Как установить вид разрешенного использования земельного участка в московской области
В этом браузере сайт может отображаться некорректно. Рекомендуем Вам установить более современный браузер.
К сожалению, сервис временно недоступен.
Попробуйте повторить действие чуть позже.
Официальный портал судов общей юрисдикции города Москвы использует файлы cookie с целью персонализации сервисов и повышения удобства пользования порталом.
Если вы не хотите использовать файлы cookie, измените настройки браузера.
Как установить вид разрешенного использования земельного участка в московской области
В этом браузере сайт может отображаться некорректно. Рекомендуем Вам установить более современный браузер.
К сожалению, сервис временно недоступен.
Попробуйте повторить действие чуть позже.
Официальный портал судов общей юрисдикции города Москвы использует файлы cookie с целью персонализации сервисов и повышения удобства пользования порталом.
Если вы не хотите использовать файлы cookie, измените настройки браузера.
Как установить вид разрешенного использования земельного участка в московской области
Совет депутатов
Общественная палата
Контрольно-счетная палата
Противодействие коррупции
Предпринимательство и инвестиции
Интернет-портал шах-го.рф » Новости г.о. Шаховская » Как изменить вид разрешенного использования земельного участка в 2018 году?
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка в 2018 году?
16 февраля 2018 (Просмотры: )
«С 1 января 2018 года во всех муниципальных образованиях Московской области утверждены правила землепользования и застройки территории (ПЗЗ). Теперь территория муниципальных образований разбита на территориальные зоны, для каждой из которых предусмотрены определенные виды разрешенного использования. Это означает, что поменять вид разрешенного использования возможно лишь на тот, который утвержден для соответствующей территории в рамках ПЗЗ», — сообщил Андрей Аверкиев, министр имущественных отношений Московской области.
В настоящий момент идет передача координат границ территориальных зон в органы Росреестра. Процесс передачи данных может занять от нескольких недель до месяцев – в зависимости от площади муниципального образования.
Министр отметил, что с целью обеспечения жителям и бизнесу Подмосковья возможности изменения вида разрешенного использования земельных участков в этот период без задержки Министерство имущественных отношений Московской области совместно с Главархитектурой Московской области и органами Росреестра разработало механизм изменения ВРИ, не дожидаясь передачи в Росреестр координат территориальных зон.
Заявление на изменение вида разрешенного использования земельного участка можно подать через региональный портал оказания государственных и муниципальных услуг Московской области (РПГУ) или офис МФЦ. Для получения услуги в личном кабинете портала РПГУ необходимо выбрать услугу «Государственный кадастровый учет объектов недвижимого имущества», а затем — «Учет изменений вида разрешенного использования земельного участка».
Также, изменить вид разрешенного использования земельного участка можно и через услугу РПГУ «Принятие решения об установлении, установлении соответствия, подтверждении изменения вида разрешенного использования земельных участков», обязательно указав муниципальное образование, на территории которого расположен земельный участок.
Результат — выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН) с измененными характеристиками — будет направлен в личный кабинет или в офис МФЦ, в который были поданы документы на услугу.
П ресс-служба Минмособлимущества
#Шаховская #гоШаховская #нашеПодмосковье #городскойокругШаховская #новостиШаховская
Свои предложения, замечания, жалобы можете оставлять на сайте администрации г.о. Шаховская по ссылке либо направить на наш электронный адрес
Плата за изменение вида разрешенного использования. Удастся ли избежать?
Еще в 2013 году собственникам земельных участков исключительно двух субъектов РФ – города Москвы и Московской области «крупно повезло». Законодатель решил внести плату за изменение вида разрешённого использования земельного участка на другой вид такого использования, предусматривающий строительство капитального объекта. Все бы ничего, но вот только размеры платы порой способны повергнуть в шок и заставляют усомниться в её экономической обоснованности. К примеру, имеются случаи взыскания платы за изменение ВРИ в размере около 2 млрд рублей[1].
О том, как юридическим лицам и предпринимателям удается уживаться с нормой, правовая природа которой никому до конца не ясна, а также в каких случаях собственник земельного участка может избежать платы за изменение вида разрешённого использования или уменьшить размер платы и всегда ли целесообразно изменять вид разрешенного использования, я и расскажу в данной статье, исходя из имеющегося практического опыта «Правового центра «Два М» и анализа позиций судов.
1. Правовая природа платы за изменение ВРИ
Правовая природа платы за изменение вида разрешенного использования и ее юридическая квалификация крайне неоднозначны и вызывают множество вопросов.
