При сносе дома что положено собственнику
Администрация Партизанского района г. Минска
Официальный сайт
- Главная
- Об администрации
- Правовой статус
- Руководство
- Общие сведения
- Профсоюз
- Вакансии
- Нормативные документы
- Электронные обращения
- Личный прием
- Запись на прием к главе
- График приема должностных лиц
- График выездных приемов
220088, Минск, ул. Захарова, 53 admpart@minsk.gov.by пн-чт 8 45 — 13 00 ; 14 00 — 18 00 пт 8 45 — 13 00 ; 14 00 — 16 45 сб-вс выходной - Главная
- Управление районом
- Строительство и жилье
- Жилищная политика
РЕАЛИЗАЦИЯ ИМУЩЕСТВЕННВЫХ ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ СНОСЕ ЖИЛЫХ ДОМОВ
ПРАВА ГРАЖДАН ПРИ СНОСЕ ЖИЛЫХ ДОМОВ (КВАРТИР) РЕГУЛИРУЮТСЯ:
— Указом Президента Республики Беларусь от 2 февраля 2009 г. № 58 «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд» и утвержденным им Положением о порядке реализации имущественных прав граждан и организаций при изъятии у них земельных участков, утверждаемого настоящим Указом;
— статьей 140 Жилищного кодекса Республики Беларусь;
— пунктом 2 статьи 82 ЖК (вопросы отселения граждан, проживающих в жилых помещениях государственного жилищного фонда).
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.02.2017 № 154 разъяснять вопросы применения Указа № 58 уполномочены:
* Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь
* Министерство жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь
ВАРИАНТЫ РЕАЛИЗАЦИИ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ СНОСЕ ЖИЛЫХ ДОМОВ (КВАРТИР)
Местный исполнительный комитет либо по его решению лицо, которому предоставляется земельный участок, обязаны до принятия решения об изъятии земельного участка для государственных нужд предложить и обеспечить по выбору собственника жилого дома или квартиры в блокированном или многоквартирном жилом доме (далее, если не установлено иное, — квартира) (доли в праве общей собственности на жилое помещение) реализацию одного из его прав на получение:
в собственность квартиры типовых потребительских качеств , а также в случае, если рыночная стоимость предоставляемой квартиры меньше рыночной стоимости подлежащих сносу жилого дома или квартиры, строений, сооружений и насаждений при них (доли в праве общей собственности на соответствующее недвижимое имущество), — денежной компенсации в размере данной разницы;
денежной компенсации за сносимые жилой дом или квартиру, строения, сооружения и насаждения при них (за прекращение права собственности на долю в общей собственности) в размере их рыночной стоимости , но не менее размера затрат, необходимых для строительства равноценных жилого дома или квартиры, строений, сооружений.
Местный исполнительный комитет при наличии объективной возможности , в том числе подтвержденной генеральными планами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования, утвержденными в соответствии с законодательством, обязан предложить собственнику жилого дома (доли в праве общей собственности на жилое помещение) дополнительно к правам, предусмотренным в пункте 4 настоящего Указа, реализацию одного из его прав на:
— строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем (долей в праве общей собственности на соответствующее недвижимое имущество), равноценных по благоустройству и общей площади сносимым;
— перенос и восстановление сносимых жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем.
При этом в установленном порядке решаются вопросы о предоставлении землепользователю другого земельного участка взамен изымаемого.
Минский горисполком до принятия решения об изъятии земельного участка для государственных нужд обязан предложить собственнику сносимого жилого дома (доли в праве общей собственности на жилое помещение), находящегося на земельном участке в г.Минске, дополнительно к правам, перечисленным в пункте 4 настоящего Указа и части первой настоящего пункта, реализацию права на предоставление ему вне очереди и без проведения аукциона земельного участка на вещных правах, предусмотренных законодательством, для строительства и обслуживания жилого дома в любом ином населенном пункте Республики Беларусь с выплатой денежной компенсации , предусмотренной в абзаце третьем пункта 4 настоящего Указа.
По ходатайству Минского горисполкома местный исполнительный комитет, в компетенцию которого входит принятие решения о предоставлении земельного участка в населенном пункте, выбранном собственником сносимого жилого дома (доли в праве общей собственности на жилое помещение), обязан предоставить ему такой участок при наличии объективной возможности , в том числе подтвержденной генеральными планами города и иного населенного пункта, градостроительными проектами детального планирования, утвержденными в соответствии с законодательством.
Собственником может быть реализовано по выбору только одно из прав, перечисленных в пункте 4 или 5 настоящего Указа .
При сносе жилого дома, квартиры, строений, сооружений и насаждений при них местный исполнительный комитет либо по его решению лицо, которому предоставляется земельный участок, в порядке, предусмотренном законодательством, также обеспечивает возмещение лицам, чьи права ущемляются решением об изъятии земельного участка для государственных нужд, расходов, связанных:
с переездом, в том числе с изменением места жительства в пределах Республики Беларусь;
с временным пользованием другими жилыми помещениями, до предоставления жилого дома, квартиры в соответствии с настоящим Указом;
с оформлением права собственности на предоставляемые жилой дом, квартиру;
с оформлением документов в отношении земельного участка, предоставляемого взамен изымаемого, и прав на него;
с возмещением убытков вследствие утраты движимого имущества в случаях, предусмотренных в части второй пункта 17 Положения о порядке реализации имущественных прав граждан и организаций при изъятии у них земельных участков, утвержденного настоящим Указом.
В случае, если сносу подлежат не завершенные строительством либо завершенные строительством и не зарегистрированные в установленном порядке жилой дом, квартира в блокированном жилом доме, кроме самовольно построенных, их собственнику предоставляется право на возмещение убытков , размер которых определяется в порядке, установленном законодательством. При этом землепользователь изымаемого земельного участка имеет право на предоставление по его желанию и при наличии объективной возможности, в том числе подтвержденной генеральными планами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования, утвержденными в соответствии с законодательством, равноценного земельного участка взамен изымаемого.
ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ О ПРЕДСТОЯЩЕМ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ НУЖД
При необходимости изъятия земельного участка для государственных нужд, на котором расположены объекты недвижимого имущества граждан или организаций, местный исполнительный комитет принимает решение о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд и сносе расположенных на нем объектов недвижимого имущества (далее — решение о предстоящем изъятии земельного участка).
Решение о предстоящем изъятии земельного участка принимается местным исполнительным комитетом в течение пяти рабочих дней после утверждения (согласования) акта выбора места размещения земельного участка.
Решение о предстоящем изъятии земельного участка может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке в двухмесячный срок со дня его вынесения.
Местный исполнительный комитет обязан принять меры по реализации прав, предусмотренных в пунктах 4 и 5 Указа, утверждающего настоящее Положение, в срок, определенный в решении о предстоящем изъятии земельного участка, который не может превышать двух лет со дня его принятия . По истечении указанного срока решение о предстоящем изъятии земельного участка считается утратившим силу.
