Какие условия для получения ипотеки

Как оформить ипотеку: пошаговая инструкция

Оформление ипотеки на квартиру — ответственный процесс, в котором важно не допустить ошибок. Процедура регламентирована ЦБ, и процесс получения ипотеки одинаков для всех банков. Различия касаются требований по предоставлению документов текущими клиентами банков: если вы получаете зарплату на карту выбранного банка, иногда предварительное решение можно получить по одному паспорту без справок о доходах. Рассказываем, как проходит каждый этап оформления ипотеки и как не допустить ошибок.

Команда Райффайзен Банка

Определение ипотеки

Ипотека — это кредит на покупку жилья, который выдается банком под залог покупаемой недвижимости. Оформляя ипотеку, вы берете у банка деньги в долг, как при обычном кредите, а затем в течение оговоренного срока возвращаете их с процентами. Гарантией возврата денег в этом случае выступает купленный вами объект недвижимости, который остается в залоге у банка до полного погашения вами ипотечного кредита.

В ипотеку можно взять практически любую жилую недвижимость — еще строящуюся или уже готовую квартиру в новостройке, квартиру на вторичном рынке или частный жилой дом.

Кто может получить ипотеку

Чтобы взять ипотеку, заемщик должен отвечать определенным требованиям, которые помогают банку определить степень его надежности. Рассмотрим самые основные параметры, которым должен соответствовать заемщик.

• Возраст. Большинство кредитных организаций требуют, чтобы на момент оформления ипотеки заемщику было не меньше 21 года, а на момент полного погашения долга — не более 65 лет. Однако в некоторых случаях верхняя граница по согласованию с банком может быть скорректирована — например, до 75 лет.
• Стаж и стабильное место работы. Необходимо, чтобы на текущем месте работы заемщик проработал не менее 3–6 месяцев, а в некоторых случаях — не менее года.
• Платежеспособность. Ипотека предполагает регулярные выплаты на протяжении, как минимум, нескольких лет, поэтому банку нужно убедиться, что у заемщика есть стабильный доход, который он может подтвердить документально. Для этого нужно будет предоставить справку с указанием источника дохода — это может быть зарплата, пенсия, доход от сдачи помещения в аренду и так далее.
• Гражданство. Большинство российских банков не выдают ипотеку иностранцам, поэтому для ее оформления обязательно иметь российский паспорт.

Также с большей вероятностью ипотеку одобрят тем людям, которые имеют хорошую кредитную историю и у которых нет других крупных непогашенных кредитов на момент оформления ипотечного договора. Для оценки возможности выдачи ипотечного кредита банк учитывает совокупную финансовую нагрузку на потенциального заемщика, поэтому если ваши текущие кредитные обязательства уже приближаются к 50% ежемесячного дохода, для получения ипотеки обязательно нужен созаемщик.

Этапы оформления ипотечного кредита

Процесс оформления ипотечного кредита состоит из нескольких этапов, каждый из которых требует подготовки.

Оценить свои возможности

Начать стоит не с поиска квартиры и даже не с выбора банка, а с оценки собственных финансовых возможностей.

• Рассчитайте ежемесячный платеж. Ипотека предполагает, что в течение нескольких лет вам придется ежемесячно вносить установленный платеж в банк. Поэтому прежде чем оформлять кредитный договор, воспользуйтесь ипотечным калькулятором, чтобы определить размер кредита, рассчитать платеж, определить комфортную для вас сумму первоначального взноса и узнать предварительную стоимость кредита. Желательно, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке составлял не больше половины от совокупного дохода вашей семьи.
• Оцените первоначальный взнос. Без первоначального взноса оформить ипотеку можно, но по более высокой ставке. Поэтому стоит заранее накопить достаточную сумму для оплаты взноса. Минимальный размер взноса в 2021 году составляет 10–15% от стоимости приобретаемой недвижимости, но можно внести и больше — это позволит уменьшить сумму кредита, снизить переплаты и даже получить более низкую ставку по ипотеке.
• Подготовьтесь к дополнительным расходам. Покупка квартиры и заключение ипотечного договора влекут за собой и другие траты — например, страхование жизни заемщика, страхование объекта недвижимости, оплата дистанционного оформления сделки или регистрации права собственности без посещения МФЦ, если это вам нужно. При этом страхование жизни и здоровья основного заемщика необходимо каждый год, пока действует ипотека.
• Создайте финансовую подушку безопасности. На случай потери работы или резкого уменьшения дохода лучше иметь неприкосновенный денежный запас в размере как минимум 3–6 месячных доходов семьи. Это позволит вовремя внести платеж по ипотеке и в целом поможет легче пережить непростой период.

Собрать документы

Следующий шаг — собрать пакет необходимых документов. Требования к этому пакету в разных кредитных организациях могут различаться, поэтому точный перечень лучше заранее уточнить у специалистов выбранного вами банка. Перечислим основные документы, которые могут понадобиться для оформления ипотеки на квартиру:

В некоторых случаях вас также могут попросить предоставить дополнительный пакет документов, в который могут входить:

• свидетельство о заключении или расторжении брака
• свидетельства о рождении детей
• документы об образовании
• брачный контракт
• военный билет
• водительское удостоверение и т. д.

Если вы индивидуальный предприниматель, необходимо предоставить в банк свидетельство ИНН и налоговую декларацию за последний отчетный период с отметкой вашего УФМС о приеме. Эти документы заменяют справку о доходах для физлиц.

Подать заявку в банк на рассмотрение

После того, как все документы собраны, можно подавать заявку в банк. Подать заявку на оформление ипотеки можно онлайн на сайте кредитной организации. Для этого нужно заполнить небольшую анкету и приложить собранные вами документы. Предварительное решение об одобрении заявки, сумме кредита и процентной ставке обычно можно получить в течение одной рабочей недели после подачи заявки.

Найти квартиру

Как только банк рассмотрит и одобрит вашу заявку, вы сможете приступить к поиску квартиры. На поиск и сбор необходимых документов по квартире обычно отводится до 90 дней — столько действует предварительно одобрение ипотеки, однако в некоторых случаях банк может увеличить этот срок по просьбе заемщика. Подойдите к этому этапу максимально внимательно — помните, что выбранная вами квартира должна не только нравиться вам, но также отвечать требованиям банка — не быть в залоге по другим кредитам и не фигурировать в незакрытых судебных производствах.