Казалось бы, плату за изменение ВРИ можно отнести к налогу, однако, плата была введена на основании ст. 22 Федерального закона N 43-ФЗ от 05.04.2013 и не закреплена Налоговым кодексом РФ. В соответствии со ст. 12 НК не могут устанавливаться федеральные, региональные или местные налоги, не предусмотренные настоящим кодексом, следовательно, квалификация платы за изменение ВРИ как регионального налога исключена.
Назвать плату за изменение ВРИ сбором тоже нельзя, так как органами государственной власти взамен внесения платы не предоставляется равнозначная услуга (очевидно, что внесение сведений в ЕГРН Росреестром не эквивалентно вносимой сумме), тем более с учетом того, что законодательно ст.22 Закона № 43-ФЗ закреплено, что плата вносится за выбор основного ВРИ, то есть за сам факт волеизъявления собственника земельного участка.
В данном контексте еще более абсурдной представляется позиция КС[2], который указал, что нормативной основой для взимания платы за изменение ВРИ является компенсация затрат органов публичной власти, сопряженных с регулированием земельных отношений. Разумеется, не нужно быть гением, чтобы понимать, что осуществление действий по внесению сведений об изменённом виде разрешённого использования не является настолько финансово затратной процедурой и не может стать обоснованием внесения платы за изменение ВРИ.
Представляется, что плата за изменение ВРИ – это некий скрытый налог на прибыль собственника земельного участка в связи с увеличением коммерческой привлекательности участка.
Так плата начисляется, за рядом исключений, исходя из увеличения кадастровой стоимости участка, которая, приближённо, соответствует рыночной. То есть её размер зависит именно от выгоды для собственника от выбора ВРИ участка
Анализ утверждённых в Москве и МО перечней объектов, имеющих важное социально-экономическое значение, строительство которых освобождает собственников от внесения платы, показывает, что в Московской области внесение платы требуется при строительстве жилых объектов и объектов лесного хозяйства, а в Москве помимо указанных объектов внесение платы необходимо также при строительстве объектов сельского хозяйства, складских объектов, объектов торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности. Из данного перечня очевидно усматриваются экономически важные для региона сферы.
На примере г. Москвы изменение вида разрешенного использования земельного участка с промышленного ВРИ на ВРИ разрешающий строительство на земельном участке, например, элитных жилых застроек, позволяет получить коммерческим организациям и предпринимателям большие прибыли в ущерб развитию промышленного и социального потенциала, которые являются социально и экономически приоритетными для региона. Следовательно, введение платы фактически призвано сократить строительство в тех областях, которые не являются приоритетными для Москвы или Московской области путем урезания прибыли бизнеса на сумму платы за изменение ВРИ. Но в таком случае не имеет ли место быть фактически двойное налогообложение?
Вероятно, законодатель при введении платы за изменение ВРИ на территории двух субъектов РФ преследовал экономические цели (некая плата за сверхприбыль, пополнение регионального бюджета и попытка стимулировать наиболее важные для региона сферы экономики), однако, как нередко у нас случается, не учел, насколько такая плата будет соответствовать правовой составляющей.
Кроме того, сама по себе юридическая техника — установление такой платы весьма лаконичной нормой в «непрофильном» законе, а не на уровне одного из кодексов, — порождает массу практических проблем, часть из которых рассмотрена ниже.
В связи со сказанным, коллеги, какая квалификация платы за изменение ВРИ, на ваш взгляд, является наиболее подходящей с точки зрения теории права и какую истинную цель, по-вашему, имеет под собой такая плата?
2. Размер платы за изменение вида разрешенного использования
Размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка определяется с учетом разницы между установленной кадастровой стоимостью земельного участка на дату подачи заявления и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования.
Формулы расчета размера платы за изменение вида разрешённого использования установлены постановлениями соответствующих субъектов РФ и значительно отличаются[3].
Так, в г. Москве в отличие от Московской области при расчете размера платы учитывается большее количество факторов: расчет поставлен в зависимость от коэффициента изменения цен на жилье, коэффициента местоположения земельного участка (за пределами или в пределах ТТК г. Москвы) и т.д. В то время как в Московской области размер платы рассчитывается исходя из фиксированной для каждого вида разрешённого использования ставки.
Кроме того, в Москве для собственников земельных участков, которые приобрели участок у города Москвы по договору купли-продажи в период с 19.11.2020 г. по 01.04.2022 г, размер платы уменьшается на стоимость выкупа земельного участка по договору.
В связи с тем, что плата довольно высока, собственники пытаются прибегнуть к разным способам «оптимизации» платы или же пытаются отбить требования уполномоченных органов о взыскании указанной платы.
