Когда покупатель сможет обязать продавца совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество
Вот такая бывает типичная фабула спора: между Покупателем и Продавцом заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым Продавец передал недвижимое имущество Покупателю. Продавец, по мнению Покупателя, уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на объект купли-продажи. Покупатель хочет обязать Продавца подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности.
Сначала обратим внимание на практику, которая защищает покупателя.
Например, на Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.04.2021 N Ф10-1306/2021 по делу N А83-18965/2019.
Требование об обязании продавца произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилые здания, приобретенные на основании договора купли-продажи удовлетворено, поскольку сделка по отчуждению имущества была осуществлена продавцом более чем за четыре года до возбуждения дела о банкротстве, в рамках процедуры банкротства эта сделка не оспаривалась, требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения заявлено не было. Само по себе это дело увлекательно тем, что договор купли-продажи происходил в 2002 году, имущество находилось в Крыму, спор возник в 2020 году и суд применял законодательство Украины. Тем не менее, иск был удовлетворён.
Но больший интерес представляют возможные причины отказа в понуждении Продавца совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Если кратко, они могут быть такими:
- Судом установлено применение ограничительных (обеспечительных) мер в отношении спорного недвижимого имущества (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15.02.2017 N Ф09-12050/16 по делу N А60-24467/2016);
- Покупателем не доказано надлежащее исполнение обязательств по договору: Покупателем не исполнена обязанность по оплате недвижимого имущества (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.09.2016 N Ф05-13041/2016 по делу N А41-100512/15);
- Договор купли-продажи признан недействительной сделкой (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.08.2017 N Ф04-2708/2017 по делу N А67-5202/2016) — между прочим, одно из немногих дел в арбитражной практике, где сделка была оспорена по п. 2 ст. 179 ГК как заключённая под влиянием обмана (!);
- Договор купли-продажи признан незаключенным (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 09.11.2017 N Ф09-6148/17 по делу N А07-23928/2016) — стороны не смогли правильно согласовать предмет договора (или 4/5 долей в праве общей долевой собственности на объект в целом, или 4/5 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в строящемся здании, или 4/5 доли в объекте (но не в праве), или нежилое помещение, соответствующее по площади 4/5 долям строящегося здания);
- Покупателем не доказано уклонение Продавца от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности: Покупатель в установленном порядке документы в регистрационный орган не подавал, заявление о приостановлении государственной регистрации не получал, в государственной регистрации перехода права ему не было отказано (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.02.2019 N Ф05-12660/2017 по делу N А40-92318/2016).
Это лишь малая порция дел, которые уже заботливо подобраны и будут рассмотрены в новом курсе Андрея Егорова по купле-продаже недвижимости.
Присоединяйтесь, пока ещё действуют скидки. Чем ближе дата курса, тем они будут ниже.
Кто сдает документы на регистрацию права собственности продавец или покупатель
Статья 15. Лица, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 15
Споры в суде общей юрисдикции:
1. При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению:
1) собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, если в соответствии с видом или видами разрешенного использования земельного участка допускаются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, либо лица, использующего земельный участок на условиях сервитута, публичного сервитута, либо лица, которому в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута, — при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые на таких землях или земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс;
(п. 1 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1) органа государственной власти или органа местного самоуправления, указанных в части 19 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, — при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные объект индивидуального жилищного строительства, садовый дом;
(п. 1.1 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.2) органа государственной власти, органа местного самоуправления, Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом» или Государственной корпорации по космической деятельности «Роскосмос», выдавших разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (за исключением многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, создание которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», многоквартирного дома, созданного жилищно-строительным кооперативом, а также объекта недвижимости, созданного с привлечением средств нескольких лиц, в отношении которого на момент обращения застройщика с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию между застройщиком и иным лицом (иными лицами) не достигнуто соглашение о возникновении прав на созданные здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места), — при государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на здание, сооружение, введенные в эксплуатацию на основании разрешения, выданного соответствующими органом или организацией, либо при государственном кадастровом учете таких здания, сооружения и государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места;
(п. 1.2 введен Федеральным законом от 06.12.2021 N 408-ФЗ)
2) лица, которому выдано разрешение на создание искусственного земельного участка либо иной документ, предусмотренный Федеральным законом от 19 июля 2011 года N 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», — при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданный искусственный земельный участок;
3) собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости, — при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости;
4) собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, — при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;
4.1) собственника земельного участка, на котором были расположены прекратившие существование здание, сооружение, помещения или машино-места в них, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, — при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости и государственной регистрации прекращения зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости прав на такие объекты недвижимости, если собственник таких объектов недвижимости ликвидирован (в отношении юридического лица) или его правоспособность прекращена в связи со смертью и право на данные объекты недвижимости не перешло по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (в отношении физического лица);
