для отказа в процедуре регистрации. Поэтому важно собрать полный пакет документации.

Документация покупателя

Приобретателю квартиры нет необходимости предъявлять значительный перечень документации. Все ключевые бумаги собирает собственник объекта. Покупателю для прохождения регистрации необходимо предоставить:

1. Паспорт гражданина РФ.

2. Чек об оплате госпошлины.

3. Заявление соответствующего образца.

Если вы приобретаете недвижимость в кредит, перечень необходимой документации может существенно расшириться. Все зависит от требований конкретной финансовой организации, в которой вы получаете ипотеку. Они бывают довольно многочисленными. Для покупки также нужно наличие договора, подписанного как продавцом, так и приобретателем. Требования к нему — предмет отдельного разговора.

Как купить жилье в Польше: цены, налоги и варианты расчетов

Цены на польскую недвижимость продолжают расти. Но причина этому — не наплыв беженцев из Украины. И даже несмотря на удорожание квадратов, украинцы остаются активными покупателями недвижимости в Польше среди иностранцев. «Минфин» узнавал детали покупки жилья нерезидентами.

Сколько польского жилья покупают украинцы

В последние семь лет количество украинцев, покупавших недвижимость в Польше, только росло. В 2021 году, по данным сайта gethome.pl, наши сограждане купили там почти 4,5 тыс. помещений. Это на 52% превышает показатель 2020 года и на 42% — 2019-го.

По словам экспертов рынка, интерес украинцев к польской недвижимости заметно вырос после 2014 года. Нестабильная ситуация в Украине вынудила многих искать запасные варианты.

«Украинцы охотно покупали жилье как для себя, так и для сдачи в аренду. При этом их не останавливало то, что, по сравнению с Украиной, цена квадратного метра здесь выше, а доход от инвестиций — меньше. Главную роль играла экономическая и политическая стабильность», — объяснил директор агентства недвижимости Tairagroup. Real Estate Тарас Черненко.

По информации главы ОБСЕ, министра иностранных дел Польши Збигнева Рау, с начала войны в Польше нашли убежище 3,7 млн украинских беженцев. И это, как констатируют местные риелторы, безумно повысило спрос на аренду. Но о массовой скупке квартир даже и близко речи не идет. Не в последнюю очередь это связано с сегодняшними ограничениями по переводу валюты за границу: потенциальные покупатели просто не могут рассчитаться с продавцами.

«Да, граждане Украины интересуются польской недвижимостью. Но большинство тех, кто появляется в офисах продаж, — как правило, это люди, проживающие в Польше уже не первый год и имеющие стабильную работу», — говорит Тарас Черненко.

Массовый наплыв беженцев прекратился, и начался обратный процесс. Согласно отчету redNet Consulting, из 3,7 млн прибывших на территорию Польши беженцев, 1,7 млн уже вернулись в Украину. Такая тенденция, скорее всего, будет продолжаться. Но все же часть украинцев в конечном результате решат остаться в соседней стране подольше, а то и навсегда.

«Уже сейчас люди начали обустраивать свою жизнь — идут на работу, отдают детей в учебные заведения, посещают курсы. По оценкам экспертов, примерно 30% прибывших в Польшу решат не возвращаться на Родину. Кто-то из этих людей обязательно купит себе жилье», — предполагает директор агентства недвижимости Tairagroup. Real Estate.

Почему цены растут

После пандемийного проседания, польская недвижимость начала стремительно расти в цене. Только за последний год стоимость квадратного метра в крупных городах страны выросла в среднем на 25%, в небольших населенных пунктах немного меньше — на 10−14%.

Однако эксперты не склонны связывать удорожание квадратных метров с войной в Украине. По словам Тараса Черненко, война, конечно, вносит свою лепту в увеличение стоимости недвижимости. Это, в частности, касается дополнительных затрат на решение проблем с поставкой отдельных материалов и дефицитом кадров на стройплощадках. Но в первую очередь цены гонит вверх безумная инфляция и связанное с этим удорожание стройматериалов и затрат на оплату труда.

Самое дорогое жилье — в Варшаве

На стоимость жилья влияет несколько традиционных факторов: город и район, площадь, планировка, год постройки, качество ремонта, наличие инфраструктуры. Самые высокие цены на «квадраты» в крупных городах — Варшава, Краков, Вроцлав, Лодзь, Познань, Гданьск. Именно в этих городах больше всего наших беженцев, поскольку здесь гораздо проще найти работу.

Самая дорогая недвижимость — в Варшаве. Сегодня средняя стоимость квадратного метра здесь уже выше 15 тысяч злотых (€3 185). Например, «кавалерка» («родственница» квартир-малосемеек, общежитий, гостинок и небольших однокомнатных квартир) площадью 26 кв. м в Варшаве стоит свыше €80 тыс. За двухкомнатное жилье площадью 35 кв. м придется отдать около €116 тыс.