Попытки бизнеса всячески избежать платы за изменение вида разрешенного использования не остаются законодателем незамеченными. Так, если ранее сведения об изменённом виде разрешенного использования в ЕГРН могли быть внесены Росреестром до внесения собственником земельного участка платы, а уполномоченные органы осуществляли взыскание уже в судебном порядке, то с момента вступления в силу изменений, предусмотренных статьей 14 федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ, осуществление изменения вида разрешённого использования до внесения платы стало невозможным[4].
Так, п. 5 Федерального закона от 05.04.2013 года №43-ФЗ предусмотрено межведомственное взаимодействие между Росреестром и уполномоченным органом субъекта в целях подтверждения факта внесения платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка.
3. В каких случаях не потребуется вносить плату за изменение вида разрешенного использования?
В Москве и Московской области изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид разрешенного использования, предусматривающий строительство/реконструкцию объекта капитального строительства, осуществляется при условии внесения собственником платы, за некоторыми исключениями.
При этом перечень оснований освобождения от платы в указанных субъектах различный. Общими являются случаи изменения вида разрешенного использования земельного участка:
— на ВРИ, указанный в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до дня вступления в силу Федерального закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ;
— на ВРИ, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию на земельном участке объекта капитального строительства, имеющим важное социально-экономическое значение.
Объекты социально-экономического значения в Москве и области также различаются. Так, в Московской области к таким не отнесены жилые объекты (включены с ограничениями) и объекты лесного хозяйства, а в Москве помимо указанных объектов в том числе не включены объекты сельского хозяйства, складские объекты, объекты торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности[5].
Перечень послаблений для собственников земельных участков в Московской области на этом, увы, заканчивается. В отличие от Москвы, где помимо вышеназванных оснований, собственники освобождены от внесения платы за изменение вида разрешенного использования, если:
— с земельного участка не снят запрет на строительство и (или) реконструкцию;
— если кадастровая стоимость земельного участка с установленным ВРИ превышает кадастровую стоимость земельного участка с измененным ВРИ.
Стоить отметить, что в Московской области вышеуказанное основание не освобождает собственников от необходимости внесения платы за изменение вида разрешённого использования. Если установленный ВРИ превышает кадастровую стоимость земельного участка с измененным ВРИ, то в Московской области плата рассчитывается как 10% от кадастровой стоимости испрашиваемого ВРИ (КС2), либо же 20% от значения КС2 для случаев каждого последующего изменения (подробно об этом ниже).
Так, решением Арбитражного суда Московской области от 13 мая 2021 года по делу N А41-6540/21 был произведен перерасчет размера платы в связи с превышением кадастровой стоимости земельного участка с установленным ВРИ, плата определена как 10% от кадастровой стоимости измененного ВРИ.
Ситуация, при которой по одному и тому же основанию собственники земельных участков в одном субъекте освобождены от внесения платы, а собственники в другом субъекте вынуждены платить за изменение ВРИ, представляется крайне противоречивой. К тому же принимая во внимание, что ВРИ является одним из основных факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельного участка и кадастровая стоимость земельного участка с испрашиваемым ВРИ (КС2) меньше чем установленная (КС1), соответственно, при таком раскладе происходит изменение ВРИ на более «дешевый», что противоречит позиции ВС РФ о том, что «. налоги и сборы должны иметь экономическое основание», статье 3 НК РФ.[6]
4. К вопросу о правомерности взыскания платы, когда кадастровые стоимости земельного участка с установленным (КС1) и испрашиваемым (КС2) ВРИ равнозначны
Согласно статье 22 Федерального закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ1 плата определяется в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ – г. Москвы, Московской области, с учетом разницы между установленной кадастровой стоимостью участка и кадастровой стоимостью участка с измененным видом разрешенного использования.
В свою очередь положения статьи 5.1 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96- повторяют статью 22 вышеназванного закона, закрепляя расчет размера платы с учетом разницы между кадастровыми стоимостями.
Казалось бы, все ясно, закреплен основной принцип определения размера платы, основанный на разности кадастровой стоимости участка с установленным и испрашиваемым ВРИ.
Однако не все так просто. В Московской области пунктом 6, 10 Постановления Правительства МО от 31.12.2013 N 1190/57 установлено, что если значения КС1 и КС2 равнозначны, то размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка устанавливается в размере 10%от значения КС2 и 20%от значения КС2 для случаев каждого последующего изменения вида.
При этом собственникам земельных участков, расположенных в Москве, в этом плане повезло больше: вышеназванное спорное положение в городе Москве отсутствует, представляется, что при отсутствии разницы плата за изменение вида разрешённого использования не вносится.
