Как продать квартиру в ипотеке

Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта

Фото: kurhan/shutterstock

Покупка квартиры в ипотеку для большинства россиян сегодня является главной возможностью решения квартирного вопроса. Банки снижают ставки по кредитам и первоначальный взнос, стимулируя тем самым покупателей. По данным «Дом.РФ», в июне выдача ипотеки на новостройки в России достигла абсолютного рекорда — было оформлено более 40 тыс. жилищных кредитов. Однако ипотека накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, но и по распоряжению недвижимостью. Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать.

Продавать можно, но с согласия банка

Досрочное погашение ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги);
Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
Продажа ипотечного жилья банком.

Вместе с экспертами рассмотрим подробнее каждый из данных вариантов.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.

Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. С 2015 года такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе, добавил Родион Ларченко из Asterisk.

«Задаток, помимо платежной функции, выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере», — отметил юрист. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце, добавил он.

Второй способ оформления сделки при продаже ипотечной квартиры — это погашение долга по кредиту в ходе сделки. Данный вариант требует непосредственного участия банка. «Сотрудник банка должен предоставить справку о том, какой размер долга еще нужно выплатить. Затем покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка. Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре», — рассказала представитель АЮР.

Третий вариант — продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. Тоже довольно частое явление, особенно когда у заемщика нет денег. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки. При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту — рефинансировать ипотеку. «Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка и выбрать обремененный объект», — добавила юрист.

Последний способ — продажа ипотечного жилья банком — является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеке, как правило, невыгодна для продавца: цена продажи почти всегда будет ниже, чем цена покупки с учетом выплаченных процентов, предупредил адвокат Родион Ларченко. «Поэтому решение о продаже такой квартиры обычно принимается тогда, когда у продавца нет возможности гасить задолженность по кредиту в срок», — отметил он.

Также продавец при продаже квартиры, которая находилась с собственности менее установленного срока (три года или пять лет), будет обязан уплатить НДФЛ. При этом доход от продажи квартиры для целей налогообложения может быть уменьшен на сумму расходов по ее приобретению, включая сумму уплаченных процентов. Поэтому, как правило, налоги при продаже ипотечной квартиры не уплачиваются независимо от срока владения. Все расходы, связанные с покупкой квартиры (переоформлением), несет покупатель.

Плюсом покупки ипотечной квартиры, по словам экспертов, является снижение рисков мошенничества со стороны покупателя, так как большую часть денег перечисляет банк. Также кредитная организация контролирует все операции и следит за юридической стороной сделки.

К минусам покупки ипотечной квартиры юристы относят увеличение срока продажи квартиры. Если квартиру необходимо продать за короткий срок, то с ипотечным обременением это сделать сложно. Только на подготовку к заключению договора, оценочные работы и сбор документов потребуется несколько недель. Кроме того, банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора — так как необходимо дождаться перерегистрации квартиры в Росреестре.

Читайте также:

Прощай, ипотека: 4 способа продать жилье под залогом
Недвижимость под залогом: где искать конфискат со скидкой
Ипотека после развода: как выплачивать кредит
Брать ипотеку сейчас или подождать до осени

Как продать ипотечную квартиру?

Вы купили квартиру в ипотеку, но не обязаны жить в ней всегда. Если вы хотите купить другую недвижимость, а существующая вам больше не нужна, есть несколько способов продать квартиру в ипотеке. Рассказываем, можно ли продать ипотечную квартиру быстро и без рисков, уточняем порядок налогообложения, перехода права собственности и другие нюансы, которые необходимо знать при продаже недвижимости, купленной с привлечением ипотечного кредита.

Команда Райффайзен Банка

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

При покупке недвижимости в ипотеку до момента полного расчета по ипотеке квартира находится в залоге у банка. Это налагает ограничения на операции купли-продажи: просто взять и продать ее без одобрения залогодержателя нельзя.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, возможна со снятием обременения и без. Рассмотрим варианты подробно.

Досрочное погашение ипотеки

Полная выплата кредита до момента продажи ипотечной квартиры автоматически инициирует снятие обременения и получение права полного распоряжения недвижимостью. Этот способ удобен, если:

кредит выплачен почти полностью или вы располагаете достаточной суммой, чтобы погасить взятую ипотеку
вы нашли покупателя, готового внести аванс по предварительному договору продажи квартиры в размере остатка вашего долга перед банком
вам нужно срочно продать недвижимость, а наличие обременения затягивает поиск покупателя

Если позволяет доход, вы можете оформить потребительский кредит на нужную сумму и закрыть его деньгами от продажи квартиры сразу после завершения сделки. Переплата в этом случае будет небольшая — на снятие обременения уходит до 40 дней: банк отправляет документы в Росреестр в течение 30 дней, еще 10 дней заявление обрабатывается федеральной службой.

