Ипотека все что нужно знать

Что необходимо знать и помнить при оформлении ипотеки

Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России 1. Под ипотекой понимается вариант залога недвижимого имущества, при котором объект недвижимости остается во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения должником своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества. Как любой иной залог, ипотека является способом обеспечения исполнения обязательств. Следует различать понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование». Во втором случае кредит выдается под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) кредитной организации, как гарантия возврата кредита. Одним из подвидов ипотеки является также залог уже имеющегося у залогодателя объекта недвижимости для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заёмщика-залогодателя. В случае неисполнения основного обязательства взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. Одним из способов снижения рисков кредитора является ипотечное страхование. При оформлении ипотеки, эксперты советуют обращать внимание на следующие аспекты.

Стоимость кредита

Согласно нормам Гражданского Кодекса, кредитор должен ознакомить клиента (заемщика, должника) с полной стоимостью кредита. Под стоимостью кредита понимается общая сумма, которую заемщик в итоге отдаст банку по завершению действия договора. Таким образом, еще на этапе рассмотрения того или иного предложения необходимо выяснять полную стоимость кредита, что позволит выбрать наименее дорогостоящий вариант.

Период кредитования

В подавляющем большинстве финансовых организаций от периода кредитования зависит процентная ставка по ипотеке. Чем короче период кредитования, тем меньший процент заплатит заемщик за пользование заемными деньгами. Многие стремятся взять ипотеку на минимально возможный срок, определяя для себя ежемесячный платеж на пределе своих возможностей. Однако такая экономия может обойтись заемщику слишком дорого. Разница в процентах в зависимости от количества лет кредитования не так уж и велика, а вот риск не справиться с большим ежемесячным платежом, более чем реален. В данной связи, рассчитывая максимальную сумму кредита банки и иные кредитные организации придерживаются правила: ежемесячный платеж не должен превышать 30%-40% от суммарных доходов семьи.

Схема кредитования

• аннуитетные платежи;
• дифференцированные платежи.

В первом случае заемщик платить одну и ту же сумму весь срок кредитования. Изменяться будет лишь структура процентов и основного долга в этом платеже (сначала погашаются проценты, а затем основной долг).

Во втором случае в первое время ежемесячный платеж будет самым высоким, постепенно понижаясь по мере выплаты кредита. Суть дифференцированной схемы в том, что каждый месяц заемщик гасит фиксированную сумму основного долга, а проценты насчитываются на остаток долга.

Однако следует обратить внимание, что при аннуитетных платежах проще планировать семейный бюджет.

Первоначальный взнос

• минимальный размер первоначального взноса, установленный банком (сегодня у большинства кредиторов это 20%);
• размер накоплений, которые имеются в наличии у потенциального заемщика.

Валюта кредита

Подавляющее большинство экспертов в сфере кредитования рекомендуют брать кредиты в той валюте, в которой формируются ваши доходы. В противном случае валютная ипотека превращается в азартную игру, где заемщик может, и выиграть, и серьезно проиграть.

Дополнительные расходы

• страховку объекта ипотеки, а также (по выбору заемщика) жизни и работоспособности заемщика;
• услуги риэлтора, кредитного брокера и других посредников, если заемщик планирует воспользоваться их услугами;
• независимую оценку жилья.

2.При покупке квартиры/дома с использованием ипотечных средств Вы можете получить два налоговых вычета: основной вычет, согласно пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ и вычет по ипотечным процентам, согласно пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ

Не допускайте просрочки платежей и планируйте бюджет, ведите учет доходов и расходов и перейдите в режим разумной экономии (закупка по плану и по списку, отказ от ненужных трат, отписка от платных сервисов и т.д.)

Комментарии

Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставлять комментарии.

Ипотека от А до Я. Все, что нужно знать при оформлении ипотечного кредита на сайте Nedvio

Ответы на любые вопросы на тему строительства, недвижимости, жилого права и ремонта. Все, что нужно знать, чтобы стать счастливым обладателем квартиры или загородного дома.

Солнечные батареи для частного дома. Как выбрать? Что учесть?

Боровское шоссе: магистраль, окутанная легендами

Имеет ли банк право повысить ставку по действующему кредиту?

Что означает свободная планировка дома?

Как утепляются железобетонные потолки над чердаком?

Как узнать реальное расстояние от поселка до МКАД и время на дорогу? И почему это важно?

Дом ошибочно зарегистрировали как многоквартирный. Как мне доказать что он ИЖС?

Самые интересные поселки таунхаусов ближнего Подмосковья

Как быстрее погасить ипотеку?

Дарственная или завещание? Как лучше передать дачу детям?

Современная охранная сигнализация коттеджа. Как она устроена?

Входные двери со стеклом. Насколько они безопасны?

Что лучше для кухни: открытые полки или закрытые?

Стоит ли делать в доме стеклянную сауну?

От чего зависит прочность металлической двери?

Проживание на даче зимой. Что делать и чем заняться? Идеи зимнего досуга за городом

Какое расстояние должно быть между арматурой в бетоне?