После того, как вы нашли объект и предварительно договорились о покупке с его владельцем, нужно будет подготовить документы по квартире. Банк обязательно потребует независимую оценку помещения, бумаги, устанавливающие право собственности, а также кадастровые и технические документы.

Если банк одобрил выбранный вами объект, то можно переходить к финальным этапам — заключению кредитного договора и оформлению права собственности на жилье.

Заключить договор

Оформление договора купли-продажи с продавцом, а затем и кредитного договора с банком — это основной этап оформления ипотечного кредита. На этом же этапе нужно будет заключить договор страхования недвижимости и страхования жизни и здоровья заемщика.

При подписании внимательно читайте кредитный договор, проверяйте все вписанные в него данные и обязательно просите разъяснить непонятные вам пункты или формулировки. Обратите особое внимание на размер платежей и их график, а также на условия досрочного погашения кредита.

После подписания нужно рассчитаться с продавцом — для этого покупатель вносит первоначальный платеж, а оставшуюся часть стоимости продавцу перечисляет банк. Далее нужно принять квартиру, получить ключи и подписать акт приема-передачи.

Оформить право собственности

Финальный этап приобретения квартиры — это оформление права собственности и официальная регистрация сделки в Росреестре. Это можно сделать в ближайшем МФЦ, обратившись туда с договором о приобретении недвижимости.

Как только сделка будет зарегистрирована, вы начнете считаться собственником жилья, однако на само помещение будут наложены некоторые ограничения. Несмотря на оформленное право собственности, без согласования с банком вы не сможете полностью распоряжаться этой квартирой — например, продать ее или даже просто сделать перепланировку. Эти ограничения продлятся до полного погашения ипотеки.

Какие проблемы и нюансы могут возникнуть при оформлении ипотеки

• Если одобренной суммы кредита не хватает для покупки выбранной вами квартиры, эту сумму можно попробовать увеличить. Для этого вы можете привлечь от одного до трех человек в качестве созаемщиков, чей доход будет также учитываться банком. Созаемщиком может стать ваш супруг, родственник или любой другой человек, готовый разделить с вами ответственность по ипотеке.
• После оформления ипотечного кредита вы имеете право оформить налоговый вычет, вернув себе часть стоимости квартиры в пределах 260 тысяч рублей от суммы основного долга и до 390 тысяч рублей от суммы уплаченных процентов по ипотеке. Для его получения необходимо взять в личном кабинете налоговой справку о доходах за истекший отчетный период, но не раньше года, в котором получена ипотека, и подать декларацию на сайте ФНС также через сервис личного кабинета.

Райффайзен Банк предлагает выбор ипотечных программ для покупки жилья на первичном и вторичном рынке, а также для рефинансирования уже имеющейся ипотеки. Узнать актуальные тарифы, и программы ипотечного кредитования, а также рассчитать стоимость каждой программы и оставить заявку можно в приложении или на сайте Райффайзен Банка.

Как купить квартиру в ипотеку в Польше и какие банки дают кредит на жилье?

Приобретение недвижимости в Польше — одно из естественных желаний тех, кто планирует проживание в этой стране. Ипотека – удобный механизм покупки жилья, развитый в РП достаточно сильно. Однако кредитование иностранцев имеет свои особенности и сложности.

Можно ли их преодолеть и стать счастливым обладателем польской недвижимости? Да, но есть множество подводных камней. Обо всех нюансах, документах и обстоятельствах получения ипотеки в РП украинцами, россиянами и белорусами расскажем в данном материале.

Скрыть содержание

Можно ли взять кредит на жилье в Польше для иностранцев?

Ипотечное кредитование доступно иностранцам. Конечно, существуют определенные условия, которые и будут рассмотрены далее, но сама такая возможность имеется. Более того, есть тысячи реальных примеров получения ипотеки иностранцами из-за пределов ЕС.

Но прежде чем перейдем к условиям, предупредим:

Консультант
Дмитрий Константинович

В ипотечном кредитовании в Польше очень много субъективных факторов. Лишь небольшая часть процесса закреплена законодательно. Многое отдано на откуп внутрибанковским правилам, и даже инструкции надзорных органов иногда носят рекомендательный характер. Поэтому все сказанное далее будет иметь обобщенный вид («как правило», «в большинстве случаев» и т.п.). Конкретные условия могут быть установлены не только выбранным банком, но и в индивидуальном порядке.

На данный аспект специально заостряется внимание читателей, чтобы в дальнейшем не повторяться об относительности правил в каждом разделе.

Какие банки предлагают ипотеку для иностранцев?

Эмиграция в Польшу во многом поощряется правительством. Число трудовых мигрантов, желающих остаться в стране, постоянно растет. Соответственно, растет и число желающих получить ипотеку. Банки не те организации, которые любят упускать выгоду, поэтому ипотечные кредиты для иностранцев предоставляет большинство (но не 100%) крупных банков РП.

Мы перечислим несколько основных, на примере которых будем рассматривать и дальнейшее. На момент публикации ипотеку белорусам, россиянам и украинцам выдавали:

• Alior Bank.
• BPS банк.
• BGŻ BNP Paribas.
• Credit Agricole.
• ING Bank Śląski.
• Миллениум Банк.
• Pekao.
• PKO BP.

Еще раз подчеркнем, пока не все банки готовы работать с выходцами из-за пределов ЕС, не имеющими польского гражданства. К примеру, Eurobank подобных услуг не оказывает.

Условия получения ипотечного кредита

Кроме индивидуальных условий, о которых поговорим далее, можно выделить общие для всех ипотечных кредитов. Это не исключает возможности запроса дополнительных сведений и/или подтверждений, которые банки могут сделать в каждом конкретном случае.

Карта временного/постоянного побыту

Получить ипотеку без одного из этих документов (статусов) практически невозможно. Кредит для иностранцев, пребывающих в стране по визе или безвизовому режиму, не предоставляется.

Однако и с видом на жительство все не настолько однозначно. Имеющие карты сталего побыту или карты долгосрочных резидентов ЕС обладают значительно большими шансами на положительное решение, чем обладатели карт часовего побыту. Последние, как показывает практика, получают ипотеку значительно реже.

В любом случае, кроме статуса ВНЖ / ПМЖ, банки требуют:

• PESEL.
• Мельдунек.
• Соискатель должен быть резидентом Польши.