Если у вас непростое финансовое положение, остаток долга по кредиту большой, а покупатель сам планирует оформлять ипотеку, ваш кредит можно переоформить на него.

Продажа квартиры вместе с кредитными обязательствами

В этом случае покупатель приобретает недвижимость с обременением банка. Покупатель может оформить ипотечный кредит в том же банке, где оформлен кредит у продавца. Можно ли продать квартиру и изменить условия кредитования зависит от многих факторов: наличия новых предложений банка с более выгодными условиями, возможности включения нового заемщика, кредитного рейтинга покупателя вашей квартиры.

При таком варианте продажи есть несколько нюансов:

Ваш покупатель должен удовлетворять условиям банка, а именно: иметь достаточный доход, не иметь текущих просроченных задолженностей, соответствовать по возрасту. Хорошо, когда у человека уже есть предварительное одобрение по ипотеке, известна сумма кредитования и она покрывает остаток стоимости вашего кредита.
Необходимо получить предварительное согласие банка и только потом инициировать продажу ипотечной квартиры. Банк изучает данные обо всех заемщиках и может отказать, если у вашего покупателя негативный кредитный рейтинг, нет денег на первоначальный взнос или уже есть несколько кредитов.
Если покупатель оформляет ипотеку в том же банке, что и продавец, обременение Продавца не снимается до момента погашения ипотечного кредита Продавца. После перехода права собственности на Покупателя и погашение ипотечного кредита возможно снятие обременения. Покупатель подает заявку на ипотеку и выбирает обремененный объект. А если новый кредит оформляется в другой организации, текущий кредит погашается средствами нового, после этого снимается обременение, и квартира передается под залог новому банку. В этот период может применяться базовая ставка по ипотеке без учета персональных скидок. Процесс смены залогодержателя может занять больше месяца.

В случае, если покупатель по каким-то причинам не хочет оформлять ипотечный кредит либо может претендовать только на потребительское кредитование, имеет собственные средства, но не готов заключить предварительное соглашение и внести аванс в размере остатка долга по вашему договору, невыплаченную ипотеку можно погасить в процессе сделки.

Продажа квартиры с погашением ипотеки при проведении сделки

В этом случае остаток долга погашается покупателем уже в процессе заключения договора купли-продажи квартиры. Продавать квартиру не запрещено, но для начала сделки необходимо одобрение банка.

Продавцу необходимо получить в банке выписку об остатке долга, предоставить ее покупателю, после чего составляется договор, покупатель перечисляет сумму стоимости квартиры в банк в счет подтверждения намерений. Сумма разносится на два аккредитива или две ячейки: одна для погашения долга по текущей ипотеке, вторая — для окончательного расчета с продавцом.

После регистрации сделки сумма остаточной задолженности продавца переводится в пользу банка и считается залоговым платежом по договору купли-продажи. Этими деньгами закрывается текущая ипотека, банк снимает обременение и после вывода из-под залога квартира полностью переходит в распоряжение продавца. Сделка продолжается в обычном формате, покупатель передает остаток суммы и покупает уже «чистую» квартиру.

Такой способ продажи квартиры удобен тем, что:

Сделка контролируется банком и полностью безопасна для сторон. Покупатель защищен от неисполнения обязательств продавцом, продавец — от изменения условий со стороны покупателя.
Покупатель может использовать любые средства, включая собственные накопления или кредит, полученный в этом же банке или других. Например, в Райффайзен Банке можно взять кредит без залога на сумму до 3 млн рублей или под залог другой недвижимости в собственности на сумму до 18 млн рублей.

Легко ли продать квартиру с ипотекой?

Все зависит от остатка долга, целей продавца, условий продажи и в, какой-то
мере, удачи. Не все покупатели имеют средства для первоначального взноса, готовы погасить чужой кредит или выкупить его на текущих условиях. При возможности использования маткапитала в качестве первоначального взноса, найти покупателя вторичной квартиры с обременением может быть непросто. Хорошие шансы только в том случае, если низкая цена. Но учитывая, что продажа квартиры после долгой ипотеки сама по себе не вполне выгодна, так как реальная стоимость будет выше из-за уплаченных процентов, редкий продавец готов снизить цену еще больше, чтобы только продать жилье.

