Как размежевать земельный участок на два участка

Как разделить земельный участок на два, если собственник один

Принято считать, что раздел земельного участка – необходимость, вызванная нахождением объекта в собственности нескольких лиц. Однако иногда она возникает и у единоличного собственника. Разделить земельный участок на два, может потребоваться по разным причинам. С юридической точки зрения данная процедура строго регламентирована законом, поэтому важно руководствоваться действующими правовыми нормами.

Зачем собственнику делить участок

Причин немало, причем у каждого землевладельца она своя и продиктована определенными интересами. Так, например, участок может быть поделен:
• при создании СНТ, когда каждому члену товарищества выделяется отдельный участок из общего;
• при комплексном развитии предоставленной конкретному лицу территории;
• при осуществлении строительства;
• при планировании предпринимательской деятельности.

Частные собственники участков, являющиеся единоличными владельцами, при разделе могут руководствоваться такими причинами, как:
• необходимость предоставления в пользование участка родственнику или члену семьи, например, когда собственник не хочет дарить или продавать весь ЗУ, но готов выделить часть площади;
• желание продать часть неиспользуемой земли или сдавать в аренду;
• намерение передать право собственности на часть ЗУ наследнику, который не был указан в завещании.

Особенности процедуры раздела

Начнем с того, что раздел ЗУ согласно земельному законодательству предполагает:
• образование новых объектов;
• прекращение существования первоначального участка;
• сохранение права собственности за инициатором раздела на все образуемые участки.

К особенностям процедуры в данном случае необходимо отнести предъявляемые к ЗУ требования. И вот в чем они состоят:
• подлежащий разделу ЗУ должен стоять на кадастровом учете;
• к образуемым участкам должен быть обеспечен доступ от ЗУ общего пользования (проход, проезд или сервитут);
• границы исходного ЗУ должны быть определены путем межевания, что предполагает согласование границ со смежными собственниками и их уточнение (внесение сведений в кадастр);
• образуемые участки должны соответствовать по площади предельным значениям, установленным ГрК РФ, ЗК РФ, иными ФЗ, а также муниципальными правовыми актами или актами субъектов.

Какие потребуются документы

Непосредственно для осуществления регистрационных действий по прекращению существования исходного ЗУ и образованию новых участков собственнику понадобится пакет, включающий:
• паспорт для подтверждения личности;
• межевой план, содержащий сведения об образуемых участках (сейчас план записывается на диск);
• квитанция об уплате государственной пошлины. Ее нужно оплатить до подачи документов. В 2022 году стоимость регистрации 350 руб.

Для межевания участка собственник должен прилечь специалиста (кадастрового инженера) из числа действующих членов СРО. Последнему для составления плана необходимо предоставить:
• паспорт собственника;
• правоустанавливающий документ на ЗУ (ДКП, ДД, свидетельство о вступлении в наследство или иной документ);
• выписку из ЕГРН или свидетельство;
• план участка (при наличии);
• документацию на строения (если на участке присутствуют объекты недвижимого имущества, например, дом).

Куда обращаться

Органом, уполномоченным совершать любые действия, связанные с постановкой на учет, снятием с учета, разделом, выделом, объединением, регистрацией обременений в отношении земельных участков, является Росреестр. Поэтому собственник, намеревающийся разделить имеющийся ЗУ на два или даже более участка, должен подать соответствующее заявление в уполномоченный орган.

В подавляющем числе населенных пунктов сделать это можно через МФЦ, а при отсутствии отделения Многофункционального центра и наличии отделения Росреестра напрямую, минуя посредника. Перечень обязательных документов обозначен выше, а заявление о снятии с учета исходного участка и постановке на учет вновь образуемых можно заполнить на месте.

План действий

В том случае, когда подлежащий разделу участок не имеет уточненных границ, начинать следует с их уточнения. Для этого необходимо нанять кадастрового инженера, который осуществит выезд на местность, где установит поворотные точки для подготовки межевого плана. Помимо этого, процедура межевания предполагает согласование границ, для чего специалист уведомляет владельцев смежных участков. По окончанию всех работ заказчик получает межевой план на диске, с которым он должен обратиться в Росреестр. Регистрационный орган внесет полученные сведения в кадастр, выдаст собственнику выписку, после чего можно приступать непосредственно к разделу.