Самозахват земельного участка. Что делать при самовольном захвате земли соседом?

Какая спецтехника нужна для строительства загородного дома? И сколько это будет стоить?

Что делать если застройщик не выполняет сроки по этапам строительства дома?

Чем отличается турбокотел от конденсационного котла?

Как получить проектную документацию лесного участка?

Можно ли пилить деревья на своем участке без разрешения?

Можно ли построить балкон в уже готовом доме (коттедже)?

«Купить здесь квартиру — худшая ошибка в моей жизни»: москвичи о жизни в Некрасовке

ВРИ участка — дачное строительство. Что можно строить?

Как понять какие нормы строительства для ИЖС в моей водоохранной зоне?

Многие семьи планируют покупку жилья в ипотеку. Тем более, что она в последние годы стала намного доступней. В российских банках условия получения ипотечного кредита примерно одинаковы и мало чем отличаются друг от друга. Разница заключается, в основном, в процентных ставках, размере первого взноса и предъявляемых требованиях к заемщикам.

В данной статье мы рассмотрим все моменты, которые следует знать будущему ипотечному заемщику:

1. В чем отличие ипотечного кредита от обычного?
2. Какие требования предъявляются к ипотечным заемщикам?
3. Необходимые условия для получения ипотеки;
4. По каким процентным ставкам можно оформить ипотеку в 2020 году?
5. Какой нужен первоначальный взнос? Можно ли оформить ипотеку без первого взноса?
6. Ипотечные спецпрограммы: материнский капитал, молодая семья, ипотека для военных;
7. Способы погашения ипотечного кредита. В чем отличие аннуитетных и дифференцированных платежей?
8. Досрочное погашение ипотечного кредита
9. В какой валюте лучше брать кредит: в долларах, евро или рублях?

В чем отличие ипотечного кредита от обычного?

Главные отличия ипотечного кредитования от обычного — это, конечно сроки и размер кредита. Учитывая, что суммы измеряются миллионами, и их долгий срок выплат (от 7 до 25 лет), ипотечные займы еще называют «длинными деньгами».

Ипотечные займы что для банка, что для заемщика — это значительно более высокий риск, нежели обычный потребительский кредит (который берется как правило на 6-24 месяцев, да и суммы по ним редко превышают 300-500 тыс. рублей). Поэтому, чтобы получить ипотеку, вы должны пройти более строгую процедуру оценки платежеспособности (об этом мы расскажем чуть позже).

В отличие от других видов кредитов, при покупке в ипотеку, обязательно оформляется залог приобретаемой недвижимости. Она остается в залоге у банка, вплоть до полного погашения кредита, плюс процентов за его использование. То есть, при покупке дома или квартиры в ипотеку, покупатель становится собственником, но с обременением: он не может продать эту недвижимость, подарить или внести изменения в планировку.

Читайте также: Дом, купленный в ипотеку: Можно ли его продать или сдать в аренду?

Ипотечный кредит можно оформить не только в целях приобретения дома или квартиры, но также для покупки недвижимости любого формата, будь то земельный участок, гараж или дача. Ипотека может быть оформлена как на покупку готового жилья, так и строящегося.

Какие требования предъявляются к ипотечным заемщикам?

При выборе банка, нас всегда интересует, в первую очередь, величина процентной ставки. В свою очередь, кредитную организацию интересует, насколько каждый клиент платежеспособен. Поэтому банки разрабатывают всяческие скоринговые программы, проводят так называемый андерайтинг и устанавливают различные критерии, на основании которых принимается положительное или отрицательное решение о выдаче кредита.

Читайте также: Ипотека: Что такое андерайтинг? Как банки проверяют доход заемщиков?

Чаще всего ипотечный кредит выдается уже после того, как заемщик заключил договор купли-продажи с застройщиком. Однако до этого банк должен провести оценку объекта недвижимости. Если речь идет о новостройке, рассматривается благонадежность застройщика. Как правило, по большинству застройщиков банки уже умеют досье и договора, поэтому с этим проблем не возникнет.

Другое дело – недвижимость на вторичном рынке. Здесь особые требования выдвигаются к самому жилью. Важно, чтобы продавец владел недвижимостью на законных основаниях, чтобы не было не узаконенных в БТИ перепланировок, не ущемлялись права других собственников и т. д.

Банком также оценивается ликвидность недвижимости (это особенно важно если вы рассматриваете покупку загородного жилья и участков): местоположение, район, удаленность от города, категория участка, возраст дома, какие есть коммуникации, степень износа и др. параметры. Для этого банки пользуются услугами оценщиков, которые выдают заключение о рыночной стоимости выбранного жилья.

Читайте также: Загородная ипотека. Наиболее частые причины, почему банки выдают отказы

Параллельно с этим, кредитными экспертами оцениваются благонадежность и платежеспособность заемщика.