Местный исполнительный комитет в течение трех рабочих дней после принятия решения о предстоящем изъятии земельного участка направляет гражданину или организации, являющимся собственниками подлежащих сносу объектов недвижимого имущества, заказным письмом по месту жительства гражданина или месту нахождения организации копию названного решения (выписку из него) с указанием оснований такого изъятия и иных сведений, определенных в пункте 3 настоящего Положения.
Одновременно местный исполнительный комитет уведомляет нотариальные конторы, нотариальные бюро, соответствующую территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения земельного участка о предстоящем изъятии земельного участка и сносе расположенных на нем объектов недвижимого имущества и об ограничении прав собственника по распоряжению им. При этом собственник вправе в соответствии с законодательством осуществить государственную регистрацию ранее незарегистрированных объектов недвижимого имущества, находящихся на изымаемом земельном участке, за исключением самовольно построенных, а также в установленном порядке оформить правоудостоверяющий документ на земельный участок.
После получения копии решения (выписки из решения) о предстоящем изъятии земельного участка собственник сносимого объекта недвижимого имущества не вправе без согласия местного исполнительного комитета, принявшего решение о предстоящем изъятии земельного участка, производить его раздел, продажу, мену, дарение, передавать в ренту, производить иное отчуждение подлежащего сносу объекта недвижимого имущества, а также передавать его в залог.
ПОДАЧА ЗАЯВЛЕНИЯ СОБСТВЕННИКОМ О ВЫБОРЕ ОДНОГО ИЗ ПРАВ И ОЗНАКОМЛЕНИЕ ЕГО С КОНКРЕТНЫМ ВАРИАНТОМ РЕАЛИЗАЦИИ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ
В случае выбора собственником сносимого объекта недвижимого имущества одного из прав, предусмотренных в пункте 4 или 5 Указа, утверждающего настоящее Положение, он подает соответствующее заявление в местный исполнительный комитет, принявший решение о предстоящем изъятии земельного участка. Данное заявление должно быть подано собственником в течение месяца со дня получения предложений по реализации его прав , предусмотренных в пунктах 4 и 5 Указа, утверждающего настоящее Положение.
Местный исполнительный комитет при рассмотрении заявления собственника сносимого объекта недвижимого имущества о выбранном способе реализации прав, предусмотренных в пунктах 4 и 5 Указа, утверждающего настоящее Положение, ознакамливает его под роспись с конкретным вариантом (вариантами) предоставления соответствующих прав . При этом замена выбранного собственником конкретного варианта реализации его прав может быть осуществлена местным исполнительным комитетом только с согласия собственника сносимого объекта недвижимого имущества.
РЕАЛИЗАЦИЯ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ ГРАЖДАН ПУТЕМ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Минский горисполком при получении заявления собственника сносимого объекта недвижимого имущества, находящегося на земельном участке в г.Минске, о выборе права, предусмотренного в части третьей пункта 5 Указа, утверждающего настоящее Положение, в течение семи рабочих дней направляет в адрес местного исполнительного комитета (местных исполнительных комитетов), в компетенцию которого (которых) входит принятие решения о предоставлении земельного участка в населенном пункте, выбранном собственником сносимого объекта недвижимого имущества, ходатайство о предоставлении такому собственнику вне очереди и без проведения аукциона земельного участка.
Соответствующий местный исполнительный комитет в течение десяти рабочих дней рассматривает ходатайство Минского горисполкома и информирует его о возможности удовлетворения этого ходатайства с указанием примерной площади, местонахождения земельного участка, возможных вещных правах на него либо об объективной невозможности предоставления земельного участка, в том числе подтвержденной генеральными планами города и иного населенного пункта, градостроительными проектами детального планирования, утвержденными в соответствии с законодательством.
Минский горисполком в течение семи рабочих дней после получения информации из местного исполнительного комитета сообщает о его решении собственнику сносимого объекта недвижимого имущества, находящегося на земельном участке в г. Минске. При этом собственник сносимого объекта недвижимого имущества в течение месяца со дня получения информации из Минского горисполкома обязан в установленном законодательством порядке обратиться с заявлением о предоставлении выбранного им земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома в местный исполнительный комитет, в компетенцию которого входит принятие решения о предоставлении земельного участка, а также подать в Минский горисполком заявление о предоставлении ему денежной компенсации .
В случае объективной невозможности, в том числе подтвержденной генеральными планами города и иного населенного пункта, градостроительными проектами детального планирования, утвержденными в соответствии с законодательством, реализации данным собственником права, предусмотренного в части третьей пункта 5 Указа, утверждающего настоящее Положение, либо отказа собственника от предложенных ему вариантов земельных участков Минский горисполком обязан по выбору собственника обеспечить реализацию одного из его прав, предусмотренных в пункте 4 или части первой пункта 5 Указа.
РЕАЛИЗАЦИЯ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ ГРАЖДАН В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ
В случае, если заявление не подано в установленный срок или между собственником сносимого объекта недвижимого имущества и местным исполнительным комитетом, принявшим решение о предстоящем изъятии земельного участка, либо по его решению лицом, которому предоставляется земельный участок, не достигнуто согласие в выборе права, определенного в пункте 4 или 5 Указа, утверждающего настоящее Положение, или его реализации, а также если собственник не согласен с размером, способом и (или) условиями возмещения понесенных им убытков, местным исполнительным комитетом составляется протокол разногласий , который подписывается этим собственником, должностным лицом, уполномоченным соответствующим местным исполнительным комитетом, и лицом, которому предоставляется земельный участок (при его наличии).
Если собственник сносимого объекта недвижимого имущества откажется подписать протокол разногласий, в протоколе делается соответствующая отметка, заверяемая подписью лица, его составившего. Собственник, отказавшийся подписать протокол разногласий, вправе дать объяснение причин отказа, которое заносится в протокол или прикладывается к нему (о чем делается отметка в протоколе).
Местный исполнительный комитет либо лицо, которому предоставляется земельный участок, в двухнедельный срок со дня подписания протокола разногласий обращается в суд с иском о выкупе объекта недвижимого имущества либо о выселении собственника, членов его семьи и иных граждан, имеющих право владения и пользования этим объектом недвижимого имущества, с предоставлением им других объектов недвижимого имущества, отвечающих требованиям настоящего Положения и Указа, утверждающего настоящее Положение. При этом решение об изъятии и предоставлении земельного участка может быть принято местным исполнительным комитетом только после вступления в силу постановления суда.
ОЦЕНКА ПОДЛЕЖАЩИХ СНОСУ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА С ОПРЕДЕЛЕНИЕМ ИХ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Оценка подлежащих сносу объектов недвижимого имущества с определением их рыночной стоимости, равной стоимости аналогичных объектов, не подлежащих сносу, а также оценка предоставляемых объектов недвижимого имущества осуществляются по рыночной стоимости в соответствии с подпунктом 3.1 пункта 3 Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» . Данные оценки выполняются за счет средств местного исполнительного комитета либо лица, которому по решению этого местного исполнительного комитета предоставляется земельный участок.