Говорить о том, что квартиру с обременением невозможно продать нельзя: кто-то хочет жить именно в вашем доме или переехать в квартиру с готовым ремонтом, нужно просто подождать. Если остаток долга небольшой — покупателя найти проще. Погасите часть кредита самостоятельно, чтобы повысить привлекательность предложения.

Со стороны банков препятствий при проведении сделок обычно нет: даже если покупатель не располагает всей суммой, может быть предложен кредит, смена залогодателя по текущему договору. Главное, чтобы покупатель удовлетворял требованиям банка, и уточнить это нужно еще до начала заключения договора. Недвижимость под обременением уже проверена банком, что упрощает повторное согласование объекта залога.

Налоги и вычеты

При покупке недвижимости все граждане РФ, являющиеся плательщиками подоходного налога, могут получить имущественный вычет. При продаже квартиры, за которую получен вычет, никаких доначислений не производится. Право на вычет не сопряжено с правом продажи имущества, вычет остается у вас.

Но если квартира была в собственности менее 5 лет, при ее продаже необходимо уплатить налог с доходов в размере 13%. При расчете суммы налога учитывается цена покупки квартиры без учета стоимости кредита. В расчет принимается сумма договора купли-продажи, а не проценты банку. Но с уплаченных процентов тоже можно получить налоговый вычет, что частично компенсирует ваши затраты.

Если вы купили квартиру за 5 млн рублей и продали ее за 6 млн, налог необходимо уплатить с 1 млн разницы.

Если квартира была в собственности более 5 лет, НДФЛ не взимается. Налог не платится, если цена продажи равна цене покупки или ниже ее. Занижение стоимости не рекомендуется — это может привести к налоговым санкциям. Более того, стоимость недвижимости не может быть ниже кадастровой: проверьте эту информацию в Росреестре до того, как указывать сумму договора.

Общие сведения

Если вы купили квартиру в ипотеку, но все еще не погасили кредит, продавать недвижимость не запрещено.
Продать квартиру можно предварительно погасив долг перед банком, договорившись с покупателем о погашении его силами вашего долга в счет стоимости квартиры или через переоформление кредитного договора на него.
Сделки при участии банка безопасны, но требуют предварительного согласования. Вы должны получить разрешение банка на эту операцию, а покупатель должен соответствовать требованиям кредитной организации в случае, если придется оформлять кредит.
В зависимости от условий банка, возможно одновременное рефинансирование ипотеки по более выгодным ставками при смене залогодателя.
Если вы получили налоговый вычет, при продаже квартиры он остается у вас.
Если квартира была в собственности менее пяти лет и продана дороже, чем куплена, с разницы в цене необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%.
Продать квартиру под ипотекой сложнее, так как не у всех покупателей есть собственные средства, а переоформить кредитный договор на нового заемщика получается не всегда. Чтобы ускорить продажу, постарайтесь максимально сократить остаток долга.

Как продать квартиру в ипотеке: 5 сценариев

Представьте ситуацию: вы взяли ипотеку на 20 лет, а через два года жизнь круто изменилась и нужно продать квартиру. Например, родился ребенок или просто подвернулся другой выгодный вариант покупки. Но как продать ипотечную квартиру, чтобы все было по закону, и при этом не продешевить? Разбираем пять сценариев продажи для разных ситуаций.

Продавец сам выплачивает остаток долга

Для какой ситуации подходит. Продавец может закрыть ипотеку одним платежом.

Как действовать. Убедиться, что есть деньги на досрочное погашение займа — недостающую сумму можно занять или взять в кредит. После останется только предупредить банк о досрочном погашении и выплатить остаток долга.

Когда ипотека будет погашена, банк сам отправит документы на снятие обременения в Росреестр. Справку об отсутствии задолженности можно получить в мобильном приложении. Проверка в Росреестре займет 14 дней, после нее квартиру можно продавать.

Покупатель закрывает ипотеку продавца

Для какой ситуации подходит. Если банк не дал согласия на продажу, у продавца большая сумма долга, а у покупателя уже есть деньги на руках.

Как действовать. В этой ситуации продавец получает деньги на погашение ипотеки от покупателя как задаток за квартиру. Вот как нужно действовать:

Заключить договор купли-продажи. В качестве задатка указывается сумма, которая нужна продавцу, чтобы закрыть ипотеку. Остаток денег продавец получит, когда переоформит квартиру на покупателя.
Предупредить банк о досрочном погашении и выплатить остаток долга
После погашения ипотеки банк сам отправит документы на снятие обременения в Росреестр. Получить справку об отсутствии задолженности можно в мобильном приложении
Переоформить квартиру на покупателя. Для этого потребуется паспорт, договор купли-продажи и свидетельство о собственности. Подать заявление можно в МФЦ
Получить от покупателя оставшуюся сумму по договору

Покупатель погашает долг продавца во время проведения сделки с участием банка

Для какой ситуации подходит. Если банк дал согласие на продажу.