Консультант
Дмитрий Константинович

Быть резидентом означает, что иностранец имеет постоянный доход на территории Польши в течение большинства времени в году, и, соответственно, платит в полном объеме все налоги и сборы.

Доказанный регулярный доход

Это обязательное правило. Доход должен быть именно внутри Польши, а заграничные средства (накопления, доходы, пенсии, проценты и пр.) могут быть либо учтены косвенно либо не берутся в расчет вовсе.

От уровня подтвержденного дохода будет зависеть максимальная сумма ипотеки (подробнее далее), и нередко банки устанавливают непрерывный срок такого дохода от нескольких месяцев до года и более. Частая смена работы, даже если перерывы были недолгими, может иметь негативное влияние на решение по предоставлению кредита на покупку недвижимости.

Тип трудового договора

К рассмотрению принимаются все типы контрактов. Однако при умове о праце банки требуют подтверждения дохода за несколько месяцев, а сам договор должен быть бессрочным или, как минимум, на год вперед.

При умовах злицення или о дзеле доход подтверждается не менее чем годовым интервалом. Аналогичная ситуация и при осуществлении предпринимательской деятельности – подтвердить регулярный доход нужно за год, предшествующий запросу ипотеки.

Разрешение на покупку недвижимости

Это довольно сложный, но вместе с тем законодательно установленный момент. В соответствии с Законом «О покупке недвижимости иностранцами», а также профильными нормативными актами МВД, специальное разрешение на приобретение недвижимости иностранцами из-за пределов ЕС требуется (основные случаи) при покупке:

• Недвижимости в пограничных зонах.
• Частного дома.
• Земельного участка.
• Объектов сельхозназначения.

Одновременно, точно указаны два типа недвижимости, не относящиеся к вышеперечисленным, на которые не нужно получать разрешение:

1. Гаражи.
2. Отдельные квартиры (Lokal mieszkalny).

На последние нужно обратить пристальное внимание. Во-первых, именно они чаще всего и являются объектами для ипотеки, а, во-вторых, с ними есть определенные сложности.

Согласно Według Przepisów techniczno-budowlanych (Технические правила проведения строительных работ в РП), в параграфе 3 определено:

«…Под понятием «квартира» следует понимать совокупность жилых и вспомогательных помещений (комнат, кухни, санузлов, коридоров и т.п.), имеющих отдельный вход, разделенных постоянными строительными сооружениями (стенами), обеспечивающих постоянное пребывание людей и ведение самостоятельного домашнего хозяйства».

Это непростая формулировка нужна нам с одной целью – указать на наличие отдельного входа и самостоятельного ведения хозяйства. То есть, квартира для одного человека или семьи будет относиться к категории Lokal mieszkalny, и не потребует дополнительного разрешения от МВД (если не находится в приграничье).

А вот покупка части (доли) в квартире не будет являться Lokal mieszkalny, а значит может потребовать отдельного разрешения. Сюда же относятся случаи, если «квартирой» назван нежилой объект – офис, склад и т.п.

Кто освобожден от необходимости получать разрешение?

Закон освобождает от получения разрешения иностранцев, если они:

• Имеют статус ПМЖ (сталый побыт или резидент ЕС) на протяжении предшествующих 5 лет.
• Являются супругами граждан Польши, и находятся в РП на этом основании в статусе ПМЖ не менее 2 лет, предшествующих покупке. При этом недвижимость должна являться совместной собственностью с таким гражданином.
• Получили недвижимость в наследство, при том что предыдущий владелец являлся собственником или бессрочным пользователем не менее 5 лет.

Те же случаи, но при недостаточности сроков, могут потребовать получения разрешения.

Как получить разрешение от министра внутренних дел?

Если разрешение требуется, министру подается соответствующее заявление. К сожалению, не существует установленного бланка такого документа, поэтому он заполняется в произвольной форме.

Документ должен четко описывать объект недвижимости, его параметры и адрес, а также содержать сведения о соискателе. Для оформления разрешения лучше обратиться к профильному юристу.

Очень важно ! Отсутствие необходимости получать разрешение от МВД может привести к необходимости предоставления справки, что такого обязательства нет. То есть банки в любом случае запрашивают у иностранца документ из МВД: либо разрешение, либо справку, что разрешение не нужно.

Несмотря на нелогичность этого процесса, подобные требования возникают в большинстве случаев. Подробнее о разрешениях на покупку недвижимости иностранцами.

Страхование

Застрахованными должны быть и иностранец, и объект ипотеки (недвижимость). При этом, официально трудоустроенные могут предоставить сведения об обязательном страховании, однако банк имеет право потребовать расширенных условий полиса, т.е. придется покупать дополнительную страховку.

Недвижимость страхуется в любом случае. Перечень страховых случаев так же определен конкретным финансовым учреждением. Как правило, это пожары, гражданская ответственность, порча и т.п.

Дополнительные требования от крупнейших банков

Требования банков различны. Для наглядности предоставим правила для иностранцев некоторых банков:

Банк	Требования
Alior Bank	PESEL, сведения о прописке или карте побыту, подтверждающую адрес прописки.
BPS банк	Только статус ПМЖ (сталый побыт, карта долгосрочного резидента ЕС).
BGŻ BNP Paribas	ПМЖ или гражданство как минимум у одного заемщика.
Credit Agricole	Банк требует от заемщика статуса польского резидента и номер PESEL.
ING Банк Силезский	Банк требует от заемщика статуса польского резидента.
Миллениум Банк	Иностранец должен иметь вид на жительство на срок минимум 1 год.
Pekao	Статус ПМЖ и PESEL.
PKO BP	ПМЖ и доходы исключительно в злотых.

Еще раз напомним. При отсутствии требования ПМЖ, теоретически возможен вариант кредитования по карте часовего побыту, но, во-первых, при наличии статуса резидента, а, во-вторых, практическое применение такого случая возможно, но маловероятно.

Размер возможного кредита

И здесь банки могут выставлять собственные требования, но все же распространенные пределы и другие условия указать возможно.

Есть достаточно простая формула размера ипотеки для иностранцев. Привязана она к доходу. Это важно, т.к. означает, что имеющиеся накопления не влияют на размер возможного кредита – он зависит исключительно от дохода (конечно, накопления могут влиять косвенно – например, увеличив часть взноса, которые выплачивается продавцу, и, соответственно уменьшим необходимый размер ипотеки).