Необходимые условия для получения ипотеки

1. Заемщик должен быть гражданином РФ, и иметь прописку по местонахождения банка (либо ее должен иметь один из созаемщиков). Также можно взять кредит по месту строящего жилья или регистрации работодателя;
2. Трудоспособный возраст заемщика. Минимальный возраст для получения ипотечного кредита — 21 года. Верхний предел устанавливается банками, в зависимости от срока погашения кредита, но обычно — не более 75 лет. Иногда срок ипотеки ограничивается началом пенсионного возраста;
3. Справка 2-НДФЛ (о доходах) с места текущей работы. Здесь стоит заметить, что согласно последним поправкам в законодательство, получатели ипотеки могут привлекать и созаемщиков. То есть если подтвержденной суммы доходов недостаточно — можно предоставить справку о доходах супруги, работающих детей или других, даже не состоящих в родстве граждан. В этом случае кредитор учитывает совокупный доход, за счет чего можно оформить займ на большую сумму (заметим, что созаемщик и поручитель — это не одно и то же: первые только показывают свои справки, а у вторых — куда большая ответственность: в случае несостоятельности заемщика, они должны выплатить неоплаченный долг);
4. Кредитная история заемщика. Основная причина отказов в получении ипотеки — это плохая кредитная история: никто из банков не станет рисковать, если заемщик «набрал» кредитов больше, чем способен погасить, либо систематически нарушает сроки их погашения (и при этом абсолютно неважно, где и в каком банке был взят кредит, так как существует общая электронная база кредитных историй).

Вот, пожалуй, и все самые основные требования для того, чтобы получить одобрение на ипотечный кредит. Конечно, у каждой кредитной организации есть свои нюансы, вот почему желательно заранее поинтересоваться о дополнительных условиях на сайте банка.

Читайте также: Покупка дома. Что лучше: ипотека или потребкредит?

По каким процентным ставкам можно оформить ипотеку в 2020 году?

Средняя ставка по ипотечным кредитам в 2020 году составляет 10,75% годовых. По сравнению с прошлым годом процентные ставки в большинстве банков выросли на 1%.

Наблюдается явная тенденция в том, что ставки по ипотеке будут расти и дальше. Характерно, что при ставках в 13% резко снижается число выданных кредитов, а ставки в 15% годовых и выше – считаются уже крайне высокими и не привлекательными для большинства населения.

Минимальные ставки по ипотеке сегодня выглядят следующим образом:

Программа	Ставка
В строящемся доме (новостройки)	8,5%
Готовое жилье (на вторичном рынке)	10,2%
Рефинансирование ипотеки других банков	10,9%
Ипотека для многодетных семей с господдержкой	6,0%
Строительство жилого дома	11,6%
Загородная недвижимость	11,1%
Ипотека + материнский капитал	10,2%
Военная ипотека	9,5%
Кредит на гараж (машино-место)	11,6%

Конечно, получить ипотеку по минимальной ставке удается далеко не всем, так как на ее величину влияет размер первоначального взноса, срок кредита, наличие расчетного или зарплатного счета в банке и задействование льготных программ. Об этом мы поговорим ниже.

Какой нужен первоначальный взнос? Можно ли оформить ипотеку без первого взноса?

Оформить ипотеку без первого взноса нельзя. При оформлении ипотечного договора банки требуют обязательно внести деньгами какую-то часть от стоимости объекта недвижимости — так они себя страхуют от рисков невыплат и мошенников.

Какая сумма нужна для 1-го взноса? У всех банков по разному, минимум — 15%, хотя чаще всего это 20-30% от цены недвижимости. Т. е. если квартира или дом стоят 5 миллионов рублей, то для покупки недвижимости в ипотеку вы должны располагать суммой не меньше 1 миллиона.

Читайте также: Ипотечные скидки и процентные ставки ниже рынка. Бывают ли?

Далее вы должны эти деньги внести на счет в банке, после чего подписать все кредитные документы. И лишь после этого банк переведет свои деньги (оставшуюся часть) продавцу квартиры или дома.

Для наглядности приведем таблицу со сравнением минимального 1-го взноса в различных банках РФ:

Как уже было отмечено, размер первоначального взноса оказывает непосредственное влияние не только на вероятность получения положительного ответа (одобрения банком), но и на размер будущей процентной ставки.

В качестве примера приведем таблицу ставок одного из топовых российских банков:

Поэтому, можно с уверенностью сказать, чем большую сумму вы готовы внести в качестве 1-го взноса, тем получите более выгодные условия кредитования.

Но что делать если денег на 1-й взнос нет? Или накопленной суммы недостаточно? В этой ситуации можно воспользоваться банковскими спецпрограммами.

Ипотечные спецпрограммы: материнский капитал, молодая семья, ипотека для военных

Многие российские семьи хотят купить жилье в ипотеку, но не располагают достаточной суммой в качестве первого взноса. Правительство прекрасно это понимает и ввело несколько целевых ипотечных программ для определенных слоев населения.

Кроме того, для некоторых категорий граждан, государство готово выделить средства в виде безвозмездной субсидии, которая может быть использована только на решение жилищных проблем.