Пункты 6, 10 Постановления Правительства МО от 31.12.2013 N 1190/57 очевидно, противоречат закрепленному принципу определения платы исходя из разницы между кадастровыми стоимостями, скажете вы. Однако у судов на этот счет есть свой вполне очевидный ответ. Основываясь на положениях противоречивой нормы, суды признают правомерным взыскание платы за изменение вида разрешенного использования в отсутствие разницы между значениями КС1 и КС2[7].
Стоить отметить, что попытка оспорить противоречивую норму и признать ее недействующей уже предпринималась, но как вы уже могли догадаться, не увенчалась успехом. Законность оспариваемой нормы суды двух инстанций мотивировали следующим образом[8]:
По смыслу части 1 статьи 22 Закона N 43-ФЗ условием, при котором возможно изменение вида разрешенного использования земельного участка …..является внесение платы, а ссылка на учет разницы между кадастровой стоимостью земельного участка с установленным видом разрешенного использования и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования указывает на необходимость применения дифференцированного подхода при определении такой платы.
Статья 22 Закона N 43-ФЗ и статья 5.1 Закона N 23/96-ОЗ, на несоответствие которым оспариваемых положений Порядка определения платы ссылается административный истец, не содержат каких-либо требований к порядку расчета и взимания платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка. Следовательно, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации вправе был в пределах своей компетенции по своему усмотрению определить соответствующий порядок.
«Оспариваемые положения Порядка не противоречит общеправовому критерию формальной определенности, не содержат неясности, двусмысленности в их понимании и применении». «…. не противоречат как нормам федерального, так и регионального значения, как принятые в их развитие».
Вот так, оспариваемая норма обладает признаками формальной определенности, принята субъектом РФ в уточнение и развитие федерального законодательства и поэтому, по мнению судов, является законной.
В контексте противоречивости нормы стоит вернуться к ранее упомянутому Определению КС РФ.
Общество тщетно пыталось оспорить размер платы за изменение вида разрешённого использования и в итоге обратилось в Конституционный суд, оспаривая нормы, предусматривающие внесение платы за изменение ВРИ, как нормы, носящие неконституционный характер, но и здесь Обществу не удалось добиться нужного результата.
КС повторил положения статьи 22 Закона N 43-ФЗ и статьи 5.1 Закона N 23/96-ОЗ, закрепляющих расчет размера платы с учетом разницы между значениями КС1 и КС2.
И указал следующее: «Данная плата взимается с применением дифференцированного подхода, базирующегося на экономически обоснованных параметрах изменений в кадастровой стоимости земельного участка, возникающих в результате изменения вида разрешенного использования такого земельного участка».
После прочтения напрашивается вполне закономерный вопрос. А как взыскание платы за изменение вида разрешенного использования в отсутствие разницы между значениями КС1 и КС2 (в отсутствие изменения кадастровой стоимости) может являться взысканием с применением дифференцированного подхода, основанного на экономически обоснованных параметрах изменений в кадастровой стоимости?
На мой взгляд, вполне очевидным ответом будет — «А никак, пункты 6, 10 Постановления Правительства МО N 1190/57 не соответствуют подходу, указанному КС РФ в Определении».
Finita la commedia! Позиция судов, а также перспектива дальнейшего оспаривания неоднозначной нормы, думаю, всем понятна.
5. Судебная практика в пользу собственников земельных участков
Но не все так плохо!
Несмотря на то, что судебная практика по вопросу взыскания платы за изменение вида разрешённого использования пока еще складывается не в пользу собственников земельных участков, положительные тенденции в делах, связанных с платой за изменение вида разрешённого использования все же отмечаются, собственникам удается отстоять свои права в судебном порядке.
- Нельзя взыскивать плату в случаях, когда имеет место не изменение ВРИ, а его приведение в соответствие классификатору
Так, в деле № N 88-8966/2021 истец просил взыскать с ответчиков плату за изменение вида разрешенного использования земельного участка с вида «для ведения приусадебного хозяйства» на вид «для ведения личного подсобного хозяйства». Суды, отказывая в удовлетворении требований, указали следующее: «функциональное назначение земельного участка, после установления вида разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) аналогично предшествовавшему. Неправильно выбранный гражданином способ реализации своего права на приведение вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями Классификатора не может служить основанием для возложения на него обязанности нести расходы по установлению соответствия вида разрешенного использования земельного участка федеральному классификатору.»[9]
Также, Арбитражный суда Московского округа Постановлением от 29.12.2021, отклонив доводы министерства о том, что произошло изменение вида разрешенного использования земельного участка, влекущее возникновение возможности строительства на этом земельном участке и требующее внесения платы за такое изменение, указал, что смена вида разрешенного использования земельного участка с «для коттеджной застройки с комплексной инфраструктурой» на вид «для индивидуального жилищного строительства» не является изменением, а имеет место приведение вида разрешенного использования в соответствие с действующим законодательством и отказал во взыскании платы[10].
