Как сдать коммерческую недвижимость в аренду

Как сдать в аренду коммерческую недвижимость?

Доход от сдачи в аренду коммерческой недвижимости по показателям прибыльности чаще всего превышает выгоду от открытия депозитного счёта в банке или сдачи в аренду жилой недвижимости. Кроме того, такое имущество сейчас представлено на рынке в самых разных форматах, начиная от офисов в больших комплексах и заканчивая отдельно стоящими зданиями, которые можно использовать для торговых или производственных нужд.

Главное — это надежные арендаторы и их заинтересованность в этой локации

Однако для того, чтобы стабильно получать доход, необходимо разобраться, как сдавать коммерческую недвижимость в аренду максимально выгодно. Как выбрать арендатора? Как определиться с оптимальной схемой? Какие подводные камни учесть? Всё это важно принимать во внимание. Игнорирование разных нюансов может привести к тому, что вы заработаете меньше, чем могли бы получить. А в некоторых случаях возможны и потери, например, из-за длительного простоя помещения.

Поэтому перед принятием окончательного решения стоит собрать и проанализировать как можно больше информации. Тогда Ваша коммерческая недвижимость будет приносить больший доход и у Вас не возникнет никаких проблем.

Выбор схемы сдачи помещения в аренду

Коммерческую недвижимость можно сдавать разными способами. Ниже мы рассмотрели лишь малую часть из всех возможных вариантов:

• долгосрочная сдача недвижимости в аренду. Этот вариант хорош тем, что у вас будет стабильный доход и можно спокойно планировать развитие бизнеса на определённый период. Простой минимален, риски тоже снижаются. Вы будете хорошо знать, что ожидать от арендаторов, а они — от вас. Всё будет идти по отлаженной схеме;
• посуточная аренда. Можно организовать что-то вроде деловой зоны, в рамках которой вы будете предоставлять помещение индивидуальным предпринимателям, самозанятым, фрилансерам и другим лицам. Им всем требуется рабочее место, а на отдельный офис у начинающих предпринимателей часто не хватает средств. Благодаря посуточной аренде можно повысить уровень дохода. Плюс вам не придётся выстраивать отношения только с одним арендатором, что также уменьшает риски. Из недостатков: требуется больше времени и ресурсов на организацию всего процесса. Во-первых, необходимо подготовить помещение, приобрести мебель, провести беспроводной интернет. Во-вторых, обеспечить постоянный поток арендаторов. В-третьих, поддерживать порядок. К тому же уровень дохода сильно зависит от того, получится ли у вас привлечь к такому объекту достаточно внимания. Прибыль может сильно колебаться от месяца к месяцу;
• почасовая аренда. Такой формат имеет смысл, если сдавать в аренду отдельные помещения. Например, конференц-зал, концертный зал, переговорную. Помещение будет долго простаивать, но за несколько часов принесёт ощутимую прибыль. В целом, общий уровень дохода не превышает те суммы, которые можно получить при сдаче недвижимости в долгосрочную аренду;
• комбинирование. Большой комплекс имеет смысл разбить на зоны. При этом что-то будет сдаваться в аренду на долгосрочной основе, а что-то — посуточно. Подобный формат при грамотном подходе позволяет извлечь из объекта максимальную прибыль и избежать просадки даже в период экономического кризиса. Но чтобы добиться успеха, нужно очень хорошо знать рынок коммерческой недвижимости. Кроме того, сдачей в аренду придётся постоянно заниматься. То есть перевести всё в получение пассивного дохода уже не выйдет. Последнее справедливо также для посуточной и почасовой сдаче в аренду.

Варианты есть разные. Вам необходимо отталкиваться от того, что востребовано и что подойдёт больше всего вам. Но если вы хотите тратить минимум времени на всё, то оптимальным вариантом будет именно сдача в долгосрочную аренду, либо передача недвижимости в доверительное управление.