Сегодня российские заемщики могут воспользоваться следующими специальными банковскими программами:

• «Материнский капитал»;
• «Молодая семья»;
• «Военная ипотека»;
• Ипотека для госслужащих.

Суть банковских спецпрограмм в следующем — заемщик получает государственный сертификат, который предоставляет в банк в качестве первоначального взноса. Помимо этого он может претендовать на получение кредита по более низкой процентной ставке.

Рассмотрим предметно каждую из них.

Ипотека с использованием материнского капитала

Для многих российских семей с детьми, материнский капитал стал отправной точкой для решения жилищных проблем. Большинство банков охотно выдают ипотечный кредит под первоначальный взнос, обеспеченный данным видом господдержки. Для регионов, где недвижимость стоит не так дорого, как в столице, сумма в 450 тысяч может покрыть как раз 20% от стоимости квартиры, то есть полностью решить для заемщика проблему первоначального взноса.

Все это хорошо, когда покупка и оформление в собственность происходит после рождения второго ребенка. Однако бывают и ситуации, когда еще до появления младенца, семья уже взяла ипотечный кредит и оформила жилье в собственность на троих. В этом случае материнский капитал чаще всего идет на досрочное погашение банковского займа или существенного его уменьшения.

Есть правда случаи, когда материнский капитал использовать проблематично — например при оплате им сделок с долевой недвижимостью. Особенно, если в семье есть один несовершеннолетний, и необходимо оформить часть квартиры или дома на новорожденного.

С подобной проблемой сталкиваются тысячи семей. И выход пока только один — взрослые собственники должны оформить дарственную на часть принадлежащего им жилья самому маленькому члену семьи, тем самым закрепив его право на долю и «отработав» материнский капитал. В этом случае «подарок» принимает кто-то из посторонних взрослых, как доверенное лицо. Правда, при этом, доля родителей, уменьшается вдвое.

Читайте также: Материнский капитал при покупке недвижимости. С какими проблемами можно столкнуться?

Молодая семья

Очевидно, самая нуждающаяся в жилье категория граждан, и, как правило, абсолютно не имеющая на это средств. Поскольку у молодых семей либо еще не родился ребенок, либо есть только один, рассчитывать на материнский капитал не приходится, а рожать сразу второго ребенка не позволяют жилищные условия.

Согласно условиям данной спецпрограммы, семьи, имеющие одного ребенка, могут получить безвозмездную субсидию на покупку жилья и взять ипотечный кредит. А с рождением второго заметно снизить переплаты.

Читайте также: Социальная ипотека. Каким категориям граждан она положена?

НИС — ипотека для военных

Многие российские военнослужащие решили свой жилищный вопрос с помощью данной спецпрограммы.

В отличие от других льгот для военных, накопительная ипотечная программа (НИС) позволяет купить свою квартиру или дом практически с первого контракта. Даже выпускники ВУЗов могут стать участниками накопительной ипотечной системы НИС. Причем недвижимость может быть куплена в любом городе и ждать хозяина (а на это время военнослужащий обеспечивается служебным жильем). Более того, купленное по данной программе жилье можно, в случае надобности, реализовать на вторичном рынке, и затем купить новую недвижимость, с привлечением другого ипотечного кредита.

Читайте также: Военная ипотека на покупку дома с участком. Процентные ставки и условия банков

Система НИС устроена достаточно просто — чем больше лет отслужил военный, тем больше его накопления, которые каждый год пополняются из государственной казны. В результате, за 17 лет службы, квартира площадью 54 м2 может полностью окупиться.

Плюс, благодаря ипотечным спецпрограммам, можно изначально оформить ипотеку по льготной ставке:

Ипотечная поддержка госслужащих

У бюджетников и госслужащих своя проблема — есть стабильный заработок, есть справка по 2-НДФЛ, но доходы далеки от достаточных для того, чтобы взять кредит на покупку жилья.

Однако и для данной категории малоимущих граждан есть банковские спецпрограммы, позволяющие значительно снизить долговое бремя по процентам, вплоть до аннулирования таковых. В результате использования государственной субсидии, ипотечный кредит для госслужащих может свестись к выплате лишь взятой в долг суммы (без уплаты процентов за пользование кредитом).

Такая возможность предоставляется бюджетникам всех типов, муниципальным работникам, служащим правоохранительных органов. Правда, выдвигается ряд требований, которым должен удовлетворять заявитель (чаще всего это стаж работы).

В последние годы в России стартовало еще несколько программ для молодых учителей муниципальной сферы образования, молодых научных и медицинских работников. Таким образом, увеличивается круг граждан, которым государство дает возможность на более лояльных условиях обрести «свой угол».

Способы погашения ипотечного кредита. В чем отличие аннуитетных и дифференцированных платежей?

При оформлении ипотечного кредита банки предлагают на выбор аннуитетный или дифференцированный платеж. Рассмотрим чем они отличаются и какой более выгодный?

Аннуитетный платеж

Платеж, распределенный по всему сроку кредита в первоначально фиксированном ежемесячном размере, называется аннуитетным.