Ориентировочно на каждые 1500 злотых нетто-дохода в месяц существует вероятность получения 100000 злотых ипотеки.

Согласитесь, выглядит все просто: например, получаете 6000 злотых нетто, можете рассчитывать на 400000 злотых кредита. Но не спешите радоваться. Есть и здесь сложности. Каждый член семьи-иждивенец уменьшает возможную сумму на 100000 злотых.

Пример для наглядности. За ипотекой обратился иностранец, соответствующий всем требованиям банка, и получающий 6000 злотых нетто:

Живет один	Муж и неработающая жена	Муж, неработающая жена + 2 детей
400000 zl	300000 zl	100000 zl

Совместный кредит при работающей жене, наоборот, может увеличить сумму ипотечного кредитования.

Валюта кредита

Здесь так же все довольно просто. Есть рекомендация Komisji Nadzoru Finansowego (Комиссии финансового надзора), которой и следуют основные банки. Суть ее в том, что валюта кредита должна соответствовать валюте заработка заемщика.

Соответственно, если за кредитом обратился иностранец, зарабатывающий в злотых, то в этой валюте он и может рассчитывать на ипотеку.

Возраст кредитования

Получить ипотеку несовершеннолетним невозможно. Для лиц в пределах 19 – 21 года могут быть свои условия. Максимальный возраст, как правило, не превышает 60-65 лет.

Одновременно существуют государственные программы поддержки молодых семей, в т.ч. связанных и с ипотечным кредитованием (например, программа «Первое жилье» для лиц до 45 лет). Это отдельная объемная тема, в данной статье не рассматриваемая.

Среднегодовая процентная ставка по ипотеке в 2023 году

В основном процент составляется из трех компонентов:

• Warsaw Interbank Offer Rate (или WIBOR). Это ставка межбанковского кредитования – условия, на которых банки кредитуют друг друга. Это переменная величина, которая систематически корректируется (раз в 3, 6 или 12 месяцев).
• Фактическая процентная годовая ставка (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania – RRSO). Непосредственно условия предоставляемого кредита.
• Маржа. Стоимость выдачи кредита. Устанавливается банком в момент предоставления ипотеки. Является неизменной весь срок кредита.

Согласно данным издания Bankier.pl, размер ставок по ипотеке в Польше (в злотых) на февраль 2023 года следующий:

ING Bank

В декабре 2022 года ING Bank Śląski приостановил продажу ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой. Информируя об изменении, банк указал, что данный шаг связан с подготовкой к внедрению продуктов на базе нового эталонного индекса — WIRON.

В то же время ING отозвал рекламное предложение ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой, оставив стандартную версию кредита с периодически фиксированной процентной ставкой на 5 лет.

Текущая рекламная кампания банка называется «Я иду за своим» и продлится до 11 марта 2023 года. Сумма ипотечного кредита, на которую распространяется акция, должна составлять от 100000 до 1,5 млн злотых. Перед подписанием договора о финансировании клиент должен иметь или открыть личный банковский счет с декларацией о ежемесячных поступлениях в размере 2000 злотых.

Кроме того, хотя бы одно лицо должно заключить индивидуальный договор страхования через ING Bank Śląski. Все заемщики также должны иметь доступ к системе онлайн-банкинга в течение всего периода погашения. Дополнительным условием участия в акции является согласие на поведенческую верификацию, повышающую безопасность использования сайта сделки.

По состоянию на 6 февраля 2023 года процентные ставки составляют:

• 7,83% в версии «Łatwy start» (без комиссии);
• 7,72% в варианте «Lekka rata» (с комиссией 1,50%).

По сравнению с предложениями на начало января ставки значительно снизились: на 0,72 п.п. в безкомиссионном варианте и на 0,78 п.п. в варианте с комиссией, которая на данный момент стала выше на 0,5 п.п.

Alior Bank

Под лозунгом «Lekki start» Алиор Банк предлагает финансирование с нулевой маржой в первый год действия договора и без комиссии. Минимальная сумма кредита 100000 злотых, а максимальная – 3 млн злотых. Акция действует до 31 марта 2023 года.

Условием для использования предложения является:

• открытие счета с помощью дебетовой карты и его ведение в течение всего срока кредита;
• обеспечение поступлений на счет и выполнение ежемесячных платежных операций мин. 300 злотых;
• получение доступа к мобильному банкингу Alior Mobile всеми созаемщиками;
• присоединение к страхованию жизни и уплата единовременной премии за первые 5 лет действия договора.

Alior Bank продолжает поощрять заемщиков из выбранных городов воспользоваться рекламными предложениями «Własne M w stolicy i okolicy» и «Własne M w Krakowie i okolicy». Клиенты, приобретающие недвижимость в вышеупомянутых городах и нескольких гминах и повятах Варшавской и Краковской агломераций, могут рассчитывать на особые условия финансирования. С середины июля 2022 года в рамках вышеперечисленных акций также можно взять кредит без первоначального взноса, с гарантированным собственным вкладом.

Банк не берет комиссию за предоставление финансирования и не увеличивает маржу в период ожидания внесения ипотеки в земельно-ипотечную книгу. Минимальная маржинальная ставка составляет 1,69 п.п. Также доступен вариант кредита с периодически фиксируемой процентной ставкой на 7 лет.

mBank

Рекламная кампания mBank под названием «Spełnij marzenia edycja 12» продлится до 15 февраля 2023 года. Минимальная сумма кредита составляет 100000 злотых. Банк не взимает комиссию за предоставление финансирования. Клиент должен подписаться на страхование жизни и платить взносы не менее 5 лет. Премия взимается ежемесячно в размере 0,045% баланса долга. Условия акции варьируются в зависимости от статуса клиента.

Интенсивный сегмент будет включать новых и существующих клиентов, которые отвечают следующим условиям в течение 5 лет с момента выплаты первого транша кредита:

• присоединились к страхованию жизни;
• имеют личный кабинет mKonto Intensive, на который поступает не менее 7000 злотых в месяц и из которых будет погашаться ипотека;
• совершают не менее 15 платежных операций (картой или бесконтактно по телефону) в месяц.