Специфика сдачи в аренду разных объектов коммерческой недвижимости

При сдаче в аренду нужно учитывать особенности не только конкретной схемы, но и самого объекта. Ведь здесь тоже могут быть разные варианты:

• помещение под офис или магазин в жилом доме в спальном районе. Доход — стабильный, зависит в первую очередь от размеров такого объекта, а также от того, где расположен сам дом. Главное — конечно же проходимость. Преимущество нередко появляется у угловых помещений. Также стоит учесть, можно ли использовать объект в том виде, в котором вы его собрались сдавать или же придётся переделывать что-то. Например, арендатор может захотеть увеличить витрины или добавить несколько отдельных входов. С этим нередко возникают проблемы, например, если здание — ветхое или вообще относится к историческому фонду. А ограничение в возможностях периодически сказывается на цене аренды. Но обычно местоположение перекрывает такие недостатки;
• помещение под офис или магазин в торговом или деловом центре. Это довольно выгодный вариант для вложения средств, но в первую очередь при расположении на нижних этажах, а также если комплекс достаточно известен и популярен у местного населения;
• помещение под магазин в ЖК. Основное отличие в данном случае заключается в том, что ничего переводить в нежилой фонд не нужно, можно купить такую собственность и начать сдавать в аренду сразу же. У предпринимателей подобные объекты пользуются стабильным спросом. Правда, многое зависит от общего количества жильцов. Если район только застраивается, то недвижимость какое-то время может простаивать или сдаваться по очень низким ценам;
• подвальное помещение. Оно стоит дешевле, его проще купить, но и заработать на сдаче в аренду в ряде случаев не получится. Дело в том, что в таком помещении многие коммерческие объекты просто нельзя размещать;
• отдельно стоящее здание. Довольно интересный вариант, особенно с учётом того, что такой объект в большинстве случаев можно спокойно переоборудовать под что угодно, начиная от всё того же офиса и заканчивая торговым помещением. Тем не менее изначальные вложения — на очень высоком уровне, что тоже стоит принимать во внимание.

От специфики объекта недвижимости зависит, сколько на нём получится заработать, какая схема будет оптимальной, на какую целевую аудиторию лучше всего ориентироваться. Это стоит учитывать и при выборе подходящей стратегии заработка на сдаче собственности в аренду.

Оставьте заявку на срочный выкуп!

Сдача объекта собственником или через управляющую компанию

Следующий важный момент — это способ сдачи объекта. Вы можете лично заниматься всем в принципе. У вас есть возможность обратиться в агентство недвижимости и поручить ему решение отдельных вопросов или действовать совместно. Наконец, можно в принципе находиться в другом городе и делегировать всё агенту.

Собственникам чаще всего тяжело выпускать ситуацию из-под контроля. Однако ваша безопасность в таких вопросах зависит от того, как именно вы всё оформите. Если с агентством заключить договор, в котором будет жёстко зафиксированы права и обязанности сторон, ответственность агента за сохранность имущества при показах и за контроль его состояния при снятии показателей, например, со счётчиков, то проблем не будет. Обращайте внимание на репутацию агентства и отзывы от клиентов.

Договор доверительного управления собственностью

Как уже говорилось выше, владелец недвижимости может в принципе находиться в другом городе. Бывает и так, что у собственника просто нет времени на то, чтобы проконтролировать состояние своего имущества. Во всех этих случаях сдачу в аренду коммерческой недвижимости можно поручить управляющему. Он будет заниматься всем за определённое вознаграждение. Права и обязанности сторон, то есть взаимоотношения владельца и агента, прописываются в договоре доверительного управления. Именно там указывается размер вознаграждения, способ его передачи, порядок контроля сохранности имущества и другие нюансы.

К договору доверительного управления также надо добавить доверенность на агента. Если этого не сделать, то управляющий не сможет подписать от имени собственника договор о сдаче имущества в аренду с арендаторами. Впрочем, владелец может поручить все остальные моменты посреднику, а на заключение договора явиться лично. То есть вероятны разные схемы. Выбор оптимального решения в этом случае остаётся за владельцем.

Проверенная управляющая компания полностью контролирует сохранность вашего объекта

Выбор арендаторов

Понятно, что стабильность в получении дохода от сдачи имущества в аренду во многом зависит от надежности арендаторов. Поэтому их нужно тщательно подбирать и проверять, чтобы избежать возможных проблем в будущем. Лучше на старте уделить время данному вопросу, чем потом заново искать новых арендаторов.