В случае, если при реализации прав, предусмотренных в пунктах 4 и 5 Указа, утверждающего настоящее Положение, рыночная стоимость предоставляемых жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем или квартиры типовых потребительских качеств превышает рыночную стоимость подлежащих сносу объектов недвижимого имущества, разница в их стоимости с собственника не взыскивается.
В случае выбора гражданином, являющимся собственником сносимых жилого дома (квартиры), строений, сооружений и насаждений при них (доли в праве общей собственности на соответствующее недвижимое имущество), права на получение денежной компенсации это право может быть реализовано с согласия совершеннолетних членов его семьи, зарегистрированных по месту жительства в подлежащем сносу жилом доме (квартире), и органов опеки и попечительства, если в подлежащем сносу жилом доме (квартире) зарегистрированы несовершеннолетние члены семьи собственника, признанные находящимися в социально опасном положении либо нуждающимися в государственной защите, или в жилом доме (квартире) проживают граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или этот жилой дом (квартира) закреплен за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей.
РЕАЛИЗАЦИЯ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ ГРАЖДАН ПУТЕМ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ КВАРТИРЫ
В случае выбора гражданином, являющимся собственником сносимого объекта недвижимого имущества, права на получение в собственность квартиры типовых потребительских качеств взамен подлежащих сносу объектов недвижимого имущества ему предоставляется квартира типовых потребительских качеств, общая площадь которой должна определяться исходя из расчета не менее 15 кв. метров на собственника и на каждого члена его семьи, зарегистрированного по месту жительства в подлежащем сносу жилом доме (квартире) .
Общая площадь получаемой в собственность квартиры типовых потребительских качеств должна быть не менее общей площади подлежащего сносу жилого дома (квартиры) либо с согласия собственника может быть менее общей площади подлежащего сносу жилого дома (квартиры), но не менее общей площади, определяемой исходя из расчета 15 кв. метров на собственника и на каждого члена его семьи, зарегистрированного по месту жительства в подлежащем сносу жилом доме (квартире).
При определении размера общей площади не учитываются наниматели и граждане, которым предоставлено право владения и пользования жилым домом (квартирой) после получения копии решения (выписки из решения) о предстоящем изъятии земельного участка ( за исключением собственника и проживающих в этом жилом помещении супругов, несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных детей, нетрудоспособных родителей как собственника, так и членов его семьи, которым в установленном порядке предоставлено право владения и пользования жилым помещением).
В случае невозможности предоставления в собственность одной квартиры типовых потребительских качеств не менее общей площади, определенной в части первой настоящего пункта, собственнику могут быть предоставлены в собственность несколько квартир типовых потребительских качеств.
Гражданам, имеющим в соответствии с законодательными актами право на дополнительную площадь сверх установленной минимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения, предоставляется дополнительная площадь в виде жилой комнаты или в размере 15 кв. метров общей площади.
При выборе лицами, являющимися участниками общей собственности , одного из прав, предусмотренных в пункте 4 или 5 Указа, утверждающего настоящее Положение, их доли в этом праве должны соответствовать их долям в праве собственности на подлежащие сносу объекты недвижимого имущества.
В случае выбора гражданином, являющимся собственником сносимого объекта недвижимого имущества, права на получение в собственность жилого дома или квартиры типовых потребительских качеств вместо подлежащего сносу объекта недвижимого имущества члены его семьи, зарегистрированные по месту жительства в сносимом жилом доме (квартире), и иные граждане, имеющие право владения и пользования этим объектом недвижимого имущества, приобретают право владения и пользования передаваемым собственнику жилым домом (квартирой) на тех же условиях, на которых они занимали прежний жилой дом (квартиру).
Если гражданин, являющийся собственником сносимого объекта недвижимого имущества , не уполномочивший никого из дееспособных лиц решить вопрос о судьбе его имущества, не будет найден , вопрос о реализации одного из прав, предусмотренных в пункте 4 или 5 Указа, утверждающего настоящее Положение, решается в суде на основании соответствующего искового заявления местного исполнительного комитета либо лица, которому предоставляется земельный участок, исходя из волеизъявления совершеннолетних членов семьи собственника , а также согласия органов опеки и попечительства, если в подлежащем сносу жилом доме (квартире) зарегистрированы несовершеннолетние члены семьи собственника, признанные находящимися в социально опасном положении либо нуждающимися в государственной защите, или в жилом доме (квартире) проживают граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или этот жилой дом (квартира) закреплен за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей. При отсутствии единства в волеизъявлении совершеннолетних членов семьи собственника по данному вопросу подлежит реализации право на получение в собственность квартиры типовых потребительских качеств на тех же условиях, на которых они занимали сносимый жилой дом (квартиру).
Если собственник и совершеннолетние члены его семьи, зарегистрированные по месту жительства в подлежащем сносу жилом доме (квартире), либо иное уполномоченное собственником лицо отсутствуют, судом выносится предписание местному исполнительному комитету обеспечить предоставление собственнику либо его наследникам (в случае их объявления) соответствующих прав в порядке, установленном настоящим Положением и Указом. При этом в случае объявления собственника после сноса соответствующего объекта недвижимого имущества местный исполнительный комитет обязан по первому требованию данного лица обеспечить возмещение убытков, связанных с утратой движимого имущества, и реализацию одного из прав, предусмотренных в пункте 4 или 5 Указа, утверждающего настоящее Положение, кроме переноса и восстановления снесенных жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем.
В случае проживания нанимателей в зарегистрированном по месту жительства в подлежащем сносу жилом доме (квартире), собственник которого не обнаружен в результате проведенных в соответствии с законодательством мероприятий, эти наниматели выселяются до окончания сроков договоров найма соответствующих жилых помещений в жилые помещения в домах маневренного фонда местного исполнительного комитета.
Организация или гражданин, являющиеся собственниками сносимого объекта недвижимого имущества, заселенного на основании договора найма жилого помещения, обязаны передать полученный жилой дом (квартиру) во владение и пользование гражданам, проживающим в сносимых жилых помещениях, на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения.
При выборе организацией или гражданином, являвшимися собственниками сносимого объекта недвижимого имущества, права на получение денежной компенсации это право может быть реализовано при предоставлении ими гражданам, зарегистрированным по месту жительства в подлежащем сносу жилом доме (квартире), жилого дома или квартиры типовых потребительских качеств на тех же условиях, на которых они занимали подлежащий сносу жилой дом (квартиру).
Подлежащие сносу объекты недвижимости (их части) не могут использоваться прежним собственником или иными лицами со дня реализации прав (в том числе по решению суда).
Местный исполнительный комитет либо по его решению лицо, которому предоставляется земельный участок, со дня реализации прав, несут права и обязанности, связанные с содержанием и охраной данного имущества.
Государственная регистрация прекращения существования сносимого объекта недвижимого имущества производится после его сноса.