Дальнейший алгоритм будет включать:
1. Повторное обращение к кадастровому инженеру для подготовки плана раздела ЗУ.
2. Уплата госпошлины.
3. Подача заявления и обозначенных выше документов в МФЦ или отделение Росреестра.
4. Получение выписки из ЕГРН.

С момента регистрации новых участков прежний прекращает свое существование, а землевладелец становится собственником тех участков, которые были образованы из первоначального.

Раздел земельного участка на два: Как делить, требования и нюансы

Раздел земельного участка проводится для повышения эффективности распоряжения недвижимым имуществом (продажа, обеспечение равными долями наследников). В этой статье рассматриваются основные особенности процедуры.

Разделение земельного участка: Что это?

Раздел земельного участка — это способ образования из одного земельного надела несколько территориальных единиц.

Этот вид юридической процедуры регламентируется Земельным Кодексом РФ. После разделения старый объект снимается с кадастрового учета, а новообразованные ЗУ регистрируются в Росреестре одновременно с имущественными правами.

Процесс проводится на следующих основаниях:

• Разрешение местной администрации (если объект является собственностью муниципалитета);
• Заявление владельца ЗУ (если земля является частной собственностью).

После раздела объекты сохраняют тот же вид разрешенного использования и категорию, что были в первоначальном случае.

Ознакомиться с нюансами процесса, получить консультацию и заказать услугу можно в профильной геодезической компании “Геомер Групп”.

Заказать бесплатную консультацию

Когда нужен раздел

Владелец земельного участка, чьи права зарегистрированы в Росреестре, имеет право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Раздел земли требуется в следующих случаях:

• Юридические операции с определенной частью надела. Согласно законодательству России продать или передать в дар можно только самостоятельный объект. Выделить из целого ЗУ отдельную территориальную единицу можно с помощью процедуры по разделению земли;
• Распределение имущественных долей между наследниками. После вступления в права одновременно несколькими наследниками участок окажется в долевой собственности;
• Бракоразводный процесс. После расторжения брака совместно нажитое имущество распределяется между супругами в равных долях.

Законы о разделе земли и Земельный кодекс

Главным действующим нормативом, который регламентирует раздел земельных участков, является ФЗ № 136 (ред. 18.03.2020) “Земельный кодекс Российской Федерации”. Также процедура регулируется следующими законопроектами:

• ФЗ № 146 (ред. 18.03.2019) “Гражданский кодекс РФ”;
• Письмо Минэкономразвития РФ № Д23-671 (от 02.03.2010) “О разделе ранее учтенных земельных участков”;
• Письмо Минфина России № 03-04-05/20856 (от 18.03.2020) “О налогообложении НДФЛ доходов от продажи земельного участка”.

По действующим нормам законодательства, после разделения ЗУ на несколько частей, он прекращает юридическое существование. А вместо него образуются новые территориальные единицы. Это правило не распространяется на землю, находящуюся в собственности государства, муниципалитета и СНТ.

Виды участков: делимые и неделимые

Раздел ЗУ возможен для определенного вида территорий. Существует ряд ограничений, которые делают проведение процедуры для отдельных категорий земель невозможной.

Делимые

Этот вид ЗУ после раздела сохраняет ту же категорию, к которой принадлежал разделенный надел. Новообразованные территории можно использовать по тому же назначению, что и старый участок. Возможность проведения мероприятий по разделу земли опирается на сохранность предназначения исходного участка.

Неделимые

Такой вид земли невозможно разделить без нарушения целевого использования. Например, объект, на котором возведен многоквартирный дом, после разделения должен распределиться в равных долях между собственниками квартир. При этом на каждого владельца отводится кусок земли, пропорциональный размеру жилплощади. Естественно, что это невозможно сделать. Следовательно данный участок признается неделимым.

Когда можно и нельзя разделить участок

Согласно законодательству, существует несколько оснований для запрета раздела земельного участка:

• Новообразованные части ЗУ нельзя использовать по целевому назначению;
• Сохранение обременений на каждой части разделенного объекта;
• После разделения земли нарушаются права третьего лица;
• Отсутствие подъездного пути к каждой территориальной единицы.
• Будущие участки не соответствуют ПЗЗ предельно минимальным — максимальным размерам

Использование земли регламентируется ФЗ № 190 (ред. 24.04.20) “Градостроительный кодекс Российской Федерации”. Согласно данному регламенту земельные участки подразделяются на отдельные зоны (жилого использования, градостроительная).