(п. 4.1 введен Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ; в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4.2) органа государственной власти или органа местного самоуправления — при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения, помещений или машино-мест в них, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса и государственной регистрации прекращения зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости прав на такие объекты недвижимости, если собственник таких объектов недвижимости и земельного участка, на котором они были расположены, ликвидирован (в отношении юридического лица) или правоспособность собственника таких объектов недвижимости и правообладателя земельного участка, на котором они были расположены, прекращена в связи со смертью и право на данные объекты недвижимости не перешло по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (в отношении физического лица);
(п. 4.2 введен Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ; в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4.3) принявшего наследство наследника физического лица, которому согласно записям в Едином государственном реестре недвижимости до дня открытия наследства принадлежали прекратившие свое существование здание, сооружение, помещение или машино-место в них, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, — при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости и государственной регистрации прекращения зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости прав на такие объекты;
(п. 4.3 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
4.4) лица, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование, — при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на земельные участки, образованные в результате раздела таких земельных участков или в результате объединения с другими земельными участками;
(п. 4.4 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
4.5) нотариуса или его работника, уполномоченного в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-1, — при государственной регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки, в результате которой образованы новый объект недвижимости либо несколько новых объектов недвижимости;
(п. 4.5 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
5) собственника объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости, — при государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации ограничений прав и обременений объекта недвижимости, в том числе в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются соответствующие ограничения прав и обременения;
6) кадастрового инженера в случаях, установленных федеральным законом;
6.1) федерального органа исполнительной власти, определенного в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, — при государственном кадастровом учете и государственной регистрации права Российской Федерации на объект незавершенного строительства, включенный в федеральный реестр незавершенных объектов капитального строительства;
(п. 6.1 введен Федеральным законом от 24.07.2023 N 368-ФЗ)
6.2) уполномоченных органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления — при государственном кадастровом учете и государственной регистрации права субъекта Российской Федерации или муниципального образования на объект незавершенного строительства, включенный в региональный реестр незавершенных объектов капитального строительства;
(п. 6.2 введен Федеральным законом от 24.07.2023 N 368-ФЗ)
7) иного лица в случаях, установленных федеральным законом.
2. При осуществлении государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав такой государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению:
1) органа государственной власти, органа местного самоуправления, Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом» или Государственной корпорации по космической деятельности «Роскосмос», выдавших разрешение на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию, создание которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», многоквартирного дома, созданного жилищно-строительным кооперативом, а также объекта недвижимости, созданного с привлечением средств нескольких лиц, в отношении которого на момент обращения застройщика с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию между застройщиком и иным лицом (иными лицами) не достигнуто соглашение о возникновении прав на созданные здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места, — при государственном кадастровом учете таких здания, сооружения и расположенных в них помещений, машино-мест;
(п. 1 в ред. Федерального закона от 06.12.2021 N 408-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства — при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;
2.1) собственника земельного участка, на котором были расположены прекратившие существование здание, сооружение, помещения или машино-места в них, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, — при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, если собственник таких объектов недвижимости ликвидирован (в отношении юридического лица), или если правоспособность собственника таких объектов недвижимости и правообладателя земельного участка (не являющегося собственником), на котором они были расположены, прекращена в связи со смертью и право на данные объекты недвижимости не перешло по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (в отношении физического лица), или если такие объекты недвижимости не имели собственника;
(п. 2.1 введен Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ; в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2.2) органа государственной власти или органа местного самоуправления — при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения, помещений или машино-мест в них, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, если собственник таких объектов недвижимости и земельного участка, на котором они были расположены, ликвидирован (в отношении юридического лица), или если правоспособность собственника таких объектов недвижимости и правообладателя земельного участка, на котором они были расположены, прекращена в связи со смертью и право на данные объекты недвижимости не перешло по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (в отношении физического лица), или если такие объекты недвижимости не имели собственника, или если таким зданием является многоквартирный дом;
(п. 2.2 введен Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ; в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2.3) принявшего наследство наследника физического лица, которому до дня открытия наследства принадлежали прекратившие свое существование здание, сооружение, помещение или машино-место в них, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, — при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;
(п. 2.3 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
2.4) органа государственной власти или органа местного самоуправления, на которые на основании федерального закона возложена обязанность по образованию земельных участков, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах, — при государственном кадастровом учете земельных участков, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах;
(п. 2.4 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