Если дом под снос. На что могут рассчитывать собственники
В каких случаях собственника переселят в арендное жилье? Каков порядок компенсации за сносимое жилье? Обязана ли организация-застройщик предоставить варианты квартир на выбор?
На эти и другие вопросы читателей «АиФ» во время прямой линии ответила замначальника отдела учета и распределения жилищного фонда управления жилищной политики Мингорисполкома Светлана Григорьевна ВИШНЕВСКАЯ.
Квартира или деньги
Наш дом идет под снос. У нас 3 собственника, в доме проживают 3 отдельные семьи. Имеем ли мы право на получение трех квартир?
Левчук, Минск
— Права граждан при сносе домов регулируются Указом президента Республики Беларусь от 2 февраля 2009 г. № 58 «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд». Так, собственник квартиры вправе рассчитывать на получение в собственность другого жилого помещения типовых потребительских качеств или денежной компенсации в размере рыночной стоимости сносимого домовладения.
Если гражданин выбирает жилье в собственность взамен имеющегося, то оно предоставляется из расчета не менее 15 кв. м на самого собственника и на каждого зарегистрированного на момент принятия решения члена его семьи. При этом общая площадь новой квартиры должна быть не менее общей площади подлежащего сносу жилого дома (квартиры).
В указе также сказано, что в случае невозможности предоставления одной квартиры, жильцам предоставляется несколько квартир.
Если, например, сносят жилой дом площадью 150 кв. м, где зарегистрированы 2 человека, то предоставленное жилье должно быть не меньшей площади. Если сносят жилой дом площадью 100 кв. м, где зарегистрированы 2 человека, то предоставленное жилье также должно быть не меньшей площади. Но если в доме площадью 100 кв. м зарегистрованы 10 человек, то расчет следующий: 10 умножается на 15 кв. м. В таком случае собственнику должны выделить жилье площадью не менее 150 кв. м. Если такая квартира есть в наличии (что бывает редко), то людям дают одну квартиру. Если нет – застройщик предложит несколько квартир.
Если по техпаспорту в вашем доме три отдельные квартиры, вы можете претендовать на несколько квартир. Если же нет, то новое жилье предоставляется по вышеописанной схеме.
В указе № 58 предусмотрен вариант переноса усадьбы на другой участок и предоставление участка для строительства нового дома. Можно ли рассчитывать на такой вариант в Минске?
Евсеев, Минск
— Да, указом предусмотрены перенос и восстановление жилого дома, строительство и предоставление жилого дома, предоставление вне очереди без проведения аукциона земельного участка в иных населенных пунктах Республики Беларусь с выплатой денежной компенсации собственнику жилого дома. Но, к сожалению, на практике у нас реализуются два вида компенсации: предоставление квартиры или денежная компенсация.
В вашем случае не стоит рассчитывать на предоставление участка в Минске.
Мы живем в неприватизированной квартире, наш дом идет под снос. Какие у нас варианты?
Гаевский, Витебск
— Порядок действий в этом случае определен указом № 563 и предусматривает предоставление нанимателю и проживающим с ним гражданам жилого помещения из расчета 15-20 кв. м на человека на условиях ранее заключенного договора найма.
Если на момент сноса кто-то из проживающих состоит на очереди на улучшение жилищных условий, это как-то учитывается? Как скоро можно будет продать или разменять жильё, предоставленное при сносе?
А. Лавринюк, Минск
— Нет. Это в законодательстве не прописано. При сносе дома взамен имеющегося жилья предоставляется квартира (жилое помещение) из расчета не менее 15 кв. м на самого собственника и на каждого зарегистрированного на момент принятия решения члена его семьи. Так как в соответствии с указом № 563 состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий могут граждане, обеспеченные жильем общей площадью меньше 15 кв. м (в Минске – меньше 10 кв.м.) на одного человека, то вас снимут с очереди.
После того как вы получили взамен сносимого другое жилье, оформили право собственности на него, вы имеете право распоряжаться квартирой по своему усмотрению.
На все про все 2 года
Мы живем в поселке Лошица. Решение о сносе жилья Мингорисполком вынес в апреле 2017 года. В течение 2 лет застройщик должен был снести жилье, кому-то выплатить компенсацию, кому-то выделить квартиры. Но пока ничего не сделано. Люди находятся в «подвешенном» состоянии. Есть ли какие-то сроки, в которые застройщик обязан уложиться?
N, Минск
— Местный исполнительный комитет первоначально принимает решение о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд. Срок между принятием такого решения и решением об изъятии и предоставлении земельного участка не может быть менее трех месяцев и более двух лет.
По истечении указанного срока решение о предстоящем изъятии земельного участка считается утратившим силу. На основании этого документа в течение трех рабочих дней местный исполнительный орган или лицо, которому предоставлен земельный участок, заказным письмом уведомляет гражданина о том, что в течение месяца тот должен определиться с видом компенсации. Потом застройщик предлагает конкретные варианты.
Таким образом, в вашем случае застройщик укладывается в установленные законодательством сроки.
Наш частный дом идет под снос. У меня есть квартира (общая площадь 50 кв. м., 3 комнаты) в блокированном доме. В квартире прописаны я и мой 14-летний внук. Дом разделен согласно документам на две квартиры. На участке имеются гараж и сарай, а также зеленые насаждения и колодец. Что мне должны предложить взамен?
С. Хританова, Минск
— Если есть документы из БРТИ, подтверждающие что в вашем доме несколько квартир, то каждому собственнику будет предоставлена отдельная квартира.
Без выбора?
Должен ли застройщик предлагать жильцам несколько вариантов на выбор?
— Законодательством не предусмотрено предоставление вариантов на выбор. Но в указе №58 прописано, что права реализуются в пределах населенного пункта, то есть Минска. Вместе с тем застройщик вправе при наличии возможности предложить собственнику иной вариант жилого помещения.
Застройщик должен предлагать квартиру площадью по СНБ или по общей площади жилого помещения? Вправе ли застройщик требовать денежную доплату за лишние метры?
Семенов, Минск
— Есть три вида площади жилого помещения: общая площадь по СНБ (Строительные нормы Республики Беларусь), общая площадь жилого помещения (без учета лоджии и балконов) и жилая площадь. Квартира предоставляется по общей площади жилого помещения, т.е. без учета лоджии и балконов.
Законодательством не предусмотрена денежная доплата за так называемые «лишние метры». Когда в качестве компенсации предоставляется квартира, в любом случае делается рыночная оценка сносимого и предоставляемого жилья. Если рыночная стоимость сносимого жилья выше стоимости предоставляемого, то выплачивается денежная компенсация в размере этой разницы. Если наоборот – собственник ничего не доплачивает.