При разделе одним из самых важных критериев будет размер ЗУ. Так как по закону все новые части, образованные после раздела, должны попадать в предельные размеры. То есть, они не должны быть меньше, чем минимальные нормы, но и не должны превышать максимальные параметры.

После раздела каждый новый надел должен соответствовать следующим требованиям:

• Проведение на объекте межевания и регистрация изменений в Росреестре;
• Для использования новообразованных части земли нет никаких препятствий;
• Размер каждого ЗУ соответствует нормам и требованиям законодательства;
• Новые наделы относятся к той же категории, что и исходный объект.

Получить консультацию кадастрового инженера, ознакомиться с тарифами компании и рассчитать стоимость услуги можно на сайте “Геомер Групп” или по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.

Заказать бесплатную консультацию

Случаи, когда разделить землю не получится

Некоторые виды земли не подлежат разделу, даже если по закону они считаются делимыми. Раздел участка невозможен при таких обстоятельствах:

• Площадь новообразованных участков будет меньше установленных норм для данной категории земли. Для каждого региона установлены свои нормативы (указаны в ПЗЗ), которые зависят от вида разрешенного использования и категории земель. Для земель ИЖС минимальный размер надела составляет от 4 до 6 соток, следовательно надел, площадью меньше 8-12 соток невозможно разделить на две части;
• Невозможность использовать землю по назначению после раздела участка;
• Запрещено и физически невыполнимо разделение земли под многоквартирными домами, административными зданиями, промышленными предприятиями.

Раздел участка нельзя осуществить, если на него наложены обременения следующих видов:

• Ограничение на полноценное право пользования объектом (сервитут, расположение участка в особой охранной зоне);
• Ограничение по распоряжению (ипотека, арест, долгосрочная аренда);
• Обременения, наложенные на объекты на исследуемом участке (памятники культуры).

Необходимые документы для раздела

Правила и порядок процедуры подразумевают сбор определенного пакета документов. Они предоставляются в геодезическую компанию, которая будет проводить межевание и дальнейшую регистрацию недвижимого имущества. Согласно установленным нормативам существует два способа раздела земельного участка:

• По мировому соглашению;
• Через суд.

Заказать бесплатную консультацию

По соглашению сторон

Перечень документов для каждого из методов отличается. После составления мирового соглашения и заверения его у нотариуса, собственник земли должен подготовить следующий пакет документации:

• Паспорта всех владельцев участка, находящегося в долевой собственности;
• Правоустанавливающие документы на землю;
• Кадастровый паспорт на объект;
• Письменное согласие на раздел от всех заинтересованных лиц;
• Межевое дело.

Если одна из сторон не дала согласие на разделение земли, то решить добиться разрешения на проведение мероприятия можно через суд. К этому методу также прибегают, если ущемляются права одного из долевых собственников или если местонахождение совладельца невозможно установить. Судья выносит решение с соблюдением прав и интересов каждого участника процесса.

Для суда

Раздел земли через суд предполагает сбор помимо общего пакета документов, следующих справок:

• Исковое заявление;
• Кадастровая информация об объекте;
• Квитанции об оплате государственной пошлины.

Копии всех документов должны быть нотариально заверены.

Чтобы грамотно составить иск и оформить остальные бумаги, лучше обратиться к профессионалам из “Геомер Групп”.

Заказать бесплатную консультацию

Как происходит раздел участка на два: Порядок действий

Разделению подлежит земля, соответствующая следующим требованиям:

• Объект стоит на кадастровом учете, его границы определены и сведения внесены в Госреестр;
• На землю не наложено никаких обременений и ограничений, которые могут препятствовать разделу.

Процедура раздела состоит из четырех этапов.

1. Подготовка соглашения собственников

Раздел земельного надела возможен после подписания Соглашения. В документе нужно указать следующую информацию:

• Сведения о владельцах и ЗУ;
• Площадь новых территориальных единиц, соответствующие долям;
• Затраты на процедуру межевания участка (кто оплачивает расходы, сумма).