3) собственника объекта недвижимости или лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, — при государственном кадастровом учете в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничение или обременение возникают независимо от момента их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости;
4) собственника объекта недвижимости — при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости, за исключением случая, установленного пунктом 4.5 настоящей части;
(в ред. Федерального закона от 06.12.2021 N 408-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4.1) лица, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или в безвозмездное пользование (если договор аренды или договор безвозмездного пользования заключен на срок более пяти лет), — при государственном кадастровом учете земельного участка в соответствии со статьей 43 настоящего Федерального закона;
(п. 4.1 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
4.2) лица, обладающего объектом недвижимости на праве оперативного управления, хозяйственного ведения, доверительного управления либо аренды или безвозмездного пользования (если договор аренды или договор безвозмездного пользования заключен на срок более пяти лет), — при государственном кадастровом учете в отношении здания, сооружения, помещения или машино-места в них, объекта незавершенного строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на указанном праве;
(п. 4.2 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
4.3) правообладателя здания, сооружения или земельного участка — при государственном кадастровом учете в связи с выбором таким правообладателем вида разрешенного использования указанного объекта недвижимости, если такой правообладатель в соответствии с законом вправе выбрать данный вид разрешенного использования;
(п. 4.3 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
4.4) лица, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду или в безвозмездное пользование, — при государственном кадастровом учете в связи с разделом или объединением земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
(п. 4.4 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
4.5) органа государственной власти, органа местного самоуправления, Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом» или Государственной корпорации по космической деятельности «Роскосмос», выдавших разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, — при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости;
(п. 4.5 введен Федеральным законом от 06.12.2021 N 408-ФЗ)
5) кадастрового инженера в случаях, установленных федеральным законом;
5.1) органа государственной власти или органа местного самоуправления — при снятии с государственного кадастрового учета земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, который не предоставлен гражданам или организациям и на котором отсутствуют здания, сооружения, либо при снятии с государственного кадастрового учета земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, который не предоставлен гражданам или организациям, при наличии на указанном земельном участке зданий, сооружений, принадлежащих на праве собственности или ином вещном праве гражданам или организациям, в случае, если границы такого земельного участка не соответствуют утвержденной документации по планировке территории, с согласия указанных лиц;
(п. 5.1 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
6) иного лица в случаях, установленных федеральным законом.
3. Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению:
1) лица, право которого на объект недвижимости возникает (за исключением случаев, при которых в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно) или прекращается, — при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права;
(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, — при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;
3) сторон договора — при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;
4) правообладателя объекта недвижимости — при подтверждении права на учтенный в Едином государственном реестре недвижимости объект недвижимости, возникшего до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» либо возникшего в силу федерального закона;
5) нотариуса или его работника, уполномоченного в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-1, при государственной регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, либо по заявлению любой стороны нотариально удостоверенной сделки;
(п. 5 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6) иного лица в установленных настоящим Федеральным законом случаях.
4. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1 — 3 настоящей статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
4.1. Если иное не установлено федеральным законом, с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права, возникающего с момента государственной регистрации, на объект недвижимости, который приобретается в общую долевую собственность, обращаются все лица, которые приобретают такой объект в общую долевую собственность. Если иное не установлено федеральным законом, с заявлением о государственном кадастровом учете изменений сведений об объекте недвижимости, находящемся в общей долевой собственности, обращаются все лица, в собственности которых такой объект находится.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
5. В случае осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости, принадлежащий Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию (поступающий в собственность Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования), от их имени при подаче заявлений о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав выступают уполномоченные органы государственной власти, органы местного самоуправления либо уполномоченные юридические лица и граждане.
5.1. Государственный кадастровый учет, в том числе при уточнении границ земельных участков, и (или) государственная регистрация прав на земельные участки, являющиеся в соответствии с лесным законодательством лесными участками (далее также — лесные участки), в составе земель лесного фонда осуществляются по заявлению органа государственной власти субъекта Российской Федерации в случае, если ему переданы полномочия Российской Федерации в области лесных отношений, или иного лица в случаях, установленных федеральным законом.
(часть 5.1 введена Федеральным законом от 29.07.2017 N 280-ФЗ; в ред. Федерального закона от 13.06.2023 N 248-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5.2. При осуществлении государственной регистрации прав в связи с переходом права собственности на государственное или муниципальное недвижимое имущество к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию не требуется представления заявления от имени публично-правового образования, право собственности которого прекращается в связи с его переходом.
(часть 5.2 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
6. В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Союзному государству, от его имени вправе выступать органы Союзного государства или органы государственного управления государств — участников Союзного государства, уполномоченные в порядке, установленном международным договором.
7. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
8. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на объект недвижимости по требованию судебного пристава-исполнителя осуществляются в случаях возникновения прав на основании судебного акта или в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
9. В случае ликвидации юридического лица или исключения недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавца, являющегося юридическим лицом, право собственности которого на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости осуществляется на основании заявления покупателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица или исключении недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц, а также предусмотренных договором купли-продажи документов, подтверждающих исполнение сторонами договора своих обязательств (в том числе по полной уплате цены договора, по передаче объекта недвижимости). Если указанная выписка не представлена заявителем, орган регистрации прав запрашивает выписку (сведения, содержащиеся в ней) в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц.
(часть 9 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
10. Положения пунктов 4.1 и 4.2 части 1, пунктов 2.1 и 2.2 части 2 настоящей статьи также применяются в случае исключения недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц.
(часть 10 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
11. Снятие с государственного кадастрового учета и (или) государственная регистрация прекращения права, а также одновременно ограничения права или обременения объекта недвижимости (при условии наличия записей о государственной регистрации права, об ограничении права или обременении данного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости) в случае прекращения существования здания, сооружения, расположенных в них помещений, машино-мест, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса вследствие боевых действий и (или) в связи с наступлением чрезвычайной ситуации осуществляются также на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления и прилагаемых к такому заявлению акта осмотра места нахождения объекта недвижимости, подготовленного в порядке, предусмотренном пунктом 5 части 6 статьи 69.1 настоящего Федерального закона, подтверждающего прекращение существования объекта недвижимости, письменного согласия собственника (собственников) объекта недвижимости (собственника (собственников) всех помещений или машино-мест, расположенных в здании или сооружении, если таким объектом недвижимости является здание или сооружение) на осуществление государственной регистрации прекращения права (при условии наличия записей о государственной регистрации права собственности или иного вещного права (права хозяйственного ведения или права оперативного управления) на данный объект недвижимости (помещения или машино-места, расположенные в здании или сооружении, если таким объектом недвижимости является здание или сооружение) в Едином государственном реестре недвижимости), документа, подтверждающего факт возникновения чрезвычайной ситуации (в случае, если данный объект недвижимости прекратил существование в связи с наступлением чрезвычайной ситуации). При этом подготовка и представление в орган регистрации прав акта обследования не требуются.
(часть 11 введена Федеральным законом от 31.07.2023 N 397-ФЗ)
Регистрируем право собственности на квартиру
ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:
Мы подошли к завершающему этапу покупки квартиры на вторичном рынке. С документами на квартиру мы (Покупатель) разобрались, личность Продавца установили, Договор купли-продажи составили и подписали (см. предыдущие шаги ИНСТРУКЦИИ), теперь нам нужно зарегистрировать наше право собственности на квартиру.
В сделке купли-продажи квартиры регистрации подлежит только переход права собственности, в соответствии с обязательствами сторон по Договору купли-продажи (ДКП). Сам ДКП с 2013 года регистрации не подлежит, но тем не менее, он передается в составе пакета документов (см. перечень ниже) для регистрации перехода права по сделке.
Таким образом, регистрация перехода права собственности на квартиру на имя Покупателя представляет собой только внесение сведений в единую базу данных Росреестра о новых правах собственности на квартиру. Именно эта запись в реестре ЕГРН и является единственным доказательством существования этих прав.
Раньше это сопровождалось выдачей Покупателю Свидетельства о праве (Титула) на квартиру, выполненном на защищенной гербовой бумаге. Затем мудрецы из Росреестра решили, что это лишнее, и с июля 2016 года отказались от выдачи бумажных Свидетельств. Но экземпляры Договора купли-продажи квартиры (ДКП) с отметками о регистрации – гербовой печатью и регистрационным штампом – возвращались после сделки Продавцу и Покупателю (до июля 2022 года – см. далее).
(вид печати и штампа в разных территориальных УФРС может отличаться, но наименование и герб печати, а также перечень регистрационных данных в штампе – одинаковые)
Но и тут произошли изменения:
Внимание!
С 29 июня 2022, в связи с переходом Росреестра на безбумажный документооборот, на всех видах договоров (купли-продажи, дарения, участия в долевом строительстве и других) больше не проставляются специальные регистрационные штампы Росреестра. Об этом заявил руководитель столичного Росреестра (здесь).
При электронной регистрации сделки, гербовые печати и штампы на бумажных документах отсутствовали и ранее.