Не сильно по ценам отстает Краков, где средняя стоимость квадратного метра составляет €2 915. Чтобы купить здесь однокомнатную квартиру площадью 30 кв. м, придется выложить от €67 тыс., за двухкомнатную площадью 45 кв. м — около €103 тыс.

В Гданьске и Вроцлаве квадратный метр в среднем стоит €2 620 и €2 575 соответственно. За двухкомнатную квартиру площадью 48 кв. м просят около €72 тыс., трехкомнатную площадью 59 кв. м можно приобрести за €110 тыс.

Самые лояльные цены среди городов, в которых украинцы предпочитают покупать жилье, — в Лодзе. Средняя стоимость квадратного метра здесь составляет €1 637. Трехкомнатную квартиру площадью 66 кв. м можно выторговать меньше чем за €100 тыс.

Как купить квартиру

Покупать жилую недвижимость в Польше для собственных нужд украинцы могут на тех же условиях, что и поляки.

«Украинцам не нужно никаких разрешений на покупку квартиры. Достаточно заключить договор купли-продажи и передать продавцу деньги. Разрешения нужны, если это коммерческая недвижимость, или нуждающаяся в узаконении земли, например, дом», — объясняет Тарас Черненко.

Исключение составляет недвижимость в приграничной зоне, например, Гданьске, Валбжихе, Щецине. Чтобы купить здесь жилье, граждане Украины должны получить согласие на операцию от Министерства внутренних дел Польши. При подаче заявления покупатель должен подтвердить, что приобретение недвижимости не создает угрозы государственной безопасности страны, сообщить о цели покупки. Получение такого разрешения не бесплатное — нужно внести гербовый сбор в размере 1 570 злотых. Как правило, срок рассмотрения заявления составляет около 2-х месяцев.

Схема покупки достаточно проста:

1. Выбор объекта недвижимости. Для этого можно обратиться к риелторам, а можно найти и самостоятельно. Наиболее популярные интернет-ресурсы для поиска жилья — otodom.pl, gratka.pl, olx.pl, szybko.pl, domiporta.pl.
2. Юридическая проверка. Нанять юриста или адвоката, проверяющего объект недвижимости на наличие задолженностей по ипотеке, неоплаченным налогам, долгам.
3. Заключение предварительного договора купли-продажи. Как правило, размер задатка составляет от 5 до 10% стоимости объекта.
4. Заключение основного договора купли-продажи. После этого объект недвижимости переоформляется в нового владельца. Если покупатель женат, то договор о покупке должны подписать оба супруга.

Процесс покупки недвижимости иностранцем в Польше довольно затратный по времени и может занять до 6-ти месяцев.

Купить недвижимость в Польше можно только по безналичному расчету и только за местную валюту, других опций нет.

«Чтобы произвести оплату, нужно открыть счет в польском банке и туда перевести средства. Если средства будут в долларах, гривнах или евро, придется их конвертировать в злотые, только после этого можно произвести оплату», — отметила Ирина Кобыльченко, эксперт по маркетинговым коммуникациям Pekao SA, Польша.

Эксперт также подчеркнула, что если сумма больше €15 тыс., в любом банке нужно быть готовым подтвердить происхождение денег. Это может быть и официальная зарплата, и договор продажи жилья, и сбережения по депозиту.

Сегодня на самом деле задачей со звездочкой является не только подтверждение официальных доходов, а вообще перевод средств за границу. Эксперты утверждают, что из-за суровых ограничений НБУ легального способа уплатить из Украины покупку недвижимости за границей нет. Кое-кто, конечно, пытается идти в обход, например, вывозит наличные деньги. Но в этом случае придется объяснять, откуда эти деньги.

Через границу Украины человек может без подтверждающих документов перевезти €10 тыс. Если задействовать в схеме, скажем, четыре члена семьи, получится €40 тыс.

Остаток можно «добрать», снимая деньги в банкоматах в евро. Если открыть счета в 3−4 украинских банках, то за месяц можно будет получить кеша примерно 4 800 — 6 400 евро (учитывая месячный лимит снятия с одной карты до 50 тыс. грн или примерно €1 600) на человека. При этом чек из банкомата будет выполнять роль подтверждающего документа — по словам экспертов, у финмониторинга не должно возникать вопросов. Но пользуются этими схемами только единицы. Потому и спрос со стороны украинцев на польскую недвижимость не растет.