В первую очередь посмотрите учредительные документы, дату регистрации, наличие или отсутствие к таким лицам разных претензий. Сейчас есть возможность по ОГРН или ИНН собрать данные из открытых источников. Не будет лишним посмотреть упоминание в новостях. Чем больше данных Вы найдете, тем лучше.

Что нужно указать в договоре

В договоре между собственником и арендатором необходимо прописать всё, начиная от порядка оплаты и заканчивая способами контроля. Некоторые арендаторы соглашаются на ежемесячный визит. Другие предлагают отправку видеоотчётов. Вариантов может быть очень много, конкретика зависит и от того, к какому именно решению вы придёте, и от особенностей самого объекта недвижимости.

В договоре также можно прописать дополнительные обязанности, которые возникают у арендаторов. Например, установить пожарную сигнализацию или сделать ремонт. Но чтобы впоследствии с оценкой результата не возникло проблем, желательно прямо в тексте такого документа расписать критерии оценки и возможные санкции, если что-то будет не соблюдено.

Страховой депозит

Сдача в аренду любой недвижимости — это всегда риск. Страховой депозит позволяет его уменьшить. Как правило, такая гарантия прописывается в договоре. Однако она может быть и в дополнительном соглашении к нему. В любом случае страховой депозит должен быть как-то зафиксирован, иначе удержание средств со стороны арендодателя будет незаконным. Поэтому собственнику необходимо позаботиться об оформлении этого вопроса. В противном случае арендатор получит возможность обжаловать пожаловаться в налоговую на “незаконное обогащение” арендодателя.

Под страховым депозитом подразумевается сумма, которая призвана компенсировать ущерб, причинённый имуществу арендатором. При этом под ущербом нельзя понимать естественный износ.

Стоит учесть, что удержание такой суммы при расторжении договора аренды имущества возможно на законных основаниях только при наступлении конкретных условий. В частности, необходимо при сдаче объекта недвижимости арендаторам составить опись имущества, а при расторжении договора — акт приёмки-сдачи. То есть у владельца должны быть на руках документальные подтверждения причинённого ущерба.

Если же указанные процедуры не были проведены, то доказать, что ущерб причинён именно арендаторами, чаще всего сложно. Это возможно через судебные разбирательства. Однако и в этом случае решение не всегда выносится в пользу владельца. Поэтому грамотная фиксация всего очень важна.

Подводные камни при сдаче в аренду

При сдаче коммерческой недвижимости в аренду можно столкнуться с рядом подводных камней:

• неграмотно составленный для собственника договор, в результате чего расторгнуть его без ущерба не получится. Иногда у владельца не получается поднять арендную плату даже с учётом инфляции. Особенно часто такое бывает с крупными с сетевыми арендаторами, чьи юристы особо мотивированы выкручивать руки; поэтому текст договора надо изучать предельно внимательно.
• недобросовестный риелтор. Если агентов плохо контролировать, а они сами не заботятся о своей репутации, возможны разные сомнительные схемы. Например, сдача недвижимости большему количеству лиц, чем было оговорено, повышенный износ собственности, увеличение риска порчи и прочее;
• недобросовестные арендаторы. Они могут повредить имущества на большую сумму, чем вы от них получите за всё время. Избежать этого удастся, если придирчиво подойти к выбору арендаторов и к заключению с ними договора.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости позволяет получить хороший доход. Однако это в большинстве случаев — серьёзный риск. Выбор агентства, которому вы можете доверять, уменьшает опасность столкнутся со значительными неприятностями, а главное — увеличить доход и уменьшить время простоя помещения. Обращаясь к агентству по управлению недвижимостью, всегда думайте и выбирайте управляющую компанию внимательно.

Оставьте заявку и мы вам перезвоним!

Информация от партнеров по европейской недвижимости: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Великобритании. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Автор статьи: Лев Фельдман

Независимый эксперт по инвестициям в недвижимость.

Окончил Boston University (BU)

Как правильно сдавать в аренду коммерческую недвижимость

Сдача в аренду коммерческой недвижимости — один из самых популярных видов заработка среди частных инвесторов в России: помещения долго окупаются, но сниженные риски по сравнению с другими формами инвестиции привлекают всё больше участников в эту отрасль. Как выбрать арендатора, снизить налоги и сохранить доход во время резких изменений на рынке — рассказывает эксперт.