Казалось, это наиболее удобный вид погашения займа. Всегда знаешь, сколько денег ежемесячно уйдет на погашение кредита, а остальными можно свободно распоряжаться и планировать крупные покупки или летний отдых на море.

Все правильно, однако, из чего состоит ежемесячный платеж? Он состоит из суммы долга (финансы используют термин «тело кредита») и процентов за его использование. Аннуитетные кредиты построены таким образом, что в первую половина срока сумма долга погашается крайне медленно, так как основная часть приходится на выплату процентов.

Естественно, что это может быть выгодно, если свыкнуться с мыслью, что все 10-20 лет каждый месяц до 40% заработанных семьей денег будет уходить кредитору. Удобно это тем заемщикам, которые не ожидают резкого увеличения доходов. С другой стороны, банк может пойти навстречу и изменить сумму выплат большую сторону, если доход семьи значительно вырос

У заемщиков есть возможность досрочного погашения либо части, либо всего займа. Если кредит погашен досрочно в первой половине срока кредитования, то банк, конечно, от этого только выиграет. Ведь львиная доля ежемесячного платежа приходилась на проценты, а основной долг почти не уменьшился.

Дифференцированный платеж

В принципе большой разницы в его формировании нет – это все те же две составляющие: «тело кредита» плюс проценты на остаток. Только в этом случае вся заемная сумма делится на весь период кредитования в равных долях и уже к ней прибавляются проценты на оставшийся долг по кредиту.

В этом случае списание основного займа будет равномерным, а вот конечная сумма вычета из семейного дохода будет больше.

Такой вид выплат более всего подходит заемщикам в возрасте от 45 лет и больше (когда доходы уже достаточно выросли, благодаря стажу работы и достигнутым успехам, но до заслуженного отдыха осталось не так много лет). И если основной кредитный долг будет выплачен именно в активном трудовом возрасте, то на пенсии остаток гасить не будет так обременительно.

Однако нетрудно догадаться, что проценты, в этом случае, будут меняться в сторону уменьшения сравнительно быстрей, чем при аннуитетном платеже. И, в конечном счете, ипотечный кредит обойдется значительно дешевле, за счет выплаты меньших сумм за использование кредитных средств банка.

Читайте также: Как уменьшить платежи по ипотеке?

Дифференцированный платеж более выгоден и при досрочном погашении кредитного займа, так как «тело» кредита в этом случае погашается быстрее. И, если учесть, что доходы у большинства людей с возрастом так или иначе, но все-таки растут — избавится от кредитных выплат получится намного быстрей.

Досрочное погашение ипотечного кредита

Досрочное погашение кредита – первая мысль, которая приходит на ум счастливому обладателю ипотечного жилищного кредита, получившему график погашения займа и увидевшему итоговые цифры. Казалось, совсем небольшие проценты увеличивают сумму долга в полтора, два, а то и в три раза, в зависимости от срока ипотеки.

Если кредитный договор оформлен по аннуитетной схеме выплат, то могут возникнуть трудности при досрочном частичном или полном погашении, так как есть утвержденный график, который придется полностью менять, что банки делают весьма не охотно.

При «уменьшающемся» платеже начисление процентов происходит ежедневно и, при благоприятных условиях, заемщик без труда может аннулировать свой кредитный долг практически в день обращения в кредитный отдел.

Об этих особенностях банки знают очень хорошо. Однако, почему-то, крайне редко их предлагают на выбор заемщику. Практически все банки, преследуя свою выгоду, оформляют кредиты с аннуитетным вариантом выплат.

Есть ли выгода от досрочного погашения?

Ипотечные платежи «съедают», как правило, значительную часть ежемесячного семейного дохода. Стремление выйти из кабальной зависимости толкает заемщиков на изыскание дополнительных средств, чтобы расквитаться с долгами по кредиту как можно быстрее.

Выгода от досрочного погашения не только в том, что вы снимаете с себя финансовую «кабалу», но и в том, что вы платите проценты банку ТОЛЬКО за то время, пока пользовались кредитом. То есть если вы погашаете кредит уже через 2 года, вместо 10-ти лет, то за остальные 8 лет проценты банку платить не нужно!

Экономия для заемщика налицо, однако есть и другая сторона кредитного соглашения – банки. Добровольно от выгоды никто из них не откажется, поэтому до недавних пор в большинстве банков досрочное погашение влекло штрафные санкции, пени и прочие комиссии. Единственная кредитная организация, которая безболезненно относилась к досрочному погашению, был Сбербанк. Это и понятно — для этого банка отсутствие клиентов никогда не было проблемой.

Постепенно и другие ведущие банки стали отказываться от начисления штрафов, а просто ввели мораторий на досрочное погашение на определенный срок. То есть в течение некоторого периода вы не можете воспользоваться полным или частичным погашением (обычно это срок 6 месяцев с момента получения кредита).