Клиенты из Интенсивного сегмента могут рассчитывать на маржинальные ставки в размере: 2,53 п.п. (для LTV 80% и менее) и 3,03 п.п. (для LTV более 80%).

Активный сегмент будет включать новых и существующих клиентов, которые отвечают следующим условиям в течение 5 лет с момента выплаты первого транша кредита:

• страхование жизни;
• личный счет не менее 5000 злотых в месяц;
• не менее 15 платежных операций (картой или бесконтактно по телефону) в месяц.

Активные клиенты могут рассчитывать на акционные ставки маржи ипотечного кредита, которые составляют 2,73 п.п. (при собственном вкладе не менее 20%) и 3,23 п.п. (меньший собственный вклад).

Credit Agricole

Рекламное предложение Credit Agricole основано на сниженной марже в течение первых 12 месяцев контракта. Ставка тогда составляет 1,1 п.п., а в последующие годы — 1,79 п.п. Аналогичная структура доступна для тех, кто выбирает кредит с фиксированной процентной ставкой на 7 лет. Требуемый минимальный собственный вклад составляет 20%.

Условием для использования акции является:

• открытие личного кабинета (или уже владение открытым ранее);
• выплата вознаграждения на счет в размере мин. 2,5 тысяч злотых на весь период кредита.

Также необходимо приобрести страховой полис (страхование жизни) через банк и поддержание ее в течение как минимум 5 лет.

Pekao

До 5 марта 2023 года были продлены акционные условия, предлагаемые заемщикам в Bank Pekao. Там вы можете использовать специальные кредитные опции в двух вариантах. В сценарии со страховкой погашения, необходимой на 4 года, комиссия составляет от 0% со стандартной маржой, а минимальная ставка маржи составляет 1,84 п.п.

Ипотека без страховки доступна с комиссией от 1,99% и маржой 1,99 п.п.

PKO BP

В PKO Bank Polski те, кто выбирает страхование по безработице, могут рассчитывать на нулевую комиссию, а для клиентов, выбирающих страхование жизни, комиссия составит 0,5 п.п.

Клиенты с Картой большой семьи получат комиссионное предложение, уменьшенное вдвое по сравнению со стандартным предложением. Нулевая комиссия действует и при рефинансировании ипотечного кредита, выданного другим банком.

В предложении «Własny Kąt Pakiet» при использовании личного счета, страхования по безработице на 4 года, кредитной карты или страхования жизни в первый год маржа снижается до 1,1 п.п.

Консультант
Дмитрий Константинович

Уже по срокам действия некоторых предложений видно, что меняются они довольно часто. Предоставлены данные, актуальные на момент обновления статьи, но и они могут отличаться в конкретных случаях. К данным сведениям нужно относиться, как к ориентировочным, а точные параметры уточнять непосредственно в банках.

Ипотечный калькулятор

Практически все кредитные учреждения публикуют свои онлайн-калькуляторы расчета ипотеки. Задав имеющиеся параметры, можно получить результат максимальной суммы и потенциальных выплат. Найти калькуляторы можно, например, по этим ссылкам:

Дополнительные расходы

Кроме указанных затрат, могут возникнуть и дополнительные. Более того, их появление расценивается, как очень вероятное.

Консультант
Юлия Владимировна

Если у иностранца имеется 20% стоимости недвижимости, ему не стоит рассчитывать на использование более 10%, т.к. остальное, скорее всего, «съедят» эти дополнительные расходы.

Среди подобных затрат:

• Налог на приобретение жилья (вторичный рынок). Около 2% стоимости.
• Гонорар нотариуса. В среднем 5000 – 10000 злотых в зависимости от стоимости объекта.
• Банковский процент за выдачу кредита. Это индивидуальный параметр, и может как отсутствовать, так и составлять до 3,5% от суммы сделки.
• Страхование.
• Услуги переводчика. В крупных городах стоимость может достигать 350 – 400 злотых в час. К этому вопросу мы еще вернемся в заключении.

Суммироваться могут и косвенные расходы: транспортные издержки, переводы документов, услуги риелторов и т.д.

Как банки проверяют заемщиков?

Как и говорилось выше, у каждого банка могут быть свои правила предоставления кредита на недвижимость (ипотеки). Однако можно вывести и некоторые закономерности по применению норм контроля потенциального заемщика. Рассмотрим вопрос с двух сторон: заемщик наемный работник и предприниматель.

Как проверяют наемного работника?

Прежде всего, скажем, что именно данный вид получения дохода (работа на предпринимателя) дает значительно больше шансов на получение ипотеки. Это легко объяснимо – банку легче проверить доходы физического лица, за которое работодатель выплачивает налоги и сборы, чем самого предпринимателя. И главное – этот факт подтвержден статистически.

Вот несколько главных оснований для принятия решения о предоставлении кредита:

1. Уже упоминалось, что умова о праце предпочтительнее гражданско-правовых договоров, надо подчеркнуть, что и внутри трудовых контрактов скорее ипотеку предоставят бессрочным (или долгосрочным) типам договоров, чем тем, которые периодически продлеваются, заключаясь на ограниченный период.
2. Немаловажное значение имеет время работы на данного работодателя. Например, запросить сведения о доходах по бессрочной умове о праце могут за 6 или 8 месяцев, но если при этом окажется, что потенциальный заемщик сотрудничает с данной фирмой уже несколько лет, это станет дополнительным плюсом при принятии решения.
3. Кредитная история. Вопрос крайне важный, и если история подпорчена, рассчитывать на ипотеку возможно вряд ли. Одновременно хорошая история станет еще одним положительным аспектом в общей копилке позитива. Запросить свою кредитную историю можно с помощью портала bik.pl (услуга платная – 39 злотых).

Консультант
Юлия Владимировна

При неформальном общении несколько банковских сотрудников, ответственных за выдачу кредитов, прямо сказали, что хорошая кредитная история значительно больше стимулирует их к положительному решению по ипотеке, чем полное отсутствие какой-либо истории. Это говорит и о том, что, если вы планируете действительно долгое проживание в РП, возможно стоит не сразу обращаться за ипотекой, а для начала взять (и своевременно выплатить!) потребительский кредит или даже кредиты.

Как проверяют бизнесмена?

По собственному бизнесу получить ипотеку сложнее, но все же возможно. Проверка будет проводиться более серьезно, и вышеуказанная кредитная история будет так же иметь большое значение.