Как взять ипотечный кредит

Еще один вариант обзавестись жильем в Польше — взять кредит. Обязательным условием для получения ипотеки является наличие карты побыта (в большинстве случаев, Karta Stałego Pobytu), либо карты поляка (выдается лицам, у которых есть польские корни), либо карты резидента (получают ее после 5 лет проживания на временном побыте), а также номер PESEL (аналог нашего идентификационного кода).

Разрешение на временное проживание (Karta Czasowego Pobytu) тоже подходит, но лучше, чтобы оно было выдано не менее чем на год, ведь ипотека — долгосрочное обязательство.

В остальном условия ипотеки будут такими же, как банк требует и от поляков:

• доход от €2 тыс.;
• первоначальный взнос от 20% стоимости недвижимости;
• положительная кредитная история

При этом следует учесть, что покупатель польского жилья должен доказать законность происхождения своих денег. В противном случае, ему могут отказать в займе.

В частности, получить кредит на жилье украинцы могут в: Alior Bank, BNP Paribas Bank, mBank, Millennium Bank, ING Bank Śląski, Santander Bank Polska, Bank Pekao.

Каждый банк, естественно, выдвигает свои требования. Но в большинстве своем они сводятся к следующим:

• первый взнос — как правило, от 20%;
• годовая кредитная ставка около 8%;
• срок кредитования — 25−35 лет.

При покупке недвижимости в кредит как поляки, так и нерезиденты активно пользуются услугами финансовых консультантов (doradcy finansowego). Благодаря им реализуется 95% кредитов. Их услуги для клиентов — потенциальных заемщиков бесплатны, свое вознаграждение они получают от банков. Функция doradcy состоит в том, чтобы дать клиенту информацию, в каком из банков ему будет выгоднее всего взять кредит.

«То есть человек решил взять кредит, нашел жилье. Тогда он идет не в банк, а в doradcy finansowego. А он уже смотрит на то, сколько у него денег, какой кредит хочет взять, какие документы, и дает ему расписание по 5−8 банкам, где будут для него лучшие условия — проценты по кредиту, размер будущего платежа, дополнительные комиссии», — объясняет эксперт по маркетинговым коммуникациям Pekao SA, Польша.​

Финансовые консультанты существенно упрощают процесс получения кредита заемщикам, поскольку помогают не только с выбором банка, но и с подготовкой и подачей заявления.

Заявление на выдачу кредита банк обычно рассматривает 2−3 недели, после чего выдает кредитное решение. Банкиры говорят, что каких-либо особых преференций в ипотечном кредитовании украинцев из-за войны не предусмотрено. Но и никто не усложняет процесс выдачи кредитов.

«Главные сложности сейчас для всех, и для поляков тоже, это инфляция — рост цен и кредитной ставки. Если полгода назад она была в среднем около 2%, то сейчас близится к 8%. И это, вероятно, еще не конец. Конечно, это резко сократило количество желающих брать ипотеку, а также количество тех, кто может пройти скоринг кредитоспособности в банке», — рассказала Ирина Кобыльченко.

Учитывая увеличение кредитной нагрузки на заемщиков, правительство Польши готовит программу по облегчению выплат ипотечным заемщикам. Предполагается, что можно будет взять каникулы по выплате 4 ипотечных взносов в 2022 году и еще 4 — в 2023 году. Эта возможность распространяется в том числе на украинцев, у которых есть кредит на жилье в польских банках.​

«Первичка» или «вторичка»: где выгоднее

Покупка недвижимости на вторичном рынке менее выгодна, чем на первичном. Покупатель обязан уплатить налог на покупку недвижимости в размере 2% от рыночной стоимости. Этот налог рассчитывается нотариусом при подготовке сделки и ложится исключительно на покупателя.

Другая ситуация при покупке жилья на первичном рынке. В этом случае квартира не облагается налогом. Считается, что продавец-застройщик уже уплатил специальный налог VAT, а во избежание двойного налогообложения покупатель освобождается от этого налога.

Стоимость квартиры и налоги — не единственные расходы, которые несет покупатель. При оформлении сделки на покупку недвижимости в Польше покупатель также уплачивает:

• нотариальные услуги — до 2% от суммы сделки;
• комиссию агентства недвижимости или риелтора — до 3% от цены объекта;
• государственная регистрация, оформление и перевод необходимых документов — от 0,5 до 1,5% стоимости объекта недвижимости.

В большинстве случаев период регистрации перехода прав собственности после полной оплаты по договору купли-продажи составляет 30−40 дней.

Недвижимость можно перепродать в любое время. Но если это сделать раньше, чем через 5 лет с даты приобретения, то придется уплатить налог. Ставка налога — 19% от суммы прибыли. То есть, если жилье было куплено, скажем, 2 года назад за 100 тысяч злотых, а сейчас продается за 125 тысяч, то налог в 19% придется заплатить с разницы — с 25 тысяч.