Если вы планируете оформить кредит в других банках, следует очень внимательно читать договор, особенно то, что написано мелким шрифтом в примечаниях. Более того прочитать следует не один раз, чтобы сложилась ясная картина, возможно ли и на каких условиях, досрочное погашение кредитного долга. Вполне вероятно, что пени и штрафы могут оказаться таким же, как ежемесячный платеж.

В какой валюте лучше брать кредит: в долларах, евро или рублях?

Ипотечный займ можно оформить не только в рублях, но и в долларах и евро. Почему это может быть выгодно? Ну хотя бы потому, что процентная ставка по валютным кредитам составляет обычно 3-6% годовых, в то время, как рублевая ставка — как минимум 9-10%, а в среднем — 12% годовых. Однако, при этом, важно учитывать и все «подводные камни» валютной ипотеки (об этом мы поговорим ниже).

Если рассматривать географию, то львиная доля займов в долларах и евро приходятся на две столицы: Москву и Санкт-Петербург. Причина кроется в том, что в этих городах много офисов и представительств иностранных компаний и довольно часто работодатели выплачивают зарплату сотрудникам иностранной валютой. В этом случае выгода валютной ипотеки очевидна (так как нет потерь на обменных операциях и курсах валют).

Ипотека в долларах. Нюансы и особенности

Бытует мнение, что долларовые кредиты более выгодны, если ожидается понижение курса доллара к рублю. Однако экономика и финансовые рынки сами по себе не стабильны: и курс может как упасть, так и резко взлететь. Хорошо, если он произойдет в сторону снижения, как было в годы кризиса (тогда те, кто взял кредит в долларах, довольно хорошо на этом сэкономили). Однако, напротив, когда доллар растет, ипотечным заемщикам приходится отдавать банкам, по сути, больше денег, чем они заняли.

Читайте также: Где самые выгодные ипотечные кредиты на загородную недвижимость?

Валютный кредит не выгоден, если вы получаете зарплату в рублях, так как вы несете ощутимые потери на конвертации валют, а курсы обменников построены так, что практически всегда они не в пользу заемщика.

Если есть уверенность в стабильности долларовой зарплаты на весь период ипотечных выплат, то можно говорить об определенной выгоде кредита в долларах. Напротив, если вам придется для погашения ипотеки часто менять рубли на доллары, то следует быть готовым к тому, что вы потеряете больше, чем выиграете.

По мнению финансовых специалистов, долларовые займы выгоднее всего брать на короткий срок (2-3 года), но опять же существует риск как выиграть на курсе, так и проиграть. К тому же, ипотечный кредит редко предоставляется в валюте на короткий срок, в основном от 10 лет.

Ипотека в евро. Нюансы и особенности

Кредиты в евро находятся в России на третьем месте по популярности, и вообщем-то мало востребованы. Европейская валюта еще не столь популярна у нас, как доллар.

Кроме того, особых скачков в сторону снижения курса евро не наблюдается, напротив, он постоянно растет. И опять же, если приходится покупать евро, а чаще именно так и происходит, отдавать рублей придется больше с каждым месяцем.

Ипотека в рублях. Нюансы и особенности

Если вы работаете в России, и получаете зарплату в рублях — лучше всего брать именно ее.

Во-первых, таким образом вы можете прогнозировать будущие расходы на ежемесячные платежи (и не зависеть от колебаний курсов валют). Даже если курс рубля растет (а он обычно только растет в долгосрочном периоде), ваши ежемесячные выплаты, напротив, остаются неизменными на протяжении всего срока займа. Конечно, если речь идет об аннуитетном, то есть фиксированном платеже.

Во-вторых, банки, работающие с ипотечными продуктами, могут выдавать рублевый ипотечный заем и на более короткий срок — от 7-ми лет. Есть возможность погашения кредита досрочно или перекредитования под меньший процент.

Некоторые банки имеют в портфеле целевые программы со сниженным процентом по кредиту, однако не все они могут быть оформлены в валютном эквиваленте. К примеру, крупнейший российский банк Сбербанк не предоставляет ипотечный заем в иностранной валюте по программам: «Военная ипотека» и «Молодая семья», а также по программе рефинансирования и для покупки жилья в новостройках.

Заключение

Оформить ипотечный кредит сегодня несложно, если у вас хорошая кредитная история, есть стабильная заработная плата, которую готов подтвердить работодатель справкой о доходах, а также есть необходимые деньги на первоначальный взнос (обычно это 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости).

Если денег на первоначальный взнос нет или их недостаточно, вы можете воспользоваться специальными ипотечными программами, разработанным государством для разных категорий населения. Или попробовать договориться с банком об использовании в качестве первого взноса залога уже имеющегося имущества (недвижимости, автомобиля, акций и пр.).

Помните, что вы можете вернуть часть переплаты по процентам за счет налогового вычета:

Читайте также: Как получить налоговый вычет на покупку дома с участком?

Оформлять ипотеку лучше всего в рублях. Валютный кредит более выгоден только в двух случаях: когда доходы в семейный бюджет поступают, в основном, в валюте, и когда займ оформляется на небольшой срок.