На что могут рассчитывать собственники жилья при сносе их домов
Действующее законодательство разрешает государственным и местным органам изымать принадлежащие гражданам на праве собственности жилые помещения с целью последующего сноса строений и освобождения земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Но при этом закон обязывает государственные структуры компенсировать такое изъятие жилой площади у граждан. Законодатель предусмотрел способы (виды) компенсации, процедуру изъятия жилья и предоставления взамен его равноценного обеспечения.
Прежде всего заметим сразу, что нормы Жилищного кодекса РФ, предусматривающие изъятие жилых помещений у собственников, вполне соответствуют требованиям Конституции РФ и никак не нарушают прав граждан на жилище. Об этом уже не раз делал заключение Конституционный Суд РФ и это же подтвердил Верховный Суд РФ в своем Постановлении Пленума от 2 июля 2009 г. за № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ».
Решение об изъятии жилого помещения подписывают компетентные органы государственной власти или местного самоуправления, принявшие решение о занятии данного земельного участка под государственные или муниципальные нужды. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка определяется Гражданским и Земельным законодательствами и не входит в предмет настоящей статьи. Мы хотим обратить внимание читателей на следующие моменты при требовании властей об освобождении жилых помещений.
Во-первых, под государственными или муниципальными нуждами, на что указывает Жилищный кодекс РФ (ст. 32 ЖК РФ), разрешая проводить изъятие жилья, следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно законами и удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков. При этом законодатель не перечисляет нам этих обстоятельств, но названный Пленум ВС РФ к числу таких обстоятельств относит: выполнение международных обязательств РФ; размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения; застройка территории в соответствии с утвержденным генеральным планом поселений. Конечно, этот перечень обстоятельств, данный Верховным Судом РФ, не является исчерпывающим, и его надо рассматривать как ориентир при проверке правильности принятых соответствующими органами решений. Под этот перечень обстоятельств подпадает и застройка новых микрорайонов по генеральному плану. С предварительным сносом домов застраивались районы п. Бутова, Марьинского парка, Мичуринского проспекта в Москве. Кстати, в Москве действуют свои правила изъятия жилых помещений у граждан, закрепленные Законом г. Москвы № 21 от 31 мая 2012 г. « Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» с последующими изменениями к нему от 31.03.2010 и 26.01.2011 гг. Закон, в частности, указывает на такое основание освобождения собственниками своих жилых помещений, как новое строительство на данной территории, развитие территорий в соответствии с генеральным планом города и реализацией других программ города.
Во-вторых, органы, принявшие решения об изъятии жилых помещений у их собственников, должны иметь в виду, что такое изъятие допустимо, если невозможно дальнейшее использование земельного участка для новых целей. Например, нельзя построить новую трассу без сноса ряда домов, стоящих вдоль ее прокладки. Обязанность доказывания этого обстоятельства возлагается на соответствующий орган, принявший решение о сносе строений.
Далее, чтобы изъятие жилых помещений у их собственников было признано законным, соответствующие органы, производящие такое изъятие, должны:
- зарегистрировать свое решение в ЕГРП (ч. 3 ст. 32 ЖК РФ);
- письменно уведомить собственников подлежащих изъятию жилых помещений не менее чем за год о предстоящем освобождении ими своих помещений. При этом, исходя из правила ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, юридически значимым обстоятельством является факт получения данного уведомления собственниками жилых помещений.
До изъятия жилых помещений их собственникам должно быть предложено взамен другое благоустроенное жилое помещение, куда граждане могут въехать сразу без предварительного проведения необходимых ремонтных работ. То есть предлагаемое жилье должно отвечать всем требованиям, необходимым для проживания. Однако если собственник не согласен принять предложение о предоставлении ему другого жилого помещения, компенсация изымаемого жилья производится путем выкупа, то есть выплатой денежной суммы. Выкупная цена в этом случае включает рыночную стоимость выкупаемого помещения и убытки, причиненные собственнику от изъятия у него жилья, в том числе и упущенную выгоду. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения не могут входить затраты, произведенные собственником после вручения ему уведомления об изъятии жилого помещения, значительно удорожающие рыночную стоимость жилья и не являющимися необходимыми для нормального проживания в них граждан.
Следует заметить, что денежная компенсация собственнику жилья выплачивается в случае, если он вообще отказался принять предложение о предоставлении ему другого жилого помещения взамен изымаемого жилья. В практике бывают случаи, когда собственники отказываются принимать конкретно предложенные им квартиры, ссылаясь на брак в строительных работах или неудобного для них места расположения нового жилья, хотя в принципе они и согласны поменять сдаваемую ими жилую площадь на новое благоустроенное жилье. В таком случае орган, сделавший предложение собственнику о предоставлении нового жилья может в судебном порядке заставить собственника освободить свое жилье и переселиться в новое. Но если собственник не согласен поменять свою жилую площадь на новую, ему должна быть выплачена денежная компенсация в размере рыночной стоимости изымаемой жилой площади.
При замене жилой площади, когда собственник согласился принять новое жилье, также определяется рыночная стоимость изымаемого и вновь предоставляемого жилья. Это делается для решения вопроса, кто и кому должен производить доплату. Указанный Пленум ВС РФ указал, что, если стоимость вновь предоставляемого жилого помещения ниже рыночной стоимости изымаемого жилья, собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения. Когда стоимость предоставляемого жилого помещения выше рыночной стоимости прежнего жилья, по соглашению сторон обязанность по выплате разницы возлагается на собственника. Таково разъяснение Верховного Суда. Теперь давайте посмотрим, насколько оно выполнимо реально.
Известно, что стоимость квартиры в так называемом хрущевском доме, подлежащем сносу, гораздо меньше стоимости такой же по площади квартиры, но уже в новом доме. Представим себе, у собственника нет средств для доплаты разницы нового жилья. Значит, либо он должен отказаться от сделанного ему предложения по переезду на новое жилье, либо принять новое жилье по стоимости, равной или даже меньше изымаемого у него жилья. Но в последнем случае нетрудно представить: это будет такое же или даже хуже существующего жилье. Правда, есть третий вариант, когда собственник принимает денежную компенсацию за свою жилую площадь. А где тогда ему проживать? Вот так и появляются лица, без определенного места жительства. На те деньги, которые получит собственник в обмен на сданное жилье, он может приобрести только часть квартиры в новостройке. Въезжать в старое жилое помещение ему не интересно.
Правда, уже названный Закон г. Москвы не предусматривает никакой доплаты за разницу в стоимости приобретаемого и сдаваемого жилья.
Важно заметить: предоставление собственнику другого благоустроенного жилого помещения взамен сносимого допускается по соглашению двух сторон. При отсутствии согласия органа местного самоуправления на предоставление гражданину другого жилого помещения суд не может обязать орган местного самоуправления предоставить такое жилое помещение (Обзор судебной практики ВС РФ за третий квартал 2009 г.).
По мнению автора, необходимо ограничить компенсацию изымаемого жилья только предоставлением другого, по качеству не ниже сдаваемого. Расходы по возмещению разницы стоимости новой и старой жилой площади должен взять орган, принявший решение о сносе домов, выселении граждан и занятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Ведь выселение собственников делается все-таки не по их воле. А уж если и приняли уполномоченные органы такое решение, то надо обеспечить гражданам право на проживание. Деньги не всегда и не во всех случаях могут реализовать это право граждан.