Кроме этого, предпринимателя, в большинстве случаев, проверят:

• На период ведения бизнеса. Срок менее 12 месяцев прибыльной деятельность вряд ли будет вообще рассмотрен. Большинство положительных решений принималось при бизнесе, действующем от 24 месяцев.
• На стабильность получаемого дохода. Отсутствие прибыли в указанные периоды будет считаться минусом в массе аргументов для принятия решения.
• На соотношение среднего дохода, расходов, в т.ч. амортизации, к размеру потенциального платежа по ипотеке.
• На наличие других кредитных обязательств, как у самого предпринимателя, так и у его фирмы / фирм.
• Экономическое состояние отрасли, в которой работает бизнесмен — нет ли оснований для кризисных явлений.
• На своевременность осуществления налоговых и социальных платежей, выплаты зарплат сотрудникам.

Что касается форм налогообложения, то предпочтения банки отдают тем, которые связаны с уровнем получаемого дохода, т.к. так им легче увидеть фактическую прибыль компании. Фиксированные налоговые платежи, в частности налоговые карты, являются скорее негативным аргументом.

Индивидуальным предпринимателям могут и вовсе назначить серьезный аудит, без результатов которого ипотеку не предоставят.

Все перечисленное относится к проверке именно заемщика, но банк будет проверять и объект недвижимости – его фактическую стоимость, состояние и массу других параметров. При этом ни мнение заемщика, ни даже подтвержденные документально оценки (стоимости или состояния) банк может не принимать к рассмотрению. В таком случае он выделит специального сотрудника, в чьих полномочиях будет определение необходимых параметров.

Права владельца

Ипотека в Польше предполагает определенные ограничения на право использовать объект кредитования. Однако заемщик не совсем бесправен.

Аренда ипотечного жилья

Вариант аренды допустим. Более того, иногда консультанты предлагают вариант покупки в кредит сразу двух квартир: в одной проживать, а вторую сдавать, получая дополнительный доход для покрытия ипотеки.

Подробнее об инвестициях можно посмотреть в этой статье.

Продажа ипотечной квартиры

Продажа квартиры с обременением возможна, однако право ипотеки при этом не переходит. Фактически будет использован вариант досрочного погашения кредита:

1. Новый собственник оповещается, что недвижимость в ипотеке.
2. Для покупки ему предоставляются два счета: заемщика, чтобы выплатить его часть, и банка – для погашения оставшейся части кредита.
3. После оплаты жилье становится собственностью нового владельца, а оставшиеся вопросы с банком будет решать предыдущий.

Проблема заключается в том, что некоторые банки берут дополнительные проценты за досрочное погашение кредита. Часто это продолжение определенных выплат следующие несколько лет (как правило, три). Этот вопрос необходимо уточнить заранее.

Ипотека без собственного вклада

В ноябре 2021 года Президент Польши подписал закон о новой программе, которая вступает в силу в первой половине 2022 года и будет действовать до 2030 года. Суть Mieszkanie bez wkładu własnego в возможности взять кредит на жилье без собственного вклада (без тех самых 10% — 20% первоначального взноса, которые требуют банки).

Эта часть требуемых средств (до 20% стоимости недвижимости, но не более 100000 злотых) предоставляется государством в кредит на срок не менее 15 лет. Более того, если в процессе выплат у семьи будет рожден второй и последующий ребенок, то часть займа будет списана.

Условия ипотеки без собственного взноса

Приобрести по данной программе можно только недвижимость определенного типа:

• Это может быть первая покупка квартиры на первичном рынке.
• Квартира на вторичном или социальном рынке.
• Постройка собственного дома.

При этом заемщики, имеющие менее 2 детей, не могут быть владельцами другой жилой недвижимости. Если в семье от 2 до 4 детей, то другая квартира быть в собственности может, но ее размер не должен превышать 50 кв.м. при возрасте младшего 2 года, 75 кв.м. – 3 года, и 90 кв.м. – 4 и более лет.

При наличии в семье пятерых и более детей ограничений по другой недвижимости не существует.

Частичное погашение

Если в процессе выплаты кредита у семьи родится второй ребенок, ссуда будет погашена на 20000 злотых. При рождении третьего и последующего – сумма погашения вырастит до 60000 злотых.

То есть при рождении указанного количества детей, сумма кредита, которую необходимо вернуть, будет уменьшена на обозначенные величины.

Как получить ипотеку по данной программе?

Участникам программы вместо своего взноса будет предоставлена банковская гарантия от Bank Gospodarstwa Krajowego. Данное государственное финансовое учреждение будет заключать договоры на участие в программе с коммерческими банками.

Заемщику останется обратиться в банк по вышеуказанным правилам и заявить о намерении получить Mieszkanie bez wkładu własnego. Банк проверит соответствие заявителя, и, если все параметры будут соответствовать, оформит ипотеку в привычном формате. В результате заемщику не придется вносить ни гроша первоначального взноса, а банк получит гарантию от государства на величину такого взноса.

Другие детали процесса

Точные даты, технологии и процессы на данный момент не поясняются. Информация от профильного министерства должна появиться в ближайшее время, а практика – только после внедрения программы.

Как только будет поступать новая информация, мы обновим данный материал.

Как купить квартиры в ипотеку? Итог

Подытожим сказанное выше в виде инструкции:

1. Выбор объекта недвижимости. Определение его статуса, и, соответственно необходимости получать разрешение на покупку.
2. Выбор банка и предложения по кредиту. Определение условий и самой возможности ипотеки для иностранца.
3. Получение разрешения от МВД или справки, что такое разрешение не требуется.
4. Подача wniosku o uzyskanie kredytu. Консультация в банке, и, при положительном решении, подача заявления о выдаче ипотечного кредита.
5. Оценка кредитоспособности. Проверка банком заемщика на соответствие условиям ипотеки. На этом этапе возможен запрос дополнительных документов.
6. Оценка недвижимости. Проверка объекта кредитования. Соответствие заявленным условиям, имеющиеся обременения, возможность ипотеки.
7. Подписание umowy kredytu hipotecznego. Этот пункт разберем ниже чуть подробнее.
8. Переезд. После получения средств и расчетов с продавцом, заемщик может использовать жилое помещение по назначению.
9. Оплата кредита.

