Стоит ли покупать дом, если его нет на кадастровой карте. Причины, последствия, способ исправить ситуацию
Покупая дом, нужно убедиться, что с его регистрационными данными все в порядке. Один из способов это сделать – посмотреть, как сведения о доме отображаются на бесплатной публичной кадастровой карте. Иногда покупателя может ожидать неприятный сюрприз – координаты искомого дома на публичной карте отсутствуют. Расскажу, почему так бывает, что делать в этом случае и стоит ли связываться с покупкой.
�� Причины, по которым дома может не быть на публичной кадастровой карте
Сведения о местоположении дома на участке (координаты) должны быть внесены в базу ЕГРН и отображаться через публичную кадастровую карту. Но бывает, что участок на публичной карте отображается как положено, со всеми координатами границ, а вот стоящий на нем дом – нет.
Возникает парадоксальная ситуация: в реальности дом имеется, но его местоположение на земельном участке установить нельзя. При этом, как правило, документы со стороны владельца и на участок, и на дом в полном порядке, недвижимость оформлена в собственность.
Почему такое может быть:
- объект недвижимости был зарегистрирован очень давно или тогда, когда привязка к публичной кадастровой карте не требовалась (документы просто оформлялись и передавались в Кадастровую палату, но сведения о местоположении дома, его координатах не фиксировалась);
- объект недвижимости был зарегистрирован на основании декларации – например, по «дачной амнистии», и сведения о координатах дома никуда не вносились, поскольку декларация этого не предусматривает.
�� Отсутствие привязки между домом и землей. Последствия
Ситуацию, когда дом не отображается на публичной кадастровой карте, можно назвать отсутствием привязки между землей и домом. То есть оба объекта (участок и дом) существуют и зарегистрированы, но связи между ними как бы нет. К примеру, если взять выписку на дом, то там не будет сведений о земельном участке – и наоборот.
На чем может отразиться отсутствие привязки дома к участку:
- невозможно присвоить дому почтовый адрес;
- проблемы при продаже, когда потенциальный покупатель по публичной кадастровой карте увидит участок, но не увидит дома – и откажется от сделки, если есть менее проблемный вариант;
- не получится использовать такой объект недвижимости в качестве залога при оформлении крупного банковского кредита – например, ипотеки для покупки городского жилья;
- если земельный участок в аренде, и вы хотите выкупить его у местной администрации, или наоборот – хотите взять его в аренду, то потребуется привязка дома к участку;
- возможны проблемы со страховой компанией при наступлении страхового случая – страховщик может попытаться доказать, что дома якобы не было на участке, он был где-то в другом месте и т. п.
И помните самое главное: если участок отмежеван, а дом привязан к участку, то у дома в выписке ЕГРН появляются сведения о земельном участке, а у земельного участка в выписке ЕГРН появляются сведения о доме. Соответственно, заказав даже одну из выписок, вы сможете увидеть информацию об участке/доме. Это – признак того, что все зарегистрировано так, как нужно.
✅ Как сделать, чтобы дом появился на публичной кадастровой карте
Сделать это очень просто:
- обратиться к кадастровому инженеру в специализированную компанию;
- кадастровый инженер подготовит технический план;
- далее собственник передает технический план в Росреестр, либо многие компании официально предлагают услуги «под ключ», оформляя документы и передавая их на регистрацию самостоятельно;
- обновленные сведения вносятся в ЕГРН.
❓ Так стоит ли связываться с покупкой
Если вы решили приобрести загородную недвижимость, и возникла ситуация, описанная выше, то это вовсе не значит, что нужно отказываться от такой покупки. Конечно, при условии, если все остальное вас устраивает.
Что делать? Просто перед заключением сделки попросите продавца осуществить привязку дома к земельному участку, если сам он это делать не торопится. Ничего страшного в этом нет, и платить за это покупатель уж точно не должен. А вот попросить продавца сделать скидку за ожидание – вполне реально.
Было у вас такое, что не нашли дома на кадастровой карте?
ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ДОМ НЕ ОТОБРАЖАЕТСЯ НА КАРТЕ?