Собственнику сносимого жилого помещения новое жилье может быть предоставлено в собственность. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия нового жилого помещения на других условиях, например, по договору социального найма или на иных условиях.
Пример из судебной практики
Постановлением Правительства Москвы решено застраивать новыми домами кв. 95, р-на Можайский г. Москвы. В связи с этим дома, находящиеся на данной территории застройки, подлежали сносу, а их жители — выселению. Правительство Москвы решило переселить всех жителей домов, подлежащих сносу, в другие жилые помещения. Гр. Д., являясь собственником квартиры в доме, подлежащем сносу, не согласился переезжать в предложенную ему квартиру, хотя согласен получить компенсацию за изымаемую квартиру в виде предоставления другого жилья. Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы обратился в суд с иском о:
- прекращении права собственности на занимаемую гр. Д. квартиру в многоквартирном доме
- предоставлении в порядке компенсации другого благоустроенного жилого помещения.
Исковые требования Департамент мотивировал тем, что гр. Д. предлагается квартира большего по площади размера и рыночная стоимость которой больше стоимости сдаваемой им квартиры, при этом никакой доплаты за разницу в стоимости квартиры с ответчика не требуют. Более того, предлагаемая ответчику квартира находится в пределах г. Москвы, является благоустроенной и пригодной для проживания.
Кунцевский районный суд г. Москвы удовлетворил исковые требования Департамента.
Мосгорсуд оставил в силе решение суда первой инстанции (Определение № 33-22522 от 10.08.2011 г.).С вынесенным решением трудно не согласиться. Правительство Москвы в лице Департамента исполнило требования ст. 32 ЖК РФ в части процедуры изъятия жилой площади, обеспечения выселяемых граждан другой жилой площадью. Обе стороны дела пришли к согласию о способе компенсации жилья. Здесь у читателей может возникнуть вопрос, почему власти города и Префектура ЗАО так лояльны к гр. Д. при предоставлении ему другого жилого помещения. Действительно, гр. Д. предложили квартиру в новом доме, да еще и в том же административном округе, при этом не получив с него разницы в стоимости. По правилам указанного закона г. Москвы с собственником жилья заключается договор мены, на основании которого ему предоставляется равнозначное помещение.
Равнозначным по правилам закона признается помещение, площадь которого и количество комнат не меньше площади и комнат освобождаемого жилья. Согласно ст. 3 закона при выселении собственников из жилых помещений новое жилье им предоставляется в районе проживания, то есть в том же административном округе. Разница в стоимости сдаваемого и приобретаемого жилья в г. Москве не взимается.
Если стороны договорились компенсировать жилье выплатой выкупной цены, с согласия собственника денежные средства ему могут быть выплачены и до истечения одного года с момента предупреждения.
В городе Москве снос домов и освобождение земельных участков под новое строительство производится на основании соответствующих постановлений правительства Москвы, которое вправе принимать такие решения. Выселение собственников и предоставление им новых квартир осуществляется распоряжениями префектов, которые являются гарантом обеспечения граждан новым жильем и подтверждения принадлежности передаваемой квартиры городу Москве, независимо от того, зарегистрировано или нет право собственности на эти квартиры за Департаментом жилищной политики. Московские суды удовлетворяют иски Департамента жилищной политики… к гражданам о лишении права собственности и выселении их на новое место жительства на основании постановлений правительства Москвы и распоряжений префектов административных округов.
Конституционный суд РФ признал ст. 32 ЖК РФ соответствующей Конституции РФ и не нарушающей права граждан и собственников жилых помещений на обеспечение их жильем.
Статья затронула правоотношения, возникающие между собственниками жилых помещений и государственными органами при сносе жилых домов и освобождении земельных участков для государственных и муниципальных нужд, но не коснулась выселения граждан, занимающих жилую площадь по договору социального найма, безвозмездного пользования. Об этом уже писалось на страницах журнала.
ДОМ ПОД СНОС: как получить справедливую денежную компенсацию при расселении 4033
Что дадут собственнику квартиры в аварийном доме при отселении? Существует ли адекватная выплата при утрате жилья? Есть ли шанс оспорить ничтожный размер выплаты, которую предлагает муниципалитет? Подробнее обо всем – в новой инструкции Центров защиты прав граждан.
Дом разваливается, а жильцов просят потерпеть. Нанимателей пытаются переселить в маневренный фонд, а собственников заставляют ждать ключей от новой квартиры десятилетиями. Конечно, ведь выплачивать денежную компенсацию, да еще и равноценную, чиновники очень не любят. Что делать?
Андрей КУЗНЕЦОВ Депутат фракции «Справедливая Россия – За правду» в Госдуме, руководитель проекта сети Центров защиты прав граждан
– Дорогие друзья, сегодня поговорим о справедливой компенсации за утрату жилья, положенной жильцам аварийного дома при отселении.
Кому предоставят только жилье, а кому деньги? Может ли отказ от неравноценного варианта повлечь потерю денег и права на квартиру? Как заставить чиновников выплатить деньги в разумный срок?
Обо всем вы узнаете из новой инструкции Центров защиты прав граждан на сайте справедливо-центр.рф в разделе ЖИЛЬЕ. Кстати, кроме пошагового алгоритма по защите прав собственника, мы включили в нее ответы на часто задаваемые вопросы и образцы важных заявлений в органы надзора и суд. А в этой публикации давайте остановимся на ключевых моментах. Что надо знать собственнику аварийного дома, чтобы получить справедливую компенсацию при отселении из аварийного дома.
До того, как жителю аварийного дома дадут другую квартиру или выплатят компенсацию на ее покупку, дом официально должен быть признан аварийным и подлежащим отселению.
О том, как признать дом аварийным и попасть в программу расселения, мы подробно рассказали в инструкции «Аварийный дом: как добиться расселения».
Инициатором признания дома непригодным для проживания все чаще становятся сами собственники. Муниципалитеты не спешат реконструировать или признавать опасными для проживания дома, которым исполнилось по 50, 70 и даже 100 лет. Нет бюджета на отселение, растут очереди из нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Но это не значит, что жильцы аварийного дома должны десятилетиями ожидать новоселья. Тем более если дом представляет угрозу здоровью и жизни проживающих.
В первую очередь расселению подлежат дома, в которых выявлена угроза обрушения, и дома, для которых приоритетный порядок расселения был установлен судебным решением.
Дальнейшее расселение происходит в соответствии с графиком расселения, установленным региональными программами. Напомним вкратце, как выглядит процедура признания дома аварийным.
1. Узнайте, включен ли ваш дом в региональную программу расселения
Программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда по всем регионам размещены на сайте reformagkh.ru в разделе «Расселение аварийного жилья / Программы субъектов РФ».