Когда мы регистрируем право собственности на квартиру, мы, прежде всего, фиксируем и защищаем свои права Покупателя, т.к. за свои деньги мы фактически получаем именно ПРАВО – виртуальное понятие, а не физический объект. И существование этого ПРАВА основывается только на соответствующей записи в государственном реестре,
Основанием для этого права служит наш Договор купли-продажи. Но из-за отмены штампов Росреестра на договорах (т.е. на основных правоустанавливающих документах), единственным подтверждением существования нашего права собственности на недвижимость теперь служит только Выписка из ЕГРН, которую мы получим по результатам проведенной регистрации сделки.
Договор, конечно, тоже остается у нас на руках, но без гербовых печатей и регистрационных штампов (только с подписями участников) он становится сомнительным документом.
Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.
Как зарегистрировать право собственности на квартиру
Оформлением прав собственности на недвижимость занимается УФРС (местное отделение Росреестра). Именно это ведомство ведет сбор, обработку, учет и хранение данных о зарегистрированных правах на все объекты недвижимости своего региона. На сленге риэлторов это место может звучать также как «Регпалата». В некоторых городах это место еще называют «Юстиция».
В последние годы, с развитием по всей стране МФЦ (многофункциональных центрах госуслуг) «Мои документы», отделения Росреестра стали отказываться от прямого взаимодействия с физлицами (в Москве, например, нельзя подать документы напрямую в Росреестр). Документы на регистрацию прав и перехода прав по сделке участники сделок теперь подают в МФЦ. Сотрудники МФЦ потом сами доставляют все документы в Росреестр, а после регистрации сами получают их обратно и выдают гражданам.
Покупатель и Продавец (или его доверенное лицо) должны лично присутствовать в МФЦ при подаче документов на регистрацию. Там от них потребуются заявления:
- Покупатель пишет заявление на регистрацию права собственности,
- Продавец – на переход права по сделке.
После чего они оплачивают госпошлину и передают необходимый пакет документов (см. перечень ниже) на регистрацию.
МФЦ городов России (адреса, телефоны, график работы) можно найти ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).
Документы для регистрации перехода права собственности
Пакет документов, требуемых для регистрации перехода права собственности на квартиру обычно меньше, чем тот пакет, который нам (как Покупателю) необходим для проверки «юридической чистоты» квартиры.
Обязательными документами для регистрации перехода права по сделке купли-продажи квартиры являются:
- Заявление на регистрацию (от Продавца – на регистрацию перехода права, от Покупателя – на регистрацию нового права);
- Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию (необязательно, но желательно, иначе, если данных об оплате в системе не обнаружат, то документы на регистрацию не примут);
- Паспорта участников сделки;
- Доверенность (если за Продавца действует доверенное лицо);
- Договор купли-продажи квартиры (подписанный сторонами сделки, минимум в 2-х экземплярах), либо Договор купли-продажи и ипотеки (при покупке квартиры в ипотеку);
- Кредитный договор с банком, закладная и документы, указанные в закладной (при покупке квартиры в ипотеку), а также заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона;
- Письменное согласие залогодержателя на отчуждение недвижимости (если, например, продаваемая квартира находится в ипотеке и за нее еще не выплачен кредит);
- Согласие получателя ренты (если квартира обременена рентой).
Нюансы:
Если в числе собственников (Продавцов) есть несовершеннолетние дети, то нам нужно помнить, что:
- Ребенок-собственник старше 14 лет уже сам подает и подписывает договор и заявление о государственной регистрации, но с письменного согласия своих родителей или законных представителей. За ребенка младше 14 лет полностью подписываются родители.
- Сделка по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению;
Проверить список необходимых для регистрации документов, можно на сайте Росреестра – заполнив анкету с исходными данными по сделке, в сервисе «Жизненные ситуации» – здесь.
Там же можно уточнить и отдельные нюансы по списку документов – по единому справочному телефону Росреестра: 8 (800) 100-34-34
Эксперты подсказывают
В правилах регистрации действует экстерриториальный принцип. То есть документы на регистрацию сделки с квартирой можно подавать в любом МФЦ любого города России, независимо от места нахождения объекта недвижимости.
Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.
Дополнительные документы при регистрации
Регистратор (специалист управления Росреестра), проводящий экспертизу документов перед регистрацией, в случае сомнений имеет право приостановить регистрацию и потребовать дополнительные документы для подтверждения сведений об объекте и/или субъектах сделки. Это лучше выяснять загодя, в процессе подготовки сделки.
И хотя есть формальный запрет на истребование у заявителей дополнительных документов для проведения регистрационных действий, но этот запрет написан с размытыми формулировками и рядом оговорок «ЕСЛИ…»:
«Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, ЕСЛИ представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона № 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Законом № 218-ФЗ нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, ЕСЛИ иное не установлено Законом № 218-ФЗ или иными федеральными законами».