Собственникам земельных участков, которые намерены изменить вид разрешённого использования, стоит обратить внимание на указанную судебную практику, так как не исключено, что испрашиваемый Вами вид разрешённого использования будет подпадать под процедуру приведения в соответствие, а не изменения вида разрешённого использования, что позволит не вносить плату за изменение.
Кроме того, необходимо отметить важность выбора «правильного» вида разрешённого использования, который позволит не переплачивать. К примеру (в Московской области) — не выбирать дорогой ВРИ «2.0. жилая застройка» (ставка 50%), а выбрать более конкретизированный и дешевый под цели планируемого строительства – «2.1.1. малоэтажная застройка» (ставка 40%) и др.
В некоторых случаях уменьшение платы за изменение ВРИ также возможно путем раздела земельного участка. Предположим, если планируется застройка только части земельного участка, то целесообразно разделить участок и изменять ВРИ уже вновь образованного земельного участка, площадь которого будет меньше, соответственно размер платы также уменьшиться.
- Изменение вида разрешенного использования произошло не на основании волеизъявления собственника, а значит, у него не возникает обязанности по внесению платы
Так, Арбитражный суд Московской области отказал Министерству имущественных отношений МО во взыскании платы, мотивируя отказ тем, что изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка не осуществлялось в порядке, установленном Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ на основании заявления ответчика, а указанные сведения были внесены в ЕГРН в связи с исполнением судебного акта, следовательно, у ответчика не возникло обязанности вносить плату[11].
- Превышение кадастровой стоимости земельного участка установленным на день подачи заявления ВРИ над кадастровой стоимостью земельного участка с измененным ВРИ освобождает от внесения платы в г. Москве
Арбитражный суд Тверской области в решении от 16.09.2020 указал, что в результате снижения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке, кадастровая стоимость установленным на день подачи заявления видом разрешенного использования превысила кадастровую стоимость земельного участка с измененным видом разрешенного использования, и ответчик подлежит освобождению от внесения платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка[12].
Таким образом, собственникам земельных участков при планировании изменения вида разрешенного использования стоит знать о перечне оснований, исключающих внесение платы за изменение вида разрешенного использования, рассмотреть возможность смены ВРИ через приведение в соответствие. А также – применения таких способов законной оптимизации платы за изменение ВРИ как раздел земельного участка с последующим изменением ВРИ одной из частей, оспаривание кадастровой стоимости участка, что также исходя из конкретных обстоятельств может позволить снизить размер платы.
[1] Решением Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-156838/20 с ООО «СЗ «ГРАНДНЭКСТ» взыскана плата за изменение ВРИ в размере 1 636 854 897 руб. 31 коп. Судами апелляционной и кассационной инстанций решение оставлено без изменения. Подана жалоба в ВС РФ.
[2] Определение Конституционного Суда РФ от 26.03.2020 N 574-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Далан-Строй» на нарушение конституционных прав и свобод положениями статьи 22 Федерального закона…»
[3] Постановление Правительства Московской области от 31.12.2013 N 1190/57 (ред. от 27.10.2021)
Постановление Правительства Москвы от 10.09.2013 N 593-ПП (ред. от 22.03.2022)
[4] Федеральный закон от 30.04.2021 N 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
[5] В г. Москве из объектов жилого фонда в перечень включены только объекты ИЖС.
[6] Определение ВС РФ от 17.11.2004 по делу № 9-Г04-24.
[7] Апелляционное определение Московского городского суда от 24.11.2020 по делу N 33-412659/2020
Решение Бутырского районного суда города Москвы от 24.06.2021 по делу N 2-2307/2021
Решение Красногорского городского суда Московской области от 30.08.2021 по делу N 2а-6522/2021
[8] Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 06.11.2019 N 4-АПА19-23
Решение Московского областного суда от 21.05.2019 по делу N 3а-208/2019
[9] Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 19.05.2021 N 88-8966/2021
[10] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.12.2021 N Ф05-31922/2021 по делу N А40-48674/2021
[11] Решение Арбитражного суда Московской области от 27.03.2020 по делу N А41-102850/2019
[12] Решением Арбитражного суда Тверской области от 16.09.2020 по делу N А66-8684/2020