Согласно программе, расселению подлежат многоквартирные дома, признанные аварийными до 1 января 2017 года. Реализация мероприятий по данному проекту предусмотрена на период до 1 сентября 2025 года. Срок переселения каждого дома установлен в региональной программе соответствующего субъекта РФ.ВНИМАНИЕ! Если ваш дом не значится в программе, но уже буквально разваливается, обратитесь в орган местного самоуправления о назначении обследования и признании дома аварийным.
2. Подайте заявление о признании дома аварийным
Это может сделать:
- собственник квартиры;
- наниматель жилого помещения (проживает в доме по договору социального найма);
- органы, уполномоченные на проведение государственного контроля и надзора (Государственная жилищная инспекция, прокуратура, Роспотребнадзор, МЧС).
3. Дождитесь заключения комиссии о непригодности дома для проживания
Межведомственная комиссия, созданная органом местного самоуправления, должна провести обследование в течение 30 дней после приема заявления о признании дома аварийным.
Если обнаружены основания для отселения, власти обязаны в течение 30 дней уведомить об этом жителей. В уведомлении гражданам предложат самостоятельно обеспечить снос. Очевидно, что таких денег у собственников нет. Поэтому муниципалитет сам организует мероприятия по расселению. И тут возникает вопрос: кому дадут другое жилье, а кто может получить денежную компенсацию? Давайте разберемся.
ДЕНЬГИ ИЛИ КВАРТИРА?
КОМУ ЧТО ПОЛОЖЕНО
У проживающего в аварийном доме по договору соцнайма и собственника – разные права при расселении аварийного дома.
НАНИМАТЕЛЬ ПОЛУЧИТ ДРУГОЕ ЖИЛЬЕ
Жилое помещение взамен утраченного должно быть благоустроенным и равнозначным.
Требования к жилому помещению, предоставляемому гражданам по договору социального найма, содержатся в ст. 89 ЖК РФ. Согласно ч. 1 и 2 ст. 89 ЖК РФ, другое жилое помещение, предоставляемое по договору соцнайма, должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
Жилье при временном отселении из аварийного дома в маневренном фонде должно быть из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 106 ЖК РФ). В другом населенном пункте жилье могут дать только с письменного согласия гражданина!
Малоимущие, признанные нуждающимися в жилых помещениях, могут претендовать на предоставление жилья взамен непригодного вне очереди (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ).
ВАЖНО ЗНАТЬ! Выделение пригодного жилья не может быть поставлено в зависимость от сроков сноса дома. Об этом говорится в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 12.12.2017 №51-КГПР17-19.
Решение властей можно оспорить в суде, если:
- сроки сноса дома и переселения граждан, занимающих жилые помещения по договорам соцнайма, истекли;
- здание непригодно для нормальной эксплуатации и представляет опасность для жизни и здоровья людей;
- чиновники не предприняли мер по расселению и не предоставили жильцам благоустроенное жилое помещение, отвечающее техническим и санитарным требованиям.
СОБСТВЕННИК ИМЕЕТ ПРАВО НА КВАРТИРУ ИЛИ ДЕНЕЖНУЮ КОМПЕНСАЦИЮ
Права собственника зависят от того, был включен или нет аварийный дом в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья.
ЕСЛИ ДОМ ВКЛЮЧЕН в Региональную адресную программу, собственник имеет право потребовать от администрации предоставить другую квартиру или денежную компенсацию.
Это право закреплено в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Выбрать деньги или квартиру, решает собственник.
ЕСЛИ ДОМ НЕ ВКЛЮЧЕН в Региональную адресную программу, собственник может рассчитывать только на денежную компенсацию за изымаемую квартиру. Но это не значит, что компенсация за потерю квартиры в аварийном доме может быть мизерной для собственника.
РАСЧЕТ КОМПЕНСАЦИИ:
ЧТО ОБЫЧНО ПРЕДЛАГАЕТ МУНИЦИПАЛИТЕТ
Чтобы определить рыночную стоимость квартиры в аварийном доме, проводят ее оценку. Это делает бюро рыночной оценки недвижимости, с которым муниципалитет заключает договор на конкурсной основе.
ВНИМАНИЕ! Как правило, муниципалитет проводит оценку формально и занижает стоимость.
Действуют власти по такому сценарию.
Сначала устанавливают среднюю рыночную цену за «квадрат» на основании нескольких похожих аналогов. Затем рассчитывают понижающий коэффициент – в зависимости от состояния жилья он будет колебаться между 10% и 50%. После чего полученную стоимость «квадрата» умножают на общую площадь жилья.
Затем к полученной сумме добавляют компенсацию за общедомовое имущество. Много добавят или мало, зависит от доли человека в этом самом имуществе. После этого к сумме прибавляют затраты на переезд и переоформление документов на новую квартиру.
Несмотря на то что оценку недвижимости по заданию муниципалитета делают вроде бы независимые оценщики, как правило, показатели все равно занижены.
Это касается и цены выкупа земельного участка, и убытков, которые понесет собственник из-за переезда, оплаты услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, оформления договора купли-продажи иного жилого помещения и так далее.
Между тем перечень параметров, влияющих на стоимость жилья, гораздо шире.
ЧТО ОБЯЗАТЕЛЬНО НУЖНО УЧЕСТЬ В ВЫКУПНОЙ СТОИМОСТИ
Для определения размера выкупной цены учитываются следующие факторы (п. 7 ст. 32 ЖК РФ):
- рыночная стоимость жилого помещения;
- рыночная стоимость общего имущества в доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество;
- стоимость доли на землю под домом. А если дом попадает под реновацию, появляются основания ставить вопрос о компенсации не только стоимости квартиры, но и земельного участка под ним (изъятие земельного участка для государственных нужд). При этом, если права на землю не зарегистрированы в Росреестре, вероятность получить компенсацию за участок резко снижается;
- убытки собственника в связи с вынужденной арендой другого жилья до выселения из аварийной жилплощади;
- убытки в связи с поиском нового жилья, например, оплатой риелтора, агентов по недвижимости;
- затраты на переезд, услуги грузчиков и транспорта;
- расходы в связи с оплатой госпошлин на переоформление документов на новую квартиру, например, выписки из ЕГРН;
- возмещение упущенной выгоды от сдачи жилья в аренду (наем) или исполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами).
Обратите внимание! В состав выкупной платы также должны включить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт дома (если на момент приватизации жилья дом нуждался в таком ремонте, но его так и не провели до признания здания аварийным).
Это значит, что в состав выкупной платы за изымаемый объект должна включаться компенсация за непроизведенный капитальный ремонт. Эта обязанность вытекает из Федерального закона от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Выплата компенсации должна производиться по стандартному рыночному показателю.
Формула выкупной стоимости:
РСК + ЦОИ + Уб = ВС,
РСК – рыночная стоимость квартиры;
ЦОИ – цена общего имущества в доме;
Уб – убытки и упущенная выгода;
ВС – выкупная стоимость.