В случае несогласия одного из владельцев, раздел имущества возможен только через суд.

Без Соглашения участок нельзя разделить и поставить новообразованные объекты на кадастровый учет. Специалисты “Геомер Групп” помогут правильно подготовить соглашение и обезопаситься от возможных рисков.

2. Подготовка межевого дела

Межевание проводит кадастровый инженер, имеющий соответствующую квалификацию и лицензию на оказание услуг. Кадастровые работы по определению границ ЗУ и дальнейшей регистрацией состоят из следующих шагов:

• Выезд исполнителя на объект и проведение необходимых замеров (если они требуются);
• Составление межевого плана;
• Подписание Акт согласования с соседями;
• Оформление Соглашения со всеми владельцами участка;
• Передача технической документации Росреестр для регистрации изменений и имущественных прав.

Если возникли разногласия между заинтересованными сторонами, то конфликт можно решить через суд. В этом случае кадастровый инженер письменно фиксирует претензии, прилагает их к межевому делу и передает для рассмотрения в суд.

3. Получение почтового адреса

Присвоением адреса объекту недвижимости занимается местная администрация. Для этого собственник участка должен предоставить следующие документы:

• Заявление;
• Документ, подтверждающий право собственности;
• Соглашение долевых владельцев или судебное постановление.

4. Постановка на кадастр и регистрация прав

После раздела участка, нужно внести изменения в Росреестр и зарегистрировать права собственности на новообразованные объекты. Для этого нужно подать заявление и приложить к нему документы:

• Паспорт.
• Решение о присвоении адресов.
• Межевой план.
• Соглашение собственников.

Подать документы на регистрацию можно через МФЦ. Процедура постановки на учет и регистрации прав собственности проходит одновременно. Срок государственной регистрации – 7 дней. В это время специалисты Росреестра снимут старый ЗУ с государственного реестра. С этой минуты он перестает существовать как юридически самостоятельная единица.

Новым участкам будет присвоен кадастровый номер. Сведения о земле и зарегистрированных правах вносят в Единый реестр недвижимости. Собственники получают на руки выписку из ЕГРН.

Заказать бесплатную консультацию

Готовые образцы разделов

Сроки и результаты

Период, который занимают кадастровые работы по разделу участка, зависит от необходимости выезда кадастрового инженера на объект. Если присутствие исполнителя необходимо, то время проведения процедуры — до 10 дней. Если у подрядчика на руках уже есть документы от собственника, квитанции об оплате госпошлины и выезд не нужен — до 5 дней.

В результате кадастровых работ исполнитель составляет межевой план. Далее границы новых ЗУ и права собственности на них регистрируются в Росреестре.

Сколько будут стоить услуги по разделу

Разделение земли — процедура затратная. Стоимость услуги зависит от следующих факторов:

• Месторасположение участка;
• Особенности территории (наличие охранных зон, мест общего пользования);
• Площадь надела;
• Количество собственников;
• Индивидуальные характеристики объекта;
• Согласие со стороны заинтересованных лиц;
• Наличие полного списка необходимых документов.
• Требуется выезд или нет

Стоимость раздела в “Геомер Групп” составляет — от 10 000 рублей. Уточнить сумму для своего участка, узнать условия предоставления услуги и получить бесплатную консультацию можно онлайн на сайте организации или по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.

Заказать бесплатную консультацию

Отдельные нюансы, которые нужно знать при разделе участка

Раздел ЗУ — это трудоемкий процесс, который требует знания следующих особенностей:

• Разделить можно землю, которая находится в частной собственности. Участки, принадлежащие государству или муниципалитету, перед процедурой нужно приватизировать;
• Если основанием для раздела является судебное решение, то оформлять Согласование сторон не нужно;
• Новообразованные части должны быть обеспечены подъездными путями;
• Целевое назначение новых наделов должно соответствовать исходной территории;
• Предоставлять документы в Росреестр можно лично, через МФЦ, по электронной почте или через уполномоченного представителя;
• Обязательно внесение государственной пошлины за оказание услуги.