Нужно более подробно рассмотреть подписание ипотечного договора. К этому времени должны быть собраны все необходимые документы, и определен момент расчета / передачи права собственности с предыдущим владельцем.

На этом этапе возможны сложности, связанные со знанием языка иностранцем. Многие документы требуют нотариального заверения, а нотариус вправе отказаться от требуемых действий, если, по его мнению, одна из сторон не до конца понимает написанного. В этом случае нужно привлекать к заключению договора присяжного переводчика. Оплата его услуг возлагается на иностранца.

В таком упрощенном виде процесс ипотеки может показаться легким. На деле это разумеется не так. Но сложности в процессе вознаграждаются наличием собственного жилья в Польше. Не это ли было целью? Да, нюансов очень много, и, если что-то осталось неясным, перечитайте статью еще раз, и, только разобравшись, обращайтесь в банк.

• Что такое чинш в стоимости аренды квартиры в Польше?
• Какую аренду в Польше называют институциональной?
• За что и как могут выселить из съемной квартиры в РП?

Ипотека в Польше для украинцев: условия оформления ссуды и какие документы необходимы

Материалы с меткой «Спецпроект», «Партнерский материал» или «Актуально» размещены на коммерческой основе. Редакция может не разделять эту позицию.

Как украинцам оформить ипотеку в Польше / unsplash

Иностранцы в Польше могут приобрести жилье в ипотеку с определенными условиями. И часто украинцы, которые планируют остаться в стране надолго, задумываются о том, чтобы купить квартиру в рассрочку вместо того, чтобы отдавать деньги за аренду.

Поделиться

Доступна ли ипотека в Польше для украинцев и как ее оформить – сегодня расскажет сервис TransferGo .

Ипотека в Польше: основные положения

Польское законодательство регулирует сферу ипотечного кредитования только в общих чертах. Поэтому требования и условия оформления кредита у банков могут отличаться и изменяться в зависимости от экономической ситуации в стране.

Обобщая банковские предложения по ипотечному кредитованию, можно выделить:

• ипотеку можно взять на строительство дома или пристройки, покупки или ремонта квартиры / дома, покупки земельного участка или гаража;
• первый взнос составляет минимум 10 – 20% от общей стоимости недвижимости;
• Срок погашения кредита варьируется от 5 до 30 – 35 лет.

Ежемесячная сумма, которую необходимо платить по ипотечному кредиту, зависит от следующих процентных ставок:

• RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) – собственно годовая процентная ставка.
• WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) – это процентная ставка, по которой банки предоставляют кредиты другим коммерческим банкам. Она систематически корректируется, потому влияет на размер ежемесячного платежа. К концу 2021 года ставка WIBOR была стабильной. Но с начала 2022 года стала стремительно расти, что значительно повлияло на проценты по ипотечным кредитам. Платежи увеличились от нескольких сотен до нескольких тысяч злотых.
• Маржа – постоянная составляющая, устанавливаемая банком при выдаче кредита, зависит от суммы кредита, объема индивидуального вклада и покупки дополнительных товаров по предложениям банка.

Банки предлагают оформить кредит по фиксированной или плавающей процентной ставке. Фиксированную ставку можно использовать 5 лет. Какая более выгодная – трудно сказать. Все зависит от ставки WIBOR, корректируемой несколько раз в год.

Условия кредита на жилье могут изменяться в зависимости от экономической ситуации в стране / Фото unsplash

Требования к украинцам, желающим оформить ипотеку в Польше

Для каждого банка главное – убедиться, что клиент может вносить платежи по кредиту. Банк будет тщательно проверять документы, подтверждающие наличие легального стабильного дохода соответствующего уровня, а также другие обстоятельства, влияющие на платежеспособность: контракты на работу, карты побыту, наличие других кредитов, количество членов семьи на иждивении. Кроме того, банк будет изучать кредитную историю, если она есть.

Больше шансов получить кредит у владельцев Карты сталего побыту и Долгосрочного резидента ЕС. Ипотеку оформляют и украинцам, проживающим по временному виду на жительство. Основное требование банков – карта побыту должна действовать минимум 1 год.

Согласно польскому законодательству, в некоторых случаях иностранцу может потребоваться разрешение на покупку недвижимости. Это касается, прежде всего, приобретения недвижимости в приграничных районах, а также приобретения сельхозобъектов, земельных участков и частных домов. Процесс получения разрешения длится более полугода. Важно обратить на это внимание при покупке дома или сегмента (таунхауса), поскольку в некоторых случаях требуется право выкупа прилегающей земли. Банки обычно не соглашаются ждать этого разрешения, поэтому такие варианты лучше не рассматривать. Больше о разрешении на покупку недвижимости можно прочитать здесь .

Основной пакет документов для подачи заявки на ипотеку включает:

• паспорт и карту побыту;
• прописку;
• номер PESEL;
• подтверждение источника дохода (банковская выписка за 6 – 12 месяцев; трудовой договор, действующий еще не менее года);
• для предпринимателя – справку о доходах за 1 – 2 года, справку об уплате налогов и т.п.

Решение о выдаче кредита обычно принимается в течение 2 – 3 недель.

Иностранцам доступна ипотека в Польше / Фото pexels

Также нужно быть готовым к дополнительным расходам . К примеру, стоит уплатить налог на гражданско-правовые действия в размере 2% стоимости недвижимости при покупке на вторичном рынке.

Кроме того, покупатель должен заказать независимую оценку рыночной стоимости недвижимости (operat szacunkowy). На основании оценки банк установит размер маржи, а также будет просчитана страховка. Часто банк советует фирму, где можно заказать независимую оценку. Средняя стоимость оценочного обследования квартиры колеблется от 400 до 650 злотых. Оценка дома обойдется примерно в 1000 злотых.

За услуги нотариуса придется отдать еще около 2000 злотых. Следует помнить, что посещение нотариальной конторы может занять 2 часа и больше, поскольку нотариус должен прочесть весь договор. Если покупатели не владеют польским свободно, то обязательно должен быть переводчик. Его услуги также необходимо оплатить.

При покупке квартиры в строящемся доме к нотариусу придется идти дважды, потому что в таком случае подписывается два договора. Первый – договор о намерениях (umowa deweloperska), поскольку здание еще в процессе строительства. После сдачи в эксплуатацию и получения ключей от квартиры – договор передачи права собственности на жилье (akt prawa wlasności). Покупатель платит за услуги нотариуса дважды.