В зависимости от нюансов конкретной сделки (в т.ч. по запросу регистратора) нам могут понадобиться следующие дополнительные документы для регистрации сделки с квартирой:
- Согласие супруги/-га Продавца на продажу квартиры (если квартира является общим имуществом супругов), либо документ, свидетельствующий о том, что квартира НЕ находится в совместной собственности супругов (например, Заявление о гражданском состоянии, брачный договор, соглашение или решение суда о разделе общего имущества супругов);
- Разрешение Органов опеки и попечительства(если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный гражданин);
- Документы, подтверждающие полномочия законных представителей, усыновителей, опекунов или попечителей (если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный);
- Письменный отказ совладельцев от права преимущественной покупки (если продается доля или комната в общей долевой собственности на квартиру), или документ, подтверждающий, что продавцы комнаты/доли известили в письменной форме остальных собственников комнат/долей о своем намерении продажи (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением);
- В отдельных регионах местные УФРС могут потребовать заранее подписанный Акт приема-передачи квартиры (хоть это и противоречит логике сделки).
Так как в правила приема документов на регистрацию периодически вносятся изменения, а также отдельные требования могут возникать на местном уровне, то рекомендуется заранее посетить или сделать контрольный звонок в местную Регпалату или в МФЦ «Мои документы», и уточнить состав пакета документов для регистрации. Например, кое-где Договор купли-продажи квартиры могут потребовать не в 2-х, а в 3-х экземплярах, а где-то могут потребовать подтвердить справками отдельные сведения из представленных документов.
Бланк заявления на регистрацию можно скачать – здесь.
Расписка, срок и возможная приостановка регистрации
Сотрудник, принимающий документы на государственную регистрацию, обязан выдать расписку в приеме этих документов, с полным их перечнем, датой приема, номером регистрационного дела и сроком регистрации. По номеру дела можно отслеживать ход самой регистрации на сайте Росреестра (здесь), и оперативно решать вопросы в случае ее задержки.
Срок регистрации имеет важное значение (особенно для Продавца квартиры). Он будет являться основой для расчета срока доступа Продавца к банковской ячейке с деньгами.
Бывает, что в процессе регистрации перехода права собственности происходит приостановка или даже отказ в регистрации. Это может быть связано как с техническими сбоями (например, ошибка в реестре данных об адресе или площади квартиры), так и с юридическими проблемами документов (например, отсутствие какого либо существенного условия в договоре, или обнаружение неурегулированных имущественных споров по данной квартире).
В последнем случае, это работает на защиту интересов Покупателя, т.к. оберегает его от возможных проблем с урегулированием этих вопросов в будущем.
Чтобы избежать возможного приостановления регистрации, есть смысл обратиться за услугами по регистрации сделок купли-продажи недвижимости к специализированным юридическим конторам (Москва).
Какие документы должны остаться у Покупателя после покупки квартиры, и для чего они нужны?
Особенно это актуально при «альтернативных сделках» или «цепочках» из нескольких квартир. Так как в этих случаях необходима одновременная регистрация пакетов документов сразу по двум или нескольким квартирам. Например, проблема с регистрацией (даже просто задержка) по одной из квартир «цепочки», грозит разрушением всей «цепочки», и развалом сделки. А специалисты по регистрации сводят этот риск к минимуму.
Такая услуга стоит недорого, но шансы, что регистрация пройдет успешно – возрастают многократно. Эти специалисты знают все требования регистратора на текущий момент, имеют богатую практику регистрации различных сделок, и заранее проверяют состав и корректность оформления всех документов перед подачей на регистрацию, исключая таким образом, возможные казусы.
Страхуем титул квартиры. Что это значит? Смотри в Глоссарии по ссылке.
Кстати, оформляя сделку через нотариуса, можно и ему заказать услугу по регистрации. Это не только удобно, но и заметно сокращает срок регистрации, т.к. заверенный нотариусом договор не требует дополнительной юридической экспертизы от регистратора.
На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Анализ ситуации и экспертиза документов на квартиру и ее владельцев — ЗДЕСЬ.
Итак, вместе с Продавцом мы передали документы на регистрацию, и теперь наше дело ждать ее окончания. Можем немного расслабиться, покурить, позвонить своему психиатру, или просто выпить чашечку кофе.
Если все идет путем, в Росреестре никаких «нестыковок» не обнаружено, наше право собственности на квартиру зарегистрировали, то можно вздохнуть и улыбнуться – сделка фактически завершена.