Эксперт:

Максим Сергеев

Отраслевой эксперт по коммерческой недвижимости, руководитель проектов Сбера

• Как выбрать арендатора?
• Где искать арендаторов и как вести переговоры?
• Какие налоги должен платить арендодатель?
• Как определить цену?
• Что делать при переменах на рынке?

Как выбрать арендатора?

При выборе арендатора прежде всего стоит учитывать характеристики объекта недвижимости, который предлагается в аренду: его расположение, перспективность отрасли потенциального арендатора и т.д. Если локация востребована, а помещение имеет удобную входную группу и плотный пешеходный трафик, то можно рассматривать арендаторов, готовых платить более высокую арендную плату, говорит Максим Сергеев. Связано это с тем, что на такие объекты проще найти нового арендатора в случае съезда предыдущего. Часто перспективность локации понимает и потенциальный арендатор, что позволяет избежать дополнительных условий, таких как арендные каникулы, ремонт помещения в счёт аренды и прочих.

Эксперт:

Максим Сергеев

Отраслевой эксперт по коммерческой недвижимости, руководитель проектов Сбера

Если помещение специфическое, которое не позволяет быстро найти арендатора, например производственное, то прежде всего надо искать арендаторов, готовых заключить долгосрочный договор аренды. При этом не лишним будет предусмотреть штрафные санкции на случай досрочного расторжения договора. В любом случае следует иметь в виду, добавляет эксперт, что крупный сетевой арендатор всегда более надёжен, чем малый бизнес в этой же отрасли. Но и платить за аренду первый хочет меньше, понимая, что формирует стабильный арендный поток.

Окончательное решение для каждого собственника помещений всегда индивидуально, но в условиях неопределённости на рынке эксперт советует жертвовать незначительной личной прибылью в угоду стабильности.

Чтобы не тратить время на ведение переговоров с арендаторами, потенциально не подходящими под предлагаемое помещение, стоит изучить все особенности своего помещения — мощность электросети, ограничения по получению лицензий, возможность обустроить кухню или производство, установить вытяжку. Например, если сдаётся помещение в жилом доме, будет сложно организовать там пекарню или кафе с кухней, так как такая деятельность требует обязательного наличия отдельной вытяжки, которую вряд ли согласуют жильцы и власти. Аптекам не подойдёт помещение меньше 90 м², а барам и ресторанам — помещения вблизи школ, детских садов и госучреждений. В этом случае в помещении нельзя будет продавать алкоголь.

Где искать арендаторов и как вести переговоры?

Самое простое и эффективное — разместить объявления на популярных сервисах, таких как Домклик, Авито и ЦИАН. На каждом их них есть раздел для коммерческой недвижимости. «Если предложение точечное или объект нетиповой, можно обратиться в специализированные компании за помощью в поиске потенциального арендатора», — советует эксперт.

Важно правильно оценить потенциал объекта недвижимости. Получить такую оценку возможно с помощью геоаналитического сервиса, входящего в состав СберБизнес . Недвижимость. «Он позволит определить наиболее востребованную отрасль в выбранной локации и подготовит отчёт, который можно использовать как часть бизнес-плана при ведении переговоров с потенциальными арендаторами», — говорит эксперт.

В переговорах стоит заранее проговорить ожидания по выручке от объекта и предусмотреть повышение арендной ставки в год с указанием минимальной суммы , добавляет Максим.

Как и в любом другом договоре, в договоре аренды стоит предусмотреть условия по штрафам и пеням, даже если нет намерения их применять, а также не забыть об условиях пролонгации и расторжения договора.

Лайфхак: заменить оплату за последний месяц на аккредитив

При заключении договоров большинство владельцев помещений заинтересованы в получении гарантийного платежа, который, как правило, равен сумме месячной арендной платы. Но некоторые арендаторы опасаются сложностей в возврате этого платежа в будущем и иногда могут даже отказываться от выгодных площадей из-за этого.

Найти компромисс можно с помощью аккредитива. В таком случае гарантийный платеж на период аренды будет находиться в банке на специальном, недоступном обеим сторонам счёте, а арендодатель и арендатор будут уверены в безопасности сделки. Также банк может открыть непокрытый аккредитив*. В таком случае будет не только обеспечена безопасность сделки, но и арендатору не придётся отвлекать деньги из оборота, что особенно важно для малого бизнеса.