Как действовать. Если выбрать этот вариант, покупатель погасит долг продавца во время заключения сделки и подписания договора. Для этого нужно найти покупателя, прийти в отделение банка и написать заявление о продаже квартиры в залоге. Следующие шаги такие:

Покупатель и продавец заключают договор купли-продажи, в котором прописываются все условия. Покупатель перечисляет банку полную стоимость жилья, а банк делит деньги на два счета — аккредитива. На одном хранится сумма, достаточная для полного закрытия задолженности. На втором — остаток, который продавец получит после оформления всех документов.

Расчет происходит через два аккредитива — безопасных счета, деньги на которых недоступны покупателю и продавцу до перехода права собственности.

Документы по сделке передаются на регистрацию в МФЦ. Если документы в порядке и есть разрешение банка, там регистрируют переход права собственности в пользу покупателя
Стороны передают банку документы, подтверждающие регистрацию права собственности
После перехода права собственности банк закрывает ипотеку, выплачивает остаток денег продавцу и снимает обременение с квартиры

Покупатель берет ипотеку в банке продавца

Для какой ситуации подходит. Если покупатель собирается оформлять ипотеку. Это самый простой вариант для покупателя и продавца, ведь банк уже знает квартиру прошлого заемщика и залог уже у него. Риски минимальны, так как не нужно переводить деньги в сторонний банк.

Как действовать. Покупатель берет ипотеку на всю стоимость квартиры. После перехода права собственности банк закрывает ипотеку продавца и при необходимости выплачивает ему остаток денег.

Процедура почти такая же, как при обычном оформлении ипотеки:

Покупатель собирает документы, подает заявку на кредит и получает одобрение
Продавец подает заявление о продаже квартиры в залоге
Продавец и покупатель заключают договор в офисе банка. Там же покупатель подписывает документы для получения ипотеки, а продавец — для досрочного погашения
Если сумма, которую покупатель взял в ипотеку, больше, чем остаток долга продавца, то разница сохраняется в аккредитиве. Если покупатель берет сумму, равную долгу продавца, то банк просто закроет долг, когда квартира перейдет покупателю
Банк снимает обременение с квартиры, регистрирует ипотеку покупателя и оформляет переход права собственности в Росреестре
Если в ходе сделки банк открыл аккредитив, то после перехода прав продавцу переводят остаток денег. Если аккредитива нет, банк закрывает ипотеку продавца за счет ипотеки покупателя

Иногда вместе с долгом на покупателя переходят и другие обязательства — например, штрафы за просрочку платежей. В Газпромбанке продавец обязан погасить все задолженности до или во время сделки — в зависимости от решения банка.

Покупатель оформляет ипотеку в другом банке

Для какой ситуации подходит. Если покупателю не подходят условия ипотеки в банке продавца.

Как действовать. В зависимости от банка сценарии могут различаться. В Газпромбанке клиент может взять ипотеку на вторичную недвижимость, которая находится в залоге у другого банка. Это может быть квартира, таунхаус, апартаменты и земельный участок с жилым домом.

Важно, чтобы продавец соответствовал двум требованиям:

У него не должно быть просроченной задолженности по ипотеке
Остаток задолженности продавца не должен превышать 80% стоимости объекта

Если продавец подходит под эти условия, покупатель может обратиться в офис Газпромбанка и подать заявление на кредит. В случае, если банк продавца одобрит сделку, покупателю оформят ипотеку в Газпромбанке. Не нужно оформлять поручительство продавца или рефинансирование.

Обновлено: 4 октября 2023

Ипотека доступна каждому

Подберите свою ставку

Как продать квартиру, обремененную ипотекой?

В соответствии со ст. 37. Федерального закона от N (ред. от ) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с ) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Для продажи квартиры, обремененной ипотекой, необходимо подать заявление в банк, с которым заключен договор. При получении согласия на продажу такой квартиры возможны два варианта:

Оформление при участии банка, выдавшего кредит: покупатель погашает кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога и происходит переход прав на квартиру к покупателю. Средства, которые остались после погашения кредита, остаются у вас, как продавца.
Переоформление ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя).

Если банк не дает согласия на продажу квартиры, то необходимо досрочно погасить кредит: продавец погашает кредит за счет собственных или заемных средств либо за счет средств покупателя, банк и регистрирующий орган снимают обременение в виде залога и происходит продажа квартиры.