Очень часто встречается ситуация, когда на дом есть оформленной право собственности, но на публичной кадастровой карте дом не отображается и по этой причине часто покупатель или собственник земельного участка сомневается в правильности оформленных документов Если ваш дом оформлен в собственность, но не отображается на публичной кадастровой карте и в выписке ЕГРН не содержится данных о его контуре и координатах значит дом оформлен в собственность без привязки к земельному участку. Так же важно знать, что в выписке ЕГРН на земельный участок отсутствуют сведения о расположенном на нём доме, а в выписке на дом отсутствуют сведения о том на каком земельном участке он расположен. Чтобы исправить это необходимо провести кадастровые работы по привязке дома к земельному участку. Привязка дома к земельному участку осуществляется на основании технического плана, который подготавливает кадастровый инженер и заверяет своей ЭЦП. Последовательность такова:
- Выполняются геодезические измерения контура дома
- Выполняются внутренние обмеры дома
- Подготавливается технический план по привязке дома к участку
- Технический план подаётся в Росреестр на проверку
- Результат — выписка из ЕГРН с внесёнными данными о координатах контура дома
Поздравляем ваш дом теперь отображается на публичной кадастровой карте!
Дом отображается на публичной кадастровой карте
Контур внесён в выписку из ЕГРН
В выписке ЕГРН содержаться геодезические координаты контура дома
Кстати, для привязки дома к земельному участку не требуется получать разрешение на строительство, реконструкцию или согласовывать Уведомления.
Что означает «уточнение границ здания»?
Уточнение границ здания подразумевает кадастровую процедуру внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о фактических координатах границ внешнего контура здания. Уточнение границ здания проводится, если право на объект недвижимости зарегистрировано, но в ЕГРН отсутствуют сведения о его координатной привязке к местности.
Как правило в ЕГРН отсутствуют сведения на те здания и сооружения, права на которые были зарегистрированы до 2013 года, то есть до того момента, как Росреестр стал вести учет объектов капитального строительства (ранее их учетом занимались органы БТИ без проведения координатной привязки к местности). В течении 2012-2013 годов все сведения об объектах капитального строительства, содержащиеся в БТИ, были переданы в порядке информационного обмена в Росреестр, в результате чего каждому такому объекту кап строительства был присвоен кадастровый номер и статус «ранее учтенный».
Зачем нужно уточнять границы здания?
На законодательном уровне нет обязательного требования в координатной привязке ранее учтенных объектов капитального строительства. Но если возникает необходимость в продаже участка, сдаче части здания в аренду, оспаривании кадастровой стоимости здания, проведении кадастровой оценки или присвоении адреса зданию, то без наличия в ЕГРН координат здания провести данные процедуры не получится.
Как проверить уточнены ли координаты здания?
Чтобы проверить уточнены ли координаты вашего здания, необходимо зайти на публичный Интернет-ресурс Публичная кадастровая карта https://pkk.rosreestr.ru, слева в верхнем меню по умолчанию стоит «Участки». Вам нужно выбрать «ОКС», и далее вбить в строку поиска кадастровый номер своего здания или сооружения. Если выдается информация о вашем объекте, но при этом еще написано «без координат границ», значит уточнение вашего объекта не проводилось.
Также, если координаты здания не уточнялись, то в выписке ЕГРН на здание будет отсутствовать раздел «Описание местоположения объекта недвижимости».
Как уточнить координаты здания?
Для этого стоит изготовить технический план на уточнение местоположения здания и подать его в Росреестр. Технический план может подготовить только кадастровый инженер.
В процессе подготовки технического кадастровый инженер проведет следующие работы:
- Закажет необходимые исходные данные из ЕГРН.
- Выполнит внешние обмеры контура здания с целью установления координат характерных поворотных точек контура здания.
- Проведет внутренние обмеры здания по всем этажам, включая подвальные и мансардные.
- Отрисует поэтажные планы здания и определит фактическую площадь здания.
- Подготовит технический план, который будет включать в себя текстовую часть, графическую часть и документы приложения.
В текстовую часть вносятся полученные координаты здания, его площадь и прочие основные характеристики, в разделе «Заключение кадастрового инженера» приводится подробное описание выполненных работ.
В графической части приводятся поэтажные планы здания, чертеж контура здания, схема геодезических построений и схема расположения здания в пределах участка.
Технический план подготавливается в электронном виде, заверяется усиленной электронной подписью кадастрового инженера и записывается на диск. Диск вместе с заявлением о кадастровом учете изменений объекта недвижимости подается в Росреестр через отделение МФЦ. По итогам проверки Росреестром технического плана собственнику здания выдается выписка ЕГРН на здание. Государственная пошлина Росреестра за данную процедуру не взымается.