* Для возможности открытия непокрытых аккредитивов банку необходимо сначала провести кредитный анализ арендатора.

Перед сдачей в аренду помещения стоит проверить потенциального арендатора c помощью таких сервисов, как «Прозрачный бизнес» от ФНС и «Проверка контрагентов» от СберБизнеса. Так можно получить основные сведения о компании, её статусе, учредителях и уставном капитале, а также о том, участвует ли она в судебных разбирательствах и возбуждены ли в отношении неё исполнительные производства. По информации о финансовой и бухгалтерской отчётности можно оценить финансовую устойчивость арендатора и риски банкротства.

Какие налоги должен платить арендодатель?

В первую очередь, собственники недвижимости оплачивают налог на имущество, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта.

Также арендодатели должны платить налог с доходов в зависимости от выбранной системы налогообложения. Наиболее распространенная и выгодная система среди предприятий арендного бизнеса — УСН 6%. Если плательщик УСН 6% в течение отчётного периода уплатил страховые взносы за себя или за работников, то рассчитанный авансовый платёж можно уменьшить.

Причём уменьшение налога УСН на сумму страховых взносов в 2022 году для ИП без работников производится в особом порядке — уменьшать авансовый платёж они могут на всю сумму уплаченных взносов. Если же у предпринимателя есть наёмные работники, то уменьшать налог разрешено не более чем на 50%.

Сдавать нежилое помещение самозанятым нельзя, а если делать это просто как физическое лицо, то придётся заплатить НДФЛ в размере 13%, так что выгоднее всё же зарегистрировать ИП и выбрать УСН. Важно также помнить, что такая деятельность физического лица может быть расценена налоговыми органами как незаконное предпринимательство.

Арендодатели могут применять патент на арендный бизнес, стоимость которого зависит не только от возможного дохода, но и от площади помещения, а также срока аренды. Узнать, сколько придётся платить, можно в налоговой по месту деятельности, или воспользоваться калькулятором ФНС. Сумму патента можно уменьшить на взносы ИП за себя и работников.

Сбер предлагает решение для управления арендным бизнесом. Это единое окно, которое включает в себя набор полезных сервисов и инструментов, встроенных в СберБизнес: формирование счетов и отслеживание их статуса, история платежей, поиск арендаторов, хранение контактов и другие. А также уникальный функционал по геоаналитике данных для анализа как собственных помещений, так и тех, которые рассматриваются к приобретению. Все сервисы адаптированы под потребности арендного бизнеса и позволяют автоматизировать большинство бизнес-процессов, чтобы повысить эффективность.

Как дорого и быстро сдать коммерческое помещение?

Люди часто вкладывают деньги в коммерческую недвижимость. Средний срок окупаемости таких объектов составляет 8-10 лет — в этом смысле коммерческая недвижимость выгоднее, чем квартиры и жилые дома.

Но только при одном условии — если она постоянно сдается в аренду. Лишь в этом случае коммерческие объекты способны приносить тот самый регулярный пассивный доход, о котором мечтают миллионы начинающих инвесторов.

Справка:

Если помещение периодически простаивает, оно может потерять ликвидность. В первую очередь, это связано с необходимостью платить налог на коммерческую недвижимость. Его размер может достигать 2% от кадастровой стоимости объекта ежегодно.

Кроме того, есть эксплуатационные расходы, которые также приходится нести владельцу помещения.

Именно поэтому вовремя найти арендаторов для коммерческой недвижимости и регулярно сдавать ее очень важно. В сегодняшнем ролике мы расскажем, как это сделать.

Вариант №1. Самостоятельный поиск

Как самостоятельно сдать в аренду помещение? Первое, что приходит в голову – разместить объявления на популярных интернет-ресурсах. И это — правильно, но не так просто, как может показаться. На сайтах в интернете годами висят тысячи «мертвых» объявлений, которые не приносят своим авторам ничего, кроме разочарования.

Чтобы ваше предложение не оказалось в их числе, придется проделать серьезную работу:

Определить ликвидность объекта. На нее влияют такие факторы, как месторасположение, состояние помещения, транспортная доступность, соседи и многое другое.