Окончательный размер выкупной цены согласовывают с собственником и включают в соглашение. Собственнику направляют проект соглашения, в котором указывается та цена, за которую администрация согласна выкупить квартиру.
- ЕСЛИ ВЫ СОГЛАСНЫ с предложенной выплатной стоимостью, вы подписываете соглашение.
- ЕСЛИ НЕ СОГЛАСНЫ на предложенный «денежный минимум», следует предложить свою сумму и направить в муниципалитет в письменном виде. Если администрация отказалась принять ваши условия, придется пригласить своего оценщика.
ЕСЛИ ВЫ НЕ СОГЛАСНЫ
С РАЗМЕРОМ ВЫПЛАТЫ
Размер предложенной выкупной цены можно оспорить. В таком случае рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
Независимую экспертизу вам придется произвести за свой счет. А уже после получения оценки обращаться в суд с иском к администрации об оспаривании выкупной стоимости жилого помещения и об определении цены по выкупу жилого помещения.
При оценке квартиры оценщики берут во внимание и такие факторы:
– рыночный спрос на жилье в конкретном районе;
– инфраструктура микрорайона (наличие школы, детсада, парка, поликлиник и торговых центров);
– состояние дорог и наличие общественного транспорта;
– спортивные и детские площадки на придомовых территориях и т.п..
Экспертиза проводится с учетом положений ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Чаще всего оценщики рассчитывают среднюю стоимость 1 кв. метра, затем умножают ее на количество квадратных метров в квартире и применяют понижающий коэффициент с учетом износа квартиры (до 50%).
ВНИМАНИЕ! Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, но будут оцениваться судом в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Об этом говорит Пленум Верховного суда (п. 7 Постановления от 19 декабря 2003 года №23).
ЕСЛИ АДМИНИСТРАЦИЯ СОГЛАСИЛАСЬ ПОВЫСИТЬ СТОИМОСТЬ
Стороны подписывают соглашение. Порядок, сумма и сроки оплаты определяются сторонами. Обычно в таком соглашении указывается следующая информация:
- название муниципального образования, ФИО главы, реквизиты решения и устава;
- ФИО, паспортные данные, адрес проживания собственника;
- основание для заключения договора: соглашение сторон, невыполнение требования о сносе;
- адрес выкупаемой квартиры, площадь, количество комнат. Сведения о зарегистрированных гражданах;
- реквизиты решения, на основании которого дом признан аварийным;
- размер выкупной цены;
- срок уплаты выкупной цены собственнику;
- срок освобождения выкупаемой квартиры владельцем;
- дата составления соглашения, подписи сторон.
Соглашение составляется в трех экземплярах. По одному остается у каждой стороны, третий передается в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Для заключения соглашения собственник должен предоставить паспорт, выписку из ЕГРН, поэтажный план, техпаспорт, заключение о признании дома аварийным, правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, мены, дарения, ренты или свидетельство о наследстве.
В срок, установленный соглашением, владельцу аварийного жилья перечисляется компенсация. Деньги обычно переводят на банковский счет, наличные не выдаются.
ЕСЛИ АДМИНИСТРАЦИЯ НЕ СОГЛАСИЛАСЬ
ПОВЫСИТЬ ВЫКУПНУЮ СТОИМОСТЬ
В этих случаях Центры защиты прав граждан рекомендуют гражданам вооружиться отчетом независимого оценщика и обратиться в суд с иском к администрации с требованиями о взыскании выкупной цены жилого помещения в том размере, который определен независимым оценщиком.
Так, жительница Свердловской области, обратившись в екатеринбургский Центр с таким вопросом, последовала рекомендации специалистов и произвела оценку изымаемого жилья у независимого эксперта. Разница оказалась колоссальной! Администрация намеревалась выкупить трехкомнатную квартиру площадью 58 кв. метров за 632 тысячи 804 рубля. Независимая экспертиза оценила стоимость выкупаемого жилья в 1 млн 521 тыс. рублей! Специалистом Центра был подготовлен иск с требованием о взыскании с администрации выкупной цены жилого помещения в размере 1 млн 521 тыс. рублей. Сейчас дело рассматривается в суде.
ЕСЛИ ЧИНОВНИКИ НЕ ИСПОЛНЯЮТ РЕШЕНИЕ СУДА ПО ОТСЕЛЕНИЮ ИЛИ ВЫПЛАТЕ КОМПЕНСАЦИИ
Тут речь о том, как наказать рублем чиновников, если по истечении сроков расселения вас не переселили. То есть не предоставили нового жилого благоустроенного помещения взамен непригодного. А вы закрепили свое право на предоставление жилого помещения или выплату денег через суд.
Согласно законодательству, ответчик обязан исполнить решение суда в разумные сроки. Однако российским законодательством не определено понятие, какой срок считается разумным: месяц, полгода, год или пятилетка.
По каждому судебному делу такой срок определяет суд, оценивая целый ряд обстоятельств: сложность спора, действия ответчика, направленные на исполнение решения суда, эффективность действий органов, организаций или должностных лиц, на которых возложены обязанности по исполнению судебных актов. Кроме того, суд принимает во внимание общую продолжительность неисполнения решения.
Согласно п. 55 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29 марта 2016 года №11, при исчислении общей продолжительности срока исполнения судебного акта учитывается период со дня поступления исполнительного листа приставу до момента окончания производства по исполнению судебного акта.
По жилищным спорам судебная практика сложилась так, что разумным считается срок исполнения решения не более ОДНОГО ГОДА. Если прошло больше времени, это основание обратиться за компенсацией.
За нарушение срока от ответчика можно потребовать компенсации.
Такое право истца прописано в Федеральном законе от 30 апреля 2010 года №68-ФЗ «О компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок».
Для этого нужно подать в суд административное исковое заявление о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок.
ВАЖНО ЗНАТЬ! Иски нужно подавать не ранее шести месяцев с момента окончания срока, установленного законом для исполнения судебного акта, а также не позднее шести месяцев со дня окончания исполнительного производства (ч. 4 ст. 250 КАС РФ).
Размер компенсации определяет суд исходя из продолжительности нарушения и значимости его последствий для заявителя, а также с учетом принципов разумности, справедливости и судебной практики.
Можно также ссылаться на ст. 36 Федерального закона от 2 октября 2007 года №229-ФЗ, согласно которой решение суда должно быть исполнено судебным приставом-исполнителем в двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства.
Если вы считаете, что приставы не принимают никаких мер для исполнения ответчиком решения суда, то нужно жаловаться руководителю отдела судебных приставов, который ведет исполнительное производство по вашему делу. Приставы обязаны отреагировать на жалобу в течение 30 рабочих дней со дня обращения.
На бездействие приставов можно также пожаловаться в прокуратуру.
Срок рассмотрения заявления – 30 дней. В случае выявления нарушений прокурор вынесет представление об их устранении и привлечении к дисциплинарной ответственности судебного пристава.