Старайтесь как можно быстрее выплатить кредит и, по возможности, погасить досрочно. Так вы сэкономите значительные средства, поскольку проценты за оставшийся период ипотеки вам платить будет не нужно.

На этом мы завершаем нашу статью: «Ипотека от А до Я». Надеемся, что данная информация была для вас полезна и вы сможете оформить ипотеку выгодно и без хлопот.

5 распространенных ошибок при оформлении ипотеки: что нужно знать, чтобы не потерять деньги

Ипотека — это проверка на прочность. Прежде чем выплатить ее и стать полноправным владельцем квартиры, заемщик может совершить много ошибок. Каких именно? И что делать, чтобы их избежать? Разбираемся.

Не сравнивает условия банков

Заемщик обратился в зарплатный банк, где пообещали самую низкую ставку. Оформил ипотеку, а потом увидел более выгодные предложения в других банках. Такой ситуации можно избежать, если перед подачей заявки сравнить условия разных кредиторов — сделать это можно в каталоге Банки.ру. Могут отличаться ставки, срок, требования к заемщикам, максимальная сумма кредита, размер первоначального взноса. Вот, например, что предлагают сейчас банки по ипотеке на вторичное жилье. Данные актуальны на момент выхода публикации. Ежемесячный платеж указан с учетом параметров: стоимость жилья — 5 млн рублей, первоначальный взнос — 15%, срок — 20 лет.

Банк	Ставка	Ежемесячный платеж	Максимальная сумма	Максимальный срок
«Открытие»	10,79% годовых	43 771 рубль	до 50 млн рублей	до 30 лет
ВТБ	10,2% годовых	41 578 рублей	до 60 млн рублей	до 30 лет
РНКБ	7,2% годовых	33 462 рубля	до 100 млн рублей	до 25 лет
Альфа-Банк	7,9% годовых	35 285 рублей	до 70 млн рублей	до 30 лет
Росбанк	8,2% годовых	37 422 рубля	до 120 млн рублей	до 35 лет

Не репетирует и не рассчитывает бюджет заранее

• Рассчитать размер ежемесячного платежа потенциальной ипотеки.
• Каждый месяц в течение хотя бы полугода откладывать эту сумму, на оставшиеся деньги жить.
• Накопленные средства можно затем направить на первоначальный взнос.

Также стоит оценить свои траты: в списке расходов отметить обязательные (питание, транспорт, лечение, аренда жилья) и необязательные (развлечения, спорт, шопинг). Станет ясно, на что точно нужны деньги, а на чем можно сэкономить.

25.08.2022 17:05

Не учитывает дополнительные расходы

При оформлении ипотеки заемщик тратит деньги не только на первоначальный взнос. Банки просят застраховать купленную недвижимость, жизнь и здоровье заемщика — от этого зачастую зависит ставка. Кроме того, придется потратить деньги на оценку квартиры или дома, и средства не вернут в случае, если банк откажет в кредите.

Не задумывается о способах досрочного погашения

Если заемщик хочет досрочно погасить ипотеку, он должен выбрать способ: с сокращением срока кредита или с сокращением размера ежемесячного платежа.

В первом варианте процентные выплаты по кредиту уменьшаются, но ежемесячная долговая нагрузка — нет. При этом минимизируется переплата по ипотеке. Во втором варианте, наоборот, уменьшаются ежемесячные платежи.

Рассмотрим каждый вариант на примере ипотеки в 4 млн рублей по ставке 10,2% годовых сроком на 20 лет. Ежемесячный платеж в таком случае составит 39,1 тыс. рублей. Переплата — 5,3 млн рублей. Предположим, у заемщика появилось 500 тыс. рублей на досрочное погашение.

Если выбрать сокращение срока кредита, ежемесячный платеж не уменьшится, но вместо 20 лет нужно будет платить 14,5. Переплата — 3,3 млн рублей (экономия — почти 2 млн рублей).

Если выбрать уменьшение ежемесячного платежа, он сократится до 34,1 тыс. рублей, а переплата будет 4,7 млн рублей (экономия — 600 тыс. рублей).

Распоряжается квартирой без согласия банка

Квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка до тех пор, пока не выплачен весь кредит. Распоряжаться таким объектом можно, но с прописанными в ипотечном договоре ограничениями. Некоторые заемщики игнорируют это правило и, например, делают перепланировку или сдают недвижимость в аренду. Что еще нельзя делать с ипотечной квартирой, мы писали здесь.

05.07.2023 18:44

О чем еще стоит подумать ипотечнику

Что найти сначала — ипотеку или квартиру?

Покупатель принимает решение, отталкиваясь в первую очередь от своего бюджета. Поэтому сначала стоит узнать, какую сумму кредита одобрит банк и какой ежемесячный платеж удастся потянуть.

Вариант, когда прежде стоит получить одобрение по ипотеке, подходит для покупки вторички. На руках уже есть первоначальный взнос и решение банка — с этим можно идти к продавцу и бронировать понравившийся объект.

08.07.2022 13:20

Стоит ли брать кредит на первоначальный взнос?