Прежде, чем размещать объявление и приглашать на просмотр потенциальных арендаторов, приведите помещение в порядок. Не обязательно делать свежий ремонт, но чистота и отсутствие видимых неисправностей весьма повысят ваши шансы на успех.

2. Оценить объект. Это можно сделать самостоятельно, проанализировав другие предложения на рынке, или с помощью независимого эксперта.

3. Установить цену. Подойти к этому вопросу нужно максимально реалистично. Если хотите сдать объект быстро — ставьте цену на 5-10% ниже среднерыночной.

4. Привести в порядок правоустанавливающие документы.

Арендатор может затребовать у вас: выписку из ЕГРН, выписку из ЕГРП (на предмет ареста, залога объекта и т.д.) и кадастровый паспорт помещения, а также:

• если вы (арендодатель) — физическое лицо: паспорт, ИНН и нотариальное согласие супруга на аренду (если объект приобретался в период брака);
• если вы — юридическое лицо: устав организации, учредительный договор, свидетельство о регистрации юридического лица, выписка ЕГРЮЛ, а также документы, подтверждающие полномочия директора (выписка из протокола, трудовой контракт) и доверенность на аренду от совладельцев компании (если они имеются).

5. Сделать качественные фотографии объекта — как внутри, так и снаружи. Не забывайте, что большинство людей — визуалы, поэтому зафиксируйте на фото как можно больше: панораму улицы, фасад здания, главный вход, основное помещение, подсобные помещения и т.д.

6. Составить текст объявления о продаже. Он должен быть информативным, но не слишком длинным, и — грамотным!

Справка:

В объявлении не стоит упоминать о недостатках объекта, но и придумывать достоинства, которых нет, тоже не стоит.

7. Разместить объявление о продаже на всех крупных ресурсах – Arendator.ru, ЦИАН, Авито, Яндекс.Недвижимость. Можно использовать тематические группы в соцсетях — это работает не всегда, но попробовать стоит.

8. Терпеливо ждать своего арендатора.

Если ваше помещение подходит для размещения объектов сетевого ритейла, можно обратиться с коммерческим предложением в крупные компании — возможно, они ищут коммерческую недвижимость как раз в вашем районе. Но больших надежд на этот способ возлагать не стоит — не зная, к кому именно обратиться, вы рискуете отправить свое письмо фактически «в никуда».

Вариант №2. Поиск через посредников

Поиск арендаторов через профессиональных риелторов, как правило, происходит намного быстрее – потенциальные арендаторы сами к ним обращаются. И это главный плюс такого варианта. Главный минус — необходимость платить за услуги посредников.

Прежде, чем принять решение, тщательно проанализируйте свою финансовую ситуацию, стоимость работы риелтора, возможные убытки от простоя помещения и т.д. Возможно, вам будет даже выгоднее обратиться к посреднику.

Что могут предложить вам профессионалы:

• Оценка объекта.
• Размещение объявлений на популярных интернет-площадках, поиск потенциальных арендаторов по собственным базам данных.
• Ответы на звонки.
• Проведение показов и переговоров.
• Проверка потенциального арендатора на наличие судимостей, долгов, банкротства и т.д.
• Заключение договора аренды с учетом ваших интересов.

Два последних пункта — самые важные. Нарваться на недобросовестного арендатора очень легко и очень обидно. А заключить с ним некорректно составленный договор — просто опасно.

Снизить риски до минимума вам помогут крупные профессиональные ресурсы — например, Арендатор.ру. У нас — самая полная база данных по коммерческим объектам, которой ежедневно пользуются тысячи потенциальных арендаторов по всей России. Заходите!

Хотите знать еще больше полезного о коммерческой недвижимости, квартирах и загородных домах? Подписывайтесь на наш канал!

Сдаем нежилое помещение в аренду правильно

Рынок недвижимости позволяет получить дополнительную или основную прибыль разными способами. От аренды выигрывают все: владелец помещения получает деньги, а арендатор — место для жизни или работы. Разбираем, как сдать в аренду нежилое помещение.