Заказать бесплатную консультацию

Раздел земельного участка: как разделить участок между двумя собственниками

С точки зрения российского законодательства раздел земельного участка собственником представляет собой сложный процесс, предусматривающий множество нюансов. Особенно много подводных камней возникает в рамках деления территории на несколько площадок, и у каждой будет свой владелец. Чтобы четко понимать, как действовать в подобных ситуациях, генеральный директор компании «Вита-Хауз» Будич Марьян Марьянович подробно рассказал о деталях разделения территорий и дал профессиональные рекомендации по правильной последовательности действий.

В каких случаях может понадобиться раздел земли?

• желание нескольких владельцев оформить права на землю, которая находится в общедолевой собственности (примером служат ситуации вступления в наследство нескольких родственников, расторжения брака и раздела имущества);
• выставление объекта на продажу;
• образование садоводческого некоммерческого товарищества, требующее разделения недвижимости между членами СНТ;
• использование площадки для ведения бизнеса, например, под открытие кафе, торговой точки и т.п.

После того, как территория будет раздроблена, образованные фрагменты будут иметь то же целевое назначение, что и исходная недвижимость. Если на вновь образованном участке планируется построить производственный цех или использовать его как-то иначе, то потребуется дополнительно проводить перерегистрацию.

Какие справки необходимы для проведения процедуры

Прежде чем заниматься сбором предусмотренных документов, предстоит определиться с кандидатурой кадастрового инженера. Именно он будет заниматься всеми процедурами. При рассмотрении кандидатов нужно удостовериться в наличии у них аттестации по профилю работы, также необходимо, чтобы кадастровый инженер состоял в саморегулируемой организации. Соответственно, желательно нанимать для такой работы человека с опытом, который сможет пройти все этапы и выдать нужный заказчику результат.

Чтобы начать раздел земельного участка, владельцу потребуется передать кадастровому инженеру документы согласно следующему списку:

1. Паспорт собственника или всех владельцев, если их несколько, а также нотариально заверенная доверенность, если интересы правообладателя представляет третье лицо.
2. Правоустанавливающие правоудостоверяющие документы на объект (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о приеме наследства, свидетельство о госрегистрации, выписка из Росреестра).
3. Согласие на выполнение процедуры от каждого собственника (требуется только в том случае, если земельным участком владеют два и более субъекта).
4. Судебное решение о разделении, если не удалось достичь согласия между всеми собственниками.

Порядок действий для раздела общего земельного участка при единственном собственнике

Если недвижимостью единолично владеет одно лицо, при этом предварительно не было выполнено межевание, то перед процедурой дробления проводится уточнение границ земельного участка. Для этого кадастровый инженер:

• изучает представленные заказчиком документы;
• выезжает на место для съемки территории и выяснения поворотных точек;
• подготавливает межевой план для последующей регистрации в Росреестре.

Регистрационные мероприятия длятся до 12 дней, по результатам заявителю выдается актуальная выписка из ЕГРН.

Если правообладатель уже имеет на руках актуальный межевой план, то вместе с паспортом передает его кадастровому инженеру. Специалист на основании полученной документации подготавливает межевой план по разделу земли и передает его на CD-диске владельцу. Правообладателю остается оплатить государственную пошлину и передать бумаги через МФЦ на государственную регистрацию.

По завершении процесса исходный надел снимается с учета, новым фрагментам присваиваются кадастровые номера и соответствующие адреса.

Порядок действий для раздела общего земельного участка при долевой собственности

Когда предстоит раздел долей земельного участка, то одним из важных документов для запуска процедуры становится согласие всех собственников. Оно оформляется нотариально. Если кто-то из правообладателей не соглашается с порядком деления объекта, его не устраивают условия образования новых наделов, то процедуру провести не удастся.

Единственным выходом из ситуации может быть обращение в суд. В случае положительного решения постановление суда станет основанием для запуска процесса. В остальном порядок разделения прежний, но с одним нюансом: подавать документы в МФЦ должны все владельцы, предоставив свои паспорта.

Как разделить дом и участок, который находится в совместной собственности

Раздел части земельного участка и дома происходит при обоюдном согласии собственников. Но при этом важно, чтобы объекты удовлетворяли нескольким условиям:

• у здания должны быть оборудованы два входа;
• после разделения в каждой образованной части должна быть оборудована хотя бы одна комната для проживания;
• образованные части недвижимости имеют минимальный набор удобств для проживания.