Какие документы нужно предоставить кадастровому инженеру?
Документы-основания для подготовки технического плана:
- Свидетельство о собственности на землю или договор аренды земли.
- Свидетельство о собственности на здание.
Если на публичной кадастровой карте нет участка: что это значит?
Публичная кадастровая карта является общедоступным ресурсом, где представлена информация об объектах недвижимости. Но может сложиться ситуация, когда нужный участок не нанесен на карту. Выясним, что это значит и какие действия предпринять?
Дом зарегистрирован, но его нет на публичной кадастровой карте. Каковы причины?
Отражение границ участков земли и объектов капитального строения на карте является следствием их кадастрового учета. Это значит, что собственник недвижимости предоставил все необходимые документы для государственной регистрации и информация о ней внесена в ЕГРН.
Если строение (жилой дом, здание, сооружение) не отображается на публичной кадастровой карте (далее ПКК), это значит, что по нему не оформлен технический план. Смысл документа в том, что он описывает характеристики объекта строительства и содержит графическую часть с установкой точных координат и привязкой к земельному участку, на котором он построен.
Дома, поставленные на кадастровый учет ранее 2015 года, регистрировались на основании декларации без уточнения точных координат. Поэтому при отсутствии дома на ПКК потребуется заказать изготовление документа и обратиться с ним в Росреестр.
Такая ситуация может быть также следствием технической ошибки. Тогда необходимо уточнить наличие в выписке из ЕГРН раздела 5, свидетельствовавшего о том, что технический план на строение был предоставлен при постановке его на государственную регистрацию. Если же раздел 5 пустой, то необходимо обратиться в Росреестр с техпланом.
Что делать, чтобы исправить отсутствие границ земельного участка на карте?
Кадастровый учет земельных участков происходит на основании межевания, определяющего их точные границы и координаты. До 2001 года такая процедура не была обязательной и множество наделов остались учтенными без установления координат, т.е. их границы не являются точными.
Любой участок на публичной карте можно посмотреть на наличие межевания. Для этого нужно ввести его кадастровый номер или адрес. В результате поиска:
- границы надела зеленого цвета и в карточке запись о том, что межевание проведено;
- границы красного цвета и сообщение, что межевание не проведено.
Когда участок не отражен на ПКК, необходимо поступать в зависимости от ситуации:
- Межевание проведено по нормам действующего ранее законодательства до 2001 года.
Раньше земельные участки не имели четких координат границ и поэтому у Росреестра нет возможности отобразить его на кадастровой карте. Даже если у Вас имеет кадастровый паспорт и на нем отображен план участка в нем нет угловых координат:
Чтобы это исправить, потребуется обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевых работ заново. По результатам подать документы в Росреестр. Границы участка отобразятся на кадастровой карте по окончании процесса уточнения границ.
- Межевание проведено сравнительно недавно.
Публичная кадастровая карта является ресурсом, обновляемым не в рамках реального времени. Поэтому при подаче документов для постановки земли на кадастровый учет не следует ждать моментального отражения сведений на ПКК. Ускорить процесс не представляется возможным, поскольку обновления применяются в зависимости от расторопности региональных подразделений Росреестра, обновиться данные могут в течении месяца, а то и года.
Остается только заказать выписку из ЕГРН, где убедиться, что границы участка учтены верно. В выписке обратите внимание на раздел 3.2, где должны быть указаны координаты.
- Межевание вообще не проводилось.
До вступления в силу нового земельного законодательства (Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ) допускались случаи кадастрового учета земель без указания их конкретных границ. По таким участкам записи были перенесены в новый Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), но они имеют статус «Ранее учтенные».
Как исправить? Потребуется вызвать кадастрового инженера и провести межевания в рамках действующего земельного законодательства. Затем передать межевой план на прямую в Росреестр или через МФЦ, чтобы участок получил статус «Учтенный» и отобразился на кадастровой карте.
- Ошибки технические и реестровые.
Отсутствие земельного участка на ПКК может быть следствием ошибки, допущенной кадастровым инженером или специалистами Росреестра. Для исправления ситуации собственнику надела потребуется обратиться через МФЦ в Росреестр, предоставив межевой план. Срок устранения ошибки составляет 3-5 рабочих дней от даты подачи заявления.