• Покупка нежилой недвижимости
• Плюсы
• Налоговые тонкости
• Теневая аренда
• Как найти подходящее помещение
• Обязательный статус

Покупка нежилой недвижимости

Многие россияне стремятся накопить сбережения и вложить их в разные финансовые инструменты: акции, облигации, драгоценные металлы. Кто-то из большого списка возможностей для инвестирования выбирает жилую и нежилую недвижимость.

Сдача квартир и домов в аренду еще с давних времен — отличный вариант для заработка. Но такое предприятие окупается в течение долгих лет, поскольку владельцу сначала надо вложить несколько миллионов рублей в покупку и дополнительно около 1,5-5 млн рублей в ремонт.

Если квартиру в центральной части России можно реализовать на арендном рынке в среднем за 30-40 тысяч рублей, то нежилое помещение дороже — за 65-100 тысяч рублей.

Однако тем, кто сдает жилую недвижимость по серой схеме, оформляя условные договоры на 11 месяцев, лучше не браться за офисы, парикмахерские, булочные и тату-салоны. Избежать налогов не удастся, поскольку арендаторы снимают такие помещения только по официальным договорам.

Чтобы действительно получить высокую прибыль от сдачи недвижимости в аренду, следует тщательно изучить местный рынок, сравнить стоимость по районам, оценить спрос и проанализировать потенциальных клиентов. В ином случае лучше сохранить накопленные средства на сберегательном счете.

Хороший способ сберечь деньги — онлайн-копилка с возможностью пополнения и снятия средств. Откройте онлайн-копилку до 10% годовых в мобильном приложении «Халва — Совкомбанк».

Плюсы

Главное преимущество инвестиций в недвижимость — гарантия стабильности. Однако какой она будет — положительной или отрицательной, покажет время. Не всегда квартира или офис окупаются даже за 8-20 лет. Иногда приходится сдавать квадратные метры дольше, чтобы покрыть ипотеку или выйти в прибыль.

Но, как показывает практика, частных инвесторов не останавливают неоднозначные перспективы. Россияне продолжают приобретать недвижимость, рассчитывая выставить ее на рынок аренды.

Налоговые тонкости

Каждый, кто получает доход, в том числе дополнительный, обязан соблюдать налоговое законодательство. Чтобы сдавать жилое помещение, придется платить налог на доходы физических лиц: для резидентов России это 13% от суммы, полученной от арендатора, а для нерезидентов — 30%.

В случае с коммерческой недвижимостью все сложнее. Собственник со статусом индивидуального предпринимателя обязан отдать государству 2-2,2% от кадастровой стоимости объекта, внесенного в региональный перечень.

Предприниматель Алексей приобрел 20 квадратных метров в одном из промышленных районов Санкт-Петербурга, надеясь получить хорошую прибыль. Помещение мужчина сдал под небольшой офис за 46 тысяч рублей в месяц.

Кадастровая стоимость недвижимости, согласно реестру, составляет 2,5 млн рублей.

Формула расчета налога на кадастровую цену выглядит так:

2,5 млн * 2% = 50 тысяч рублей.

Повезет, если помещение еще не попало в реестр и ему не назначили кадастровую стоимость. Тогда собственник может избежать налогообложения в 2-2,2%, подав заявку на льготу.

Но это не все взносы, которые должен сделать владелец коммерческих «квадратов». Например, ИП обязан заплатить налог с дохода, то есть с арендной платы, в соответствии с выбранной системой налогообложения.

Предпринимателям, которые соответствуют определенным законодательным требованиям, можно приобрести патент на арендную деятельность в рамках Патентной системы налогообложения (ПСН).

Этот вид деятельности вместе с другими 79 видами указан в ст. 346.43 НК РФ . Чтобы патент работал на предпринимателя, доходы от сдачи коммерческого помещения не должны превышать с начала календарного года 60 млн рублей.

При этом точная сумма по патенту зависит от условий, указанных в региональном законодательстве. Рассчитать приблизительный размер платежа можно в онлайн-калькуляторе Федеральной налоговой службы .

Теневая аренда

Сложности налоговых нормативно-правовых актов уводят некоторых собственников недвижимости в тень. Владельцы помещений сдают в аренду «квадраты», пренебрегая налогами.