Процедура деления объекта на фрагменты происходит так же, как и в остальных случаях.

Как разделить дом и участок с государственной или муниципальной собственностью

Немного сложнее протекает процесс, когда речь идет о делении муниципальных или государственных площадей. В такой ситуации кадастровому инженеру предстоит подготовить межевой план и схему разделения территории, к этим документам дополнительно прилагается согласие владельцев недвижимости, располагающейся по соседству. Если в Росреестре отсутствуют данные о правоустанавливающих документах, то дополнительно прикладывают и их.

Пакет бумаг подают в исполнительный орган государственной власти или в органы местного самоуправления. Для рассмотрения вопроса создается специальная комиссия, которая в течение месяца должна дать ответ на заявление. Если решение положительное, то его вместе с пакетом установленных бумаг передают в Росреестр для регистрационных мероприятий. В случае отказа можно попытаться оспорить решение комиссии через суд.

Особенности раздела земельного участка под зданием

В практике кадастровых инженеров довольно часто встречаются неоднозначные ситуации, при которых требуется подыскивать нестандартные решения. Классический пример такого случая, когда приходится делить имущество бывших супругов.

В законодательстве нашей страны установлены четкие правила, что земля и жилье, возведенное на ней, является единым целым. Если поставлена задача разделить такие объекты, то делится и дом, и территория под ним.

Но как быть, когда площадь под застройку принадлежит одному из супругов единолично, то есть он является единственным владельцем, а дом построен уже в браке совместными усилиями? В такой ситуации второй супруг может претендовать не только на выделение доли в общем праве собственности на жилье, но и на землю. Но только в тех границах, на которых располагается жилая постройка. Подобные действия также подлежат обязательной регистрации.

Если собственники хотят выделить свои владения в натуре, то для этого необходимо дополнительно приглашать представителя из БТИ и проводить строительную экспертизу. Избежать проблем удастся только при условии, когда стороны согласятся о выкупе долей. В противном случае бывшим супругам придется проживать на одной территории, что далеко не всегда удобно.

Помимо деления объектов недвижимости также предстоит разделить лицевые счета на оплату жилищно-коммунальных услуг (электричество, газоснабжение, водоснабжение). Это удастся сделать только в случае, когда разделение инженерных систем становится физически осуществимым.

Как разделить земельный участок на два участка

Если размер и планировка вашего участка предполагают его разделение: новообразованные участки будут соответствовать или превышать минимально возможную площадь участка, установленную органами местного самоуправления, сохранится возможность их эксплуатации и обслуживания (подъезд), то для разделения земельного участка на два участка вам необходимо будет выполнить следующие шаги:

1. Собрать пакет правоустанавливающих и технических документов на участок, согласовать его разделение с совладельцами на добровольных основах либо в принудительном порядке через суд;
2. Вызвать кадастрового инженера для выполнения инженерно-геодезических работ. В соответствии с правоустанавливающими документами (или решением суда) он произведет физическое разделение участка: определит и составит межевой план, установит границы и межевые знаки новых участков. По результатам проведенных работ формируется межевое дело, в котором числится ведомость вычисления площадей участков, чертежи и акт установления границы (границ);
3. Присвоение адреса участкам после разделения зависит от назначения участка. Для территорий под застройку (в черте населенного пункта) адреса выдаются в органах архитектуры и градостроения; для участков иного назначения адресом является полученный кадастровый номер;
4. Обратиться в кадастровую палату с полученным межевым делом. На его основании единый участок снимается с реестра (аннулируется), а два новообразованных ставятся на учет: им присваиваются индивидуальные номера, оформляется кадастровый паспорт с основными характеристиками участка;
5. Зарегистрировать права собственности на новообразованные участки в Государственном реестре. После изучения предоставленных документов собственнику (или собственникам) новых участков выдаются выписки из ЕГРП относительно новообразованных территориальных зон.

Автор статьи: Руководитель Департамента «Землеустроительная экспертиза и инженерно-геодезические работы» Кондратьева А.А.

Наша миссия

Мы работаем для того, чтобы Вы строили свои самые лучшие объекты быстрее и дешевле, чем рассчитывали!

наши контакты

г. Москва, 2-ой Кожевнический пер., д. 12, стр. 2, под. 4