Также нужно будет приобрести страховку на недвижимость. Если жилье только строится, то банк потребует дополнительную страховку за повышенный риск.

Калькуляторы для расчета ипотечных платежей польских банков:

По вопросам оформления ипотеки можно обратиться к ипотечному брокеру. Он поможет разобраться в предложениях разных банков и поддержит на каждом этапе.

При оформлении ипотеки следует рассчитывать на дополнительные расходы / Фото pexels

Важные моменты оформления ипотеки

• После оформления ипотеки необходимо подать заявление в суд на получение официального права собственности на недвижимость (присвоение номера księgi wieczystej).
• В сумму кредита на жилье можно добавить сумму на ремонт, встроенную мебель, сантехнику, встроенную бытовую технику. Для этого банк попросит составить смету.
• Ипотечный кредит можно рефинансировать, то есть «продать» другому банку на более выгодных условиях.
• При продаже жилья, приобретенного в ипотеку, и если не планируется другая ипотека, в течение первых 5 лет с момента получения права собственности придется уплатить подоходный налог.

Кто может подать заявку на ипотеку

По некоторым программам у кредитора могут быть дополнительные требования к заемщику — например, если клиент хочет оформить семейную ипотеку с господдержкой, у него должен быть ребенок, возраст которого соответствует требованиям программы.

Какие документы нужны для оформления ипотеки

Для зарплатного клиента может оказаться достаточно только паспорта.
Если вы получаете зарплату на карту другого банка, необходимо предоставить дополнительные документы:

для подтверждения дохода — справка о доходах (2-НДФЛ), выписка с зарплатного счета или справка по форме банка;

чтобы подтвердить свою занятость — копию трудовой книжки, заверенную работодателем, или выписку из Пенсионного фонда.

Также в банках есть опции ипотеки по двум документам, для которых не нужно подтверждение дохода. Бывает, что ставка для таких программ выше, чем обычно, но не всегда — например, в ВТБ для ипотеки по двум документам

надбавок на ставку нет.

На какую сумму ипотечного займа можно рассчитывать

Чтобы узнать, на какую сумму банк готов вам выдать кредит, нужно подать заявку. Никакими другими способами точную сумму рассчитать не получится.

От чего зависит, сколько будет одобрено:
уровень дохода клиента от основной трудовой деятельности;
наличие и размеры дополнительного социального дохода (пенсия, иные выплаты);

другой доход (сдача недвижимого или движимого имущества в аренду, предоставление частных услуг, проценты по вкладу, по договору ГПХ).

Обратите внимание, что алименты, выплаты по уходу за ребенком и стипендии не будут учитываться банком в качестве постоянного дохода.

Чтобы увеличить вероятность получения нужной суммы, можно привлечь в заявлении созаемщика. Его доход будет также учитываться при рассмотрении документов, часто это повышает вероятность одобрения.

Как получить ипотеку на квартиру: пошаговая инструкция

Взвешивание рисков

В первую очередь необходимо определить свой бюджет и понять, сколько получится ежемесячно выделять на оплату ипотеки. Важно понимать, что эти деньги придётся платить каждый месяц на протяжении нескольких лет или десятилетий вне зависимости от других расходов.

Важно оценить свои финансовые возможности и ежемесячные расходы. Необходимо объективно разобраться, на что тратится зарплата, и учесть, что в будущем эти траты могут вырасти (например, из-за рождения детей или возникновения непредвиденных обстоятельств). Не стоит обращаться за ипотекой только потому, что доход кажется достаточно большим, нужно всё просчитать.

Лучше всего подготовить финансовую подушку на случай длительной болезни или смены работы, чтобы спокойно вносить необходимую сумму. Это сумма вашего дохода за полгода или год.

Затем стоит определить, сколько может стоить квартира, которую вы можете купить и при этом справляться с ежемесячным платежом. Подумайте о первоначальном взносе — чем он больше, тем меньше будет сумма по кредиту, ежемесячный платеж и тем больше шансов получить одобрение ипотеки с комфортными условиями.

Помните, что лучше брать ипотеку в той валюте, в которой вы получаете основной доход и которая является основной в России, — в рублях. Попытка сыграть на курсах валют может стать ошибкой, если курс поднимется. В этом случае клиент может оказаться должен намного больше, чем занимал.

Выбор банка

Уделите время выбору кредитной организации, изучите предложения нескольких банков, чтобы выбрать среди них наиболее подходящий.

Часто лучшие условия предоставляет тот банк, в котором вы получаете зарплату. Для подачи заявки в этом случае требуется минимум документов, а ставка может оказаться ниже благодаря специальным условиям для зарплатных клиентов. Также банки могут давать дополнительные дисконты к ставке по ипотеке, если клиент оформит у них зарплатную карту.

Если останутся вопросы об условиях, дополнительных платежах и порядке оформления, их можно задать в отделении банка или по телефону горячей линии.

Также можно воспользоваться ипотечным калькулятором

, чтобы рассчитать примерные ежемесячные платежи. Можно подготовить сравнительную таблицу с разными сроками ипотеки и суммами основного долга. Это поможет определить наиболее приемлемый размер платежа.

Обратите внимание на предложения от банка ВТБ. Здесь можно взять ипотеку

на привлекательных условиях:

низкие процентные ставки;
срок до 30 лет;
скидка к процентной ставке при использовании цифровых сервисов;
специальные условия для зарплатных клиентов ВТБ;

дистанционное оформление перехода прав собственности без посещения МФЦ и Росреестра при подключении сервиса «Электронная регистрация»;

действующие программы господдержки.

Подготовка документов и отправка заявки

В стандартных случаях для отправки онлайн-заявки понадобятся паспорт, СНИЛС и информация о вашей работе (наименование работодателя, уровень ежемесячного дохода и должность, номер рабочего телефона).

В общий список необходимых документов могут также входить:
копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
справка о доходах (2-НДФЛ, по форме банка или выписка с зарплатного счета);
документы, подтверждающие семейное положение (если вы в браке).
Банк может запросить и дополнительные документы. Важными параметрами для банка станут:
платежеспособность;
кредитная история.

После отправки заявки нужно дождаться решения банка и звонка сотрудника, который расскажет, что делать дальше.

Взять ипотеку в банке ВТБ