Осталась только пара небольших формальностей. Каких именно? Об этом – на следующем шаге.
Назад. Предыдущий шаг
Оформление договора купли-продажи квартиры
Вперед. Следующий шаг
Подписание Акта приема-передачи квартиры
Информация оказалась полезной? Сохрани ее себе, еще пригодится!
Комментарии к статье – ниже
ЕЩЕ КОЕ-ЧТО ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:
8 причин остановки регистрации права собственности на недвижимость
«Периодом страха» в Екатеринбурге называют срок, который длится с момента сдачи документов на регистрацию до получения свидетельства о праве собственности на квартиру. Нервничать приходится покупателю – деньги за квартиру уже отданы, а право собственности возникнет только через несколько дней. Если в Росреестре что-то пойдет не так, то покупателю предстоит забирать у продавца отданные деньги. Как показывает практика, остановка регистрации явление нередкое. Это может случиться, как минимум, по 8 причинам.
И сегодня часто бывает так, расчеты между продавцом и покупателем производятся в момент подписания договора купли-продажи. Бумаги подписывают, покупатель отдает деньги продавцу и теряет покой. Во-первых, продавец по пути в МФЦ может скрыться в неизвестном направлении. Во-вторых, регистрация сделки может быть остановлена и отклонена сотрудником Росреестра уже после того, как документы благополучно сданы на оформление.
Если регистрация права собственности будет остановлена, покупатель будет обязан вернуть продавцу квартиру, а продавец – деньги. Правда, денег к этому моменту может уже не быть. Тогда покупателю придется начинать судебное разбирательство и взыскивать отданные средства всеми законными способами.
Вот основные причины остановки регистрации:
1. На регистрацию подан неполный пакет документов
Неполный пакет документов – наиболее распространенная причина остановки регистрации. Сотрудник Росреестра не вправе отказать в приеме документов. Даже если отсутствуют какие-то важные для регистрации бумаги, пакет на регистрацию принят будет, а продавцу скажут, какие документы необходимо будет донести.
По словам участников рынка, продавцы чаще забывают приложить нотариальное согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества, отказ сособственников от преимущественного права выкупа либо согласие от органов опеки на совершение сделки с квартирой, на которую существуют права несовершеннолетнего.
В обязанности приемщика не входит проверка содержания договора и полноты пакета документов. Все, что стороны принесли на сделку, он то и обязан принять. Полный пакет или нет, выяснять будет регистратор.
Впрочем, в некоторых случаях регистрация останавливается из-за того, что государственному регистратору необходимы документы, которых в общеобязательном перечне нет.
Чаще всего запрашиваются документы, устанавливающие связь между собственником и объектом недвижимости. К примеру, если в свидетельстве о праве собственности и паспорте владелицы квартиры указаны разные фамилии, регистратор запросит свидетельство о браке.
2. Ошибки в документах
Регистрация может быть остановлена, если в документах на квартиру есть ошибки технического характера. К примеру, есть расхождение в площади квартиры или допущены ошибки в написании имен/ адресов.
Иногда к остановке регистрации приводят не ошибки, а неточности, связанные с изменением законодательства. Например, регистрация сделки с загородным объектом была приостановка из-за неточности. Раньше существовала категория земельного участка – «земли поселений». Сейчас такого вариант в классификаторе нет. Сегодня есть только «земли населенных пунктов». Продавец вовремя документ не предоставил, соответственно, регистрацию остановили. Пришлось переделывать договор купли-продажи».
3. Двойная продажа одного объекта
Это может произойти только в случае, когда продавец сознательно пытается обмануть покупателя. Продавец подписывает договор купли-продажи с покупателем и сдает документы на регистрацию . А потом все то же самое проделывают еще один раз, но теперь уже с другим покупателем.
У специалистов МФЦ нет доступа к базе Росреестра, поэтому факт двойной продажи выявляется только тогда, когда два пакета документов на одну и ту же квартиру оказываются на столе у сотрудника в Росреестре.
В Екатеринбурге подлинники документов не забираются, соответственно, они остаются на руках у продавца. При желании он может сдать документы на регистрацию повторно. В любом случае, двойной пакет документов попадет к регистратору, по обоим пакетам будет приостановка и разбирательство.
4. Отказ от регистрации по инициативе продавца
Продавец волен отказаться от совершения сделки и потребовать остановить регистрацию права собственности. Подписанный договор купли-продажи и переданные продавцом деньги не мешают ему написать заявление в Росреестр об остановке регистрации. Никаких уважительных причин, подтвержденных документами, для этого не требуется.