Неумышленное уклонение чревато наказанием в виде взыскания всех неуплаченных налогов и штрафа в размере 20% от общей суммы просрочки. Но, если налоговики докажут, что вы не платили осознанно, штраф вырастет в два раза.

Злостных неплательщиков, отказавшихся переводить в государственную казну крупные суммы, ждет уголовное наказание. В некоторых ситуациях со сроком лишения свободы до шести лет.

Рубль-плата — самая тяжелая монета царской России и одна из самых редких. Она весила больше полутора килограммов и чеканилась из меди при Екатерине I.

Другой факт

Как найти подходящее помещение

Выбирайте оптимальный вариант, который устроит вас количеством квадратных метров, состоянием интерьера, сантехники, электропроводки. Но главное внимание уделяйте расположению, ведь от него зависит поток потенциальных арендаторов.

Избегайте отдаленных районов. Арендаторам важна рентабельность их бизнеса и спрос. Никто не решится снять помещение далеко от центра и в труднодоступной местности, жертвуя клиентами и прибылью.

Подобранные варианты следует проверить перед покупкой, так как застройки, согласно местным правилам землепользования, могут находиться под ограничениями. В одном доме вам разрешат сдать помещение только под кафе, в другом — только под офис.

Чтобы не попасть впросак и заинтересовать определенную категорию арендаторов, закажите в ЕГРН выписку на здание, в котором находится выбранное помещение. Найдите в документе кадастровый номер и вбейте его в Публичную кадастровую карту . После посмотрите вид разрешенного использования (ВРИ).

Если ВРИ не совпадает с вашим запросом, можно обратиться в местную администрацию, чтобы узнать, как присвоить зданию/участку/помещению необходимый статус.

Либо поищите в интернете правила землепользования и застройки в нужном населенном пункте. Там всегда указаны зоны и разрешенные на них виды деятельности.

Проще всего нанять риелтора, который найдет подходящую недвижимость. Он проверит документы, подтверждающие право собственности, выяснит, нет ли на помещении юридических ограничений, достанет сведения о прошлых собственниках и составит договор купли-продажи.

Кроме того, профессиональный консультант убережет вас от сделки с потенциальным банкротом. Если на момент продажи недвижимости собственник начал процедуру банкротства, вы впоследствии вынужденно вернете ему помещение для продажи с публичных торгов.

Банкротство юридических лиц: признаки, стадии, последствия

Полностью сделка завершается, когда новый собственник регистрирует коммерческую недвижимость в Росреестре по месту расположения здания с купленным помещением.

Обязательный статус

После покупки коммерческой недвижимости зарегистрируйте статус ИП или ООО, регулярно платите налоги. Это необходимо, так как сдача нежилых помещений в аренду считается предпринимательской деятельностью.

Новый статус можно получить в ближайшем многофункциональном центре предоставления социальных услуг, на портале «Госуслуги» или с помощью Совкомбанка.

Вам нужна помощь в регистрации бизнеса? Воспользуйтесь специальной услугой от Совкомбанка: зарегистрируйтесь на сайте, заполните анкету и скачайте готовые документы.

После прохождения процедуры недвижимость можно сдавать в аренду другому индивидуальному предпринимателю, компании или сетевикам, которые в отличие от остальных категорий арендаторов считаются надежными.

Для сравнения, с крупной сетевой организацией вы можете заключить долгосрочный договор с четкими и постоянными условиями. Обычно такие сделки исключают непредвиденные ситуации, арендные каникулы, внезапное расторжение.

Соглашения с малым бизнесом полны экономических рисков, поскольку небольшие компании тяжело переживают кризисы и падение прибыли. Это чревато преждевременным расторжением договора аренды.

Чтобы сократить время на поиски и выбор арендаторов, досконально изучите свое помещение, отметьте технические особенности, постарайтесь увеличить потенциал недвижимости. Выберите несколько желающих и проверьте их в сервисе Федеральной налоговой службы «Прозрачный бизнес».

Обезопасить сделку поможет грамотно составленный договор. Укажите в документе четкие условия, гарантийный платеж, возможные риски и сумму, на которую планируете повысить стоимость аренды, например, через год.

После сдачи помещения в аренду внимательно следите за состоянием рынка и финансовым положением арендатора, чтобы предотвратить потери.