Банки требуют первоначальный взнос, для них он — гарантия платежеспособности заемщика. Взнос может достигать 20% от стоимости жилья. Заемщики, у которых нет свободных денег, берут потребительский кредит. Так, например, поступила москвичка Ольга. Почитайте, как она готовилась и где взяла деньги на обслуживание двух кредитов.

Какие льготы можно получить?

Государство поддерживает рынок новостроек, запуская льготные программы — например, «Господдержка 2020–2022» или «Ипотека для IT-специалистов». Но не все готовы покупать недвижимость у застройщика. Существует много льгот для покупки ипотеки на вторичном рынке:

• материнский капитал
• 450 тысяч рублей многодетным семьям
• сельская ипотека

Больше субсидий — по ссылке.

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >

Что нужно знать перед покупкой квартиры в ипотеку?

О покупке квартиры подумайте заранее – хотя бы за полгода до планируемой сделки. Это позволит не только поднакопить деньжат, но и хорошенько изучить рынок, чтобы выбрать наиболее подходящее предложение. Определитесь, какая квартира вам нужна и сколько она примерно стоит. Рекомендуется, чтобы первоначальный взнос составлял минимум 20% от стоимости жилья.

Проанализируйте ваши доходы. Во-первых, банки сами ставят «фильтр» будущим заемщикам и не одобряют кредиты, если сумма ежемесячного платежа превышает 50–60% дохода. Впрочем, вы и сами должны для себя определить, какой порог должен быть у взноса, чтобы вы жили с кредитом комфортно. Ипотека – это не только хорошая мотивация упорнее работать, но и нагрузка на личный бюджет, которая должна быть посильной.

Ищите наиболее выгодные предложения ипотечных кредитов. Обзвоните или посетите несколько банков. У консультантов выясните все условия кредитования: размер ставки, все платежи и комиссии, требования к заемщику и предмету залога. Чтобы все было корректно, просите менеджеров в каждом банке рассчитать вам кредит на одну конкретную сумму и конкретный срок. И желательно с учетом всех дополнительных платежей: комиссий, расходов на оценку недвижимости, страхование.

Срок ипотеки зависит от того, какую сумму вы берете в долг и какой у вас доход. Чем больше срок, тем платежи меньше. Если доход не позволяет взять желаемую сумму на 10 лет, то возьмите ее на 20. При желании и возможности всегда можно гасить кредит досрочно.

Жилье в ипотеку можно взять и на первичном, и на вторичном рынке. Если покупаете недвижимость с рук, нужно обязательно проверить ее историю. А если покупаете новостройку, можно получить льготную ставку. Некоторые банки и застройщики организуют совместные акции. В этом случае главное правило – оформление сделки по договору долевого участия (ДДУ).

Если ставки на рынке упадут, можно сделать рефинансирование кредита. Это оформление нового более выгодного займа для погашения уже существующего кредита. В банках есть специальные программы, которые помогают снизить процент по кредиту, а значит – уменьшить ежемесячный платеж. Сейчас это популярная услуга. Алгоритм такой: клиенту нужно подать заявление в новый банк, собрать весь пакет документов и на себя, и на квартиру, в том числе заказать новую оценку недвижимости. В среднем на переоформление уходит один-два месяца и около 10 тысяч рублей.

Бывают случаи, когда заемщик не может больше платить по кредиту. В этом случае надо немедленно обращаться в банк – до того, как образовалась просроченная задолженность. Банк может либо увеличить срок кредита (и тем самым снизить платеж), либо дать кредитные каникулы (дав отсрочку в выплатах). Может и не пойти навстречу. Тогда придется либо искать деньги в другом месте, либо продавать квартиру.

Стоит ли брать кредит на максимальный срок

Ипотека – это очень большой и долгосрочный кредит. Соответственно, нагрузка будет весомая. Конечно, чем больше срок, тем больше общая переплата банку. В первое время доля выплачиваемых процентов очень велика. Но минимальный срок тоже связан с рисками. Допустим, если жена ушла в декрет, а мужу снизили зарплату, то может получиться так, что доходов будет не хватать.
Есть одна хорошая рекомендация, которая даст возможность маневра. При обращении лучше запрашивать максимальный срок кредита. Не надо этого бояться. В чем плюс? В этом случае у вас будет минимальный ежемесячный платеж. А все излишки, которые накапливаются, вы сможете отправлять на досрочное погашение. При этом у вас появится дополнительная степень свободы: захотели – ужались, захотели – расслабились и съездили в отпуск. Все досрочные выплаты обычно уменьшают тело долга, а проценты в обоих случаях одинаковые. После каждого погашения вы сможете либо сокращать общий срок выплат, либо сумму ежемесячного платежа и тем самым уменьшать общую выплату банку.
При таком сценарии есть только один риск. Велика вероятность, что семья не станет гасить кредит досрочно, а найдет другое применение деньгам. В итоге кредит растянется надолго. Поэтому здесь желательно четкое планирование трат, расстановка приоритетов и золотая середина между «надо» и «хочу».