Любая из сторон сделки может написать заявление о прекращении регистрации. Причины никакие для этого указывать не нужно, это законодательством не предусмотрено. В этом случае, сначала регистрация приостанавливается на один месяц, вторая сторона уведомляется о том, что я поступило такое заявление. Если месяц истек, иных заявление не поступило, то регистрация прекращается, сторонам сделки возвращаются документы, сданные на регистрацию и уведомление о прекращении регистрации. Продавец с покупателем либо в добровольном порядке решают свои вопросы, либо обращаются в суд».
Отметим, что из-за подобного поведения сторон сделки участники рынка стараются лишний раз не распространяться о возможности остановки сделки после подачи документов на регистрацию. И, тем не менее, практике известно немало примеров, когда продавец умудрялся передумать в самый последний момент.
Возможность остановки регистрации может использоваться собственниками для шантажа и даже обмана покупателя.К примеру, продавец может сначала настоять на занижении цены в договоре, а потом написать заявление об остановке регистрации. В этом случае продавец обязан вернуть покупателю полученную сумму, указанную в договоре, а покупатель – квартиру.
5. Наличие судебного разбирательства в отношении объекта
Перед совершением сделки большинство покупателей запрашивают справку об отсутствии наложенных на объект обременений. Однако арест может быть наложен в процессе регистрации перехода права собственности.
Случай из жизни: документы были сданы на регистрацию. Параллельно с этим шло судебное дело, о котором, естественно, покупатели не знали. Продавец судился с банком. Технически это произошло так: в пятницу был наложен арест, в Федеральную регистрационную службу (ФРС) никаких данных об этом не пришло, и в понедельник зарегистрировали сделку. По идее, только исходя из положений Гражданского кодекса и законодательства, регистрации не должно было быть, если бы в ФРС поступили данные о наложении ареста. Банк, естественно, обратился с исковым заявлением о признании сделки недействительной, но суд оказался на стороне покупателей, банку отказали, потому что у покупателя двое детей и беременная жена. Сделка осталась в силе.
6. Продажа по доверенности + запрет совершать операции с квартирой без личного участия собственника
В октябре 2013 года у собственников появилась возможность запрещать проводить сделки с квартирами без личного участия владельца. Для этого нужно написать соответствующее заявление в регистрирующий орган. Получается, схема по обману покупателя может выглядеть так: квартира продается по генеральной доверенности. Документы сдаются на регистрацию, однако, когда пакет оказывается у регистратора, выясняется, что проводить сделку без личного участия правообладателя запрещено. Регистрация останавливается, документы возвращаются сторонам сделки, а покупателю предстоит получить назад деньги от представителя продавца.
7. Смерть продавца в процессе регистрации
Если в течение 10 дней регистрации права собственник умрет, то сделка будет считаться несостоявшейся. Покупателю придется возвращать квартиру наследникам продавца. А кто вернет отданные деньги – вопрос.
Предположим, собственник сегодня жив и здоров, сделка совершена, деньги за квартиру отданы. Остается 10 дней ждать перехода права собственности. В течение этого срока владелец умирает. Переход права собственности не состоялся. В этом случае у покупателя есть риск остаться без денег и без квартиры.
Все вопросы покупателю предстоит направлять родственникам продавца, которые могут оказаться не в курсе дел умершего.
8. Не оплачена либо оплачена неверно пошлина за регистрацию
Это самая редкая причина остановки регистрации. Впрочем, даже она может сыграть с покупателем злую шутку. Дело в том, что с октября 2013 года заявители не обязаны предоставлять квиток об оплате госпошлины в бумажном виде. Информация об оплате отражается в системе платежей, и эту информацию регистраторы проверяют самостоятельно. И только в процессе регистрации может выясниться, что информация затерялась или платеж был проведен по неверному тарифу. И это станет основанием для остановки регистрации. Поэтому участники рынка настоятельно рекомендуют прикладывать квиток к общему пакету документов. В этом случае, если заявитель забыл оплатить госпошлину или сделал это неверно (к примеру, оплатил по неверному тарифу), приемщик сразу сообщит об ошибке. Заявителю предложат оплатить государственную пошлину повторно.
Остановка регистрации не всегда приводит к срыву сделки. Чаще всего, сотрудники Росреестра запрашивают недостающие документы у сторон сделки. Приостановка может длиться от месяца до трех в зависимости от сложности ситуации. Если продавец и покупатель пропустят эти сроки, то документы будут возвращены почтой России, и им предстоит разбираться самостоятельно в обратном порядке взаиморасчетов.
Автор: Евгения Курмачева
Рубрики на сайте:
- Каталог новостроек Екатеринбурга.
- Продажа квартир в Екатеринбурге.